RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

) § 156 lg-le 2 asjakohane. Elamu kõrval asuvat ajutist teed kasutati ligipääsuks praegusel hageja kinnistul olevale põllumaale. Kostja vajab seda ajutist teekohta ehituseks. Kuivõrd ajutine tee kulgeb läbi hoovi, takistab see elamu sihipärast kasutamist ja majavalduse laiendamist. Hageja ei kasuta kinnistu põllumaad, seega ei ole juurdepääsu raskendamisega talle kahju tekitatud. Hageja taotletav juurdepääs takistaks kostja elamu ja selle abihoonete kasutamist ja laiendamist. Hagejal on võimalik taotleda kinnistule juurdepääs ka üle Annemaa kinnistu, mis piirneb kostja kinnistuga. See juurdepääs koormaks kinnistu omanikku vähem kui kostja kinnistule seatav juurdepääs.

§ 156

lg 1 kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel kaaluda koormatava kinnisasja omaniku huve ja teiste võimalike juurdepääsuteede alla jäävate kinnistute omanike huve. Juurdepääsu tasu määramisel võiks kasutada kahekordset koefitsienti.

1. A. Kaldas vaidles hagejale vastu ja leidis, et vaidluse peavad lahendama hageja ja kostja. Üle temale kuuluva Annemaa kinnistu ei ole ajalooliselt kulgenud teed kinnistu taga asuvale heinamaale ja metsa, mis kuulus varem endise Koolitalu 11 maaüksuse koosseisu.
2. Harju Maakohus rahuldas
3. detsembri
4. a otsusega hagi. Maakohus tuvastas, et endise Koolitalu 11 maaüksuse 1/2 maa osas omandireformi õigustatud subjektiks tunnistatud Aime Seiger loovutas oma nõudeõiguse hagejale ja kostjale, kes sõlmisid
5. novembril
6. a kokkuleppe maaüksuse tagastamisel omavaheliste piiride kulgemise kohta. Hagejale kuulub Laoküla külas Keila vallas asuv Koolitalu 3 kinnistu ning kostjale samas külas asuv Koolitalu kinnistu, mis asub hageja kinnistu ja avalikult kasutatava tee vahel. A. Kaldas on Laoküla külas Keila vallas asuva Annemaa kinnistu omanik.

§ 156

lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

§ 156

lg 2 sätestab, et kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu sama paragrahvi 1. lõikes nimetatud tingimustel. Maakohus leidis, et

§ 156lg 1 kohaldamise eeldused on täidetud.

Pooled ei vaidle selle üle, et hageja kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Hageja ei ole kostja ega ühegi teise naaberkinnistu omanikuga sõlminud kokkulepet juurdepääsu seadmiseks. Asjas tuleb kohaldada

§ 156lg-t 2 ning määrata hageja kinnistule juurdepääs üle kostja kinnistu.

Enne maade tagastamist oli tegemist ühtse Koolitalu 11 maaüksusega. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejale kuuluvale põllumaale pääses üle kostja kinnistu. Maade tagastamise käigus oli pooltel võimalik omandada maaüksus kaasomandisse, kuid nad leppisid kokku erinevate kinnistute moodustamises ning piiride kulgemises. Hageja teadis, et tema omandisse saaval kinnistul ei ole ühendust avalikult kasutatava teega, kuid ta ei kaotanud sellega juurdepääsu nõudmise õigust. Poolte 4. novembril 1998. a kokkulepet saab käsitada kinnisasja osalise võõrandamisena, mille tagajärjel kaotas hageja kinnistu ühenduse avalikult kasutatava teega.

§ 156

kohaldatakse ka olukorras, kus maaüksus jagati enne kinnistusraamatusse kandmist. Kõnealuse sätte eesmärk on säilitada ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsud ning mitte koormata juurdepääsudega naaberkinnistute omanikke, kelle maad ei ole kunagi juurdepääsuks kasutatud. Kinnistute jagamine ei tohi naaberkinnistute omanikele kaasa tuua kohustusi, millega nad ei saanud varem arvestada. Kui pooled on kokkuleppel tekitanud kinnistu, kuhu enne jagamist pääses üle kostja kinnistu, tuleb selline juurdepääs säilitada. Kuivõrd asjas tuli kohaldada

§ 156

lg-t 2, ei analüüsinud maakohus teisi kostja osutatud võimalikke juurdepääsuteid. Maakohus määras hageja kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt üle kostja kinnistu (piki kostja kinnistu idapoolset piiri 4 m laiuselt) ööpäevaringselt ning kasutamiseks nii jalgsi kui ka sõidukitega, sh põllutöömasinatega. Tee kasutamise aastatasuks määras maakohus asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 154 lg 2 alusel teealuse maa üheprotsendilise maksustamishinna arvulise näitaja ja koefitsiendi 1,5 korrutise. Samuti otsustas maakohus kanda

§ 63lg 1 p 4 ja § 141 lg 3 alusel kinnistusraamatusse märkuse juurdepääsutee kohta.

Kuna maakohus rahuldas hageja põhinõude, ei põhjendanud maakohus alternatiivse nõude rahuldamata jätmist.

1. Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
3. oktoobri
4. a otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohaldas maakohus valesti

§ 156lg-t 2.

See säte kohaldub siis, kui hageja nõuab kostjalt senise tee (juurdepääsu) kasutamise võimaldamise jätkamist, kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega. Praeguses asjas möönis kostja, et varem pääses hageja oma kinnistule kostja kinnistul olnud ajutise tee kaudu ja läbi tema hoovi. Kostja on aga selle tee likvideerinud ja rajanud oma hooneteni uue tee, mis algab avalikult kasutatavalt teelt ning kulgeb keskelt läbi tema maatüki kuni krundi teises servas asuvate hooneteni. Hageja nõuab hoopis uut juurdepääsu 4 m laiuse teena piki kostja krundi piiri. Seal ei ole teed praegu ega ole olnud ka varem. Seetõttu ei ole kohaldatav

§ 156lg-s 2 sätestatud varasema tee (läbipääsu) talumise kohustus.

Asjas tuleb rakendada

§ 156

lg-t 1 ning maakohtul tuleb analüüsida kostja vastuväiteid, et hagejal oleks võimalik saada juurdepääs vähem koormaval viisil mujalt kui üle kostja kinnistu. Samuti tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel kaaluda kõigi hageja naaberkinnistute omanike kaasamist ning selgitada, mis eesmärgil hageja oma kinnistut kasutab ja kasutada soovib. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Ringkonnakohus jättis valesti kohaldamata

§ 156lg 2.

Ainuüksi sellest, et juurdepääs määratakse samale kinnisasjale, kuid senisest erinevas asukohas, ei saa teha järeldust, et viidatud säte ei kohaldu. Maakohus selgitas õigesti viidatud sätte eesmärki ja tähendust. Ringkonnakohus rikkus ka menetlusõiguse norme, kui käsitles esiletoodud asjaolusid pooltest erinevalt. Hageja ei ole seadnud tingimuseks, et juurdepääs tuleks määrata senisest erinevas asukohas, vaid pakkus välja võimaluse, mis võiks olla kostjale vähem koormav. Kostja nõustus, et kui juurdepääs määratakse tema kinnistu kaudu, võiks tee kulgeda hageja pakutud viisil. Seega ei vaidle pooled tee asukoha üle kostja kinnistul, vaid selle üle, kas tee peaks üldse kulgema üle kostja kinnistu.

1. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kostja sellele vastu ning leidis, et ringkonnakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse norme ega rikkunud menetlusõiguse norme. A. Kaldas nõustus osaliselt kassatsioonkaebuse seisukohtadega, kuid leidis, et ringkonnakohtu otsuse alusel on võimalik leida pooli rahuldav lahend. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
3. Kolleegium nõustub hageja kassatsioonkaebuse väitega, et asjas tuleb kohaldada

§ 156

lg-t 2, mille kohaselt, kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu

§ 156lg-s 1 nimetatud tingimustel.

Selle sätte eesmärgiks on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud.

§ 156

lg-st 2 tuleneb, et tee (juurdepääsu) määramise võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus. Seega leidis ringkonnakohus ekslikult, et viidatud säte kehtestab vaid varem kasutatud juurdepääsutee talumise kohustuse, mis tee likvideerimisega lõpeb. Nii

§ 156

lg 1 kui ka sama paragrahvi lg 2 kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve, kuid

§ 156

lg 2 tähenduses tuleb eeltoodut arvestades juurdepääsu määramisel kaaluda selle omaniku huve, kelle kinnisasja ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega seni kasutati. Asjas on tuvastatud, et hageja pääses oma kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnisasja, kuid praeguseks on ta selle ühenduse kaotanud. Seega tuleb hagejale tagada

§ 156

lg 2 alusel ühendus avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnisasja, kaaludes, milline juurdepääsutee on kostjat kõige vähem koormav. Eeltoodu alusel on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et asjas tuleb analüüsida, kas hagejal oleks võimalik saada juurdepääs vähem koormaval viisil mujalt kui üle kostja kinnistu, ning kaaluda kõigi hageja naaberkinnistute omanike kaasamist.

1. Õige on ka hageja kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus rikkus asja lahendamisel menetlusõiguse norme, kui käsitles esiletoodud asjaolusid pooltest erinevalt. Kohtuotsuse põhjenduste järgi tugines ringkonnakohus asja lahendamisel eeldusele, et hageja nõuab juurdepääsu avalikult kasutatavale teele mujalt kui seni kasutatud teed mööda. Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt taotles hageja juurdepääsu 4 m laiuse teena piki kostja kinnistu piiri, pakkudes alternatiivina välja ka teised võimalused, mis on aga hageja hinnangul kostjale koormavamad. Maakohtu
2. juuni
3. a eelistungi protokollist (tlk 85) nähtub, et ka kostja on avaldanud oma eelistuse tee asukoha kohta juhuks, kui juurdepääs tuleb tagada üle tema kinnistu. Vastuseks hageja esindaja küsimusele märkis kostja esindaja, et kui juurdepääs tuleb tagada üle kostja kinnistu, oleks kostjale kõige vähem koormav juurdepääsu seadmine piki tema kinnistu piiri. Eeltoodust tulenevalt ei saanud ringkonnakohus järeldada, et hageja rajas oma nõude sellele, et juurdepääs peab olema tagatud just 4 m laiuse teena piki kostja kinnistu piiri. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 3, mille järgi võib kohus tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Sama paragrahvi lg 4 teise lause järgi ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele enne poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Nimetatu kehtib TsMS § 654 lg 1 teise lause järgi ka ringkonnakohtu otsuse kohta.
4. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi vale kohaldamise tõttu saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium leiab, et asjas ei ole vajalik täiendavalt välja selgitada olulisi asjaolusid, milleks ringkonnakohtu menetlus ei pruugi tagada piisavaid võimalusi. Seega on mõistlik saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel otsustada

§ 156lg-t 2 kohaldades hageja nõude rahuldamise üle.

1. Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.
2. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Praeguses asjas on kautsjoni tasunud hageja eest Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid Osaühing. Alates
3. jaanuarist
4. a kehtiv TsMS § 149 lg 8 sätestab, et kautsjon tagastatakse avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. Sellise avalduse või kaebuse esitamisel, millelt tuleb maksta kautsjonit, tuleb avalduses või kaebuses märkida, kellele ja millisele pangakontole tuleb kautsjon tagastada. Tulenevalt viidatud sättest tuleb hagejal kautsjoni tagastamiseks teatada Riigikohtule, kellele ja millisele pangakontole tuleb kautsjon tagastada. Lea Laarmaa, Ants Kull, Villu Kõve