Obsah (5)

§ 217§ 112§ 5§ 218§ 101

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

) § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas.

§ 217

lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Müügilepingu p-s 1.1 on märgitud lepingu eseme reaalosaks mitteeluruum üldpinnaga 83,7 m². Kostja väitis kohtuistungil, et ta ostis vaidlusaluse mitteeluruumi elamiseks. Samas ei ole kostja võlaõiguslikus lepingus avaldanud, et tema huvi korteriomandi ostmise vastu on seotud eeldusega, et tal on võimalik mitteeluruumi kasutada elamiseks. Pooled ei leppinud kokku tingimuses, et lepingu esemeks olnud mitteeluruum peab vastama eluruumidele esitatavatele nõuetele. Tavaliselt mitteeluruume elamiseks ei kasutata. Eeltoodud asjaoludel puudub kostjal alus hinna alandamiseks põhjusel, et müüdud mitteeluruumi temperatuur ei vasta eluruumidele esitatavatele nõuetele. Kostja esitatud Tervisekaitseinspektsiooni protokolli ja Amecon OÜ eksperdihinnangut ei saa tõenditena arvestada, sest nendes toodu käsitleb eluruumidele esitatavaid nõudeid. Samuti puudub alus kohaldada analoogia alusel Vabariigi Valitsuse

1. jaanuari
2. a määrusega nr 38 kinnitatud "Eluruumidele esitatavaid nõudeid". Kostja esindaja väitel oli juba ehitusregistris märgitud korteri suuruseks 83,7 m² ja sama suur on korteriomandi reaalosa üldpind kinnistusraamatu järgi. Vaidlusalust müügilepingut said pooled sõlmida üksnes kinnistusraamatusse kantud andmete alusel. Kostja on lepingu p-des 2.3.1 ja 2.3.2 kinnitanud, et ta on lepingu esemega tutvunud ja selle üle vaadanud. Lepingust ei nähtu, et ühes ruumis olnud tööstuslik külmik oleks seda takistanud. Müüdud korteriomandi reaalosa vastab suuruse osas kinnistusraamatu andmetele ja lepingutingimustele. Ka kostja esindaja kinnitas kohtuistungil, et formaalselt kuulub vaidlusalune trepikoda korteriomandi reaalosa juurde, kuid selle kasutamine on problemaatiline. Kuna tehingu tegemisel sai aluseks võtta üksnes kinnistusraamatus märgitud reaalosa suuruse, ei pidanud maakohus andma hinnangut ruumide eksplikatsioonile. O. Lobova väidetav võlg korteriühistule ei ole hinna alandamise aluseks. Hinna alandamine

§ 112alusel eeldab, et rikutud on kohustust, mille eest on hind kokku lepitud.

Hinda saab alandada üksnes siis, kui kohustuse rikkumine on hinna tasumisega sünallagmaatilises seoses. Kostja ei ole tõendanud, et O. Lobova oleks makseid võlgu lepingu sõlmimise ajal ning selle võrra oleks pidanud olema kokkulepitud müügihind väiksem. KÜ Xxxx x arve 2006. aasta veebruarikuu maksete kohta sisaldab küll 3976 krooni 92 sendi suurust võlga, kuid mitte seda, mis aja eest on võlga arvestatud. Pärast lepingu sõlmimist tekkinud võlg ei ole lepingu järgi seostatav müügihinna suurusega. Lepingu p 7.5 järgi on kostjal õigus nimetatud võlg O. Lobovalt sisse nõuda. Sellest tulenevalt ei pidanud maakohus vaidlustatud kohtuotsuses hindama tõendeid, mis käsitlevad kostja poolt korteriühistule tasutud summasid. Kostja leiab apellatsioonkaebuses ebaõigesti, nagu oleks tal olenemata lepingu p-s 7.5 kokkulepitust õigus valida, millist õiguskaitsevahendit ta kasutab.

§ 5

ja § 106 lg 1 lubavad pooltel kokku leppida konkreetse õiguskaitsevahendi kohaldamises, mida praegusel juhul ongi tehtud. Leping on selles osas pooltele siduv. Seda, et O. Lobova ei nõustunud hinna alandamise avalduses tooduga, tõendab asjaolu, et ta luges kostja poolt maksmata summa kostja võlaks ja loovutas oma nõude kuu aega pärast kostjalt avalduse saamist hagejale. Hageja on hinna alandamise avalduses esitatud asjaolud kohtumenetluses vaidlustanud. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED 6. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub maakohtu ja ringkonnakohtu otsused tühistada ning saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Ringkonnakohus kohaldas otsuse tegemisel valesti materiaalõigust ja rikkus oluliselt menetlusõiguse norme. Ringkonnakohtu otsus on olulises ulatuses põhjendamata. Vaidlusalusel mitteeluruumil oli viga küttesüsteemis. Puudub kohtu seisukoht selle kohta, kas müügiobjekt vastas tavaliselt nõutavatele tingimustele. Kohus ei põhjendanud, miks ei ole õige kostja väide, et mitteeluruumi sihipärane kasutamine talvisel ajal oli võimatu, kuna temperatuur selles ei tõusnud üle 11 kraadi. Kohus ei põhjendanud, millisel faktilisel ja õiguslikul alusel saaks vaidlusalust trepikoja ala pidada korteriomandi esemeks oleva reaalosa koosseisu kuuluvaks. Motiveerimata on jäetud korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 2 ja § 2 lg-te 1 ja 2 kohaldamata jätmine. Otsusest ei nähtu, miks ei pea paika kostja väide, et mitteeluruumi varasemat mõõtmist takistas selles olnud tööstuslik külmik. Kohtuotsuses ei ole kummutatud kostja väidet, mille järgi maakohus tuvastas, et müüja võlgnes korteriühistule 3976 krooni 92 senti, mille tasumise kohustus oli kostjal. Otsuse põhjal pole mõistetav, miks peaks kostja kasutama O. Lobova suhtes õiguskaitsevahendina kahju hüvitamise nõuet. Kohus jättis asjas kohaldamata

§ 217

lg 1 (otsuses puudub seisukoht korteriomandi pindala ja temperatuuri kohta), lg 2 p 1 (müügiobjekti pindala osutus väiksemaks, kui oli kokku lepitud), lg 2 p 2 (asja ei saa talvel liiga madala temperatuuri tõttu kasutada sihipäraselt), lg 2 p 3 (korteriomandiseaduse järgi ei saa ühiskasutuses olevad trepikojad kuuluda reaalosa koosseisu) ja

§ 218lg 1, kuna müüdud asi ei vastanud lepingutingimustele.

Puudub kohtu hinnang sellele, kuidas vastas (ei vastanud) müüja käitumine kostja suhtes nendele sätetele. Kohus pole motiveerinud, miks ei ole asjas analoogia alusel kohaldatav Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrus nr 38, millega kinnitati "Eluruumidele esitatavad nõuded". Kohus tõlgendas vääralt

§ 101lg 1 p 5 ja § 112.

Otsusest ei selgu, miks O. Lobova kui müüja käitumine - faktilisest olukorrast ostjale vaikimisega väärarusaama tekitamine (liiga madal temperatuur mitteeluruumis talvel, reaalosa kokkulepitust väiksem pindala ning võlgnevus korteriühistule) - ei mõjutanud asja ostuhinda (ostuhind oleks olnud võlasummat ja väiksemat pindala arvestades madalam).

1. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
3. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.
4. Ringkonnakohus asus seisukohale, et müüdud korteriomandi eseme reaalosa üldpinna suurus vastab lepingutingimustele, sest see on kooskõlas kinnistusraamatu andmetega ja vaidlusalust müügilepingut said pooled sõlmida üksnes kinnistusraamatusse kantud andmete alusel. Seega asus ringkonnakohus seisukohale, et kui korteriomandi reaalosa üldpinna suuruse kohta lepingus märgitu vastab kinnistusraamatus märgitule, siis ei saagi tekkida küsimust lepingu mittekohasest täitmisest müüja poolt, kuna leping on sel juhul alati kohaselt täidetud. Kolleegium selle põhjendusega ei nõustu. Sellest, et lepingutingimused on kooskõlas kinnistusraamatusse kantud andmetega, ei tulene, et leping oleks kohaselt täidetud, st ostjale üleantud korteriomandi eseme reaalosa üldpinna suurus vastaks lepingutingimustele. Kostja väitel oli tal alus korteriomandi hinda alandada muu hulgas seetõttu, et ostetud korteriomandi reaalosa üldpind oli lepingus kokkulepitud 83,7 m2 asemel 75,2 m2 ehk 8,5 m2 väiksem. Järelikult väitis kostja, et talle üleantud korteriomandi reaalosa üldpinna suurus ei vasta lepingutingimustele, aga ka mitte kinnistusraamatusse kantud andmetele. Selle asjaolu tõendamiseks esitas kostja kohtule ka tõendeid, kuid kohus jättis need hindamata. Apellatsioonikohus jättis vastamata kostja õiguslikele argumentidele, millega kostja põhistas oma väidet korteriomandi reaalosa üldpinna suuruse lepingutingimustele mittevastavuse kohta. Tähelepanuta on jäetud kostja õiguslik väide, et vaidlusalune trepikoda ei saa kuuluda korteriomandi eseme reaalosa hulka KOS § 2 lg 1 kohaselt. Korteriomandiseaduse § 2 lg 1 sätestab, et korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 654 lõigetes 4 ja 5 sätestatud kohustust märkida kohtuotsuses tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning võtta põhjendatud seisukoht poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete kohta, selgitades lühidalt, miks üks või teine asjaolu ei oma asja lahendamisel tähendust.
5. Ringkonnakohus leidis, et kostjal puudub alus hinna alandamiseks põhjusel, et müüdud mitteeluruumi temperatuur ei vastanud eluruumidele esitatavatele nõuetele. Õige on ringkonnakohtu seisukoht, et mitteeluruum ei pea vastama eluruumidele kehtestatud nõuetele. Selleks, et ka mitteeluruumi lepingutingimustele vastavuse üle otsustamisel saaks kohaldada eluruumi kohta käivaid nõudeid, peavad pooled olema selles lepingus kokku leppinud. Ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et esitatud asjaoludest ei tulene, et pooled oleksid kokku leppinud, et lepingu esemeks olev mitteeluruum peab olema kasutatav eluruumina või vastama eluruumidele esitatavatele nõuetele. Seega ei saa asjas kohaldada Vabariigi Valitsuse
6. jaanuari
7. a määrust nr 38, millega kinnitati "Eluruumidele esitatavad nõuded". Kuna mitteeluruume võidakse kasutada väga erinevatel eesmärkidel, ei saa eelnimetatud määrust mitteeluruumide suhtes kohaldada ka analoogia korras (TsÜS § 4). Samas on ringkonnakohus aga jätnud tähelepanuta, et hinna alandamise avalduse järgi alandas kostja ostuhinda muu hulgas küttesüsteemi vea tõttu. Ringkonnakohus ei ole otsuses vastanud kostja apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele küttesüsteemi vea kohta.
8. Kolleegium soostub ringkonnakohtu seisukohaga, et O. Lobova väidetav võlg korteriühistule, mille pidi tasuma kostja, ei saa olla korteriomandi ostuhinna alandamise aluseks. Ringkonnakohus on õigesti märkinud, et hinna alandamine

§ 112alusel eeldab, et rikutud on kohustust, mille eest on hind kokku lepitud.

Üldjuhul ei saa hinna alandamise objekt olla rahaline kohustus. Hinda saab alandada üksnes siis, kui kohustuse rikkumine on hinna tasumisega vastastikku seotud. Kuna ringkonnakohtus leidis, et kostja sellise seose olemasolu ei ole tõendanud, siis on õige apellatsioonikohtu seisukoht, et kostja ei saa sellel alusel ostuhinda alandada. Küll aga võib O. Lobova väidetava võla tasumine kostja poolt olla aluseks muu õiguskaitsevahendi kasutamisele ja ta võib oma rahalise nõude müüja vastu tasaarvestada ostuhinna tasumise nõudega. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Lea Laarmaa