Obsah (19)

§ 313§ 325§ 28§ 82§ 186§ 334§ 289§ 321§ 309§ 80§ 81§ 310§ 326§ 589§ 1045§ 30§ 580§ 271§ 290

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) §-s 289 loetletud perekonnaliikmetest ei ole õige. Perekonnaliikme mõiste sisustamisel on oluline kooselamise fakt, ühine leibkond. Kostja I oli oma ema, üürniku, perekonnaliige, kes elas temaga koos viimase surmani. Kostja I võttis ema pärandi vastu, pärimisõiguse tunnistus anti talle välja

1. detsembril
2. a. Kostja I soovis elamut erastada. Perekonnaliikme mõiste sisustamisel tuleb lähtuda elamuseaduses (ES) sätestatust. Kostja II on kostja I elukaaslane. Tõendatud ei ole, et üürileping oleks üürnikule üles öeldud. Ülesütlemise teates toodud erakorraline alus ei ole põhjendatud. Üürilepingu ülesütlemise korral on hagejal hoonestusõiguse lepingu järgi kohustus anda Tallinna Linnavolikogu
3. juuni
4. a otsuse nr 192 (edaspidi linnavolikogu otsus) p-de 2.2, 2.4 ja 2.5 ning hoonestusõiguse lepingu p-de 2.3, 11.1, 11.2 ja 11.3 alusel elamu üürniku omandisse teine eluruum, arvestades ES §-s 56 sätestatut. Tallinna Linnakohus tuvastas
5. septembri
6. a otsusega samas tsiviilasjas, et kostja I astus üürilepingusse üürniku asemel. Üürnik ei ole saanud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lgte 1 ja 2 kohast üürilepingu lõpetamise teadet. Kuna üürnikule ei ole ülesütlemisteadet saadetud, siis ei ole üürilepingut üles öeldud. Asjaolu, et hageja kohustus hoonestama maa detailplaneeringu järgi ja sealjuures elamu lammutama, ei ole mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks

§ 313lg 1 tähenduses.

Üürilepingu ülesütlemine on õigusvastane. Mõjuv põhjus erakorraliseks ülesütlemiseks saab olla vaid pooltest sõltumatu ja ettenägematu asjaolu, mitte hageja enda võetud lepinguline kohustus. Erakorralisel ülesütlemisel tuleb kaaluda mõlema poole huve. Üürnikul ei olnud teist elukohta, ta oli kõrges eas ja halva tervisega. Lepingu lõpetamine oleks toonud kaasa rasked tagajärjed. Üürnikul on kohustus vaidlustada üürilepingu ülesütlemine kohtus üksnes juhul, kui leping on üles öeldud vastuolus hea usu põhimõttega. Detailplaneeringut, mis nägi ette elamu lammutamise, seisuga 19. detsember 2002 ei olnud. Elamut on võimalik lammutada alles päras üürnike ümbermajutamist hoonestusõiguse lepingu p 11.3 järgi. Üürilepingu ülesütlemise teade on tühine

§ 325

lg 5 järgi, kuna ei vasta

§ 325lg-le 2.

Lepingut ei ole kehtivalt üles öeldud, mistõttu see kehtib. Hageja on hagiavalduses võtnud omaks, et üürileping kehtis

1. detsembrini
2. Kuna elamu anti hagejale üle
3. novembril 2001, oli üürilepingu kehtivuse aeg kolm aastat ning leping pikenes alates
4. novembrist 2004 kuni
5. novembrini
6. Asjas kohalduvad omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg-d 1 ja 3-5, samuti ES § 32 lg-d 1 ja 2 ning § 33 lg-d 1 ja
7. Ehitis ei olnud ebaseaduslik.
8. Harju Maakohus kaasas
9. aprilli
10. a määrusega kostjate taotluse alusel kolmanda isikuna kostjate poolel menetlusse Tallinna linna (edaspidi kolmas isik). Kolmas isik leidis, et hagejale läksid hoonestusõiguse lepingu p-dega 11.2 ja 2.3 üle kõik üürileandja õigused ja kohustused, sh kahju hüvitamise kohustus. Hoonestusõiguse lepinguga kaitsti elamu elanike huve ja sellega lõppesid kolmanda isiku kohustused üürnike vastu.
11. Kostjad esitasid
12. septembril 2007 hageja vastu vastuhagi, milles palusid kohustada hagejat andma kostjate omandisse samaväärne elamu või teine eluruum koos abihoonetega samas elurajoonis. Vastuhagi kohaselt ei ole kostjad saanud elamut erastada. Hageja on kohustatud andma hoonestusõiguse lepingu p-de 11.2 ja 2.3 alusel eluruumi kostjate omandisse. Hoonestusõigus on seatud linnavolikogu otsusega. Hageja ei ole täitnud hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevaid kohustusi. Selle lepingu p 11.2 kohustab hagejat andma kostjatele vaidlusaluse eluruumi või samaväärse eluruumi samas piirkonnas. Tallinna linn oli erastamiseks kohustatud isik, kes andis tehinguga üle üürileandja õigused ja kohustused, olles teadlik et eluruumide erastamise seaduse (EES) kohaselt on üürnikul õigus eluruum erastada. Kostja II nõue tuleneb sellest, et ta on kostja I perekonnaliige. Alternatiivselt palusid kostjad mõista hagejalt välja kahjuhüvitise 3 100 000 krooni. Kahju suurus on määratud kostjate kasutuses oleva asja väärtusega.
13. aprillil 2008 esitasid kostjad Harju Maakohtule avalduse, milles palusid vastuhagi kostjana kaasata menetlusse Tallinna linna. Selle avalduse kohaselt ei erastanud kolmas isik kostjatele elamut. Elamu ei ole elamiskõlbmatu. Esialgu sõlmiti kokkulepe elamu erastamiseks, kuid seda ei täidetud. Kostjad palusid hagejalt ja kolmandalt isikult solidaarselt välja mõista kahjuhüvitise 3 100 000 krooni. Harju Maakohus rahuldas
14. aprilli
15. a määrusega selle taotluse ja kaasas menetlusse vastuhagi kostjana Tallinna linna.
16. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Ta väitis, et asjasse ei puutu eluruumi erastamisega seonduvad kostjate väited. Linnavolikogu otsuse p-d 2.2 ja 2.5, milles on sätestatud hoonestaja õigus lammutada elamu koos abihoonetega ja taotleda ehitusluba alles pärast üürnike ümbermajutamist, ei ole hagejale kohustuslikud. Elamut ei ole registreeritud ehitiste registrisse ega hooneregistrisse. Tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega, mis ei osale käibes. Kostjatel ei ole õigust nõuda hoonestusõiguse lepingu täitmist, sest nad ei ole selle lepingu poolteks. Kohustus anda üürnikule uus eluruum on hagejal siis, kui isikud majutatakse ümber. Seda ei ole aga tehtud. Hoonestusõiguse lepingust ei tulene kostja kohustust anda eluruum tasuta üürniku omandisse.

§ 28

lg 2 alusel eeldatakse lepingu tasulisust ning seega, kui eeldada, et üürnikule antakse teine eluruum, siis tasu eest. Isegi kui hagejal on kohustus anda kostjatele teine eluruum, on ta seda teinud, kuid üürnik on sellest keeldunud. EES-ist tulenevaid kohustusi ei ole Tallinna linn lepinguga hagejale üle andnud. Hagejale läksid üle vaid üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Erastamiskohustus on spetsiifiline kohustus, mis tuleneb EES-ist ja mis ei ole üürileandja kohustus. Pooled ei vaidle selle üle, et Tallinna Linnavolikogu 7. oktoobri 1993. a otsuse kohaselt ei ole elamu erastamise objekt. Eluruumi erastamise kohustus ei saa üle minna eraõiguslikule isikule, kes ei ole erastamise kohustatud subjekt. Üürileping on lõppenud ja seega ei ole alust eluruumi erastada. Kui hageja peaks andma üürnikule eluruumi vastu, siis tuleb seda

§ 82lg 5 järgi teha ühel ajal eluruumi vabastamisega.

Kostjal II ei ole õigus sellist nõuet esitada, kuna ta ei ole vaidlusaluse eluruumi üürnik. Tallinna linn soovis reguleerida elanike ümbermajutamist. Tallinna Linnavolikogu

1. oktoobri
2. a otsust ei ole vaidlustatud. Kostjad ei ole lisaks hoonestusõiguse lepingule toonud välja ühtegi teist alust, mis annaks neile õiguse nõuda hagejalt hüvitist. Seega on nende nõuded alusetud. Isegi kui hagejal on kohustus anda kostjatele tasuta eluruum, saab kostjal I tekkida nõue väidetava kahju hüvitamiseks alles juhul, kui hageja rikub tema õigusi. Kostja I seisukohti arvestades seisneks hageja rikkumine kostjale lepingu kohaselt teise elamu tasuta andmata jätmises. Seda rikkumist ei saa tekkida enne, kui kostjad on olemasolevast elamust välja tõstetud, sest seni ei ole teada, kas hageja rikub oma kohustust. Seega ei ole põhjendatud vastuhagi nõude rahuldamine enne, kui hageja on kohustusi rikkunud. Seda saab kontrollida alles siis, kui kostjad on elamust välja tõstetud. Kostjad ei ole tõendanud väidetava kahju suurust. Vaidlusaluse elamu turuväärtust ei saa määrata, kuna elamu ei ole tsiviilkäibes. Hageja on pakkunud kostjatele kompromissina hüvitist 1 000 000 krooni. Kuna kostjad on hageja pakutud hüvitisest keeldunud, on põhjendamatu kohustada hagejat kostjatele kahju hüvitama. Vastuseks kostjate vastuväidetele selgitas hageja, et kostjal I kui hoonestusõiguse lepingu järgi kolmandal isikul ei ole õigust selle lepingu alusel nõuda lepingu täitmist, st teise eluruumi andmist. Hagejal ei ole kohustust eluruumi kostjale tasuta anda, sellist kokkulepet hoonestusõiguse lepingu pst 11.2 ei tulene. Isegi kui hagejal oleks selline kohustus, on hageja püüdnud seda täita, kuid kostjad on sellest keeldunud. Kostjatele ei tulene sellest lepingust õigusi. Hageja on korduvalt pakkunud kostjatele kompromissi, sh hüvitist, kuigi hagejal ei ole sellist kohustust, ent kostjad on sellest keeldunud. Asjas ei kohaldu omandireformi aluste seadus.
3. Kolmas isik vaidles vastuhagile vastu. Ta ei nõustunud kostjate väitega, et ta oli hagejaga kokku leppinud elamu erastamises. Elamu oli
4. aastal tunnistatud sanitaar- ja tehnilistele tingimustele mittevastavaks ning arvati Tallinna Linnavolikogu
5. oktoobri
6. a otsusega erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja. Kostjate väide, et kolmas isik on alusetult arvanud elamu erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja, on asjakohatu. See vaidlus on lahendatud Riigikohtu otsusega haldusasjas nr 3-3-1-36-06, milles leiti, et kostjad ei ole Tallinna Linnavolikogu
7. oktoobri
8. a otsust vaidlustanud ning vaidlustamise tähtaeg on möödunud. Vastuhagejad ei ole põhjendanud oma kahjunõuet kolmanda isiku vastu.
9. Harju Maakohus jättis
10. juuli
11. a otsusega rahuldamata hageja nõuded, mis esitati kostjate vastu põhjusel, et üürileping on üles öeldud, ja põhjusel, et kostjatel ei ole elamu kasutamiseks õiguslikku alust. Maakohus rahuldas hageja nõude, mis esitati kostjate vastu põhjusel, et üürileping on lõppenud üürilepingu tähtaja lõppemise tõttu, ning kohustas kostjaid vabastama nende kasutuses oleva elamu ja abihooned. Maakohus määras kindlaks otsuse täitmise viisi selliselt, et kui kostjad keelduvad elamut ja abihooneid vabatahtlikult vabastamast, siis tuleb nad sealt välja tõsta. Maakohus tegi vastuhagi kohta vaheotsuse, millega jättis kostjate vastuhagi rahuldamata. Ühtlasi jaotas maakohus poolte menetluskulud. Maakohus mõistis kummaltki kostjalt välja 100 krooni riigilõivu hageja kasuks. Maakohus mõistis hagejalt kummagi kostja kasuks välja õigusabi kulu 15 000 krooni. Vastuhagi menetluskulud jättis maakohus kostjate endi kanda. Maakohus jättis riigi kanda riigilõivu, mille tasumisest kostjad olid vabastatud, ning riigi õigusabi kulu. Hagejalt mõistis maakohus riigituludesse riigi õigusabi kulude katteks 1000 krooni. Maakohus tuvastas, et hageja on kinnistule seatud hoonestusõiguse omanik ning et hoonestusõiguse lepinguga läksid hagejale üle üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Üürilepingu kohaselt kasutas üürnik elamut ja abihooneid. Üürniku surma tõttu
12. juulil
13. a astus tema õigusjärglasena kohtumenetlusse kostja I. Üürilepingu ülesütlemise teates on hageja
14. novembril
15. a märkinud, et ütleb üürilepingu erakorraliselt üles põhjusel, et tal on detailplaneeringu järgi kohustus hoonestada ja heakorrastada maa-ala, millel asub elamu, mis tuleb lammutada. Lisaks on ülesütlemisteates märgitud üürilepingu vaidlustamise kord. Kuivõrd üürileping on kestvusleping, siis kohalduvad sellele alates
16. juulist
17. a võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (

RS) § 12 lg 1 järgi võlaõigusseaduse sätted. Lepingu ülesütlemise avaldus on tehtud 19. detsembril 2002. a.

§ 313

lg 1 järgi võib mõjuval põhjusel kumbki üürilepingu pool selle lepingu erakorraliselt üles öelda. Mõjuv põhjus on asjaolu, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Hoolimata ülesütlemise põhjusest, pidi

§ 325

lg 2 p-de 1-4 alusel tehtav ülesütlemise teade sisaldama järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Vastasel korral on ülesütlemine

§ 325lg-st 5 tulenevalt tühine.

Üürilepingu ülesütlemise teates ei ole märgitud ülesütlemise vaidlustamise tähtaega. Seega ei vasta üürilepingu ülesütlemise teade

§ 325lg 2 p-s 4 sätestatud tingimustele ning on tühine.

Seega ei lõppenud üürileping ülesütlemisega

§ 186

p 6 ja § 309 lg 1 järgi ning hageja ei ole õigustatud

§ 334lg 1 alusel nõudma kostjatelt üüritud asja tagastamist.

Kostjad on eluruumis elanud juba enne võlaõigusseaduse jõustumist. Rahvastikuregistri väljavõttest nähtub, et kostja I elab elamus alates

1. jaanuarist 1979 ja kostja II alates
2. veebruarist 1982, s.o enne hoonestusõiguse lepingu sõlmimist. Kostjate esitatud elamu erastamise kokkuleppest ja erastamisavaldusest nähtub, et endine üürileandja Tallinna linn on avaldusi vastu võttes pidanud kostjaid üürniku perekonnaliikmeteks enne
3. juulit 2002 kehtinud ES §-de 10 ja 35 tähenduses. Kostjate staatus ei saanud muutuda üürilepingu alusel koos üürnikuga pärast

§ 289jõustumist, kuivõrd see ei tulene seadusest ega üürilepingust.

Tõendatud on, et kostjad elasid koos üürnikuga ühises peres. Kuna kostjad olid üürniku perekonnaliikmed ja kasutasid eluruumi üürniku perekonnaliikmena ning üürilepingut ei ole muudetud ja see ei ole lõppenud seaduse järgi, tulenes kostjate õigus eluruumi kasutada üürilepingust. Eeltoodu alusel oli kostja I õigustatud astuma

§ 321

lg-te 1 ja 2 alusel üürniku asemel üürilepingusse ühe kuu jooksul arvates üürniku surmast. Üürnik suri

1. juulil
2. a ja seega astus kostja I üürilepingusse surnud üürniku asemel, millega läksid talle üle üürniku õigused ja kohustused, sh õigus kasutada üüritud asja. Kostja II kasutab eluruumi üürniku perekonnaliikmena. Seega on tõendatud, et kostjatel on õiguslik alus kasutada eluruumi pärast üürniku surma. Kolmas isik ja üürnik sõlmisid üürilepingu viieks aastaks ja see kehtis kuni
3. detsembrini
4. a. Sama lepingu p 2.4 järgi, kui lepingu tähtaja möödumisel kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks järgnevaks viieks aastaks. Vaidluses ei ole esile toodud asjaolu, et kumbki pool oleks sõlminud uue lepingu või kumbki pool oleks taotlenud lepingu lõpetamist. Kostjad viitasid sellele, et üürilepingu tähtaegu tuleks arvestada asja üleandmisest hagejale
5. novembril
6. a. Tähtaegu tuleks arvestada sellest ajast alates kolme aasta kaupa. Seega pikenes üürileping ORAS § 121 ja ES §-de 32 ja 33 alusel
7. novembrini
8. a. Kostjad ei ole tõendanud, et elamu on ORAS-e alusel õigustatud subjektile tagastatav eluruum. ORAS §-st 121 ja ES §-dest 32 ja 33 tulenevad üürniku õigused kohalduvad üksnes omandireformi käigus tagastatavate eluruumide kohta sõlmitud eluruumide üürilepingutele ja need õigused laienevad ainult tagastatava eluruumi üürilepingu järgsele üürnikule. Seega ei ole võimalik arvestada elamu üürilepingu tähtaja pikenemist ajast, mil elamu anti hagejale. Eeltoodu tõttu pikenes üürileping selle p 2.4 alusel viieks aastaks kuni
9. detsembrini
10. a. Hageja teavitas kostjaid üürilepingu lõppemisest
11. detsembril
12. a, paludes eluruumi vabastada
13. jaanuaril
14. a, kuna ei soovi lepingut pikendada ega teise isikuga lepingut sõlmida. Seega lõppes kostjate üürilepingust tulenev õigus eluruumi kasutada

§ 309

lg 1 alusel.

§ 334

kohaselt peab üürnik pärast lepingu lõppemist üüritud asja tagastama samas seisundis. Kuna kostjad ei ole elamut hagejale tagastanud, on hagejal õigus nõuda kostjatelt elamu ja abihoonete vabastamist. Kui kostjad keelduvad vabatahtlikult eluruumi ja abihooneid vabastamast, tuleb nad sealt välja tõsta. Hageja ei ole kohustatud erastama kostjale I vaidlusalust või muud eluruumi. EES § 3 lg 1 alusel kuulusid erastamisele kuuluvate objektide hulka sellised eluruumid koos mõttelise osaga ehitisest, mis olid kohaliku omavalitsuse üksuse omandis või sellise aktsiaseltsi omandis, kelle aktsiad kuulusid kohalikule omavalitsusüksusele, või sellise osaühingu omandis, kelle ainuke osa kuulus kohalikule omavalitsusüksusele. Sama seaduse § 6 lg 1 p 2 järgi oli erastamise kohustatud subjektiks kohalik omavalitsus või selline juriidiline isik, kelle bilansis oli kohaliku omavalitsuse omandis olev eluruum. Tõendatud ei ole, et hageja aktsiad oleksid kuulunud riigile või kohalikule omavalitsusüksusele ja et hageja oleks seetõttu erastamise kohustatud subjekt. Tallinna Linnavolikogu

1. oktoobri
2. a otsuse kohaselt ei kuulunud vaidlusalune elamu erastamisele. Kostjad ei ole nimetatud otsust vaidlustanud. Hageja kohustus erastada eluruum kostjatele ei tulene ka üürilepingust ega hoonestusõiguse lepingu p-st 11.
3. Hoonestusõiguse lepingu p 11.2 järgi kohustub hageja kui hoonestaja andma ümbermajutamiseks sama lepingu p-s 2.3 nimetatud elamute üürnike omandisse eluruumid, arvestades ES §-s 56 sätestatud vastuantavale eluruumile esitatavaid nõudeid. Hoonestusõiguse lepingu p-s 2.3 nimetatud eluruumide üürnikel, kes ei soovi eluruumi omandada, on võimalik kasutada uut eluruumi üürilepingu alusel. Hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2 nähtub, et hagejal on kohustus anda eluruum üürniku omandisse või üürile. Selle kohustuse eesmärk oli korraldada vaidlusaluse eluruumi üürniku kindlustamine eluruumiga ning korraldada eluruumi andmine eelkõige juhul, kui seda eluruumi ei ole võimalik enam üürida. Hageja ei ole sellise kohustuse olemasolu eitanud.

§ 80

lg 1 järgi võib lepingus ette näha, et leping tuleb täita võlausaldaja asemel kolmandale isikule. Sama paragrahvi 2. lõike järgi võib kolmas isik nõuda lepingu täitmist, kui see on ette nähtud lepinguga või see tuleneb seadusest. Hoonestusõiguse lepingus ei ole kolmas isik ja hageja kokku leppinud, et üürnikul on õigus nõuda hagejalt kohustuse täitmist. Seega puudub kostjal I iseseisev lepingu täitmise nõue. Hoonestusõiguse lepingust ei nähtu, et õigus nõuda eluruumi andmist omandisse oleks antud üürniku perekonnaliikmele. Seetõttu ei ole põhjendatud ega tõendatud ka kostja II nõue hageja ja kolmanda isiku vastu kohustuse täitmiseks. Kuna hoonestusõiguse lepinguga kaasneb kohustus arvestada üürniku huvidega, on hoonestusõiguse leping üürnikku kaitsvaks lepinguks

§ 81

lg 1 tähenduses.

§ 82

lg 2 kohaselt on kohustuse rikkumise korral kolmandal isikul õigus nõuda kahju hüvitamist. Kostja I väitel ei täida hageja hoonestusõiguse lepingust tulenevat kohustust anda kostja omandisse sama eluruum koos kõrvalhoonetega või muu samas piirkonnas asuv eluruum. Asjaoludest võib järeldada, et hagejal on kohustus anda eluruum omandisse tasuta, sest kostjad ei ole soovinud omandada eluruumi tasu eest. Samas ei ole hageja keeldunud tasu eest võõrandamast muud eluruumi, mille hageja oleks valmis ostma ja kostjatele võõrandama. Hoonestusõiguse leping on hagejale tasuline.

§ 28

lg 1 alusel tuleb eeldada, et hoonestusõiguse lepingust tulenev kohustus anda eluruum omandisse tähendab tasulist võõrandamist ja asja üleandmist: lepingust ei tulene, et selline võõrandamine peab toimuma tasuta. Eeltoodu alusel ei ole hagejal kohustust anda kostjate omandisse eluruum tasuta. Seega ei saa tekkida küsimust sellest, et hageja on rikkunud tasuta võõrandamise kohustust. Kostjad ei ole tõendanud, et hageja on keeldunud täitmast kohustust anda eluruum nende omandisse tasu eest. Vaidlusalune elamu on ehitis, mis on hoonestusõiguse osa. TsÜS § 54 lg 2 järgi ei ole kinnisasja osaks võõrale maale asjaõiguse alusel püstitatud, maaga püsivalt ühendatud ehitis. TsÜS § 53 lg 2 järgi ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis. Kuna elamu on ehitisena hoonestusõiguse osa, ei saa elamu ja hoonestusõigus kuuluda erinevatele isikutele. Kuna õiguslikult ei ole võimalik anda elamut kui hagejale kuuluva hoonestusõiguse olulist osa kostjate omandisse, ei saa hagejal sellist kohustust kostjate vastu olla. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja rikkunud hoonestusõiguse lepingust tulenevat kohustust ning tekkida ei saa küsimust kostjatele kahju tekitamisest ega kahju tekkimisest. Kuna kostjad ei ole tõendanud, et hageja on keeldunud neile tasu eest võõrandamast muud eluruumi, ei ole hageja rikkunud hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2 tulenevaid kohustusi. Seega ei teki küsimust kostjatele kahju tekitamisest. Kuna hoonestusõiguse lepingu järgi ei ole kolmandal isikul kostjate vastu kohustusi, ei ole kolmas isik oma kohustusi rikkunud ja ei ole alust rahuldada kostjate nõuet mõista kolmandalt isikult välja hüvitis. Tallinna Linnavolikogu

1. oktoobri
2. a otsuse alusel ei kuulunud vaidlusalune elamu erastamisele, see otsus on jõustunud ja seda ei ole vaidlustatud. Seega ei ole kolmandal isikul kohustust vaidlusalust eluruumi erastada ning seega puudub õigusvastane tegu. Õiguspäraste tegudega tekitatud kahju tuli hüvitada üksnes seaduses sätestatud alustel, kuid seadusest ei tulene, et seaduslikul alusel eluruumi erastamata jätmisel tekiks kohalikul omavalitsusel kohustus hüvitada üürnikule eluruumi erastamata jätmise korral tema väidetav kahju.
3. Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palusid otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta rahuldamata kõik hageja nõuded ja rahuldada vastuhagi. Kostjad palusid kohtukulud jätta solidaarselt hageja ja kolmanda isiku kanda. Üürilepingu aluseks on Tallinna linna RSN TK
4. novembri
5. a otsus, mis garanteerib kostjatele ümberasustamise vaidlusalusest elamust, mis on tunnistatud elamiskõlbmatuks, uude elamusse. Kolmas isik on võtnud kostjatelt ära võimaluse olla uue elamispinna omanikud, mille peavad kostjatele hoonestusõiguse lepingu järgi võimaldama hageja või kolmas isik. Maakohus rikkus omandireformi põhimõtteid. Maakohus ei ole välja selgitanud, mis alusel vaidlusalune elamu munitsipaliseeriti. Kui elamu ei ole elamiskõlblik, ei või seda munitsipaliseerida enne, kui elanikke ei ole kolitud uude elamusse. Hageja ei ole tõendanud, et ta edastas üürnikule
6. detsembril 2002 teate üürilepingu ülesütlemise kohta. Üürilepingu ülesütlemiseks ei olnud

§ 313

lg 1 alusel mõjuvat põhjust, sest väidetava ülesütlemisteate saatmise ajal ei olnud detailplaneeringut, milles oleks ette nähtud elamu lammutamine. Üürilepingu kehtivuse ja eluruumist väljatõstmise kohta kohalduvad ORAS-e sätted. Kuna hoonestusõigus läks hagejale üle

1. novembril 2001, tuleb lugeda sellest ajast üürileping pikenenuks kolmeks aastaks ning alates
2. novembrist 2004 pikenes üürileping kuni
3. novembrini
4. Kohustus anda kostjatele samaväärne eluruum tuleneb ES § 33 lg 3 p-dest 1 ja 2 ning linnavolikogu otsusest. Kostjad palusid tuvastada, et neil on õigus nõuda hagejalt lepingulise kohustuse täitmist, ja nõudsid alternatiivselt kahju hüvitamist hagejalt ja kolmandalt isikult ning palusid saata asi kahjuhüvitise suuruse kindlakstegemiseks maakohtule. Väär on maakohtu järeldus, et üürileping lõppes
5. detsembril
6. Üürileping pikenes
7. mail 2005 veel viieks aastaks. Kuna kumbki pool ei esitanud lepingu lõpetamise teadet ja kostjad jätkasid eluruumi kasutamist, muutus leping

§ 310kohaselt tähtajatuks.

Tähtajatu üürilepingu lõppemist ei ole hageja taotlenud. Maakohus leidis ebaõigesti, et kostjatel ei ole kolmandate isikutena iseseisvat õigust esitada nõue kohustatud lepingupoole vastu lepingus tema kasuks sätestatud kohustuste täitmiseks, kui sellist kokkulepet lepingus ei ole. Kostjate õigus nõuda hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 sätestatud kohustuse täitmist tuleneb EES §-st

1. Kohus ei ole tuvastanud, et vaidlusalune elamu kuulub erastamisele mittekuuluvate eluruumide nimekirja. Hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 sätestatud üürileandja õiguste ja kohustuste üleandmisega andis kolmas isik kohustatud subjektina hagejale üle ka elamu kui erastamise objektiga seotud kohustused. Hageja ei ole täitnud oma kohustust anda üürilepingu lõppemisel kostjate omandisse teine eluruum, mis vastaks ES § 56 tingimustele. Seega peab hageja andma kostjatele eluruumi tasuta.
2. Hageja ja kolmas isik vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu. Hageja esitas taotluse apellatsioonimenetluse õigusabikulu väljamõistmiseks kostjatelt. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohus jättis
4. veebruari
5. a otsusega maakohtu otsuse lõppjäreldused muutmata, kuid täiendas maakohtu otsuse põhjendusi. Ühtlasi mõistis ringkonnakohus kostjatelt välja apellatsioonimenetluse menetluskulu 64 300 krooni riigituludesse ja 12 750 krooni hageja kasuks. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole kostjad apellatsioonitähtaja jooksul vaidlustanud maakohtu seisukohta, et üürilepingu p 2.4 järgi lõppes üürileping tähtaja möödumise tõttu
6. detsembril
7. Pärast apellatsioonitähtaega esitatud väide tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 652 lgst 1 ja § 634 lg-test 1 ja 2 tulenevalt jätta tähelepanuta. Tuvastades
8. mail 1995 sõlmitud üürilepingu tähtaja, leidis maakohus õigesti, et üürilepingu pikenenud tähtaeg lõppes
9. detsembril
10. Asjaolule, et
11. oktoobril 2004, s.o enne lepingu tähtaja lõppu teatas hageja kostjatele soovimatusest üürilepingut veelkord pikendada, ei ole kostjad vastuväiteid esitanud. Selle põhjal järeldas maakohus õigesti, et kostjatega sõlmitud üürileping lõppes
12. detsembril
13. Maakohus ei ole eksinud

§ 309lg 1 kohaldamisel.

Viidatud lõike esimese lause kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Seega lõppes ka üürileping tähtaja möödumisega 31. detsembril 2004, ilma et lepingu lõppemiseks oleks tulnud seda

§ 325kohaselt üles öelda.

Maakohus leidis õigesti, et kostjad on kohustatud tagastama eluruumi üürileandjale

§ 334järgi.

Maakohus jättis õigesti kostjate vastuhagi rahuldamata. Vastuhagi, milles paluti kohustada hagejat andma kostjate omandisse vaidlusalune või uus elamispind, põhjendasid kostjad väitega, et hageja see kohustus tuleneb hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2. Selle lepingupunkti tõttu on hoonestusõiguse leping käsitatav üürnike kui kolmandate isikute kasuks sõlmitud lepinguna, sest selles on ette nähtud kohustus, mis võlausaldaja asemel tuleb täita kolmandale isikule (

§ 80lg 1).

Siiski ei saa kostjad kui lepingu suhtes kolmandad isikud nõuda kohustuse täitmist juba ainuüksi seetõttu, et kolmanda isiku õigus ei tulene vaidlusalusest lepingust ega seadusest (

§ 80lg 2).

Seetõttu ei ole vaidluse lahendamiseks vajalik käsitleda seda, millistel tingimustel oleksid üürnikud hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 sisalduva kokkuleppe kohaselt olnud õigustatud eluruume saama. Kuna kostjad ei ole üürilepingu lõppemise tõttu enam üürnikud, keda p 11.2 hõlmab, siis on neile antud õigus lõppenud. Hoonestusõiguse seadmise leping ei vasta

§ 81lg-s 1 sätestatud kolmandat isikut kaitsva lepingu tunnustele.

Isegi kui pidada hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 11.2 sätestatud kohustuse eesmärgiks kaitsta üürnikke kui kolmandaid isikuid, kes ei ole lepingu poolteks, on kostjad üürilepingu lõppemisega välja langenud isikute ringist, keda lepinguga kaitstakse, ning ainuüksi sellest tulenevalt ei annaks

§ 81lg 2 neile õigust nõuda kohustuse rikkumise korral kahju hüvitamist.

Hoonestusõiguse seadmise lepinguga läksid kolmanda isiku ja kostja I vahelisest üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle hagejale ning kostjatel kui sel ajal eluruume üürinud isikutel olid kõik õiguskaitsevahendid üürilepingu rikkumise puhuks. Kostjad ei ole kahju hüvitamise nõude alusena tuginenud üürilepingu rikkumisele. Sidudes oma vastuhagi hoonestusõiguse lepingu ps 11.2 kokkulepitud kohustusega, ei ole kostjad kahju hüvitamise nõude alusena tuginenud asjaoludele, mis võiksid anda neile deliktiõigusliku aluse hageja ja kolmanda isiku vastu kahju hüvitamise nõude esitamiseks. Vaidlusaluse eluruumi erastamata jätmine ei ole õigusvastane tegu, mis annaks kostjatele aluse nõuda hagejalt ja kolmandalt isikult kahju hüvitamist. Kostjad on eluruumi erastamata jätmise õigusvastasuse tuvastamist edutult taotlenud halduskohtumenetluses, kus nende kaebus rahuldamata jäeti. Seega ei saa kostjad erastamata jätmise õigusvastasusele tugineda tsiviilkohtumenetluses. ORAS-e sätted ei ole vaidluse lahendamiseks kohaldatavad. Maakohus on oma seisukohta piisavalt põhjendanud. Samuti on otsuse põhjendus piisav üürilepingu tähtaja osas. Ka eluruumide erastamist on maakohus otsuses piisavalt käsitlenud. Kuna vaidlusalune elamu ei ole erastamise objektiks ja praeguses tsiviilasjas ei saa vaidlustada asjassepuutuvaid haldusakte, siis ei ole viide erastamisõigusele asjakohane. Kostjate õigus nõuda hageja ja kolmanda isiku hoonestusõiguse seadmise lepingu täitmist ei tulene EES §-st

1. Kostjad ei ole jäänud ilma oma eluruumi erastamise õigusest hageja ja kolmanda isiku sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu tulemusena. Maakohus tuvastas üürilepingu jätkumise pärast üürniku surma ja selle, et kostja I astus üürniku õigusjärglasena üürilepingusse. Seetõttu ei ole asjakohane apellatsioonkaebuse nõue nende asjaolude tuvastamiseks. Kuna üürilepingut ei öeldud üles, vaid see lõppes tähtaja möödumisega
2. detsembril 2004, siis ei ole asjasse puutuvad üürilepingu erakorralist ülesütlemist ja selle tagajärgi käsitlevad apellatsioonkaebuse väited. Kostjad ei ole arusaadavalt selgitanud, kuidas hageja rikkus nende õigusi, pakkudes kostjatele kohtumenetluses kompromissina raha. Kostjad on pikka aega olnud teadlikud hageja pakkumisest, kuid ei ole soovinud kompromissi sõlmida. Hageja pakkus kostjatele vaidluse lõpetamise eesmärgil, ilma et oleks enda kohustust tunnistanud, apellatsioonikohtu istungil 600 000 krooni suurust hüvitist, kuid kostjad ei soovinud ka siis hagejaga kompromissi sõlmida. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
3. Kostja I esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning tuvastada, et kostjal I on õigus nõuda hagejalt lepingulise kohustuse täitmist ja alternatiivse nõudena kahju hüvitamist hagejalt ja kolmandalt isikult. Lisaks palub kostja I tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, milles mõisteti temalt välja menetluskulud, ning teha selles osas uus otsus, millega jätta menetluskulud kostjalt I välja mõistmata. Kohtud on tuvastanud, et kolmas isik andis hoonestusõiguse lepinguga hagejale üle kõik üürileandja õigused ja kohustused. Samas on kohtud jätnud tähelepanuta, et selle lepingu p-ga 11.2 andis kolmas isik hagejale üle ka erastamiskohustuse. Hagejale üle antud üürileandja õiguste ja kohustuste kohaselt ei olnud üürilepingut võimalik lõpetada ilma üürnikule ES §-s 56 sätestatule vastavat eluruumi vastu andmata. Seega oli üürilepingu ülesütlemine tühine ning hagi oleks tulnud jätta tervikuna rahuldamata. Väär on ringkonnakohtu järeldus, et kostjal I puudub kolmanda isikuna iseseisev õigus esitada nõue kohustatud lepingupoole vastu. Alates EES-i jõustumisest
4. mail 1993 oli vaidlusalune eluruum erastamise objektiks EES § 3 lg 1 järgi ning eluruumi üürnikul oli eesõigus see erastada. Kolmas isik ei saanud seda õigust piirata haldusaktiga, millega arvati eluruum erastamisele mittekuuluvaks elamiseks vähese kõlblikkuse tõttu. Sisuliselt oli tegemist ES §-des 44 ja 45 sätestatud võimalusega lõpetada üürileping. Sellisel juhul oli üürileandjal ES § 55 lg 2 järgi kohustus anda üürnikule vastu samaväärne eluruum. Seega on kostjal I õigus nõuda hagejalt hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 ettenähtud kohustuse täitmist. Linnavolikogu otsuse kohaselt tuleb hoonestajal üürilepingute lõpetamise korral anda hoonestusõiguse lepinguga hõlmatud maa-alal asuvate elamute üürnike omandisse ES §-le 56 vastav eluruum. Väär on ka kohtute seisukoht, et hoonestusõiguse lepingu ps 11.2 ei sisaldu kostja I väidetud õigust seetõttu, et üürileping on lõppenud. Kuna üürilepingu ülesütlemine oli tühine, ei ole üürileping lõppenud. Samas tuleneb hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2 üheselt, et see kehtib isikute kohta, kellel lepingu sõlmimise päeva seisuga oli olemas kehtiv üürileping. Üürnikele hüvitise maksmisega ja kostjale I hüvitise pakkumisega on hageja tunnistanud teise eluruumi vastu andmise kohustuse olemasolu. Kostjal I on

§ 81

lg-st 2 tulenev õigus nõuda kahju hüvitamist nii kolmandalt isikult kui ka hagejalt lepingulise rikkumise eest. Kolmandalt isikult on kostjal I õigus nõuda hüvitist ka erastamisõigusest ilmajäämise eest. Õige ei ole kohtute seisukoht, et kostjal I ei ole EES-ist tulenevat õigust erastada tema kasutuses olevat eluruumi seetõttu, et eluruum on loetud erastamisele mittekuuluvaks, või seetõttu, et hageja on üürilepingu üles öelnud. Kui üürileping tuleb lugeda lõppenuks ilma võimaluseta saada uus eluruum, on kostjal I õigus nõuda kolmandalt isikult kui erastamise kohustatud subjektilt hüvitist eluruumi erastamise õiguse rikkumise eest.

1. Hageja ei vastanud kostja I kassatsioonkaebusele. Kolmas isik vaidleb kostja I kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
2. Kostja II esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palub kostja II jätta hageja ja kolmanda isiku kanda. Kostja II leiab, et ringkonnakohus kohaldas valesti võlaõigusseadust enne selle jõustumist sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingule. Kuna hoonestusõiguse seadmise leping ei ole kestvusleping, ei saa sellele kohaldada hilisemat seadust. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et teade eluruumi tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise kohta ei pea vastama

§ 325lg-s 2 sätestatud nõuetele.

Õige ei ole ka kohtute leitu, et üürilepingu lõppemine toob alati kaasa otsese valduse tagastamise kohustuse.

§ 326

lg 2 järgi võib üürnik nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid rasked tagajärjed. Seega on üürniku teavitamine tähtaja möödumisest oluline. Kohtud ei ole hinnanud kostjate väidet, et vaidlusaluse eluasemega seotud õigused ja kohustused on kostjate kui seltsingulepingu poolte ühisomand

§ 589lg 1 järgi. Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud enne 1. juulit 2002 kehtinud Ts

ÜS § 61 lg-t 1 ning § 64 lg-d 1 ja 2, sest ei arvestanud lepingu eesmärgiga. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 11.2, hageja

1. detsembri
2. a ettepanekust uue üürilepingu sõlmimiseks, Tallinna Linnavolikogu otsusest ja kolmanda isiku
3. augusti
4. a seisukohast nähtub, et lepingupoolte tahteks oli tagada eluruumi tasuta omandisse saamise võimalus isikutele, kes elasid hoonestusõigusega hõlmatud alas, alates eluruumi kasutamise võimaluse kaotamisest. Viidatud tingimustel lepingu sõlmimine on kooskõlas elamuõiguse tagatise põhimõttega, mis tuleneb lepingu sõlmimise ajal kehtinud ES §-st 5, Tallinna Linnavolikogu
5. märtsi
6. a määruse nr 4, millega kinnitati eluruumide andmise eeskirjad ning eluruumide andmise ja vahetamise registreerimise kord, p-st 2.2 ning analoogia korras ES § 33 lg-st
7. Asja uuel läbivaatamisel peab kohus tuvastama lepingupoolte tahte, mh selle, kas eluruum tuli anda üürniku omandisse. Kuna hageja ei ole kostjatele uut eluruumi andnud ega täitmist pakkunud, peab ta TsK § 222 lg-te 1 ja 2 alusel hüvitama kahju. Kolmandal isikul oli õigus nõuda hagejalt hoonestusõiguse seadmise lepingu p 11.2 täitmist ja kostjatele eluruumi võimaldamist. Oma õiguse teostamisega välistaks kolmas isik olukorra, et kostjad kaotavad eluruumi kasutusvõimaluse ja satuvad sotsiaalabi vajajate hulka. Kuna kolmas isik ei esitanud hageja vastu hoonestusõiguse lepingu p 11.2 täitmise nõuet, vastutab ta kostjate ees

§ 1045lg 1 p-de 7 ja 8 järgi solidaarselt hagejaga.

Kolmanda isiku vastutus tuleneb ka

§ 30lg-st 1, sest ta on 27.

augustil 2007 esitatud seisukohas möönnud, et tal oli kohustus võimaldada kostjatele eluruum ja selle täitmata jätmisel kohustus hüvitada kahju. 14. Hageja vaidleb kostja II kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja seisukoht, et teade üürilepingu lõppemise kohta tähtaja möödumise tõttu peab vastama

§ 325lg-le 2, on alusetu ja põhjendamata.

Viidatud säte ei kohaldu juhul, kui leping lõpeb tähtaja möödumise tõttu. Seda väidet ei ole ka varem esitatud. Isegi kui kostja oleks

§ 326

lg 2 alusel saanud nõuda üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, on see tähtaeg praeguseks möödunud. Tähelepanuta tuleb jätta kassatsioonkaebuse väide, et kuna kostjatel oli ühine majapidamine, tuleb neid eelduslikult käsitada seltsingulepingu pooltena. Seda väidet ei ole kostja II varem esitanud. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kostjatel on ühine majapidamine. Ringkonnakohus on hoonestusõiguse seadmise lepingu p-le 11.2 kui kestvuslepingule õigesti kohaldanud võlaõigusseaduses sätestatut. Kostja II ei ole hoonestusõiguse seadmise lepingu pooleks, mistõttu ta ei saa vaidlustada selle lepinguga seotud asjaolusid, sh nõuda lepingupoolte tahte tuvastamist ja hindamist. Selle lepingu p 11.2 järgi on hagejal kohustus anda üürnikule teine eluruum, et viimane saaks sinna ümber asuda. Hageja ei ole kohustatud eluruumi varem andma. Kuna üürnik ümber ei majutunud, kohaldub asjas võlaõigusseadus, mitte lepingu sõlmimise ajal kehtinud seadus. Isegi kui kostjal oleks õigus nõuda uut eluruumi, puudub tal õigus nõuda seda tasuta. Hoonestusõiguse seadmise lepingu kohaselt on hagejal kohustus anda eluruum kostja omandisse, kuid ta ei pea seda tegema tasuta. Isegi kui asuda seisukohale, et hagejal on kohustus leida kostjatele uus eluruum, on hageja selle kohustuse täitnud, sest pakkus korduvalt neile nii kompensatsiooni kui ka teist eluruumi. Kostjad on sellest keeldunud. Kuna hagejal ei ole kohustust anda kostjatele teist eluruumi, ei ole ta lepingut rikkunud ning puudub alus kahju hüvitamiseks.

1. Kostja I toetab kostja II kassatsioonkaebust. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et kostja I kassatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud, mistõttu tuleb ringkonnakohtu ja maakohtu otsus tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse vale kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu osas, millega maakohus jättis vaheotsusega rahuldamata kostja I vastuhagi hageja vastu ja jagas menetluskulud kostja I ja hageja vahel. Selles osas tuleb asi saata TsMS § 691 p 4 järgi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Ülejäänud osas tuleb jätta ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata käesolevas otsuses toodud põhjendustel.
3. Kooskõlas TsMS § 688 lg-tega 3 ja 4 lähtub Riigikohus kassatsiooninõuete põhjendatuse kontrollimisel üksnes alama astme kohtu otsusega tuvastatud asjaoludest. Kostja I ema oli kolmandale isikule kuuluval kinnistul asuva elamu üürnik tähtajalise üürilepingu alusel. Elamu tunnistati Tallinna linna RSN TK
4. novembri
5. a otsusega sanitaar-tehnilistele nõuetele mittevastavaks. Tallinna Linnavolikogu
6. oktoobri
7. a otsusega arvati elamu erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja. Tallinna Linnavolikogu
8. juuni
9. a otsusega seati hageja kasuks hoonestusõigus kinnistule, millel asub kostjate kasutatav elamu. Kolmas isik andis
10. juuni
11. a hoonestusõiguse lepinguga hagejale üle üürileandja õigused ja kohustused. Pärast üürniku surma
12. juulil 2003 astus tema asemel üürilepingusse kostja I. Koos kostjaga I elab elamus kostja II. Hageja teavitas
13. oktoobril 2004 kostjaid üürilepingu lõppemisest.
14. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürileping on lõppenud. Maakohus tuvastas, et viie aastase tähtajaga üürileping lõppes
15. detsembril 2004 tähtaja möödumise tõttu. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Kolleegium leiab, et kohtud kohaldasid üürilepingu lõppemise tuvastamisel materiaalõigust õigesti ja järgisid menetlusõiguse norme. Kostja II väidab kassatsioonkaebuses, et üürilepingu ülesütlemise teade ei ole kehtiv, sest see ei vastanud

§ 325lg-s 2 sätestatud vorminõuetele.

Kuna kostja II on selle väite esitanud esimest korda alles kassatsioonkaebuses, on Riigikohtul TsMS § 688 lg 1 alusel õigus jätta see tähelepanuta. Kolleegium peab ühtse kohtupraktika kujundamise eesmärgil vajalikuks märkida siiski järgmist.

RS § 12 lg 1 alusel kohaldatakse vaidlusaluse eluruumi üürilepingule alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Eluruumi tähtajalise üürilepingu pikenemine on sätestatud

§-s 310. Selle paragrahvi esimeses lõikes reguleeritakse juhtumeid, mil üürileping on sõlmitud tähtajaga alla kahe aasta. Kuna kostja I üürilepingu tähtaeg oli viis aastat, kohaldub asjas

§ 310lg 2.

Selle sätte kohaselt, kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks.

§ 310

lg-s 2 sätestatud üürilepingu lõpetamise teade ei ole käsitatav ülesütlemisavaldusena

§ 325

tähenduses.

§-s 310 ei ole ette nähtud tähtajalise üürilepingu lõpetamise teate vorminõuet. Üürilepingu pikenemise välistamiseks piisab teisele poolele lepingu lõpetamise tahteavalduse tegemisest TsÜS § 69 järgi enne üürilepingu tähtaja möödumist (vt ka Riigikohtu 27. aprilli 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05, p 20).

§ 325

lg-s 2 ei ole samuti kehtestatud tähtajalise üürilepingu lõpetamise teate vorminõuet. Seega on kohtud tuvastatud asjaolude alusel õigesti järeldanud, et üürileping ei pikenenud ning lõppes tähtaja möödumisega

1. detsembril
3. Tuginedes TsMS § 688 lg-le 1, võiks kolleegium jätta tähelepanuta ka kostja II kassatsioonkaebuse väite, et elamuga seotud õigused ja kohustused on

§ 589lg 1 järgi kostjate ühisomandiks.

Kolleegium selgitab siiski järgmist. Kohtud on asja läbivaatamisel lähtunud sellest, et kostja II on üürilepingu pooleks oleva kostjaga I koos elav isik. See asjaolu ei tähenda iseenesest, et kostjad on seltsinglased

§ 580tähenduses.

Selle paragrahvi 1. lõike järgi kohustuvad seltsinglased seltsingulepinguga tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. Seltsinglaste tehtavad panused ning seltsingu jaoks omandatud vara lähevad

§ 589lg 1 kohaselt seltsinglaste ühisomandisse ehk seltsinguvaraks.

Kohtud ei ole tuvastanud, et kostjatel oli seltsinguleping. Kolleegium leiab, et isegi juhul, kui kostjatel oleks olnud

§ 580

lg-le 1 vastav seltsinguleping, ei oleks see muutnud kostjat II üürilepingu pooleks. Üürilepingu sõlmivad

§ 271järgi üürnik ja üürileandja.

Pooled ei ole väitnud, et hageja on sõlminud kostjaga II üürilepingu.

§ 290

lg 1 kohaselt võib üürnik üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused anda üle kolmandale isikule üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Asjas ei ole tuvastatud, et kostja I üürnikuna oleks hageja kui üürileandja nõusolekul andnud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kostjale II. Üürnikul on

§ 289

järgi õigus üürileandja nõusolekuta majutada üüritud eluruumi üksnes oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid, kui üürilepingus ei ole kokku lepitud, et üürnik võib seda teha üksnes üürileandja nõusolekul.

§ 321

lg 1 teise lause kohaselt on üürniku surma korral üürnikuga koos elanud perekonnaliikmetel õigus astuda üürilepingusse üürniku asemel. Kui üürilepingusse astub mitu perekonnaliiget, võivad nad sama paragrahvi

1. lõike esimese lause kohaselt teostada lepingust tulenevaid õigusi üksnes ühiselt ja vastutavad kohustuste täitmise eest solidaarselt. Kohtud ei ole tuvastanud, et kostja II oleks pärast üürniku surma astunud üürilepingusse üürnikuks koos kostjaga I. Kuna kostja II ei olnud üürilepingu pooleks, ei laiene talle üürilepingust tulenevad üürniku õigused ning hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2 tulenevad õigused (vt käesoleva otsuse p 21). Seetõttu ei ole kostjal II õigust nõuda eluruumi omandisse andmist hagejalt ega kahju hüvitamist hagejalt ja kolmandalt isikult.
2. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal I on hoonestusõiguse lepingu p 11.2 alusel õigus nõuda hagejalt ja kolmandalt isikult eluruumi tasuta omandisse andmist või selle punkti rikkumisest tulenevalt kahju hüvitamist. Maakohtu otsuse kohaselt sätestab hageja ja kolmanda isiku sõlmitud hoonestusõiguse lepingu p 11.2 hoonestaja kohustuse anda ümbermajutamiseks selle lepingu p-s 2.3 nimetatud elamute üürnike omandisse eluruumid, arvestades ES §-s 56 sätestatud vastuantavale eluruumile esitatavaid nõudeid. Lepingu p-s 2.3 nimetatud eluruumide üürnikel, kes ei soovi eluruumi omandada, on võimalik kasutada uut eluruumi üürilepingu alusel. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte õiguslike väidetega, vaid kohaldab seadust ise. See nõue kehtib ka ringkonnakohtule, kes TsMS § 652 lg 8 järgi ei ole seotud apellatsioonkaebuse õigusliku põhjendusega (vt ka Riigikohtu
3. mai
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-08, p 15). Sellest tulenevalt oli kohtutel kohustus teha kindlaks, milline seadus asjas kohaldub. Kolleegium leiab, et kohtud on hoonestusõiguse lepingule ekslikult kohaldanud võlaõigusseaduses sätestatut. Hoonestusõiguse leping sõlmiti
5. juunil 2001, s.o enne võlaõigusseaduse jõustumist.

RS § 11 alusel kohaldatakse enne

1. juulit 2002 tekkinud võlasuhtele enne seda kuupäeva kehtinud seadust. Seega kohaldub
2. juulini 2002 kehtinud tsiviilkoodeks (TsK). TsK § 172 lg 1 kohaselt, kui lepingu sõlminud isik seadis tingimuseks lepingust tuleneva kohustise täitmise kolmandale isikule, siis kui seaduse või lepinguga ei ole teisiti ette nähtud ega tulene kohustise olemusest, võib lepingu täitmist nõuda nii lepingu sõlminud isik kui ka kolmas isik, kelle kasuks oli tingimuseks seatud täitmine. Eeltoodust tuleneb, et isikul, kelle kasuks leping sõlmiti, on eelduslikult õigus nõuda lepingu täitmist. Täitmisnõuet ei ole kolmandal isikul üksnes juhul, kui seaduse või lepinguga on teisiti ette nähtud või see tuleneb kohustise olemusest. Praegusel juhul on TsK § 172 lg-s 1 nimetatud kolmandaks isikuks hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 silmas peetud üürnik. Seega andis TsK § 172 lg 1 üürnikule õiguse nõuda hagejalt hoonestusõiguse lepingu p 11.2 täitmist. Kuna kostja I on astunud üürniku asemele, siis omab tema hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 nimetatud õigust. Kolleegium leiab, et TsK § 172 lg-st 1 tulenev täitmisnõue võib kolmandal isikul olla ka juhul, kui kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepingu aluseks olev õigussuhe on täitmisnõude esitamise ajaks lõppenud. Enne
3. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 108 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega kooskõlas ei ole tõlgendada hoonestusõiguse lepingu p 11.2 selliselt, et üürnik kaotab sellest lepingupunktist tuleneva võimaliku nõudeõiguse juhul, kui üürileandja jätab täitma samast lepingupunktist tuleneva kohustuse üürilepingu kehtivuse ajal. Seega võib kostjal I kui üürnikul olla õigus nõuda hoonestusõiguse lepingu p 11.2 täitmist vaatamata sellele, et üürileping lõppes
4. detsembril
6. Eeltoodut arvestades peab maakohus asja uuel läbivaatamisel hoonestusõiguse lepingu p 11.2 tõlgendades kindlaks tegema, kas hagejal oli kohustus anda kostja I omandisse eluruum. Kui maakohus tuvastab, et hoonestusõiguse lepingu p 11.2 sisaldab hageja kohustust anda kostja I omandisse eluruum, peab ta tegema lepingu tõlgendamisega kindlaks, millistele tingimustele peab kostjale I antav teine eluruum vastama. Muu hulgas tuleb hinnata, kas vastu antav eluruum peab vastama ES §-s 56 sätestatud tingimustele. Lisaks peab maakohus tuvastama, kas kohustus anda üürniku omandisse eluruum sisaldab hoonestusõiguse omandaja kohustust anda eluruum omandisse tasuta või tasu eest. Selleks tuleb hoonestusõiguse lepingut tõlgendada muu hulgas lepingu tasulisuse kaudu, st tuleb välja selgitada, kas üürniku omandisse eluruumi andmine oli arvestatud hoonestusõiguse tasu hulka. Kui maakohus tuvastab, et eluruum tuleb anda kostja I omandisse tasu eest, peab kohus tegema kindlaks ka selle, kas tasu suuruseks on elamu turu- või erastamisväärtus. Kui kostjale I eluruumi omandisse andmise nõue tuleb jätta rahuldamata täitmise võimatuse tõttu, siis peab maakohus lahendama kostja I alternatiivse nõude mõista välja kahjuhüvitis hagejalt.
7. Ringkonnakohus on TsMS § 442 lg-t 8 ning § 654 lg-t 4 rikkudes jätnud põhjendamata oma seisukoha, et kostjal I ei ole õigus nõuda hagejalt kahju hüvitamist, sest üürileping on lõppenud. Kuna kostjal I võib sõltumata üürilepingu lõppemisest olla hoonestusõiguse lepingu p 11.2 täitmise nõue (vt käesoleva otsuse p 21), siis ei sõltu selle lepingupunkti rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude olemasolu samuti üürilepingu lõppemisest. Kostja I õigus nõuda kohustise täitmise asemel kahjuhüvitist tuleneb TsK § 222 lg-st 1, mille kohaselt, kui võlgnik ei täida kohustist või ei täida seda nõuetekohaselt, on ta kohustatud hüvitama võlausaldajale sellega tekitatud kahju. Võlgnik võib keelduda kohustise täitmisest mh põhjusel, et võlausaldajal on võimalik saavutada kohustusega taotletav tulemus muul viisil, sh kahju hüvitamisega. Kolleegium rõhutab, et kahju hüvitamise eesmärgiks on luua olukord, milles võlausaldaja oleks siis, kui võlgnik oleks kohustuse täitnud, kusjuures kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks (vt nt Riigikohtu
8. detsembri
9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 11). Kui maakohus tuvastab, et hageja tekitas kostjale I kahju, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine oleks seotud eriliste raskuste või ebamõistlikult suurte kuludega, tuleb maakohtul otsustada kahju suurus TsMS § 233 lg 1 alusel oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades.
10. Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et kolmandal isikul ei ole kostja I vastu hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2 tulenevat täitmise või kahju hüvitamise kohustust. Asjas on tuvastatud, et selle lepinguga läksid kolmandale isikule kuulunud üürileandja õigused ja kohustused üle hagejale. Erastamise kohustatud subjekti kohustused selle lepinguga hagejale üle ei läinud. Õige on ringkonnakohtu seisukoht, et kostja I ei jäänud eluruumi erastamise õigusest ilma hoonestusõiguse lepingu tulemusena. Halduskohtumenetluses on tuvastatud, et kostja I (õiguseellane) ei ole vaidlustanud Tallinna Linnavolikogu
11. oktoobri
12. a otsust, millega arvati vaidlusalune elamu erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja (vt Riigikohtu
13. juuni
14. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-36-06, p 6). Kuna vaidlusaluse eluruumi erastamist välistav haldusakt kehtib, ei ole haldusmenetluse seaduse § 60 lg-st 2 tulenevalt asjakohane kostja I väide, et kolmandal isikul on kohustus hüvitada kahju kostja I erastamisõigusest ilmajätmise eest. Seega jätsid kohtud õigesti rahuldamata kostja I kahju hüvitamise nõude kolmanda isiku vastu.
15. Kostjale II riigi õigusabi korras esindajaks määratud vandeadvokaat Maksim Greinoman esitas
16. juulil 2009 Riigikohtule taotluse, milles palus ennast vabastada riigi õigusabi osutaja kohustustest. Taotluse kohaselt on kostja II viidanud usalduse kaotamisele esindaja vastu, mistõttu esindaja lõpetab riigi õigusabi teenuse osutamise riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 19 lg 3 ja advokatuuriseaduse § 44 lg 5 alusel. Kolleegium leiab, et kui riigi õigusabi osutajal ei ole võimalik seadusest tulenevalt jätkata riigi õigusabi saajale õigusteenuse osutamist, peab ta kooskõlas RÕS § 20 lg-ga 2 esitama kohtule taotluse uue riigi õigusabi osutaja määramiseks. Sellist avaldust Riigikohtule esitatud ei ole. Kuna kolleegium leidis, et kostjal II vastuhagi rahuldamata jätmise osas jäävad maakohtu ja ringkonnakohtu otsused jõusse (vt käesoleva otsuse p 19), ei teki asja edasisel menetlemisel vajadust määrata kostjale II riigi õigusabi osutajat.
17. Kostja II esitas
18. augustil 2009 Riigikohtule taotluse, milles palus alama astme kohtute otsused tühistada ja jätta hageja hagiavaldus läbi vaatamata või rahuldamata ning jätkata kostjate vastuhagi menetlemist eraldi hagina. Taotlus on käsitatav kassatsioonkaebuse täiendusena. Kolleegium leiab, et kuna taotlus on esitatud pärast TsMS § 670 lg-s 1 sätestatud kassatsioonitähtaega, tuleb see jätta läbi vaatamata.
19. Kolleegium jätab tähelepanuta kostjate
20. augustil 2009 Riigikohtule esitatud avalduse kohtukoosseisu ja kohtuametniku taandamise kohta. TsMS § 218 lg 3 kohaselt hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline teha menetlustoiminguid ning esitada avaldusi ja taotlusi üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Kostjad on avalduse esitanud ilma vandeadvokaadi vahenduseta.
21. Kostjat I esindas kassatsioonimenetluses Harju Maakohtu
22. detsembri
23. a määruse alusel riigi õigusabi korras vandeadvokaat Natalia Lausmaa. Kostja II esindajaks oli kassatsioonimenetluses Riigikohtu
24. aprilli
25. a määruse alusel vandeadvokaat Maksim Greinoman. Kostjate esindajad esitasid Riigikohtule taotlused, milles palusid määrata riigi õigusabi osutamise eest tasu ja hüvitada õigusabi kulud. Kolleegium leiab, et taotlused tuleb rahuldada ning riigi õigusabi tasu kulud RÕS § 23 lg 1 ja justiitsministri
26. jaanuari
27. a määruse nr 2 "Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu arvestamise alused, maksmise kord ja tasumäärad ning riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus ja kord" (edaspidi kord) § 1 lg 1 alusel kindlaks määrata. Enne
28. juulit 2009 kehtinud korra § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt on esindaja tasu tsiviilasja kohtulikuks menetluseks ettevalmistamise ja menetluses osalemise eest 210 krooni iga poole tunni kohta. Alates
29. juulist 2009 on nende sätete järgi tasumääraks 150 krooni iga pooltunni kohta. Korra § 231 alates
30. juulist 2009 kehtiva redaktsiooni järgi kohaldatakse pärast
31. juunit 2009 tehtud toimingutele toimingu tegemise ajal kehtivat tasumäära. Kooskõlas korra § 1 lg-ga 2 ning käibemaksuseaduse § 11 lg 1 p-ga 1, § 15 lg-ga 1 ja riigi
32. aasta teise lisaeelarve seadusega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse rakendamise seaduse §-ga 1 lisandub enne
33. juulit 2009 osutatud õigusabi teenuse eest arvestatavale tasule käibemaks 18% ning pärast seda kuupäeva osutatud teenuse eest arvestatavale tasule käibemaks 20%. Tasu mõistetakse välja kostjate esindajate töökohaks olevate advokaadibüroode kasuks. Kostja I esindaja on arvestanud tasu asja kassatsioonimenetluseks ettevalmistamise ja seal osalemise eest kokku 11 tunni, s.o 22 pooltunni eest, millest 18 pooltundi kasutati enne
34. juulit 2009 ja 4 pooltundi pärast seda kuupäeva. Kostja II esindaja on arvestanud tasu asja kassatsioonimenetluseks ettevalmistamise ja seal osalemise eest kokku 24 tunni 20 minuti, s.o 48 pooltunni 20 minuti eest, millest 32 pooltundi 15 minutit kulutati enne
35. juulit 2009 ja 16 pooltundi 5 minutit pärast nimetatud kuupäeva. Kolleegiumi arvates on ajakulud korra § 12 lg 5 mõttes põhjendatud. Seetõttu määrab kolleegium RÕS § 23 lg 1 järgi riigieelarvest väljamakstavaks tasuks advokaadibüroo Natalia Lausmaa kasuks kostjale I osutatud riigi õigusabi eest 5180 krooni ((18 * 210 + 18%) + (4 * 150 + 20%)) ning advokaadibüroo Greinoman & Co OÜ kasuks kostjale II osutatud riigi õigusabi eest 10 948 krooni ((32 * 210) + (210 : 2) + 18%) + ((16 * 150) + (150 : 60 * 5) + 20%)) krooni. Riigi õigusabi tasu ja kulud maksab RÕS § 24 lg 1 ja korra § 6 järgi advokaadibüroodele välja Eesti Advokatuur. Juhindudes RÕS § 26 lg-st 1, edastab kolleegium lahendi ka Rahandusministeeriumile.
36. Kostja I kassatsioonkaebuse alusel tuleb alama astme kohtute otsused tühistada ka temalt väljamõistetud kohtukulude osas. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul menetluskulud jaotada ja kindlaks määrata enne
37. jaanuari
38. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatu järgi (vt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 lg 1).
39. Kooskõlas TsMS § 149 lg-ga 4 tuleb kostja I kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada ning kostja II kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon arvata riigituludesse. Lea Laarmaa, Henn Jõks, Tambet Tampuu