Obsah (10)

§ 359§ 9§ 325§ 103§ 345§ 338§ 195§ 313§ 286§ 285

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

) § 359 lgtele 1 ja 2. Lepingu p 9.4 kohaselt on lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel rentnikust mitteolenevatel põhjustel rendileandja kohustatud kompenseerima vara ümberehitus- ja parendustööde maksumuse.

§ 359

lg 1 annab hagejale õiguse nõuda mõistlikku hüvitist, sest lepingueseme väärtus on kostja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud. Kokkulepe selle õiguse välistamise või piiramise kohta on tühine. Sama paragrahvi

1. lõike järgi on hagejal õigus nõuda päraldiste väärtuse suurenemise hüvitamist, mis saavutati tema töö või kulutustega. Kostja andis kirjaliku nõusoleku kulutuste tegemiseks rendilepingu lisas nr 4, milles on määratud
2. aasta investeeringute maht ja antud hagejale kirjalik nõusolek teha remondi- ja korrastustöid 75 000 krooni eest, samuti investeerida vara kasutamisega seotud inventari soetamiseks 50 000 krooni. Hageja nõudis kardiraja kohtunikemaja ehitustööde maksumuse 61 014 krooni ning kardiraja elektrivõrguga liitumiseks sõlmitud liitumislepingu tasu 11 798 krooni 80 sendi hüvitamist. Seega ei ületa hageja esitatud kulude hüvitamise nõue kostja lubatud ja kooskõlastatud kulutusi.
3. Kostja ei tunnistanud hagi ja vaidles sellele vastu. Kostja leidis, et pooled lõpetasid lepingu kokkuleppel alates
4. augustist
5. Pärast lepingu lõppemist poolte kokkuleppel ei ole rentnikul enam õigust kulutuste hüvitamist nõuda. Kulutuste hüvitamist ei saa hageja nõuda ka juhul, kui leping on tema arvates kehtiv, kuna

§ 359sätestab kulutuste hüvitamise lepingu lõppemise korral.

Hagejal ei ole õigust nõuda lepingu p 9.4 alusel ümberehitus- ja parendustööde maksumuse hüvitamist, kuna tal puudus tööde tegemiseks kostja kirjalik nõusolek ning hageja ei ole tehtud kulutusi käsitanud ümberehitus- ja parendustööde kuludena. Hageja ei ole kunagi taotlenud kostjalt nõusolekut rendilepingu eseme parendamiseks. Kostja ei nõustunud tööde maksumuse kalkulatsiooniga ja leidis, et hageja on omavoliliselt teinud kulutusi võõrale varale.

1. Pärnu Maakohus rahuldas
2. juuni 2007 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 63 178 krooni 80 senti. Ühtlasi jättis maakohus menetluskulud kostja kanda. Maakohtu otsuse kohaselt sõlmisid pooled
3. jaanuaril 1998 Rapla kardiraja rentimise lepingu tähtajaga kuni
4. detsember
5. Kardiraja koosseisu kuulus muu hulgas pooleliolev ehitis (kohtunikemaja). Leping lõppes
6. augustil 2003 kostja arvates poolte kokkuleppel, hageja hinnangul ennetähtaegselt hagejast mitteolenevatel põhjustel. Maakohus leidis, et kuna hageja ja kostja kirjavahetusest nähtub, et pooled ei saavutanud kokkulepet hagejale kulutuste kompenseerimiseks, ei saa kokkulepet rendilepingu lõpetamiseks lugeda sõlmituks (

§ 9lg 3).

Lepingu ülesütlemine on tühine, sest kostja

1. juuli
2. a kirjas, millega teatati hagejale rendilepingu ühepoolsest lõpetamisest, puudusid lepingu ülesütlemise alused ja mõjuvad põhjused (

§ 325lg 5, § 341). Kostja rikkus lepingu lõpetamisel tsiviilseadustiku üldosa seaduse (Ts

ÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Leides, et hagejal ei ole õigust kompensatsiooni saada, pidanuks kostja seda selgelt väljendama ja lepingu ülesütlemise aluse äranäitamisega üles ütlema. Kuna leping lõpetati ennetähtaegselt hagejast mitteolenevatel põhjustel, on kostja kohustatud lepingu p 9.4 alusel kompenseerima hagejale renditud varale tehtud ümberehitus- ja parendustööde jääkmaksumuse. Lepingu ebaseadusliku ülesütlemise tõttu vastutab kostja

§ 103

lg 1 alusel oma kohustuste rikkumise eest, välja arvatud juhul, kui rikkumine oli vabandatav. Kuna kostja oma rikkumist ei tunnista, ei ole põhjust vabandatavust kontrollida.

§ 359

lg 1 kohaselt juhul, kui rendilepingu lõppemisel ilmneb, et rendilepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste ja muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud, võib rentnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Hageja nõue koosneb elektrivõrguga liitumisel makstud tasust 11 798 krooni 80 senti ning kohtunikemaja ja selle ees paikneva kaitsepiirde ehitustööde maksumusest. Kohtu määratud ehitustehnilise ekspertiisi, paikvaatluse ja eksperdi täiendaval ülekuulamisel saadud tõendite alusel tuvastas maakohus, et hageja on teinud asjale parendusi. Tunnistajate ütlustest nähtuvalt on hageja tehtud parendused, s.o kardiraja elektrifitseerimine, kohtunikemaja ehitamise jätkamine ja kaitsepiirde rajamine vajalikud kardiraja sihipäraseks kasutamiseks. Maakohus määras eksperdi arvamuse alusel kohtunikemaja ehitustööde maksumuseks 51 380 krooni. Lepingu lisa nr 4 järgi oli hagejal kostja kirjalik nõusolek renditud vara remontimiseks ja korrastustööde tegemiseks 75 000 krooni eest. Seega ei ole õige kostja väide, et lepingu p 9.4 alusel ei tule hagejale hüvitada investeeringuid ja kostja kirjaliku kooskõlastuseta tehtud ümberehitus- ja parendustöid, kuna hageja oli lepingu p-de 4.1.6 ja 4.1.9 alusel kohustatud rendilepingu kehtivuse ajal tegema omal kulul remonti ja investeeringuid vara kasutamiseks. 4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei nähtu maakohtu otsusest, millised tööd hüvitati hagejale rendiseaduse ning millised tööd võlaõigusseaduse alusel. Kostja ei ole andnud hagejale kirjalikku nõusolekut ümberehitus- ja parendustööde tegemiseks. Kohtunikemaja ümberehitus on väärtusetu ja ehitis kasutuskõlbmatu. Kuna

§ 345

lg 1 ja § 349 lg 1 kohaselt ei hüvitata rentnikule rendilepingu eseme tavapäraseks korrashoiuks tehtud kulutusi, ei oma tähendust lepingu lisas nr 4 antud kostja nõusolek teha remondi- ja korrastustöid. Maakohus lubas hagejal kohtukõnes esitada üllatusliku asjaolu, et lepingu lisas nr 4 sisaldub kostja nõusolek parenduste tegemiseks, ning tugines sellele kohtuotsuses. Maakohus hindas tõendeid ebaõigesti, jättes osa tõendeid analüüsimata, ning tõlgendas valesti rendilepingut. Ekspertiisi tegemisel rikuti oluliselt ekspertiisi korraldamist reguleerivaid menetlusnorme. Leides, et lepingu ülesütlemine on tühine, ületas maakohus hagi lahendamise piire. Kostja esitas ringkonnakohtu istungil taotluse jätta hagi rahuldamata aegumise tõttu.

1. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata ja kohtukulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
3. mai
4. a otsusega maakohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega jättis hagi aegumise tõttu rahuldamata. Esimese astme kohtu menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja ning apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus on vastuoluline. Kui leping ei oleks lõppenud, puuduks alus välja mõista parendustöödele tehtud kulutusi. Hageja tugines hagiavalduses lepingu p-le 9.4, mille kohaselt lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel rentnikust mitteolenevatel põhjustel on rendileandja kohustatud rentnikule kompenseerima renditud varale tehtud ümberehitus- ja parendustööde jääkmaksumuse. Hagiavalduse kohaselt lõpetas kostja lepingu, kuid keeldus kompensatsiooni maksmast. Lepingu ülesütlemise seadusvastasusest rääkis hageja kohtukõnes, kuid sellest tulenevat nõuet ei ole ta esitanud. Hageja on väitnud, et lepingu lõpetamine ei olnud korrektne ning et ta on lõpetanud tegevuse kardirajal ning seal tegutseb konkursi võitnud rentnik. Hageja apellatsioonimenetluses esitatud väide, et tegelikult ei ole rendileping lõppenud, on vastuolus nii hagiavalduse kui ka esimese astme kohtus tema esitatud väidetega. Rendilepingu kestmine oleks iseenesest hagi rahuldamata jätmise aluseks. Apellatsioonimenetluses esitas kostja taotluse aegumise kohaldamiseks

§ 338

lg 1 järgi, mille kohaselt on üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude ning üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuste äravõtmise nõude aegumistähtaeg kuus kuud. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja teatas

1. detsembri
2. a vastuses hagejale, et jääb oma varasema seisukoha juurde, et leping on lõpetatud ja hagejale hüvitist ei maksta. Hageja sai kostja kirja kätte detsembris
3. Seega vastusest pidi hagejal olema selge, et leping on lõppenud ja talle ei hüvitata tehtud kulutusi. Oma õiguste kaitseks tuli hagejal esitada lepingust tulenev kulutuste hüvitamise nõue

§ 338lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul.

Hageja on pöördunud hagiavaldusega kohtusse alles

1. juulil
2. Seega on hageja nõue aegunud. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
3. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kassatsioonkaebuse kohaselt kohaldas ringkonnakohus ebaõigesti aegumist

§ 338

lg-te 1 ja 2 alusel, tuvastades valesti lepingu lõppemise aja, millest algab aegumistähtaeg. Hageja ei nõustunud lepingu lõpetamisega poolte kokkuleppel ilma kulutuste hüvitamiseta. Kuna kohtud tuvastasid, et kostja ei öelnud lepingut üles

§ 325lg-le 5 vastavalt, ei ole lepingut üles öeldud.

Ringkonnakohus ei saa arvestada lepingu lõppemise tähtaega muu asjaoluga seonduvalt.

1. Kostja ei ole kassatsioonkaebusele nõuetekohaselt vastanud.
2. Kolleegiumi istungile ilmunud kostja volitatud esindaja Veljo Väärsi palus võtta toimikusse volikirja ja kostja kirjaliku seisukoha. Kohus võttis toimikusse volikirja, kuid tagastas kohtukõne kirjalikud teesid. Kohus otsustas, et ei luba V. Väärsit Riigikohtus kostjat esindama ning ei anna talle istungil sõna. Kooskõlas TsMS § 677 lg-ga 4 selgitas kolleegium, et TsMS § 218 lg 3 järgi saab hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline teha menetlustoiminguid ning esitada avaldusi ja taotlusi üksnes vandeadvokaadi vahendusel ning et menetlustoiminguid, mida ei ole tehtud vandeadvokaadi vahendusel, kassatsioonkaebuse lahendamisel ei arvestata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
4. Hageja palub kostjalt välja mõista üüriesemele tehtud kulutused. Ringkonnakohus luges hageja nõude aegunuks

§ 338

lg-s 1 sätestatud aegumistähtaja möödumise tõttu.

§ 338lg 1 järgi on üürniku nõude aegumistähtaeg kuus kuud.

See tähtaeg hakkab sama paragrahvi

1. lõike kohaselt kulgema lepingu lõppemisest. Ringkonnakohtu otsuse põhjendusest võib järeldada, et lepingu lõppemise ajaks luges ringkonnakohus
2. a detsembrikuu, mil hageja sai kätte kostja
3. detsembri
4. a kirja. Samas pole ringkonnakohus võtnud õiguslikult põhjendatud seisukohta, kas rendileping on lõppenud ja kui on, siis mis alusel. On eelkõige õigusliku hinnangu küsimus, kas leping sai lõppeda poolte esitatud asjaoludel. Jättes lepingu lõppemisega seotud asjaolud tuvastamata ja neile õigusliku hinnangu andmata, rikkus ringkonnakohus eelkõige TsMS § 654 lg-s 4 ettenähtud kohustust märkida otsuses kohtu tuvastatud asjaolud ning nendest tehtud järeldused ja TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet.
5. Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid
6. jaanuaril 1998 tähtajalise rendilepingu. Tegemist on

§ 195lg-s 3 toodud kestvuslepingu mõistele vastava lepinguga.

Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus esmalt lahendama küsimuse, kas ja millises osas kohaldub pooltevahelisele suhtele enne

1. juulit 2002 kehtinud rendiseadus ja millises osas nimetatud kuupäeval jõustunud võlaõigusseadus. Samuti võib vajalikuks osutuda lahendada küsimus sellest, kas pärast
2. juulit
3. a tuleb pooltevahelisele suhtele kohaldada võlaõigusseaduse rendi- ja üürilepingut või ainult üürilepingut reguleerivaid sätteid. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse (

RS) § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne

1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates sellest kuupäevast tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Sama paragrahvi lg 2 järgi ei välista ega piira
2. lõikes sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne
3. juulit
4. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne
5. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Enne
6. juulit 2002 tehtud tehingu saab

RS § 7 lg 1 kohaselt pärast

1. juulit 2002 tühistada või lepingu ühepoolselt lõpetada üksnes kehtivates seadustes sätestatud korras. Tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust.
2. Enne
3. juulit 2002 kehtinud rendiseaduse (RenS) § 17 lg 2 võimaldas lepingu ennetähtaegselt lõpetada poolte kokkuleppel. Ühe poole nõudmisel võis lepingu lõpetada üksnes seaduses või lepingus ettenähtud alustel ja korras. Rendileandja võis nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist RenS §-s 18 ettenähtud juhtudel, s.o juhul, kui rentnik kasutab vara vastuolus lepinguga või vara otstarbega (p 1), tahtlikult või ettevaatamatult halvendab vara seisundit (p 2), ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates, kui lepingus ei ole ette nähtud teist tähtaega (p 3), ei tee remonti juhtudel, mil see lepingu järgi kuulub tema kohustuste hulka (p 4), ei järgi lepingus ettenähtud tingimusi maa ja teiste loodusobjektide kasutamise kohta (p 5), kasutab vara ebaseaduslikuks tegevuseks (p 6). Renditud vara parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist reguleeris RenS § 12.

§ 313

lg 1 järgi võib kumbki lepingupool üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel, s.o juhul, kui ülesütlemist soovivalt poolelt ei saa kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist. Lepingu erakorraline ülesütlemine on

§ 313

lg 2 kohaselt lubatud eelkõige

§-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Samuti võib nii rendi- kui ka üürilepingu lõpetada poolte kokkuleppel. Kui ringkonnakohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel, et pooltevaheline leping ei ole lõppenud, võib kostja olla lepingut rikkunud. Sellisel juhul võib hagejal olla alus kasutada

§-s 101 sätestatud õiguskaitsevahendeid, mh nõuda kahju hüvitamist.

1. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt tuleneb lepingu p-st 9.4 hageja õigus nõuda lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral temast mitteolenevatel põhjustel renditud varale tehtud ümberehitusja parendustööde jääkmaksumuse hüvitamist. Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et leping on lõpetatud või lõpetatakse hageja algatusel kostja rikkumiste tõttu, tuleb ringkonnakohtul võtta seisukoht, kas lepingu p 9.4 välistab sellisel juhul hageja nõudeõiguse. Selleks tuleb selgitada, kas lepingu p-s 9.4 soovisid pooled välistada kulutuste hüvitamise juhuks, kui lepingu lõpetamine tulenes kostja rikkumistest.
2. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et kui leping ei oleks lõppenud, puuduks alus kostjalt hageja kasuks välja mõista hüvitist parendustöödele tehtud kulutuste eest.

§ 286

järgi, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Seega muutub

§ 286

lg-s 1 sätestatud kulutuste hüvitamise nõue sissenõutavaks lepingu lõppemisest ning enne lepingu lõppemist ei saa parenduste eest hüvitist nõuda.

§ 286lg-s 2 ettenähtu järgi võib üürnik aga muude kui sama paragrahvi 1.

lõikes nimetatud kulutuste hüvitamist nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. Viimati nimetatud kulutuste hüvitamise nõude õigus on üürnikul sõltumata sellest, kas oli järgitud

§ 285

lg-s 1 sätestatut ning kas üürileping on lõppenud või mitte (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

1. aprilli
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-21-08, p 13).
3. Eksitav on ringkonnakohtu otsuses märgitu, et hageja rääkis lepingu ülesütlemise seadusvastasusest küll kohtukõnes, kuid sellest tulenevat nõuet ei esitanud. Seadusest ei tulene sellekohase nõude esitamise vajadust. Kui pool väidab, et ülesütlemine on tühine ja leping kehtiv, siis peab kohus selle küsimuse lahendama kohtuotsuse põhjendavas osas.
4. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul määrata asjas kohaldatav õigus, võtta seisukoht lepingu lõppemise kohta ning seejärel lahendada esitatud asjaolude alusel hageja nõue.
5. Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest. Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Henn Jõks