← Eesti

3-2-1-79-07

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev RESOLUTSIOON Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-79-07 Tartu,

  1. oktoober
  2. a Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik Epp Jalaka hagi Aleks Paisti, Nadeþda Kalinina, Katrin Paisti ja Aleksandr Paisti vastu üürilepingu lõppemise tunnustamiseks ja eluruumi vabastamiseks Tallinna Ringkonnakohtu
  3. veebruari
  4. a otsus tsiviilasjas nr 2-03-350 Epp Jalaka kassatsioonkaebus Hageja Epp Jalakas (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Paavo Paas Kostja Aleks Paist (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Andres Past Kostja Nadeþda Kalinina (isikukood xxxxxxxxxxx) Kostja Aleksandr Paist (isikukood xxxxxxxxxxx) Kostja Katrin Paist (isikukood xxxxxxxxxxx) Kolmas isik Tallinna linn
  5. september
  6. a, kirjalik menetlus Jätta Tallinna Ringkonnakohtu
  7. veebruari
  8. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
  9. Epp Jalakas esitas
  10. juunil
  11. a Tallinna Linnakohtule hagi Aleks Paisti vastu, milles palus tunnistada lõppenuks kostjaga sõlmitud üürileping ja tõsta kostja välja Tallinnas Xx x-x asuvast eluruumist.
  12. mail
  13. a palus hageja kaasata protsessi kostjatena Aleks Paistiga koos elavad isikud Nadeþda Kalinina, Aleksandr Paist ja Katrin Paist.
  14. mail
  15. a esitatud täpsustatud hagiavalduses palus hageja tuvastada, et kostja üürileping on lõppenud
  16. märtsist
  17. a, kohustada kostjaid tagastama vaidlusalune eluruum hagejale või tagastamisest keeldumise korral tõsta kostjad sellest eluruumist välja.
  18. septembril
  19. a toimunud kohtuistungil loobus hageja nõudest kohustada kostjaid vaidlusalune eluruum vabastama, kuna kostjad vabastasid selle
  20. juulil
  21. a. Hagiavalduse kohaselt tagastati Tallinnas Ao 6 asuv elamu õigusjärgsele omanikule
  22. märtsi
  23. a vara üleandmis-vastuvõtmisaktiga nr 88, mis jõustus
  24. aprillil
  25. a. Kostja Aleks Paist kasutas elamu tagastamise ajal elamus asuvat eluruumi nr
  26. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12 alusel lõppes üürileping
  27. märtsil
  28. a, sellest teavitas elamu omanik ka kostjat. Hageja omandas vaidlusaluse korteri
  29. märtsil
  30. a. Kostja teatas
  31. aprillil
  32. a hagejale, et üürileping pikenes automaatselt
  33. juulil
  34. a 5 aasta võrra, kehtides seega
  35. juulini
  36. a, mistõttu ta eluruumi ei vabasta. Kostja ei taotlenud üürilepingu pikendamist. Seega on üürileping lõppenud ja kostja kaotas õigusliku aluse eluruumi kasutamiseks ning on kohustatud eluruumi vabastama. Kostja
  37. aprilli
  38. a kirja võib tõlgendada kui tema tahteavaldust astuda läbirääkimistesse uue lepingu sõlmimiseks.
  39. Kostjad hagi ei tunnistanud.
  40. aprillil
  41. a pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks. Kostjate tahe oli jätkata üürisuhet viie aasta võrra. Omandireformi käigus tagastati vara endistele omanikele tasuta ja vastukaaluna nägi seadusandja ette omanike kohustuse taluda teatud aja jooksul piiranguid tagastatud vara valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel. Puuduvad elamuseaduse (ES) § 33 lg-s 1 märgitud asjaolud.
  42. Kolmas isik leidis, et üürileping on pikenenud, kuna kostja kasutas eluruumi edasi pärast
  43. märtsi
  44. a. Kostja
  45. aprilli
  46. a taotlust tuleb tõlgendada kui üürniku tahteavaldust oma eelisõiguse kasutamiseks. Kostja on taotlenud munitsipaalkorterit, kuid vajalikul määral munitsipaalelamute ehitamiseks puuduvad rahalised vahendid.
  47. Harju Maakohus rahuldas
  48. septembri
  49. a otsusega hagi ning tunnistas üürilepingu lõppenuks alates
  50. aprillist
  51. a. Eluruumi vabastamise nõudes lõpetas kohus menetluse. Hageja kasuks mõistis kohus välja kohtukulu 4190 krooni Aleks Paistilt ja 4190 krooni Nadeþda Kalininalt. Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: kostjad kasutasid vaidlusalust eluruumi üürilepingu alusel tähtajaga kuni
  52. juuli
  53. a; elamu tagastati omandireformi käigus kui õigusvastaselt võõrandatud vara ja anti üle
  54. aprillil
  55. a jõustunud aktiga;
  56. märtsil
  57. a teatas omaniku esindaja kostjale tähtkirjaga üürilepingu lõppemisest ja soovist üürileping lõpetada;
  58. märtsil
  59. a omandas hageja elamus korteriomandi, mille reaalosaks on vaidlusalune eluruum;
  60. aprillil
  61. a sai omaniku esindaja kostjalt vastuse, mille kohaselt üürileping pikenes
  62. juulil
  63. a automaatselt 5 aasta võrra, kehtides seega
  64. juulini
  65. a, ning ta ei vabasta eluruumi. Maakohus leidis, et asjas kohaldub ES § 32, mille kohaselt üürilepingu pikenemist mitte soovides peavad pooled enne selle lõppemist avaldama tahet lepingu lõpetamiseks või uue lepingu sõlmimiseks. Üürileandja avaldas
  66. märtsil
  67. a, s.o enne üürilepingu lõppemist tahet leping lõpetada. Tõendatud ei ole, et üürnik oleks avaldanud soovi sõlmida uus üürileping. Kostja vastust üürilepingu lõpetamise teatele saab tõlgendada kui teadet soovist kasutada sama eluruumi edasi, kuid seda mitte uue üürilepingu alusel, nagu tuleneb ES § 32 lg-st 2, vaid senise üürilepingu alusel. Sellist õigust üürnikul ei olnud, sest tulenevalt ORAS § 121 lg-test 1 ja 3 möödus
  68. aprillil
  69. a üürilepingu tähtaeg 3 + 5 aastat. Kostja
  70. aprilli
  71. a kirjas ei sisaldu tahteavaldust võlaõigusseaduse (VÕS) § 16 lg 1 mõttes uue lepingu sõlmimiseks.
  72. Kostja Aleks Paist palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.
  73. Hageja ei pidanud apellatsioonkaebust õigeks, vaidles sellele vastu ja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  74. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
  75. veebruari
  76. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega tunnustati üürilepingu lõppemist alates
  77. aprillist
  78. a, ning kohtukulude jaotamise osas. Tühistatud osas tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega jättis rahuldamata hagi üürilepingu lõppenuks tunnistamiseks alates
  79. aprillist
  80. a. Ühtlasi mõistis ringkonnakohus hagejalt kostja kasuks välja kohtukulu 6214 krooni. Ringkonnakohus leidis, et kostja
  81. aprilli
  82. a kuupäeva kandev teade on ofert VÕS § 16 lg 1 mõttes, sest kuigi see sisaldab ebaõiget õiguslikku hinnangut üürilepingu tähtajale, nähtub sellest ühemõtteliselt, et kostja soovib senistel tingimustel eluruumi kasutada veel vähemalt kuni
  83. juulini
  84. a ega kavatse seda vabastada. Ka hageja on esimese astme kohtu menetluses leidnud, et
  85. aprilli
  86. a kirja võib tõlgendada kui kostja tahteavaldust astuda läbirääkimistesse uue lepingu sõlmimiseks (I kd, lk 113). Kuna kostja tahteavaldus on piisavalt määratletud ja väljendab tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel endistel tingimustel sõlmitava üürilepinguga õiguslikult seotud, vaidlusalune üürisuhe tähtaja möödumisega ei lõppenud. Seega kohaldub asjas ES § 32 lg 1, mille kohaselt lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul on lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud ES §-s 33 sätestatud juhtudel. Ringkonnakohus leidis, et kuna pooltevaheline üürisuhe
  87. märtsil
  88. a ei lõppenud, ei ole alust sel ajahetkel üürilepingu lõppemise tuvastamiseks esitatud hagi rahuldada. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
  89. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldada hagi. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus meelevaldselt ja kostja tahet moonutades omistanud kostja
  90. aprilli
  91. a vastusele oferdi tähenduse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 järgi tuleb kindlale isikule suunatud tahteavaldus väljendada tahteavalduse tegija poolt ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kuna hageja sai kostja teate alles
  92. aprillil
  93. a, muutus see tahteavaldus kehtivaks pärast üürilepingu tähtaja möödumist. Ringkonnakohus väljus hagi lahendamise piiridest, sest pooled ei ole taotlenud hinnangut üürisuhte võimalikule jätkumisele pärast
  94. aprilli
  95. Samuti rikkus apellatsioonikohus kohtukulude jaotamise ajal kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 62 lg-t 2, jättes arvestamata, et kostjad täitsid hageja nõude eluruumi vabastamiseks vabatahtlikult, ning jättes hageja kohtukulud täielikult tema enda kanda.
  96. Kostjad ei ole kassatsioonkaebusele tähtaegselt vastanud.
  97. Kolmas isik ei ole kassatsioonkaebusele vastanud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  98. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks ei ole alust.
  99. Hageja nõude lahendamiseks oli vaja kindlaks teha, kas kostja üürileping lõppes
  100. aprillil
  101. a. Tuvastatud asjaolude kohaselt kasutasid kostjad vaidlusalust eluruumi tähtajaga kuni
  102. juuli
  103. a. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise akt, millega õigusjärgsele omanikule tagastati elamu, milles vaidlusalune eluruum asub, jõustus
  104. aprillil
  105. a. Kooskõlas ORAS § 121 lg-ga 1 pikenes kostja üürileping seega
  106. aprillini
  107. a. Selle tähtaja möödumisel pikenes leping sama sätte
  108. lõike alusel veel
  109. aprillini
  110. a. Kuigi ORAS § 121 lg 3 alusel pikenenud üürilepingu tähtaeg möödus võlaõigusseaduse kehtimise ajal, on kohtud õigesti leidnud, et vaidlus tuleb lahendada elamuseaduse sätete alusel (vt Riigikohtu
  111. aprilli
  112. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05 (RT III 2005, 15, 157)). Tulenevalt ES § 32 lg-st 1 on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, kui ei esine ES §-s 33 sätestatud asjaolusid. ES § 32 teise lõike
  113. juulini
  114. a kehtinud redaktsiooni kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti.
  115. Kolleegium jääb tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05 tehtud otsuse p-s 20 väljendatud seisukoha juurde, et ES § 32 lg-st 2 tulenevalt peavad pooled enne üürilepingu lõppemist avaldama kirjalikult tahet kas üürilepingu lõpetamiseks või uue lepingu sõlmimiseks, kui nad ei soovi senise üürilepingu pikenemist. Seega üürilepingu ES § 32 lg 2 järgse automaatse ehk vaikimisi pikenemise välistamiseks piisab teisele poolele lepingu lõpetamise või uue üürilepingu sõlmimise tahteavalduse tegemisest TsÜS § 69 järgi enne üürilepingu tähtaja möödumist. ES § 32 lg 2 sätestatud lepingu lõpetamise teade ei ole käsitatav ülesütlemisavaldusena VÕS § 325 tähenduses, kuna selline teade ei lõpeta iseenesest veel üürisuhteid, kui üürnik soovib ES § 32 lg 1 alusel uut üürilepingut sõlmida. Uue üürilepingu sõlmimise tahteavaldus peab olema pakkumus (ofert) VÕS § 16 lg 1 tähenduses, s.t piisavalt määratletud ja väljendama tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist lepingu lõpetamise soovi avaldanud ja üürnik ei avalda ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse kasutamise tahet, siis üürileping ei pikene ES § 32 lg 2 alusel ja see lõpeb tähtaja möödumisel.
  116. Pooled ei vaidle selle üle, et üürileandja teatas enne üürilepingu lõppemise tähtaega kostjale lepingu lõppemisest ja soovist üürileping lõpetada. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on õigesti tuvastanud, et kostja avaldust saab tõlgendada piisavalt määratletud tahteavaldusena üürisuhte jätkamiseks ja uue üürilepingu sõlmimiseks senistel tingimustel. Asjaolu, et kostja tahteavaldus jõudis hagejani
  117. aprillil
  118. a, s.o pärast senise üürilepingu tähtaja lõppu, ei oma määravat tähtsust, sest ES § 32 lg 1 ei sätesta üürnikule tähtaega uue üürilepingu sõlmimise õiguse teostamiseks. Tuleb tähele panna, et ES § 32 lg 2 sätestab üksnes tähtaja tahteavalduse tegemiseks senise üürilepingu automaatse ehk vaikimisi pikenemise vältimiseks, mitte aga tahteavalduse tegemiseks uue üürilepingu sõlmimiseks. Siiski tuleb asuda seisukohale, et üürnik peaks pärast üürileandjalt lepingu lõpetamise teate saamist tegema vastava tahteavalduse mõistliku aja jooksul. Kostja üürisuhte jätkamise
  119. aprilli
  120. a kuupäevaga tahteavalduse sai hageja kätte
  121. aprillil
  122. a, mida tuleb pidada mõistlikuks ajaks, arvestades seda, et üürilepingu lõpetamisest teatas üürileandja kostjale
  123. märtsil
  124. a.
  125. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et juhul, kui üürnik, hoolimata üürileandja tahteavaldusest üürileping lõpetada, taotleb ES § 32 lg 1 kohaselt uue üürilepingu sõlmimist, tuleb kohaldada ES § 32 lg-t 1 ja üürileandja nõudel kontrollida ES § 33 lg 1 alusel, kas üürnikul on eesõigus uue lepingu sõlmimiseks ning kui on, siis vastava hagi alusel määrata kindlaks uue lepingu olulised tingimused. Üürniku eesõigus sõlmida uus üürileping ei tähenda aga senise üürilepingu pikenemist (vt ka tsiviilasi nr 3-2-1-11-05).
  126. Tulenevalt TsMS §-st 439 ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Kolleegium leiab, et kassaatori väide ringkonnakohtu poolt hagi lahendamise piiridest väljumise kohta, ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus ei väljunud hagi piiridest, vaid andis esitatud asjaolude pinnalt õigusliku hinnangu poolte õigussuhtele, mis oli kujunenud pärast poolte tehtud tahteavaldusi, s.o kohaldas materiaalõigust. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 7 ei ole kohus otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega. Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Jaak Luik

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.