Obsah (9)

§ 327§ 76§ 276§ 329§ 278§ 325§ 326§ 277§ 279

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

) § 315 lg 1 p-dest 1, 2 ja 3, ütles kostja hagejale üürilepingu üles alates

1. novembrist
2. Ülesütlemisavalduses puuduvad viited üürniku kohustuste rikkumise faktidele, mistõttu hagejal ei ole võimalik väidetavate rikkumiste asjaolusid hinnata ega oma seisukohti esitada. Õige ei ole ülesütlemisavalduses väidetu, et üüritud eluruum sai tulekahju tõttu kahjustada. Kuna puudub ülesütlemise alus, on ülesütlemisavaldus tühine. Üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostja tegi selle vastureaktsiooniks hageja nõudele täita üürilepingu lisas kokkulepitud kohustusi. Kuivõrd üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, on ülesütlemine

§ 327lg 1 p 1 kohaselt tühine.

Lisaks palus hageja kohustada kostjat

§ 76

lg 1 alusel ehitama üürilepingu esemeks olevasse eluruumi vee- ja kanalisatsiooniga varustatud sanitaartehnilise sõlme ning paigaldama tualettpoti koos loputuskastiga. 2. Kostja ei tunnistanud hagi. Tema vastuväidete kohaselt vastab üürilepingu ülesütlemise avaldus

§-s 325 sätestatud nõuetele ning üürilepingu ülesütlemine on põhjendatud. 29. septembril 2004 tegi kostja hagejale hoiatuse üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta, sest hageja rikkus korduvalt majaelanike huve ja öörahu. Hagejat hoiatati, et kui ta edaspidi rikub

§ 276lg-s 2 või 3 sätestatud üürniku kohustusi, öeldakse temaga sõlmitud leping üles.

Hageja jätkas oma kohustuste rikkumist, mis on käsitatav üürilepingu olulise rikkumisena. Lisaks sellele andis hageja talle üüritud eluruumi kasutada asotsiaalsete eluviisidega isikutele. Hagejaga üürilepingu lõpetamine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Üürilepingu ülesütlemine

1. novembril 2005 oli seotud hageja rikkumistega, mitte sellega, et hageja nõudis kostjalt üürilepingu ja selle lisa täitmist.
2. Harju Maakohus rahuldas
3. septembri
4. a otsusega hagi ning jättis menetluskulud kostja kanda. Kohtuotsuse resolutsioonis tunnistas maakohus üürilepingu ülesütlemise vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ning tunnustas ülesütlemisavalduse tühisust. Ühtlasi kohustas maakohus kostjat täitma üürilepingut ja selle lisa. Maakohus leidis, et kostja ütles üürilepingu üles vastuolus hea usu põhimõttega ning

§ 329lg 5 järgi tuleb lugeda, et üürilepingut ei ole üles öeldud.

Kostja ei tõendanud kohtumenetluse käigus hageja väidetavaid üürilepingu rikkumise fakte ja lepingu ülesütlemise aluseks olevaid asjaolusid. Kohtule esitatud kostja hoiatus hagejale ja korteriühistu juhatuse esimehe nõudekiri kostjale ei ole piisavateks tõenditeks, et jätta kostja ilma õigusest kasutada üüritavat eluruumi. Kuna hageja ei vastuta üürnikuna üürilepingu lisas nimetatud puuduse eest ega pea neid ise kõrvaldama, tuleb kostjat kohustada oma kohustusi hageja vastu täitma

§ 76lg 1, § 278 p 1 ja § 279 kohaselt.

1. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada.
2. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohus jättis
4. märtsi
5. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jättis kostja menetluskulud tema enda kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt hindas maakohus kõiki poolte esitatud tõendeid ning leidis põhjendatult, et pahauskseks ei saa pidada hageja nõuet, et kostja ehitaks üüritud eluruumi sanitaarsõlme koos võimalusega kasutada vett ja tualetti. Kuna kostja on jätnud üürilepingu lisast tulenevad kohustused täitmata, asus maakohus õigele seiskohale, et kostja käitus pahas usus. Hageja nõudis kostjalt ja korteriühistu juhatuse esimehelt korduvalt, et kostja täidaks üürilepingust tulenevat kohustust, kuid kostja ei teinud seda. Kostja väide, et hageja oli üürilepingu sõlmimisel teadlik üüritava ruumi olukorrast, on õige, kuid see ei vabasta teda üürilepingu lisas ettenähtud kohustuse täitmisest. Kostja oli eluruumi üürileandjana lepingu pooleks, mistõttu ta pidi teadma, millised on eluruumi veevarustuse ehitamise tehnilised võimalused. Tehniliste võimaluste väljaselgitamine on kostja, mitte hageja kohustus. Kostja kohustuse täitmata jätmisel ei pea hageja puudust ise kõrvaldama ega andmeid tehniliste võimaluste kohta sanitaartehnilise sõlme ehitamiseks kostjale esitama.

§ 76lg 1 alusel tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

Ringkonnakohus märkis, et kostjal oli võimalus oma kohustus täita ka lepingu lisas kokku lepitud alternatiivsel alusel, soetades omal kulul hagejale elamistingimuste parandamiseks teise korteri. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kostja leiab, et ringkonnakohus kohaldas valesti

§ 278

p 1 ja § 279, mis praegusel juhul ei kohaldu, sest üürilepingus sätestatu ei ole suunatud lepingu kehtivuse ajal tekkinud puuduse kõrvaldamisele. Samuti kohaldas ringkonnakohus ebaõigesti

§ 76

lg-t 1, sest üürilepingus sätestatud kohustus oli tingimuslik, mida tuli täita üksnes tehniliste tingimuste olemasolul. Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud ka

§ 327

lg 1 p 1, sest ainuüksi asjaolu, et hageja esitas üürilepingust tuleneva nõude kostja vastu ja viimane 11 kuud hiljem lepingu üles ütles, ei tähenda, et oleks tuvastatud, et leping öeldi üles pahauskselt. Vaieldav on, kas hageja nõue tuleneb üürilepingust.

1. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Asjaolud, et kostja jättis enda kohustused täitmata, hageja esitas korduvalt nõudeid sanitaarsõlme ehitamiseks ning üürileandja ütles üürilepingu alusetult üles, annavad aluse järeldada, et kostja ütles lepingu üles vastuolus hea usu põhimõttega. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 4 ning § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Lähtuvalt TsMS § 692 lg 5 teisest lausest tuleb tühistada ka asjas tehtud maakohtu otsus ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule.
3. Hageja palus maakohtule esitatud hagiavalduses tunnistada üürilepingu ülesütlemise avaldus vastuolus olevaks hea usu põhimõttega, tunnustada ülesütlemisavalduse tühisust ning kohustada kostjat täitma üürilepingut (kohtutoimiku I kd, lk-d 130-132). Üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse tunnustamise nõudes tugines hageja asjaoludele, et ülesütlemisavaldus ei vastanud nõuetele, kostjal puudus õigus lepingut üles öelda ning ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus rahuldas hagi, tunnistades ülesütlemisavalduse vastuolus olevaks hea usu põhimõttega, tunnustades ülesütlemisavalduse tühisust ning kohustades kostjat täitma üürilepingust ja selle lisast tulenevaid kohustusi. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Leides kohtuotsuse põhjendavas osas, et hageja rikkumised ei ole tõendatud, ning tunnistades resolutsioonis ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, tegi maakohus vastuolulise otsuse. Ringkonnakohus ei ole maakohtu ebatäpsust kõrvaldanud. Maakohtu otsuse kohaselt ei ole kostja tõendanud hageja väidetavaid üürilepingu rikkumise fakte ega lepingu ülesütlemise aluseks olevaid asjaolusid. Kui ülesütlemise aluseks olevad asjaolud on tõendamata, siis sai kohus kohtuotsuse resolutsioonis ka esitatud hagi alusel - milles paluti mh tunnistada ülesütlemisavaldus vastuolus olevaks hea usu põhimõttega - tuvastada üksnes ülesütlemise tühisus ülesütlemise aluste puudumise tõttu. Seda kohtud ei teinud. Kui ülesütlemiseks alused puuduvad, siis ei saa hakata hindama ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele. Kolleegium juhib kohtute tähelepanu sellele, et tuvastamaks üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, tuleb esmalt kontrollida, kas ülesütlemine on kehtiv, st kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Alles pärast seda, kui kohus on teinud kindlaks, et ülesütlemine on kehtiv, saab täiendavalt kontrollida, kas ülesütlemine pole vastuolus hea usu põhimõttega (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
4. oktoobri
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 17). Seda tuleb asja uuel läbivaatamisel arvestada.
6. Õige ei ole maakohtu seisukoht, et üürilepingu ülesütlemise avaldus peab sisaldama üürniku rikkumiste täpset kirjeldust. Kooskõlas

§ 325

lg-ga 2 peab eluruumi üürileandja ülesütlemisavaldus sisaldama vähemalt andmeid üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise aluse ning ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja kohta. Üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemise avaldus vastab

§ 325

lg 2 p-le 3 ka siis, kui selles on toodud ülesütlemise aluseks olevad asjaolud, kuid pole viidatud kuupäevale, millal need täpselt aset leidsid. Ülesütlemisavaldusest peab üürnik aru saama, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-06, p 24). Praegusel juhul heitis kostja hagejale kui üürnikule ülesütlemisavalduses mh ette joomingute korraldamist üüripinnal, majaelanikega kakluste ja verbaalsete intsidentide korraldamist ning tulekahju põhjustamist
3. novembril
4. Need rikkumised on kolleegiumi arvates määratletud piisava täpsusega ja seega saab kostja
5. novembri
6. a ülesütlemisavaldust pidada vastavaks

§ 325lg-s 2 sätestatud nõuetele.

12.

§ 326

lg 1 alusel võib eluruumi üürnik vaidlustada üürilepingu ülesütlemise, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja peab üürilepingu ülesütlemist tühiseks muu hulgas seetõttu, et kostja ütles lepingu üles hageja poolt üürilepingust tuleneva nõude esitamise tõttu. Seega tugineb hageja sellele, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega

§ 327lg 1 p 1 järgi.

Selle sättega seonduvalt märgib kolleegium, et üürilepingu ülesütlemine ei ole hea usu põhimõtte vastane ainuüksi seetõttu, et üürnik esitab üürilepingust tuleneva nõude. Selle nõude peab üürnik olema esitanud heauskselt. Üürniku poolt lepingust tuleneva nõude esitamist ei saa pidada heauskseks näiteks siis, kui ta esitab nõude selleks, et saavutada ülesütlemise tunnistamine hea usu põhimõtte vastaseks. Üürilepingu ülesütlemise vastavuse hindamisel hea usu põhimõttele saab muu hulgas arvestada ka üürilepingu rikkumise, ülesütlemise ja üürilepingust tuleneva nõude esitamise ajalist suhet. Kui ülesütlemine eelneb üürilepingust tuleneva nõude esitamisele, tuleks kolleegiumi arvates üldjuhul eeldada ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele ja üürnik peaks tõendama asjaolusid, mis kinnitavad vastupidist. Nimetatud põhimõte kehtib ka siis, kui üürilepingu ülesütlemine küll järgneb üürniku poolt nõude esitamisele, kuid üürnik ise on rikkunud enne üürilepingust tuleneva nõude esitamist üürilepingut. 13. Lisaks üürilepingu ülesütlemise kehtivusele vaidlevad pooled selle üle, kas kostja peab täitma üürilepingust tuleneva kohustuse ehitada eluruumi sanitaarsõlm ja paigaldada loputuskastiga tualettpott. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et ringkonnakohus kohaldas valesti

§ 278

ja 279.

§ 278

annab üürnikule õiguse kasutada selle paragrahvi p-des 1-5 loetletud õiguskaitsevahendeid kahel juhul: kui üüritud asjal tekib puudus lepingu kehtivuse ajal või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud. Üürnikul on õigus kasutada selles paragrahvis loetletud õiguskaitsevahendeid ka siis, kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mis tekkis enne lepingu sõlmimist või lepingu sõlmimise ajal (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-82-06, p 12).

§-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamine võib olla piiratud

§ 277lg 2 järgi.

Selle sätte kohaselt võib üürnik, kes asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kasutada

§-s 278 sätestatud õigusi üksnes juhul, kui ta jättis endale sellise õiguse asja vastuvõtmisel. Kolleegiumi arvates tuleneb

§ 277

lg-st 2, et üürnik saab

§-s 278 sätestatud õiguste kasutamise õiguse reserveerida ühepoolse avaldusega või leppima selles kokku üürileandjaga. Praegusel juhul ei vaidle pooled selle üle, et üürilepinguga võttis kostja endale kohustuse puudus kõrvaldada. Seetõttu võis hageja kasutada õigust nõuda kostjalt puuduse kõrvaldamist

§ 279

järgi (

§ 278p 1).

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus, sõltuvalt üürilepingu ülesütlemise kehtivusest, lahendama ka hageja nõude kohustada kostjat täitma üürilepingut.

1. Vandeadvokaat A. Aadli esitas Riigikohtule avalduse, milles palub maksta talle riigieelarvest kassatsioonimenetluses hagejale osutatud õigusabi eest 1982 krooni 40 senti (sh käibemaks). Toimikust nähtuvalt on Harju Maakohus määranud hagejale õigusabi riigi kulul ning määranud tema esindajaks vandeadvokaat Aavo Aadli kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud (kohtutoimiku I kd, lk 124). Vandeadvokaat A. Aadli osutas hagejale õigusabi nii esimese astme kohtus kui ka apellatsioonimenetluses ning tema taotlusel on maakohus määranud riigi õigusabi väljamaksmise (kohtutoimiku I kd, lk 176). Lähtudes riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 17 lg-st 3 ja TsMS § 184 lg-st 4, laieneb riigi õigusabi korras määratud advokaadi esindusõigus ka kassatsioonimenetlusele. Ringkonnakohus ei pidanud vajalikuks RÕS § 17 lg 4 järgi riigi õigusabi andmise tingimusi uuesti hinnata ning seda ei tee ka Riigikohus. Seega tuleb hageja esindaja taotlus rahuldada ning riigi õigusabi tasu ja kulud RÕS § 23 lg 1 ja justiitsministri
2. jaanuari
3. a määruse nr 2 "Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu arvestamise alused, maksmise kord ja tasumäärad ning riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus ja kord" (edaspidi kord) § 1 lg 1 alusel kindlaks määrata.
4. Korra § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt on esindaja tasu tsiviilasja kohtulikuks menetluseks ettevalmistamise ja menetluses osalemise eest 210 krooni iga poole tunni kohta. Hageja esindaja on arvestanud tasu 8 pooltunni eest. Ajakulu on kinnitanud oma allkirjaga korra § 12 lg 4 kohaselt ka hageja. Kolleegiumi arvates on ajakulu korra § 12 lg 5 mõttes põhjendatud. Kooskõlas korra § 1 lgga 2 lisandub väljamõistetavale tasule käibemaks 18% ning tasu mõistetakse välja hageja esindaja töökohaks oleva advokaadibüroo kasuks. Kokkuvõttes määrab kolleegium RÕS § 23 lg 1 järgi riigieelarvest väljamakstavaks tasuks hagejale osutatud riigi õigusabi eest 1982 krooni 40 senti OÜ Advokaadibüroo Aavo Aadli kasuks. Riigi õigusabi tasu ja kulud maksab RÕS § 24 lg 1 ja korra § 6 järgi OÜ-le Advokaadibüroo Aavo Aadli välja Eesti Advokatuur. Juhindudes RÕS § 26 lg-st 1, edastab kolleegium lahendi ka Rahandusministeeriumile. Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Tambet Tampuu