← Eesti

3-3-1-60-07

RIIGIKOHUS HALDUSKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine 3-3-1-60-07

  1. oktoober 2007 Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Julia Laffranque Raivo Laasmägi kaebus Rakvere Linnavalitsuse
  2. mai
  3. a korralduse nr 372 tühistamiseks ning
  4. jaanuari
  5. a korralduse nr 66 osaliseks tühistamiseks Tallinna Ringkonnakohtu
  6. aprilli
  7. a otsus haldusasjas nr 3-06-1600 Pille Suitsu (Suits) ja Rakvere Linnavalitsuse kassatsioonkaebused Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON Rahuldada kassatsioonkaebused. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu
  8. aprilli
  9. a otsus haldusasjas nr 3-06-
  10. Jätta jõusse Tartu Halduskohtu
  11. veebruari
  12. a otsus, millega jäeti rahuldamata Raivo Laasmägi kaebus Rakvere Linnavalitsuse
  13. mai
  14. a korralduse nr 372 "Kasutusloa väljastamine" tühistamiseks ning
  15. jaanuari
  16. a korralduse nr 66 "Eluruumi ümberhindamise akti kinnitamine" osaliseks tühistamiseks. Tagastada Pille Suitsule ja Rakvere Linnavalitsusele kautsjonid. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
  17. Rakvere Linnavalitsuse
  18. mai
  19. a korraldusega nr 372 väljastati kasutusluba Rakveres Pikk tn 36-1 ja Pikk tn 36-2 asuvatele Pille Suitsule kuuluvatele ehitise osadele (ehitise osa kasutamise otstarbe muutmisel) sihtotstarbega - korterid. Nimetatud mitteeluruumide sihtotstarbe muutmise tõttu eluruumideks kinnitati Rakvere Linnavalitsuse
  20. jaanuari
  21. a korraldusega nr 66 elamu asukohaga Rakveres Pikk 36 ümberhindamise akt.
  22. Eelnimetatud ehitises korteriomandeid omav Raivo Laasmägi esitas
  23. aprillil 2006 nimetatud haldusaktide kehtetuks tunnistamise nõudes vaide Rakvere Linnavalitsusele. Raivo Laasmägi leidis, et need korraldused rikuvad tema kui selle elamu ühe omaniku omandiõigust. P. Suits on ehitustegevuses väljunud oma reaalomandi piirest ning on seda suurendanud kaasomandisse kuuluvate ruumide arvel. Korteri Pikk 36-2 reaalossa on ehitatud tualettruum, mille välissein on ehitatud eemale reaalosa piirest. Võrreldes varasemate inventariseerimisjoonistega on trepikoja pikkus vähenenud ning pindalade vahe on 1,5 m
  24. Kuivõrd Pille Suitsule kuuluva eluruumi üldpind on suurenenud kaasomandisse kuuluvate ruumide arvel, on see väär ka eluruumide ümberhindamise aktis.
  25. Rakvere Linnavalitsuse
  26. juuni
  27. a korraldusega nr 565 jäeti vaie rahuldamata. Linnavalitsus leidis, et Pikk 36 korteri nr 2 reaalosa ei ole suurenenud kaasomandisse kuuluva trepikoja arvel. Trepikoja pind on vähenenud põhjusel, et tööde käigus on trepikoja ja korteri 2 vaheline sein ehitatud paksemaks. Tulenevalt korteriomandiseaduse § 2 lg-st 2 on nimetatud sein korteriomanike kaasomandis. Seega on muudatused toimunud kaasomandi piirides. Vaide esitaja kaasomandiõigust ei ole vaidlustatud korraldustega rikutud.
  28. Raivo Laasmägi esitas
  29. augustil 2006 kaebuse Tartu Halduskohtule, milles taotles Rakvere Linnavalitsuse
  30. mai
  31. a korralduse nr 372 ja
  32. jaanuari
  33. a korralduse nr 66 tühistamist. Kaebuse põhjendustes väidetakse järgmist: 1) Pille Suits on ehitustegevuses väljunud oma reaalomandi piiridest ning on seda suurendanud, ehitades tualettruumi välisseina kaasomandisse kuuluvas ruumis eemale selle endisest asukohast; seda kinnitab ka asjaolu, et varasemates inventariseerimisjoonistes ja eksplikatsioonis on nimetatud ruumi pindalaks märgitud 3,1 m2, kuid P. Suitsu poolt linnavalitsusele esitatud joonistes on selle ruumi pindalaks märgitud 4,1 m2; 2) P. Suitsul puudus õigus ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta seina paksemaks ehitada kaasomandis olevate ruumide arvel. Kaebaja sellist nõusolekut andnud pole; 3) haldusorgan on rikkunud oluliselt menetlusnorme ning seda ulatuses, mis toovad HMS § 58 alusel kaasa haldusakti tühistamise. Kaebajat kui ühte kaasomanikku pole vastavasse haldusmenetlusse kaasatud; 4) kuivõrd kasutusloaga on antud kasutusõigus P. Suitsu korteri reaalosale, mis on suurenenud kaasomandis olevate ruumide arvel, on kasutusluba õigusvastane. Kasutusloa õigusvastasusest tuleneb ka
  34. jaanuari
  35. a korralduse nr 66 õigusvastasus.
  36. Rakvere Linnavalitsus vaidles kaebusele vastu. Seletuses esitatud väidetel oli vaidlusega seonduva ruumi pindala 3,1 m2, pärast remonttöid aga 4,1 m
  37. Remontööde käigus selles ruumis asunud pliit lammutati ning pliidi all olnud pind suurendas kasulikku pinda. Ehitustööde käigus on tõepoolest paksemaks ehitatud trepikoja ja korteri 2 vaheline sein, kuid seina puhul on tegemist elamu kaasomandis oleva osaga. P. Suitsu omandis olev reaalosa ei ole suurenenud kaasomandi arvel. Seina paksemaks ehitamise tingis kaebuse esitaja poolt seina lõhkumine
  38. detsembril 2003 ning
  39. veebruaril
  40. Kaebuse esitaja ei ole näidanud, kuidas või kas üldse rikub korteri 2 ehitustööde tulemus tema kui kaasomaniku õigusi. Teised elamu omanikud on andnud nõusoleku ehitustöödeks ega ole vaidlustanud kasutusluba ega eluruumi ümberhindamise akti.
  41. Kolmas isik Pille Suits leidis, et kaebus pole põhjendatud. Kolmas isik on ehitanud paksemaks vaheseina, pole aga suurendanud oma reaalosa pindala. P. Suits väitis, et kaebaja poolt kohtule esitatud eksplikatsioonid ei ole asjakohased. Tegemist on
  42. a eksplikatsioonidega, kuid uued eksplikatsioonid koostati
  43. a, mil P. Suits hakkas kaupluse ruumidest kortereid ehitama. Kui
  44. a eksplikatsioonis on esimese korruse suuruseks 180,4 m2 ning majavaldus kokku 553,8 m2, siis
  45. a eksplikatsioonis on vastavad suurused 182,1 m2 ja 555,5 m
  47. Tartu Halduskohtu
  48. septembri
  49. a määrusega haldusasjas nr 3-06-1600 kaasati kolmandate isikutena Pikk 36 kaasomanikud Rakvere linn, Anna Ivanova, Viktor Ivanov, Ellen Jürna ja Salme Toots. Kaasatud isikud ei pidanud oma seletustes kaebust õigeks ja põhjendatuks. Kaasatud kaasomanikud leiavad, et nende kaasomandist tulenevaid kasutamisõigusi pole piiratud ega takistatud.
  50. Tartu Halduskohtu
  51. veebruari
  52. a otsusega haldusasjas nr 3-06-1600 jäeti kaebus rahuldamata. Kohtu põhjenduste kohaselt: 1)
  53. a aprillis andsid elamu Pikk 36 kaasomanikud, v.a R. Laasmägi, nõusoleku Pille Suitsule talle kuuluvate mitteeluruumide ümberehitamiseks eluruumideks. Vähemusse jäänud kaasomanikul on õigus vaidlustada enamuse antud nõusolekut tsiviilkohtumenetluse seadustikuga sätestatud korras. Asjas ei nähtu, et R. Laasmägi oleks pöördunud sellekohase hagiga tsiviilasju lahendavasse kohtusse; 2) kuna enamik kaasomanikest oli remonttöödeks ja ka eluruumide üldpinna ümberarvestamiseks nõusoleku andnud, siis Rakvere Linnavalitsusel polnud vajadust ega kohustust pöörduda selles küsimuses veelkord kaasomanike poole; 3) linnavalitsuse aktid, millega Pille Suitsule anti kasutusluba ning millega kinnitati talle kuuluva pinna mõttelise osa suurus hoones, ei saa rikkuda Raivo Laasmägi õigusi; P. Suitsu reaalosa ei ole suurenenud kaasomandis olevate ehitise osade arvel; eeltoodu tõttu on kaebus esitatud avalikes huvides, mistõttu kohus ei anna hinnangut vaidlustatud haldusaktide õiguspärasusele.
  54. Tartu Halduskohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse R. Laasmägi. Apellant taotles Tartu Halduskohtu otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada tema kaebus. Apellatsioonkaebuses väidetakse järgmist: 1) P. Suitsu tehtud ehitustööd on õigusvastased, kuivõrd need tehti õigusliku aluseta Pikk 36 kaasomandi pindadel; 2) korteriomandiseaduse (KOS) § 16 lg 1 kohaselt on ehituslikust või muust korteriomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa otsustada selle seaduse § 15 lõike 3 kohaselt ega nõuda § 15 lõike 5 järgi. P. Suitsu tehtud ehitustöödeks oli vajalik kõigi kaasomanike nõusolek ega piisanud üksnes enamuse nõusolekust; 3) vaidlustatud korraldused puudutasid kaebaja õigusi ning kohus oleks pidanud kaebuse väiteid käsitlema sisuliselt.
  55. Tartu Ringkonnakohtu
  56. aprilli
  57. a otsusega apellatsioonkaebus rahuldati. Kohus tühistas Tartu Halduskohtu
  58. veebruari
  59. a otsuse ja tegi uue otsuse, millega rahuldas Raivo Laasmägi kaebuse ning tühistas Rakvere Linnavalitsuse
  60. mai
  61. a korralduse nr 372 ja Rakvere Linnavalitsuse
  62. jaanuari
  63. a korralduse nr 66 Pille Suitsule kuuluva korteri nr 2 üldpinna ja kõigi korterite mõtteliste osade suuruste osas. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt: 1) asja materjalidest nähtub, et korteri nr 2 vannitoa välissein on ehitatud eemale endise välisseina asukohast ning seda on tehtud kaasomandis oleva trepikoja arvel; samuti nähtub asja materjalidest see, et kui varasemates inventariseerimisjoonistes on ruumi pindalaks märgitud 3,1 m2, siis ruumi ümberehitamise tõttu vannitoaks on esitatud joonistest nähtuvalt sama ruumi pindalaks 4,1 m2; 2) kaasomandisse kuuluva trepikoja seina asukoha muutmine ümberehituse käigus selliselt, et selle tagajärjel väheneb kaasomandis oleva trepikoja pindala, on suurem ümberkorraldus KOS § 16 lg 1 mõttes; seetõttu pidi selle tegemiseks olema kõigi korteriomanike kokkulepe; sellist kokkulepet ei sõlminud kõik korteriomanikud; 3) P. Suits on kasutanud korteriomandit viisil, mis takistab kaebuse esitaja kaaskasutust; 4) kuna kasutusloa väljastamine on diskretsiooniotsustus, mis ei tohi kahjustada teiste korteriomanike omandiõigust ega ka omanike või muude isikute teisi õigusi, oleks vastustaja pidanud eelnevalt välja selgitama, kas kasutusloa väljaandmine olukorras, kus puudus kõigi kaasomanike nõusolek ümberehituse tegemiseks, saab olla kooskõlas kehtivate õigusaktidega.
  64. Tartu Ringkonnakohtu otsuse peale esitasid kassatsioonkaebused nii Pille Suits kui ka Rakvere Linnavalitsus. Kassaatorid taotlevad Tartu Ringkonnakohtu otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta jõusse Tartu Halduskohtu
  65. veebruari
  66. a otsus. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS
  67. Kassaator Pille Suits leiab järgmist: 1) kohus on jätnud välja selgitamata asja lahendamiseks olulised asjaolud ning hinnanud tõendeid valikuliselt, millega on rikutud HKMS § 16 lg-te 2 ja 3 nõudeid; sealhulgas ei ole arvestatud selgitavaid joonised, milles nähtub, et muutunud on üksnes seina paksus, mitte aga remonditud ruumi pindala; 2) kohus on vääralt kohaldanud KOS § 16 lõiget
  68. Nimetatud sätte kohaselt ei ole ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiust suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle selle seaduse § 11 lõike 1 punktis 1 nimetatud määra. Praegusel juhul oli tegemist kassaatorile kuuluvate ruumide muutmisega eluruumideks, mille käigus kaebaja tegevusest tingituna ehitati paksemaks üks korteriomandi reaalosa välisseintest; seetõttu piisas töödeks kaasomanike enamuse otsusest, mis
  69. a vastu võeti; 3) korteriomanike kaasomandis oleva seina mõõtmete suurendamine ei ole käsitatav ühe kaasomaniku õigusi kahjustavana, sest sein kuulub nende kõigi kaasomandisse; kaasomandis oleva trepikoja pindala on vähenenud seina paksemaks ehitamise tõttu ehk muudatused on toimunud kaasomandi piires seda vähendamata.
  70. Rakvere Linnavalitsuse kassatsioonkaebuses esitatakse järgmised põhjendused: 1) ringkonnakohus on oluliselt rikkunud kohtumenetluse normi. TsMS § 654 lg 4 kohaselt peab kohus otsuse põhjendavas osas märkima tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Samuti peab kohus TsMS § 64 lg-st 5 tulenevalt võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete kohta. Ringkonnakohtu vaidlustatud lahend ei vasta nendele nõuetele; 2) ehitustegevust reguleeriv seadusandlus ei reguleeri kaasomanike suhteid kaasomandis oleva asja kasutamisel ning sellekohased vaidlused tuleb lahendada tsiviilkohtumenetluse korras; 3) ringkonnakohus on ekslikult asunud seisukohale, et praegusel juhul on kohaldatav KOS § 16 lg
  71. P. Suitsu tehtud ehitustöö ei ole kaasomandit puudutav suurem ehitustöö, mis on väljunud ehitusliku või muu kaasomandi korrashoiuks vajaliku töö piiridest. Tegemist on kaasomandi sellise kasutamisega, mida võib otsustada kaasomanike enamus.
  72. Kolmandad isikud oma vastustes kassatsioonkaebustele peavad kassatsioonkaebusi õigeks ja paluvad need rahuldada. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  73. Pooled ei vaidle selle üle, et Rakvere Linnavalitsuse
  74. mai
  75. a korraldusega nr 372 väljastati kasutusluba Pille Suitsule kuuluvatele ehitise osadele nende osade kasutusotstarbe muutmise tõttu. Kasutusluba väljastati mõõdistusprojekti alusel. Nimetatud hooneosa remonditi kooskõlas Muinsuskaitseameti
  76. aprillil 2003 väljastatud loaga nr 259/15, sest tegemist on muinsuskaitsealal paikneva ehitisega. See luba hõlmas vee- ja kanalisatsiooni väljaehitamist, siseruumide restaureerimist, põrandate vahetust, sanitaarsõlmede väljaehitamist ning avatäidete restaureerimist. Asja materjalidest ei nähtu, et remonttööde käigus oleks rikutud eelnimetatud loaga määratud tingimusi.
  77. Ehitusseaduse (EhS) § 33 lg 3 kohaselt kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele. Menetlusosalised ei ole väitnud, et kasutusloa objektiks olevad hooneosad ei vasta korteritele esitatavatele õiguslikele nõuetele. Kolleegium möönab, et ka kasutusotstarbe muutmisega seonduva kasutusloa väljastamisel peab kasutusloa väljastaja kontrollima, kas ei esine EhS §-s 34 sätestatud ja vastava kasutusloaga seonduvad kasutusloa väljastamata jätmise alused. Asja materjalidest nähtuvalt tehti enne kasutusloa väljastamist ehitise osa nõuetekohane ülevaatus, mille käigus ei tuvastatud kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseid. Kasutusloa väljastamise otsustamisel tuleb vaatamata EhS §-s 34 sõnaselge sätte puudumisele muu hulgas hinnata ka seda, kas kasutusloa väljastamine ning ehitise või selle osa kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel ei too kaasa kolmandate isikute õiguste ülemäärast riivet või rikkumist. Rakvere Linnavalitsus on põhjendanud, miks ei too kasutusloa väljastamine, millega ehitise osa lubatakse kasutada korterina, kaasa teiste kaasomanike õiguste kahjustamist.
  78. Kaebaja vaidlustas kasutusloa väljastamise korralduse eelkõige motiivil, et kasutusloa väljastamisele eelnenud tööde tulemusena vähenes kaasomandis olev hooneosa (trepikoda), milleks puudus kõigi kaasomanike nõusolek, ning uue seinaosa rajamisega on rikutud kaasomanike omandiõigust, sh võimalust kasutada kaasomandis ja ühiskasutuses olevat trepikoda panipaigana. Kaebaja arvates olid vastavad tööd seega õigusvastased ja tema õigusi rikuti. Kolleegium peab kaebaja kaebeõiguse piiritlemiseks vajalikuks rõhutada, et KOS § 10 lg 2 kohaselt on kaasomanikul õigus kasutada kaasomandi eset ainuüksi selle otstarbe kohaselt. Märkima peab ka asjaolu, et nimetatud töödest ja nende käigus oma õiguste väidetavast rikkumisest oli kaebaja teadlik hiljemalt alates
  79. a detsembrist, kuid ei võtnud kasutusele eraõiguslikke kaitsevahendeid, vaid pöördus halduskohtusse kasutusloa vaidlustamiseks
  80. a augustis. Kaasomandi kasutamise, sealhulgas kaasomandi eseme remondi või ehitustegevusega muutmise õiguslik regulatsioon on eelkõige eraõiguslik. Korteriomandiseaduse § 16 lg 1 kohaselt on ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet, välja arvatud juhul, kui selle tegevusega ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle selle seaduse § 11 lg 1 punktis 1 nimetatud määra, s.o omandi tavakasutusest tekkivat mõju ületavalt. Remonttöödeks oli nõusoleku andnud enamik kaasomanikke. Ringkonnakohus on leidnud, et tegemist on nii konkreetse korteriomandi suurendamisega kui ka kaasomandi vähendamisega, seega suurema ümberkorraldusega KOS § 16 lg 1 tähenduses. Kuid kohus ei ole kaalunud, kas ümberkorraldused ületasid kinnisomandi eseme ehituslikuks korrasolekuks vajalikke muudatusi. Kolleegium nõustub kassaatorite väitega, et ringkonnakohtu järeldused ei tugine kõigi asjas kogutud tõendite uurimisele. Kohus ei ole hinnanud menetlusosaliste väiteid ja nende esitatud tõendeid, mis osundavad sellele, et kasutusloaga hõlmatud korteriomandi ja ka kaasomandi suurus ei ole muutunud. HKMS § 16 lg 3 kohaselt peab kohus hindama kõiki tõendeid nende kogumis ja vastastikuses seoses. Nimetatud nõude rikkumist tuleb lugeda kohtumenetluse normi oluliseks rikkumiseks, mis toob kaasa kohtuotsuse tühistamise.
  81. Asja lahendamisel peab kolleegium määravaks aga järgmist. Kaasomaniku õiguste väidetav rikkumine seondub selles asjas kaasomandi ulatuse ja kasutusvõimaluste kitsendamisega. Ühe kaasomaniku tehtud remonttööde käigus asendati trepikoja üks seinaosa ja väidetavalt vähenes seinaosa paksuse suurendamise tõttu kaasomandis oleva trepikoja pind. Trepikoja pindala vähenemine riivab kaasomanike õigusi. Kolleegium leiab, et praegusel juhul puudub otsene õiguslik seos kasutusloa väljastamise ning kaasomandi ulatust või kasutusvõimalusi mõjutavate tööde vahel. Kaasomandi suurust või selle kasutamise tingimusi ei saanud mõjutada kasutusloa väljastamine, vaid kirjeldatud tööd trepikojas. Rakvere Linnavalitsus ei ole nendeks töödeks ehitusluba väljastanud. Kaebaja ei ole kasutusloast eraldi vaidlustanud trepikojas tehtud ümberkorraldusi nende tegemise ajal või järgselt. Kolleegium on seisukohal, et esitatud kaebuse näol on sisuliselt tegemist kaasomanike vaidlusega kaasomandi üle. Selliseid vaidlusi ei lahendata halduskohtumenetluse korras. Kasutusloa vaidlustamine halduskohtus ei võimalda kaebajal saavutada tema taotletavat eesmärki - kaasomandi ja selle kasutusõiguse kaitset.
  82. Eeltoodud asjaoludel tuleb kassatsioonkaebused rahuldada. Kolleegium tühistab Tartu Ringkonnakohtu
  83. aprilli
  84. a otsuse. Jõusse jääb Tartu Halduskohtu
  85. veebruari
  86. a otsus. Kautsjonid tuleb tagastada. Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Julia Laffranque

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.