Obsah (4)

§ 101§ 10§ 5§ 11

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

) § § 101 sätestab ammendava loetelu isikutest, kes võivad üldkoosolekul korteriühistu liiget esindada. Seadusest ei tulene erandit juhuks, kui korteriühistu liikmeks on juriidiline isik. Üldkoosolekult puudunud korteriomaniku hilisemat üldkoosoleku otsusega nõustumist ei saa lugeda üldkoosolekul osalemiseks.

1. Kostja palus apellatsioonkaebuses linnakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata. Vaidlusalune üldkoosolek kutsuti kokku kooskõlas mittetulundusühingute seadusega. Korteriomandite omanikel tekkisid väikesed vead volikirjade andmisega. Linnakohtu otsus ei arvestanud korteriomanike huve, kes enamasti toetavad
2. augustil
3. a valitud uut juhatust ja kiidavad heaks nende tegevuse. Korterit nr 62 kasutab liisinguvõtja, kellele liisinguandja andis hiljem esindamise õiguse. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, et üldkoosolekul osales vaid 32 korteriühistu liiget. Korterite nr 17 ja 35 omanikud on hiljem heaks kiitnud üldkoosolekul vastu võetud otsused.
4. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Tema vastuväidete kohaselt leidis tõendamist, et üldkoosolekul osales 32 korteriühistu liiget ning seega puudus nõutav kvoorum. Linnakohus jättis poolte ülejäänud väited ja tõendid tähelepanuta. Korteri nr 62 osas tegi linnakohus õige järelduse, kuna liisinguandja ei ole andnud volitust liisinguvõtjale üldkoosolekul tema esindamiseks. Samuti järeldas linnakohus õigesti, et korterite nr 17 ja 35 omanikud ei osalenud üldkoosolekul.
5. Tallinna Ringkonnakohus jättis
6. novembri
7. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et

§ 101

kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige. Üldkoosoleku otsuste hilisem heakskiitmine ei tähenda seda, et isiku saaks lugeda koosolekul osalejaks. Korteriomandi nr 62 omanik ei saanud volitada ennast üldkoosolekul esindama korteri valdajat. VÕS § 362 lg-st 1 ei tulene, et liisinguvõtjal oleks volitus liisinguandja esindamiseks korteriühistu üldkoosolekul. 7. Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 25. aprilli 2006. a otsusega kohtuasjas nr 3-2-1-38-06 (RT III 2006, 17, 163) ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohus leidis, et

§ 101

ei näe ette muid isikuid, kes võiksid korteriomandi omanikku esindada korteriühistu üldkoosolekul. Samas koormaks liisinguandjat põhjendamatult, kui üksnes tema seaduslik esindaja saaks esindada korteriomanikku korteriühistu üldkoosolekul. Samuti jätaks see tagamata liisinguvõtja huvide esindatuse korteriühistu üldkoosolekul. Liisinguvõtjast korterivaldajat on põhjendatud pidada esindusõiguse aspektist samaväärseks korteri kaasomanikuga ja ka temal on õigus esindada korteriomanikust liisinguandjat korteriühistu üldkoosolekul. Kolleegium nõustus ringkonnakohtu seisukohaga, et korteriühistu üldkoosoleku otsuste hilisem heakskiitmine ei tähenda, et isiku saaks lugeda koosolekul osalejaks ja koosoleku otsusevõimeliseks. Korteriühistu üldkoosoleku otsus võetakse vastu hääletamise teel ning üldkoosoleku otsus jõustub selle tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Seega on oluline korteriühistu üldkoosoleku toimumise ajal kohalolev kvoorum. Taolist arusaama kinnitavad ka korteriomandiseaduse (KOS) § 19 lg-d 2 ja 3 ning § 17 lg

1. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
3. septembri
4. a otsusega linnakohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. MTÜS § 21 lg 1 järgi võib mittetulundusühingu üldkoosolek vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Mittetulundusühingute põhikirjas võib sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid. Kostja põhikirja p 5.3 kohaselt annab üldkoosoleku otsuste vastuvõtmisel iga korteriomand selle omanikule ühe hääle. Üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel on esindatud üle 1/2 korteriomanditega määratud häältest.

§ 10

¹ kohaselt võib korteriühistu üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige. Korteriühistus on 64 korteriomandit ja seega on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui üldkoosolekul osaleb vähemalt 33 korteriühistu liiget. Tõendatud on, et üldkoosolekul osalesid korteriomandite nr 3, 8, 12, 24, 36, 37, 39, 41, 42, 48, 49, 50, 51, 54, 55, 59, 60, 61, 63 ja 64 omanikud ja korteriomandite nr 2 ja 57 omanikke esindasid perekonnaliikmed ning korteriomandite nr 31, 39, 40, 43, 44 ja 47 omanikke esindasid volikirjade alusel korteriomandite nr 41, 42, 49, 59 ja 60 omanikud. Seega osales üldkoosolekul 30 korteriomandi omanikku kas isiklikult või esindaja kaudu. Ebaõige on hageja väide, et üldkoosolekul ei võinud osaleda ja hääletada korteriomandite nr 52 ja 53 omanikud, kuna neil on tasumata ühistu osamaks.

§ 5

lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud ning liikmeks olek ei sõltu osamaksu tasumisest. Kuni 32 osaleja tuvastamiseni nõustub ringkonnakohus linnakohtu otsuses toodud järeldustega. Linnakohtu otsuse ebaõigsus tuleneb aga korteriomandi nr 62 omaniku AS H esinduse

imuse lahendamisest. Korteri liisinguvõtjast valdajat võib esindusõiguse aspektist pidada samaväärseks korteri kaasomanikuga. Seega oli üldkoosolek otsustusvõimeline, kuna sellel osales 33 korteriühistu liiget. Kvoorum oli olemas ja vastuvõetud otsuste tühisuse tunnustamiseks hagiavalduses ja selle täienduses toodud asjaoludel puudub alus. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi ja tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsus. Ringkonnakohus ei ole arvestanud samas asjas antud Riigikohtu seisukohaga, et korteriühistu üldkoosoleku otsuse hilisem heakskiitmine koosolekul mitteosalenud liikme poolt ei tähenda seda, et see isik osales korteriühistu üldkoosolekul. Kõik topeltallkirjad ja osa esmaallkirju on kogutud pärast üldkoosoleku toimumist. Üldkoosolekul osales korteriühistu 17 liiget. Ringkonnakohus eksis üldkoosolekul osalenud liikmete arvestuses. Lihtne liitmistehe annab ringkonnakohtu tuvastatud asjaolude järgi üldkoosolekul osalenud liikmete arvuks 28, mitte
2. Seega eksis ringkonnakohus oma otsuses üldkoosolekul osalenud liikmete arvu kokku liitmises. Lisaks langeb 28 isikust välja veel 4 isikut, sest korteri nr 2 ja korteri nr 47 omanikud ega nende esindajad ei osalenud üldkoosolekul. Ringkonnakohus luges korterit nr 39 kaks korda. Korteritel nr 60 ja 61 on üks omanik, kellel on üldkoosolekul kokku üks hääl. Ringkonnakohus jättis lisaks tähelepanuta, et üldkoosoleku kokkukutsumisel ja pidamisel rikuti mittetulundusühingute seadust ja korteriühistu põhikirja.
3. Kostja on kassatsioonkaebusele küll vastanud, kuid tegi seda ilma advokaadi vahenduseta, seega eirates tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 218 lg-s 3 sätestatud nõuet. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
4. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 järgi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
5. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 1 peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Otsust tehes peab kohus TsMS § 438 lg 1 järgi hindama tõendeid ning otsustama, millised asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi tuleb rahuldada. Nimetatu kehtib TsMS § 654 lg 1 teise lause järgi ka ringkonnakohtu otsuse kohta. Lisaks sätestab TsMS § 654 lg 4, et ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas tuleb märkida ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud ringkonnakohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. TsMS § 654 lg 5 kohustab ringkonnakohut võtma oma otsuses põhjendatud seisukoht poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete kohta, muu hulgas seletama lühidalt, miks üks või teine asjaolu ei oma asja lahendamisel tähendust. Riigikohtu tsiviilkolleegium on mitmes oma varasemas lahendis leidnud, et kui ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse ja teeb uue otsuse, siis tuleb võtta seisukoht kõikide hageja ja kostja poolt esimese astme kohtu menetluses esitatud väidete kohta (vt selle kohta nt
6. oktoobri
7. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-80-06 (RT III 2006, 37, 313), p 11;
8. novembri
9. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-117-06 (RT III 2006, 44, 374), p 13). Kolleegium lisab, et sellisel juhul ei ole ringkonnakohtul õigust ja kohustust hinnata üksnes neid apellatsioonimenetluses vastustajaks oleva poole väiteid, millele tuginemisest pool on loobunud (kas apellatsioonkaebusele kirjalikult vastates või pärast apellatsioonkaebusele vastamist apellatsioonimenetluse käigus). Praeguses asjas tühistas ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse ja tegi uue otsuse. Kuivõrd hageja ei loobunud vastuses apellatsioonkaebusele ega pärast seda toimunud apellatsioonimenetluses ühestki hagis esitatud väitest, siis oli ringkonnakohtul maakohtu otsuse tühistamise järel uue otsuse tegemisel õigus ja kohustus hinnata kõiki hagis esitatud väiteid. Ringkonnakohus jättis hindamata hageja väited, välja arvatud väide üldkoosoleku otsuse tegemiseks vajaliku kvoorumi puudumise kohta, kuigi hageja ei loobunud apellatsioonimenetluses oma ülejäänud väidetele tuginemast. Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 654 lg-s 5 sätestatud kõigi esitatud asjaolude hindamise kohustust. Lisaks väitele, et üldkoosoleku otsuse tegemiseks puudus põhikirjas nõutud kvoorum, väitis hageja näiteks veel seda, et üldkoosolek kutsuti kokku seaduse ja põhikirja nõudeid rikkudes, et osa allkirju üldkoosoleku jaoks koguti enne ja osa pärast üldkoosolekut ning et kostja ei põhjendanud, millises seoses üldkoosolekuga on kohtutoimiku lehel 31 olev korteriühistu liikmete nimekiri.
10. Hageja väitis, et korterite nr 2 ja 47 omanikud ei osalenud üldkoosolekul. Ringkonnakohus luges nende tõendatuks korterite omanike osalemise üldkoosolekul, viidates kohtutoimikus asuvatele tõenditele, kuid jättis selgitamata, mis tõenditega on tegu, missugust asjaolu üks või teine tõend tõendab ning miks ei ole õige hageja hinnang ühele või teisele tõendile. Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 438 lg-st 1 ja TsMS § 654 lg-st 4 tulenevat tõendite hindamise kohustust. Samas jääb ringkonnakohtu otsuses ebaselgeks, kas ringkonnakohus luges korterite nr 2 ja 47 omanikud osalenuks üldkoosolekul selle tõttu, et nad ilmusid üldkoosolekule kohale, või selle tõttu, et nad kiitsid hiljem üldkoosoleku otsuse heaks.
11. Hagejal on õigus selles, et ringkonnakohus eksis üldkoosolekul osalenud korteriomanike arvu kokkulugemisel. Ringkonnakohus võttis kaks korda arvesse korterit nr
12. Seega on ringkonnakohtu otsuse punktis nr 13 nimetatud kokku 27 erinevat korteriomanikku, mitte aga 30 korteriomanikku, nagu ekslikult leidis ringkonnakohus. Lisaks luges ringkonnakohus oma otsuse punktis 14 korteriühistu üldkoosolekul osalenuteks veel kolme korteri (korterid nr 52, 53 ja 62) omanikud. Järelikult osales ringkonnakohtu otsusest nähtuvalt üldkoosolekul kokku mitte 33, vaid 30 korteriomanikku.
13. Ebaõige on kassatori seisukoht, et korterite 60 ja 61 omanikul oli üldkoosolekul kokku üks hääl.

§ 11

lg 1 järgi annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

§ 11

lg 1 on erisätteks KOS § 19 lg 1 suhtes, mille kohaselt omab korteriomanik korteriomanike üldkoosolekul ühe hääle talle kuuluvate korteriomandite arvust sõltumata. Kostja põhikirja punkti 5.3 järgi annab iga korteriomand selle omanikule ühe hääle. Seega oli korterite 60 ja 61 omanikul üldkoosolekul hääletamisel kaks häält. 16. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §st 3, jaotatakse kohtukulud poolte vahel asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt läbivaatamise tulemustest. Peeter Jerofejev, Jaak Luik, Tambet Tampuu