Obsah (8)

§ 277§ 116§ 309§ 29§ 118§ 186§ 13§ 189

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

) § 277 lg-s 1 sätestatud üürilepingust taganemise eeldused on täidetud.

§ 277

lg 1 ei eelda üleandmiseks täiendava tähtaja andmist.

§ 277

lg 1 on erinorm

§ 116suhtes, kuna kehtestab üürilepingutest taganemise õiguse tekkimise eeldused.

Tulenevalt

§ 309

lg-st 2 ei rakendu üürilepingutele

§ 116

. Asja lahendamisel ei ole õiguslikku tähendust, kas üleandmisega viivitamine oli oluline lepingurikkumine või kas hageja huvi lepingu kehtivuse vastu oli seotud ruumide tähtaegse üleandmisega. Pooled ei ole kokkuleppel muutnud lepingujärgset ruumide üleandmise tähtaega. See, et kostja saatis

1. mail 2007 hagejale teate, on tõendatud kohtule esitatud tähtkirja kviitungiga, millest nähtuvalt on hageja
2. mail 2007 postitanud kostja nimele tähtkirja. Üürilepingu p-s 10.1 on pooled kokku leppinud, et lepinguga seotud teated edastatakse poolte lepingus märgitud aadressidele. Kui lepingus on ette nähtud teate kirjalik vorm, saadetakse teade teisele poolele posti teel tähitud kirjaga või antakse üle allkirja vastu. Kirjalik teade loetakse teisele poolele üle antuks, kui postitamisest on möödunud kolm kalendripäeva (p 10.2). Eeltoodu alusel ja lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, tuleb kostja teade lugeda kättesaaduks. Kaudselt kinnitab seda ka hageja esindaja kohtuistungil väljendatud seisukoht, et hageja võttis kostja teate teadmiseks ja kasutas oma õigust lepingust taganeda. Tõlgendades

§ 29

lg 6 kohaselt kõiki lepingutingimusi koos, ei anna leping võimalust lugeda hageja mittereageerimist kostja teatele lepingu muudatusega nõustumuseks. Lepingu p-s 11.1 on pooled kokku leppinud just vastupidises � lepingu muudatused ja täiendused vormistatakse kirjalikult ja mille kirjutavad alla mõlemad pooled, mis välistab vaikimise või tegevusetuse käsitamise lepingu muutmisega nõustumuse tahteavaldusena. Kui hageja oleks olnud nõus tähtaja muutmisega, tulnuks vormistada mõlema poole allkirjadega lepingu muudatus.

1. mai
2. a teade ei ole lepingu muutmise ettepanek, vaid kostja informatiivne teade ruumide tähtaegselt üle andmise võimatuse ja üleandmise uue tähtpäeva kohta. Tulenevalt lepingu p-st 5.1.1 oli kostjal üürileandjana võimalik ühepoolselt muuta üleandmise tähtpäeva, kuid tähtpäeva muudatusest tuli hagejale ette teatada kolm kuud. Seda tähtaega järgitud ei ole. Samas ei tulene lepingust, et tähtaja muutmisest ette teatamine välistaks hageja õiguse lepingust taganeda. Ka tähtaja muutumisest nõutud ajal ette teatamise korral oleks hagejal olnud õigus kas lepingu muutmisega nõustuda ja vastav muudatus allkirjastada või taganeda lepingust

§ 277lg 1 ja lepingu p 7.6 alusel.

Kostja tunnistas 15. juuni 2007 kirjas hagejale taganemise avalduse kättesaamist ja esitas sellele vastuväited. Taganemine on nn kujundusõigus, mille kehtimapanekuks ei ole vajalik teise poole nõusolek. Kostja vastuväited ei mõjuta taganemise avalduse esitamise tõttu üürilepingu lõppemist. Taganemisavalduse vaidlustamiseks (lepingu kehtivuse tuvastamiseks) kostja kohtusse pöördunud ei ole. Taganemisavalduse esitamiseks üldist tähtaega ei ole sätestatud, samuti ei ole sätestatud eraldi tähtaega üürilepingust taganemiseks.

§ 118

lg-st 1 tulenevalt taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Hageja taganes üürilepingust seetõttu, et kostja ei andnud üüritud ruume üle lepingus kokkulepitud tähtajal. Taganemisavaldus koostati

1. juunil
2. a ja jõudis kostjani hiljemalt
3. juunil
4. Kaks nädalat on taganemisavalduse esitamiseks mõistlik aeg. Isegi juhul, kui taganemise avalduse esitamise mõistlikku aega arvestada kostja
5. mai 2007 teatest, tuleb enne kostja teatatud uut üleandmise tähtaega esitatud taganemisavaldust lugeda esitatuks mõistliku aja jooksul. Hageja taganemisavalduse materiaalsed (üürileandja ei andnud ruume tähtaegselt üle) ja formaalsed (kostja on mõistliku aja jooksul esitatud kirjaliku taganemisavalduse kätte saanud) eeldused on täidetud ning tulenevalt

§ 186p-st 5 on pooltevaheline üürisuhe lõppenud.

Kuna üürileping on taganemise tõttu lõppenud, tuleb üürilepingu tagatiseks makstud 166 782 krooni hagejale tagastada.

1. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus kohtuotsuse tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus jättis
3. juuni
4. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus esimese astme kohtu põhjendustega. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli kostja
5. mai
6. a kiri informatiivne teade, mitte lepingu muutmise ettepanek.

§ 13

lg 3 kohaldamiseks puudub alus, vormitühisusele tuginemine ei ole praegusel juhul hea usu vastane õiguse kuritarvitamine. Kirjale vastamata jätmist ei saa pidada selliseks käitumiseks, millest võinuks kostja aru saada, et hageja nõustub lepingut muutma ka suulises vormis. Hageja ei pidanud kostjale esitama eraldi pretensiooni. Lepingu p-s 7.6 on üürnikule antud õigus lepingust taganeda, kui üürileandja ei anna äriruume üle kokkulepitud ajal. Hageja sai teada, et üüritud ruume ei anta tähtaegselt üle, ja kasutas oma õigust taganeda üürilepingust. Maakohus tuvastas lepingust taganemise formaalsed ja sisulised eeldused. Sisulise eelduse taganemiseks andis hagejale üürileandja lepingu rikkumine. Asjakohatu on arutelu selle üle, kui oluliseks saab seda rikkumist pidada ja kas hageja oleks pidanud andma täiendava tähtaja, sest pooled olid eelnevalt lepingus kokku leppinud, et äriruumide kokkulepitud ajal üle andmata jätmine annab üürnikule õiguse taganeda lepingust. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga ka selles, et hageja ei ole taganemisavalduse esitamisega alusetult venitanud. Hageja taganes lepingust ajal, mil ruumid ei olnud veel üleandmiseks valmis, ja hagejal polnud kohustust oodata nende valmimist. Ringkonnakohus jättis TsMS § 162 lg 1 alusel kõik menetluskulud kostja kanda. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Kohtud on käsitanud hageja tasutud summat pandina, jättes tähelepanuta, millistel lepingujärgsetel tingimustel see tagastada tuli. Lepingu p-de 8.2-8.4 kohaselt tuli raha tagastada ainult siis, kui üürileandjal ei ole üürniku vastu varalisi nõudeid ja/või puudub alus nende tekkimiseks. Kostja teatas taganemisavalduses, et tal on varalised nõuded hageja vastu. Raha tuli tagastada vaid siis, kui on täidetud lepingu p-s 7.10 nimetatud eeldus, mille järgi tagastatakse tagatis üürnikule juhul, kui üürniku algatusel lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel leiab üürnik oma üüritud ruumidele uue üürniku, kes üürileandjaga lepingu sõlmib. Lepingu p 7.8 alusel on hageja kohustatud lepingu lõpetamisel enne
2. juunit 2008 tasuma kostjale leppetrahvi kolme kuu üüritasu suuruses. Kuigi kostja ei esitanud vastuhagi nimetatud summade osas, pidid kohtud nimetatud asjaoludega arvestama. Kostja
3. mai
4. a teade on lepingu muudatus, millele vastamise kohustus tulenes lepingu p-st 6.
5. Kohtud on ebaõigesti kohaldanud

§ 13lg-t 3.

Kõikide ruumide valmimine viibis oluliselt ka hageja tellitud lisaviimistluse tõttu. Kostja võis põhjendatult käsitada hageja vaikimist nõusolekuna lepingu muudatustega. Ringkonnakohus ei hinnanud kostja apellatsioonkaebuses toodud väidet, et maakohus on ebaõigesti leidnud, et kostja pidi ise taganemisavaldust kohtus vaidlustama. Kostja teatas kirjalikult hagejale, et ta ei tunnista lepingust taganemist ning ka

ei näe ette taganemisavalduse kohtulikku vaidlustamist. Ringkonnakohus ei hinnanud kostja väidet selle kohta, et kui asja lepinguline kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mis tekkis enne lepingu täitmisele asumise aega, on üürnikul õigus kasutada

§-s 278 loetletud õiguskaitsevahendeid. Hageja ei ole tõendanud, et tal oleks õigus lepingust taganeda. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et pooled leppisid kokku sellises taganemise võimaluses. Kostja leiab, et

§ 116

lg-s 2 nimetatud asjaolud kohalduvad ka lepingus sätestatud taganemise üldisest õigusest sõltumata ning laienevad ka üürniku lepingust taganemisele. Hageja leidis vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on põhjendatud ja õige. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

1. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2. Kohtud on asjas tuvastanud mh järgmised asjaolud: Hageja kui üürnik ja kostja kui üürileandja sõlmisid
3. novembril 2006 Tallinnas �Mustakivi" kaubanduskeskuses asuvate äriruumide tähtajalise üürilepingu. Lepingu lõppemise tähtajaks leppisid pooled kokku
4. juuni
5. Lepingu p 5.1.1 järgi pidi kostja andma hagejale ruumid üle hiljemalt
6. juunil
7. Kostja ei andnud ruumide valdust kokkulepitud tähtajal üle. Lepingu sõlmimise järel tasus hageja kostjale lepingu tagatisena ühe kuu üüri 166 782 krooni. Kostja teatas hagejale
8. mail 2007 üürilepingu eseme lepingujärgse üleandmise tähtaja muutumisest, äriruumid lubas kostja ehituses esiletulnud probleemide tõttu anda hagejale üle
9. juunil
10. Hageja ei vastanud kostja teatele, kuid esitas kostjale
11. juunil
12. a, tuginedes lepingu p-le 7.6 ja

§ 277

lg-le 1, lepingust taganemise avalduse ja tagatisena üleantud summa tagastamise nõude

§ 189lg 1 alusel.

1. Kostja on seisukohal, et
2. mai
3. a teatele vastamata jätmisega nõustus hageja kostja ettepanekuga ja ruumide üleandmise tähtaeg pikenes
4. juunini
5. Kostja tugineb sellele, et
6. mai
7. a teatele vastamise kohustus tulenes lepingu p-st 6.2, mille järgi pidi lepingupool, kes keeldus teise poole kirjalikust muudatusettepanekust, sellest kirjalikult teatama kümne päeva jooksul. Kolleegium jagab kohtute arusaama, et kostja teade hagejale äriruumide üleandmise tähtaja muutumisest ei ole käsitatav lepingu muutmisena, millega lepingujärgne täitmise tähtaeg oleks pikenenud. TsÜS § 68 lg 4 järgi loetakse vaikimist või tegevusetust tahteavalduseks üksnes siis, kui see tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest praktikast. Üksnes lepingupoole kohustus vastata teise poole muudatusettepanekule kirjalikult, ei anna alust käsitada lepingupoole vaikimist nõustumusena TsÜS § 68 lg 4 alusel. Ühe poole tehtud lepingu muutmise ettepaneku saamine lepingu osaks juhul, kui teine pool oma keeldumisest kümne päeva jooksul kirjalikult ei teata, ei tulene ka lepingu p-st 6.
8. Kolleegium on seisukohal, et ka

§ 13

lg 3 kohaldamiseks puudub alus.

§ 13

lg 3 järgi ei või üks lepingupool tugineda lepingutingimusele, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. 9. Tuginedes lepingust taganemisele, nõuab hageja kostjalt tagatisena üleantud raha tagastamist. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, et esinesid võlaõigusseaduses sätestatud lepingust taganemise eeldused ja asja lahendamisel ei ole õiguslikku tähtsust sellel, kas üleandmisega viivitamine oli oluline lepingurikkumine, kas üürnik pidi andma täitmiseks täiendava tähtaja või kas hageja huvi lepingu kehtivuse vastu oli seotud ruumide tähtaegse üleandmisega.

§ 277

lg-s 1 sätestatud üürniku üürisuhtest taganemise võimalus peab silmas juhte, kui üürileandja ei ole üürilepingu eset veel üürniku kasutusse andnud.

§ 277

lg 1 järgi võib üürnik üürilepingust taganeda, kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise. Seega saab üürnik üürieseme mittetähtaegsel üleandmisel võimaluse ühepoolselt lepingust taganeda koos taganemise kohta kehtivate õiguslike tagajärgedega.

§ 189

järgi peavad taganemise tagajärjel lepingupooled tagastama teineteisele lepingu järgi üleantu. Kolleegium on seisukohal, et

§ 277

määrab kindlaks asjaolud, mille esinemisel on üürnikul võimalik üürilepingust taganeda, kuid ka nende asjaolude esinemisel tuleb lisaks arvestada taganemise kui õiguskaitsevahendi kasutamise üldisi eeldusi, mis on sätestatud

§-s 116. 10.

§ 116

lg 1 näeb lepingust taganemise eeldusena ette lepingurikkumise olulisust, lg 2 loetleb näitlikult juhud, mille esinemisel saab olla tegemist olulise lepingurikkumisega. Samuti võivad lepingupooled ise kokku leppida, et oluliseks lepingurikkumiseks on mõni muu rikkumine, mis ei ole sätestatud

§ 116lg 2 p-des 1-4 (vt Riigikohtu 21.

mai

1. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08, p 14), kuid annab ühele poolele õiguse lepingust taganeda.
2. Ka pooled on üürilepingus viidanud üürniku õigusele lepingust taganeda. Lepingu p 7.6 annab üürnikule õiguse lepingust taganeda, kui üürileandja ei anna ruume üle kokkulepitud ajal või annab üle ruumid, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral. Sisuliselt kordab see lepingu punkt

§-s 277 üürniku taganemisõigust reguleerivat sätet. Kohtud pole tuvastanud, et nimetatud lepingupunktis soovisid pooled lugeda oluliseks lepingurikkumiseks igasuguse viivituse ruumide üleandmisel või leppisid kokku lepingust taganemise õiguses mitteolulise rikkumise korral ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata. Seega pidid kohtud lepingust taganemise õiguspärasuse kindlakstegemisel selgitama välja, kas lepingujärgse täitmise tähtaja ületamine 20 päeva võrra oli hageja jaoks oluline lepingurikkumine. Tähtaja ületamise olulisuse hindamise juures tuleks mh arvestada kogu lepingu kestvuse aega ja võtta seisukoht kostja väite kohta, et ruumide üleandmisega viivitamine oli peamiselt tingitud hageja soovitud ruumide viimistlemise ja kujundamisega. 12. Kolleegium märgib, et kassatsioonkaebuses viidatud üürniku võimalus kasutada

§-s 278 nimetatud õiguskaitsevahendeid on asjakohatu. Nimetatud sättele saab tugineda siis, kui asja kasutamise takistus ilmneb pärast üürilepingu eseme üleandmist. 13. Kolleegium lisab hageja taganemisavalduse kohta seonduvalt

§ 118

lg-ga 1, et nimetatud avaldus oli tehtud 11 päeva jooksul pärast seda, kui hageja sai lepingurikkumisest teada. Seda võib lugeda mõistlikuks ajaks. Lepingu rikkumisest teadasaamise ajaks ei saa lugeda aega, mil hageja sai kätte kostja saadetud

1. mai
2. a teate, sest rikkumine leidis aset siis, kui ruume kokkulepitud ajal üle ei antud.
3. Kohtud on ekslikult leidnud, et kostja pidi hageja taganemisavalduse vaidlustamiseks ning lepingu kehtivuse tuvastamiseks eraldi kohtusse pöörduma. Sellist eraldi nõuet ei ole vaja esitada.
4. Menetluskulude jaotus sõltub asja lahendamisest uuel läbivaatamisel. Lea Laarmaa, Henn Jõks, Tambet Tampuu