RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbiv

§-ga 695) tähenduses. Riigikohus saab anda ise avaldajate (õiguslikele) väidetele hinnangu. Pealegi nähtub ringkonnakohtu määrusest, et ringkonnakohus nõustus sisuliselt esimese astme kohtu määrusega (kandemäärusega), kuigi määruses seda vastavalt TsMS § 654 lg-le 6 selgesõnaliselt ei märkinud. Siiski ei välista eelnev ringkonnakohtu TsMS § 654 lg-st 5 (

§-ga 695) ning § 667 lg-st 1 tulenevat kohustust käsitleda neid kaebuse väiteid, mida maakohtu lahendis ei käsitletud, kui nende esitamine ringkonnakohtus on lubatud. II

1. Avaldajad vaidlustasid ringkonnakohtus kandemäärust, millega neile anti täiendav tähtaeg kandeavalduse täpsustamiseks kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe sissekandmise osas. Ringkonnakohus leidis, et kandemäärus on õige ja avaldajate kandeavalduse täpsustamine on vajalik, kuna avaldajate taotletud viisil ei saa eelmärget kinnistusraamatusse kanda. Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohtu määrus lõppjärelduses õige ning avaldajad peavad oma kandeavaldust täpsustama, kui soovivad kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse märke kandmist. Osaliselt ebaõiged on aga ringkonnakohtu põhjendused ja need tuleb asendada Riigikohtu põhjendustega.
2. Kokkuleppe p-de 1.2 ja 2.1 kohaselt on müügilepingu esemeks 839/2609 suurune mõtteline osa tervikuna müüjale kuulunud kinnistust, mille müüja müüb ostjale. Lisaks leppisid avaldajad kokku, kuidas nad hakkavad kaasomanikena kinnistut kasutama, st kinnistu kasutuskorra (kokkuleppe p 4). Samuti leppisid avaldajad võlaõiguslikult kokku kinnistu jagamises eraldi kinnistuteks (kokkuleppe p 5.1) ning kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise aja (kokkuleppe p 5.4). Jagamise pidi korraldama müüja (kokkuleppe p 5.3). Kokkuleppe p 6.3 kohaselt on avaldajad kokku leppinud kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise nõuet tagava eelmärke seadmises ja paluvad kanda see kinnistu igakordsete omanike kasuks kinnistusraamatu registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale. Eelneva põhjal on avaldajad võlaõiguslikult kokku leppinud, et kinnistu kaasomanikeks saades lõpetavad nad kaasomandi ja jagavad kinnistu vastavalt kokkuleppele ning soovivad seda kokkulepet tagada eelmärkega. Määruskaebuse kohaselt on avaldajate tahteks, et "märge kehtiks kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes, kindlustaks kindla järjekoha kinnistusraamatus ... ja tagaks eelmärkega tagatud nõuet kahjustavate käsutuste tühisuse ...".
3. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe saab AÕS § 79 lg-st 2 tulenevalt kinnistusraamatusse kanda (nähtavaks teha) üksnes märkuse vahendusel. Asjaõigusseaduse § 63 lg 1 p 1 lubab kinnistamismenetluse osalistel valida enda õiguste tagamiseks ka eelmärke. Kui eelmärke kinnistusraamatusse kandmise eeldused on täidetud, ei ole alust keelduda selle sissekandmisest. Eelnev ei tähenda, nagu võiks kinnistusraamatusse kanda eelmärkena ükskõik mida. Asjaõigusseaduse § 51 järgi peetakse kinnitusraamatut kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta ning AÕS § 53 lg 1 järgi kantakse kinnistusraamatusse üksnes seaduses ettenähtud andmed. Lähtudes nimetatud sätetest, on oluline, et kinnistusraamatu kanded oleksid arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid ning vajadusel ka täitemenetlust.
4. Kaasomanikul on AÕS § 76 lg 1 järgi õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Avaldajad on sõlminud AÕS § 77 lg 1 kohase kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks. See kokkulepe on võlaõiguslik, st kehtib võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 2 tulenevalt üksnes avaldajate (võlasuhte pooled) vahel. Avaldajad soovivad kaebuse kohaselt, et kokkulepe kehtiks ka nende võimalike õigusjärglaste suhtes. Lähtudes AÕS § 79 lg-st 2, on kokkulepet võimalik muuta kehtivaks kaasomanike õigusjärglaste (s.o isikud, kes omandavad kaasomandiosad avaldajatelt) suhtes seeläbi, et kokkulepe kantakse märkusena kinnistusraamatusse. Sellist tagajärge on sama sätte järgi võimalik saavutada üksnes märkuse vahendusel, millele viitab selgelt ka AÕS § 79 lg 2 tekst ("vaid juhul"). Märkuse olemasolul ei saa kaasomaniku õigusjärglane keelduda kaasomandi lõpetamisest vastavalt kokkuleppele. Kui ta ei nõustu vabatahtlikult sõlmima selle kokkuleppe täitmiseks vajalikku kaasomandi jagamise asjaõiguskokkulepet, võib seda temalt hagiga nõuda ning kohtulahendiga tema tahteavalduse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi asendada. Kokkuleppe kehtivust kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes ei saa tagada eelmärkega, mille õiguslik tähendus on AÕS § 63 lg-te 3-5 järgi teistsugune (vt käesoleva määruse p-i 23). Seega on ebaõige avaldajate väide, nagu saaks eelmärkega tagada kokkuleppe kehtivust kaasomanike õigusjärglaste suhtes.
5. Avaldajad soovivad eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega tagada samuti kinnistusraamatus järjekohta. Järjekoht kinnistusraamatus ei ole n-ö väärtus iseenesest, järjekohtade reaalne tähendus väljendub esmajoones täitemenetluses. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 1 järgi jäävad kinnisasja täitemenetluses müügi korral püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad TMS § 158 lg 3 järgi pakkumise parimaks tunnistamisega. Need õigused kustutatakse kohtutäituri avalduse alusel kinnistusraamatust TMS §-s 160 sätestatud korras (vt selle kohta ka viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p-d 9 ja 24). Seega on oluline määratleda, millistele õigustele täitemenetluse seadustiku viidatud sätted laienevad. Kinnistusraamatusse kantakse AÕS § 62 ja KRS § 231 järgi asjaõigused ja märked. Kinnistusraamatusse kandmisega saavad AÕS § 59 lg 1 järgi järjekoha asjaõigused. Märke järgi määratakse AÕS § 63 lg 6 kohaselt selle õiguse järjekoht, mille kohta märge oli tehtud. Sellest tuleneb, et kui märge tagab kinnitusraamatusse kantava õiguse järjekohta, laieneb sellega ka märkele endale sisuliselt järjekohasuhe. Ka TMS §-st 158 tuleneb, et täitemenetlus ei mõjuta üksnes kinnistusraamatust nähtuvaid asjaõigusi, vaid ka õigusi, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud üksnes märge. Asjaõigusseaduse § 591 lg 1 esimene lause näeb üldiselt ette, et kui kinnistusregistri ühte jakku tehakse mitu kannet, saavad need järjekoha, mis vastab registreerimise järjekohale kinnistuspäevikus. Sama tuleneb KRS § 30 lg 1 esimesest lausest. Märkeks, mis tagab õiguse järjekohta, on AÕS § 63 lg 1 p 1 ning AÕS § 63 lg-te 3-5 järgi kindlasti eelmärge. Järjekohasuhe ja tähendus on ka kinnistusraamatusse VÕS § 324 alusel üüri- või rendilepingu kohta kantud märkusel, millele viitab selgelt ka TMS § 161 teise lause tekst ("märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada"). Kolleegiumi arvates on järjekohasuhe ka AÕS § 79 lg-s 2 nimetatud üüri- või rendilepingu märkusega sisult sarnasel kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantud märkusel, kuna sellega tagatakse kaasomandi sisu muutvate võlaõiguslike kokkulepete asjaõiguslik realiseerimine. Selle märkusega ei saa kahjustada eelnevalt kinnistusraamatusse kantud õigusi. Lähtudes TMS §-st 158 ei seo kaasomanikevaheline leping eelnevalt kinnistu mõttelisele osale seatud hüpoteegi täitemenetluses realiseerimisel mõttelise osa omandajat ja kokkuleppe kohta tehtud märkuse võib kinnistusraamatust kustutada, kui märkus on kantud kinnistusraamatusse pärast hüpoteegi kohta kande tegemist. Eelneva põhjal asub kolleegium seisukohale, et kinnistusraamatus tagavad järjekoha nii eelmärge kui AÕS § 79 lg 2 järgne märkus. Kolleegium märgib, et järjekoha tagab ka AÕS § 257 lg 3 järgi ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse kantud märkus (vt selle kohta ka Riigikohtu
6. juuni
7. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 (RT III 2006, 26, 238), p 25). Järjekohasuhet ei ole iseenesest kinnistusraamatusse kantud keelumärkel, kuid lähtudes TsÜS § 88 lg-st 2 võib käsutamise keelamise aeg siiski omada tähendust (vt selle kohta ka käesoleva määruse p-i 23 ja viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 32-1-79-06, p-d 20?24).
8. Avaldajad soovivad eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega saavutada ka tagatud nõuet kahjustavate käsutuste tühisust. Sellist tagajärge on AÕS § 63 lg 3 ja § 63 lg 4 alusel võimalik saavutada eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega. Kui käsutamine on nende sätete alusel tühine, võib isik, kelle kasuks on eelmärge kinnistusraamatusse kantud, nõuda AÕS § 63 lg 5 järgi isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantud märkusel käsutusõigust piiravat toimet seaduse järgi ette nähtud ei ole. Kolleegium märgib, et tühine on ka TsÜS § 88 lg 1 alusel antud käsutuskeelu vastu eksiv käsutus (selle ja keelumärke käsutusõigusliku tähenduse kohta kinnistusraamatus vt Riigikohtu viidatud määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 22). Kolleegium märgib täiendavalt, et kui kinnistusraamatusse kantud õiguse käsutamise õigust on kindla isiku kasuks TsÜS § 88 lg 1 kohaselt piiratud, kuid seda ei ole keelumärke vahendusel kinnistusraamatus nähtavaks tehtud, võib kinnistusraamatu andmetele toetudes kinnisomandi või muu -asjaõiguse omandanud isiku suhtes tugineda käsutuskeelu kehtivusele AÕS § 561 lg-s 2 nimetatud tingimustel, st juhul, kui omandaja oli käsutuspiirangu olemasolust teadlik või pidi sellest teadlik olema.
9. Avaldajad on soovinud kinnistamisavalduses eelmärke kinnistusraamatusse kandmist kinnistu igakordsete omanike kasuks. Kinnistusraamatuseaduse § 27 lg 5 järgi ei ole registrisse lubatud kanda märget, milles ei ole ära näidatud isikut, kelle kasuks märge tehakse. Kande tekst sisaldab KRS § 24 järgi kinnistatud asjaõiguse või märke sisu, selle isiku nime, kelle kasuks kanne tehakse, füüsilise isiku puhul isikukoodi (selle puudumisel sünniaega) ning juriidilise isiku puhul asukohta ja registrikoodi selle olemasolu korral. Kolleegiumi arvates ei tulene nimetatud sätetest siiski, et märke järgi õigustatud isik peaks olema alati määratletud isikuandmetega. Kolleegium nõustub avaldajatega, et oluline on, et igal ajahetkel oleks võimalik tuvastada, kes on märke järgi õigustatud isik. Õigustatud isiku tähistamine kinnistu igakordse omanikuna võimaldab kolleegiumi arvates õigustatud isiku iseenesest piisavalt identifitseerida.
10. Küll peab ka kinnistu igakordse omaniku kasuks kinnistusraamatusse kantav eelmärge vastama käesoleva määruse p-s 20 nimetatud nõuetele, mh olema realiseeritav. Avaldajate taotletud eelmärge kolleegiumi hinnangul neile nõuetele ei vasta. Eelmärke võib AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Seega tagab eelmärge konkreetset nõuet kinnistu kohta kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks. Eelmärke järgi õigustatud isik on VÕS § 2 lg 1 järgi tagatud võlaõigusliku nõude võlausaldaja ning kohustatud isik vastavalt võlgnik. Täitmise saamiseks õigustatud isikuks võib võlausaldaja kõrval olla VÕS §-s 80 ettenähtud tingimustel ka kolmas isik. Eelmärge on AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt nõude täitmist tagav tagatis, mis on nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud. Seda kinnitab mh AÕS § 63 lg 8, mille kohaselt on isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Kohustuse lõppemisel lõpevad VÕS § 187 lg 1 järgi eelduslikult ka sellega seotud tagatised ja kõrvalkohustused. Eelnevast järeldub, et eelmärkega tagatud nõude loovutamisel teisele isikule lähevad VÕS § 167 lg 1 alusel uuele võlausaldajale üle ka eelmärkest tulenevad õigused. See ei tähenda aga seda, et eelmärke seadmisel kinnistu igakordse omaniku kasuks läheks ainuüksi kinnistu võõrandamisega uuele omanikule automaatselt üle ka eelmärkega tagatud nõue. Nõue läheb üle selleks ettenähtud reeglite järgi. Võlaõiguslik nõue üldjuhul eraldi loovutuseta teisele isikule üle ei lähe. Nii ei saa avaldajad eelmärkega tagada, et kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppest tulenevad nõuded läheks üle kaasomandi osa omandajale, nagu see on võimalik vastava märkuse vahendusel (vt käesoleva määruse p 21). Kokku ei saa leppida eelmärget ka selliselt, et selle järgi kohustatud isikuks oleks kinnistu igakordne omanik. Avaldajad ei saa sõlmida võlaõiguslikke kokkuleppeid, mille täitmiseks on kohustatud kolmandad isikud (kinnistu kaasomandi osa omandajad) teisiti kui vastava märkuse vahendusel. Eelmärkest tulenevad kohustused võiksid kaasomandiosa omandajale üle minna, kui ta võtab üle eelmärkega tagatud kohustuse (VÕS §-d 175 ja 177). Võimalik on ka lepingu ülevõtmine, kuid ka selleks on VÕS § 179 lg 1 järgi vaja teise poole nõusolekut. Kandes eelmärke avaldajate soovitud viisil kinnistusraamatusse, tekiks olukord, kus eelmärke järgi kohustatud isikuks võiksid näiliselt saada ka kinnistu mõttelise osa omandajad. Arvestades tagatava kokkuleppe omapära (mõlemad avaldajad soovivad tagatava nõude osas olla nii võlgnikuks kui võlausaldajaks), ei saa kaasomandi lõpetamise kokkulepet tagavat eelmärget kanda kinnistusraamatusse kinnistu igakordse omaniku, vaid üksnes konkreetselt avaldajate kasuks (nad mõlemad on ka kohustatud isikud). Võimalik ei ole paralleelselt tagada kaasomandiosa võõrandamisel kokkuleppe üleminekut õigusjärglastele ja samal ajal tekitada võõrandamise tühisus. Kui avaldajate tahe oli saavutada igasuguste käsutuste välistamine kummagi kaasomaniku poolt, tulnuks selgelt taotleda sellist eelmärget konkreetselt avaldajate kasuks.
11. Eelneva põhjal on kohtud asunud õigesti seisukohale, et avaldajad peavad oma kandeavaldust täpsustama. Taotletud viisil eelmärke kinnistusraamatusse kandmine ei vasta eelnimetatud nõuetele, tekitaks kinnistusraamatus lubamatut õiguslikku ebaselgust ega täidaks ilmselt avaldajate soovitud eesmärke. Sisuliselt on avaldajad soovinud taotletud viisil eelmärke kandmisega ühendada märkusest ja eelmärkest tulenevad õiguslikud võimalused. Seda aga võimaldab seadus vaid niivõrd, kui need ei lähe omavahel vastuollu ja sellest ei teki segadust. Kui avaldajad soovivad, et tagatud oleks kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe kehtivus kaasomanike õigusjärglaste suhtes, peaksid nad valima tagatisvahendiks märkuse. Sellega on tagatud ka kokkuleppe järjekoht kinnistusraamatus, mis tagab kokkuleppe realiseerimise ka siis, kui kaasomandiosale seatakse hiljem hüpoteek ja kaasomandiosa müüakse selle alusel täitemenetluses. Kui avaldajad tahavad kinnistu käsutamise välistada, võivad nad taotleda eelmärke kinnistusraamatusse kandmist ühe kasuks neist (õigustatud isik võib siis olla tähistatud ka kaasomandi osa igakordse omanikuna, mille tulemusena on käsutusõigus piiratud vaid kohustatud kaasomanikul) või vastastikku teineteise kasuks (kokkuleppest tulenevalt on kaasomandi lõpetamise asjaõiguskokkuleppe sõlmimise nõue neil üksteise suhtes vastastikku). Selle tulemuseks on võimalike eelmärkega tagatud nõuet kahjustavate käsutuste tühisus AÕS § 63 lg 3 järgi. Samuti on eelmärkega tagatud järjekoht kinnistusraamatus.
12. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus kokkuvõttes tõlgendanud materiaalõiguse norme osaliselt ebaõigesti, kuid määruse resolutsioon on sellele vaatamata õige. Seetõttu jätab kolleegium määruskaebuse TsMS § 692 lg 2 (

§-ga 695) alusel rahuldamata, kuid Riigikohtu määruses toodud põhjustel. Avaldajad peavad eelneva põhjal täpsustama, kas ja millisel viisil nad soovivad oma nõudeid kinnistusraamatus tagada. Kuna kandeavalduse puuduse kõrvaldamiseks määratud tähtaeg on möödunud, määrab kolleegium puuduste kõrvaldamise uueks tähtpäevaks

1. detsembri
3. Avaldajate menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 järgi nende endi kanda. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, kassatsioonikautsjonit TsMS § 149 lg 4 järgi avaldajatele ei tagastata, vaid arvatakse riigituludesse. Ants Kull, Villu Kõve, Lea Laarmaa