Obsah (4)

§ 61§ 63§ 53§ 79

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbiv

§ 61reguleerib märke kandmist tulevase asjaõiguse järjekoha tagamiseks.

Kaasomanikevahelise parklakohtade kasutuskorra puhul ei ole tegemist järjekoha tagamisega asjaõigusele, sest märkus kantakse kinnistusraamatusse lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (

§ 63lg 1 p 4), mitte aga õiguste järjekoha tagamiseks.

Rahuldamata jäeti ka taotlus kanda märkus korteriomandite registriosadesse nr xxxxxxx ja nr xxxxxxx kantud omandamist tagavate eelmärgete juurde. Seadus ei näe ette täiendava märkuse kandmist eelmärke juurde.

1. Avaldajad esitasid kandemääruse peale määruskaebuse, milles palusid kandeavalduse rahuldada.
2. Kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ja kaebus edastati Tartu Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tartu Ringkonnakohus jättis
4. detsembri
5. a määrusega kaebuse rahuldamata. Määruse kohaselt nõustub ringkonnakohus kandemäärusega, leides, et see on lõppjäreldustes õige. Vastuseks määruskaebusele märkis ringkonnakohus järgmist. Ebaõige on kohtunikuabi seisukoht, et seadus ei näe ette kaasomanikevahelise kasutuskorra kokkuleppe nähtavakstegemist kinnistusraamatusse märkusena, vaid see kuulub korteriomandi sisusse ja tuleb seetõttu kanda omandi koosseisu jakku. Tulenevalt

§ 53

lg-st 1, §-st 62 ja § 63¹ lg-st 7 kantakse kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud asjaõigused ja märked.

§ 63

lg 1 p 4 kohaselt tehakse märkusega kinnistusraamatus nähtavaks mitmesugused kinnistusraamatusse kanda lubatavad asjaolud.

§ 79

lg 2 võimaldab kinnistusraamatusse kanda kinnisasja kaasomanike kokkuleppe olemasolu näitava märkuse, millega tagatakse kokkulepete kehtivus kolmandate isikute, eriti kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Nimetatud kanne tuleb teha registriosa 3ndasse, mitte aga 1. jakku, nagu leidis kohtunikuabi. Samas nähtub kinnistamisavaldusest, et praegusel juhul ei ole kokkulepet veel sõlmitud. Kinnistamisavaldustes taotletakse sisuliselt järjekoha reserveerimist

§-s 79 sätestatud kaasomanikevahelisele kaasomandi kasutamist puudutavale ja tulevikus sõlmitavale kokkuleppele. Asjaõigusseadus ega kinnistusraamatuseadus ei näe ette kinnistusraamatusse märke kandmist, mis kajastab kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus, ning kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus ei saa pidada ka teiseks ulatuselt kindlaksmääratud õiguseks

§ 61lg 1 mõttes.

Märkus ei ole asjaõigus ega oma seetõttu ka järjekohta. Taotletud kanded oleksid kehtetud ja avaliku usaldatavuseta, mistõttu tuleb anda tähtaeg kandetaotluste muutmiseks. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Avaldajad esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu määruse tühistada ja kandetaotlused rahuldada. Määruskaebuse kohaselt ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht, et kaasomanike kasutuskorra märkusel ei ole kinnistusraamatusse kantud õiguste seas järjekohta. Õige ei ole ka seisukoht, et järjekohta ei ole võimalik reserveerida tulevikus sõlmitavast kokkuleppest tuleneva õiguse tarbeks. Järjekoha saab lisaks asjaõigustele reserveerida ka teistele ulatuselt kindlaksmääratud õigustele. Kuna lepingu p-s 7 ettenähtud tulevikus sõlmitava kasutuskorra kokkuleppes oli selgelt määratletud isikut puudutava parklakoha kasutusõigus, kulude jaotuse ja ehitamise põhimõtted, oli tegemist piisavalt määratletud õigusega. Praeguseks on see kokkulepe ka sõlmitud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu määrus TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Lisaks ringkonnakohtu määrusele tuleb TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus ja kandeavaldus tuleb saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
3. Esmalt märgib kolleegium, et menetletavas asjas on kohtute lahendites ebaõigesti tähistatud menetlusosaliste ring. Riigikohus on leidnud, et kinnistamisavalduse tõestanud notar võib notariaadiseaduse § 30 lg 2 p 2 ja TsMS § 593 lg 4 järgi esitada kinnistamismenetluses avalduse esitamiseks õigustatud isikute nimel ka määruskaebuse kohtulahendite peale (mh esitada määruskaebuse Riigikohtule), kuid ei saa seda teha enda nimel, vaid asjaosaliste esindajana ja nende nimel (vt nt Riigikohtu
4. novembri
5. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (RT III 2006, 41, 348), p-d 9 ja 10;
6. veebruari
7. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 8). Menetlusosaliste ringi ebaõige tähistamine alama astme kohtu lahendites ei toonud siiski kaasa väära kohtulahendit ja menetlusosalised on võimalik korrektselt tähistada Riigikohtu määruses. Kolleegium juhib avaldajaid esindava notari tähelepanu sellele, et ta on määruskaebuses avaldaja KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ ärinimena ekslikult näidanud tema endise ärinime OÜ KMT ARENDUS.
8. Ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva alates määruse kättetoimetamisest avaldajatele (vt ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-9706, p-d 11 ja 12). Ringkonnakohtu
9. detsembri
10. a määrus on väljastusteate järgi avaldajate esindajale kätte toimetatud
11. detsembril
12. Määruskaebus jõudis Riigikohtusse
13. detsembril 2006, st pärast määruskaebuse esitamise tähtaja möödumist. Siiski nähtub toimikust, et kaebus esitati tähtaegselt Tartu Ringkonnakohtule (digitaalse allkirjaga
14. detsembril 2006). Seetõttu on võimalik analoogia korras rakendada TsMS § 65 ja lugeda kaebus tähtaegselt esitatuks.
15. Ringkonnakohus on leidnud õigesti, et

§ 79

lg 2 võimaldab kinnistusraamatusse kanda kinnisasja kaasomanike kokkuleppe olemasolu näitava märkuse, millega tagatakse kokkulepete kehtivus kolmandate isikute, eriti kaasomaniku õigusjärglaste suhtes. 11. Kolleegiumi arvates on kohtud aga valesti tõlgendanud esmajoones

§ 61

. Kolleegium leidis eespool viidatud määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (p 22), et kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantav märkus omandab kinnistusraamatus järjekoha, mis omab tähendust esmajoones täitemenetluse läbiviimisel kinnisasja suhtes. Järjekohta omava õiguse järjekoha saab kinnistusraamatus

§ 61

kohaselt reserveerida, kuna selle sätte järgi saab reserveerida järjekoha igale õigusele, mida saab kanda kinnistusraamatusse ja millele laieneb materiaalne järjekorrasuhe. Oluline on vaid, et märge oleks

§ 61

lg 1 kohaselt ulatuselt kindlaksmääratud (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 12). 12. Vastavalt

§ 61

lg-le 2 kantakse eesõigus märkena kinnistusraamatusse selle õiguse juurde, mis eesõiguse kasutamisel peab tagasi astuma. Praegusel juhul on tegemist eesõiguse märkega kaasomanike kasutuskorra märkuse tagamiseks. Avalduses taotleti selle kandmist ühishüpoteegi ja omandi üleandmist tagava eelmärke juurde. Hilisema võimaliku kasutuskorra kande ulatus on kindlaks määratud lepingus, millele soovitakse kandes viidata. Seetõttu on kolleegiumi arvates võimalik vastavaid kandeid teha (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 13).

1. Tulenevalt eelnevast jäeti avaldajate avaldus ebaõigesti rahuldamata ja ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada. Kolleegiumi arvates tuleb asi kandeavalduse lahendamiseks saata maakohtu kinnistusosakonnale, kes saab kontrollida kannete tegemise muid eeldusi. Seetõttu tuleb lisaks ringkonnakohtu määrusele tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 15).
2. Samuti märgib kolleegium, et ringkonnakohtu määruses tähistati asja ebatäpselt kaebusena maakohtu kinnistusosakonna määruse peale. Lahendatavaks kohtuasjaks on kandeavalduse lahendamine (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 18).
3. Kuna määruskaebus rahuldatakse, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 kohaselt tagastada. Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Henn Jõks