Obsah (6)

§ 257§ 264§ 631§ 63§ 641§ 119

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-63-06 Otsuse kuupäev Tartu, 22. juuni 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak

§ 257

lg 3 piirab seadusest tulenevat ostueesõigust (v.a kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus) � ostueesõiguse olemasolu on seatud sõltuvusse kinnistusraamatusse kantud vastava märkuse olemasolust. ORAS § 121 lg 10 sellist nõuet ette ei näe. Ringkonnakohus asus seisukohale, et

§ 257

lg-s 3 ettenähtud ostueesõiguse teostamise piirang ei kohaldu ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud ostueesõigusele. Sellest tulenevalt jättis ringkonnakohus kohaldamata

§ 257

lg 3 teise lause osas, mille kohaselt omab kinnistusraamatusse kantud ostueesõigusega samasugust tähendust ka seaduse alusel tekkinud ostueesõigus vaid siis, kui selle kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus. Ringkonnakohus leidis, et selle kohaldamine ORAS § 121 lg-st 10 tulenevale ostueesõigusele oleks vastuolus põhiseaduse §-st 10 tuleneva õiguskindluse printsiibiga.

§ 264lg 3 tagas enne 1.

juulit

1. a ORAS § 121 lg 10 alusel tekkinud ostueesõiguse omaja õiguse saada kinnisasja omanikuks ka siis, kui ostja oli juba kinnistusraamatusse kantud. Alates
2. juulist
3. a kehtiva

§ 257

lg-st 3 tulenev ostueesõigusega seostatud lisatingimus muudab sisuliselt võimatuks reformiseadusega üürnikule antud ostueesõiguse realiseerimise. Seetõttu on kehtiv

§ 257

lg 3 vastuolus ka põhiseaduse §-ga 14, millest tulenevalt peab isikule, kellele on antud mingi õigus, olema ette nähtud ka toimiv kord selle õiguse teostamiseks. Sundüürniku võimalust ostueesõigust tagavat märkust kinnistusraamatusse kanda tuleb hinnata tema suhtes liialt koormavaks, sest seadusest tulenevalt vajab see omaniku nõusolekut.

§ 631

lg-st 7 tulenevalt kantakse märkus kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul. ORAS § 121 lg 10 sellist võimalust ette ei näe. Ringkonnakohus leidis, et tulenevalt

§ 63

lg-st 3 on käsutustehingud, millega vaidlusalune omand kostjale üle anti, tühised. Kostja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmisega läks temale üle kohustus võimaldada kinnisasja üleandmine ostueesõigusega isikule. Seetõttu on küll alusetu hageja nõue omandiõiguse tunnustamiseks, kuid tal on õigus nõuda omandi üleandmist ja kinnistusraamatu kande muutmist. Hageja nõue tuleb kvalifitseerida

§ 641ja Ts

ÜS § 68 lg 5 alusel nõudena ostja vastu kinnistusraamatu parandamiseks nõusoleku saamiseks. Hagi rahuldamisel asendab kohtuotsus TsÜS § 68 lg 5 kohaselt ostja tahteavaldust kande tegemiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja on ilma täiendavate toiminguteta aluseks kande tegemisel kinnistusraamatusse. Ringkonnakohus, rahuldades hagi, mõistis kostjale ringkonnakohtu deposiitarvelt välja hageja tasutud ostuhinna koos kuludega. 6. 12. jaanuaril 2006. a saatis ringkonnakohus Riigikohtule taotluse kontrollida

§ 257

lg 3 teises lauses sisalduva kitsenduse kohaldamise põhiseadusele vastavust ORAS § 121 lg-st 10 tuleneva ostueesõiguse suhtes. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium tagastas

1. märtsi
2. a määrusega asjas nr 3-4-1-1-06 ringkonnakohtu taotluse põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse § 11 lg 3 alusel läbivaatamatult, kuna ringkonnakohus ei tunnistanud kohtuotsuse resolutsioonis õigustloova akti sätet põhiseadusega vastuolus olevaks. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
3. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule või teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja leiab, et ringkonnakohus jättis ebaõigesti kohaldamata

§ 257lg 3 teise lause, leides, et see säte on põhiseadusega vastuolus.

Kostja leiab, et omandireformi aluste seaduses sätestatud ostueesõiguse märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse on olemas mõistlik ja toimiv kord. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud ostueesõigusel on asjaõiguslik toime ka ilma vastava märkuseta kinnistusraamatus. Omandireformi aluste seaduse üürniku ostueesõiguse samastamine kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus ei saanud

§-le 641 ja TsÜS § 68 lg-le 5 tuginedes asuda ise tegema otsust kinnistusraamatu kannete muutmise kohta. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 lg 21 ja § 35 lg 1 p 3 järgi on ka kohtulahendi alusel kande tegemiseks vaja kinnistamisavaldust. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei vasta ringkonnakohtu otsuse resolutsioon seadusele, kuna selles pole märgitud, et kohus jättis kohaldamata asjassepuutuva õigusnormi põhiseadusega vastuolu tõttu. Ringkonnakohus väljus asja lahendamise piiridest, rahuldades nõude kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku saamiseks, kuigi sellist nõuet hagis ei olnud. Ringkonnakohtu otsuses ei ole märgitud, millise materiaalõiguse normi alusel rahuldas ringkonnakohus hagi omaniku muutmise kohta kinnistusraamatu kannete tegemiseks. 8. Hageja palub kassatsioonkaebusele esitatud kirjalikus vastuses jätta kostja kaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata.

§ 631lg 7 kohaselt kantakse märkus kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul.

Seaduses ei ole sätestatud, et üürniku ostueesõiguse tagamiseks kantakse kinnistusraamatusse märkus. Hageja leiab, et üürnik ei saanud astuda üksnes võlaõiguslikku lepingusse.

§ 119

lg-st 1 ja § 120 lg-st 3 nähtuvalt on asjaõiguslepingut võimalik sõlmida ainult koos võlaõigusliku lepinguga. Seega pole võimalik, et poolte vahetumisel võlaõiguslikus lepingus jäävad samaks asjaõigusliku lepingu pooled.

1. Riigikohtu istungil jäid kostja esindaja ja hageja oma seisukohtade juurde. Kostja esindaja palus hagejalt kostja kasuks välja mõista kassatsiooniastmes kantud kohtukulud. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kolleegium saab tuvastatud asjaolude põhjal teha ise uue otsuse ja jätta hagi rahuldamata. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja kasutab eluruumi üürilepingu alusel ja eluruum asub omandireformi käigus tagastatud elamus. Kohtud on tuvastanud, et Xxxxxxxxx Xxxxx xx asuva elamumaa kohta on
3. augustil
4. a avatud kinnistusregistri registriosa nr xxxxx. Kostja omandas kinnistu
5. juuli
6. a ja
7. septembri
8. a lepingute alusel ja on kinnistusregistri registriossa nr xxxxx omanikuna sisse kantud
9. detsembril
10. a.
11. septembril
12. a tegi hageja notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse.
13. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et

§ 257

lg-s 3 ettenähtud ostueesõiguse teostamise piirang ei kohaldu ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud ostueesõigusele.

§ 257lg-s 3 on loetletud asjaõigusliku toimega kinnisasja ostueesõiguse juhud.

Asjaõiguslikeks ostueesõigusteks on kinnistusraamatusse kantud kokkuleppel põhinev ostueesõigus, kinnisasja kaasomanike ostueesõigus ja seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus. Kolleegium jääb oma

1. juuni
2. a otsuses tsiviilasjas nr 32-1-13-06 väljendatud seisukoha juurde, et ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud seadusest tulenev ostueesõigus omab asjaõiguslikku toimet üksnes siis, kui ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust. Kui ORAS § 121 lg-s 10 ettenähtud üürniku ostueesõigust ei ole kinnistusraamatusse kantud, on tegemist võlaõigusliku ostueesõigusega. Kuna hageja ostueesõiguse kohta ei ole märkust kinnistusraamatusse kantud, ei ole sellel asjaõiguslikku toimet ning hageja ei saa kostjalt nõuda omandi üleandmist. Hageja saab esitada oma võlaõiguslikud nõuded, sh nõude kahju hüvitamiseks, kinnisasja müüja vastu. Seega leiab kolleegium, et M. T hagi OÜ K vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks tuleb jätta rahuldamata. Kolleegium jääb oma varasema seisukoha juurde, et alates
3. juulist
4. a kehtiv

§ 257

lg-s 3 sätestatud seadusest tulenev ostueesõiguse piirang ei ole vastuolus õiguskindluse põhimõttega (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

1. juuni
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06). Samuti leiab kolleegium, et ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud ostueesõiguse märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse on olemas mõistlik ja toimiv kord. Märkuse kandmist kinnistusraamatusse saab ostueesõiguslane nõuda

§ 63lg 1 p 4 alusel.

Märkuse sissekandmine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut (KRS § 341 lg 1), mida võib asendada ka kohtuotsus (TsÜS § 68 lg 5, KRS § 341 lg 7). Kolleegium peab vajalikuks märkida, et esitatu kehtib lisaks ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud ostueesõiguse teostamisele ka teiste seadusest tulenevate ostueesõiguste korral.

1. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole väljunud asja läbivaatamise piiridest, kui kvalifitseeris hageja nõude kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku saamiseks. Kohus ei ole seotud kvalifikatsiooniga, mille pool õigussuhtele annab. Kohus kohaldab seadust ise, olles eelnevalt tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende hagi aluseks olevate asjaoludega, millele pool on viidanud (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
2. aprilli
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-02 (RT III 2002, 14, 163) ja
4. aprilli
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-133-03 (RT III 2003, 12, 122)). Seega on kohtul õigus anda hageja nõudele õiguslik kvalifikatsioon.
6. Kolleegium nõustub aga kostja seisukohaga, et ringkonnakohus ei saanud

§ 641ja Ts

ÜS § 68 lg 5 alusel asuda ise tegema otsust kinnistusraamatu kannete muutmise kohta.

§ 641

järgi on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kostja nõusoleku kinnisomandi tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks saab TsÜS § 68 lg 5 järgi asendada kohtuotsusega. Seega saaks hagi rahuldava kohtuotsuse resolutsiooniga lugeda kostja omanikukande muutmisega nõustunuks. Kolleegium jääb oma varasema seisukoha juurde, et kostja nõusolekut asendav kohtulahend ei asenda teisi võimalikke tahteavaldusi, mis on kinnistusraamatusse kande tegemiseks vajalikud, esmajoones hageja enese tahteavaldust enda omanikuna sissekandmiseks (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05 (RT III 2005, 43, 426)). 14. Kolleegium nõustub kostja seisukohaga, et ringkonnakohus ei ole otsuse resolutsioonis edasikaebamise tähtaega märkides arvestanud TsMS § 341 lg-s 31 sätestatuga. Kuna ringkonnakohus jättis kohaldamata

§ 257

lg 3 teise lause ning algatas põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse, ei hakanud ringkonnakohtu otsuse kaebetähtaeg kulgema kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest, vaid Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi lahendi kuulutamisest. Hagi rahuldamata jätmisel eeltoodud põhjustel (vt otsuse p 11) ei oma nimetatud menetlusõiguse rikkumine aga käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon ei vasta seadusele. Sama leidis ka Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium

1. märtsi
2. a määruses (vt otsuse p 6).
3. Kuna kolleegium teeb uue otsuse, tuleb jaotada ka kohtukulud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi kohaldatakse enne
4. jaanuari
5. a alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele enne
6. jaanuari
7. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kostja on tasunud õigusabi eest esimese astme kohtus 47 082 krooni, ringkonnakohtus 50 445 krooni ja kassatsioonimenetluses 45 398 krooni 70 senti. Kuna kohus lahendas hinnaga hagi ja hagi jäi rahuldamata, saab kolleegium enne
8. jaanuari
9. a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel hagejalt kostja kasuks õigusabi eest välja mõista kuni 5% hagi hinnast. Kolleegium leiab, et asja keerukust ja tähendust arvestades on hagejalt põhjendatud ja vajalik kostja kasuks välja mõista 20 000 krooni õigusabikulude katteks. Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Jaak Luik