) § 323 lg 1 alusel üürileandja tungiva omavajaduse tõttu alates
lg 2 alusel lepingu ülesütlemise tagajärjel hagejale tekkiv kahju 6 297 000 krooni, kuid kostja keeldus. Hageja andis ruumid üle
-i kohaselt üürileping, mille ülesütlemise tagajärjel on hagejale tekkinud kahju 3 878 340 krooni 69 senti nii otsese varalise kahjuna kui ka saamata jäänud tuluna. Hageja poolt kauplusesse tehtud investeeringute jääkväärtuseks oli
Kinnistusraamatusse ei olnud kantud märget üürilepingu kohta. Hageja leidis, et kuna
võimaldab üürnikul nõuda märke tegemist kinnistusraamatusse ja seeläbi välistada üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine § 323 alusel uue üürileandja tungiva omavajaduse tõttu, saab tungivat omavajadust tõlgendada laiemalt.
tähenduses on see ka juhul, kui esinevad majanduslikud kaalutlused äriruumi kasutamiseks tulusamal ja perspektiivikamal viisil.
Kuna
lg 1 alusel on määravaks üksnes uue omaniku tungiv omavajadus üüritud ruumi suhtes, ei toimu sel alusel üürilepingu ülesütlemisel üürniku ja üürileandja huvide kaalumist, nagu see on iseloomulik ülesütlemise aluseks oleva mõjuva põhjuse väljaselgitamisel
lg 1 kohaselt.
lg 2 sõnastusest tuleneb, et üürnik tuleb panna sellisesse olukorda, milles ta oleks, kui ta oleks saanud üüripinda kasutada üürilepingu tähtaja möödumiseni.
väljatöötamisel on võetud eeskujuks Šveitsi õiguse regulatsioon, mille kohaselt üürileandja tungiv omavajadus on laialt tõlgendatav. Muuhulgas võib see seisneda ka majanduslikes põhjustes. Kolmanda isiku tungiv omavajadus seisnes selles, et ta vajas hageja valduses olnud kaupluseruume luksushotelli tarbeks, mille rajamine ei olnud võimalik ilma hageja valduses olnud kaupluseruumide lammutamiseta. Kolmas isik võttis kinnistu ostmiseks ka laenu ning kõikidest Suur-Karja 17/19 hoonet koormavatest üürilepingutest igas kuus saadavad üürisummad ei kompenseerinud kolmanda isiku tehtavaid laenu tagasimakseid pangale. Kui kolmandal isikul puudus tungiv omavajadus lepingu ülesütlemiseks
lg 1 alusel, siis lasub kostjal kui käendajal § 291 lg 4 alusel kohustus hüvitada hagejale tekkinud kahju. Tulenevalt
lg-st 1 vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt. 2. Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja vabastas üüripinna põhjendamatult, sest kolmandal isikul puudus tungiv omavajadus pinna suhtes. Seega oli üürilepingu ülesütlemine kolmanda isiku poolt seadusega vastuolu tõttu tühine. Üürilepingu ülesütlemine
See esineb juhul, kui on olemas asjaolu, mille tõttu ülesütlemist sooviva poole huvid lepingu lõpetamiseks kaaluvad üles teise lepingupoole huvid lepingu jätkumise vastu. Kolmas isik ei kaalunud üldse enda ja hageja huve, vaid eeldas, et tema äriplaani teostamine on olulisem hageja huvist kaubandustegevuse jätkamise vastu.
eelnõu seletuskirja kohaselt oli § 323 lg 1 mõtteks üürileandja kaitsmine üllatuslike üürilepingute eest. Kinnistu koormatus üürilepingutega selgus juba avaliku enampakkumise dokumentidest. Ka
lg 1 alusel ei ole võimalik üürilepinguid üles öelda põhjusel, et lepingute jätkamine ei sobi kokku kinnistu uue omaniku äriplaanidega või ei ole majanduslikult otstarbekas. Hagejal ei olnud lepingu ennetähtaegsele lõpetamisele vastuväiteid ja ta vabastas ruumid vabatahtlikult. Ruumide üleandmise akti p-s 6 hageja ja kolmas isik kinnitasid, et neil ei ole teineteise vastu mingeid pretensioone ega nõudeid. Hageja oleks pidanud ülesütlemise vaidlustama või tühist ülesütlemisavaldust ignoreerima. Hageja viited
Hageja ei nõudnud üürilepingu kohta märke kandmist kinnistusraamatusse. Hageja ei ole kahju tekkimist ja selle suurust tõendanud. Tulenevalt Riigikohtu
lg-st 4 võiks kostja vastutada äärmisel juhul käendajana, aga mitte mingil juhul põhivõlgnikuna. 3. Kolmas isik kostja poolel OÜ Aldera Invest leidis, et hagi rahuldamine on põhjendatud. Kolmas isik ütles üürilepingu üles seetõttu, et ta vajas lepingu esemeks olevaid ruume tungivalt ise. Üürilepingu ülesütlemise peamiseks põhjuseks oli kolmanda isiku soov teenida hagejaga kehtinud üürilepingust suuremat tulu. Ebaõige on kostja väide, et kuivõrd
alusel läksid üürilepingu esemeks olevate ruumide võõrandamisega kostjalt kolmandale isikule üle ka üürileandja õigused ja kohustused, siis peaks kolmanda isiku poolt hagejale üürilepingu lõpetamisega tekitatud kahju hüvitama kolmas isik, mitte kostja. Nimetatud säte ei ole asjakohane, kuna see reguleerib olukorda, kus üürilepingut rikutakse, mitte ei lõpetata.
RS) § 12 lg-st 1 kohaldas kohus vaidluse lahendamiseks
-is sätestatut. Kolmas isik võttis omaks, et üürilepingu ülesütlemise peamiseks põhjuseks oli tema soov teenida hagejaga kehtinud üürilepingust suuremat tulu. Kuna hageja on aktsepteerinud üürilepingu ülesütlemise õigusliku alusena
lg-t 1 ning sellest tulenevalt tungiva omavajadusena kolmanda isiku soovi saada hagejaga sõlmitud üürilepingust suuremat tulu, on pooltevaheline üürileping lõpetatud sisuliselt poolte kokkuleppel ning kolmanda isiku poolt ülesütlemist õigustaval alusel. Üürilepingu ülesütlemise teate kohaselt vajab kolmas isik hageja valduses olevaid äriruume tungivalt ise. Tungiv vajadus tuleneb asjaolust, et kolmas isik soovib hoone ehitada ümber hotelliks ning hageja kasutatavate äriruumide asemele on kavandatud ehitada hotelli fuajee. Hiljem selgus hageja seletustest, et tema kasutuses olnud kaupluseja laoruumidesse oli kolmas isik rekonstrueerimise tulemusel rajanud hoopis luksushotelli restorani. Seega üürilepingu ülesütlemise ajal polnud kolmandale isikule selge, mida hageja renditud ruumidesse kavandada. Hageja on eelistanud tekkinud olukorras kolmanda isiku nn tungivat omavajadust enda ärihuvidele. Hageja ei pidanud vajalikuks üürilepingu ülesütlemist kohtus vaidlustada, kuna kohtumenetlus võib kujuneda pikaajaliseks ning tuua hagejale kaasa põhjendamatuid kulutusi. Seega ei olnud hageja ka ise veendunud selles, et kolmas isik omas üürilepingut üles öeldes selleks tungivat omavajadust. Hageja ei ole nõudnud kolmandalt isikult tungiva omavajaduse olemasolu tõendamist ning on asunud ise seda tõendama, et luua endale õiguslik alus ja eeldused, tuginemaks oma hagis kostja vastu
Hageja enda ärihuvides oleks olnud nõuda alates 1. juulist 2002. a
Seadusega ettenähtud õigusi saab teostada teatavasti vaid isik ise ja kohatu on hageja seisukoht, et kostja ei seadnud teadlikult hageja kasuks märget kinnistusraamatusse. Kostja põhjenduste kohaselt pole hageja kostjale sellekohast soovi kunagi avaldanud. Seega on hageja võtnud talle üürilepingu ülesütlemise tagajärjel tekkinud väidetava otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu osas kogu vastutuse riisiko enda kanda. Tõendamist ei leidnud, et kolmas isik on hagejale üürilepingut üles öeldes rikkunud lepingut
lg 1 mõttes ning et lepingu ülesütlemine hagejale oli tingitud kolmandal isikul esineva tungiva omavajaduse tõttu. Puudub õiguslik alus hagi rahuldamiseks hagis märgitud asjaoludest ja põhjendustest lähtudes. Kuna kostja süülist käitumist käsitletavas õigussuhtes ei ole veenvalt tõendatud, puudub ka selle tulemusel tekkinud otsene varaline kahju ja muud hagejale negatiivsed materiaalsed tagajärjed saamata jäänud tuluna. 5. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus kohtuotsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Maakohus ei hinnanud väiteid, mis seonduvad üürileandja tungiva omavajaduse laiema tõlgendamisega äriruumide puhul ning
Äriruumi üürilepingu puhul on tungiva omavajadusega tegemist ka siis, kui uus üürileandja soovib üüripinda kasutada endale tulutoovamal viisil, kui seda võimaldab äripinna senise kasutamise jätkamine. Hageja on esitanud kohtule kahju hüvitamise nõude kostja vastu ja seetõttu on maakohtu viited märke puudumise kohta asjakohatud. Üürileandja tungiv omavajadus ei pea olema tuvastatud jõustunud kohtuotsusega. Hageja otsustas mitte vaidlustada lepingu erakorralist ülesütlemist, kuna kolmandal isikul oli tungiv omavajadus hoone suhtes ning ta võis esitada leppetrahvi tasumise ja kahju hüvitamise nõude. Tungivat omavajadust ei saa hinnata seonduvalt sellega, kuidas uus omanik otsustas talle kuuluvat hoonet kasutada. Kuna Savoy Boutique Hotell on viietärniline luksushotell, omavad tähendust asjatundja Toomas Unduski 2. oktoobril 2006. a koostatud arvamus ja tema antud ütlused. Kolmas isik ütles üles kõikide Suur-Karja 17/19 hoone üürnikega sõlmitud üürilepingud. Seega seisnes tema tungiv omavajadus
lg 1 tähenduses selles, et ta soovis rajada Suur-Karja 17/19 asuvasse hoonesse luksushotelli, kuid tingituna ruuminappusest, hoone ehitustehnilistest eripäradest ja luksushotelli kontseptsioonist, oli välistatud hageja esinduskaupluse edasine tegutsemine rajatava hotelliga ühes majas. Lisaks pidi kolmas isik hakkama kinnistut majanduslikult efektiivsemalt kasutama, et 18 kalendrikuu jooksul 18 250 000 krooni suurune laen tagasi maksta ning intressi tasuda. Hageja ja kolmas isik ei lõpetanud lepingut kokkuleppel. Asjas on esitatud kolmanda isiku poolt
lg 2 alusel.
lg 2 sätestab eelmise üürileandja süüst sõltumatu garantiivastutuse juhtudeks, kus uus üürileandja ütleb lepingu erakorraliselt üles ja see tekitab üürnikule kahju. Kui kolmandal isikul puudus tungiv omavajadus üürilepingut üles öelda, oleks tegu lepingu rikkumisega kolmanda isiku poolt ja kostjal kui käendajal lasuks
Ka kostja on ise oma
Lepingu ennetähtaegse lõpetamise tõttu ligi 22 aastat ja viis kuud kokkulepitust varem on hagejale tekkinud varaline kahju. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata. 6. Kolmas isik pidas apellatsioonkaebust põhimõtteliselt õigeks ja leidis, et selle rahuldamine on põhjendatud. Kolmas isik ei nõustunud ainult hageja alternatiivse õigusliku positsiooniga, mille kohaselt juhul, kui kohus tuvastab, et üürilepingut ei lõpetatud tungiva omavajaduse tõttu, tuleks apellatsioonkaebus rahuldada
Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
Kui uue üürileandja vajadus üürilepingu esemeks olnud ruumi järele ei leia tuvastamist, tuleb anda hinnang sellele, kas esineb alus
lg 4 kohaldamiseks, s.o kas uus üürileandja on üürilepingut üles öeldes rikkunud üürilepingust tulenevat kohustust ja põhjustanud sellega hagejale kahju, mis tuleb kostjal hüvitada. Hagi rahuldamiseks
lg 2 järgi puudus alus, sest tõendamist ei leidnud asjaolu, et uus üürileandja OÜ Aldera Invest vajas üüritud ruumi tungivalt ise. Samuti ei leidnud tõendamist, et uus üürileandja oleks üürilepingut rikkunud, mille tagajärjena võiks tekkida kostja vastutuse küsimus
lg 4 alusel.
lg 1 järgi on äriruumi üürilepingut võimalik üles öelda üksnes siis, kui uus üürileandja vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Tungiv vajadus on hinnanguline kriteerium. OÜ Aldera Invest kohtumenetluses avaldatud põhjendus üürilepingu ülesütlemise vajaduse kohta - teenida suuremat tulu - ei ole praegusel juhul hinnatav sellise vajadusena. Üürilepingu ülesütlemise avalduses avaldatud vajadus - soov ehitada kinnistul asuv hoone hotelliks, mille fuajeeks saaks hageja kasutuses olevad ruumid - OÜ Aldera Invest tungiva omavajaduse sisu ei ava.
lg 1 ei välista täielikult üürileandja majanduslikku vajadust, kuid praegusel juhul ei olnud üürilepingu ülesütlemine oma majandusliku vajaduse tõttu õigustatud. Hotelli ehitamine, s.o kinnisvara arendamine ja tänu sellele suurema kasu saamine võrreldes hagejalt laekuvate üürimaksetega, ei ole hinnatav üüritud ruumi tungivalt ise vajamisena
Seda ei muuda asjaolu, et OÜ Aldera Invest võttis kinnistu ostmiseks laenu ja tal on kohustus see koos intressiga tagasi maksta, eriti kui arvestada asjaolu, et laenulepingu p 5.3 kohaselt pidi OÜ Aldera Invest pangalaenu tagasi maksma korteriomandite müügist saadava tulu arvel (tlk 568). Hotelli ehitamine vaidlusalusel kinnistul asuvasse hoonesse ei olnud kolmanda isiku jaoks möödapääsmatu. Kuigi OÜ-l Aldera Invest oli põhiseadusest (PS § 32) tulenev õigus oma omandit vabalt vallata ja kasutada, võivad omaniku õigused olla kitsendatud seaduse või teiste isikute õigusega, milleks on ka üürniku õigus kasutada temale üürilepingu alusel kasutamiseks antud ruume lepingus kokkulepitud tähtaja lõpuni. Seda õigust saab lõpetada üksnes seaduses sätestatud alusel. Üürilepingu ülesütlemine üksnes soovi tõttu hakata üüritud asja kasutama teisel otstarbel ja majanduslikult tasuvamal viisil, on vastuolus
Kuigi üürilepingu kohta märke puudumine kinnistusraamatus
järgi ei ole otseselt seostatav hageja kahju hüvitamise nõudega, käsitas maakohus seda küsimust kui hageja poolt kasutamata jäetud võimalust enda huvide kaitsmiseks. Hageja nõustumine üürilepingu ülesütlemisega seda kohtus vaidlustamata ja ruumide vabatahtlik vabastamine ei võimalda teha järeldust, nagu oleks hageja õigusi üürilepingu ülesütlemisega rikutud. Oma käitumisega väljendas hageja sisuliselt nõustumist kolmanda isiku tegevusega ja see välistab kostja vastu esitatud kahju hüvitamise nõude rahuldamise nii
Kuigi formaalselt oli tegemist üürilepingu ülesütlemisega
lg 1 järgi, oli hagejal ja kolmandal isikul sisuliselt kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks ja üüritud ruumide kolmandale isikule üleandmiseks. Ilma õigusliku aluseta üürilepingu ülesütlemine on tühine ja hagejal ei oleks tekkinud selle kohtu poolt tuvastamise korral leppetrahvi tasumise ega kahju hüvitamise kohustust. Kohtumenetluse kulud oleks aga kandnud TsMS § 162 lg 1 järgi pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Olukorras, kus hageja kaitseb ja õigustab igati kolmanda isiku seadusvastast üürilepingu ülesütlemist, rikub hageja kostjalt kahjuhüvitise nõudmisega hea usu põhimõtet (
). Hageja on avaldanud äriruumide üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 6, et tal ei ole OÜ-le Aldera Invest mingisuguseid pretensioone ega nõudeid seonduvalt ruumide vabastamise ja üleandmise ajaga (tlk 52). Seega on hageja oma võimalikest nõuetest OÜ Aldera Invest kui põhivõlgniku vastu loobunud ja ei teki ka küsimust kostja kui käendaja vastutusest
lg 4 tähenduses.
lg 2 kohaldamine ei eelda eelmise üürileandja süüd ning maakohtu sellekohane järeldus tuleb kohtuotsuse põhjendavast osast välja jätta. Kuna hageja nõude rahuldamiseks puudub õiguslik alus, ei pea ka otsuses käsitlema väidetava kahju olemasolu ja selle suuruse küsimust. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 8. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
Ringkonnakohus on jõudnud ebaõigele järeldusele, nagu ei esinenuks iseseisva nõudeta kolmandal isikul tungivat omavajadust hagejaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemiseks. Hageja arvates saab tungiva omavajadusega olla tegemist muuhulgas siis, kui varem sõlmitud üürileping teeb võimatuks või olulisel määral takistab asja uuel omanikul omandatud vara kasutamist selliselt, nagu uus omanik soovib.
lg 1 kordab PS § 32 lg-s 2 ning AÕS § 68 lg-s 1 sätestatud põhimõtet, et uus üürileandja ja asja uus omanik võib enda omandatud asja vastavalt oma soovile vallata, kasutada ja käsutada, kui uue üürileandja soov on tõsiseltvõetav ja kaalukas. Iseseisva nõudeta kolmas isik soovis rajada Suur-Karja 17/19 kinnistu oluliseks osaks olevasse hoonesse luksushotelli, mida takistas hagejaga sõlmitud pikaajaline äriruumi üürileping. Tungiv omavajadus seisnes ka vajaduses vältida ebaefektiivset majandustegevust ning kahjumi tekkimist.
lg 1 alusel ei tule üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel uue üürileandja ning üürniku huve kaaluda. Tallinna Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet, jättes arvestamata asjatundja T. Unduski seisukohad. Suur-Karja 17/19 hoones paiknenud äriruumide üürilepingu ülesütlemine kolmanda isiku poolt rikkus
lg 1 alusel hageja õigusi, sest üürilepingu ülesütlemisega põhjustati talle kahju.
lg 2 või § 291 lg 4 alusel kahju hüvitamise nõude esitamise eeltingimuseks ei ole üürilepingu ülesütlemise vaidlustamine üürniku poolt. Ringkonnakohus ei ole andnud hinnangut asjaolule, miks hageja ei vaidlustanud üürilepingu erakorralist ülesütlemist ning kuidas tuleks mõista ruumide üleandmis-vastuvõtuakti p 6 sõnastust. Hageja ei ole nõuetest loobunud ega lepingut lõpetanud poolte kokkuleppega.
) § 323 lg 1 alusel alates
lg 2 või kui käendajalt
Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne
RS § 12 lg 1 kohaselt kohaldada võlaõigusseadust. 13. Esmalt peatub kolleegium kolmanda isiku poolsel üürilepingu ülesütlemisel
lg 1 alusel.
lg 1 järgi võib elu- või äriruumi üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise tõttu uus üürileandja üürilepingu üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Seda õigust kasutades ei riku uus üürileandja üürilepingut. Samas võib üürilepingu ülesütlemine tuua endaga kaasa üürniku õiguse nõuda eelmiselt üürileandjalt ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist
Kolleegium on nõus ringkonnakohtu seisukohaga, et sellest, kas uuel üürileandjal oli
lg 1 alusel õigus äriruumi üürilepingut üles öelda, sõltub, kas hageja on õigustatud nõudma kostjalt lepingu ülesütlemise tagajärjel tekkinud otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu hüvitamist
Kinnisasja omandaja saab lisaks üldistele lepingu erakorralise lõpetamise alustele elu- või äriruumide tähtajalise või tähtajatu üürilepingu kolme kuu jooksul kolmekuulise etteteatamistähtajaga (
lg 1, § 312) üles öelda vaid tungival omavajadusel, mille esinemist tuleb igal üksikjuhul eraldi kaaluda. Tegemist on lepingu eseme omandaja õigusega ning kolleegium on seisukohal, et
lg 1 ei eelda, erinevalt § 313 lg-st 1, lepingu poolte huvide kaalumist (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
Uuel omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus. Omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras (nt teda ähvardab pankrot, mida saaks vältida üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega), vaid pigem tuleb siin mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid. Üldjuhul sõlmivad äriühingud äriruumide üürilepingu majandusliku kasu saamise eesmärgiga ning äriühingu tungiv omavajadus omandatud eseme kasutamiseks saab tavapäraselt olla seotud vaid tema majanduslike huvidega. Vaatamata sellele on kolleegium seisukohal, et
lõike 2 mõttest ei tulene, et üksnes üürilepingu eseme kasutamisest saadava kasumi tõstmine võiks olla tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks. Juriidilise isiku omavajadus võib seisneda näiteks üürilepingu eseme kasutamises enda tootmistegevuseks või bürooruumideks, st õiguslikus mõttes peaksid ülesütlemiseks õigustatud isik ja üüritud ruumi tulevikus kasutama asuv isik olema identsed. Hageja põhjendab oma nõuet kostja vastu väitega, et kinnistut, millel asus rendiese, ei olnud võimalik kolmandal isikul ümber ehitada hotelliks ilma, et rendilepingut üles öeldaks, samuti oli kolmas isik võtnud kinnistu ostmiseks laenu, mida üürilepingutest saadavad üürisummad ei kompenseerinud. Nimetatud põhjused annavad aga väga kergesti ühele lepingupoolele võimaluse kunstlikult tekitada omavajadust, mis oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kolleegium on seisukohal, et kinnistu ostmiseks laenu võtmine kujutab endast kolmanda isiku normaalsest majandustegevusest tulenevat tavapärast riski, mis ei ole tungivaks omavajaduseks
Ka hotelli ehitamine kujutab kolmanda isiku suurema kasumi saamisele suunatud tavapärast majandustegevust. Vaidlustatud ei ole asjaolu, et kolmas isik oli kinnistut omandades teadlik sõlmitud rendilepingutest, ta pidi olema võimeline tulevikus võetavaid riske õigesti hindama. Tähtajaliste rendilepingutega seotud kinnisasjale hotelli ehitamine või kinnisasja ostmiseks laenu võtmine, mille tasumine osutub üle jõu käivaks, ei ole tungivaks omavajaduseks, mis õigustaks lepingu ülesütlemist.
lg 4 alusel.
lg 4 eesmärgiks on kaitsta üürnikku kogu üürilepingu kehtivusaja jooksul ka juhul, kui kinnisasja omanik on vahetunud. Kui uus üürileandja on üürilepingust tulenevat kohustust rikkunud, siis vastutab
lg 4 alusel eelmine üürileandja kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja. Et hagejal tekiks kostja vastu sellest sättest tulenev nõue, peab kolmas isik olema üles öeldes rikkunud üürilepingust tulenevat kohustust ja põhjustanud sellega hagejale kahju. Iseenesest ei ole üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine lepingurikkumine, kuid kolleegium toetub oma
lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Kolmas isik ütles üürilepingu üles
Hageja väitel oli kolmanda isiku omavajadus põhjendatud ning ta vabastas üürilepingu eseme, tuginedes üürilepingu punktile 6.8, mis sätestas leppetrahvi kokkuleppe juhuks, kui üürnik ei vabasta üüritud ruume õigeaegselt. Olles sunnitud üüritud ruumidest lahkuma, ei olnud hagejal võimalust lepingu eset kasutada vastavalt kokkuleppele ja kostja on oma kohustust rikkunud. Kolleegium leiab, et kui kohus jõuab asja uuel läbivaatamisel seisukohale, et üürilepingut ei lõpetatud poolte kokkuleppel (vt p 13), võib olla hagejal nõue kostja vastu
16. Hagejal oli võimalus
lg 1 alusel nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist, märge oleks välistanud üürileandja õiguse lepingut üles öelda
Hageja ei ole ülesütlemist vaidlustanud. Kolleegium on seisukohal, et lepingu ülesütlemise aluse vaidlustamata jätmine või
lõikes 1 sätestatud märke tegemise võimaluse kasutamata jätmine ei võta hagejalt õigust nõuda kahju hüvitamist, kuid need asjaolud võivad olla arvestatavad kahju suuruse kindlaksmääramisel. 17. Kassatsioonkaebuste osalise rahuldamise tõttu tuleb kostjatele TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada tasutud kassatsioonikautsjon. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemusest. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Lea Laarmaa
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.