Obsah (12)

§ 182§ 1032§ 200§ 180§ 324§ 341§ 325§ 26§ 197§ 186§ 198§ 286

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

§ 182

lg 2 ja § 183 alusel kostjalt II, kuna kinnistud Tuha 3, Tuha 3c ja Tuha 3a läksid ettevõttena kostjalt I üle kostjale II. Eellepingust II ei nähtu lepinguobjektide (Majaka põik 17 ja Tuha 3c) hind eraldi.

1. Kostja I ei tunnistanud hagi. Ta leidis, et hageja säästis Majaka põik 17a kinnistamata maatüki ja kaarhallide kasutamise arvel oma vara. Rendileping on muudetud tähtajatuks kapitalirendilepingu p 3.1 järgi, sest see punkt ei olnud tühine. Kostja I ütles
2. novembril
3. a hagejale rendilepingu üles, kuna hageja rikkus lepingut, sest ehitas lepinguobjekti omavoliliselt ümber. Pärast Riigikohtu eelnimetatud otsust muutis kostja I oma vastuväiteid ja asus seisukohale, et rendileping on tühiseks osutunud eellepingu I kõrvalkohustusena samuti tühine ning kuna tühist lepingut ei saa üles öelda, ei omanud tagajärgi rendilepingu ülesütlemine. Kostja I väitis veel, et kasutusvalduse leping on tühine, kuna ei järgitud seaduses sätestatud notariaalse vormi nõuet. Pooled ei teinud lepinguobjekti suhtes kasutusvalduse tekkimiseks vajalikke sooritusi - hooneid ei antud aktiga üle, ehkki kasutusvalduse lepingu p 2.
4. järgi oleks tulnud seda teha. Ehitise muutumine kinnisasja oluliseks osaks on sama õigusliku tähendusega kui vallasasja hävimine, mis on asjaõigusseaduse (AÕS) § 207 lg 1 kohaselt aluseks kasutusvalduse lõppemisele. Kasutusvalduse leping muutus lepinguobjekti kinnistamisega õigustühiseks. Käesoleval juhul ei kohaldu AÕSRS § 91 ning hageja ei ole Majaka põik 17 kinnistu osa ja Tuha 3c kinnistu üürnik. Kostja I vaidlustas hageja nõude ka solidaarvastutuse kohaldamise osas.

§-s 183 sätestatud ettevõtte üleandja ja omandaja solidaarne vastutus võib tekkida üksnes kohustuste eest, mis olid seotud üleantud ettevõttega, mitte igasuguste üleandja võimalike kohustuste eest. Hageja rahaline nõue ei ole seotud Tuha tänava kinnistutega, mis kostja I andis mitterahalise sissemaksena üle kostjale II. Kinnisasja üleandmist ei saa samastada ettevõtte üleandmisega. Hageja ei ole lähtunud ka

§-s 183 sätestatud viieaastasest vastutuse tähtajast. Hagi on esitatud

1. juulil
2. a ja seega saaks hageja teoreetiliselt solidaarvastutuse korras nõuda vaid nende kohustuste täitmist, mis muutusid sissenõutavaks pärast
3. juulit
4. a.
5. Kostja II ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et kostja I ei andnud talle üle asjade ja õiguste omandit tervikuna, mis on ÄS § 5 lg 2 ja

§-de 180 ja 182 järgi vastutuse ülemineku eelduseks. Kasutusvalduse lepingut ei saa lugeda üürilepinguks AÕSRS § 91 alusel, kuna nimetatud säte reguleerib vallasasjade kasutusvalduse lepinguid.

1. Kostja III ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et Majaka põik 17 üürileping on
2. mail
3. a tehtud ülesütlemisega lõppenud. Ei ole võimalik kindlaks määrata üürilepingu alusel hageja kui üürniku kasutusse antud asja. Üürilepingu objektiks oli maatükk pindalaga 5000 m2 ja kaks pooleliolevat kaarhalli kogupindalaga 720 m
4. Üürilepingu objekt ja kinnisasi, mille koormamist märkega taotletakse, on erinevad nii asjaõiguslikust aspektist kui ka looduses. Menetluse käigus asus kostja III seisukohale, et rendileping ja kasutusvalduse leping on tühised vormivea tõttu.
5. Kostja I esitas vastuhagi, milles palus: 1) tuvastada hageja kohustus tagastada kostjale I tühise ostu-müügilepingu järgi hagejale üle antud valdus kinnistu Majaka põik 17 osale - 5000 m2 suurusele territooriumile, millel asub kaks kaarhalli; 2) välja mõista hagejalt TsK § 477 lg 1 ja

§ 1032

alusel Majaka põik 17 territooriumi osa ja kaarhallide kasutamisega alusetult säästetud 750 000 krooni. Hüvitisnõude esitamisel lähtus kostja I keskmisest üüritasust, kaarhallide pindalast 720 m2 ja territooriumi pindalast 4280 m2 (ilma kaarhallidealuse pinnata). Hageja oli kostja I arvates

1. aastast
2. a veebruarini alusetult säästnud tema arvel kokku 5 433 626 krooni. Hagejal on kostja I arvates õigus kostjalt I tagasi saada: 1) tühise eellepingu II alusel hagejale tagastamata 50 000 krooni, ülejäänud osas on kostja I eellepingu II tagasitäitmise nõude
3. novembri
4. a kokkuleppega tasaarvestanud ja seejärel tasunud; 2) tühise kapitalirendilepingu alusel tasutud 1 479 409 krooni 50 senti; 3) Majaka põik 17 kaarhallide ja territooriumi osa parendamiseks tehtud kulutused 1 396 294 krooni. Kostja I tasaarvestas
5. märtsi
6. a avaldusega oma nõude täielikult hageja nõudega osas, mida ta tunnistas, ning tema tasaarvestamata nõudeks jäi 2 507 922 krooni 50 senti. Sellest palus ta hagejalt välja mõista 750 000 krooni. Hageja nõue kostja I vastu oli viimase arvates lõppenud tasaarvestusega ja kostja I taotles selle tõttu hagi rahuldamata jätmist.
7. Hageja ei tunnistanud kostja I vastuhagi. Ta leidis, et kohtud on varasemas menetluses tuvastanud üksnes võõrandamislepingute tühisuse. Üürileping võis olla sõltumata objektist lihtkirjalik ning ka muud alused rendilepingu ja kasutusvalduse lepingu tühisuse tuvastamiseks puuduvad. Kostja I võttis alguses omaks, et need lepingud ei ole tühised. Arusaamatu on kostja I ülesütlemisavalduse mõte, kui lepingud oleksid olnud tühised. Lepinguid ei ole seega üles öeldud. Vara väljanõudmise nõue on alusetu, kuna selle rahuldamise eelduseks on vara valdamine õigusliku aluseta. Hageja sai Majaka põik 17 osa oma valdusesse kokkuleppe kohaselt ja lepingute alusel ning need alused ei ole ära langenud. Seetõttu ei saa kostja I esitada ka alusetust rikastumisest tulenevat nõuet. Kostja I ei ole esitanud nõuet lepingu täitmiseks. Kuna hageja esitab tasaarvestusele vastuväited, ei ole tasaarvestus

§ 200lg-st 4 lähtudes võimalik.

Tasaarvestatavaid summasid ei saa kontrollida ja vastuhagi on selles osas tõendamata. Alusetu on tasaarvestus hageja tehtud parenduste hüvitamiseks, sest hageja ei ole esitanud kostja vastu selles osas nõuet. Kostjal I puudus õigus nõuda renti maa eest enne selle kinnistamist, kuna ta ei olnud maa omanik. Kostja I ei esitanud rendiarveid ega soovinudki makseid saada, kuna oli ise hagejale võlgu.

1. Harju Maakohus rahuldas
2. oktoobri
3. a otsusega hagi osaliselt ning jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja tühiste lepingute alusel saadud 1 750 000 krooni ja tunnustas hageja õigust nõuda kostjatelt I ja III üürilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse. Maakohus määras, et Majaka põik 17 kinnistu registriosa nr 30321 teise jakku esimesele vabale järjekohale tuleb kanda märkus
4. oktoobri
5. a üürilepingu (pealkirjastatud rendilepinguna) kohta hageja kasuks tähtajaga
6. oktoober
7. a. Maakohus jättis hageja nõuded kostja II vastu rahuldamata (nii solidaarvastutuse kui ka Tuha 3c osas kinnistusraamatusse märke tegemise nõudes). Maakohus leidis, et kostja I ei ole esitanud vastuväiteid hageja arvetele ja tasutud rahasummadele. Kostja I esitatud tõendid ei tõenda hageja nõude ebaõigsust. TsÜS § 66 lg 5 kohaselt on kostjal I kohustus tagastada talle tühiste lepingute alusel tasutud raha.
8. novembri
9. a kokkulepe on tühine. Kuigi mitterahalise sissemakse üleandmise tehingut on põhimõtteliselt võimalik käsitada ettevõtte üleminekuna

§ 180alusel, ei ole tõendatud, et kostjale II anti üle kogu kostja I ettevõte.

Kuna hageja nõue ei ole seotud kindla objekti või ettevõtte osaga, ei ole võimalik kohaldada kostja II suhtes solidaarvastutust üksnes seetõttu, et temale anti üle üks osa kostja I varast (osa ettevõttest). Maakohus ei nõustunud kostja I seisukohtadega, mille kohaselt rendileping muutus kapitalirendilepingu alusel tähtajatuks ja on tühine kui tühiste võõrandmislepingute kõrvalkohustus või on lõppenud, sest kostja I ütles selle üles. Kapitalirendileping kui eesmärgilt ostu-müügileping oli vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Riigikohus ei andnud varasemas vaidluses hinnangut mitte kõigile kohustustele, mis on pooltel seoses samade lepinguobjektidega. Hageja esitas oma nõude kahe iseseisva lepingu alusel, mille kehtivust eelnev kohtumenetlus ei puudutanud. Vara rendile andmise eesmärgiks oli, et keegi pooleliolevad kaarhallid korda teeks ja neid majandaks. Valduse saamise lepingute ja tühiste lepingute vahel puuduvad sellised seosed, mis oleksid muutnud valduse saamise lepingud tühiste lepingute lahutamatuteks osadeks. Rendileping on iseseisev kohustuste ja õiguste kogum, mille kehtivus ei ole seotud eellepingu I kehtivusega. Rendilepingu ja kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal olid Majaka põik 17 asuvad kaarhallid vallasasjad ja seetõttu oli kasutusvalduse lepingu sõlmimine õiguspärane. Kasutusvalduse lepingus ette nähtud vara üleandmise akti koostamata jätmine ei muuda kasutusvalduse tekkimist olematuks. AÕS § 202 lg 1 kohaselt piisas vallasasja kasutusvalduse tekkimiseks asja üleandmisest omanikult kasutusvalduse saajale ning kokkuleppe sõlmimisest. Need asjaolud on tõendatud. Majaka põik 17 oli juba enne kasutusvalduse seadmist hageja valduses. Põhjendatud ei ole ka kostja I seisukoht, et Majaka põik 17 kinnistamisel muutus kasutusvalduse leping automaatselt ehitiste hävimise tõttu tühiseks, sest faktiliselt on ehitised säilinud. Kasutusvalduse leping muutus formaalselt kinnisasja kasutusvalduseks. Kuna kasutusvalduse lepingu objekt oli muutunud kinnisasjaks, siis ei saa AÕSRS § 91 kohaldada. Kasutusvalduse lepingut ei saa lugeda üürilepinguks ja selle alusel ei ole võimalik nõuda üürimärke tegemist

§ 324järgi.

Maakohus ei andnud hinnangut kasutuvalduse lepingu ülesütlemisele, kuna leping ei muutunud üürilepinguks AÕSRS § 91 järgi. Rendilepingut ei ole üles öeldud. Kuna tegemist oli tähtajalise rendilepinguga, ei ole kohaldatavad teatises viidatud korralist ülesütlemist puudutavad sätted.

§ 341

ja § 309 lg 1 järgi lõpeb tähtajaline üüri- või rendileping vaid tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem

§-de 313-319 alusel erakorraliselt üles öeldud. Kostja I ei esitanud ühtegi nimetatud sätetes esitatud asjaolu. Ülesütlemisteade ei vasta

§-s 325 sätestatud elu- või äriruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse vormile, mistõttu

§ 325lg-st 5 tulenevalt ei saa lugeda ülesütlemist toimunuks.

Kostja I seisukohad rendilepingu ülesütlemise kohta on vastuolulised. Hagejal on

§ 324

lg 1 ja rendilepingu alusel õigus nõuda kostjatelt I ja III märke tegemist kinnistusraamatu registriossa nr

1. Põhjendatud on hageja nõue üürilepingu tähtaja märkimiseks, sest see piiritleb kinnistusraamatusse kantava märkuse sisu. Kuna rendileping kehtib, siis puudub alus vastuhagi rahuldamiseks Majaka põik 17 osa kostjale I tagastamise nõudes. Hageja kasutab Majaka põik 17 kinnistu osa lepingu alusel, mistõttu kostja I vastuhagi alusetu rikastumise nõudes ei ole põhjendatud. Seetõttu ei andnud maakohus hinnangut väidetele ja tõenditele kostja vastuhagi ja tasaarvestuse võimalikkuse, õiguspärasuse ja summade suuruse kohta.
2. Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse hageja, kostjad I ja III. Kostja II esitas hageja apellatsioonkaebuse peale vastuapellatsioonkaebuse.
3. Hageja palus oma apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata kasutusvalduse lepingu alusel esitatud nõudes ja tunnistada, et hagejal on õigus nõuda üürilepingu kohta märke tegemist nii Majaka põik 17 kui ka Tuha 3c kinnistu registriossa. Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust jätta kostja II vastu esitatud rahaline nõue rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt eksis maakohus AÕSRS § 91 kohaldamisel. Maakohus tuvastas õigesti, et kasutusvalduse leping sõlmiti siis, kui Majaka põik 17 ja Tuha 3c ei olnud veel kinnistatud. Seega olid AÕSRS § 91 tingimused täidetud � kasutusvalduse leping sõlmiti vallasasjade suhtes ja enne AÕSRS § 91 jõustumist. Kasutusvalduse leping on eriseaduse alusel kvalifitseeritav üürilepinguna. Seadus ei näinud ette, et kasutusvaldaja jääb AÕSRS §-s 91 sätestatud õigustest ilma põhjusel, et vahepeal erastatakse hoonete teenindamiseks vajalik maa. Hoone või rajatise suhtes sõlmitud üürileping (rendileping) muutus kinnistamisel kinnisasja üürilepinguks. Ei ole tõendatud, et kinnistamine oleks olnud lepingu lõppemise või kehtetuse või tühisuse alus. Kuna AÕSRS § 91 kohane üürileping kehtis, oli hagejal

§ 324lg 1 alusel subjektiivne õigus üürimärkele.

Maakohus ei vastanud hageja väitele, et kasutusvalduse lepinguna pealkirjastatud leping oli sisuliselt üürileping.

1. Kostja I palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati osaliselt, ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei lähtunud maakohus Tallinna Ringkonnakohtu
2. veebruari
3. a ja Riigikohtu
4. juuni
5. a otsuses tuvastatust. Rendilepinguna pealkirjastatud leping on tegelikult kinnistu ostu-müügilepingu osa ja sellisena vormipuuduse tõttu tühine. Selline leping ei saanud kaasa tuua kehtivat üürisuhet, mille kohta saaks teha märget kinnistusraamatusse. Kostja I vastuhagi jäeti sisuliselt läbi vaatamata. Hageja nõue lõppes tasaarvestusega
6. märtsil
7. a. Kostja I ei ole kunagi püüdnud väita, et
8. novembri
9. a kokkuleppega tasaarvestati kapitalirendilepingu alusel saadud summad. Need summad tasaarvestati
10. märtsi
11. a avaldusega. Ka tasaarvestuse mittetunnistamisel ei ole hageja nõue muutunud sissenõutavaks, kuna tühise tehingu tagasitäitmine peab toimuma samal ajal. Hageja ei võimalda kostjal I tagasi saada valdust Majaka põik 17 kinnistu osale ja seal asuvatele kaarhallidele. Ka siis, kui pidada rendilepingut kehtivaks ja kostja I tasaarvestusavaldust põhjendamatuks, võlgneks kostja I hagejale üksnes 1 529 409 krooni 50 senti. Maakohus hindas tõendeid arusaamatult, kuna jättis põhjendamatult osa tõendeid arvestamata ja hindamata. Maakohus arvestas põhjendamatult Riigikohtu lahendile eelnevaid kostja I vastuväiteid hagile. Kostja I muutis oma seisukohta seetõttu, et rendilepingu kehtivuse tunnistamine ei olnud pärast Riigikohtu seisukohta enam võimalik. Väär on maakohtu seisukoht, et Riigikohtu varasemas otsuses ei käsitletud lepinguid, mis on praeguse vaidluse esemeks. Maakohus käsitles kostja I vastuväiteid kasutusvalduse lepingu kohta valikuliselt. Maakohus ei andnud hinnangut asjaoludele, et rendilepingu alusel ei esitatud ühtegi arvet ega makstud renti ning et hagejal puudub rendilepingu originaaldokument. Kasutusvalduse leping seondus eellepinguga II, mille p 2.2.3 kohaselt kohustus kostja I andma alates
12. augustist
13. a kuni kinnistute Majaka põik 17 ja Tuha 3c ostu-müügilepingu sõlmimiseni hagejale üle kinnistu tasuta valdamis- ja kasutamisõiguse ning rendileandja õigused allrendilepingute sõlmimise õigusega koos rendilepingutega. Maakohus jättis tähelepanuta, millise kokkuleppega kasutusvalduse lepingu eesmärk - anda valdus üle koos rendilepingutega � seondus ja kas see kokkulepe kehtib. Eelleping II on vormipuuduse tõttu tühine, ostu-müügilepingu sõlmimisest pooled loobusid. Kasutusvalduse lepingu p-s 2 märgitud viisil asja kasutusvaldusesse ei antud, mistõttu maakohtu käsitlus, et see ei muuda kasutusvalduse tekkimist olematuks, ei ole õige. Teenindusmaale ei saanud seada kasutusvaldust ilma kinnistusraamatusse märget tegemata, kuna tegemist ei olnud vallasasjaga. Teenindusmaa puhul pidi kasutusvalduse leping olema notariaalne, sellises vormis lepingut ei sõlmitud. Vallasasja kasutusvaldust ei seatud ja kinnisasjale ei saanud seda seada. Hageja õigused lõppesid AÕS § 207 lg 1 alusel vallasasja muutumisel kinnisasja oluliseks osaks ja leping muutus lepingu eseme kinnistamisega õigustühiseks. AÕSRS § 91 ei kohaldu, kuna säte ei oma tagasiulatuvat jõudu. Rendilepingu ülesütlemisest on kostja I taganenud, kuivõrd tühist tehingut ei ole võimalik üles öelda. Seega ei olnud viidatud asjaolu käsitlemine maakohtu otsuses kostja vastuväitena põhjendatud. Hagejal on õigus esitada nõue kostjal tahteavalduse tegemise kohustuse kindlakstegemiseks, mitte üürimärke kinnistusraamatusse kandmiseks.
14. Kostja III vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega maakohus tunnustas hageja õigust nõuda, et kinnistusraamatusse tehtaks Majaka põik 17 registriossa märkus üürilepingu kohta. Tsiviilasjas, millest võtsid osa samad pooled, on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud, et vaidlusalused lepingud on vorminõuete rikkumise tõttu tühised. Maakohus tuvastas ebaõigesti rendilepingu kehtivuse.
15. Kostja II palus hageja apellatsioonkaebuse peale esitatud vastuapellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus tuvastas, et mõlema objekti kasutusvalduse leping muutus koos ehitistealuse maa kinnistamisega formaalselt kinnisasja kasutusvalduseks. Ringkonnakohus peaks tuvastama, et kasutusvalduse leping oli kinnistamisel oleva maatüki kasutusvaldusega koormamise võlaõiguslik kokkulepe, mis on seadusega ettenähtud vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Lõppjärelduses tuleks maakohtu otsus jätta muutmata.
16. Hageja vaidles kostjate I ja III apellatsioonkaebustele ja kostja II vastuapellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
17. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
18. aprilli
19. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt ja tegi tühistatud osas uue otsuse. Samuti tühistas ringkonnakohus maakohtu otsuse osas, milles märgiti, et kinnistusraamatusse Majaka põik 17 registriossa kantav märge üürilepingu kohta peab sisaldama tähtaega ja leidis, et hagejal on õigus kinnistusraamatusse kantavale märkele üürilepingu kohta pooltevahelise tähtajatu üürilepingu alusel tulenevalt

§-st

1. Ringkonnakohus tegi uue otsuse kostja I vastuhagi osas, rahuldas vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt kostja I kasuks välja 279 480 krooni 45 senti. Hageja apellatsioonkaebuse jättis ringkonnakohus rahuldamata ja rahuldas kostja II vastuapellatsioonkaebuse osas, milles kostja II vaidlustas maakohtu seisukoha, et kasutusvalduse leping muutus maa kinnistamisega formaalselt kinnisasja kasutusvalduse lepinguks. Kostjate I ja III apellatsioonkaebused ringkonnakohus rahuldas. Ülejäänud osas, sh kostja II solidaarvastutuse kohaldamata jätmise ja kinnistusraamatusse Tuha 3c kinnistu registriossa üürilepingu kohta märke kandmata jätmise osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste järgi on maakohus õigesti tuvastanud, et mõlema objekti kasutusvaldus tuli lugeda tekkinuks vaatamata sellele, et pooled ei koostanud lepingus nimetatud objekti üleandmise akti. Valduse üleandmisel tuli lähtuda AÕS §-dest 92 - 94 ning asjaõigussuhte pooltel ei olnud õigust kokku leppida, et valduse üleandmine asendatakse mõne muu toiminguga, näiteks üleandmise aktiga. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et ehitiste kui vallasasjade kasutusvaldus muutus pärast ehitistealuse maa kinnistamist kinnisasja kasutusvalduseks. Kinnisasja kasutusvaldus sai tekkida üksnes kinnistusraamatusse kandmisega. Pärast maa kinnistamist ei olnud enam olemas kasutusvalduse lepingu esemeks olnud vallasasju, mistõttu ei saanud edasi kesta ka kasutusvaldus. Vallasasjade kasutusvalduse suhted, mis lepiti kokku enne
2. juulit
3. a, tuli edaspidi AÕSRS § 91 kohaselt lugeda vallasasja üüri- või rendisuheteks. Kasutusvalduse lepingut ei ole alust lugeda üürilepinguks, sest sel ajal kehtinud elamuseaduse kohaselt võis üürilepingu sõlmida üksnes eluruumi kasutamiseks. Kasutusvalduse lepingut ei ole alust pidada ka rendilepinguks rendiseaduse (RenS) tähenduses, kuna kokku ei lepitud rendisuhtele omases rendi maksmise kohustuses. Kasutusvalduse puhul tasulise lepingu eeldus puudub ja lepingus sätestatu vastab oma sisult asjaõigusseaduses vallasasja kasutusvalduse kohta sätestatule (enne
4. juulit
5. a kehtinud redaktsioonis). Puuduvad tõendid, et poolte tahe oli suunatud rendisuhte tekitamisele. Kasutusvalduse lepingut ei ole alust pidada ka vara tasuta kasutuseks TsK § 347 mõttes. Praegusel juhul tuleb kasutusvaldussuhtele kohaldada analoogia alusel AÕS § 207 lg-t 1, mille kohaselt lõpeb kasutusvaldus asja hävimisega. Maatükkide kinnistamise tõttu lakkasid kasutusvalduse esemeks olnud ehitised õiguslikus mõttes olemast iseseisvad vallasasjad, mistõttu ei saa jääda kehtima ka neid koormanud asjaõigused. Kasutusvalduse leping on lõppenud kasutusvalduse eseme kinnistusraamatusse kandmisega ja maakohus jättis õigesti rahuldamata hagi, milles paluti tunnustada üürisuhet ning õigust kanda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märge. Kohtuotsuse jõustumise tagajärgedele tuleb
6. jaanuarist
7. a kehtiva TsMS § 457 lg-t 1 kohaldada ka juhul, kui otsus tehti ja see jõustus enne
8. jaanuari
9. a. Tõlgendus, mille kohaselt oleks järgnevates menetlustes võimalik vaidlustada küll pärast
10. jaanuari
11. a jõustunud kohtuotsuste kirjeldavas või põhjendavas osas esitatud asjaolusid, kuid enne
12. jaanuari
13. a jõustunud kohtuotsuses märgitu jääks täies ulatuses kohustuslikuks ja kehtima, ei ole kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) mõttega ja ka õiguskindluse ja -selguse põhimõttega. Antud juhul ei ole varasemates kohtulahendites samade poolte vahel rendilepingu tühisust ka sõnaselgelt tuvastatud. Maakohtul on õigus, et puudub alus pidada rendilepingut tühiseks. Põhjendatud ei ole kostja I seisukoht, et rendileping on samal kuupäeval sõlmitud eellepingu I kõrvalkohustus, mistõttu ei laiene sellele lepingule kohustuslik vorminõue. RenS § 13 sätestas, et rendilepingus võib ette näha tingimused, mille täitmisel saab rentnik renditud vara täielikult või osaliselt välja osta. Poolte tahet käsitada rendilepingut eellepingu I osana ei kinnita ka eellepingu p 8.5, milles nähti ette, et rendileping sõlmitakse eellepingu I lisana. Rendiarvete esitamata jätmine ja rendi tasumata jätmine ei tõenda lepingupoolte soovi seada rendisuhte õiguslikud tagajärjed sõltuvusse mõne muu pooltevahelise võlasuhte toimimisest. Rendileping tuleb lugeda lõppenuks kasutusvalduse lepingu sõlmimisega. Kuna kasutusvalduse leping kehtis sõlmimise ajal, siis ei saanud samal ajal jääda kehtima varem sõlmitud rendileping. TsK § 238 lg 1 nägi ette, et kohustis (võlasuhe) võib lõppeda poolte kokkuleppega, eriti kokkuleppega ühe kohustise asendamiseks teisega. Ebaõige on maakohtu järeldus, et rendileping kehtib praeguseni. Seega kehtis Majaka põik 17 asuva maatüki rendileping
14. oktoobrist
15. a
16. juulini
17. a ja kasutusvalduse leping
18. juulist
19. a
20. novembrini
21. a (s.o kuni maa kinnistamiseni). Tuha 3c asuva maatüki kohta kehtis
22. juulist
23. a
24. novembrini
25. a samuti kasutusvalduse leping. Nimetatud lepingutest tulenes hageja õigus vara vallata. Kuna hageja jätkas Majaka põik 17 kinnistu osa valdamist, tekkis pärast
26. novembrit
27. a poolte vahel uus kasutussuhe (enne võlaõigusseaduse jõustumist rendisuhe), mille sõlmimise tahet väljendasid pooled oma käitumisega. Tegemist on osaliselt lahtiste tingimustega rendilepinguga, kuna renditasus ei lepitud kokku ning poolte käitumisest ei saa järeldada ka tahet jätta kinnistu osa hageja kasutusse tasuta. Uus rendileping tuleb lugeda sõlmituks tähtajatult ja selle võis üles öelda

RS § 12 alusel üürilepingu korralise ülesütlemise sätete kohaselt. Maakohus leidis õigesti, et kostja I poolne rendilepingu ülesütlemine on

§ 325lg 5 kohaselt tühine.

Kuna poolte vahel on jätkuvalt tähtajatu rendisuhe Majaka põik 17 kinnistu osas, ei ole kostjal I alust nõuda vara kasutamise eest tasu alusetu rikastumise sätete kohaselt. Tühise tehingu järgi saadu tagastamise võlasuhte olemasolu ei takistanud pooltel

1. novembril
2. a kokku leppimast, missuguses ulatuses lepingu järgi saadu tagastatakse. Arvestades nii kokkuleppe p 2 kui ka kostja I tagastatud rahasummasid oli kostjal I hageja vastu tühiste tehingute tagasitäitmisest tulenevaid täitmata kohustusi 1 538 985 krooni 55 senti.

§ 26

lg 10 järgi määrab kohus lepingu lahtise tingimuse, lähtudes lepingu olemusest ja eesmärgist. Ringkonnakohus pidas põhjendatuks lähtuda kohalikust keskmisest rendimäärast samaväärsete rendipindade puhul, mida tõendab AS Pindi Kinnisvara hindamisakt. Kokku oleks kostja I saamata renditasu nõue 3 214 760 krooni. Kuna kostja I on asunud vastuhagis seisukohale, et tema renditasu nõuet tuleb vähendada varale tehtud kulutuste väärtuse võrra 1 396 294 krooni, on kostjal I renditasu nõue hageja vastu kokku 1 818 466 krooni. Kostja I tehtud tasaarvestus on võimalik

§ 197lg 1 alusel, kuna pooltel on vastastikku raha maksmise nõuded.

Hageja ei ole esitanud kostja I nõudele sisulisi vastuväiteid, mistõttu ei välista tasaarvestust hageja

§ 200lg-l 4 põhinev seisukoht.

Poolte nõuete tasaarvestamisel ringkonnakohtu tuvastatud ulatuses (1 818 466 krooni � 1 538 985 krooni 55 senti) jääb hagejal tasuda kostjale I 279 480 krooni 45 senti. Selles ulatuses tuleb vastuhagi rahuldada. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohtu otsuse peale esitasid kassatsioonkaebuse hageja ja kostja I.
2. Hageja palub ringkonnakohtu otsuse tühistada täielikult ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ta leiab, et ringkonnakohus rikkus oluliselt menetlusnorme ja väljus hagi, apellatsioonkaebuse ja poolte esitatud väidete piiridest. Ringkonnakohus rahuldas lepinguvälisel kohustusel rajaneva alusetu rikastumise nõude lepingust tuleneva nõudena ja tuvastas, et pooled sõlmisid kaudsete tahteavalduste teel suulise tähtajatu ja lahtiste tingimustega üürilepingu, mis kehtib alates
3. juulist
4. a. Ringkonnakohus tegi sellega üllatusliku otsuse asjaolude kohta, mida ei ole istungil arutatud ja mille suhtes ei saanud hageja oma menetlusõigusi teostada. Pooled ei ole kunagi väitnud, et rendileping loeti asendatuks või lõppenuks kasutusvalduse lepingu sõlmimisega. Nad ei ole ka väitnud, et kokkulepe sõlmiti tühiste tehingute tagasitäitmise küsimuses. Kuigi TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, ei saa kohus vastavalt TsMS § 436 lg 4 järgi tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses esitatud ega arutatud. Ringkonnakohtul puudus menetluslik alus ümber hinnata maakohtu tuvastatud asjaolusid ja selles osas ei ole kohtuotsuses tõendeid analüüsitud, sh jättis ringkonnakohus kummutamata hinnangu, mille maakohus andis tõenditele, ja viitamata menetlusnormide rikkumistele, mis andnuks tõendite ümberhindamiseks protsessuaalse aluse. Ringkonnakohtu käsitlus kasutusvalduse lepingu lõppemise ja AÕSRS § 9¹ kohaldamise kohta on ebaõige. Seadus ei sätesta tingimust, et kasutusvalduse lepingu kvalifitseerimiseks üürilepinguks on vajalik, et lepingu objekt pidi nimetatud sätte jõustumise ajal olema vallasasi. Ringkonnakohtu tõlgendus on vastuolus põhiseaduse §-dega 3 ja 146 ja TsMS §-s 436 sätestatud seaduslikkuse põhimõttega. Täidetud on nimetatud sätte kohaldamise mõlemad tingimused - leping on sõlmitud vallasasjade kohta ja see leping oli sõlmitud enne AÕSRS-i jõustumist
5. juulil
6. a. Ringkonnakohus oleks pidanud kohaldama lepingule üürilepingu sätteid, kuna tegu oli kestvuslepinguga. Ringkonnakohus on põhjendamatult kohaldanud AÕS § 207 analoogiat kasutusvalduse lepingu lõpetamise alusena. Enne
7. juulit
8. a kehtinud TsÜS § 4 kohaselt tohtis analoogiat kohaldada vaid asjassepuutuva sätte puudumisel, mistõttu pidanuks kohus motiveerima, milline säte puudus. Kuna AÕS § 207 lg 2 sätestas, et kasutusvaldajal on õigus asja taastada ja sellega kasutusvaldus taastub, siis pidas seadusandja silmas ikkagi asja füüsilist hävimist, sest taastamine ja kinnistamine ei ole haakuvad kategooriad. Analoogselt oli vara hävimise küsimus reguleeritud RenS §-s
9. Omandiõigusliku staatuse muutumisel leping jätkus RenS §-s 20 sätestatu kohaselt. Maa erastamine ja kinnistamine ei ole kunagi olnud üüri või rendilepingu lõpetamise aluseks ja sel põhjusel ei loeta objekti hävinuks. Põhjendatud ei ole ka ringkonnakohtu seisukoht, et kasutusvalduse lepinguna pealkirjastatud leping ei ole üürileping põhjusel, et puudus üüri maksmise kohustus. Dispositiivsuse põhimõttest tulenevalt ei välistanud makseklausli puudumine üürilepingu sõlmimist. Ringkonnakohus jättis TsMS § 442 lg-t 8 rikkudes tähelepanuta, et kuigi võlaõigusseaduse järgi on üür eelduslikult tasuline, ei ole see tunnus imperatiivne. Kasutusvalduse leping nägi ette ka hulga varalisi ja võlaõiguslikke kohustusi, mistõttu oli leping tasuline. Ringkonnakohtu seisukoht, et rendileping lõppeb pärast kasutusvalduse lepingu sõlmimist, ei põhine seadusel. Tahe lõpetada üks leping teise lepingu sõlmimisega on poolte tahteavalduste hindamise küsimus, mis kuulub tõendite hindamise valdkonda, kuid selliseid tõendeid ei ole apellatsioonikohus hinnanud. Rendilepingu punkti 1.3 kohaselt on leping tähtajaline, kehtides
10. oktoobrini
11. a. Seda kirjalikku klauslit ei ole muudetud. Kasutusvalduse leping sõlmiti selleks, et kasutus oleks "ülekindlustatud", lisahüveks hagejale oli ka viljade saamise õigus. Otsuses puuduvad motiivid, miks ei oleks hageja tohtinud kinnistuid kasutada mõlema lepingu alusel. Leping sai lõppeda üksnes seaduses ettenähtud alustel. Ühestki seadusest ei tulenenud, et rendilepingule lisaks täiendava kasutusvalduse lepingu sõlmimine lõpetab rendilepingu. Tegemist ei ole ka võlakohustuse lõpetamise alusega

§ 186mõttes.

Ringkonnakohus oleks pidanud järgima tehingu tõlgendamise aluseid ja tehingu eesmärki. Kasutusvalduse lepingu sõlmimise mõte seisnes selles, et vaid vara väljaostmine rentniku poolt oleks rendisuhte lõpetanud, vara pidi jääma hagejale kasutada kuni

1. aastani ka siis, kui ta objekti ei omanda. Seda, et pooled kindlustasid üle hageja kasutusõiguse seni, kuni ta saab omanikuks, ei saa kasutada tema vastu. AS Pindi Kinnisvara tõend esitati maakohtule selleks, et kindlaks teha alusetu rikastumise määr. Üürinõuet ei ole kostja I kunagi esitanud. Otsuses puuduvad motiivid, miks ei või kohaseks rendihinnaks olla rendilepingus kokkulepitud 10 000 krooni kuus. Hageja rahalise nõude rahuldamata jätmise ja ringkonnakohtu tehtud tasaarvestuse tõttu on asjakohatu ja vastuoluline ringkonnakohtu käsitlus tühise eellepinguga II seotud kokkuleppe kohta. Ringkonnakohtu otsuses puuduvad motiivid, miks ringkonnakohus leidis, et kokkulepe oleks sõlmitud kehtetu osata. Kuna eellepingu II eesmärgiks oli hageja saamine omanikuks, siis sellega seotud maksekohustusi ei oleks võetud, kui olnuks teada, et osa lepingust ei kehti ja hageja ei saa omanikuks. Järelikult ei oleks lepingut sõlmitud kehtetu osata.
2. Kostja I palub ringkonnakohtu otsuse tühistada kassatsiooniga vaidlustatud ulatuses ja saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja I vaidlustab ringkonnakohtu otsuse osas, milles kohus tunnustas hageja õigust nõuda, et kinnistusraamatusse kantaks Majaka põik 17 kinnistu registriossa üürimärge, rahuldas üksnes osaliselt kostja I vastuhagi rahalise nõude osas ja jättis muutmata maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata kostja I nõude Majaka põik 17 kinnistu osa hageja valdusest väljanõudmiseks. Vaidlusaluste lepingute tühisus tuvastati Riigikohtu ja ringkonnakohtu varasemate otsustega. Ringkonnakohus on TsMS § 6 rikkudes jätnud kohaldamata asjassepuutuva sätte - enne
3. jaanuari
4. a kehtinud TsMS § 94 lg
5. Olukord, kus protsessiõiguse normid muutuvad menetluse kestel selliselt, et need muudavad menetluses osaleva isiku menetlusõigust tema kahjuks, kitsendavad neid oluliselt või koormavad menetlusosalisi täiendavalt, muutes samas oluliselt menetlusosaliste omavahelist õiguste ja kohustuste tasakaalu, on vastuolus õiguspärase ootuse ja õiguskindluse põhimõtetega. Ringkonnakohtu seisukoht, et enne
6. jaanuari
7. a kehtinud TsMS § 242 ei saa praegusel juhul kohaldada, loob olukorra, kus poolele, kes on enne
8. jaanuari
9. a tuginenud asjaolule, mida TsMS § 242 lg 2 järgi ei saanud vaidlustada, pannakse täiendav tõendamiskoormus. Seega omaks seadus tagasiulatuvat jõudu. Sisulise vastuväite esitamine on menetlustoimingu tegemine ja sellele tuleb TsMS § 6 kohaselt kohaldada toimingu tegemise aja seadust. Asjaolud, mille alusel kostja I rahalise nõude suurus kindlaks määratakse, sõltuvad pooltevahelisele õigussuhtele antavast kvalifikatsioonist, mis osas on ringkonnakohtu otsus vaidlustatud. Kostja I ei vaidlusta asjaolu, et tal on hageja vastu kohustus tühise tehingu alusel saadu tagastamiseks 1 538 985 krooni 55 senti ja hageja kohustused tema vastu tulenevad lepinguvälistest kohustustest. Ringkonnakohus on väljunud nii hagi kui ka apellatsioonkaebuse piiridest. Ringkonnakohus ei viidanud asjaoludele ega tõenditele, millest nähtuks poolte tegu, millest saaks järeldada poolte tahet sõlmida tähtajatu lahtiste tingimustega üürileping. Kõik poolte tahteavaldused olid suunatud Majaka põik 17a asuvate ehitiste kui vallasasjade võõrandmisele ja hiljem kinnisasjast Majaka põik 17 eraldamisele ja võõrandamisele. Ebaõige on ka ringkonnakohtu järeldus, et kasutusvalduse leping oli iseseisev leping ja kehtis
10. novembrini
11. a. Ringkonnakohus on valesti kohaldanud enne
12. juulit
13. a kehtinud TsÜS § 64 lg-t
14. Kostja I jääb kasutusvalduse lepingut tõlgendades oma varasemate seisukohtade juurde.
15. Vastuses hageja kassatsioonkaebusele vaidleb kostja I sellele osaliselt vastu. Kostja I nõustub hageja väidetega apellatsioonkaebuse ja poolte esitatud väidete piiride ületamise kohta. Ta leiab aga, et AÕSRS § 91 eesmärk ei olnud reguleerida ehitiste kui vallasasjade, mis muutuvad või olid muutunud maatüki kinnistamisega kinnisasja oluliseks osaks, kasutusvaldajate õigusi. Hageja käsitlus rendi- ja kasutusvalduse lepingu kehtimisest ühel ja samal ajal selliselt, et nii rentnik kui ka kasutusvaldaja on sama isik, on välistatud.
16. Vastuses kostja I kassatsioonkaebusele peab hageja seda põhjendamatuks. Ta väidab, et kassatsioonkaebusest ei selgu, millises osas ja miks on vale ringkonnakohtu otsus mõista hagejalt välja 279 480 krooni. Arusaamatu on ka kostja I seisukoht TsMS § 6 rikkumise kohta.
17. Ülejäänud menetlusosalised kassatsioonkaebustele ei vastanud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
18. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Mõlemad kassatsioonkaebused tuleb rahuldada.
19. Kolleegium nõustub hageja kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus tegi poolte jaoks üllatusliku otsuse, väljudes hagi, apellatsioonkaebuse ja poolte esitatud väidete piiridest. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Ringkonnakohus on neid sätteid rikkunud sellega, et: 1) tuvastas kasutusvalduse lepingu sõlmimisel rendisuhte asendamise kasutusvalduse suhtega ja sellest tulenevalt rendilepingu lõppemise poolte kokkuleppel TsK § 238 lg 1 järgi; 2) leidis, et hageja ja kostja I sõlmisid
20. novembril
21. a lahtiste tingimustega suulises vormis kasutuslepingu Majaka põik 17 kohta; 3) luges kostja I vastuhagis esitatud nõude lepingust tulenevaks üürinõudeks, kuigi kostja tugines sellele, et hageja rikastus tema arvel alusetult; 4) tuvastas, et
22. novembril
23. a sõlmisid hageja ja kostja I kokkuleppe tühiste tehingute tagasitäitmise küsimuses. Sellised rikkumised on olulised rikkumised ja tingivad ringkonnakohtu otsuse tühistamise ja asja tagasisaatmise samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et ringkonnakohus ei ole viidanud tõenditele, mille alusel ta tuvastas hageja ja kostja I ühise tahte sõlmida lahtiste tingimustega kasutusleping Majaka põik 17 kohta.
24. Asja lahendamiseks on oluline kindlaks teha hageja ja kostja I vaheliste õigussuhete iseloom Majaka põik 17 ja Tuha 3c kasutamisel. Kohtud tuvastasid, et hageja ja kostja I vaheline rendileping ei ole eellepingu I kõrvalkohustus, vaid iseseisev leping. Ringkonnakohus leidis, et rendileping kehtis selle sõlmimisest kuni kasutusvalduse lepingu sõlmimiseni
25. juulil
26. a ja kasutusvalduse leping kehtis kuni rendilepingu objekti kinnistamiseni
27. novembril
28. a, misjärel hageja ja kostja I sõlmisid Majaka põik 17 kinnistu kohta suulise lahtiste tingimustega tähtajatu rendilepingu. Hageja ja kostja I ei vaidle selle üle, et eellepingud I ja II ning kapitalirendileping on tühised tehingud seadusega sätestatud vorminõuete rikkumise tõttu. Nad vaidlevad selle üle, kas rendileping ja kasutusvalduse leping olid tühised tehingud ja kas kasutusvalduse leping on AÕSRS § 91 alusel muutunud alates
29. juulist
30. a üürilepinguks. Hageja nõuab, et kinnistusraamatusse tehtaks Majaka põik 17 kinnistu registriossa märge üürisuhte kohta nii rendilepingu kui ka üürilepinguks muutunud kasutusvalduse lepingu alusel.
31. Kohtud tuvastasid, et hageja ja kostja I sõlmisid kasutusvalduse lepingu lihtkirjalikus vormis. Selle lepingu p 1.1 kohaselt on lepingu objektiks hoonestatud kinnistamata maatükid. Kostja I on nii vastuses hagile kui ka apellatsioonkaebuses väitnud, et kuna kasutusvalduse lepingu objektiks oli ka kaarhallide juurde kuuluv teenindusmaa, pidi kasutusvalduse leping olema notariaalselt tõestatud. Kassatsioonkaebuses jäi kostja I selles osas oma varasemate seisukohtade juurde. Kohtud on kostja I selle väite jätnud tähelepanuta. Ehitiste kui vallasasjade kasutusvalduse leping tuli sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. AÕS § 202 lg 2 (kehtis enne
32. juulit
33. a) järgi kohaldati vallasasja kasutusvalduse tekkimisel asja üleandmisele ja kokkuleppele üleandmise teel vallasomandi tekkimise suhtes kehtivaid sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕSRS § 13 lg 6 kohaselt pidi ehitise kui vallasasja võõrandmise tehing olema notariaalselt tõestatud. Kuna praegusel juhul olid kasutusvalduse lepingu objektiks ka kaarhallid kui vallasjadeks olevad ehitised, siis oli kasutusvalduse leping enne
34. juulit
35. a kehtinud TsÜS § 66 lg 2 ja § 93 lg 1 järgi tühine. Kasutusvalduse lepingu tühisusest tulenevalt on ekslikud ringkonnakohtu seisukohad, et kasutusvalduse lepingu sõlmimine lõpetas rendilepingu ning et kasutusvalduse leping kehtis selle sõlmimisest kuni lepingu objekti kinnistamiseni. Kuna kasutusvalduse leping oli tühine, ei saanud see leping muutuda AÕSRS § 91 järgi üürilepinguks, mille alusel oleks hagejal saanud olla õigus nõuda üürilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse. Seega ei ole põhjendatud hageja nõue, et väidetavalt üürilepinguks muutunud kasutusvalduse lepingu alusel tuleb kinnistusraamatusse nii Majaka põik 17 kui ka Tuha 3c kinnistu registriossa teha märge. Hageja väitis, et sõltumata lepingudokumendi pealkirjast on kasutusvalduse lepinguks nimetatav leping oma sisu poolest üürileping, mille kohta tuli selle sõlmimise ajal kasutada terminit rent. Kolleegium ei nõustu hageja sellise seisukohaga. Ringkonnakohus on õigesti ja põhjalikult selgitanud, miks kasutusvalduse lepingut ei saa pidada sisult üüri-, rendi-, või tasuta varakasutuse lepinguks. Ringkonnakohus leidis õigesti, et kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal kehtinud RenS § 2 lg 1 ja § 6 kohaselt oli rendi maksmise kohustus rendisuhte oluliseks tunnuseks.
36. Kõik kostjad leiavad, et rendileping on lahutamatult seotud eellepinguga I, olles viimase kõrvalkohustuseks, mistõttu on ka rendileping tühine eellepingu sõlmimisel kohustusliku notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu. Nad leiavad veel, et nimetatud asjaolu on tuvastatud Tallinna Ringkonnakohtu
37. veebruari
38. a ja Riigikohtu
39. juuni
40. a jõustunud otsustega, mis on tehtud samade poolte vahelise vaidluse lahendamiseks. Kohtud ei ole kostjate selle seisukohaga nõustunud. Kolleegium selgitab, et TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus kohustuslik menetlusosalistele osas, milles otsuse resolutsiooniga lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue, kui seadusest ei tulene teisiti. Ringkonnakohus leidis õigesti, et seda sätet kohaldatakse ka asjas dokumentaalse tõendina esitatud kohtuotsuse osas, mis on tehtud enne
41. jaanuari
42. a, mil jõustus uus (praegu kehtiv) tsiviilkohtumenetluse seadustik. Kuna maakohus tegi praeguses asjas otsuse
43. aastal, tuli maakohtul lähtuda kehtivast tsiviilkohtumenetluse seadustikust. Järelikult ei ole alust lugeda rendilepingu kehtivuse küsimust poolte jaoks lahendatuks varasema kohtuotsusega. Ringkonnakohus järgis TsMS §-s 6 sätestatut, mille kohaselt tehakse tsiviilasja menetlustoiming toimingu tegemise ajal kehtiva seaduse järgi. Kohtuotsuse tegemine on menetlustoiming. Kohus hindab tõendeid otsuse tegemisel ja saab seda teha otsuse tegemise ajal kehtiva seaduse järgi. Iseenesest on õige, et menetlusnormid muutusid käesoleva tsiviilasja lahendamise ajal, kuid kuna need menetlusnormid muutusid kõigile menetlusosalistele ühetaoliselt, ei ole õige kostja I väide menetlusõiguse muutumisest tema kahjuks. Menetlusnormide muutumise järel oli pooltel õigus esitada täiendavaid seisukohti ja tõendeid. Seda ei saa pidada menetlusosalisi koormavaks ja õiguspärase ootuse ja õiguskindluse põhimõttega vastuolus olevaks.
44. Ringkonnakohus leidis, et eellepingu I p-s 8.5 sulgudes olev viide "Lisa 1" ja rendiarvete esitamata jätmine ei anna alust järeldada poolte tahet lugeda rendilepingut eellepingu I lisaks. Kuid ringkonnakohus ei ole põhjendanud, kuidas ta jõudis sellisele seisukohale. Seetõttu ei ole ringkonnakohtu otsus kostja I vastuväite, et eelleping I ja rendileping olid seotud lepingud, tagasilükkamise osas põhjendatud. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus tuvastama, kas hageja ja kostja I tahe oli leppida kõigepealt kokku Majaka põik 17a kasutamises rendilepingu alusel ja edaspidi rendilepingu objekt müüa, nagu väidab hageja, või oli poolte tahe suunatud kohe alguses rendilepingu objekti võõrandamisele ja rendileping sõlmiti vaid selleks, et rendilepingu objekti valdus kostjalt I üle anda hagejale ajaks, mis kulub eellepingu I täitmiseks, s.o ostu-müügilepingu sõlmimiseni, nagu väidab kostja I. Ringkonnakohus peab hindama kõiki poolte esitatud väiteid ja tõendeid ja tegema kindlaks, kas pooled oleksid sõlminud rendilepingu ka ilma tühise eellepinguta I. Juhul kui pooled seda teinud ei oleks, siis oli rendilepingu ja eellepingu I näol tegemist ühe lepinguga, millega sooviti Majaka põik 17a objekti võõrandada. Nende lepingute sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 68 järgi tõi tehingu ühe osa kehtetus kaasa tehingu teiste osade kehtetuse, kui tehingu ülejäänud osa ei oleks tehtud kehtetu osata. Eellepingu I kehtetus võib, kuid ei pea kaasa tooma rendilepingu kehtetust.
45. Põhjendatud on kostja I apellatsioonkaebuse väide, et kohtud käsitasid vääralt tema nõusolekut, et rendileping kehtib, kui omaksvõttu. Enne
46. jaanuari
47. a kehtinud TsMS § 116 ja kehtiva TsMS § 231 lg 2 kohaselt ei pea pool faktilise asjaolu kohta esitatud väidet tõendama, kui vastaspool võtab selle omaks. TsMS §-s 116 nimetatud omaksvõtu mõiste on sama omaksvõtu mõistega TsMS § 231 lg 2 järgi. Omaksvõtt tähendab TsMS § 231 lg 2 järgi faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnalist nõustumist kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. Praegusel juhul avaldas kostja I enne Riigikohtu
48. juuni
49. a otsust, et rendileping kehtib, ja pärast Riigikohtu eelnimetatud otsust võttis oma varasema seisukoha tagasi (kohtutoimiku II kd, lk 486). Lepingu kehtivuse või tühisuse kohta seisukoha avaldamine ei ole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ning seetõttu lepingu kehtivusega algne nõustumine ei tähenda asjaolu omaksvõttu TsMS § 231 tähenduses. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus arvestama poolte esitatud asjaolusid ja Riigikohtu seisukohti ning tuvastama, kas rendileping on tühine või kehtiv. Kui ringkonnakohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel rendilepingu kehtivuse, ei ole kostjal I õigus nõuda vastuhagiga Majaka põik 17 kinnistu osa hageja valdusest välja ega nõuda hagejalt tulenevalt rendilepingu tühisusest hüvitist alusetu rikastumise sätete järgi. 28.

§ 324

lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Kui ringkonnakohus tuvastab rendilepingu kehtivuse, on hagejal õigus rendilepingu alusel nõuda kostjatelt I ja III märke tegemist üürilepingu kohta kinnistusraamatusse. Kui rendileping kehtis, siis võlaõigusseaduse jõustumise tõttu muutus see alates

1. juulist
2. a mitteeluruumi üürilepinguks. Kinnistusraamatuseaduse § 24 p 1 kohaselt sisaldab kande tekst märke kohta märke sisu ja selle isiku nime, kelle kasuks kanne tehakse, juriidilise isiku puhul asukohta ja registrikoodi. Märke sisusse kuulub AÕS § 631 lg 8 järgi ka lepingu lõppemise tähtpäev.
3. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme ja ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust veel sellega, et jättis tähelepanuta kostja I tasaarvestuse avalduse, suurendas kostja I vastuhagi nõuet ning tasaarvestas ise hagejalt kostja I kasuks välja mõistetud üürisumma hageja hüvitisnõudega kostja I vastu. Hageja esitas rahalise nõude kostja I vastu enne
4. juulit
5. a kehtinud TsÜS § 66 lg 5 järgi tühiste tehingute alusel saadud 1 750 000 krooni tagasisaamiseks. Kostja I esitas TsK § 477 lg 1, AÕS § 23 ja

§ 1032

lg 1 alusel vastuhagis nõude hageja vastu alusetu rikastumise tõttu saadud 750 000 krooni tagastamiseks, väites, et ta on

1. märtsil
2. a juba teinud tasaarvestuse hageja nõudega, mida ta tunnistab 1 529 409 krooni 50 sendi osas, ning et vastuhagis nõutud 750 000 krooni on osa summast, mille hageja võlgneb talle pärast nõuete tasaarvestamist.

§ 197

lg 1 kohaselt, kui kaks isikut on kohustatud maksma teineteisele rahasumma, võib kumbki pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

§ 198

kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele.

§ 186p 2 järgi lõppeb kohustus tasaarvestuse tulemusel.

Ringkonnakohus eiras neid sätteid ja kostja vastuhaginõuet, suurendades kostja I vastuhaginõuet ja asudes ise tegema tasaarvestust pärast hageja nõude ja kostja I vastuhaginõude rahuldamist. Ringkonnakohus arvutas välja kostja I üürinõude hageja vastu (kokku 3 214 760 kr) ja arvestas sellest maha hageja poolt lepinguobjektile tehtud parendused 1 396 294 krooni, saades kostja I renditasu nõudeks hageja vastu kokku 1 818 466 krooni. Lahutades sellest summast ringkonnakohtu poolt tuvastatud kostja I võlgnevuse hagejale 1 538 985 krooni 55 senti, arvutas ringkonnakohus välja hageja kohustuse tasuda kostjale 279 480 krooni 45 senti. Kostja I tehtud tasaarvestus oli iseenesest võimalik

§ 197

lg 1 järgi, kuna pooltel on väidetavalt vastastikused rahalised nõuded.

§ 200

lg 4 kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Hageja on vaielnud vastu kostja I tasaarvestuse avaldusele, väites, et kostja I nõutud summad ei ole kontrollitavad ning et ta ei võlgne kostjale I hüvitist rendilepingu tühisusest tulenevalt. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus arvestama kostja I vastuhagi piiridega ning hindama poolte väiteid kostja I tehtud tasaarvestuse kohta. Juhul kui ringkonnakohus leiab, et hageja võlgnes tasaarvestuse tegemisel kostjale I rohkem kui kostja I hagejale, tuleb jätta hagi täielikult rahuldamata kohustuse lõppemise tõttu. Kostja vastuhagi tuleb sellisel juhul rahuldada osas, milles vastuhagis esitatud nõue ületab hageja nõuet. Kostja I tehtud tasaarvestuse puhul on oluline teha kindlaks, kas ja missuguse rahasumma võlgneb hageja kostjale I. Kolleegium märgib veel, et üürilepingu objektile tehtud parenduste mahaarvamisel tuleb kohaldada

§ 286

lg-t 1, mille järgi on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste eest õigus nõuda hüvitist alles üürilepingu lõppemisel, ning

§ 286

lg-t 2, mille järgi muude kulutuste osas tuleb kohaldada käsundita asjaajamise sätteid.

1. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel kostja I tehtud tasaarvestuse hindamisel lähtuda hageja ja kostja I väidetest nende
2. novembril
3. a sõlmitud kokkuleppe (vt käesoleva otsuse p 1) kohta. Hageja leidis algusest peale, et kokkulepe on kehtetu seaduses sätestatud kohustusliku notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu. Kostja I on alguses leidnud, et kokkulepe kehtib, kuid on pärast Riigikohtu
4. juuni
5. a otsuse jõustumist samuti eitanud kokkuleppe kehtivust. Samas on kostja I väited kokkuleppe kohta jätkuvalt vastuolulised, sest just nimetatud kokkuleppele tugineb ta oma
6. märtsi
7. a tasaarvestuse avalduses. Ringkonnakohus luges kokkuleppe p-st 2 tulenevalt hageja rahalise nõude kostja I vastu osaliselt põhjendatuks. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama, kas kokkulepe kehtib ja kui ei kehti, siis kas kokkuleppe p 2 kehtib ka ilma tühise osata.
8. Kolleegium selgitab õiguse ühetaolise kohaldamise huvides, et vallasasja kasutusvaldaja õigused ei saanud vallasasjade kasutusvaldust ettenägeva AÕS § 202 kehtivuse ajal (kuni
9. juunini
10. a) täielikult lõppeda, kui vallasasi muutus kinnisasja oluliseks osaks. Kasutusvaldusega koormatud vallasasja muutumisel kinnisasja oluliseks osaks säilis senistel kasutusvaldajatel õigus kasutada asja edasi kasutusvalduse lepingus ettenähtud tingimustel.
11. Kassatsioonkaebuste rahuldamise tõttu tuleb hagejale ja kostjale I TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada tasutud kassatsioonikautsjon. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemusest. Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Tambet Tampuu