Obsah (4)

§ 249§ 208§ 250§ 252

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

) §-s 250 sätestatud ajal ja korras teostanud ning ta on selle õiguse kaotanud.

1. Tartu Maakohus jättis
2. detsembri
3. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse kohaselt on ostja G. Grünbergile müügilepingust suuliselt teatamisega täitnud müüja

§ 249lg-s 1 sätestatud kohustuse.

Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et Xxxxx xx kinnistu mõtteline osa kuulub tema ja tema abikaasa ühisvara hulka. Perekonnaseaduse (PKS) § 14 lg 1 kohaselt on abielu kestel abikaasade omandatud vara abikaasade ühisvara. Tulenevalt PKS § 17 lg-st 1 on abikaasadel võrdne õigus ühisvara vallata, kasutada ja käsutada. Seega on nii hageja kui ka tema abikaasa Xxxxx xx kinnistu mõttelise osa omanikud ning kostja, täites

§ 249lg-s 1 nimetatud müüja teatamise kohustuse hageja abikaasa G.

Grünbergile, täitis seadusest tuleneva teatamise kohustuse ka hageja suhtes.

§ 249

lg-s 1 on sätestatud, et müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja.

§ 249

lg-st 2 tuleneb, et kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu.

§ 249

lg 1 kohaselt on ostueesõigust omava isiku teavitamine müügitehingu toimumisest müüja kohustus. Müüja peab viivitamata pärast müügilepingu toimumist teavitama ostueesõigust omavat isikut sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Nimetatud teade peab võimaldama ostueesõigust omaval isikul otsustada, kas ta soovib oma õigusi teostada või mitte. Hoonestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu sõlmisid S. Ðahverdov ja kostja 24. augustil 2005. Kostja on kohtule kinnitanud, et tal jäi müüjaga kokkulepe, mille kohaselt ostja teavitab teisi kaasomanikke müügilepingust, sest müüja ei osanud eesti keelt. Pooled ei ole vaidlustanud asjaolu, et müüja jättis oma teatamiskohustuse isiklikult täitmata.

§ 249

lg 3 kohaselt loetakse müüja kohustus täidetuks ka siis, kui müügilepingu sõlmimisest teatab ostja. Tunnistaja Merilin Miljan on kohtus kinnitanud, et tema ja tema abikaasa M. Miljan ütlesid pärast kinnistu ostmist G. Grünbergile ja E. Kallejärvele õue peal, et nad ostsid kinnistu, ja et G. Grünberg ütles, et selle hinna eest ta kinnistut osta ei kavatse. Sama seisukoha oli G. Grünberg avaldanud ka tunnistaja M. Kargule. Hinnates tunnistajate selgitusi ja

1. oktoobril 2005 sõlmitud ühiste kulude jaotamise lepingut, luges maakohus tuvastatuks, et
2. oktoobril 2005 sõlmisid kolm Xxxxx xx kinnistu kaasomanikku ühiste kulude jaotamise lepingu, et nimetatud lepingu koostas hageja abikaasa G. Grünberg ning et lepingusse oli kantud neljanda kaasomanikuna Xxxxx xx kinnistu 6/22 suuruse mõttelise osa endine omanik S. Ðahverdov. Nii mõttelise osa uus omanik kui ka lepingu allkirjastanud kaasomanik M. Kark juhtisid tähelepanu, et lepingus on neljanda kaasomaniku nimi vale. Seega on tunnistajate kohtus antud ütlustega tõendatud asjaolu, et kostja teavitas viivitamatult pärast müügilepingu sõlmimist suulise teate esitamisega kaasomanikke müügitehingu toimumisest ja et hageja abikaasa G. Grünberg oli hiljemalt
3. oktoobril 2005 teadlik sellest, et kaasomanik on vahetunud. Sellega saab lugeda

§ 249lg-s 1 sätestatud müüja teatamiskohustuse täidetuks.

Kuivõrd kehtiv regulatsioon ei sätesta müüja kohustust teavitada ostueesõigust omavat isikut müügitehingu toimumisest kirjaliku või kirjalikku taasesitamist võimaldava teate esitamisega, võib müügitehingust teatamine toimuda ka suulise teate esitamisega. Ostueesõiguse teostamise võimaluse tagamise eelduseks on just nimetatud müügilepingu sõlmimisest teatamine. Teade peab andma täieliku ja tõese ülevaate sõlmitud müügilepingu sisust. Selleks, et ostueesõigust omav isik saaks igati täpse teabe tehtud tehingust, on

§ 249

lg-s 2 sätestatud ostueesõigust omavale isikule võimalus nõuda müügilepingu esitamist, kui leping on sõlmitud kirjalikus vormis. Tunnistajate selgitustest nähtub, et müüjale oli teada müügitehingu toimumise fakt ja müügiobjekti väärtus, milleks oli 180 000 krooni. G. Grünbergi kohtuistungil antud ütlustest nähtub, et tema ja ta abikaasa K. Grünberg jäid ootama teadet müügilepingu sõlmimise kohta. Samuti nähtub tunnistaja M. Kargu antud ütlustest, et G. Grünbergi seisukoht haldamise lepingu sõlmimisel oli selline, et seni, kuni ei ole kirjalikku teadet kinnistu ostu-müügitehingust esitatud, peab ühiste kulude jaotamise lepingus olema endise omaniku nimi. Eesti Gaasi

1. novembri
2. a teatisest nähtub, et M. Kark ja K. Grünberg sõlmisid gaasivõrguga liitumise lepingud. Liitumislepingute sõlmimise aluseks olid kaasomanike M. Miljani ja E. Kallejärve nõusolekud. Maakohus oli seisukohal, et hageja ja tema abikaasa ei asunud ostueesõigust teostama kohe pärast müügilepingust teadasaamist, vaid lähtusid asjaõigusseaduse kehtivuse kaotanud sätetest ja ootasid müüja poolt kirjaliku teate esitamist. Nimetatud eksimus ei saa aga olla takistuseks

§-s 250 sätestatud tähtaja kulgemisele. 4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada ja hagi rahuldada. Kaebuse põhjenduste kohaselt on teavitamiskohustuse täidetuks lugemisega ebaõigesti kohaldatud

§ 249lg-t 3.

Ostueesõiguslast ei ole müügilepingu sõlmimisest teavitatud. Ebaõigesti on kohaldatud PKS § 14 lg-t 1 ja § 17 lg-t

1. Tunnistaja teadmine on ebaõigesti omistatud hagejale. Perekonnaseaduse sätted ei võimalda omistada ühe abikaasa (ühisomaniku) teadmist teisele abikaasale (ühisomanikule). Isikule teise isiku teadmise omistamist reguleeriva tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 133 sätestatud asjaolusid praegusel juhul ei esine.
2. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tartu Ringkonnakohus jättis
4. märtsi
5. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Poolte apellatsiooniastme menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei olnud kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-ga 6 vajalik korrata kõiki maakohtu otsuse põhjendusi.

§ 249

lg 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Maakohus on nimetatud sätet õigesti kohaldanud ja põhjendatult leidnud, et kostja on G. Grünbergile lepingust ja selle sisust teatamisega täitnud kohustuse teavitada ostueesõiguslast müügilepingust ning hagejal oli võimalus ostueesõigust tähtaegselt teostada. Pooled ei vaidle selle üle, et Xxxxx xx kinnistu mõtteline osa kuulub hageja ja tema abikaasa ühisvara hulka. PKS § 17 lg 1 kohaselt on abikaasadel võrdne õigus ühisvara vallata, kasutada ja käsutada sõltumata sellest, kes abikaasadest on kantud kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Asjaõigusseadus (AÕS) § 70 lg 4 sätestab, et ühisomand on kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. Nimetatud sättest tuleneb, et ühisomandi puhul on ühisomanike osad kindlaks määramata nii asjas kui ka omandis ning seetõttu on

§-s 249 sätestatud teatamiskohustus täidetud ka teatamisega sellele abikaasale (ühisomanikule), kes ei ole kinnistusraamatusse omanikuna kantud. Abielusuhtest lähtudes tuleb eeldada, et abikaasad informeerivad teineteist nende ühisvara puudutavates olulistes küsimustes. Hageja viide TsÜS § 118 lg-le 2 ei ole asjakohane, kuna üks abikaasa ei esinda teist ühisvara vallates, kasutades ja käsutades. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja ja tema abikaasa Merilin Miljan teatasid hageja abikaasale vahetult pärast müügilepingu sõlmimist kinnistu ostmisest ja müügihinnast. Hageja on põhjendamatult leidnud, et maakohus luges teatamiskohustuse täitmise tõendatuks üksnes tunnistaja Merilin Miljani ütlustega ning et väidetav teataja Merilin Miljan ei saa olla teatamiskohustuse täitjaks. Kostja ja tema abikaasa Merilin Miljan kinnitasid maakohtus, et nad teavitasid kõiki kaasomanikke vahetult pärast müügilepingu sõlmimist kinnistu ostmisest ja selle hinnast. Tunnistaja M. Kargu ütlustest nähtub, et tal oli

1. a suve lõpus G. Grünbergiga jutuajamine, mille käigus viimane kinnitas, et ta teab, et kostja ostis kinnistu, kuid ei soovi ostueesõigust kasutada, kuna raha on otstarbekam kulutada muuks otstarbeks.
2. oktoobril 2005 Xxxxx xx elamu haldamise ja kulude jaotamise lepingu sõlmimisel märgiti sellesse endise omaniku S. Ðahverdovi nimi ning tema järelepärimise peale vastas G. Grünberg, et kuna kostja ei ole kirjalikult müügilepingust teatanud, siis seepärast kirjutas ta lepingusse endise omaniku nime. Kaudselt kinnitab hageja teadmist kostjast kui omanikust ka Eesti Gaasi teatis (tl 30), millest nähtuvalt on hageja esitanud liitumislepingu sõlmimiseks vajalikud kaasomanike, s.o kostja
3. märtsi 2006 ja E. Kallejärve
4. märtsi 2006 nõusolekud. Eelmärgitust tuleneb, et kohtuotsus kostja poolt teatamiskohustuse täitmise kohta ei põhine ainult tunnistaja Merilin Miljani ütlustel ning vastupidiselt hageja väitele on kostja teavitamiskohustuse täitmise tõendanud. Tunnistaja M. Kargu ütlustest järeldub, et G. Grünberg seostas teatamiskohustuse täitmist kirjaliku teate esitamisega, mis ei ole aga seaduse kohaselt nõutav. Tunnistaja Merilin Miljani ütlused (tl 76-78) kinnitavad, et G. Grünbergi teavitati müügilepingust ja selle sisust vahetult pärast müügilepingu sõlmimist ning need ütlused on kooskõlas tunnistaja M. Kargu ütlustega. Seetõttu on ebaõige hageja väide, et tunnistaja Merilin Miljani ütlused on vastuolulised ega saa olla usaldusväärseks tõendiks.

§ 249

ei sätesta, et ostueesõiguslasele tuleb müügilepingu sõlmimisest teatada kirjalikult. Sellest tulenevalt on ekslik hageja seisukoht, et kostja on käitunud pahas usus, jättes hageja müügitehingust kirjalikult teavitamata. Kuivõrd hageja sai hiljemalt

1. oktoobril 2005 teada müügilepingu sõlmimisest ja sisust, siis tema
2. jaanuaril 2007 esitatud ostueesõiguse teostamise avaldusel ei ole õiguslikku tähendust ning maakohus jättis hagi põhjendatult rahuldamata. Seega ei oma tähendust ka hageja väited selle kohta, et
3. a oktoobris sai ta teada omaniku vahetumisest, kuid mitte müügitehingu sisust. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
4. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Kassatsioonkaebuse kohaselt eeldatakse AÕS § 56 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Vaidlust ei ole selle üle, et hagejat kui kinnistusraamatusse kantud omanikku teavitatud ei ole. Kohtu järeldus sisaldab endas kinnistusraamatu ebaõigete andmete presumeerimist. Ainult kinnistusraamatusse kandmata abikaasa aktsepteerib seda, et kinnistut puudutav teave jõuab temani siis, kui kinnistusraamatusse kantud abikaasa selle talle edastab. Perekonnaseaduse sätted ei võimalda omistada ühe abikaasa (ühisomaniku) teadmist teisele abikaasale (ühisomanikule). Kaasomandit reguleerivad sätted ei võimalda omistada ühe kaasomaniku teadmist teisele kaasomanikule. Täidetud ei ole ka TsÜS § 133 kohaldamise eeldused. Müügilepingust tuleneva teavitamiskohustuse saab täita vaid ostja, müüja või nimetatute seadus- või lepingujärgne esindaja. Praegusel juhul väitis kostja abikaasa, et tema teavitas müügilepingust G. Grünbergi. Sealjuures ostis kostja kinnistu mõttelise osa oma lahusvara hulka. Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 232 lg-t
5. Kohus on arvestanud ainult tunnistaja Merilin Miljani ütlustega, mis ei lähe kokku ei hageja abikaasa ega tunnistaja M. Kargu ütlustega. Hageja abikaasa on tunnistanud ainult seda, et kostja rääkis talle ostmise kavatsusest, mitte ei teatanud toimunud ostust. Tunnistaja M. Miljani ütlustest nähtub, et ta sai kaasomanike
6. oktoobri
7. a kokkuleppest teada, et G. Grünbergil tekkis huvi kinnistut omandada. Sel ajal alles kulges ostueesõiguse teostamise tähtaeg. Tunnistaja oli kostja eest täitnud teavitamiskohustuse ja seega tegutsenud tema esindajana. Tunnistajale ja seeläbi ka kostjale sai selgeks see, et hageja ei ole teadlik kaasomaniku vahetusest. Tsiviilõigusi heas usus täitev inimene oleks sel juhul täitnud teavitamiskohustuse uuesti.
8. Kostja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.
9. Riigikohtu istungil jäid pooled varem esitatud seisukohtade juurde. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel osas, millega jäeti rahuldamata hagi kostja kohustamiseks anda nõusolek kinnistusraamatu kande kustutamiseks, ning osas, millega jäeti menetluskulud hageja kanda. Samas osas tuleb tühistada TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel maakohtu otsus. Asi tuleb tühistatud osas TsMS § 691 p 4 alusel saata uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtule. Ülejäänud osas tuleb osaliselt muuta maakohtu ja ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
11. Esmalt peab kolleegium vajalikuks käsitleda hageja nõuet kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatusse kande tegemiseks, mille kohaselt on kinnistu mõttelise osa omanikuks hageja. Riigikohus on alates
12. juulist 2002 oluliselt muutunud ostueesõiguse olemust ning võlaõigusliku ja asjaõigusliku ostueesõiguse eristamist selgitanud mitmes oma lahendis (vt nt Riigikohtu
13. juuni
14. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06). Praegusel juhul on AÕS § 257 lg 3 teise lause viimasest alternatiivist tulenevalt tegemist asjaõigusliku ostueesõigusega. Viidatud lahendi kohaselt on müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale AÕS § 257 lg-le 3 ja § 63 lg-le 3 tuginedes tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Samas lahendis on veel leitud (otsuse p-d 27 ja 28), et kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on ostueesõiguse teostajal võimalik saada kinnisasja omanikuks, kuid selleks on tal vaja nõusolekut nii ostjalt kui ka müüjalt. Ostueesõiguslase kinnisasja omanikuks saamiseks on AÕS § 641 järgi vajalik võõrandaja ja omandaja kokkulepe (asjaõigusleping) ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Kuna ostueesõiguslasel on ostjana

§ 208

lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja (kes on jätkuvalt kinnisasja tegelik omanik) vastu omandi üleandmiseks, võib ta nõuda müüjalt selleks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega. Ostjalt ei saa nõuda nimetatud tahteavalduse tegemist, sest tema ei ole kinnisasja omanik, ta on kantud kinnistusraamatusse ebaõigesti. Praeguses asjas ei ole hageja nõudnud tahteavalduse tegemist müüjalt ja käesoleva otsusepunkti alguses nimetatud haginõue kostja vastu tuleb jätta rahuldamata, sest puudu on üks nõude rahuldamise eeldustest. Ilma müüjaga sõlmitud asjaõiguslepinguta või seda asendava kohtuotsuseta ei ole võimalik hagejat omanikuna kinnistusraamatusse kanda. Kohtud ei ole sellele asjaolule tähelepanu pööranud ega nõudeid kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks sellest aspektist eristanud, kuid kogu hagi rahuldamata jätmisega on kohtud jätnud õigesti rahuldamata ka eespool kirjeldatud haginõude. Siiski tuleb selles osas muuta eespool kirjeldatud ulatuses maakohtu ja ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Eelnenu ei välista hageja uue hagi esitamist müüja vastu ja uue hagi alusel alustatud tsiviilasja käesoleva tsiviilasjaga liitmise taotlemist. 12. Järgmisena käsitleb kolleegium ostueesõigusest teavitamise problemaatikat. Müügilepingust teavitamisel on ostueesõiguse regulatsioonis keskne koht, sest teavitamise hetkest hakkavad

§ 250kohaselt kulgema ostueesõiguse teostamise tähtajad.

Kinnisasjade korral on ostueesõiguse teostamiseks üldjuhul aega kaks kuud arvates ostueesõigust omava isiku teavitamisest müügilepingust.

§ 249

lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Sama paragrahvi 2. lõike järgi peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudel esitama talle lepingu, kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis. Kolleegium leiab, et nimetatud sätetest ega ka muudest õigusnormidest ei tulene müügilepingust kirjaliku teavitamise kohustust. Seega on lubatav müügilepingust ja selle sisust suuline teavitamine. Kolleegium rõhutab aga, et võimalike vaidluste korral on just müüjal nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis, sest teavitamine on tema kohustus. Suulise teavitamise korral muudab selle tõendamiskoormise täitmise raskemaks asjaolu, et

§ 249

lg 1 kohaselt on oluline see, et ostueesõiguslane saaks teada müügilepingu sisust, milleks tuleb lugeda kõik müügilepingu tingimused, millest võib oleneda ostueesõiguse teostamine (olulised tingimused). Nendest tingimustest teavitamine võimaldab ostueesõiguslasel otsustada, kas teostada ostueesõigust või mitte. Seega peab müüja suutma suulise teavitamise korral tõendada, et ostueesõiguslast on teavitatud nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle lepingu tingimustest. Nende asjaolude tõendamine ei pruugi olla lihtne, seetõttu oleks otstarbekas eelistada ostueesõiguslase kirjalikku teavitamist, eelkõige lepingu koopia esitamist.

§ 249

lg 2 annab ostueesõigust teostavale isikule täiendava võimaluse nõuda lepingu esitamist. Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et müügilepingu korral ei pruugi tingimuseks, millest tuleb ostueesõiguslast teavitada, olla ainult müüdava eseme hind. Ostueesõiguslase jaoks oluliste tingimuste hulka võivad kuuluda ka nt müüdava eseme kvaliteet, maksetingimused ja võimalikud vastutuse välistamise kokkulepped. Kokkuvõttes hakkab ostueesõiguse teostamise tähtaeg suulise teavitamise korral

§-de 250 ja § 249 koostoimes kulgema teavitamise hetkest ainult sel juhul, kui ostueesõiguslast teavitati müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest. Kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg (vt selle kohta otsuse p 14) kulgema teadasaamisest.

1. Järgmisena analüüsib kolleegium kassatsioonkaebuse väidet, et õigusaktid ei võimalda omistada ühe abikaasa teadmist müügilepingu sõlmimisest teisele abikaasale. Ringkonnakohus on tuvastanud, et Xxxxx xx kinnistu mõtteline osa on hageja ja tema abikaasa ühisvara hulgas (ühisomandis). Asjaõigusseaduse § 70 lg 6 kohaselt kohaldatakse ühisomandile kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teistel kaasomanikel müüdava osa ostu eesõigus. Riigikohus on
2. mai
3. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-37-08 leidnud (otsuse p 18), et ühist ostueesõigust (

§ 252

) omavad isikud ei pea esitama ostueesõiguse teostamise avaldust koos, kuid eraldi avalduste esitamine müügilepingu järgi tervikuna ostueesõiguse kasutamiseks tähendab ühist ostueesõiguse teostamist. Praegusel juhul saaksid ühiselt ostueesõigust teostada ka hageja ning tema abikaasa, kelle ühisvara hulgas on kinnistu mõtteline osa, st nad mõlemad on kinnistu kaasomanikud. Ka nemad ei pea esitama ostueesõiguse teostamise avaldust koos ja üks või mõlemad võivad ka ostueesõiguse teostamisest loobuda. Kaasomanikel ei ole kohustust ostueesõigust teostada, seega võib ühise ostueesõiguse korral tekkida ka olukord, mil ostueesõigust soovib teostada vaid üks kaasomanik. See aga ei välista

§ 249

lg-s 1 sätestatud kohustust teavitada kõiki ostueesõigust omavaid isikuid ning õigusaktides ei ole sätestatud eeldust, et abikaasadest kaasomanike korral saaks omistada ühe abikaasa teavitamise/teadmise müügilepingust teisele abikaasale. 14. Lähtudes eeltoodust on ekslikud kohtute seisukohad, et kostja, täites

§ 249

lg-s 1 nimetatud müüja teatamise kohustuse hageja abikaasale, täitis seadusest tuleneva teatamise kohustuse ka hageja suhtes. Müügilepingust teavitamata jätmise tagajärjel ei hakka kulgema

§-s 250 nimetatud ostueesõiguse teostamise tähtajad, sest nende kulgemise algus on seotud

§-s 249 nimetatud teate saamisega. Kui teade pole aga piisav ja müüja või ostja esitab ostueesõiguslasele lepingu, algab ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu saamisest. Kohtud on asja lahendamisel tuvastanud, et hageja on saanud müügilepingu sõlmimisest teada. Kohtud on teadasaamise hetke tuvastanud hageja abikaasa teavitamise hetke kaudu, kuid eelmärgitud põhjustel ei ole see seisukoht õige. Hageja on hagis märkinud, et tema sai müügilepingust teada

1. a oktoobris toimunud koosolekul (tl 4-5). Kostja on hagivastuses märkinud, et see koosolek toimus tegelikult
2. septembril 2006 ja et hageja sellel koosolekul ei osalenud, seal osales hageja abikaasa (tl 29). Maakohus on otsuses sedastanud, et isegi juhul, kui hageja sai müügilepingust teada alles
3. a oktoobris, on
4. jaanuari
5. a ostueesõiguse teostamise avaldus esitatud pärast

§-s 250 sätestatud ostueesõiguse teostamise tähtaja möödumist. Ringkonnakohus on leidnud, et väited

1. a oktoobris toimunu kohta ei oma tähendust, kuna hageja sai (abikaasa vahendusel) müügilepingust teada juba
2. oktoobril
3. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga. Võlaõigusseaduse ostueesõiguse sätted ei reguleeri täpsemalt olukorda, mil ostueesõiguslast ei teavitata müügilepingust, kuid ta saab müügilepingust ja selle sisust teada kas ise või kellegi kolmanda isiku kaudu. Kolleegium on seisukohal, et sellisel juhul tuleb

§-de 249 ja 250 mõtte kohaselt lugeda ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Seejuures ei saa see mõistlik tähtaeg olla lühem

§-s 250 sätestatud kahekuulisest tähtajast kinnisasjade korral. Seejuures tuleb arvestada, et ostueesõiguslase suhtes on rikutud

§-s 249 ettenähtud teatamise kohustust. Mõistliku tähtaja kindlakstegemisel tuleb arvestada ka asjaolu, et

§ 249

rikkumine ei anna ostueesõiguslasele õigust tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada, nt pärast müügilepingu olulistest tingimustest teadasaamist viivitada hea usu põhimõtet rikkudes ostueesõiguse teostamisega. Kuna kohtud ei ole tuvastanud, millal sai hageja isiklikult teada müügilepingust ja selle olulistest tingimustest, ei ole ka võimalik otsustada selle üle, kas

1. jaanuari
2. ostueesõiguse teostamise avaldus tehti ostueesõiguse teostamise tähtaja jooksul. Müügilepingust teadasaamine
3. a oktoobris on maakohtul märgitud oletusliku hetkena ning seejuures pole arvestatud ostueesõiguse teostamise mõistliku tähtajaga. Samuti on maakohtu otsuses viidatud tunnistaja G. Grünbergi ütlustele, et tema ja ta abikaasa, s.o hageja jäid ootama teadet müügilepingu toimumise kohta, mis viitab võimalusele, et hageja sai müügilepingust teada juba enne
4. a oktoobrit. Igal juhul rõhutab kolleegium veelkord müüja kohustust tõendada, et teavitamisega sai ostueesõiguslane teada müügilepingu tingimused, mis on ostueesõiguslase jaoks olulised. Välistatud ei ole ka see, et need tingimused sai hageja teada alles kinnistusosakonnas müügilepinguga tutvudes. Seetõttu tuleb tsiviilasi käesoleva otsuse p-s 10 nimetatud osas saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kohus peab tuvastama, millal sai hageja teada müügilepingust ja selle olulistest tingimustest ning kas ostueesõiguse teostamise avaldus esitati mõistliku tähtaja jooksul ning hea usu põhimõtet järgides.
5. Kassatsioonkaebuse ülejäänud väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.
6. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb hagejale TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada tasutud kassatsioonikautsjon. Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve