← Eesti

3-2-1-12-08

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbiv

(AÕS) § 74 lg 1 kohaselt vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Kaasomanike kokkulepe peab AÕS § 79 kohaselt olema ka kasutuskorra märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Asjaõigusseadus ei võimalda kinnisasja kasutuskorra märkust kanda kaasomandi osale, vaid see saab koormata üksnes kogu kinnistut. Lähtudes AÕS §-st 51 ja § 53 lg-st 1 on oluline, et kinnistusraamatu kanded oleksid arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad. Lähtudes kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-st 1 on kaasomanike kasutuskorra kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik M. Timmuski nõusolek.

  1. Avaldajad esitasid kandemääruse peale määruskaebuse, milles palusid kandeavaldus rahuldada.
  2. Kohtunikuabi ega kohtunik ei rahuldanud määruskaebust ning see edastati Tartu Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  3. Tartu Ringkonnakohus jättis
  4. jaanuari
  5. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja kandemääruse muutmata. Ringkonnakohus möönis, et AÕS § 79 pealkiri ja
  6. lõige on mitmeti mõistetavad, kuid leidis siiski, et kinnisasja osaline koormamine mh kaasomanike enamuse otsuse alusel märkuse tegemisega kinnistusraamatusse ei ole lubatav eelkõige AÕS § 74 lg-s 1 sätestatud keelu tõttu. Märkuse tegemine kasutuskorra kohta osale kinnisasjast ei too kaasa õigusselgust ega sea õigusjärglast teise olukorda võrreldes sellega, kui kasutuskorra kohta ei ole kantud märkust kinnistusraamatusse.

§-st 72 tulenevalt peab vähemuses oleva kaasomaniku õigusjärglane järgima enamuse otsust kaasomandi valdamise või kasutamise kohta, sõltumata kandest kinnistusraamatus. Korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg-st 4 tulenevalt on üldkoosoleku otsusega kinnitatud kasutuskorra kokkulepe korteriomanike suhtes siduv ka kinnistusraamatu kandeta. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

  1. Avaldajad esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu määruse tühistada ja kandeavaldus rahuldada. Määruskaebuse kohaselt on ringkonnakohus kohaldanud valesti AÕS § 72 lg-t 1, § 74 lg-t 1 ja § 79 ning jätnud kohaldamata AÕS § 73 lg
  2. Samuti on ringkonnakohus määruse tegemisel rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi, jättes määruse olulises ulatuses põhjendamata. Praegusel juhul ei ole tegemist AÕS §-s 74 sätestatud juhuga, kus soovitakse koormata kogu kinnistut, vaid üksnes nendele kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade koormamisega, kes osalesid kaasomanike enamuse kokkuleppe sõlmimisel. Kohaldada tuleb AÕS § 73 lg-t
  3. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks on õiguslikult selgem ja kindlam, kui kaasomanike enamuse sõlmitud ning kõigi kaasomanike jaoks kehtiva kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohta ei saa teavet kinnistusraamatust. Märkuse kinnisturaamatuse kandmata jätmise korral kehtib kaasomanike enamuse otsus üksnes otsuse vastuvõtnud kaasomanike vahel ega lähe üle õigusjärglastele. Ringkonnakohtu viidatud KOS § 8 lg 4 ei kohaldu kaasomandis oleva kinnisasja mõtteliste osade valdamisele ja kasutamisele.

§ 72

lg 1 annab kaasomanikele kuuluva ühise asja valdamise ja kasutamise reeglite kokkuleppimiseks kaks samasuguse õigusliku kaaluga alternatiivi - kaasomanike kokkulepe või kaasomanike enamuse otsus, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.

§ 79pealkirja ja teksti tuleb vaadelda omavahelises seoses.

Kuna seaduses ei ole sätestatud erinormi sellise kokkuleppe kandmiseks kokkuleppe sõlmimisel mitteosalenud kaasomanike mõttelistele osadele, on tulenevalt KRS §-st 341 seda võimalik kanda vaid kokkuleppe sõlmimisel osalenud kaasomanike mõttelistele osadele. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

  1. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus on lõppjärelduses õige, kuid muuta tuleb selle õiguslikke põhjendusi. Määruskaebus jääb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 5 ja § 692 lg 2 (koostoimes §-ga 695) kohaselt rahuldamata.
  2. Kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist võivad kaasomanikud AÕS § 72 lg 1 kohaselt reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Ka Riigikohtu senises praktikas ei ole kaasomanike kokkulepet ja enamuse otsust kaasomandis oleva asja kasutuskorra määramisel üldjuhul eristatud, st need on loetud võrdväärseks võimaluseks (vt nt Riigikohtu
  3. veebruari
  4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 23,
  5. detsembri
  6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04, p 20,
  7. jaanuari
  8. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-04, p 10,
  9. aprilli
  10. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-00 ja
  11. märtsi
  12. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-98).
  13. Kaasomanike kokkulepped kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise kohta kehtivad esmajoones üksnes nende kaasomanike suhtes, kes on kaasomanikud lepingu sõlmimise ajal. Lähtudes AÕS § 79 lg-st 1 kehtivad vallasasja kaasomanike kokkulepped ka nende õigusjärglaste suhtes, st need seovad kaasomaniku vahetumisel ka uut kaasomanikku. Kinnisasja kaasomanike kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta aga üksnes kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel (vt selle kohta ka Riigikohtu
  14. veebruari
  15. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-07, p 19,
  16. novembri
  17. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-9706, p-d 21 ja 22 ning viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-04, p 11). Kinnistusraamatusse kandmata ei ole kaasomanike kokkulepped uue kaasomaniku jaoks kohustuslikud. Erandiks on üldõigusjärglus (esmajoones pärimine), mille korral seovad üldõigusjärglast ka tema õiguseelnejale kohustuslikud olnud kokkulepped (vt nt pärimisseaduse § 130 lg 1), st sõna "õigusjärglaste" tuleb AÕS § 79 lg 2 tähenduses mõista kui "eriõigusjärglaste".
  18. Seadus ei anna selget vastust, kas kaasomanike õigusjärglaste suhtes kehtivad ka kaasomandis oleva asja valdamise või kasutamise kohta tehtud kaasomanike enamuse otsused. Vaatamata AÕS § 79 pealkirjale ei ole nimetatud sätte tekstis juttu kaasomanike enamuse otsustest. Riigikohus on varem möönnud, et AÕS § 79 reguleerib sisuliselt ka kaasomanike enamuse otsuste kohustuslikkust kaasomaniku õigusjärglaste suhtes (vt Riigikohtu
  19. novembri
  20. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05, p 22). Siiski asub kolleegium seisukohale, et kuna asjaõigusseadus (mh AÕS § 79) ei näe ette otsuste kohustuslikkust kaasomanike õigusjärglaste suhtes, kehtivad kaasomanike enamuse otsused üksnes otsuse vastuvõtmise ajal kaasomanikeks olnud isikute suhtes. Seetõttu tuleb vastavalt muuta ringkonnakohtu määrust põhjenduste osas, lugedes ebaõigeks ka viite KOS § 8 lg-le 4, mis asjas ei kohaldu. Erandiks on kaasomanike üldõigusjärglased, kellele lähevad kaasomanike enamuse otsusest tulenevad õigused ja kohustused üle pärimisseaduse § 130 lg 1 või nt äriseadustiku § 403 lg 1 või § 446 lg 1 kohaselt. Kinnisasja kaasomanike enamuse otsuseid ei saa kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes kohustuslikuks muuta ka kinnistusraamatu kande vahendusel, st kaasomanike enamuse otsustele ei kohaldu AÕS § 79 lg
  21. Kinnistusraamatusse kantakse AÕS § 53 lg 1 kohaselt üksnes seaduses ettenähtud andmed, kinnisasja kaasomanike enamuse otsuse kinnistusraamatusse kandmist seadus aga ette ei näe. Riigikohus on leidnud, et kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad ja ülevaatlikud, oleksid realiseeritavad ega oleks vastuolulised (vt Riigikohtu
  22. veebruari
  23. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 13 ja viidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 20). Kaasomandit tervikuna puudutavate kannete tegemiseks peab KRS § 341 lg 1 kohaselt olema kõigi puudutatud kaasomanike nõusolek.
  24. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et kande tegemine kinnistusraamatusse on takistatud AÕS § 74 lg 1 tõttu. Kasutuskorra kohta kaasomanike enamuse otsuse vastuvõtmine ei ole asja koormamine nimetatud sätte tähenduses. Vastavalt tuleb muuta ringkonnakohtu määruse põhjendusi. Seetõttu ei puutu asjasse ka AÕS § 73 lg 1, kuna kasutuskorraga ei koormata kaasomanike mõttelisi osasid.
  25. Eelneva põhjal on kohtud asunud õigesti seisukohale, et avaldajad peavad oma kandeavaldust täpsustama. Taotletud märkuse kinnistusraamatusse kandmine ei vasta seadusele. Seetõttu tuleb kaasomanike kasutuskorra kinnistusraamatusse kandmiseks esitada kaasomanik M. Timmuski nõusolek. Kuna kandeavalduse puuduse kõrvaldamiseks määratud tähtaeg on möödunud, määrab kolleegium puuduste kõrvaldamise uueks tähtpäevaks
  26. mai
  28. Kolleegium selgitab, et kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisest, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses vastavalt AÕS § 72 lg 5 esimesele lausele (vt ka nt Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 23) ning saavutada kohtulahendi alusel kinnistusraamatusse märke tegemine. Kasutuskorra määramine kohtu poolt on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste ja kinnistusraamatu kande tegemise nõusolekute asendamine. Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades mh kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurusega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42,
  29. aprilli
  30. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Kuigi TsMS § 613 lg 2 järgi lahendatakse kinnisasja, millel asub elamu, kaasomanike kasutuskorra vaidlused üldjuhul hagita menetluses, ei ole nende lahendamine hagimenetluses iseenesest selline protsessiõiguse normi rikkumine, mis võiks ainuüksi olla aluseks otsuse tühistamisele, kuid kaasomanike kasutuskorra määramise vaidlusse peavad olema kaasatud kõik kaasomanikud (vt Riigikohtu viidatud otsuseid tsiviilasjas nr 3-2-1-12105, p-d 26 ja 27 ning nr 3-2-1-31-03, p-d 13 ja 14). Hagita menetluses on kohtul TsMS § 198 lg 1 p 2 ja § 477 alusel kohustus kaasata menetlusse kõik asjast puudutatud isikud (vt Riigikohtu
  31. märtsi
  32. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-3-08, p 14). Vajadusel võivad kaasomanikud AÕS §-de 76 ja 77 kohaselt nõuda kaasomandi lõpetamist ja kaasomandis oleva kinnisasja jagamist nt korteriomanditeks (vt ka nt Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04, p 18).
  33. Avaldajate menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 5 teise lause järgi nende endi kanda. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, arvatakse tasutud kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 järgi riigituludesse. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu Eriarvamus
  34. Nõustume kolleegiumi enamusega määruse resolutsiooni osas, kuid ei nõustu osaliselt määruse põhjendustega.
  35. Meie arvates tulnuks muuta kolleegiumi praktikat AÕS § 72 lg 1 tõlgendamise osas ja eristada selgelt küsimusi, mida kaasomanikud võivad kaasomandi valdamisel ja kasutamisel lahendada üksnes kokkuleppel, nendest, mida nad võivad otsustada enamusega. Juba seaduses endas on rida kaasomanikke puudutavaid küsimusi lubatud lahendada üksnes kokkuleppel. Nii sätestab AÕS § 74 lg 1, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt Riigikohtu
  36. oktoobri
  37. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-07, p 16,
  38. detsembri
  39. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-03, p 20,
  40. septembri
  41. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-03, p-d 11-15 ning
  42. aprilli
  43. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 18).

§ 72

lg 2 kohaselt ei või enamuse otsusega vähendada kaasomaniku osale vastavat tulu, AÕS § 76 lg 2 kohaselt võib aga üksnes kokkuleppel välistada kaasomaniku kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse. Riigikohus on leidnud, et kokkuleppel saavad kaasomanikud kõrvale kalduda ka AÕS § 75 lg-st 1, st sõlmida seadusest erineva kokkuleppe kulutuste kandmise kohta (vt Riigikohtu

  1. veebruari
  2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-07, p 18). Eelneva põhjal on seadusandja ilmselt soovinud, et kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused lahendataks üksnes kaasomanike kokkuleppel ja mitte enamuse otsusega. Nii on Riigikohus ka ise leidnud, et AÕS § 72 lg 1 kohaselt vallatakse ja kasutatakse kaasomandis olevat asja "esmajoones kokkuleppe alusel" (vt Riigikohtu viidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-07, p 18). Ruumide kasutamine kaasomanike vahel on kaasomandis oleval kinnisasjal asuva ehitise puhul kaasomanike vaheline esmane ja tihti kõige tähtsam küsimus, milles tuleb saavutada konsensus. See tuleneb esmajoones AÕS § 72 lg 5 teisest lausest, mille kohaselt peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest (vt selle kohta ka nt Riigikohtu
  3. novembri
  4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11406, p 15). Samuti on kaasomanikul AÕS § 72 lg 3 kohaselt õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Just AÕS § 72 lg-d 3 ja 5 sätestavad kaasomanike vahelise õigussuhte üldised piirid ning neist tuleb lähtuda nii kaasomanike vaheliste kokkulepete kui kaasomanike enamuse otsuste hindamisel. Lubatud ei peaks olema nt elamu ruumide jagamine üksnes kaasomanike 51% enamusega (arvestades ka mõttelise osa jagamisega kaasomanike "paljundamise" võimalust) vähemuse tahet arvestamata. Seega ei saa vähemalt üldjuhul olla hea usu põhimõttega kooskõlas ka häälteenamusega tehtud ja ilmselt kaasomanike vähemuse huvide vastane otsus kinnisasja valdamise ja kasutamisega seoses tehtud kõige olulisemates küsimustes.
  5. Nii kolleegiumi varasem praktika kui käesolev määrus jätavad märkimisväärselt ebaselgeks kaasomanike enamuse otsuste materiaalõigusliku jõu ja tähenduse, eriti kui need otsused ei vasta AÕS § 72 lg 3 või 5 nõuetele, aga ka nt AÕS § 74 lg 1 vastu eksivate otsuste tähenduse. Ebaselge on otsuse eraldi vaidlustamise vajalikkus, vaidlustamise võimalik tähtaeg ja ka tagajärjed. Paratamatult jääb mulje, et ka ilmselt seadusevastast otsust tuleb täita, kuni kahjustatud isik ei ole seda kohtus vaidlustanud, nõudes mh uue kasutuskorra kindlaksmääramist. See ei saa aga olla seaduse mõte. Samuti võib järeldada, et ka kokkuleppel määratud kasutuskorda võib hiljem muuta mh enamuse otsusega, samuti võib enamuse otsusega muuta varasemat otsust, kuigi seaduses ei ole kriteeriume, mis kohustaks kõiki kaasomanikke üldse teavitama sellise otsuse vastuvõtmisest ega otsuse vastuvõtmise korda. See tekitaks kaasomandi valitsemisel aga olulist ebaselgust. Ka see kinnitab, et vähemalt kinnisasja kaasomandi kasutuskorra kesksete küsimuste lahendamisel tuleks lähtuda esmajoones kaasomanike kokkuleppest, kokkuleppe mittesaavutamisel aga taotleda kohtult kasutuskorra kindlaksmääramist.
  6. Meie arvates tulnuks AÕS § 79 lg 1 tõlgendada selliselt, et see kehtib ka kaasomanike enamuse otsuste kohta, st kaasomanike enamuse otsused peaksid kehtima ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Praegu on kolleegiumi enamus tekitanud nt suurearvuliste kaasomanike koosluste puhul olulise ebaselguse otsuste kehtivuse puhul kas või ühe kaasomaniku vahetumisel. Küll nõustume kolleegiumi enamusega, et kinnisasja kaasomanike enamuse otsuseid ei saa AÕS § 79 lg 2 kohaselt kanda märkusena kinnistusraamatusse. Üksnes teisejärgulistes kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamisega seotud küsimustes vastu võetud otsuste kehtivuse sidumine kinnistusraamatu kandega oleks ilmselt ebaratsionaalne, pealegi tekitaks see kinnistusraamatus lubamatut segadust mh seetõttu, et kinnistusraamatu pidaja ei saa formaliseeritud kandemenetluses hinnata, kas enamuse otsus on lubatav.
  7. Kolleegiumi enamuse seadusetõlgendused kinnisasja kaasomanike enamuse otsuse laiaulatusliku lubatavuse kohta erinevad põhimõtteliselt analoogilisest regulatsioonist korteriomandiseaduses, kus § 12 lg-d 1 ja 2 ning § 15 lg 3 piiravad oluliselt enamuse otsuste alusel vastuvõetavate küsimuste ringi. Samuti loetakse korteriomanike enamuse otsused õigusjärglaste suhtes kehtivaks KOS § 8 lg 4 kohaselt ka kinnistusraamatusse kandmata. Seega erinevad kolleegiumi enamuse tõlgenduse kohaselt korteriomanditeks jagatud kinnisasja valitsemise ja nn tavalise kaasomandis oleva kinnisasja valitsemise kesksed põhimõtted kardinaalselt. Meie arvates tekib sellisel juhul ka küsimus ebavõrdse kohtlemise lubatavusest. Villu Kõve, Jaak Luik

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.