Obsah (12)

§ 112§ 100§ 101§ 103§ 105§ 77§ 217§ 14§ 219§ 220§ 221§ 218

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

§ 112alusel.

11. Kohustuse, sh lepingulise kohustuse rikkumise, s.o kohustuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise korral (

§ 100

) on

§ 101

lg 1 p 5 järgi üheks õiguskaitsevahendiks hinna alandamine.

§ 112

lg 1 esimese lause kohaselt võib lepingupool alandada tema poolt kohustuste täitmise eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, kui ta võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise.

§ 103

lg 1 esimese lause kohaselt vastutab võlgnik kohustuse mittevabandatava rikkumise eest (vt

§ 103

lõiked 2 ja 3), välja arvatud, kui seadusest või lepingust tulenevalt ei sõltu vastutus rikkumise vabandatavusest (vt

§ 103

lg 4).

§ 105

esimene lause sätestab, et võlausaldajal on sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda. Seega on oluline kindlaks teha, kas kostjad rikkusid müügilepingust tulenevaid kohustusi. Müügilepingu rikkumise korral tekkis hagejal õigus hinda alandada ka siis, kui kohustuse rikkumine oli vabandatav

§ 103

lõigete 2 ja 3 järgi, s.o kui müügilepingu kohast täitmist takistas vääramatu jõud.

§ 77

lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Ka müügilepingu korral peab

§ 217

lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas.

§ 217

lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

1. Hageja väitis, et tema huviks oli hakata korterit kasutama elamiseks, kuid see osutus võimatuks, kuna korterisse hakkas vihmasadude ajal lekkima vesi ja selle tõttu tekkis hallitusseen. Kohtud leidsid, et kostjad täitsid müügilepingust tuleneva kohustuse nõuetekohaselt, kuna hageja omandas puudustega asja kokkuleppe alusel ja tasus selle eest hinna, mis on madalam asja harilikust väärtusest. Kolleegiumil puudub TsMS § 668 lg-st 1 ja § 688 lg-st 4 tulenevalt õigus hinnata teisiti kohtute tuvastatut, et hageja vaatas korteri enne müügilepingu sõlmimist üle ja nägi vee läbijooksude tagajärgi ning et kostjad ei teinud korteris remonti, varjamaks vee läbijooksudest tekkinud kahjustusi. Samas aga on kohtud rikkunud TsMS § 442 lg-tes 7 ja 8 ja § 654 lg-s 5 sätestatud poolte kõikide väidete ja esitatud tõendite nimetamise ja nendele hinnangu andmise kohustust. Nimelt on kohtud jätnud märkimata ja hindamata hageja väited, et korteri puuduseks oli muu hulgas vee läbijooksude jätkumine ning et sellest puudusest ei olnud hageja müügilepingu sõlmimisel teadlik. Vee läbijooksude jätkumise tõendamiseks on hageja esitanud Nora Kasemaa ekspertiisibüroo arvamuse (tl-d 40-41). Kohtud on selle arvamuse kui dokumentaalse tõendi TsMS § 272 lg 2 mõttes (eriteadmistega isiku arvamus) jätnud nimetatud osas põhjendamatult tähelepanuta. Samas ei ole kohtud võtnud seisukohta, kas AS Pindi Kinnisvara eksperdi antud arvamuse järgi (tl-d 87-94 ja 100103) esineb korteril hageja nimetatud puudus või mitte. Kohtud tuvastasid, et hageja sai korterit enne müügilepingu sõlmimist üle vaadates teada vee läbijooksudest ja kahjustusest, kuid ei ole hinnanud, kas hageja teadis ka seda, et vee läbijooksude põhjused on kõrvaldamata. Kolleegiumi arvates ei tähenda asjaolu, et hageja vaatas korteri enne müügilepingu sõlmimist üle ja nägi vee läbijooksudest tekkinud kahjustusi, iseenesest veel seda, et ta sai aru või pidi aru saama vee läbijooksu põhjustest ja sellest, et läbijooksud hakkavad korduma tulevikus, kuivõrd läbijooksude põhjusi ei ole likvideeritud. Kohtud on küll tuvastanud, et enne müügilepingu sõlmimist alandati müügihinda, kuid ei ole selgitanud, missuguste puuduste tõttu müügihinda alandati. Nad ei ole tuvastanud seda, et müügihinda alandati vee läbijooksude põhjuste kõrvaldamata jätmise tõttu. Kostjate vastuväidete kohaselt alandati korteriomandi müügihinda seetõttu, et korteris oli remont tegemata (tl-d 28, 49 ja 127). Arvestades hageja väiteid, oleks tulnud täpsustada, kas hinna alandamisel arvestati üksnes sanitaarremondiga või ka maja katuse ja seinte remondiga, vältimaks vee läbijooksusid edaspidi.
2. Müügilepingu p-s 2.1.3 kinnitasid kostjad, et lepingu esemel ei ole kostjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostjad ei ole hagejat teavitanud või mida hageja ei saanud korteri ülevaatusel märgata. Lepingu p-s 2.2.1 kinnitas hageja, et ta on korteriomandi reaalosaks olevad eluruumid ja ülejäänud ehitise üle vaadanud ning on teadlik nende seisukorrast. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja vaatas enne lepingu sõlmimist korteri korduvalt üle. Kolleegium leiab, et kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Lepingu viidatud punktide alusel leidsid kohtud seega iseenesest õigesti, et pooled leppisid kokku lepingu sõlmimise ajal olemas olnud asja omadustes, arvestades hageja võimalust neist omadustest teada saada. Seadusest ei tulene, et müüdav korteriomand peab olema elamiskõlbulik. Kui hageja oli nõus omandama korteri talle teadaolevate puudustega, siis ei saa ta tugineda

§ 77

lg 1 teise lause järgi sellele, et korteriomand pidi olema keskmise kvaliteediga. Samas aga ei arvestanud kohtud

§ 14

lg-st 2 tulenevat kostjate kohustust teatada hagejale kui lepingueelsete läbirääkimiste teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu hagejal on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Hagejal kui ostjal ei olnud korteri ülevaatamise kohustust ei enne ega pärast müügilepingu sõlmimist. Selle tõttu on ebaõige kohtute seisukoht, et hageja pidi enne müügilepingu sõlmimist toimunud korteri ülevaatuse tulemusel korteri omadustest teada saama ja nendega müügilepingu sõlmimisel arvestama. Kolleegium leiab, et kui hageja vajas korterit elamiseks, siis oli tema huviks enne müügilepingu sõlmimist muu hulgas saada teada, kas ja missugust remonti ostetav korter vajab selleks, et sinna saaks mõistliku aja jooksul pärast müügilepingu sõlmimist elama asuda. Juhul, kui korteril esinesid hageja väidetud puudused, oli kostjate kohustus tõendada, et nad teavitasid hagejat enne müügilepingu sõlmimist nendest puudustest. Kui kostjad seda tõendavad, ei ole nad müügilepingut rikkunud ning hagejal ei ole õigust hinda alandada, kuivõrd ta nõustus korteri ostma talle teada olevate puudustega. Õige ei ole hageja väide, et ainsaks tõendiks puudustest teavitamise kohta saanuks olla hageja vastav kinnitus müügilepingus. Tsiviilkohtumenetluse seadustik ega võlaõigusseadus ei näe ette, et nimetatud asjaolu saab tõendada üksnes dokumentaalse tõendiga. Kolleegium selgitab, et ostetud asja ülevaatamise kohustus pärast müügilepingu sõlmimist on

§ 219

järgi üksnes isikul, kes on müügilepingu sõlminud oma majandus- ja kutsetegevuses. Pärast müügilepingu sõlmimist avastatud asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise kohustuse järgimine ostja poolt (

§-d 220-221) omab tähtsust lepingu rikkumisest tulenevate õiguskaitsevahendite rakendamise seisukohalt. 14. Kui maakohus tuvastab, et kostjad rikkusid müügilepingut, oli hagejal õigus hinda alandada. Selleks pidi ta olema teinud hinna alandamise tehingu ja sellekohase tahteavalduse kostjatele kätte toimetanud (

§ 112lg 2).

Hinna alandamise tehingu kehtivuseks peab hageja olema teavitanud kostjaid korteri mittevastavusest müügilepingu tingimustele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta korteri lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama (

§ 220lg 1 esimene lause).

Hageja võib hinda alandada ka siis, kui ta küll jättis korteri lepingutingimustele mittevastavusest kostjatele õigeaegselt teatamata, kuid teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (

§ 220lg 3 kolmas lause).

Kui kostjad teadsid või pidid teadma korteri lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda hagejale enne müügilepingu sõlmimist, võib hageja tugineda korteri lepingutingimustele mittevastavusele sõltumata sellest, et ta ei teatanud kostjatele korteri lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt (

§ 221lg 1 p 2).

Kostjate võimaliku vastutuse müügilepingu rikkumise eest ja hageja õiguse alandada hinda välistab

§ 218

lg 4 järgi siiski see, kui kostjad tõendavad, et hageja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel korteri lepingutingimustele mittevastavusest (vt käesoleva otsuse p 13). Samuti tuleb arvestada

§ 101

lg-ga 3, mille järgi ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. 15. Hinna alandamise otsustamisel peab maakohus selgitama, kas hageja on tõendanud

§ 112lg-s 1 sätestatud hinna alandamiseks vajalikud asjaolud.

Maakohtu otsusest nähtuvalt on maakohus AS Pindi Kinnisvara eksperdi arvamuse alusel teinud kindlaks korteri väärtuse ilma läbijooksudeta katuselt või paneelivuukidest ning koos viimastega. Kuna teada on ka korteri müügihind, siis oleks nimetatud eksperdiarvamuse alusel ilmselt võimalik otsustada, kui palju võiks hagejal olla õigus hinda alandada. Kolleegium peab siiski vajalikuks märkida, et kohtud ei ole AS Pindi Kinnisvara eksperdi arvamuse hindamisel selgitanud, kas selles arvamuses võeti korteri väärtuse kindlakstegemisel arvesse seniste vee läbijooksude tagajärgi või selliste läbijooksude jätkumist või mõlemaid asjaolusid. Paljasõnaline on hageja seisukoht, et korteril puudub turuväärtus. Kui korter oleks väärtuseta, ei oleks hagejal võimalik hagis nõutud, s.o hinna alandamisega tagasi saadava raha eest korterit viia elamiskõlblikku seisukorda.

§ 112

lg-s 1 sätestatust tulenevalt ei ole hagejal õigus hinna alandamise teel saada hüvitist, mis vastab kulutuste suurusele, mis on vajalikud korteri viimiseks kokkulepitud seisukorda. Kohustuse mittekohase täitmise väärtus

§ 112

lg 1 järgi ei ole müügilepingu puhul kindlaks tehtav sel teel, et asja kokkulepitud hinnast või kohese täitmise väärtusest lahutatakse asja kokkulepitud seisukorda viimiseks vajalike kulutuste väärtus.

§ 112

rakendamise aspektist on asjakohatu maakohtu põhjendus, mille kohaselt hageja maksis korteri eest vähem, kui oli selle väärtus. 16. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus hindama kõiki hageja väiteid ja tõendeid ning tegema kindlaks, kas hagis nimetatud puudused olid korteril olemas enne müügilepingu sõlmimist ja kas hageja oli nõus korterit ostma nimetatud puudustega (vt käesoleva otsuse p 12). Juhul, kui korteril olid hagis nimetatud puudused, kuid kostjad teatasid hagejale nendest enne müügilepingu sõlmimist, ei ole kostjad müügilepingut rikkunud, kuna hageja nõustus korteri ostma talle teadaolevate puudustega (vt otsuse p 13). See, kas kostjad teadsid või pidid teadma korteri võimalikest puudustest, ei ole

§ 112

kohaldamise seisukohalt oluline, välja arvatud, kui hageja rikkus puudustest teavitamise kohustust (vt otsuse p 14).

§ 112

rakendamine on võimalik vaid siis, kui tõendatud on hinna alandamiseks vajalikud asjaolud

§ 112lg 1 järgi (vt otsuse p-d 14-15).

17. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemustest. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu