3-3-1-57-07

RIIGIKOHUS HALDUSKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine 3-3-1-57-07

1. november 2007 Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Julia Laffranque Lembit Lambingu kaebus Keila Linnavalitsuse kohustamiseks teha Jõe tn 58 maa ostueesõigusega erastamiseks seaduslik piiride kulgemise ettepanek Tallinna Ringkonnakohtu
2. mai
3. a otsus haldusasjas nr 306-106 Lembit Lambingu kassatsioonkaebus Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON Rahuldada Lembit Lambingu kassatsioonkaebus. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu
4. mai
5. a otsus ja Tallinna Halduskohtu
6. oktoobri
7. a otsus haldusasjas nr 3-06-
8. Teha asjas uus otsus, millega rahuldada Lembit Lambingu kaebus ning kohustada Keila Linnavalitsust uuesti määrama Lembit Lambingule ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid. Tagastada kautsjon. Mõista Lembit Lambingu kasuks Keila Linnavalitsuselt välja kaebuse esitaja menetluskulud summas 18 117 krooni ja 45 senti. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
9. Luule Lambing esitas
10. oktoobril 1997 Keila Linnavalitsusele avalduse maa erastamiseks Keilas Jõe tn 58 asuvate hoonete juurde ligikaudses suuruses 3420 m
11. Luule Lambing kinkis
12. septembril 2005 Jõe tn 58 asuvad ehitised Lembit Lambingule, kes esitas
13. septembril 2005 Keila Linnavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks ca 3600 m2 ulatuses. Keila Linnavalitsus tegi Lembit Lambingule
14. detsembril 2005 ja
15. detsembril 2005 piiride kulgemise ettepanekud Jõe tn 58 maa erastamiseks.
16. Lembit Lambing esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus kohustada Keila Linnavalitsust tegema Jõe tn 58 maa ostueesõigusega erastamiseks seadusliku piiride kulgemise ettepaneku. Kaebuse põhjenduste kohaselt määrati Jõe tn 58 krundi suuruseks
17. aastal 2899 m2 (samas suuruses maatükk oli eraldatud krundile ehitise püstitamiseks
18. aastal), kuid faktiliselt on Jõe tn 58 omaniku kasutuses veel ca 600 m2 suurune viljapuuaed Jõe tn 58 ja Jõe tn 58A vahel. Selle maatüki erastamine kaebajale on otstarbekas, kuna selle osas ei ole esitatud erastamise, munitsipaliseerimise ega riigi omandisse jätmise taotlusi. Ligikaudu 600 m2 suuruse viljapuuaia aluse maa erastamine Jõe tn 58 krundi koosseisus oleks kooskõlas maakorraldusnõuetega. Nimetatud maatüki erastamata jätmise korral tekiks Jõe tn 58 ja Jõe tn 58A vahel riba, mille iseseisev kasutamine on ebaotstarbekas, kui mitte võimatu (MaaRS § 22 lg 12). Kaebaja taotletava maa piirid oleksid lihtsad ja selged ning arvestaks väljakujunenud viljapuuaiaga. Kaebaja väljapakutud krundipiirid on otstarbekad ka seetõttu, et linnavalitsus soovib kaebaja õiguspärasest maakasutusest erastamisel välja jätta Jõe tn 58A juurdepääsutee. Keila Linnavalitsuse ettepanek ei ole koostatud võimalikult kaasaegse situatsiooniga kaardil.
19. Tallinna Halduskohus jättis
20. oktoobri
21. a otsusega haldusasjas nr 3-06-106 kaebuse rahuldamata. Menetluskulud jäeti HKMS § 92 lg 1 alusel L. Lambingu kanda. Halduskohus leidis, et Jõe tn 58 õiguspärases kasutuses oleva maa suuruseks on Harju maakonna TSN TK
22. märtsi
23. a otsusega ja
24. mai
25. a korraldusega määratud 2899 m
26. Keila Linnavalitsus ega Maaamet ei ole pidanud maakorralduse või planeeringu nõuetega vastuolus olevaks olukorda, kus L. Lambingule jäetakse erastamata tema krundiga piirnev ca 600 m2 suurune maatükk. Selline kaalutlusotsus ei ole meelevaldne, pigem mõistlik. Maatükk on piisavalt suur ning plaanilt nähtuvalt ka kuju poolest iseseisvalt kasutatav. Sinna on võimalik või otstarbekas maakorraldusnõuetele vastava iseseisva katastriüksuse moodustamine, mistõttu ei kuulu MaaRS § 22 lg 12 kohaldamisele. Vastavalt MaaRS § 7 lg-tele 1, 5 ja 51 ei ületanud linnavalitsus Jõe tn 58 krundi piiride ettepaneku tegemisel senise õiguspärase maakasutuse ulatust. Vastustaja tegi kaalutlusõiguse alusel otsustuse mitte suurendada krunti kõrvalasuva reformimata maa võrra, mis pole samuti iseenesest õigusvastane. Erandi nimetatud sätetes toodud põhimõtetest saab teha omavalitsus diskretsioonivolituse alusel, arvestades konkreetse juhtumi asjaolusid. Maa ostueesõigusega erastamist taotleval isikul ei ole subjektiivset õigust nõuda endale erandi tegemist, kui omavalitsus sellega avalikes huvides ei nõustu. Isegi kui oleks tuvastatud, et Jõe tn 58 omanik on omandanud vaidlusalused viljapuud, ei oma see õiguslikku tähendust, kuna seadus ei anna õigust nõuda puude aluse maa erastamist. Asjaolu, et isik on harjunud kasutama õiguspärases kasutuses mitteolevat maad, ei anna õigust nõuda selle maa ostueesõigusega erastamist. Toimiku lehel 15 olevalt plaanilt nähtub, et L. Lambing ei taotlenud erastatava maatüki koosseisu juurdepääsuteed Jõe tn 58A kinnistule. Ka kohus peab juurdepääsutee väljajätmist Jõe tn 58 krundist mõistlikuks ja seaduslikuks, kuna maareformi läbiviimisel tuleb hinnata krundipiiride ettepaneku mõju naaberkruntide omanike huvidele ja õigustele, et vältida selliste kinnistute moodustamist, millel puudub ühendus avalikult kasutatava teega. Jõe tn 58 kinnistu suurus ja kuju on ka pärast juurdepääsutee väljajätmist selline, et see võimaldab takistusteta ja otstarbekalt linnas asuva krundi kasutamist. Kohtupraktikas (Riigikohtu
27. märtsi
28. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-81-05) on leitud, et erastatava maa suurus võib erineda senise krundi suurusest, vastava otsuse teeb omavalitsus kaalutlusõiguse alusel. Käesoleval juhul kinnitab lahenduse otstarbekust ka kaebaja ise. Piiride kulgemise ettepaneku tegemine väidetavalt aegunud situatsiooniga kaardil ei riku kaebaja õigusi. Käesoleval juhul oli tegemist põhimõttelise vaidlusega selle üle, kas kaebajal on õigus nõuda tema krundi naabruses asuva maa ostueesõigusega erastamist. Vaidluse all pole krundipiiride kulgemine sentimeetri täpsusega. Krundi täpsed piirid selguvad katastrimõõdistamise käigus.
29. L. Lambing taotles apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega tema kaebus rahuldada.
30. Tallinna Ringkonnakohus jättis
31. mai
32. a otsusega L. Lambingu apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu
33. oktoobri
34. a otsuse muutmata. Menetluskulud jättis kohus HKMS § 92 lg 1 alusel apellandi kanda. Ringkonnakohus leidis, et asjas esitatud seisukohtade ja materjalide alusel on usutav, et Jõe tn 58 ja 58A kruntide vahel paikneva vaidlusaluse maatüki suurus ei ole mitte ca 600 m2, vaid selle suurus on vähemalt 800 m2, mis on Keila linna üldplaneeringu punktist 3.1.2 nähtuvalt väikseim moodustatava elamukrundi pindala. Ringkonnakohus nõustus vastustaja ja halduskohtu seisukohaga, et L. Lambingu viidatud standard EVS 843:2003, mis nõuab suuremat ala sissesõidutee jaoks, ei ole imperatiivne, vaid soovitusliku sisuga akt. Standardist kõrvalekaldumine ei tähenda kaalutlusõiguse normide rikkumist. Kohtu arvates võib standardist kõrvalekaldumist käesoleval juhul õigustada asjaolu, et sissesõidutee ei ole väga pikk ning seda ei kasutata rohkem kui kahe elamumaa sihtotstarbega kinnistu teenindamiseks. Oluline ei ole, kas uue kinnistu moodustamine eeldab detailplaneeringu kehtestamist või mitte, samuti see, milliseid haldusakte tuleb krundi moodustamiseks ja sellele ehitise püstitamiseks kehtestada. Nimetatud haldusaktide kehtestamisel on haldusorganitel kaalutlusõigus. Asjaolu, et apellant ei nõustu uue elamumaa sihtotstarbega krundi moodustamisega, ei muuda ebaõigeks vastustaja seisukohta, et uue krundi moodustamine on võimalik. Vaidlusaluse maa-ala suurus on piisav krundi moodustamiseks. Maa-ala laius on umbes 15 m, mis on ringkonnakohtu arvates piisav elamu püstitamiseks. Seetõttu on õige vastustaja seisukoht, et vaidlusalusele maatükile uue elamumaa krundi moodustamine on võimalik. Puudub vajadus tuvastada muu avaliku huvi olemasolu, mis õigustab apellandi taotletud erastatava maa suuruse ja piiride määramise ettepaneku mittetegemist. Juba avalik huvi uue krundi moodustamiseks võib kaaluda üles apellandi huvi nimetatud maa erastamiseks talle. Erastatava maa suuruse ja piiride määramisel on vastustajal MaaRS § 7 lg 5 kohaselt avar kaalutlusruum. Kohus ei saa kohustada vastustajat tegema teistsugust maa suuruse ja piiride kulgemise ettepanekut, kui seni on juba tehtud, kui vastustaja ei ole väljunud talle antud kaalutlusõiguse piiridest. Ehitise omanikul ei ole õigust erastada maareformi käigus vabaks jäävat maad sellises suuruses, nagu erastamise avalduses on märgitud. Maa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse üksnes MaaRS § 7 lgtes 5 ja 51 näidatud kaalutlustest. Seetõttu ei oma tähtsust, kas apellant võis esitada uue maa ostueesõigusega erastamise avalduse või mitte, samuti küsimus, kas käesoleval juhul on kohaldatav MaaRS § 22 lg
35. Asjaolu, et apellant on vaidlusalust maad kasutanud pikka aega ilma õigusliku aluseta ja seal paiknevad talle kuuluvad viljapuud, ei muuda seniseid erastatava maa piiride kohta tehtud ettepanekuid õigusvastaseks. Viljapuud ei ole käsitatavad istandusena maareformi seaduse tähenduses ning seadusega ei ole ette nähtud nende aluse maa erastamise kohustust. Ringkonnakohus nõustub selles osas halduskohtu otsuse põhjendustega ega korda neid. Riigikohtu
36. märtsi
37. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-81-05 väljendatud seisukohtadest ei tulene, et erastatava maa suuruse määramisel ei saa senise krundi piire vähendada. Jõe tn 58A ja võimaliku tulevikus moodustatava kinnistu Jõe tn 58C juurdepääsuks vajaliku maa, mida seni on kasutatud juurdepääsuteena, erastamata jätmine on vastustaja kaalutlusõiguse alusel tehtav otsus. Seejuures ei saa tugineda üksnes Jõe tn 58A praeguse omaniku nõusolekule juurdepääsutee erastamiseks apellandile. Linnavalitsuse ülesanne on tagada juurdepääs kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt. Sellise eesmärgi saavutamine on võimalik juhul, kui apellandile jätta erastamata tema senises kasutuses olev maa-ala, mida juurdepääsuteena teisele kinnistule kasutatakse. Tähtsust ei oma seetõttu, kas see maa-ala on pinnastee või muud liiki tee. Ringkonnakohtu arvates ei ole vastustaja kaalutlusõiguse norme tee aluse maa erastamisele kuuluva maa piiridest väljajätmisega rikkunud. Muid võimalikke juurdepääsuteid on Jõe tn 58A ja võimalikule 58C krundile keeruline luua ning apellant ei ole näidanud erilist põhjendatud huvi, miks tee aluse maa erastamine talle peaks üles kaaluma avaliku huvi avalike juurdepääsuteede säilitamiseks. Halduskohus leidis õigesti, et
38. aasta plaani kasutamine erastatava maa piiride määramisel ei toonud kaasa piiride määramise õigusvastasust. Piiride täpne asukoht määratakse mõõdistamise käigus. Vastustaja on teadlik ka hilisematest plaanidest ja tegelikest asjaoludest ning seetõttu ei oleks ringkonnakohtu arvates võimalik menetlusviga saanud piiride kulgemise ettepaneku sisu mõjutada. Maa suuruse ja piiride ettepanekut ei muuda õigusvastaseks see, kui linnavalitsus ei täida Maa ostueesõigusega erastamise korra punktis 131 sätestatud kohustust ja jätab vastamata piiride kulgemise ettepanekule esitatud vastuväidetele. Vastustaja on piiride kulgemise ettepanekuid põhjendanud kohtumenetluses. Asjaolu, kas eraomandis oleva kinnisasjaga piirneva maa iseseisvalt kasutamine ja kinnistu moodustamine on võimalik või mitte, sõltub igal üksikul juhtumil maa kasutamise sihtotstarbest, ehitiste paiknemisest ja võimalikest planeeringutest. Seetõttu ei saa pidada isikute ebavõrdseks kohtlemiseks asjaolu, et mujal Tallinna linnas on arvatud ka oluliselt suuremaid maa-alasid kinnisasja ribasuse ja kiildumise vältimiseks MaaRS § 7 lg 5 alusel ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
39. Lembit Lambing palub kassatsioonkaebuses kohtuotsused tühistada ja teha asjas uus otsus, millega tema kaebus rahuldada ja kohustada Keila Linnavalitsust uuesti teostama Jõe tn 58 krundi erastamise eeltoimingud. Samuti palutakse mõista vastustajalt välja kaebuse esitaja menetluskulud vastavalt esitatud ja esitatavatele taotlustele. Kassaator leiab, et ringkonnakohus ei ole otsuses toonud välja sellist avalikku huvi, mis õigustaks kõrvalekaldumist MaaRS § 7 lg-test 5 ja 51 L. Lambingu kahjuks, jättes temale erastamata kaebaja õiguspärases kasutuses oleva ning käesoleval ajal Jõe tn 58A juurdepääsuteena kasutatava krundi osa. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja õiguspärases kasutuses olevat maad ei läbi mis tahes avalik tee ning sellel ei asu munitsipaalomandis olevaid rajatisi, mis võimaldaksid eeldada avalikku huvi krundi osaliseks erastamata jätmiseks. Jõe tn 58A juurdepääs on võimalik tagada ka tsiviilõiguslike abinõudega (teeservituut), mistõttu ei saa ainuüksi vajadus tagada teisele krundile juurdepääs olla piisavaks avalikuks huviks juurdepääsuteena kasutatava maa erastamata jätmisel. Kassaatorile tulnuks pakkuda välja 2899 m2 erastamine vastavalt kindlaksmääratud krundile või alternatiivina erastada Jõe tn 58 krundi juurde täiendavalt maad Jõe tn 58 ja 58A vahele jääva veel reformimata maa arvel. Jõe tn 58 ja 58A vaheline maariba ei oleks iseseisvalt kasutatav. Standardi EVS 843:2003 järgi eeldab juurdesõidutee loomine, et päästeteenistusele oleks tagatud ümberpööramise võimalus. Käesoleval juhul ei ole võimalik seda tagada. Ringkonnakohus oleks pidanud standardi nõuete eiramist põhjendama ning selgitama, millistel kaalutlustel on ohutusnõuete eiramine põhjendatud. Ainult kahe kinnistu teenindamine ja tee suhteline lühidus ei ole veenvad põhjused. Asjatundmatu on ringkonnakohtu hinnang, et Jõe tn 58 ja 58A vahele võimalikult moodustatava krundi ca 15-meetrine laius on piisav maja ehitamiseks. Tuleb arvestada, et võimalik krunt asuks vähem kui 100 meetri kaugusel raudteest, mistõttu sinna ei ole elamu püstitamine lubatav. Normatiivi SNiP 2.07.01.-89 järgi on 100 meetrit äärmisest raudteerööpast elamute ehituskeeluvöönd. Kuna vaidlusalune maariba ei oleks iseseisvalt kasutatav, oleks õiguspärane selle erastamine Jõe tn 58 krundi koosseisus L. Lambingule. Riigikohtu halduskolleegiumi
40. märtsi
41. a otsusest haldusasjas nr 3-3-1-81-05 (p 12) ilmneb, et kohalik omavalitsus ei ole erastatava maa piiride kulgemise ettepaneku tegemisel seotud taotleja õiguspärases kasutuses oleva maaga, vaid võib erastamiseks määrata ka suurema ala. Keila Linnavalitsus ei ole kaebajale esitanud põhjendusi, miks ta ei nõustunud L. Lambingu vastuväidetega esialgsele piiride kulgemise ettepanekule. Haldusmenetluse nõudeid arvestades ei ole piisav kaalutlusotsuse motiivide esitamine alles kohtumenetluse käigus.
42. Vastustaja Keila Linnavalitsus vaidleb kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele vastu ja palub selle jätta rahuldamata ning kohtuotsused muutmata. Menetluskulud jätta kassaatori kanda. L. Lambingul ei ole õigust nõuda väljaspool tema õiguspärast kasutust oleva maa temale ostueesõigusega erastamist. Ringkonnakohus leidis õigesti, et Jõe tn 58A ja võimaliku tulevase Jõe tn 58C kinnistuni viiva juurdepääsutee väljajätmine Jõe tn 58 krundist on Keila Linnavalitsuse kaalutlusõiguse alusel tehtav otsus ning linn peab tagama kinnisasjale avalikult teelt juurdepääsu. Kohus on nimetatud seisukohta ka piisavalt põhjendanud. Kuna Riigikohus ei hinda ega uuri tõendeid, siis tuleb SNiP materjalid jätta arvestamata. Paljasõnaline on väide, et Jõe tn 58 ja 58A vaheline maariba ei oleks iseseisvalt kasutatav. Vaidlusalune maatükk on nii suuruse kui ka kuju poolest iseseisvalt kasutatav ja sellest on võimalik moodustada maakorraldusnõuetele vastav vähemalt 800 m2 suurune elamukrunt, millele on tagatud vaba juurdepääs avalikult kasutatavalt Jõe tänavalt. Maaüksus oleks tervikliku ja otstarbeka kuju, lihtsate ja selgete piiride ning piisava suurusega (ca 825 m2). Maaüksust on võimalik jätta riigi omandisse või anda läbi riigivara võõrandamise korra eraomandisse. Keila Linnavalitsus ei saa eelistada üht isikut, andes talle võimaluse erastada ostueesõigusega ja poole hinnaga põhjendamatult suure teenindusmaa. Väär on kassaatori väide, et päästeteenistusele pole võimalik ümberpööramise võimalust luua, selle saab teha ka moodustatavale Jõe tn 58C katastriüksusele. Viited ehituskeeluvööndile on ebaõiged. Keila linna üldplaneeringu kohaselt on keeluvöönd 30 meetrit äärmise rööpme teljest arvates. Elamu püstitamine raudtee lähedusse on lubatav, kui projekteerimisel arvestatakse täiendavate nõuetega müra tõkestamiseks. Keila Linnavalitsus möönab, et esialgsele piiride kulgemise ettepanekule L. Lambingu esitatud vastuväidetega mittenõustumist oleks saanud ja võinud paremini motiveerida, kuid see ei oleks siiski muutnud piiride kulgemise ettepaneku sisu. Kassaatoril olid kõik võimalused täiendavaid selgitusi saada, kui ta oleks sellise taotlusega pöördunud linnavalitsuse poole.
43. Kaasatud isik Maa-amet peab kirjalikus arvamuses kassatsioonkaebust ebaõigeks ja palub selle jätta rahuldamata ning kohtuotsused muutmata. Maa-amet leiab, et kuigi isikul on õigus erastada kogu tema õiguspärases kasutuses olev maa, ei ole see õigus absoluutne. Kuivõrd Keila linna üldplaneeringuga on ette nähtud üle Jõe tn 58 senise maakasutuse juurdepääsutee Jõe tn 58A maaüksusele, siis on üldkasutatava tee väljajätmine erastatavast maast otstarbekas ning väldib võimalikke tulevasi vaidlusi juurdepääsu teemal. Asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et Jõe tn 58 elamu omanik või tema õiguseellased oleksid selle tee rajanud. Kuna L. Lambing ei ole ehitise (tee) omanik, siis ei ole põhjendatud Jõe tn 58A kinnistule viiva juurdepääsutee määramine Jõe tn 58 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa koosseisu. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
44. Riigikohtu halduskolleegium käsitleb kõigepealt küsimust, kas Keila Linnavalitsusel oli võimalik jätta L. Lambingule elamu juurde ostueesõigusega erastatava maa piiridest välja tema senises õiguspärases kasutuses olnud ja Jõe tn 58A juurdepääsuteena kasutatav maa (I). Seejärel võtab kolleegium seisukoha kassatsioonkaebuse ülejäänud väidete osas (II) ja lahendab menetlusosaliste taotlused (III). I
45. Kassaator leiab, et elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Vaidlust ei ole selles, et L. Lambingu õiguspärases kasutuses oleva maa suuruseks on 2899 m
46. Kassaatori arvates on tal õigus maad ostueesõigusega erastada vähemalt selles ulatuses. Selles ulatuses maa erastamisest keeldumine peab olema põhjendatud kaaluka avaliku huviga. Selliseid kaalutlusi asjas esitatud ei ole. Jõe tn 58A kinnistule juurdepääsu tagamise vajadus ei ole maa osaliseks erastamata jätmiseks piisav, sest juurdepääsu on tsiviilõiguslike vahenditega võimalik tagada ka erastatud maalt.
47. MaaRS § 7 lg 51 näeb ette, et elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Halduskolleegium nõustub Maa-ameti arvamuses väljendatud seisukohaga, et kuigi elamu omanikul on MaaRS § 221 lg-test 1 ja 6 ning § 7 lg-test 5 ja 51 tulenevalt õigus üldjuhul erastada kogu tema õiguspärases kasutuses olev maa, ei ole see õigus absoluutne ning teatud tingimuste esinemisel võidakse isikule erastada ka vähem maad, kui tema senises õiguspärases kasutuses on olnud. Sellist erastatava maa suuruse vähendamist saavad õigustada aga üksnes erandlikud asjaolud, näiteks olukord, kus maa on vajalik kolmandale isikule kuuluva ehitise teenindamiseks. Taotlejale võiks põhimõtteliselt erastada maad väiksemas ulatuses, kui on tema senises õiguspärases kasutuses ka juhul, kui isik ise soovib maad erastada väiksemas suuruses kui see, millele tal iseenesest õigus oleks, eeldusel, et see on kooskõlas maakorraldusnõuetega. Halduskohus on selles asjas ka viidanud, et L. Lambing ei taotlenudki erastatava maatüki koosseisu juurdepääsuteed Jõe tn 58A kinnistule. Riigikohtu halduskolleegium peab siiski vajalikuks rõhutada, et L. Lambingu taotlusele sellise sisu andmine oleks meelevaldne. L. Lambingu taotlust tuleb hinnata tervikuna. Taotlust tuleb mõista selliselt, et L. Lambing nõustus loobuma Jõe tn 58A juurdepääsuks kasutatava Jõe tn 58 krundi osa ostueesõigusega erastamisest üksnes tingimusel, et talle võimaldatakse selle asemel ostueesõigusega erastada vähemalt sama suures ulatuses maad Jõe tn 58 ja 58A maaüksuste vahele jäävast veel reformimata maast.
48. Ringkonnakohus leidis, et Jõe tn 58A ja võimaliku tulevase kinnistu Jõe tn 58C juurdepääsuks vajaliku seni juurdepääsuteena kasutatava maa erastamata jätmine on vastustaja kaalutlusotsus. Linnavalitsus peab tagama kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. See eesmärk on saavutatav kaebaja senises kasutuses oleva maa vastavas osas erastamata jätmisega. Tähtsust ei oma, kas see maa-ala on pinnastee või muud liiki tee. Vastustaja on kohtu hinnangul järginud kaalutlusreegleid. Muid võimalikke juurdepääsuteid oleks Jõe tn 58A ja tulevasele 58C kinnistutele keeruline luua ning L. Lambing ei ole ära näidanud kaalukat põhjendatud huvi, miks tee aluse maa erastamine talle kaalub üles avaliku huvi avaliku juurdepääsutee säilitamiseks.
49. Käesolevas asjas ei ole kohtud pidanud vajalikuks tuvastada, kas Jõe tn 58A juurdepääsuteena kasutatav riba Jõe tn 58 krundist on käsitatav avalikult kasutatava teena või mitte ning kes on selle ehitanud. Vaidlust ei ole selle üle, et nimetatud maa-ala kasutatakse tegelikkuses juurdepääsuks Jõe tn 58A krundile ning tegu on Jõe tn 58 ainsa juurdepääsuga avalikult teelt (Jõe tänavalt). Vastustaja ja kohtud ei ole põhjendanud L. Lambingule tema senises õiguspärases kasutuses olevast maast väiksemas suuruses maa erastamiseks ettepaneku tegemist asjaoluga, et Jõe tn 58 maaüksusel asub teisele isikule kuuluv rajatis (tee), vaid maakorraldusliku nõudega, et vajalik on tagada otstarbekas juurdepääs avalikult teelt Jõe tn 58A maaüksusele. Kolleegium märgib, et MaaRS § 23 lg 1 kohaselt erastatakse maad vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega. Maakorraldusseaduse § 5 lg 2 p 4 kohaselt on üks maakorralduse nõue, et tuleb tagada kinnisasjale otstarbekas juurdepääsutee. Riigikohus leidis
50. novembri
51. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-53-01 (p 6), et maareformi läbiviimisel peab püüdma vältida selliste kinnistute moodustamist, millel puudub ühendus avalikult kasutatava teega.
52. Riigikohtu halduskolleegium on seisukohal, et Jõe tn 58A ja võimalikule tulevasele Jõe tn 58C kinnistutele on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle Jõe tn 58 maaüksuse tagatud ka asjaõiguslike kinnisomandi kitsendustega. Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Samuti on võimalik koormata Jõe tn 58 kinnistu vastavasisulise reaalservituudiga Jõe tn 58A ja 58C kinnistute kasuks. Kassaator ei ole kohtumenetluses avaldanud seisukohta, et ta ei oleks nõus võimaldama naaberkrundi omanikele juurdepääsu Jõe tänavalt läbi oma krundi ning on möönnud ka servituudi seadmise võimalikkust. Kolleegium leiab, et asjaõiguslikke õiguskaitsevahendeid arvestades on Jõe tn 58A kinnistule ja võimalikule tulevasele Jõe tn 58C maaüksusele võimalik tagada piisavalt tõhus juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt (Jõe tänavalt). Samuti ei ole asjas tuvastatud, et Jõe tn 58 krundil asuks teisele isikule kuuluv rajatis (tee). Olukorras, kus seadusest tulenevalt on elamuomanikul õigus ostueesõigusega erastada kogu tema senises õiguspärases kasutuses olev maa, õigustaksid talle sellest väiksemas suuruses maa erastamist üksnes erandlikud asjaolud. Kolleegiumi arvates selliseid asjaolusid käesoleval juhul ei esine. Kolleegium peab ekslikuks ringkonnakohtu lähenemist, et hoopis kaebaja peaks ära näitama oma erilise põhjendatud huvi tee aluse maa erastamiseks, mis kaalub üles avaliku huvi juurdepääsutee säilitamiseks. II
53. Kassaator on seisukohal, et kuna Keila Linnavalitsuse tehtud piiride kulgemise ettepanekute järgi Jõe tn 58 ja 58A vahele jääv maariba ei oleks iseseisvalt kasutatav, tuleks see erastada L. Lambingule tema elamu teenindamiseks vajaliku maa koosseisus. Ringkonnakohus nõustus vastustajaga, et vaidlusalusest maa-alast on võimalik moodustada eraldi krunt suurusega üle 800 m2 ning sinna on võimalik püstitada ka elamu. Kohus asus seisukohale, et juba ainuüksi uue krundi moodustamine võib olla piisav avalik huvi, mis kaalub üles L. Lambingu soovi erastada vaidlusalune maa.
54. Riigikohtu halduskolleegium nõustub ringkonnakohtu ja vastustaja seisukohaga, et L. Lambingul puudub subjektiivne õigus nõuda tema senises õiguspärases kasutuses mitteoleva maa talle ostueesõigusega erastamist. Kolleegium nõustub selles osas ringkonnakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Riigikohtu
55. märtsi
56. a otsusest haldusasjas nr 3-3-1-81-05 (p-d 11 ja 12) ei tulene, et erastamise eeltoiminguid teostav linna- või vallavalitsus peaks vaba maa olemasolul määrama erastatavaks maaks suurema maa-ala kui krundiga määratud ja õiguspärases kasutuses olev maa. Keila Linnavalitsus võis kaalutlusõiguse alusel otsustada, kas suurendada L. Lambingule erastatavat maad Jõe tn 58 ja 58A vahele jääva reformimata maa arvel või mitte. Ringkonnakohus märkis õigesti, et uue elamukrundi moodustamine võib iseenesest olla juba piisav avalik huvi selleks, et jätta rahuldamata L. Lambingu taotlus tema õiguspärases kasutuses olevast krundist suurema teenindusmaa erastamiseks.
57. Kassaator leiab, et Keila Linnavalitsus ei esitanud kaebajale põhjendusi, miks ta ei nõustunud L. Lambingu vastuväidetega esialgsele piiride kulgemise ettepanekule. Kaalutlusotsuse motiivide esitamine alles kohtumenetluse käigus ei ole piisav. Keila Linnavalitsus möönis vastuses kassatsioonkaebusele, et motiveerimine oli ebapiisav, kuid rõhutab, et see viga ei mõjutanud asja otsustamist. Kassaator oleks vastava taotlusega linnavalitsuse poole pöördumisel saanud soovi korral täiendavaid selgitusi.
58. Halduskolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et Keila Linnavalitsuse tehtud piiride kulgemise ettepanekut ei muuda iseenesest õigusvastaseks asjaolu, et vastustaja jättis vastamata L. Lambingu esialgse ettepaneku kohta esitatud vastuväidetele, millega linnavalitsus rikkus Vabariigi Valitsuse
59. novembri
60. a määrusega nr 267 kinnitatud "Maa ostueesõigusega erastamise korra" punkti 131 nõudeid. Kolleegium rõhutab siiski, et iseenesest on õige kassaatori seisukoht, et kohtumenetluse käigus kaalutlusotsuse motiivide esitamine ei ole piisav ega saa asendada haldusorgani seadusest tulenevat motiveerimise kohustust. Põhjenduste hilisem esitamine ei muuda akti tagantjärele tõhusalt kontrollitavaks ning pole võimalik tõendada, kas kohtumenetluse jooksul esitatud põhjendused on samad, millest tegelikult lähtuti. Riigikohus on sellist seisukohta väljendanud ka
61. oktoobri
62. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-66-03 (p-d 20 ja 23) ja
63. veebruari
64. a otsuses haldusasjas nr 3-31-93-06 (p 16). Samas märgib kolleegium, et kaebaja on vastustaja esitatud piiride kulgemise ettepanekutele vastu vaielnud ja pöördunud nende vaidlustamiseks ka halduskohtusse. Vaidlust ei ole olnud selles, et L. Lambing mõistis, et ettepanekud ei vasta tema esitatud taotlusele ja ettepaneku järgi erastataks talle soovitust vähem maad. Sellest tulenevalt on kolleegium seisukohal, et ainuüksi ettepanekule esitatud vastuväidetele vastamata jätmine ei muuda ettepanekut ennast õigusvastaseks. Keila Linnavalitsuse tehtud piiride kulgemise ettepanek oli muul põhjusel sisuliselt õigusvastane (vt p 14). III
65. Eelneva põhjal on Riigikohtu halduskolleegium seisukohal, et L. Lambingu kassatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kolleegium tühistab ringkonnakohtu ja halduskohtu otsused ning teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab L. Lambingu kaebuse ja kohustab Keila Linnavalitsust uuesti määrama L. Lambingule ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piirid.
66. Kuna Riigikohus teeb asjas ise uue otsuse, tuleb lahendada ka menetluskulude küsimus. HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Riigikohus rahuldab L. Lambingu kaebuse täielikult, mistõttu tuleb tema menetluskulud vastustajalt tervikuna välja mõista. Kaebuse esitaja on tasunud asjas riigilõivu esimeses ja teises astmes kokku 90 krooni (tl 14, tl 164). Samuti on kohtutoimikus tõendid selle kohta, et L. Lambing tasus käesolevas asjas 18 027 krooni ja 45 senti advokaadi õigusteenuse eest (tl 219-221). Kaebuse esitaja menetluskulud kokku on 18 117 krooni ja 45 senti. Nimetatud summa tuleb L. Lambingu kasuks Keila Linnavalitsuselt välja mõista. Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Julia Laffranque