RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

§ 13lg 5 järgi.

1. Vaadeldavas asjas soovib hageja - korteri nr 1 kui vallasasja omanik ja ühtlasi kolme korteriga elamu asukohaga Xxxxxxxx xxx xxx/x kaasomanik � ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist korteri nr 2 osas
2. augusti
3. a müügilepingu ja korteri nr 3 osas
4. juuli
5. a müügilepingu järgi. Nende lepingute sõlmimise ajal kehtinud AÕSRS § 13 lg 6 esimese lause kohaselt võib kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi või elamus asuvat mitteeluruumi, kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa võõrandada ja pärida kui vallasasja.
6. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et
7. maist
8. a
9. detsembrini 2001.

§131

lg 1 sätestas kaasomanikule ehitise mõttelise osa ostueesõiguse, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Samas lõikes oli

1. juulini
2. a sätestatud kord, kuidas peab kaasomanikust võõrandaja ostueesõigust omavale kaasomanikule võõrandamise soovist teatama, ja ka juhis ostueesõigust omava isiku järgneva käitumise kohta. Nii oli võõrandaja kohustatud kirjalikult teatama teistele ehitise kaasomanikele ehitiseosa võõrandamise kavatsusest, näidates ära ehitiseosa võõrandamise hinna ja muud tingimused. Kui kaasomanik ei kasutanud ostueesõigust ühe kuu jooksul, arvates kirjaliku teate saamisest, oli võõrandajal õigus võõrandada ehitiseosa kirjalikus teates märgitud või kõrgema hinnaga ja samadel või võõrandajale soodsamatel tingimustel. Kui võõrandaja võõrandas ehitiseosa ostueesõigust rikkudes, võis kaasomanik pöörduda kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teadasaamise päevast, kohtusse hagiga talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. AÕSRS § 131 lg 2 teise lause kohaselt oli
3. aastal ja on praegu erastatud eluruum ja elamus asuv mitteeluruum ning nende juurde kuuluv muu osa käibes koos. Sama lõike kolmanda lause järgi ei kohaldata erastatud eluruumi ja elamus asuva mitteeluruumi võõrandamisel kaasomaniku ostueesõigust, kui kaasomanikke on rohkem kui kuus, ning viiendast lausest tulenevalt laieneb kaasomaniku ostueesõigus ka ehitise muu osaga seotud eluruumile ja elamus asuvale mitteeluruumile. Kaasomaniku ostueesõigust erastatud eluruumile on käsitlenud ka Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium
4. detsembri
5. a otsuses asjas nr 3-4-1-16-05 (RT III 2006, 1, 2) ja märkinud, et kaasomaniku ostueesõigus erastatud eluruumi võõrandamisel tuleneb AÕSRS § 131 lgst 1 ja lg 2 teisest ja viiendast lausest. Asjas ei vaielda selle üle, et elamus on kolm korterit. Seega tuleb asjas kohaldada lepingute sõlmimise ajal,
6. juulil
7. a ja
8. augustil 2001.

§ 131

lg-t 1 ning ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel vaidluse sisuliselt lahendama.

1. Ostueesõiguse rikkumise korral andis enne
2. juulit 2002.

§ 131

lg 1 kaasomanikule õiguse pöörduda kohtusse ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Seega on ekslik kostjate seisukoht, et hageja oleks pidanud ostueesõiguse teostamiseks esitama müüjatele notariaalselt tõestatud avalduse. Ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi varasema praktika kohaselt oli AÕSRS § 131 lg 1 järgi kaasomaniku kaitsevahendiks tema ostueesõiguse rikkumise korral hagi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Õigused ja kohustused tulenevad müügilepingutest, mille järgi hageja soovib ostja õigusi ja kohustusi üle kanda (vt Riigikohtu

1. juuni
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-00 - RT III 2000, 17, 187).
3. Hageja soovib nii kostja B. Poplavski (müüja) ja kostja J. Volodtðenko (ostja)
4. juulil
5. a sõlmitud korteri nr 3 ostu-müügilepingust kui ka kostja Õ. Õuemaa (müüja) ja kostja J. Volodtðenko (ostja)
6. augustil
7. a sõlmitud korteri nr 2 ostu-müügilepingust talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist.
8. Kuna korteritega nr 2 ja 3 on kohtumenetluse ajal
9. aastal tehtud mitmeid tehinguid, siis esitab kolleegium mõned kaalutlused ka nendega seonduvalt. Kuna
10. juulil
11. a müüs B. Poplavski korteri nr 3 J. Volodtðenkole, tuleb hinnata, kas J. Volodtðenko omandas selle lepingu järgi B. Poplavskilt korteri nr
12. Kolleegium juhib tähelepanu
13. juulist
14. a kehtiva TsÜS § 88 lg-le 1, mille kohaselt on kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing tühine. Tühine on ka täitemenetluses tehtud käsutus, mis rikub eelmises lauses nimetatud käsutuskeeldu. Kui kostjal J. Volodtðenkol oli kohtumäärusega keelatud korterite võõrandamine (I kd, lk 30) ja ta andis Tallinna Linnakohtu
15. juuni
16. a otsuse täitmiseks B. Poplavskile üle korteri nr 3 omandi ja
17. augusti
18. a omandi üleandmise kokkuleppe alusel (I kd, lk-d 289-291) korteri nr 2 omandi, siis võivad tema käsutused lähtuvalt TsÜS § 88 lg-st 1 olla tühised.
19. Kostja B. Poplavski on esitanud kohtule avalduse (I kd, lk 279), et ta on korteri nr 3 omanikuna ja elamu kaasomanikuna esitanud
20. juunil
21. a notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse kostja Õ. Õuemaa ja kostja J. Volodtðenko
22. augustil
23. a sõlmitud korteri nr 2 ostumüügilepingu järgi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Samuti võib vajada vastust küsimus, kas B. Poplavski oli kaasomanik
24. augustil
25. a, et teostada ostueesõigust
26. augusti
27. a korteri nr 2 ostumüügilepingu järgi. Kui B. Poplavski
28. augustil
29. a ehitise kaasomanik ei olnud, ei olnud tal ka AÕSRS § 131 lg 1 järgi korteri nr 2 ostueesõigust. Kui B. Poplavski oli
30. augustil
31. a ehitise kaasomanik, siis oli tal AÕSRS § 131 lg 1 järgi õigus pöörduda kohtusse ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teadasaamise päevast.
32. Kuna kostja B. Poplavski müüs väidetavalt
33. oktoobril
34. a korteri nr 2 kostja V. Primakile (I kd, lk-d 300-304), tuleb hinnata seda, kas B. Poplavski oli õigustatud omandit üle andma ja kas omand läks V. Primakile üle. Kui B. Poplavski andis
35. oktoobril
36. a omandi V. Primakile üle, siis tuleb võtta seisukoht VÕS § 244 lg 6 kohaldatavuse kohta. Kui asjas ei saa VÕS § 244 lg-t 6 kohaldada, tuleb võtta seisukoht selles, kas V. Primak sai omandada korteri nr 2 heauskselt.
37. Hageja soovib hagis tunnustada tema omandiõigust korterite nr 2 ja 3 suhtes. Kolleegium märgib, et võlaõigusliku müügilepinguga ei kaasne iseenesest asjaõiguslikku tagajärge. Seega saab ostueesõigust omav isik ostja õiguste ja kohustuste ülekandmisel nõuda müüja kohustuse - anda vara ostja omandisse - täitmist. Riigikohus on
38. veebruari
39. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-143-06 (RT III 2007, 6, 47) märkinud, et TsÜS § 68 lg 5 alusel on kohtuotsusega asendatav ka tahteavaldus vallasasjaks oleva korteri suhtes ostueesõigust teostanud isikule korteri omandiõiguse üleandmiseks. Samas otsuses märkis Riigikohus, et AÕSRS § 13 lg 6 kaheksandas lauses sätestatud ehitise või selle osa vallasasjana käsutamise võimalus täitemenetluses hõlmab ka kohtuotsuse vabatahtlikku täitmist (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
40. novembri
41. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-06 - RT III 2006, 44, 373). Tuginedes öeldule, leiab kolleegium, et AÕSRS § 13 lg 6 kaheksandast lausest tulenevalt on vallasasjaks olevat ehitist või selle osa võimalik käsutada pärast
42. märtsi
43. a täitemenetluses ka juhul, kui ostueesõigust teostati varem ning müüja peab kohtuotsuse alusel täitma ostueesõigust teostanud isiku suhtes vallasasjaks oleva ehitise või selle osa omandiõiguse üleandmise kohustuse.
44. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemustest. H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik