Obsah (11)

§ 339§ 12§ 291§ 299§ 288§ 1045§ 341§ 334§ 1043§ 127§ 128

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) § 271 lg-s 1 sätestatud üürilepingu mõistele. Pooled ei ole kokku leppinud esemest korrapärase majandamise reeglite järgi vilja saamises, mis on

§ 339järgi rendilepingu iseloomulikuks tunnuseks.

Tõendatud ei ole, et kostja on lepinguesemelt kasu saanud. Olenemata asjaolust, kas rentnikul oli

1. märtsil
2. a Riigikantseleiga sõlmitud rendilepingu järgi õigus sõlmida kostjaga üürileping, kehtib üürileping

§ 12lg 1 järgi.

Kostjaga

1. augustil 2002 sõlmitud üürileping ei ole lõppenud. Lepingu tähtaeg on lepingu p 1.4 järgi
2. august
3. Kuna üürileping kehtib, ei ole alust rahuldada hageja nõuet asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Eluruumi võõrandamisel läksid üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused

§ 291lg 1 alusel hagejale üle.

Kostja lõpetas üürilepingu 28. detsembril 2006 kokkuleppel hagejaga. Hageja kahju hüvitamise nõue ei ole tõendatud. Üürilepingu p 2.1 järgi peab kostja eluruumi kasutamise eest tasuma üüri 100 krooni kuus. Hageja kahjunõude tõendamiseks esitatud sama kinnistu teistes ridaelamutes asuvate eluruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingud, mille järgi on üüri suurus 4000 krooni kuus, on asjakohatud. Nende üürilepingute järgi peab üürileandja tagama mh üüritud korteri korrasoleku ja haldamise (koristamise, voodipesu vahetamise jms). Kostjaga sõlmitud üürilepingus üürileandjal sellist kohustust ei ole. Hageja ei ole nõudnud kostjalt üüri suurendamist

§ 299alusel.

Samuti ei ole pooled üürilepingus kokku leppinud kõrvalkohustuste eest tasumises. Kuna üürilepingust ei tulene kostja kohustust kõrvalkohustuste eest tasuda ning ka hageja ei ole kostjaga kõrvalkohustuste eest maksmises kokku leppinud, siis puudub hagejal õigus nende eest kostjalt tasu nõuda. Hageja palus hüvitisena välja mõista

1. a maist
2. a septembrini, s.o 44 kuu eest saamata jäänud tulu, sest kostja sel ajavahemikul üüri ei maksnud. Kuna üürilepingu järgi pidi kostja tasuma üüri 100 krooni kuus, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 4400 krooni.
3. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata, ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei selgitanud maakohus välja
4. märtsi
5. a rendilepingu sisu, millest sõltub rentniku ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu kehtivus. See leping on oma olemuselt rendileping ning rentnik sai selle lepingu alusel sõlmida kostjaga üksnes allüürilepingu. Maakohus kohaldas vääralt

§ 12

lg-t 1, sest pooled ei ole selliseid asjaolusid esile toonud ning sättele antud tõlgendus on väär. Isegi juhul, kui tõlgendada

1. augusti
2. a üürilepingut kasutuslepinguna, ei kehtiks selline käsutusõiguseta sõlmitud leping

§ 12lg 1 järgi asja omaniku kohta.

Maakohus kohaldas vääralt allüürisuhtele

§ 291lg-t l.

Allüürniku õiguslik positsioon ei ole samane üürniku positsiooniga. Allkasutuslepingule tuleb kohaldada

§ 288lg-t 6 ja § 332 lg-t 4.

Hagejale ei läinud üle

1. augusti
2. a üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused ja talle ei ole siduv seal kokkulepitud üürimäär. Kohaldada tuleb lepinguvälist vastutust ning mõista

§ 1045lg 1 p 5 alusel välja kahjuhüvitisena asja kasutamise aja eest 4000 krooni kuus.

1. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus jättis
3. detsembri
4. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid täpsustas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel otsuse põhjendusi. Samuti jättis ringkonnakohus apellatsiooniastme menetluskulud enne
5. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja õigusabikulu 1840 krooni 80 senti.
6. märtsi
7. a rendilepinguga võttis rentnik pikaks ajaks rendile Lohusalu Konverentsikeskuse (tervikvara), mille koosseisu kuulus mh kostja kasutuses olnud ridaelamusektsioon. Rendilepingu p 2.1 järgi olid rentnikul kolmandate isikute suhtes omaniku õigused ja kohustused, kui seadusest ei tulenenud teisiti. Lepingu p 4.3 järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendileandja nõusolekuta osade kaupa allrendile.
8. augustil 2002 sõlmisid rentnik ja kostja eluruumi üürilepingu.
9. veebruaril 2003 sõlmisid hageja ja Riigi Kinnisvara AS kinnisasja müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille alusel omandas hageja kinnistu, millel asus mh kostja kasutuses olev ridaelamusektsioon. Kinnistut ostes oli hageja teadlik, et lepingu ese on koormatud tähtajalise rendilepinguga. Hageja ja rentnik lõpetasid
10. aprillil 2003 rendilepingu ja rentnik andis hagejale üle kinnistut puudutavad dokumendid, sh üürilepingud. Kohtuvaidluse ajal vabastas kostja eluruumi ja andis selle valduse hagejale üle. Maakohus leidis lepingu sisu hinnates õigesti, et kostjaga
11. augustil 2002 sõlmitud leping on eluruumi üürileping, mis ei lõppenud rendilepingu lõppemisel. Siiski ei ole asjakohane maakohtu viide

§ 12

lg-le 1, sest sellest ei saa tuletada lepingu siduvust isikutele, kes ei ole lepingu poolteks.

1. märtsi
2. a rendilepingu p-st 2.1 tulenes rentniku õigus anda talle tervikvarana rendile antud vara hulka kuuluvad ridaelamusektsioonid kui eluruumid üürile. Rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse § 3 ja elamuseaduse (ES) § 1 järgi ei saanud alaliseks elamiseks ja kasutamiseks antavad eluruumid olla rendisuhte objektiks. Seega ei saanud rendilepingu p-s 4.3 kokkulepitu käia ridaelamusektsioonide kasutusse andmise kohta. Kuna rendileping ei näinud ette eluruumide üürileandmise korda ega välistanud eluruumide üürilepingute sõlmimist, tuleb eeldada, et rendileandjaks olnud riik (Riigikantselei kaudu) pidas rendilepingu p-s 2.1, kus nähti ette, et rentnikul on kolmandate isikute suhtes omaniku õigused ja kohustused, silmas ka rentniku õigust sõlmida eluruumide üürilepinguid. Tol ajal kehtinud ES § 28 lg 2 järgi võis üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. Asjaolu, et eluruumide omanik pidas lepingut sõlmides silmas rentniku õigust eluruumi üürilepingut sõlmida, järeldub sellest, et rendileping sõlmiti 30 aastaks. Oleks ebamõistlik eeldada, et kogu selle aja jooksul ei anta eluruume kellelegi kasutada. Esitatud tõendite järgi mõistis ka rentnik rendilepingut selliselt, et tal on õigus eluruume üürile anda. Eelkõige nähtub see rentniku ja kostja sõlmitud lepingust, mida pooled nimetavad üürilepinguks, ja mille kohaselt on rentnik pidanud end õigustatuks toimima kui omanik, s.o võimaldama üürnikul eluruumi erastada (p 3.7) ning leppima kokku üürilepingu kehtima jäämises omandi ülemineku korral (p 7.1). Hageja ei ole esitanud asjakohaseid tõendeid, millest nähtuks, et rentnikul ei olnud õigust üürilepinguid sõlmida. Kuna maakohus leidis õigesti, et
3. augustil 2002 kostjaga sõlmitud leping on eluruumi üürileping ja see on hagejale kui üürileandja õigusjärglasele üle läinud, ei kasutanud kostja eluruumi õigusliku aluseta ega saanud eluruumi kasutades hagejale kahju tekitada. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
4. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Samuti palus hageja mõista kostjalt enda kasuks välja kõik menetluskulud ja jätta kostja menetluskulud tema enda kanda. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kvalifitseeris ringkonnakohus poolte õigussuhte vääralt ja jättis otsuse põhjendamata ning apellatsioonkaebuse väidetele vastamata. Pooled ei vaidle selle üle, et ridaelamud olid
5. märtsi
6. a rendilepingu esemeks. Ringkonnakohus ei ole rendilepingu sisu, sh milliseid lepinguid võis rentnik rendile antud vara kohta sõlmida, välja selgitanud ega pööranud tähelepanu kasutus- ja allkasutussuhtele. Vaidluse lahendamisel tuleb tuvastada, kas rentnikul oli lepingust tulenev õigus sõlmida enda nimel allkasutuslepinguid või oli tal ka õigus sõlmida Eesti Vabariigi nimel üüri- ehk kasutuslepinguid. Rendilepingu esemeks oli riigivara. Lepingu preambulist ja riigivaraseaduse (RVS) §-st 17 tulenevalt sai Riigikantselei sõlmida rentnikuga enampakkumise tulemusel ainult rendilepingu ning anda rentnikule üle lepingu objektiks oleva vara kasutamise õiguse. Lepingust ei tulene, et riik oleks andnud rentnikule volituse vallata ja kasutada riigile kuuluvat vara nagu omanik. Sellise õiguse andmine oleks vastuolus ka riigivaraseadusega, kuna võimaldaks rentnikul anda riigi nimel riigivara rendile RVS §-s 17 sätestatud korda järgimata. Üürilepingu sõlmimisel tulnuks järgida riigivaraseaduse sätteid ja Vabariigi Valitsuse
7. augusti
8. a määrusega nr 285 kinnitatud riigivara kasutusse andmise korda. Juhul kui rentnik oleks tegutsenud riigi õigustes, oleks ta saanud sõlmida lepinguid üksnes riigi nimel ja õigused ning kohustused oleksid tekkinud riigile. Asjas ei ole seda tuvastatud. Rendilepingu p-s 2.1 korrati üksnes lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse § 24 lg-s 1 sätestatut. Asjaolu, et kostja kasutusse anti eluruum, ei tähenda, et tegemist on üürilepinguga. Tähtsust ei ole ka asjaolul, kas ruumid anti kasutusse tulunduslikul eesmärgil. Oluline on tuvastada, kas eluruumid anti kasutusse või allkasutusse. Hageja ei ole menetluses väitnud, et
9. augusti
10. a leping on allrendileping. Tegemist on allkasutuslepinguga, mis sisu poolest vastab allüürilepingu tunnustele. Sellele viitab ka üürilepingu p-s 1.1 sisalduv märkus, et lepingu pooled on teadlikud, et üürileandja üüriõigus tuleneb
11. märtsi
12. a rendilepingust. Ringkonnakohus kohaldas allüürilepingule vääralt

§ 291

lg-t 1 ja jättis põhjendamatult kohaldama allüürilepingu kohta käivad sätted, sh

§ 288

lg 6 ja § 332 lg 4, mille kohaselt ei saanud pärast üürilepingu ülesütlemist allüürileping enam kehtida. Sellest tulenevalt oli hagejal õigus nõuda asi ebaseaduslikust valdusest välja ja nõuda õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist.

1. Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus selgitas välja asjas tähtsust omavad asjaolud ja kohaldas õigesti materiaalõiguse norme. Rentnik sõlmis kostjaga üüri-, mitte allüürilepingu ja üürileping läks vara üleandmisel üle hagejale. Kuna leping kehtib, ei ole õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõue põhjendatud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
3. Pooled ei vaidle järgnevate oluliste asjaolude üle:
4. märtsil 1998 sõlmisid Riigikantselei ja OÜ Delikaat tähtajalise rendilepingu, millega anti OÜ-le Delikaat rendile mh Lohusalu Konverentsikeskuse hooned, sh ridaelamu nr xx;
5. augustil 2002 sõlmisid OÜ Delikaat ja kostja tähtajalise üürilepingu, millega anti kostjale üürile ridaelamus nr xx asuv eluruum (ridaelamusektsioon nr x);
6. veebruaril 2003 sõlmis Riigi Kinnisvara Aktsiaselts hagejaga notariaalselt tõestatud müügilepingu, mille alusel hageja omandas Lohusalu Konverentsikeskuse kinnistu ning
7. märtsi
8. a rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused läksid hagejale üle;
9. aprillil 2003 ütles hageja rendilepingu üles, sest OÜ Delikaat rikkus lepingut. Leping lõppes
10. aprillil 2003;
11. mail 2003 tegi hageja esindaja kostjale ettepaneku sõlmida üürileping üüritasuga 4000 krooni kuus või vabastada eluruum alates
12. maist
13. Kostja ei sõlminud üürilepingut, kuid vabastas kohtumenetluse kestel eluruumi.
14. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja valdas hagejale kuuluvat eluruumi pärast rendilepingu lõppemist õiguslikul alusel. Selle tuvastamiseks tuleb selgitada, kas kostjaga sõlmiti
15. augustil 2002 eluruumi kasutus- või allkasutusleping. Kolleegium ei nõustu alama astme kohtute käsitusega, et vaidluse lahendamisel on oluline selgitada välja, kas kostjaga sõlmiti üüri- või rendileping. Õige on maa- ja ringkonnakohtu järeldus, et lepingu esemest ja eesmärgist lähtudes tuleb kostjaga sõlmitud lepingut pidada olemuselt üürilepinguks. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et tegemist ei võiks olla allkasutuslepinguga (allüürilepinguga), mida on hageja ka kogu menetluse kestel väitnud. 12.

§ 288

lg 1 järgi võib üürnik anda üürileandja nõusolekul asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile.

§ 341

järgi kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut ka rendilepingule, kui rendilepingu kohta ei ole sätestatud teisiti. Seega võivad nii üürnik kui ka rentnik anda üüri- või rendilepingu eseme allkasutusse ja sõlmida selle kohta allkasutuslepingu. Seadusest ei tulene, et rendilepingu alusel renditud vara ei võiks anda allkasutusse, sh allüürile. Asjas on tuvastatud, et Lohusalu Konverentsikeskuse hoonete hulgas anti OÜ-le Delikaat rendile mh ridaelamu nr xx. Rendilepingu p 4.3 järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendileandja nõusolekuta osade kaupa allrendile, teavitades rendileandjat kõikidest sõlmitud allrendilepingutest. Rentnik sõlmiski kostjaga

1. augustil 2002 ridaelamus nr 10 asuva eluruumi üürilepingu, milles oli mh märgitud, et üürileandja õigus anda eluruum üürile tuleneb rendilepingust. Kuigi rendilepingu sõnastuse järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendile, ei tähenda see kolleegiumi arvates seda, et rentnikul ei olnud selle sätte alusel õigust anda eluruume üürilepingu alusel allkasutusse. Kuna eluruumi omanik oli andnud eluruumi
2. märtsi
3. a lepinguga OÜ Delikaat kasutusse ning OÜ Delikaat andis selle omakorda kostja kasutusse, s.o allkasutusse, tuleb kostjaga
4. augustil 2002 sõlmitud üürilepingut pidada allkasutuslepinguks (allüürilepinguks).
5. Kuna eeltoodust tulenevalt sõlmiti kostjaga
6. augustil 2002 tähtajaline eluruumi allkasutusleping, sõltub kostja õigus eluruumi kasutada sellest, kas allüürilepingu üürileandjal on õigus eluruumi kasutada.

§ 288

lg 6 järgi ei või allkasutaja kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule, ning üürileandja võib seda allkasutajalt vahetult nõuda. Kui üürnik annab asja kasutamise õiguse edasi kolmandale isikule, võib

§ 334

lg 5 järgi üürileandja asja pärast üürilepingu lõppemist ka kolmandalt isikult välja nõuda. Pooled ei vaidle selle üle, et

1. märtsil 1998 OÜ-ga Delikaat sõlmitud rendileping lõppes
2. aprillil
3. Kuna kasutusleping lõppes, ei olnud OÜ-l Delikaat alates
4. aprillist 2003 enam õigust renditud hooneid, sh ridaelamut nr xx kasutada. Sellega kaotas ka kostja

§ 288

lg 6 järgi õiguse eluruumi kasutada ning hagejal oli

§ 334lg 5 järgi õigus nõuda kostjalt eluruumi tagastamist.

Kostjaga

1. augustil 2002 sõlmitud allkasutusleping võis pärast
2. märtsi
3. a rendilepingu lõpetamist kostja ja OÜ Delikaat vahel kehtima jääda, kui kostja ja OÜ Delikaat ei leppinud kokku, et see lõppeb rendilepingu lõppedes, kuid nimetatud asjaolu ei mõjuta

§ 288

lg-s 6 sätestatud üürileandja õigust nõuda asja allkasutusest välja (vt ka Riigikohtu

1. aprilli
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-08, p 11). Kuna rendileping lõppes
3. aprillil 2003 ja kostja kasutas vaidlusalust eluruumi allkasutuse korras, oli hagejal õigus nõuda eluruum kostja valdusest välja.
4. Hageja palus kostjal hüvitada kahju, mille kostja tekitas hagejale kuuluvat eluruumi ebaseaduslikult kasutades. Praeguses asjas ei ole alama astme kohtud hageja kahju hüvitamise nõuet käsitlenud, sest kohtute arvates ei kasutanud kostja eluruumi õigusliku aluseta. Kuna kolleegium asus ülal seisukohale, et sõltumata kostja ja OÜ Delikaat vahel
5. augustil 2002 sõlmitud üürilepingu kehtivusest ei olnud kostjal
6. märtsi
7. a rendilepingu lõppemise järel õigust eluruumi kasutada, võib kostja olla eluruumi ebaseadusliku kasutamisega tekitanud hagejale kahju.
8. Võõra asja ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju eest vastutab ebaseaduslik valdaja

§ 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel.

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama, kas kostja vastutab nende sätete alusel. Hüvitamisele kuuluva kahju ja kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb mh arvestada

§des 127 ja 128 sätestatut. Võõra vara ebaseadusliku valdamise korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (

§ 1045

lg 1 p 5) kaitse-eesmärgist (vt

§ 127lg 2) eelkõige kaotatud kasutuseelised Ts

ÜS § 62 lg 1 tähenduses (vt Riigikohtu

1. juuni
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 16 ja 19 ning
3. novembri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1123-05, p-d 23 ja 28). Kaotatud kasutuseelise arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu
5. juuni
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Hageja soovib, et kostja hüvitaks saamata jäänud üüritulu 4000 krooni kuus ajavahemiku
7. september
8. a kuni
9. detsember
10. a eest.

§ 128

lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotuses. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt Riigikohtu

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08, p 12). Saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks (vt Riigikohtu
3. oktoobri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-99 ja
5. mai
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14). Seetõttu on põhjendatud kostja maakohtu menetluses esitatud väide (II kd, tl 104, 145), et üüri sisse olid arvestatud hageja kulutused.
7. Muu hulgas märgib kolleegium, et alama astme kohtud ületasid hagi piire TsMS § 439 mõttes, kui mõistsid kostjalt hageja kasuks välja üürilepingujärgse üüritasu. Hageja ei ole sellist nõuet ega sellise nõude rahuldamise aluseks olevaid asjaolusid esitanud.
8. Kuna asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, tuleb menetluskulude jaotus otsustada ja poolte taotlused menetluskulude väljamõistmiseks lahendada asja lõplikul lahendamisel.
9. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon hagejale TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Jaak Luik, Lea Laarmaa, Tambet Tampuu