Obsah (4)

§ 20§ 31§ 222§ 351

RIIGIKOHUS HALDUSKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine Kohtuistungil osalenud isikud Eesti

) tähenduses. Sellise ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtaja andmine on kohaliku omavalitsuse (KOV) õigus, mitte kohustus. Samuti leidis kohus, et kuna kaebaja ei ole esitanud maakasutusõigust tõendavat dokumenti, on alust eeldada, et tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega. Tallinna Linnavalitsuse andmetel ei ole ehitisele kasutusluba taotletud ega väljastatud. Kohus mõistis kaebajalt Maa-ameti kasuks välja õigusabikulud 24 319 kr vastavalt Maa-ameti lepingulise juriidilise konsultandi Toomas Kuttiga sõlmitud õigusabilepingule.

1. Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) esitas apellatsioonkaebuse, milles palus halduskohtu otsuse täies ulatuses tühistada. Kaebaja ei nõustunud kohtu seisukohaga, mille kohaselt maa riigi omandisse jätmine reservmaana on prioriteetne juriidilise isiku hoonete juurde maa erastamise ees. See tähendaks sisuliselt isiku vara sundvõõrandamist ilma põhiseaduse §-ga 32 tagatud kohese ja õiglase hüvitiseta. Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) omandiõigus on piisavalt tõendatud. Ei kohus ega vastustaja ole välja toonud isikut, kes on nende arvates hoone omanik. Ehitise omandiõiguse üle puudub igasugune kohtulik või kohtuväline vaidlus. Tegelikkusele ei vasta halduskohtu seisukoht, mille kohaselt tootmishoone on lagunenud ja kasutusest välja langenud. Sellist asjaolu ei ole ka KOV poolt nõuetekohaselt tuvastatud. Riigil puudub pädevus hinnata maa riigi omandisse jätmise menetluses maa ostueesõigusega erastamise avaldusega seotud asjaolusid. Samuti ei ole tegemist ebaseadusliku ehitisega. Ehitis on püstitatud enne
2. aastat seaduslikul alusel.
3. a on seda ehitusloa alusel renoveeritud. Kui tegemist olekski õigusliku aluseta püstitatud ehitisega, saaks seda seadustada. Tulundusühistut Spekter (likvideerimisel) ei kaasatud maa riigi omandisse jätmise menetlusse. Riik ei ole ka põhjendanud, millistes avalikes huvides on vajalik jätta maa riigi omandisse. Selliseks huviks ei saa olla maa andmine teise eraõigusliku juriidilise isiku, AS Tallinna Lennujaam kasutusse.
4. Tallinna Ringkonnakohtu
5. veebruari
6. a otsusega jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus nõustus halduskohtu seisukohaga, et kaebaja ei ole tõendanud omandiõigust riigi omandisse jäetud maal asuvale hoonele. Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) omandiõigus ei ole tuvastatud kaebuses viidatud Harju Maakohtu määrusega. Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) ei saa tugineda AÕS § 90 lg-le 1, mille kohaselt eeldatakse valdaja omandiõigust tema valduses olevale vallasasjale, kuna asja materjalidest ei nähtu, et hoone oleks Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) valduses. Maareformi läbiviimisel ei ole kaebajat hoone omanikuks peetud. Selles olukorras lasub omandiõiguse tõendamise koormis kaebajal. Kaebaja väitel omandas ta hoone tootmiskooperatiivilt Nunne
7. aprillil 1991 ostu-müügilepinguga. Ühestki dokumendist ei nähtu, et tootmiskooperatiiv Nunne oli hoone omanik ning õigustatud seda võõrandama. Lisaks puuduvad dokumendid maaeralduse ja maaüksuse kasutaja kohta. Väidetav võõrandamisleping pärineb ajast, mil tehingud riiklike varadega olid Eesti Vabariigi omandiseadusest ja Eesti Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi
8. juuli
9. a otsusest tulenevalt piiratud. Tootmishooned kuulusid riigile ega olnud eraomandis. Kuna kaebaja ei ole tõendanud omandiõigust hoonele, ei riku vaidlustatud haldusakt tema õigusi. Kaebeõigus ei saa tuleneda ka asjaolust, et kaebaja on esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse, mis on siiani lahendamata. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS
10. Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada. Kassaatori hinnangul on kujunenud õigusvastane ja ebaloogiline olukord, kus vaatamata sellele, et ta loeb end riigi omandisse jäetud maal asuva hoone omanikuks, on esitanud selle kohta piisavalt tõendeid ning ka ostueesõigusega erastamise avalduse, on hoonealune maa jäetud riigi omandisse ning kohus ei tunnusta tema kaebeõigust. Kui riigi omandisse jäetakse maa, millel asuvad teisele isikule kuuluvad hooned, on sisuliselt tegemist hoonete sundvõõrandamisega. Seejuures ei ole hoonete omanikule ette nähtud mingisugust tasu. Õigusvastane on olukord, kus halduskohus analüüsib kaebeõiguse olemasolu kindlakstegemise käigus erinevate tsiviilõiguslike lepingute kehtivust. Ringkonnakohtu otsusest saab järeldada, et kohus pidas hoone omanikuks riiki, samas jääb arusaamatuks, millistele tõenditele see järeldus tugineb. Eesti Vabariigi omandiseaduse kohaselt sai omanikuks olla juriidiline isik, kelleks võis olla ka kooperatiiv. Lisaks ei ole riik ise seaduses sätestatud korras esitanud hagiavaldust oma väidetava omandiõiguse tunnustamiseks või nõuet tootmiskooperatiivi Nunne ja kooperatiivi Spekter vahelise müügilepingu kehtetuse tuvastamiseks. Kassaator on kohtule esitanud müügilepingu, mille alusel tema omand tekkis. Samuti on kassaator välja toonud, et on ennast müügilepingu sõlmimisest alates pidanud ehitise omanikuks ning seda heauskselt vallanud, kasutanud ja käsutanud. Kaebaja kui hoone pikaajalise valdaja ja kasutaja omandiõigust tuleb eeldada. Kassaator leiab jätkuvalt, et tema kaebeõigus tuleneb muu hulgas asjaolust, et nii tema kui tema õiguseelneja on esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse, mille menetlemine ei olnud maa riigi omandisse jätmise ajaks lõppenud. Maa ostueesõigusega erastamise menetlust ei ole kohase haldusaktiga lõpetatud, menetlus lõpetati Tallinna Maa-ameti
11. veebruari
12. a kirjaga üksnes põhjusel, et maa oli jäetud riigi omandisse. Lisaks on kaebajale
13. aastal väljastatud ehitusluba, mis annab iseseisvalt õiguse maa ostueesõigusega erastamiseks.
14. Keskkonnaminister palub kassatsioonkaebusele esitatud vastuses kassatsioonkaebus rahuldamata jätta. Vabariigi Valitsuse
15. oktoobri
16. a korraldusega nr 380-k kinnitati Tallinna linna munitsipaalomandisse antavate ettevõtete nimekiri, millesse kuulus ka Tallinna Linna Haljasalade Trust (TLHT). Tegemist oli riigile kuulunud ettevõttega, millel ei olnud riigi vara võõrandamise õigust. Seega ei saanud TLHT juurde moodustatud ja TLHT juures tegutsenud tootmiskooperatiiv Nunne võõrandada tema kasutuses olnud tootmishoonet kooperatiivile Spekter. Lisaks ei ole tootmiskooperatiivi Nunne ja kooperatiivi Spekter vaheline müügileping nõuetekohane - puudu on näiteks müügiobjekti hind, samuti ei nähtu omandiõiguse ülemineku aega ja tingimusi. Vastustaja nõustub seega kohtute seisukohaga, et kaebaja ei ole tõestanud hoone omandiõiguse olemasolu. Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) ei ole tõendanud ka maakasutusõiguse olemasolu, mistõttu on tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega. Hoone seadustamiseks ei ole taotletud ega väljastatud kasutusluba. Pärast planeerimis- ja ehitusseaduse kehtetuks tunnistamist ei ole enam võimalik taotleda kasutusluba õigusliku aluseta püstitatud ehitisele.
17. aastal väljastatud ehitusluba ei ole käsitatav ehitusloana asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 14 lg 1 tähenduses, kuna on antud ebaseadusliku eesmärgiga ehitise tagantjärele seadustamiseks. Maa ostueesõigusega erastamise avaldusele ei ole lisatud nõuetekohaseid dokumente. Vastustaja leiab, et kaebaja õiguseellase OÜ Valori Grupp esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus on võltsitud ega saa olla ostueesõigusega erastamise aluseks. Lisaks on tegemist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitisega. Vastustaja leiab, et tsiviilseadustiku üldosa seaduse kohaselt ei ole äriühingu likvideerijal õigust teha toiminguid, mis on suunatud maa ostueesõigusega erastamisele. Likvideerimismenetluse eesmärgiks on üksnes juriidilise isiku tegevuse lõpetamine. Seega puudub kaebajal erastamisõigus ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse alusel.
18. Kolmas isik Tallinna Linnavalitsus esitas kassatsioonkaebusele vastuse, milles palub kaebus rahuldamata jätta. Kooperatiivi Spekter esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus ei vasta õigusaktides sätestatud nõuetele, mistõttu see ei saa olla aluseks maa ostueesõigusega erastamisele Tulundusühistule Spekter (likvideerimisel). Linnavalitsus on seisukohal, et tootmishoone puhul on tegemist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitisega.
19. aastal väljastatud ehitusluba ei anna maa ostueesõigusega erastamise õigust. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
20. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, mille kohaselt Tulundusühistul Spekter (likvideerimisel) puudub kaebeõigus.

§ 20

lg 1 sätestab: "Erastamisele kuulub maa, mida käesoleva seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Kui maad taotletakse riigi omandisse käesoleva seaduse § 31

1. lõike punkti 8 alusel või munitsipaalomandisse käesoleva seaduse § 28
2. lõike alusel, on selle maa omandamisel eesõigus füüsilisel isikul, kes taotleb maa ostueesõigusega erastamist käesoleva seaduse §-s 221 sätestatud ulatuses." Viidatud sättest tulenevalt saab maad erastada üksnes juhul, kui seda ei jäeta riigi omandisse. Erand sellest põhimõttest puudutab üksnes füüsilisi isikuid, kellel on maa riigi maareservina riigi omandisse jätmise puhul (

§ 31lg 1 p 8) maa ostueesõigusega erastamise eesõigus.

Seega oli maa reservmaana riigi omandisse jätmine prioriteetne selle erastamise ees juriidilisele isikule Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel). Kolleegium on oma lahendites aga korduvalt rõhutanud, et ka juhul, kui maa riigi omandisse jätmine on prioriteetne selle tagastamise või erastamise ees, peab maa riigi omandisse jätmine toimuma kehtestatud menetlust järgides, vastavat otsust tuleb põhjendada ning seda saab vaidlustada (vt

1. märtsi
2. a määrus asjas nr 3-3-1-78-05,
3. detsembri
4. a otsus asjas nr 3-3-1-61-06,
5. märtsi
6. a otsus asjas nr 3-3-1-102-06 ja
7. oktoobri
8. a otsus asjas nr 3-3-1-37-07). Seega lasus keskkonnaministril kohustus kaaluda maa riigi omandisse jätmist tingivaid avalikke huve juriidiliste isikute huvidega, kes taotlesid sama maa erastamist. Riigi omandisse jäetud maa ostueesõigusega erastamine pole võimalik. Seega on maa riigi omandisse jätmise tagajärjeks ostueesõigusega erastamise menetluse eeltoimingute lõpetamine linna- või vallavalitsuse otsusega. Erastamise taotlus jäetakse sellisel juhul sisuliselt läbi vaatamata. Menetluse lõpetamisel ei oma tähtsust see, kas erastamist taotleva isiku omandiõigus on tõendatud või mitte. Erastamise korraldajad (kohalik omavalitsus ja maavanem) ei kontrolli maa ostueesõigusega erastamise aluseks olevaid asjaolusid (sh omandiõigust), menetlus lõpetatakse igal juhul erastamise võimatuse tõttu. Seega riivab maa riigi omandisse jätmise otsus maa ostueesõigusega erastamist taotleva juriidilise isiku õigust erastamisavalduse menetlemisele. Eeltoodust tulenevalt on Tulundusühistul Spekter (likvideerimisel) halduskohtumenetluse seadustiku § 7 lg 1 alusel õigus maa riigi omandisse jätmise käskkirja vaidlustamiseks.
9. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg 1 esimese lause kohaselt peab haldusakt olema kirjalikult põhjendatud. HMS § 56 lg 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjendustes märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. HMS § 56 lg 1 teise lause kohaselt esitatakse põhjendus haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. HMS § 56 lg 1 teises lauses nimetatud viitamise võimalus on mõeldud kasutamiseks olukordades, kus haldusakti motivatsioonis tuleks korrata teistes kättesaadavates dokumentides juba esitatud detailset informatsiooni, mis paisutaks haldusakti motivatsiooni ülemääraseks. Kui haldusakti motivatsiooni esitamine tervikuna olekski ebaproportsionaalne, tuleb haldusaktis sellele vaatamata ära tuua vähemalt põhimotiivid (vt kolleegiumi
10. oktoobri
11. a otsus asjas nr 3-3-1-54-03, p 36). Keskkonnaministri käskkirjas endas sisulised motiivid puuduvad. Põhjendused on esitatud Maa-ameti peadirektori poolt allkirjastatud seletuskirjas. Täitmata on nõue, mille kohaselt vähemalt otsuse põhimotiivid tuleb välja tuua haldusaktis endas. Samuti puudub käskkirjas viide Maa-ameti peadirektori koostatud seletuskirjale, mistõttu pole võimalik järeldada, et käskkirja andmisel lähtuti seletuskirjas toodud kaalutlustest. Seletuskirjas puudub selle allkirjastamise kuupäev, mistõttu ei ole tuvastatav, kas see on koostatud enne või pärast keskkonnaministri käskkirja maa riigi omandisse jätmise kohta. Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et vaidlustatud käskkiri on motiveerimata ning tuleb tühistada. Halduskohtu ja ringkonnakohtu otsused tuleb tühistada ning Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) kaebus rahuldada.
12. Lisaks eelnevale märgib kolleegium järgmist.

§ 222lg 1 kohaselt korraldab maa erastamist maavanem.

Kohalik omavalitsus teeb maa erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoimingud. Maa riigi omandisse jätmisel ei saa keskkonnaminister asuda lahendama erastamisavaldust, kuna tegemist ei ole tema pädevusse kuuluva küsimusega. Seega ei ole maa riigi omandisse jätmisel asjakohane kontrollida erastamisavalduse põhjendatust ning erastamise aluste olemasolu (ehitise omandiõiguse tõendatust, ehitise püstitamise õigusliku aluse olemasolu, asjaolu, kas ehitis on kasutusest välja langenud, kas on võimalik omanikule tähtaja andmine ehitise kordategemiseks jms). Maa riigi omandisse jätmisel tuleb kaaluda erastamisavalduse esitanud isiku huvi avaliku huviga, mis tingib maa riigi omandisse jätmise vajaduse. Kui avalik huvi kaalub üles isiku huvi, saab maa riigi omandisse jätta. Sellisel juhul on ehitise omanikul

§ 351

ja AÕSRS § 15 lg 1 alusel õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale. Kui eraisiku huvi üles kaaluvat avalikku huvi ei esine, tuleb lõpetada maa riigi omandisse jätmise menetlus maa osas, mille erastamist taotletakse, võimaldades maavanemal ja kohalikul omavalitsusel erastamismenetlust jätkata. Kui erastamismenetluses selgub, et erastamiseks puudub alus (näiteks ei ole taotleja ehitise omanik, mille juurde ta maa erastamist taotleb), erastamismenetlus lõpetatakse. Sellisel juhul saab maa riigi omandisse jätmise menetluse uuendada. Vastustaja on seisukohal, et maa ostueesõigusega erastamine kaebajale pole võimalik, kuna tegemist on likvideerimisel oleva juriidilise isikuga. Kolleegium leiab, et see väide oleks asjakohane ning vabastaks maa riigi omandisse jätmise üle otsustaja kaalumiskohustusest üksnes juhul, kui seadusest tuleneks selge keeld likvideerimisel olevale juriidilisele isikule maa erastamiseks. Sellist keeldu seadus ei sätesta.

1. Kolleegium märgib, et ei pea õigeks ringkonnakohtu seisukohta, mille kohaselt Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) ei saa tugineda valdaja omandieeldusele, kuna asja materjalidest ei nähtu, et vaidlusalune hoone on käesoleval ajal tema valduses.
2. novembri
3. a otsuse nr 3-3-1-59-06 ps 11 märkis kolleegium, et tsiviilõiguslike asjaolude tuvastamisel on haldusorganil õigus ja kohustus lähtuda asjakohastest tsiviilõigusnormidest. AÕS § 90 lg 1 kohaselt loetakse vallasasja valdaja, samuti iga varasem valdaja oma valduse ajal asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Seega saaks Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) tugineda valdaja omandieeldusele ka juhul, kui ta käesoleval ajal tootmishoonet ei valda, kuid on tõendatud tema varasem valdus. See õigus ei vabasta valdajat kohustusest esitada haldusmenetluses tema omandiõigust kinnitavaid tõendeid. Küll aga paneb valdaja omandieeldus isikule (sh haldusorganile), kes väidab valdaja omandiõiguse puudumist, kohustuse tõendada oma väiteid.
4. Kuna kolleegium tühistab alamalseisvate kohtute lahendid ning teeb otsuse ilma asja uueks arutamiseks saatmata, tuleb HKMS § 93 lg 4 alusel otsustada menetluskulude jaotuse üle. HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Toimiku II köite lk-l 75 asuva kohtukulude nimekirja kohaselt taotles Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) halduskohtus 15 045 kr suuruste õigusabikulude väljamõistmist. Toimiku II köite lk-l 76 asuv maksekorraldus kinnitab nimetatud summa ülekandmist õigusabiteenuse osutajale. Toimiku II köite lk-l 215 asuva kohtukulude nimekirja kohaselt taotles Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) ringkonnakohtus 32 235 kr suuruste menetluskulude väljamõistmist, mis koosnevad õigusabikuludest 32 155 kr ning riigilõivust 80 kr. Toimiku II köite lk-l 216 asub Tulundusühistule Spekter (likvideerimisel) õigusabiteenust osutanud advokaadibüroo Entsik & Partnerid õiend, mille kohaselt on Tulundusühistule Spekter (likvideerimisel) esitatud arved
5. veebruari
6. a seisuga tasutud. Kolleegium on oma praktikas korduvalt märkinud, et halduskohtumenetluses on teise poole kasuks võimalik välja mõista üksnes need kulud, mille eest isik on juba tasunud (vt
7. oktoobri
8. a otsus asjas nr 3-3-1-48-06, p 17). Kolleegiumi praktika kohaselt ei ole ainuüksi advokaadi kinnitus selle kohta, et arved on tasutud, piisav tõend, mis kinnitaks menetluskulude reaalset kantust (vt
9. detsembri
10. a otsus asjas nr 3-3-1-55-00, p 3;
11. märtsi
12. a otsus asjas nr 3-3-1-5-08, p 18). Seetõttu ei ole võimalik ringkonnakohtus kantud õigusabikulusid vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista. Toimiku II köite lk-l 219 asuv maksekorraldus kinnitab riigilõivu tasumist. Seega saab vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista ringkonnakohtus tasutud riigilõivu 80 kr. Riigikohtus esitas kaebaja kohtukulude nimekirja, mille kohaselt taotleb õigusabikulude väljamõistmist 10 620 kr ulatuses. Lisatud on õigusabi osutajale nimetatud summa tasumist tõendav maksekorraldus. Eeltoodust tulenevalt mõistab kolleegium vastustajalt Tulundusühistu Spekter (likvideerimisel) kasuks välja 25 745 kr (15 045 kr + 80 kr + 10 620 kr). Kassatsioonkaebuse esitamisel tasutud kautsjon tuleb tagastada. Tõnu Anton, Jüri Põld, Harri Salmann