) § 116 lg 2 p 4). Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, v.a kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei tule seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitada (
Kuivõrd lepingu täitmise nõue on muutunud võimatuks, võib hageja kahju hüvitamist nõuda ilma täiendavat tähtaega määramata (
Rendilepingu p-st 3.1.11 ei tulene, et kostja peaks hüvitama üksnes otsese kahju, punktis puudub sõna ainult. Sama lepingu p-st 5.2 tuleneb hageja kohustus esitada pretensioonid, mida tal on õigus esitada lepingu kohaselt rentnikule, kümne päeva jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama sündmustest või asjaoludest, mis annavad aluse pretensiooni esitamiseks. Vaidlusalune säte näeb ette pretensioonide esitamise korra, kuid ei too kaasa sanktsioonina kahjuhüvitise nõude kui õiguskaitsevahendi kaotamist lepingu rikkumise korral. Ka lepingu p-st 6.1.2 ei tulene õiguskaitsevahendi kohaldamise piirangut otsese varalise kahjuga, kuna lepingu sõnastuses puudub sõna ainult. Hageja nõude kohta, mis puudutas saamata jäänud üüritulu 2 960 741 krooni ja kommunaalmaksete nn kasumlikku osa 218 639 krooni alates lepingu lõpetamisest kuni uute üürilepingute alusel üüri laekumise alguseni, leidis maakohus, et hageja saamata jäänud tuluks (
lg 4 mõttes) on ettevõtlustulu, mis moodustub hagejale arvatavalt ettevõtluse tulemina laekunust, millest on maha arvatud
Kostja järeldus, et hageja ei oleks saanud aastatel 2004-2006 teenida 1,5 miljonit krooni, arvestades üürihinna samaks jäämist, kuid haldus- ja hoolduskulude kasvu inflatsiooni tõttu, on kohtu arvates põhjendatud. Uued üürnikud maksavad hagejale kõrgemat üüri ruutmeetri kohta kui hageja ja kostja üürilepingus kokku leppisid. Kostja arvutuskäigu õigsusele ei ole hageja vastu vaielnud. Maakohus nõustus kostja arvutustega ning leidis, et hageja saamata jäänud tulu suuruseks sai olla 562 540 krooni 79 senti. Kaudselt kinnitavad kostja väljaarvutatud tulu suuruse põhjendatust samal tegevusalal samade käibemahtudega tegutseva äriühingu OÜ Teofania majandusnäitajad. Hageja saamata jäänud tulu kindlaksmääramisel tuleb hinnata ka hageja majandusaasta aruannetes varasemat lepingu täitmise perioodi kajastavat, millest nähtub, et hageja ei teeninud enda nõude suuruses ettevõtlustulu. Ka sellest järeldub, et usutav ei ole hageja saamata jäänud tulu määras, nagu hageja on hagiavalduses esitanud. Kuivõrd kostja ei võta omaks poolte kokkulepet selle kohta, et kommunaalkuludest 20% oleks hageja tulu, ja hageja ei ole nimetatut tõendanud, ei saa seda asjaolu lugeda tuvastatuks ja nimetatud osas tuleb hageja 218 639 krooni suurune nõue jätta rahuldamata. Hageja saamata jäänud tulu suurust ei ole võimalik täpselt kindlaks teha. Tuginedes
lgle 6, pidas maakohus põhjendatuks välja mõista saamata jäänud tuluna 562 540 krooni 79 senti, millest tuleb maha arvestada 100 000 krooni, mille kostja säästis kahe aasta jooksul parkimiskohtade eest. Kokku on saamata jäänud üüritulu nõudest põhjendatud 462 540 krooni 79 senti. Hageja nõude kohta, mis puudutas uute üürnike leidmiseks ja üürilepingute sõlmimiseks kulutatud 2 362 942 krooni, märkis maakohus, et on usutav, et uued üürnikud vajasid politseiprefektuurist erinevaid tingimusi. Ümberehitustööde ulatus, vajalikkus ja otstarbekus on tõendatud tunnistaja Reio Treieri ütlustega, mis koos PVH Ehitus OÜ arvetega, tehtud tööde aktide ja pangatehinguid kajastavate tõenditega tõendavad, et ruumides tehti vajalikud tööd, arvestades uute üürnike soovidega ja muutunud ruumilahendusega, ning need tööd maksid 2 362 942 krooni. Kostjale ei saa panna kohustust tasuda välisterrassi katmise eest lujaplaadiga, terrassi viimistlemise eest ja lipualuste paigaldamise eest � need tööd ei ole seotud ruumide ümberkujundamise vajadusega ja seetõttu tuleb hüvitisest maha arvata nende tööde maksumus 16 796 krooni. Seega on hageja nõudest nimetatud osas põhjendatud 2 346 146 krooni. Hageja nõude kohta, mis puudutas lepingu p-st 9.1 tulenevat 217 274 krooni suurust viivitusintressi ajavahemiku eest 1. august 2004 kuni 27. november 2006, leidis maakohus, et viivise nõudmine ei ole põhjendatud. Kui hageja ei saa nõuda lepingu täitmist, ei saa ta nõuda ka üüri tasumist. Seega ei olnud kostjal kohustust maksta ruumide eest alates 1. augustist 2004, kostja ei saanud olla olematu kohustusega täitmisviivituses ja nimetatud nõue ei saanud muutuda sissenõutavaks. Hageja ei saa nõuda lepingust tuleneva viivise maksmist hagis toodud ajavahemiku eest ja nõue tuleb jätta rahuldamata. Hageja nõude kohta, mis puudutas ümberehitustööde finantseerimiseks võetud pangalaenu intressi 595 836 krooni, leidis maakohus, et kui kohustuse täitmisega viivitamisest tekkinud kahju suurus ületab viivise, võib nõuda viivist ületava kahju hüvitamist, kui kahju nõue on olemas (
Kahju nõude esitamine ulatuses, milles viivis seda katab, ei ole lubatud, kui võlausaldaja ei tõenda, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamisest tekkis tal suurem kahju, kui viivisena talle hüvitatakse. Hageja on esitanud viivisenõude ümberehitustööde kulutuste hüvitamata jätmise tõttu. Seega peab kohus kõigepealt kindlaks määrama viivisenõude suuruse ja seejärel otsustama, mis osas kahju hüvitamise nõue rahuldada. Nõude kohta, mis puudutas ümberehitustööde hüvitamise nõudele kohaldatavat seadusest tulenevat viivitusintressi 284 362 krooni kõrvalnõude tähenduses, leidis maakohus, et ümberehitustöödele kulunud 2 346 146 krooni hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks, kui kostja oli sellest teada saanud. Kostja on esile toonud asjaolu, et hageja esitas selle nõude esimest korda
Kahju pidi olema kostjale ettenähtav (
Kostja pidi ette nägema, et selliseid spetsiifilisi ruume ei ole võimalik hõlpsalt tervikuna või osade kaupa välja üürida ja hagejal võib tekkida vajadus teha ehitustöid ja võtta nende tööde tegemiseks laenu. Puudub alus
Friis Kinnisvara OÜ kirjaga on tõendatud, et kinnisvarabüroo tegeles ruumidele uute üürnike otsimisega pärast kostja väljakolimist ja ka potentsiaalsete ostjate otsimisega, kuid eesmärk jäi saavutamata, kuna kostja spetsiifiliste vajaduste kohaselt ümber ehitatud ruumid ei sobinud soovijatele.
lg 4 alusel saamata jäänud tuluks (kasuks), ja selle suuruse kindlaksmääramisel juhindunud
Maakohus ei ole ületanud hagi piire. Hageja esitatud kaudset kahju ja ärikasumi teooriat vaidlustavad väited ja võrdlustabelid ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tõendeid kogumis hinnates on maakohus ka neile tõenditele ja seisukohtadele hinnangu andnud. Kui kahjuna tuleks hüvitada kogu lepingujärgne üürisumma, mida tulnuks tasuda üürilepingu alusel vaidlusalusel perioodil, siis asetuks hageja oluliselt paremasse olukorda võrreldes sellega, milles ta oleks olnud, kui rikkumist poleks esinenud. See on aga vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga ja ulatusega
Maakohus leidis õigesti, et hageja hoidis parkimiskohtade pealt kokku. Maakohus on õigesti tuvastanud, et lepingu p 7.1 kohaselt võis lepingutingimusi muuta üksnes kirjalikus vormis ja mõlema poole nõusolekul. Muus vormis kokkulepped on tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 83 lg 2 alusel tühised, kuna pooltevaheline leping välistab muus vormis tehtud muudatused. Maakohus on ka põhjendatult leidnud, et rahuldada ei tule hageja nõuet, milles nõutakse saamata jäänud kommunaalmaksete kasumlikku osa. Hageja ei ole tõendanud, et pooled leppisid kasumlikus osas kokku. Maakohus on põhjendatult mõistnud kostjalt välja kahjuna ka kulutused, mis olid vajalikud uute üürnikega üürilepingute sõlmimiseks. Põhjendatud ei ole kostja vastuväide, mille kohaselt pidanuks need kulutused tegema nagunii lepingu lõppemisel. Formaalselt on kostja väide õige, kuid kui kostja poleks lepingut rikkunud, saanuks hageja nimetatud kulutused teha hoopis teises olukorras, nt laekunud üüritulust. Kuna kostja rikkus lepingut ning lahkus vaidlusalustest ruumidest juba pärast kolme aasta möödumist, siis pidanuks kostja lepingu rikkumisest tulenevat kahju ette nägema ka lepingu sõlmimise ajal. Maakohus leidis õigesti, et nimetatud kulutused pidi hageja tegema just seetõttu, et kostja lepingut rikkudes vaidlusalustest ruumidest ennetähtaegselt lahkus. Kohus tuvastas õigesti otsese põhjusliku seose olemasolu
Maakohus on otsuses piisavalt põhjendanud, miks jääb rahuldamata hageja nõue üürilepingu p 9.1 alusel viivise nõudes. Õige on kostja vastuväide, mille kohaselt ei ole hageja esitanud viivise nõuet
lg 1 alusel ega esitanud õigel ajal asjaolusid, mis võimaldanuks maakohtul vastavat otsust teha. Maakohus on õigesti tuvastanud ümberehitustööde hüvitamise nõudele kohaldatava seadusest tuleneva viivitusintressi, tuginedes
Maakohus on õigesti tõlgendanud üürilepingu p 5.2, 6.1.2 ja 3.1.11 ja leidnud, et pooled ei ole üürilepingus kokku leppinud kahju hüvitamise kui õiguskaitsevahendi kasutamise piirangutes. Nimetatud punktid sätestavad poolte käitumist juhuks, kui pooled on täitnud lepingut korrektselt. Üürileping ei määra kindlaks võimalikke kahju hüvitamise nõudeid juhul, kui üks pool lepingut rikub. Seega ei välista nimetatud üürilepingu punktid kahju hüvitamise nõudeid juhul, kui kostja lahkus ruumidest üürilepingut rikkudes ennetähtaegselt. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
Ruumide ümberehitamine
Kohtud on jätnud põhjendamatult arvesse võtmata poolte vahel kokku lepitud õigustlõpetava tähtaja ja kokkuleppe kahju hüvitamise piiramise kohta. Olukorras, kus hageja on järjekindlalt oma esindaja kaudu kinnitanud, et tema nõude sisuks on lepingust tuleneva üürisumma tasumine, mitte saamata jäänud üüritulu hüvitamine, ei saa kohus rahuldada hageja nõuet saamata jäänud tulu nõudena, kuna see eeldab faktiliste asjaolude ümberhindamist, mida kohus aga ei saa omaalgatuslikult teha. Üürinõude puhul on kohtud väljunud hagi raamest. Tartu Maakohus tegi samade poolte vahel
. Eeldusel et hageja ümberehituse kulude hüvitamise nõue tuleb ülaltoodud põhjustel rahuldamata jätta, tuleks ka hageja viivise ja pangalaenu intressi hüvitamise nõue rahuldamata jätta. Isegi kui hageja pangalaenu intressi hüvitamise nõue on põhjendatud, tuleks intressikulu arvestada kuni kohtuotsuse tegemiseni, mitte aga kuni laenulepingu lõpuni
Saamata jäänud tulu ei ole samastatav äriühingu majandusaasta ärikasumiga. Lepinguliste kohustuste täitmata jätmisest tingitud varalise kahju suurus tuleb tuvastada rikutud lepingu tingimuste alusel. Üüri maksmata jätmise eest ettenähtud viivitusintress tuleb hageja kasuks välja mõista. Juhul kui kohaldada ei tuleks lepingu p-s 9.1 ettenähtud viivitusintressi määra, tuleks kohaldada
Ümberehitustööde maksumuselt arvestatud viivitusintress ja ümberehitustööde finantseerimiseks võetud pangalaenu intress on kaks erinevat nõuet, mis teineteist ei välista. Pangalaenu intressi kui otsese finantskulu hüvitise nõuet ei tule vähendada ümberehitustööde maksumuselt tasumisele kuuluva viivitusintressi võrra. Alama astme kohtud on
Maakohus on ümberehitustööde maksumusele kohaldatava seadusjärgse viivitusintressi arvestanud ajaliselt valesti. Hageja palus viivitusintressi välja mõista kuni põhivõla tasumise hetkeni. Maakohus on arvestusperioodi lõppkuupäevaks lugenud 31. detsembri 2007. Viivitusintressi alguspäeva määramiseks tuleb kohaldada
novembrist
lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. Väär on seega kohtute järeldus, et hageja ei saa kasutada õiguskaitsevahendina kohustuse täitmise nõuet. Kuna hageja pole tuginenud sellele, et ta oleks ise kostjaga sõlmitud üürilepingu üles öelnud, samuti ei ole tuvastatud, et hageja üürileandjana oleks üürilepingu
§-s 325 sätestatud korras üles öelnud, ei saa hageja esitatud nõuet käsitada kahju hüvitamise nõudena täitmise asemel (
lg 3), vaid hageja esitatud nõue on kvalifitseeritav täitmise nõudeks ja täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise nõudeks. Riigikohtu praktika kohaselt võib lepingulise põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist vaadelda konkludentse taganemisena lepingust (vt Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08, p 16).
lg 1 sätestab aga elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemisele kohustusliku vorminõudena kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi ning
lg 2 sätestab ülesütlemisavalduse sisunõuded, mis praegusel juhul täidetud ei ole. Seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmist peab kohus kontrollima sõltumata sellest, kas pooled sellele tuginevad. Kuna praegusel juhul ei ole täidetud
§-s 325 nimetatud tingimused, ei saa lugeda üürilepingut hageja poolt ülesöelduks ka kaudse tahteavaldusega. Seetõttu ei ole võimalik kvalifitseerida hageja esitatud nõuet kahju hüvitamise nõudeks täitmise asemel. Puudub ka jõustunud kohtulahend, mille kohaselt oleks hageja üürinõue jäetud rahuldamata. Kostja viidatud Tartu Maakohtu
järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Eelnimetatud sätete alusel leiab kolleegium, et hagejal on õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil kostja ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu või muul põhjusel (nt ümberehitustööde tegemise tõttu). Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud kostja enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada, ei pea kostja hagejale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimisest
Samuti on hagejal õigus nõuda üüri maksmisega viivitamise tõttu lepingu p-s 9.1 kokku lepitud viivist.
lg-st 3 tuleneb üürniku kohustus maksta üüri ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Nimetatud säte ei ole äriruumi üürilepingu sõlmimisel imperatiivne. Seega võib poolte sõlmitud üürilepingust tuleneda, et aja eest, mil üürnik asja kasutada ei saa temast oleneval põhjusel, tuleb üürnikul maksta lepingus kokkulepitud üüri ning et üürileandja kokkuhoitut ei tule üürist maha arvestada.
§-s 325 sätestatud korras kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üles öelnud, selgitab kolleegium ühtse kohtupraktika kujundamise huvides üürilepingu võimalikku ülesütlemist. Kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis
§-s 325 sätestatud nõudeid järgides üürilepingu üürnikupoolse lepingurikkumise tõttu üles öelnud, on tal õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri. Samuti võiks üürileandja nõuda alates lepingu ülesütlemisest
lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud maksavad sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel.
lg 1 sätestab, et kui kahjustatud lepingupool tegi pärast lepingust taganemist mõistliku aja jooksul ja mõistlikul viisil tehingu, millega ta saavutas sama eesmärgi, mida peeti silmas lepinguga, millest taganeti (asendustehing), võib kahjustatud lepingupool kohustust rikkunud lepingupoolelt kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ja asendustehingust tuleneva hinna vahe tasumist. Nimetatud säte kohaldub analoogia alusel ka lepingu ülesütlemise korral (vt Riigikohtu 18. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 18). Kui üürileandja ei ole üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on tal üürilepingu ülesütlemise korral õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri ning alates lepingu ülesütlemisest
lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni.
lg 2 kohaselt, kui kahjustatud lepingupool taganes lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult aluseks võetavas kohas olemas turuhind, ka juhul, kui ta asendustehingut ei teinud. Ka lepingu ülesütlemise korral kahju hüvitamise nõude puhul ei oleks ümberehitamise kulude, ümberehitustööde finantseerimiseks võetud pangalaenu intressi ning ruumide ümberehitustööde hüvitamise nõudelt seadusest tuleneva viivise väljamõistmine põhjendatud. Kolleegium nõustub kostjaga, et ümberehitustöödega seotud kahju hüvitamise nõudeid ei tuleks üürilepingu rikkumise puhul, mis seisneb üüri tasumata jätmises,
lg-le 2 tuginedes hüvitada, kuna üürilepingust tulenevate kohustuste eesmärgiks ei saa olla kohustus hüvitada ümberehitustööde kulusid, kui üürnik üürilepingut ei täida, jättes üüri tasumata.
lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. See seisukoht käsitleb kahju hüvitamise kohustuse tekkimise võimalust olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Praegusel juhul on Tartu Maakohus 8. jaanuari 2007. a otsusega tuvastanud üürilepingu ülesütlemise tühisuse. Lisaks peab kolleegium vajalikuks selgitada, et ainuüksi lepingu ülesütlemine
lg 1 alusel ei saa kaasa tuua lepingut ülesütleva poole kohustust hüvitada kahju. Kahju hüvitamise kohustus võib järgneda ülesütlemisele siis, kui lepingu ülesütlemist põhjustav asjaolu ise on käsitatav lepingurikkumisena (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04, p 16).
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.