RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse tehtud kannete õigsust. Seega saaks kinnistusraamatu kannet muuta juhul, kui kanne on tehtud ilma kehtiva asjaõiguslepinguta. Praegusel juhul põhineb kanne kehtival asjaõiguslepingul, sest hageja ei ole seda vaidlustanud.

§ 65

lg-st 1 saab järeldada, et kanne on ebaõige siis, kui see ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta kinnistusraamatu kanne, mis on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. Kande aluseks olevat asjaõiguslepingut ei ole keegi vaidlustanud. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hageja ei saanud EES § 219 lg 4 alusel vaidlusaluse korteriomandi omanikuks, kuna ta jättis ise vajalikud eeldused täitmata. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjale kuulus elamuühistu osak. Korteriomand kuulus elamuühistule. Hagi rahuldamise eelduseks oleks kehtiv käsutustehing. Kuna hageja ei ole hagiavalduses väitnud ega tõendanud, et tema on vaidlusaluse korteriomandi omanik, siis puudub õiguslik alus hagi rahuldamiseks. Hageja ei ole esitanud lihtkirjalikku kokkulepet, millega talle oleks vaidlusalune korteriomand üle antud. Viidatud registriosa IV jakku kostja II kasuks kantud hüpoteek põhineb kande kohaselt samuti

1. detsembril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingul. Kande muutmiseks ei ole alust, sest see põhineb kehtival asjaõiguslepingul. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
2. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohus on vastuolus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-ga 368 ja § 654 lg-tega 4 ja 5 ning TsÜS § 84 lg-ga 1 leidnud, et kande aluseks olevat asjaõiguslepingut ei ole tühisuse tuvastamise hagiga vaidlustatud, mistõttu see kehtib. Selline seisukoht on vastuolus ka Riigikohtu varasema praktikaga. Leides, et EES § 219 lg-s 4 ettenähtud korteri üleandmise kohustust rikkuv korteri võõrandamine ei too kaasa tehingu tühisust, on ringkonnakohus valesti kohaldanud EES § 219 ja TsÜS §
3. Kui seadus ei näe ette tehingu tühisust, tuleb seadusega sätestatud keelu rikkumise korral kaaluda õigusriive olulisust ja tõlgendada, kas konkreetsetel asjaoludel on seadusest tulenevat kohustust rikkuv tehing seadusega vastuolu tõttu tühine. Ringkonnakohus on valesti tõlgendanud TsÜS § 69 lg-t 2 ja leidnud, et tahteavaldus loetakse neil tingimustel kätte saaduks ka siis, kui tahteavalduse adressaat ei ole tahteavaldust kätte saanud. Hoiutähtaja möödumise tõttu tagastatud, st tegelikult mitte kätte saadud kirju ei saa lugeda TsÜS § 69 lg 2 teise lause järgi kättesaaduks. Ringkonnakohus jättis kohaldamata põhiseaduse §-d 32 ja 33, mida arvestades peaks elamuühistu liikme loobumine (keeldumine) korteriomandi vastuvõtmisest olema tuvastatud vähemalt sama standardi järgi, nagu on ette nähtud korteriomandi üleandmisele EES § 219 lg-s 4, mis sätestab lihtkirjaliku vorminõude. Asjas ei ole tõendatud, et hagejat teavitati korteri omandamise võimalusest. Lisaks on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta hageja väite, et maakohus rikkus TsMS § 216, jättes tunnistajatena üle kuulatud isikud kolmandate isikutena menetlusse kaasamata, ning et maakohus hindas tõendeid valesti.
4. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks ei ole alust. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
5. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata. TsMS § 692 lg 2 alusel muudab kolleegium ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
6. Hageja esitas

§ 65

lg 1 alusel kostjate vastu hagiavalduse, milles palus tuvastada kostjate kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatu kannete muutmiseks, asendada kostjate tahteavaldused kohtuotsusega ning kanda korteriomandi omanikuna sisse hageja ja kustutada kostja II kasuks seatud hüpoteek. Alternatiivselt palus hageja tuvastada kinnistusraamatu omanikukande ebaõigsuse ning kostja I kohustuse anda nõusolek kande kustutamiseks ja asendada kostja I tahteavaldus kohtuotsusega. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et

§ 65

alusel kinnistusraamatu kande parandamise eelduseks on kande aluseks oleva asjaõiguslepingu vaidlustamine.

§ 65

lg 1 järgi võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kande muutmiseks peab andma nõusoleku isik, kelle õigusi parandamine puudutab. Kannet muuta soovival isikul on õigus esitada hagi tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 järgi ilma, et ta esitaks hagi kande aluseks oleva asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks. Kui kinnistusraamatu kande parandamist nõutakse kande aluseks olnud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu, siis tuleb asjaolud, mis toovad kaasa asjaõiguslepingu tühisuse, esitada hagi alusena ja kohus võtab nende kohta seisukoha kohtuotsuse põhjendavas osas. Seega piisas, et hageja tugines asjaõiguslepingu tühisusele

§ 65

lg 1 alusel kande muutmise hagi esitamisel, esitades need asjaolud ja väited hagi alusena. Kolleegium kordab siinkohal Riigikohtu

1. septembri
2. a otsuse p-s 18 (tsiviilasi nr 3-2-1-90-04) ja
3. aprilli
4. a otsuse p-s 11 (tsiviilasi nr 3-2-1-164-05) väljendatud seisukohta, et kinnistusraamatu kanne võib olla ebaõige ka siis, kui see on tehtud kehtiva asjaõiguslepingu alusel.

§ 65

lg 1 valesti tõlgendamine ei toonud selles asjas aga kaasa ebaõiget kohtuotsust (vt otsuse pd 11 ja 13), mis oleks ringkonnakohtu otsuse tühistamise aluseks TsMS § 692 lg 1 p 1 järgi. Küll aga annab seaduse ebaõige tõlgendamine aluse muuta selles osas ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.

1. Kuigi ülejäänud osas nõustub kolleegium ringkonnakohtu otsuse põhjendustega, peab kolleegium vajalikuks selgitada järgmist. Pooled ei vaidle selle üle, et elamuühistule kuulunud elamu korterite valdajad otsustasid elamuühistust eralduda ja moodustada korteriühistu. Enne elamuühistu likvideerimist asutati korteriühistu, kelle kinnistamisavalduse alusel kanti vaidlusaluse korteriomandi kinnistamisel selle omanikuna kinnistusraamatusse elamuühistu. Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud elamuühistul oli õigus võõrandada korteriomand kostjale I ning kas tehing, millega korteriomand anti üle kostjale I, on kehtiv. Kohtud on põhjendatult leidnud, et vaidlus tuleb lahendada EES § 219 alusel. EES § 219 lg 1 järgi võib elamuühistule kuuluva elamu korterivaldajate koosolek kuni elamualuse maa kinnistusraamatusse kandmiseni otsustada senisest elamuühistust eraldumise ja elamu baasil korteriühistu või uue elamuühistu asutamise. Uue ühistu asutamisel loetakse kõik elamu korterivaldajad uue ühistu liikmeteks. Sama paragrahvi
2. lõike kohaselt, kui elamu korterivaldajate koosolek otsustab elamu baasil korteriühistu asutamise, on senise elamuühistu juhatus kohustatud kuu aja jooksul pärast korteriomanike taotluse esitamist ühistu juhatuse ja senise korterivaldaja vahelise lihtkirjaliku kokkuleppega üle andma korterivaldaja kasutuses oleva korteri tema omandisse. Eeltoodust tulenevalt on kohtud õigesti leidnud, et elamuühistul oli kohustus anda korter korterivaldaja omandisse lihtkirjaliku kokkuleppe alusel. Kolleegium selgitab, et vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel korteriomandina kantakse kinnistusraamatusse omanikuna EES § 211 ja § 214 lg 5 järgi isik, kes on vallasasjast korteri omanik. Kuna elamuühistul ei olnud võimalik korterit hageja omandisse anda, jäi korteri omanikuks elamuühistu, kes kanti kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Olukorras, kus vallasasjast korteri omandit ei olnud võimalik üle anda korterivaldaja omandisse, oli korteriomandi kandmine kinnistusraamatusse elamuühistu nimele põhjendatud, sest vastasel juhul oleks olnud takistatud maa erastamise lõpuleviimine. Kolleegium leiab, et kuigi EES § 219 lg 4 sätestab elamuühistu kohustuse anda valdaja omandisse korter vallasasjana, säilib elamuühistul ka korteriomandi senise korterivaldaja omandisse andmise kohustus, kui senisele korterivaldajale ei õnnestunud viidatud sätte alusel üle anda korteri kui vallasasja omandit. EES § 2 lg-st 1 ja § 219 lg-st 4 nähtuvalt on eluruumide erastamise üheks eesmärgiks anda isikutele võimalus omandada nende kasutuses olevaid eluruume. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja valdas vaidlusalust korterit vähemalt kuni korteriomandi võõrandamiseni kostjale I. Täitmaks eluruumide erastamise eesmärki, oli elamuühistul kohustus pakkuda korteriomandi omandamist ka korteri valdajale, kes ei olnud vallasasjast korteri omandit vastu võtnud lihtkirjaliku kokkuleppega. Seega pidi elamuühistu pakkuma hagejale korteriomandit enne selle võõrandamist kostjale I. Maakohus on tõendeid hinnates tuvastanud, et elamuühistu tegi kõik mõistliku, et sõlmida hagejaga EES § 219 lg-le 4 vastav kokkulepe vallasasjast korteri andmiseks hageja omandisse, kuid kokkulepet ei sõlmitud seetõttu, et hageja hoidis kokkuleppe sõlmimisest kõrvale. Samuti on maakohus tuvastanud, et enne korteriomandi võõrandamist kostjale I selgitati hagejale, et korterit hakatakse müüma, ning paluti hagejal avaldada, kas ta soovib ise korterit vastu võtta. Seega oli täidetud ka kohustus pakkuda enne korteriomandi võõrandamist korteriomandit hagejale. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud, et maakohus oleks tõendite hindamisel rikkunud menetlusõiguse norme. Riigikohus on TsMS § 688 lg-tes 3-5 sätestatu kohaselt seotud alama astme kohtute tuvastatud faktiliste asjaoludega ning ise tõendeid ei hinda ja asjaolusid ei tuvasta.
3. Kuna hageja ei avaldanud tahet saada korteri või korteriomandi omanikuks, siis ei nõustu kolleegium hagejaga selles, et korteriomandi kostjale I üleandmine on EES § 219 lg 4 rikkumise tõttu TsÜS § 87 alusel tühine.
4. Jättes avaldamata tahte nii vallasasjast korteri kui ka korteriomandi omandi vastuvõtmiseks, sattus hageja vastuvõtuviivitusse võlaõigusseaduse (VÕS) § 119 lg 1 tähenduses. Selle sätte kohaselt satub võlausaldaja vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita. Kolleegium leiab, et analoogselt vallasasja müügile VÕS § 125 järgi võib võlgnik võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral müüa kinnisasja juhul, kui seda ei ole võimalik hoiustada. VÕS § 125 lg 1 p 1 kohaselt võib võlgnik asja müüa, kui selle üleandmine võlausaldajale ei ole võimalik seetõttu, et asja ei saa hoiustada selle olemuse või hoiustamiseks mõistliku võimaluse puudumise tõttu. Praegusel juhul oli korteriomandi võõrandamine vajalik elamuühistu likvideerimise lõpuleviimiseks. TsÜS § 41 lg 4 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 45 lg 2 sätestavad elamuühistu likvideerijate kohustuse rahuldada võlausaldajate nõuded ja müüa vara. Seega ei olnud korteriomandit võimalik hoiustada. Kooskõlas VÕS § 125 lg-ga 5 peab võlgnik mõistliku aja jooksul enne asja müüki teatama müümise kavatsusest võlausaldajale. VÕS § 125 lg 6 kohaselt kannab asja müümise mõistlikud kulud võlausaldaja ja need arvatakse asja müümisest saadud rahast maha. Ülejäänud raha peab võlgnik võlausaldajale välja maksma. TsÜS § 43 lg 2 ja MTÜS § 48 lg 2 kohaselt, kui teadaolev võlausaldaja ei ole nõuet esitanud, hoiustatakse talle kuuluv raha. Maakohus on tuvastanud, et hagejale teatati korteriomandi võõrandamisest (vt otsuse p 11).
5. Kohtud on poolte menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel jätnud hagiavalduse ja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu hageja kanda. Menetluskulude jaotuse muutmiseks ei ole alust. Kuna kolleegium jätab kassatsioonkaebuse rahuldamata, jäävad ka kassatsiooniastmes kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda. Kostjad võivad TsMS § 174 lg-te 1 ja 3 alusel esitada maakohtule avalduse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks 30 päeva jooksul alates Riigikohtu lahendi jõustumisest. TsMS § 694 lg 2 kohaselt jõustub Riigikohtu otsus selle avalikult teatavakstegemise päeval. Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse tasutud kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. Villu Kõve, Henn Jõks, Tambet Tampuu