RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

§ 1

järgi on korteriomand omand ehitise reaalosaks olevale korterile ning reaalosa suurusele vastavale mõttelisele osale nii maatükist kui selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa. Korteriomandi eset piiritleti enne 1. juulit 2001.

§-s

1. Korteriomand loetakse enne
2. juulit 2001.

§ 1

lg 2 järgi kinnisasjaks ning sellele kohaldatakse üldjuhul asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Sarnane regulatsioon tuleneb ka kehtiva KOS §-st

2. Ringkonnakohtu märgitu (käesoleva otsuse p 11) ei mõjuta aga lepingutel põhinevaid korteriomaniku suhteid kolmandate isikutega. Enne
3. juulit
4. a kehtinud AÕS § 20 kohaselt on kinnisasja omandamise ja valdamise, samuti ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid asja päraldised. Peaasjaga seotud õigused ja kohustused laienevad enne
5. juulit
6. a kehtinud AÕS § 18 lg 3 järgi ka päraldistele, kui seaduses või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Kolleegium märgib, et sarnane regulatsioon tuleneb ka kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 57 lgst 3 ja §-st
7. Seega tuleb seaduse järgi eeldada, et asja müümisel tuleb lisaks asjale endale anda üle ka selle päraldiseks olevad dokumendid. Müüdud asja üleandmise kohustus tulenes ka müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 242 lg-st
8. Seega on oluline kindlaks teha, kas elamut tervikuna puudutavad dokumendid võivad olla korteriomandi päraldiseks.
9. Müügilepingu esemeks on korteriomand tervikuna, mis koosneb mh mõttelisest osast maatükile ja ehitisele (vt käesoleva otsuse p 12). Kuna korteriomand ei koosne üksnes reaalosast, vaid ka mõttelisest osast maatükile ja ehitisele, tuli ostjale seega üle anda ka maatükki ja ehitist puudutavad dokumendid. Kuna müügilepingu esemeks on ka mõtteline osa maatükist ja ehitisest, võib ka maatükk või ehitis olla puudustega (nt maatüki suurus on väiksem müüja lubatust või kortermaja katus ei ole kvaliteetne), millest tulenevalt võib ostja esitada nõudeid müüja vastu. Need nõuded on vähemalt kortermaja korteriomandite esmamüügi korral kõigil korteriomanikel korteriomandite esmase müüja (ehitaja) vastu müügilepingu (töövõtulepingu) alusel, neile lisanduvad nõuded ehitaja vastu ehitusgarantiist tulenevalt. Need nõuded on igal korteriomandi ostjal individuaalsed, kuid võivad paratamatult puudutada ka teiste korteriomanike kui kaasomanike huve. Nii võivad korteriomanikud nt puuduste kõrvaldamise täitmisnõuete puhul olla ühisvõlausaldajad, st kohustus tuleb täita (puudus kõrvaldada) nende suhtes ühiselt. Müügiobjekti lepingutingimustele vastavuse ja nõuete esitamise vajaduse hindamiseks peab ostjal olema võimalus puudusi kindlaks teha. Kui nõustuda ringkonnakohtuga, et korteriomandite esmaostjatel ei ole õigust saada müüjalt korteriomandi koosseisu kuuluvat kaasomandit puudutavaid dokumente, oleks neil põhjendamatult raskendatud ka müügilepingust (töövõtulepingust) tulenevate ostja (tellija) õiguste teostamine. Seega leiab kolleegium, et vähemalt korteriomandi esmamüügi korral on ostjal õigus saada müüjalt kõik kaasomandit puudutavad dokumendid. Kolleegiumi arvates ei ole põhjust tõlgendada müügilepingu p 7.1 ja 7.2 seadusest erinevalt, st selliselt, et ostja õigus saada kaasomandit puudutavaid dokumente oleks välistatud. Kolleegium leiab lisaks, et selline kokkuleppeline välistamine oleks lubatud üksnes juhul, kui ostjale on tagatud mõistlik võimalus saada need dokumendid viivitamata muul viisil, nt valitsejalt või korteriühistult. Siiski ei saa kaasomandit puudutavate dokumentide üleandmist valitsejale või korteriühistule lugeda võrdseks nende üleandmisega ostjale. Sellega saaks müüja kohustuse lugeda täidetaks vaid siis, kui ostja sellega nõustub või selle hiljem heaks kiidab. Hea usu põhimõttega võib siiski olla vastuolus ostja tuginemine müüjapoolsele lepingu rikkumisele, kui ostjal oli võimalik saada soovitud dokumendid viivitamata valitsejalt või ühistult ja teda oli sellest võimalusest teavitatud.
10. Eelnevast tulenevalt saadab kolleegium asja uueks lahendamiseks ringkonnakohtusse, hindamaks, kas hagis nimetatud dokumentide üleandmata jätmine on käsitatav müüjapoolse lepingurikkumisena. Muu hulgas tuleb hinnata, kas hagejale ei olnud tagatud varasem juurdepääs dokumentidele ühistu vahendusel ja informeeritus sellest võimalusest.
11. Asja uuel arutamisel tuleb tähelepanu pöörata ka TsMS § 368 lg-le 1, mille kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Sellisele seisukohale on Riigikohus jõudnud ka enne
12. jaanuari
13. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku põhjal (vt nt Riigikohtu
14. veebruari
15. a otsust tsiviilasjas nr 32-1-23-04 (RT III 2004, 7, 81), p 10 ja 11). Kohus peab sellise huvi olemasolu hagi menetlusse võtmisel omal algatusel kontrollima ning kui hagi ei vasta nimetatud nõudele, andma tähtaja õigusliku huvi põhjendamiseks. Kui hageja ei suuda oma õiguslikku huvi põhjendada, tuleb hagi jätta menetlusse võtmata (TsMS § 371 lg 2 p 1 või 2 alusel) või juba menetlusse võetud hagi jätta läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 1 või 2 alusel). Kohtud ei ole asja senisel läbivaatamisel põhjendanud, milles seisneb hageja õiguslik huvi lepingu rikkumise tuvastamise vastu. Kolleegiumi hinnangul puudub hagejal tuvastushuvi, kui tuvastamisele järgneda võivad nõuded on ilmselgelt lõppenud, aga ka siis, kui need on ilmselt aegunud ja kostja sellele tugineb. Kui hageja soovib põhjendada oma tuvastushuvi sellega, et esitada kostja vastu võimalikke puuduste kõrvaldamise või kahju hüvitamise nõudeid, ei peaks hagi rahuldama, kui nende nõuete esitamine ei ole ilmselgelt enam võimalik. Materiaalõiguslike nõuete kaotamise vältimiseks ja samuti kohtukulude kokkuhoidmiseks (TsMS § 134 lg 3) on hagejatel reeglina mõistlik tuvastusnõuete esitamisele eelistada sooritusnõuete esitamist.
16. Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §st 3, lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemustest. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Villu Kõve