RIIGIKOHUS HALDUSKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-3-1-59-06 Otsuse kuupäev 27. november 2006 Kohtukoosseis Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Villu Kõve ja Julia Laffranque Ko

) § 13 lg 6 kohaselt peab ehitise või selle osa võõrandamise leping olema tõestatud notariaalselt. Lepingute sõlmimise ajal kehtinud Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 93 lg 3 järgi on tehing seaduses nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel tühine. Tähtsust ei oma asjaolu, kas lepingupooled ise niisuguse vormiveaga lepingut tunnustavad või mitte. Ehitisregistrisse kandmine ei tekita omandiõigust, vaid ehitisregistri kanne üksnes jäädvustab muuhulgas ka ehitise omaniku andmed. Kohtumenetluse jooksul on ehitisregistri pidaja eemaldanud kandest omaniku andmed. Seega ei ole A. K. ehitise omanik ning järelikult ei saa maavanema kaevatud korraldus rikkuda kaebaja õigust maa erastamisele või hoonestusõiguse seadmisele; b) varasem sadamasild sai 1967. aasta sügistormide ajal tugevasti kannatada, muutudes kasutamiskõlbmatuks, mistõttu sild lammutati ja 1970-ndatel aastatel ehitati selle asemele paatide remondisild. Viimane tulnuks seadustada Planeerimis- ja ehitusseaduse § 70 lg 3 kohaselt. Remondisillale ei ole antud ehitus- ega kasutusluba, mistõttu on tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega (

§ 14lg 1). Tulenevalt Eh

S § 40 lg-st 2 tuleb õigusliku aluseta püstitatud ehitis lammutada;

1. c)kaebuse esitajal puudus seaduslik maakasutusõigus. Ta ei ole kantud Haapsalu Linnavalitsuse poolt peetavasse maamaksuregistrisse, ei ole kunagi taotlenud rajatise teenindamiseks vajaliku maa määramist ega maksnud maamaksu. Vahetult remondisillaga piirneva maa-ala eest tasusid maamaksu AS XXXXX XXXXX ja hiljem AS XXXXXXX. Maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitati hilinenult ja puudustega, mistõttu kaebuse esitaja on minetanud maa ostueesõigusega erastamise õiguse;
2. d)ekspert leidis, et praegusel kujul ei ole remondisild kasutatav. Sild ei vasta ehitisele esitatavatele nõuetele, kujutab endast ohtu inimese elule, tervisele ja keskkonnale ning kahjustab maastikupilti. Maareformiseaduse § 6 lg 31 järgi ei saa selliseid rajatisi käsitleda ehitistena;
3. e)eeltoodud väidetest tulenevalt ei pea hindama haldusakti õiguspärasust. 4. A. K. esitas Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palus halduskohtu otsuse tühistada. 5. Tallinna Ringkonnakohtu 19. mai 2006. a otsusega jäeti A. K. apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus põhjendas oma otsust järgmiselt:
4. a)vaidlusalune remondisild on käsitatav ehitisena

§ 14lg 1 tähenduses.

Vaidlust ei ole käesolevas asjas selle üle, et leping remondisilla võõrandamiseks oli lihtkirjalik. Tegemist ei ole asjaga, mida saaks käsitleda mõne muu asja päraldisena. Müügilepingust ja AS XXXX juhatuse koosoleku protokolli väljavõttest (toimiku leht 17) ei nähtu, et tehinguga oleks hõlmatud muid asju; b) tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 93 lg-st 3 ja

§ 13

lg-st 6 tulenevalt oli ehitise võõrandamise tehing, mis ei olnud notariaalselt tõestatud, tühine. Ringkonnakohus leidis, et tühiseks ei tule lugeda nimetatud nõude järgimata jätmisel mitte üksnes võlaõiguslikku asja omandamise tehingut, vaid ka omandi üleminekuks vajalikku asjaõiguslepingut. Seda seisukohta kinnitab Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 10. novembri 2003. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 punkt 29;

1. c)Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2005. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-71-05 punktis 23 leiti, et ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge. Seetõttu ei ole tehingu kehtivaks lugemiseks ja omandi üleminekuks piisav, et tehingu mõlemad pooled lugesid tehingut kehtivaks;
2. d)omandi üleminek ei ole võimalik ehitise kui vallasasja puhul üksnes asja üleandmisega. AÕS § 92 kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Viimati nimetatud kokkulepe ei ole ülal toodud põhjustel kehtiv;
3. e)omandi üleminek ei saa toimuda ka seetõttu, et teised isikud, sh asja endine omanik, ei ole varem ehitisregistris kande muutmist taotlenud või lepingu tühisuse tuvastamiseks või remondisilla omaniku tuvastamiseks kohtusse pöördunud. Ehitisregistri kanne ei oma õiguslikku tähendust.

§ 13

lg 2 sätestas juba tehingu tegemise ajal, et ehitise kui vallasasja omandamine ei toimu leiu ja igamisega. Lepingu tühisus ei sõltu lepingu poolte seisukohtadest või kolmandate isikute poolt nõuete esitamisest (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 8. mai 2006. a otsus asjas nr 3-2-1-32-06);

1. f)eeltoodust nähtub, et remondisild ei ole apellandi omandis. Seetõttu ei rikuta vaidlustatud korraldusega kaebuse esitaja õigusi. Kohus ei saa hinnata haldusakti õiguspärasust sisuliselt;
2. g)maavanemal on pädevus hinnata, kas erastamisele kuuluval maatükil asub teistele isikutele kuuluvaid ehitisi.

§ 13

lg 3 kohaselt ei kuulu ehitisealune maa teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Seejuures sai maavanem Haldusmenetluse seaduse (HMS) §-st 6 tulenevale uurimispõhimõttele tuginedes asjas olulist tähtsust omavad asjaolud, sh remondisilla omaniku, ise välja selgitada. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 6. A. K. esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tallinna Ringkonnakohtu otsus osas, mis puudutab kassatsioonkaebusega vaidlustatud asjaolusid ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada asja uueks arutamiseks saatmata. Kassatsioonkaebuse kohaselt:

1. a)uurimispõhimõte annab haldusorganile pädevuse selgitada välja haldusasjas olulise tähendusega objektiivsed asjaolud. HMS §-st 6 ei tulene haldusorgani õigust asjaolusid subjektiivselt hinnata ja neile õiguslikku, eriti veel tsiviilõiguslikku kvalifikatsiooni anda, sealhulgas tehingute puhul tehingu poolte õigusi määrata. Tehingu tühisus puudutab tehingupoolte subjektiivseid õigusi teineteise suhtes, kuid ei puuduta kolmanda isiku õigusi ja kohustusi tehingupoolte suhtes;
2. b)Riigikohtu halduskolleegiumi 15. detsembri 2005. a otsuse haldusasjas nr 3-3-1-19-05 p-s 10 on väljendatud seisukohta, et tehingusse saab sekkuda vaid isik, kelle omandiõigust on tehinguga rikutud. Sellest lahendist tuleneb, et käesolevas asjas puudub Lääne maavanemal õigus sekkuda teiste isikute vahelisse tehingusse ja otsustada, kas vara omandamiseks sõlmitud tsiviilõiguslik tehing on tühine;
3. c)ringkonnakohtu viidatud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-171-05 oli tehtud ühe vaidlusaluse tehingu poole hagi alusel. Vaidluse poolteks olid tehingu osapooled, mitte kolmas isik nagu käesolevas vaidluses. Selle otsuse põhimõtted ei ole käesolevas asjas kohaldatavad.
4. d)antud juhul oli tehing vormiveaga, mille kõrvaldamine pole enam võimalik, kuna isik, kellelt A. K. remondisilla omandas, on käesolevaks ajaks likvideeritud. Seega seab maavanema otsus kaebaja olukorda, kus ta ei saa oma õiguste kaitseks tsiviilõiguslikult midagi ette võtta ja kaotab omandiõiguse oma varale;
5. e)kassaatoril on õigus Lääne maavanema 18. juui 2004. a korralduse vaidlustamiseks, kuna sellega tunnistatakse olematuks tema omandiõigus remondisillale. Vaidlusaluse otsuse tulemusena omandab AS XXXXXXX vara, millele tal ei ole kunagi õigust olnud. Lisaks on ka AS XXXXXXX omandanud hooned, mille aluse maa erastamist taotletakse, lihtkirjaliku lepingu alusel. Maavanem on erastamismenetluses eelistanud A. K.-ga samasuguses õiguslikus seisundis olevat AS-i XXXXXXX. 7. Lääne maavanema kirjalikus vastuses palutakse jätta A. K. kassatsioonkaebus rahuldamata. Vastuses leitakse, et kassaatori tõlgenduse järgi maavanema uurimisprintsiibi kohta peaks maavanem ehitiste teenindamiseks vajaliku maa erastamise menetluses aktsepteerima mistahes dokumente, sh ka tühiseid tehinguid. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et remondisild ei ole apellandi omandis. Kuigi remondisilla tegelikku omanikku ei ole kohtuotsuses nimetatud, on selleks endiselt AS XXXXX XXXXX. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 8. Riigikohtu halduskolleegium nõustub Tallinna Ringkonnakohtuga, et tuvastatud asjaoludel ei saa A. K.-d pidada vaidlusaluse remondisilla omanikuks. Enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 93 lg 3 nägi ette, et seaduses nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel on tehing tühine.

§ 13

lg 6 kohaselt peab ehitise või selle osa võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Tallinna Ringkonnakohus on tuvastanud, et remondisild on ehitis. A. K. ja AS XXXX vahel

1. juulil 1997 sõlmitud remondisilla ostu-müügi lepingus sisalduv kokkulepe remondisilla omandiõiguse üleandmise kohta (asjaõiguskokkulepe) ei olnud notariaalselt tõestatud. Seega ei olnud kohustuslikku notariaalse vormi nõuet järgitud ning kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et TsÜS § 93 lg-st 3 tulenevalt oli omandiõiguse üleandmise leping tühine. Võlaõigusliku lepingu kehtivust saaksid vaidlustada lepingu pooled.
2. Ringkonnakohus on tuvastanud, et remondisild ei ole mõne muu asja päraldiseks, mille suhtes oleks sõlmitud notariaalne võõrandamisleping. Seetõttu pole käesolev haldusasi sarnane Riigikohtu halduskolleegiumi poolt
3. detsembril
4. a lahendatud haldusasjaga nr 3-3-1-19-
6. Kolleegium ei nõustu kassaatori seisukohaga, et maavanemal puudus pädevus otsustada, kas vaidlusalune tehing on tühine või mitte. HMS § 6 kohaselt on haldusorgan kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel. Nimetatud säte ei näe ette, et haldusorganil on õigus üksnes avalik-õiguslike asjaolude väljaselgitamiseks. Seega on haldusorganil tulenevalt uurimisprintsiibist kohustus haldusmenetluses välja selgitada ka tsiviilõiguslikud asjaolud, kui need omavad tähtsust asja lahendamisel. Antud juhul oli maavanem maa erastamise menetluses pädev tuvastama, kas A. K. oli vaidlusaluse remondisilla omanik või mitte. Sellise haldusmenetluses tähtsust omava tsiviilõigusliku asjaolu tuvastamisega ei sekku haldusorgan poolte tsiviilõigussuhetesse, vaid teeb üksnes kindlaks haldusmenetluses tähtsust omava asjaolu. Pädevus sellise tsiviilõigusliku asjaolu tuvastamiseks puudub haldusorganil reeglina vaid siis, kui seadus näeb ette, et vastav asjaolu tuleb tuvastada tsiviilkohtumenetluse korras. Antud haldusasjas sellise juhtumiga tegemist ei olnud.
7. Uurimispõhimõtte kohaldamisel tuleb haldusorganil lähtuda neist õigusnormidest, mis vastavat valdkonda reguleerivad. Tsiviilõiguslike asjaolude tuvastamisel on haldusorganil õigus ja kohustus lähtuda asjakohastest tsiviilõigusnormidest. Maavanem lähtus A. K. omandiõiguse tuvastamisel põhjendatult TsÜS § 93 lg-s 3 sätestatust. Nimetatud sätte kohaldamisel on oluline üksnes see, kas notariaalset vormi oli rikutud või mitte. Asjaolu, et pooled ise seda tehingut võib-olla aktsepteerivad, ei kõrvalda notariaalse vormi järgimata jätmisest tulenevat tehingu tühisust ning selle tagajärgi.
8. Väide, et maavanem rikkus võrdse kohtlemise põhimõtet, kuna ka AS XXXXXXX oli omandanud ehitised lihtkirjaliku lepingu alusel ning AS-i XXXXXXX käsitles maavanem omanikuna, võib olla õige, kuid see ei mõjuta antud juhul haldusasja lahendust. Võrdse kohtlemise printsiibist ei tulene, et kui üht isikut on õigusvastaselt koheldud soodsamalt, siis tuleb sellist õigusvastast soodustust laiendada jätkuvalt kõigi isikute suhtes. Riigikohtu halduskolleegium on leidnud, et võrdse kohtlemise põhimõttele toetudes ei saa nõuda ebaõige halduspraktika jätkamist või laiendamist (halduskolleegiumi
9. mai
10. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-19-04,
11. detsembri
12. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-53-04 ja
13. mai
14. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-23-06). Põhiseaduse § 3 lg-st 1 tulenevalt teostatakse riigivõimu üksnes Põhiseaduse ja sellega kooskõlas olevate seaduste alusel. Seaduslikkuse tagamise kohustus oli maavanemal ka A. K. omandiõiguse tuvastamisel.
15. Eeltoodust tulenevalt jääb A. K. kassatsioonkaebus rahuldamata. Kohtukulud jäävad poolte endi kanda. Kautsjon arvatakse riigituludesse. Tõnu Anton, Villu Kõve, Julia Laffranque