Obsah (4)

§ 14§ 19§ 15§ 18

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

) § 15 lg 1 alusel kostja lahusvara, sest kostja omandas korteri vallasasjana enne abielu. Hageja ei ole tõendanud, millises ulatuses tehti korteris remonti ja kuivõrd sellest korteri väärtus kasvas. Seetõttu ei saa lugeda seda kinnistut abikaasade ühisvaraks ei

§ 14

lg 2 ega ka

§ 19lg 2 p 4 alusel.

Xxxxxxxx xx asuv kinnistu on asjaõigusseaduse (AÕS) § 118 lg 1 ja

§ 14

lg 1 alusel abikaasade ühisvara, kuna omand kinnisasjale tekkis abielu ajal, sõltumata sellest, et kinnistusraamatusse on omanikuna kantud üks abikaasa. Kostja omandas vaidlusaluse elamu vundamendi

1. aastal, s.o enne abielu sõlmimist ja see oli tema lahusvara. Kostja kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse
2. septembril
3. a, s.o abielu ajal. Tunnistajate H. J ja E. V ütlused elamu seisukorra kohta ajal, mil pooled abiellusid, ning selle kohta, millal ja kui palju maja abielu ajal ehitati, on vasturääkivad. Mõlema tunnistaja ütluste kohaselt hakkasid tööd majas edenema siis, kui pooled müüsid Andvei mõisa ja said saadud raha eest tellida osa töid ehitajatelt. Mõis müüdi ja selle müügist saadud raha laekus
4. aastal. Poolte väidete, tunnistajate ütluste ja kinnisvara hindamisakti kohaselt oli elamu välja ehitatud osaliselt. Siseviimistlus on lõpetamata, välja ehitatud on osa tube, köök, saun, katlamaja. Tõendeid hinnates tuleb poolte osad lugeda võrdseks. Alusetud on kostja väited, et ainult tema tegi kinnistule kulutusi. Maja parendati oluliselt poolte kooselu ajal. Siseviimistluse olemasolu majas enne abielu ei ole keegi väitnud, kuid lahuselu alguseks oli see mitmetes tubades ja abiruumides tehtud. Asja harilik väärtus on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 kohaselt selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hageja esitatud Oberhaus Kinnisvara hindamisakti kohaselt oli Xxxxxxxx xx asuva kinnistu hind
5. detsembril
6. a 440 000 krooni. Milverston Investi hinnangul oli kinnistu väärtuseks
7. märtsil
8. a 600 000 kuni 700 000 krooni. Kostja ei ole oma väiteid kinnistu hinna kohta tõendanud. Seetõttu tuleb kinnistu väärtuseks lugeda 600 000 krooni. Kuigi Milverston Investi hinnang on tehtud vaid välise vaatluse põhjal, ei ole see märkimisväärselt vastuolus üle aastataguse hinnanguga, arvestades üldist hindade tõusu. Kuna kostja omandas Xxxxxxxx xx asuva vundamendi enne abielu ja on seal asuvat elamut ehitanud ning kasutanud senini, tuleb see kinnistu jätta kostjale. Kuna kostja sissetulek on suurem ja tal tuleb maksta hagejale enam saadud ühisvara arvel hüvitist, siis tõenäoliselt suudab kostja hüvitist maksta ilma kinnistut võõrandamata. Poolte ühisvara väärtus kokku on 702 677 krooni, millest kummagi poole osa on 351 338 krooni 50 senti. Seega tuleb kostjal

§ 19lg 4 alusel hagejale hüvitada 308 986 krooni 50 senti.

1. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada muu hulgas osas, millega maakohus tunnistas Xxxxx x asuva kinnistu 12/52 mõttelise osa kostja lahusvaraks, luges Xxxxxxxx xx asuva kinnistu väärtuseks 600 000 krooni ja määras hagejale hüvitise 308 986 krooni 50 senti.
2. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
4. märtsi
5. a otsusega materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja tõendite ebaõige hindamise tõttu osaliselt maakohtu otsuse ja tegi tühistatud osas uue otsuse, millega tunnistas kostja omandiõigust Xxxxxxxx xx asuvale kinnistule ja Xxxxx x asuva kinnistu mõttelisele osale ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 808 986 krooni 50 senti. Ringkonnakohtu põhjenduste kohaselt jättis maakohus Xxxxx x asuva kinnistu 12/52 mõttelist osa vääralt ühisvara hulka arvamata. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja isa H. J kinkis kostjale
6. detsembril
7. a 12/52 mõttelist osa elamust. Maakohus eksis, kui juhindus asja lahendamisel EES §-st 21¹ ja leidis, et kostja oli omandanud enne abiellumist vallasasjaks olnud korteri. Tegelikult omandas kostja kinkelepingu alusel 12/52 mõttelist osa majavaldusest. Selle juurde määras Tallinna Linnavalitsus
8. juuni
9. a korraldusega nr 4009-k ehitiste teenindamiseks vajaliku krundi ja nimetatud maa said ostueesõigusega erastada mõttelistes osades Xxxxx x elavad isikud vastavalt neile kuulunud ehitiste mõtteliste osade suurusele. Õige ja põhjendatud on maakohtu seisukoht, et Xxxxxxxx xx asuv kinnistu tuleb jätta kostjale, sest kostja elab seal oma uue perekonnaga. Kinnistu õiglase maksumuse väljaselgitamisel tuleb arvestada poolte apellatsioonimenetluses esitatud tõendeid. Kostja esitatud tõendi järgi on kinnistu väärtuseks 700 000 krooni, hageja esitatud tõendite kohaselt 1,4-1,55 milj krooni. Sellest tulenevalt tuleb kinnistu turuväärtuse määramisel arvestada kinnistu ligikaudset keskmist väärtust ja Xxxxxxxx xx kinnistu turuväärtuseks võib hinnata 1 milj krooni. Arvestades, et hageja kinnitusel oli elamu ehitus lõppjärgus ja sisetööd lõpetamata ning arvamus 1,5 milj kohta esitati elamu välise vaatluse põhjal majas käimata, ei saa nimetatud arvamust eelistada kostja esitatud arvamusele. Poolte tõendid Xxxxx x asuva kinnistu väärtuse kohta on samuti erinevad. Hageja esitatud hindamisakti järgi on maksumus 4,95 milj krooni, millest 12/52 mõttelist osa moodustaks hageja andmetel 1 142 307 krooni. Kostja esitatud kirjaliku tõendi kohaselt on Xxxxx x krundi turuväärtus 670 000 krooni. Ringkonnakohus leidis, et kinnistu maksumuseks tuleb määrata 900 000 krooni, mis on kinnistu keskmine turuväärtus, arvestades mõlema poole esitatud hindamisakte.

§ 19

lg 2 p 3 alusel tuleb Xxxxx x asuva kinnistu jagamisel kalduda kõrvale abikaasade osade võrdsusest, sest kostja omandas majavalduse mõttelise osa oma isalt kinkelepingu alusel, mistõttu oli majavaldus kostja lahusvara. Seetõttu tuleb lugeda hageja osaks 1/3 ja kostja osaks 2/3 varast. Arvestades asjaolu, et kinnistul ei ole kasutuskord kindlaks määratud ja et kinnistust 12/52 mõttelist osa kuulub kostja isale, kelle suhted hagejaga on konfliktsed, samuti seda, et kostja soovis seda kinnistut kogu menetluse kestel endale ja hageja on sellest õiglase hüvitise eest nõus loobuma, tuleb jätta kinnistu kostja omandisse. Kinnistu jätmine kostjale ei kahjusta hageja õigusi ega huve, sest hagejal on elamispind olemas. Poolte ühisvara väärtuseks on ilma Xxxxx x asuva kinnistu maksumuseta 1 102 677 krooni, millest kummalgi poolel on õigus 1/2 osale ühisvarast, s.o varale maksumuses 551 338 krooni 50 senti. Hageja omandisse jääb vara väärtusega 42 352 krooni ja tal on õigus saada kostjalt hüvitist 508 986 krooni 50 senti. Lisaks on hagejal õigus saada kostjalt hüvitist Xxxxx x asuva kinnistu turuväärtusest 1/3 ulatuses, s.o 300 000 krooni. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks kokku välja mõista enam saadud ühisvara eest hüvitis 808 986 krooni 50 senti. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse Xxxxxxxx xx ja Xxxxx x asuvate kinnistute jagamise osas ja jätta jõusse maakohtu otsuse. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt määras ringkonnakohus valesti kinnistute väärtuse. TsÜS § 65 järgi on asja väärtuseks selle harilik turuväärtus, mitte poolte esitatud tõenditest nähtuv keskmine turuväärtus. Kui poolte esitatud tõenditest nähtus, et Xxxxx x asuva kinnistu kohta esitatud väärtused erinesid teineteisest drastiliselt, ei saanud kohus neid üldse aluseks võtta ja kinnisasja väärtuse kindlakstegemiseks tulnuks määrata ekspertiis. Aritmeetiline keskmine ei taga õiget ja õiglast hinda. Hageja esitas põhjendamatult menetluse ajal, sh ringkonnakohtus uusi tõendeid kinnistute väärtuse kohta. Kuna abikaasade ühisvara tuleb jagada poolte kooselu lõppemise aja seisuga, siis tuleb ka ühe abikaasa omandist ilmajäämise eest saadav õiglane hüvitis siduda sama ajahetkega, mitte aga ajahetkega, mil kohus jõuab faktiliselt lõpliku lahendini. Xxxxx x asuva kinnistu mõtteline osa ei ole ühisvara. Maareformi seaduse (MaaRS) § 22 järgi kuulub ka ehitise mõttelise osa juurde teenindamiseks vajaliku maa erastamise õigus üksnes vallasasja omanikule. Elamu mõttelise osa omanikuks oli kostja, kes omandas selle kinkelepingu alusel. Isegi kui pidada mõttelist osa ühisvaraks, on see olulises osas omandatud kostja lahusvara arvel. Maa erastamine kaasomandisse ei saanud tõsta omandi väärtust nii palju, et hageja osaks saaks määrata 1/
2. Ringkonnakohus ei analüüsinud, kui suure osa võrra võis vallasasja väärtus tõusta kinnistamise tõttu, ega põhjendanud oma seisukohta, rikkudes sellega tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §
4. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning mõista kostjalt hageja kasuks välja hageja menetluskuluna 2743 krooni 50 senti. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
5. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada osas, millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja tegi ise uue otsuse. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 järgi saata tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
6. Kostja vaidlustas kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus arvas Xxxxx x asuva kinnistu mõttelise osa ühisvara hulka, määras Xxxxxxxx xx asuva kinnisasja ja Xxxxx x asuva kinnisasja mõttelise osa väärtuse.
7. Kostja väidete kohaselt luges ringkonnakohus põhjendamatult Xxxxx x asuva kinnistu mõttelise osa poolte ühisvaraks, kuigi maakohus pidas seda kostja lahusvaraks. Kolleegiumi arvates ei kohaldanud ringkonnakohus poolte ühisvara koosseisu kindlaks määrates vääralt materiaalõiguse normi ja leidis õigesti, et maakohus eksis, kui juhindus Xxxxx x asuva kinnistu mõttelise osa omandi kindlakstegemisel EES §-st 21¹. Riigikohus on korduvalt asunud seisukohale, et abielusuhte ajal maa ostueesõigusega erastamise korral tekib erastatud maale

§ 14

lg 1 alusel abikaasade ühisomand ka siis, kui hooned, mille juurde maa erastati, kuulusid ühele abikaasale lahusvarana (vt Riigikohtu

1. aprilli
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05 ja
3. veebruari
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-04). Vaidlust ei ole selle üle, et kostja isa kinkis enne abielu sõlmimist kostjale 12/52 mõttelist osa Xxxxx x asuvast elamust, mis kinnistati, s.o muutus esmakinnistamisega kinnisasjaks abielu ajal. Elamu mõtteline osa kui vallasasi oli

§ 15lg 1 järgi kostja lahusvara.

Lahusvaraks olnud ehitise juurde maa erastamisel ja kinnistamisel muutus elamu maatüki oluliseks osaks (enne

1. juulit
2. a kehtinud AÕS § 8 lg 1 ja § 16 lg 1;
3. juulil
4. a jõustunud TsÜS § 54 lg 1) ja lakkas vallasasjana, s.o iseseisva õiguskäibe objektina olemast. Kuna elamu juurde eraldatud maa kinnistati abielu ajal, on Xxxxx x asuva kinnistu mõtteline osa

§ 14lg 1 järgi abikaasade ühisvara. Õige ei ole kostja seisukoht, et tulenevalt Maa

RS § 22 lg-st 1 tuleb kinnistu mõtteline osa lugeda kostja lahusvaraks. Kuigi MaaRS § 22 lg 1 järgi said maa ostueesõigusega erastada muu hulgas isikud, kellel oli õigus osta maad ehitise omanikuna, ei tähenda see seda, et elamu juurde maa erastamisel sai kinnisasja omanikuks tingimata ehitise kui vallasasja omanik ega olnud võimalik abikaasade ühisomandi tekkimine. Kolleegium rõhutab, et üksnes vallasasjaks olnud eluruumi kui ühe abikaasa lahusvara kinnistamisel abielu ajal ei teki EES § 21¹ ja

§ 15lg 1 koosmõjus abikaasade ühisomandit.

Eluruumi kui vallasasja baasil korteriomandi kinnistamise protseduur erineb märkimisväärselt kinnistusraamatusse muude kannete tegemise korrast. Vallasasjast eluruumi omanik saab sisuliselt omapoolsete toiminguteta minimaalsete kuludega korteriomandi omanikuks, erinevalt vallasasjaks oleva hoone aluse ja selle juurde kuuluva maa erastamisest (vt Riigikohtu

1. märtsi
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05, p 19). Hoone juurde kuuluva maa erastamisel maareformi seaduse alusel tuleb muu hulgas erastatava maa eest tasuda ka müügihind (MaaRS § 22³). Seetõttu ei ole alust abielu ajal elamu kui ühe abikaasa lahusvara juurde maa erastamisel ja kinnistamisel lugeda tekkinud kinnistut MaaRS § 22 lg 1 ja

§ 15

lg 1 koosmõjus ühe abikaasa lahusvaraks ja ringkonnakohus leidis õigesti, et Xxxxx x asuva kinnistu mõtteline osa on poolte ühisvara. 12. Üldjuhul loetakse abikaasade osad ühisvara jagamisel võrdseks (

§ 19lg 1).

Siiski võib kohus ühisvara jagamisel abikaasade osade võrdsusest kõrvale kalduda muu hulgas juhul, kui ühisvara on omandatud ühe abikaasa lahusvara arvel (

§ 19lg 2 p 3).

Sellest tulenevalt tuleb poolte ühisvara jagamisel arvestada asjaoluga, et poolte ühisvara hulka kuuluv kinnistu on tekkinud ühe abikaasa lahusvaraks olnud elamu juurde maa erastamisega. Ringkonnakohus leidis õigesti, et

§ 19lg 2 p 3 annab aluse praegusel juhul kalduda kõrvale abikaasade osade võrdusest.

Samas jättis ringkonnakohus põhjendamata, miks tuleb vaidlusalusest kinnistu mõttelisest osast lugeda kostja osaks 2/3 ja hageja osaks 1/

1. Oma seisukohta põhjendamata jättes rikkus ringkonnakohus TsMS § 436 lg-t
2. Kolleegium leiab, et juhul, kui ühe abikaasa lahusvaraks olnud elamu muutus abielu ajal maa erastamise tõttu kinnisasja oluliseks osaks, tuleb ühisvara jagamisel

§ 19

lg 2 p 3 alusel kalduda abikaasade osade võrdsusest kõrvale ulatuses, mis tagab lahusvara kaotanud abikaasale õiglase osa ühisvarast. Ühisvara jagamisel, kui ühe abikaasa lahusvaraks olnud ehitis on muutunud eespool märgitud viisil kinnisasja oluliseks osaks, tuleb kinnistu (praegusel juhul mõttelise osa) väärtusest koos ehitisega (elamuga) lahutada kinnistu väärtus ilma ehitiseta ja jagada saadud vahe üldjuhul pooleks. Eeltoodut arvestades tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel teha kindlaks, kui palju tuleb Xxxxx x asuva kinnistu mõttelise osa jagamisel kalduda

§ 19

lg 2 p 3 järgi kõrvale osade võrdsuse põhimõttest, ja seejuures oma seisukohta põhjendada. 13. Ühisvara jagamisel tuleb kohtul kindlaks määrata ka jagatavate asjade väärtus.

§ 18

lg-st 2 tuleneb küll, et abielusuhete lõppemise aja seisuga määratakse kindlaks ühisvara koosseis, see aga ei tähenda, et sama ajahetke seisuga määratakse kindlaks ka ühisvara hulka kuuluvate esemete väärtus. Ühisvara jagamisel tuleb omandist ilma jäänud abikaasale tagada õiglane hüvitis. Õiglast hüvitist on võimalik maksta, kui pooled taotlevad, et omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. (vt Riigikohtu

1. märtsi
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-07, p 13;
3. aprilli
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-06 ja
5. märtsi
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-12-07). Eeltoodust tulenevalt asus ringkonnakohus õigesti seisukohale, et kinnistute väärtuste määramisel tuleb aluseks võtta ringkonnakohtule esitatud tõendid kinnistute väärtuse kohta, mis tagab omandi kaotanud abikaasale võimalikult õiglase hüvitise.
7. Ringkonnakohus on Xxxxxxxx xx kinnistu väärtuse kindlakstegemisel ebaõigesti lugenud kinnisasja väärtuseks poolte esitatud väärtuste keskmise olukorras, kus mõlemad pooled on esitanud kinnistu väärtuse kohta hindamisakti. Xxxxxxxx xx asuva kinnistu väärtuse kohta esitas hageja ringkonnakohtule kinnistu välise vaatluse põhjal
8. juulil
9. a Domus Kinnisvara Vahendus OÜ koostatud hindamisakti, mille kohaselt võib kinnistu väärtus olla 1,4-1,5 milj krooni; samuti 9.-
10. jaanuaril
11. a Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ koostatud hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 1,55 milj krooni. Kostja esitas nimetatud kinnistu väärtuse tõendamiseks
12. jaanuaril
13. a Harju Maja Grupp OÜ koostatud hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 700 000 krooni. Xxxxx x asuva kinnistu mõttelise osa väärtuse kohta esitas hageja ringkonnakohtule 9.-
14. jaanuaril
15. a Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ koostatud hindamisakti, mille kohaselt on kogu kinnistu väärtuseks 4,95 milj krooni (jagatava mõttelise osa väärtuseks 1 142 307 krooni). Kostja esitatud
16. jaanuaril
17. a Harju Maja Grupp OÜ koostatud hindamisakti kohaselt on kogu kinnistu väärtuseks 2,943 milj krooni ja jagatava mõttelise osa väärtuseks 670 000 krooni. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks tuleb ühisvarana jagatavate kinnisasjade väärtus määrata kindlaks poolte esitatud tõenditest nähtuvate väärtuste keskmise väärtusena, rikkudes sellega TsMS § 436 lg-t
18. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et TsÜS § 65 järgi on asja väärtuseks selle harilik turuväärtus, mitte poolte esitatud tõenditest nähtuv keskmine turuväärtus. Kolleegium leiab, et olukorras, kus kostja esitatud dokumentaalsel tõendil märgitud kinnisasja väärtus erines hageja tõendil märgitud kinnisasja väärtusest ca 2 korda, ei saanud ringkonnakohus määrata kinnistu väärtust kindlaks mõlema poole esitatud dokumentaalsest tõendist nähtuvate väärtuste ligikaudse keskmise väärtusena. Ringkonnakohtu selline seisukoht ei põhine esitatud tõenditel, mistõttu rikkus ringkonnakohus TsMS § 442 lg-t 8 ja § 654 lg-t
19. Olukorras, kus poolte esitatud dokumentaalsed tõendid erinesid teineteisest oluliselt, pidi kohus tuginema kas ühe või teise poole esitatud tõendile ja põhjendama, miks tuleb kinnistu väärtuse määramisel võtta aluseks just see tõend ning miks ei saa arvestada teistel dokumentaalsetel tõenditel märgitud väärtusi. Muu hulgas juhib kolleegium tähelepanu asjaolule, et kui poolte esitatud dokumentaalsete tõendite põhjal ei ole võimalik asja väärtust kindlaks määrata, võib kohus TsMS § 293 lg 1 järgi küsida asja väärtuse selgitamiseks eksperdi arvamust ja määrata selleks TsMS § 294 kohaselt eksperdi. Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu