Obsah (14)

§ 644§ 113§ 208§ 217§ 29§ 218§ 219§ 220§ 646§ 159§ 1§ 221§ 222§ 101

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) § 76 lg 4 ja § 95). Aktist saab järeldada, et kostja I on

1. augusti
2. a aktis märgitud puudused kõrvaldanud või on hageja töö vastuvõtmisel neid aktsepteerinud. Kostja I möönab, et ehituse kvaliteedis oli mõningaid puudusi, mille maksumuseks on pooled kokkuleppel määranud 150 000 krooni. Kostja I seisukoht on kooskõlas hageja
3. novembri
4. a ettepanekuga. Hageja on ehitises puuduste tõendamiseks esitanud OÜ ACTO Consult
5. septembri
6. a ekspertiisiakti ja selle täienduse, mis on hinnatav dokumentaalse tõendina (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 272 lg-d 1 ja 2). Ekspertiisiaktil ja selle täienduse hinnangulisel osal ei ole tõendi tähendust. Pooled ei ole soovinud asjas teha ekspertiisi. Pooled on lepingu sõlmimisel kokku leppinud, millistele kvaliteedinõuetele peab ehitis vastama.
7. septembri
8. a aktist ega ka selle
9. mai
10. a täiendusest ei nähtu, millistele normidele vastavust on kontrollitud. Dokumendis märgitud väidetavad kõrvalekalded ei ole seotud ühegi ehitusnormiga, puudused on mõõteandmetega konkretiseerimata ega võimalda seetõttu dokumendis esitatut normiga võrdlemise kaudu kontrollida. Ehitises väidetavate puuduste ilmnemisel oleks hageja pidanud andma kostjale I võimaluse viibida puuduste fikseerimise juures. Hageja kannab ehitise mittevastavuse piisava kirjeldamise riisikot.
11. augusti
12. a akti lisas nimetatud puuduste kirjeldus ei võimalda selle umbmäärasuse ja üldsõnalisuse tõttu puuduste tegelikku olemasolu kontrollida. Pooled on võlaõigusliku lepingu sõlmimisel märkinud, et töö peab vastama ehitustööde üldistele kvaliteedinõuetele ja ka siseviimistluses II klassi viimistlusele RYL 2000 järgi. Hageja on puudusi kirjeldanud viisil, mis ei võimalda mõõte- ja arvandmete puudumise tõttu nende olemasolu ja nõuetele vastavust kontrollida. Kontrollitavust ei taga mittevastavuse kirjeldamine üldsõnaliste märkustega. Hageja esitatud fototabelist ei nähtu, millal fotod on tehtud, mistõttu ei saa fotode alusel väita, et need kajastavad ehitise seisukorda pärast
13. septembrit
14. Ehitusseaduse §-de 32-34 alusel tõendab ehitisele väljaantud kasutusluba ehitise vastavust ettenähtud nõuetele ja selle kasutatavust vastavalt sihtotstarbele. Kasutusloa väljastamine annab aluse eeldada, et ehitise dokumentatsioon on nõuetekohane ja ehitist on võimalik funktsionaalselt ning ohutult kasutada. Seega ei ole õige hageja väide, et ehitis on tuleohtlik.
15. augusti
16. a lepingu tähenduses ei saa puuduseks pidada asjaolu, et vundament ei vasta projektile. Poolte kirjavahetusega on tõendatud, et hageja teadis valitud vundamendi tüübist. Fotodelt nähtub, et ehitise lintvundament asetseb taldmikul. Visuaalse vaatlusega ei ole võimalik kindlaks teha, milliseid koormusi rajatud vundament kannab ja kas see on ehitise stabiilseks püsimiseks piisav. Seega ei ole hageja etteheide vundamendi mittevastavuse kohta põhjendatud. Pooled määrasid tehingu hinna, lähtudes müügieseme harilikust väärtusest. Kostja väidetav kokkuhoid ühe või teise töö tegemisel ei ole hinnatav hageja kasu või kahjuna. Tõendatud ei ole, et hageja omandatud vara väärtus oleks teistsugusele vundamendile rajamise korral suurem. Pooled leppisid lepingu sõlmimisel kokku, millised dokumendid annab kostja I hagejale üle. Asjaõiguslepingu p-s 2.3.6 kinnitavad pooled, et nad on lepingu sõlmimise aluseks olevate dokumentidega tutvunud ega soovi muid dokumente. Seega oli lepingust tulenev asja üleandmise kohustus
17. novembriks
18. a täidetud. Projektide puudumine ning ehitise dokumenteerimine detailides ei ole hinnatav hageja kahjuna. Hageja on väitnud, et dokumentide puudumine segab ehitise ohutut ja majanduslikult otstarbekat kasutamist. Hageja ei ole ehitist sihtotstarbeliselt kasutanud ega saa seda ka tulevikus teha, sest ta on elamu võõrandanud. Hageja on ostjana ja tellijana võla- ja asjaõiguslepingu sõlmimisel avaldanud, et ei vaja ehitise kohta rohkem dokumentatsiooni, kui talle on tutvustatud. Seega on hageja lepingu eseme väärtuse enese jaoks kujundanud temale esitatud dokumente arvestades ning puudub alus väita, et ta sai kostjalt oodatust väiksema väärtusega asja. Pooled ei vaidle selle üle, et hoone välisuks erineb kokkulepitust ning et kostja I ei ole lõpetanud krundi planeerimis- ja haljastustöid. Samuti möönab kostja I, et maakraani vahetus võis olla põhjendatud ning abiruumi katus ei ole kvaliteetne. Kuna need mittevastavused on tõendatud, tuleb hinnata nende negatiivset mõju (kahju) hagejale. Hagejale tehtud hinnapakkumised ei tõenda hageja kahju olemasolu. Hinnapakkumine muutub kuluks pärast pakkumuse alusel kokkuleppe sõlmimist ja kulu kandmist. Hageja kinnitas, et ta ei ole neid kulutusi teinud ega kavatsegi teha ja tal ei ole tekkinud sellega seoses maksekohustust. Hageja ehitusteoreetilised arutlused ei ole hinnatavad kahjuna, sest nendes esiletoodud ohtude saabumine tulevikus ei mõjuta teda.
19. augusti
20. a aktist saab järeldada, et kostja I peab hüvitama parandustööde maksumuse. See tähendab, et parandustöö peab olema enne maksenõude esitamist tehtud või parandustööde tasunõue hagejale siduva kokkuleppega tekkinud ning tõendatud. Hageja kahju suurust ei tõenda OÜ Profeld pakkumuses kajastatud viimistlustööde tegemise hind. Kostjal I ei olnud alust selle pakkumuse alusel hagejale makset teha. OÜ HVK Katuseehitus pakkumus on tehtud töödele, mille vajalikkus ei ole tõendatud. Tõendatud on üksnes varikatuse puudused, kuid kuna varikatus tehti lisatööna, ei ole see mittevastavuseks
21. augustil
22. a lepingu tähenduses. OÜ Stormel pakkumus kaeve- ja planeerimistööde eest sisaldab lisaks drenaaþitöödele ka paekivimüüri ladumist, mida
23. augusti
24. a töö ülevaatamisel ei ole puudusena märgitud. Seetõttu on alusetu hageja nõue kommunikatsioonide asukoha selgitamisele tehtavate kulude hüvitamiseks. Hageja ei ole neid kulutusi teinud. Hageja ei ole tõendanud, et kinnistu edasimüügihind oli selle ostuhinnast madalam kostjast I tingitud põhjustel. Hageja loobus asjaõiguslepingu sõlmimisel kostja I vastu valduse üleandmisega seotud pretensioonidest. Pooled ei määranud asjaõiguslepingu sõlmimisel ehitise lõpetamiseks uut tähtaega, mistõttu ei saa hageja tugineda kostja I viivitusele pärast asjaõiguslepingu sõlmimist. Kostja I ei vastuta hageja saamata jäänud tulu eest, kuna selle nõudeõiguse minetas hageja

§ 644lg 3 järgi.

Tõendatud on asjaolu, et lepingueseme väärtust vähendasid krundi planeerimise ja drenaaþi rajamise puudused. Seega on osaliselt õige hageja väide, et ta sai kokkulepitust väiksema väärtusega asja. Kahju suuruse ja hüvitise määramisel tuleb arvestada mittevastavuse mõju asja väärtusele ning poolte esitatud pakkumusi. Maakohus arvestas TsMS § 233 lg 1 järgi õiglase hüvitise määramisel mh asjaoluga, et hageja on müügihinnast jätnud tasumata 150 000 krooni, millega saab lugeda kaetuks hageja konkretiseerimata, kuid kostja I omaks võetud viimistlustööde puudused. Õiglaseks hüvitiseks töös esinenud mittevastavusega (kinnistu krundi planeerimata jätmine, drenaaþi puudumine, teede ja platside rajamata jätmine, hoone ümber sillutisriba puudumine) kaasnenud väärtuse vähenemise eest on 250 000 krooni. Kostja I lubas tasuda OÜ Tehnovõrkude Ehitus arve maakraani vahetuse ja survestamise eest, mistõttu on hageja see nõue põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kostja rahaline kohustus hageja vastu on 256 844 krooni, millele lisandub viivis 96 300 krooni. Kostja I ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaksid alust viivise vähendamiseks

§ 113lg 8 ja § 162 alusel.

1. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi kostja II vastu täielikult ja kostja I vastu osaliselt rahuldamata. Hageja palub hagi täies ulatuses rahuldada ja mõista kostjatelt välja kahjuhüvitise parandamatute ehitusvigade eest 450 000 krooni ja parandatavate puuduste eest 410 613 krooni ning leppetrahvi 379 575 krooni. Ühtlasi palus hageja, et kohus väljendaks otsuse resolutiivosas, et kostjalt on välja mõistetud hüvitis 150 000 krooni kostja omaksvõetud viimistlustööde puuduste eest, ja mõistaks kohtuvälise nõude esitamise ning kahju kindlakstegemise kulude kui otsese varalise kahju eest välja 10 581 krooni 10 sendi suuruse hüvitise ning rahuldaks viivisenõude ajavahemiku eest hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.
2. Kostja I esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati põhivõla osas 250 000 krooni ulatuses ja viivise osas 150 krooni ületavas ulatuses ning jaotati menetluskulud. Kostja palub uue otsusega jätta hagi vaidlustatud osas rahuldamata. Kostja I ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega temalt mõisteti hageja kasuks välja maakraani vahetuseks ja täiendavaks survestamiseks kulutatud 6844 krooni. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
4. märtsi
5. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas kostja I vastu esitatud hagi põhivõlga 6844 krooni ja viivist 2771 krooni 82 senti ületavas osas. Tühistatud osas jättis ringkonnakohus hagi rahuldamata. Ühtlasi tühistas ringkonnakohus maakohtu otsuse osas, millega maakohus ei lahendanud hageja nõuet viivise saamiseks hagiavalduse esitamisele järgneva aja eest, ning rahuldas selles osas hagi osaliselt, mõistes kostjalt I hageja kasuks välja viivise ajavahemiku eest hagiavalduse esitamisest kuni 6844 krooni suuruse põhivõla tasumiseni päevas 0,5% tasumata summalt. Hagi rahuldamata jätmise osas täpsustas ringkonnakohus otsuse motiive. Samuti jaotas ringkonnakohus ümber menetluskulud. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt nõustus kostja I temalt 6844 kroonilt arvestatud viivise väljamõistmisega, kuid leidis, et viivise suuruseks on 150 krooni, mitte hageja nõutud 2771 krooni 82 senti.
6. augusti
7. a üleandmise-vastuvõtmise aktis leppisid pooled kokku viivisemääras 0,5% juhuks, kui kostja I ei tasu hagejale ehitusvea kõrvaldamiseks kulutatud tööde maksumust. Selles määras tuleb hageja kasuks kostjalt I välja mõista viivis nii ajavahemiku eest
8. septembrist 2007 kuni hagiavalduse esitamiseni kui ka hagiavalduse esitamisest kuni nõude kohase täitmiseni. Hagi on põhjendatud üksnes 6844 krooni ja sellelt arvestatava viivise nõudes. Hageja ülejäänud nõuded tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et kostja II ei ole vaidluses õige kostja. Selles osas järgis apellatsioonikohus maakohtu otsuse põhjendusi ega korranud neid. Maakohus on valesti leidnud, et kostjalt I tuleb välja mõista kahjuhüvitis 250 000 krooni ja viivise arvutamisel lähtuda sellest summast. Kostjale I heidetakse ette konkreetseid puudusi, mille maksumust ei ole keeruline kindlaks teha. Seetõttu ei olnud alust määrata kahjuhüvitist TsMS § 233 lg 1 järgi. Maakohus ei ole tuvastanud asjaolusid, mis oleksid andnud aluse määrata viidatud sätte alusel kahju suurus kindlaks oma siseveendumuse kohaselt. Maakohtu otsus on vastuoluline. Maakohus ei hinnanud tööde maksumust, mille kostja kohtu põhjenduse kohaselt pidanuks hüvitama ja mida ka hageja nõudis, vaid mõistis kostjalt selle välja vara väärtuse vähenemise maksumusena, leides, et hageja sai eespool nimetatud puuduste tõttu väiksema väärtusega asja kui pooled kokku leppisid. Asjaolule, nagu oleks vara väärtus nende puuduste tõttu vähenenud, ei olnud hageja oma nõuet rajanud, vaid taotles puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hüvitamist. Maakohtu otsusest ei selgu, milliste väidetavate puuduste kohta käib maha arvestatud 150 000 krooni. Kostja I väitele, et see ostuhinna tasumata osa katab kõik puudused, ei ole maakohus oma otsuses vastanud. Samuti ei ole maakohus kinnistu väärtuse vähenemisega tekitatud kahju hüvitamiseks kostjalt I hüvitist välja mõistes arvestanud poolte
9. augustil 2006 sõlmitud lepingu p-ga 3.5, mille kohaselt vastutab kostja üksnes enda tehtud töös või paigaldatud materjalis või seadmetes ilmnevate puuduste likvideerimise või kokkuleppel nende likvideerimise kulutuste hüvitamise eest. Kostja I sellekohastele väidetele ei ole maakohus vastanud. Pooled sõlmisid
10. augustil 2006 segatüüpi lepingu, mis sisaldab nii müügilepingu kui ka töövõtu elemente. Müügilepingu sätteid tuleb kooskõlas

§ 208

lg-ga 2 kohaldada lepingule osas, mis puudutab kinnistut ja sellel asuvat lepingu sõlmimise hetkeks valminud ehitise osa. Ehitise edasist ehitamist puudutavas osas tuleb lepingule kohaldada töövõtu sätteid. Hageja seaduslik esindaja kinnitas, et lepingu sõlmimise ajaks oli majakarp valminud, kuid ta ei osanud hinnata töö ja võõrandamise eseme osade väärtuste suhet, märkides, et need võisid olla võrdsed. Kostja I on kinnitanud, et lepingu sõlmimise ajaks olid vundament, seinad ja katus olemas ning majas tehti viimistlustöid, kuid ka kostja I ei ole eespool kirjeldatud komponentide vahekorda võrrelnud. Kinnistu omandiõiguse üleandmise ja kinnistu ning sellel olemasoleva majakarbi osas oli leping suunatud eelkõige lepingueseme võõrandamisele, paarismajaosa edasist valmisehitamist puudutavas osas oli leping aga suunatud eelkõige teenuse osutamisele. Hagi alusena on hageja tuginenud mitmele majakarbi puudustele, sh maja vundamendi, selle rajamiskõrguse, hoone välisseinte, konstruktsioonide ja katusealuste puudustele. Seega tugineb hageja selles osas müügilepingu eseme puudustele.

§ 217

lg 1 ja lg 2 p 1 alusel tuleb vaidluse lahendamiseks tuvastada, kas hagejale üleantud majakarp vastas poolte kokkulepitule. Hageja väitel ei vasta majakarp lepingule, sest ehitusprojektist on kõrvale kaldutud. Kostja I leiab, et majakarp vastas kokkulepitule, sest hageja oli kõrvalekalletest teadlik ja nendega nõustunud, pealegi ei ole tegemist puudustega, mis takistaksid ehitise sihtotstarbelist kasutamist. Seega mõistavad pooled müügilepingut erinevalt. Lepingus ei reguleerita majakarbi kvaliteedinõudeid. Kuna lepingutingimuste tõlgendamisel ei ole võimalik tuvastada poolte ühist tegelikku tahet lepingu sõlmimisel, tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi (

§ 29

lg 4), arvestades mh eelkõige lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (

§ 29

lg 5 p 3) ning lepingu olemust ja eesmärki (

§ 29lg 5 p 4).

Kostja I on selgitanud, et majakarbi ehitamisel kalduti kõrvale projekti seletuskirjast, kuid see oli hagejale müügilepingu sõlmimisel teada ning hageja on neid kõrvalekaldumisi aktsepteerinud. Kostja I on ka kinnitanud, et hageja tutvus esmalt kostja juures projektiga, seejärel kinnistu, poolelioleva elamu ja seal tehtavate ehitustöödega ning alles seejärel sõlmiti müügileping. Need kostja I väited on kooskõlas müügilepingu p-dega 2.3.1 ja 2.1.5. Hageja ei ole neid väiteid vaidlustanud. Seega tuleb lugeda, et hageja võttis kostja I kirjeldatud asjaolud omaks TsMS § 231 lg 4 järgi. Arvestades asjaoluga, et hageja sõlmis lepingu oma majandustegevuses, milleks mh on kinnisvara haldamine, arendus ja ost-müük, pidi pooltega sarnane mõistlik isik eespool kirjeldatud asjaoludega sarnastel asjaoludel mõistma, et pooled on kokku leppinud selles, et majakarp müüakse koos lepingu sõlmimise ajaks olemasolevate kõrvalekalletega ehitusprojektist. Seega ei saa majakarbi kõrvalekaldeid projektist lugeda müüdud asja puudusteks, mis võiksid anda aluse hageja kahju hüvitamise nõudele. Isegi juhul, kui pooled ei oleks müügilepingu sõlmimisel kokku leppinud, et majakarbil on projektist kõrvalekalded, ei saaks hageja neile kõrvalekalletele oma nõude alusena tugineda, sest

§ 218

lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Hageja tutvus enne müügilepingu sõlmimist majakarbi ja selle projektidega, mistõttu on tõenäoline, et ta teadis kõrvalekalletest. Ka siis, kui kõrvalekaldeid majakarbi projektist ei saa pidada müügilepingu tingimuseks ja hageja neist müügilepingu sõlmimisel ei teadnud ega pidanudki teadma, ei saaks hageja oma kahju hüvitamise nõuet kostja vastu maksma panna. Kuna hageja on majandustegevusega tegelev isik ja ka müügileping on sõlmitud tema majandustegevuses ning hageja esiletoodud majakarbi kõrvalekalded projektist ei ole sellised, mida ei oleks asjatundliku ülevaatuse käigus saanud avastada, pidi hageja

§ 219

lg 1 kohaselt müügilepingu eseme ehk majakarbi viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. Kostja I väitel viibis hageja ka pärast müügilepingu sõlmimist kinnistul ja korteris ehitustööde ülevaatamiseks, tal oli korteri võti ja dokumendid. Ka neid asjaolusid ei ole hageja vaidlustanud. Seega oli hagejal kooskõlas

§ 220

lg-tega 1 ja 2 kohustus kostjat I viivitamatult pärast müügilepingu sõlmimist väidetavatest puudustest teavitada ja neid puudusi piisavalt kirjeldada. See kohustus ei sõltu sellest, millal hagejale töövõtu korras tehtud tööd või majavaldus lõplikult üle anti, sest ehituse jätkumine ei takistanud hagejat valminud majakarpi üle vaatamast. Hageja kirjeldas puudusi esimest korda alles

1. augusti
2. a üleandmise-vastuvõtmise aktis. Seega ei ole hageja majakarbi puudustest teatamise ja nende piisava kirjeldamise kohustust täitnud ja isegi ainuüksi sellest tulenevalt ei oleks saanud tema hagi majakarbi puudusi puudutavas osas rahuldada (

§ 220lg 3).

Tööprojekti ja eriosade projektide puudumine ei ole lepingutingimuste rikkumine

§ 217lg 2 p 1 ega § 641 lg 1 ja lg 2 p 1 mõttes.

1. augusti
2. a lepingust ei tulene, et kostja I pidi tagama hagejale ka vaidlusalused projektid. Et pooled pidasid olemasolevat dokumentatsiooni piisavaks, nähtub ka
3. oktoobril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingu p-st 2.3.6, milles on korratud, et pooled ei soovi lisadokumentide esitamist. Isegi kui tegemist oleks asja puudusega, oleks hageja pidanud sellestki puudusest kostjat I teavitama eespool kirjeldatud või analoogseid töövõtu kohta käivaid nõudeid arvestades. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, mille põhjal saab järeldada, et ta teavitas kostjat I projektide puudumisest ning tegi seda õigel ajal ja piisavalt. Pooled vormistasid
4. augustil 2007 akti, milles hageja loetles ehituse puudused ning kostja I võttis need teadmiseks. Ühtlasi leppisid pooled kokku, et kostja I parandab kõik ehitusvead ja projektiga vastuolud 21 päeva jooksul pärast asja üleandmist. Kui kostja I puudusi tähtaja jooksul ei kõrvalda, esitab hageja talle ehitusvigade paranduste kohta saadud hinnapakkumised, mille alusel on kostja I kohustatud kolme päeva jooksul tasuma parandustööde maksumuse. Nende tasumata jätmisel tuleb kostjal I maksta viivist päevas 0,5% parandustööde maksumusest. Kostja esitas puuduste kohta
5. augustil 2007 vastuse, milles osaga puudustest nõustus ja osaga mitte.
6. augustil 2007 allkirjastatud paarismajaosa uues üleandmise-vastuvõtmise aktis ei ole märgitud hageja pretensioone ega märkusi. Seega ei nõudnud hageja kostjalt I kõrvaldamata puuduste kõrvaldamist, nagu sätestas varasem kokkulepe. Siiski leppisid pooled
7. augusti
8. aktis kokku kostja I õiguse vead parandada ja kohustuse hüvitada ehitusvigade parandamine alles siis, kui ta ei ole vigu parandanud.

§ 646

lg-te 5 ja 6 koosmõjust tuleneb, et juhul, kui tellija ei järginud lg-s 6 sätestatud kohustust nõuda töö parandamist või uue töö tegemist mõistliku aja jooksul, kaotab ta õiguse nõuda töövõtjalt töö parandamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Samuti on mõistetav poolte eespool kirjeldatud kokkulepe. Seega kaotas hageja õiguse nõuda kostjalt I väidetavate vigade parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei ole tegelikult väidetavaid ehitusvigu parandanud ega kulutusi kandnud. Ka see asjaolu välistab hageja ehitustööde vigade parandamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõude rahuldamise. Põhjendatud on maakohtu järeldus, et hagejal ei ole alust tugineda oma nõude alusena väidetavatele puudustele, millele ta 14. augusti 2007. a aktis ei tuginenud.

§-st 643 ja § 644 lg-test 1 ja 2 tuleneb analoogiliselt müügilepingu sätetega, et majandus- ja kutsetegevuses töövõtulepingu sõlminud isik peab puudustest töös töövõtjale teatama ja neid piisavalt kirjeldama viivitamatult pärast töö vastuvõtmist. Hageja ei ole esile toonud mingeid asjaolusid, millega võiks

§ 644

lg 3 järgi mõistlikult vabandada töö väidetavast mittevastavusest kohe teatamata jätmist. Tegemist ei ole varjatud puudustega. Eeltoodud põhjendusel ei saa hageja hagi töövõtulepingu alusel tehtud töö puuduste hüvitamiseks rahuldada. Muudel väidetel ei ole vaidluse lahendamiseks tähtsust. Samas ei ole hageja oma nõuet ka piisavalt põhjendanud ega tõendanud. Pooled ei vaidle selle üle, et ehitisel oli puudusi, mille korvamiseks oli kostja I nõustunud sellega, et hageja jätab maksmata 150 000 krooni ostuhinnast. Hageja esiletoodust ei saa järeldada, et tegelike ehitusvigade kõrvaldamise maksumus ületab seda summat. Et hageja on seda summat pidanud piisavaks, nähtub tema enda käitumisest, kui ta tegi kostjale 21. novembril 2006 ettepaneku jätta puuduste tõttu maksmata 150 000 krooni. Kuigi selleks ajaks olid mõned tööd tegemata, oli ehitis valdavas osas valminud. Eeltoodust vastupidist ei saa järeldada ka hageja esitatud hinnapakkumistest ega OÜ Acto Consult koostatud aktist, mida maakohus hindas dokumentaalse tõendina. Maakohus juhtis hageja tähelepanu sellele, et ta peab tõendama ehitusvigu, ja selgitas, et eksperdiarvamuse saamiseks tuleb tal kohtult taotleda ekspertiisi määramist. Hageja ei ole ekspertiisi tegemist soovinud. Leppetrahvinõude rahuldamiseks ei ole alust, sest hageja viivitas leppetrahvi nõudmisega üheksa kuud, mis ületab mõistliku aja

§ 159lg 2 mõttes.

Leppetrahvinõue ei ole ka sisuliselt põhjendatud.

1. augusti
2. a lepingu kohaselt pidi kostja I andma valmis hoone valduse hagejale üle
3. oktoobril
4. Asjaõiguslepingu sõlmimisel
5. oktoobril 2006 leppisid pooled kokku, et neil ei ole teineteise vastu pretensioone selle kohta, et lepingueseme otsest valdust ei ole kokkulepitud tähtaja jooksul üle antud. Uut tähtaega pooled kokku ei leppinud. Kirjavahetusest nähtub, et hageja ei ilmutanud uue tähtaja ega tööde vastuvõtmise vastu huvi. Tuginemaks lepingus kokkulepitud ehitamise tähtaja rikkumisele, pidi hageja põhjendama ja tõendama, et lepingueseme vastuvõtmist takistasid asja sihtotstarbelist kasutamist takistavad puudused. Hageja ei ole seda teinud. Hageja põhjendas ostuhinnast 150 000 krooni tasumata jätmist esmalt ehitise puudustega. Hiljem esitas aga kohtule tasaarvestusavalduse, milles on märgitud, et hageja tasaarvestab selle osa ostuhinnast oma leppetrahvinõudega. Kuna hagejal ei olnud kostja I vastu leppetrahvinõuet, ei ole tasaarvestust toimunud. Kostja I nõustus sellega, et ehitisel oli puudusi, ja nende katteks ostuhinnast 150 000 krooni tasumata jätmisega. Seetõttu ei ole põhjendatud hageja väide, et see summa tuleb kostjalt I välja mõista. Kuna osas, milles hagi rahuldatakse, ei ole olnud vajalik teha kulutusi kahju suuruse kindlakstegemiseks, kuid valdavas ulatuses jääb hagi rahuldamata, tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue 10 581 krooni 10 sendi saamiseks. Maakohus on valesti arvestanud tsiviilasja hinna, sest arvestades ka hageja nõuet kahju kindlakstegemise ja nõude kohtuvälise esitamise kulude hüvitamiseks, oli hageja nõude suuruseks 1 950 946 krooni 70 senti. Sellest rahuldatakse 9615 krooni 82 senti. Seega on hageja nõudest rahuldatud 0,5% ja menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada samas vahekorras. Seega kannab hageja kõigist esimese astme kohtus kantud menetluskuludest 99,5% ja kosja I 0,5%. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuse kohaselt on kohtud vääralt tõlgendanud
7. augusti
8. a lepingut segalepinguna. Selle lepingu sõlmimisel eksisteeris hoone, mis oli kaetud katusega ja kus tehti üksnes viimistlustöid. Seega oli lepinguesemeks konkreetne ning väga selgelt füüsiliselt piiritletav ja tajutav korteriomand.

§ 208

lg-s 2 on sätestatud eeldus, et üldjuhul on tegemist müügilepinguga ning seda isegi siis, kui leping on sõlmitud valmistatava asja tellimiseks. Praegusel juhul oli küsimus üksnes asja lepingutingimustega vastavusse viimises. Kui erinevad lepinguliigid ei konkureeri, liigitatakse leping ühe või teise lepinguliigi alla käivaks ja sellest tulenevalt on põhjendamatu

§ 1lg 2 kohaldamine.

Praegusel juhul on tegemist müügilepinguga, mille kvalifitseerimisel segasuhteks on kohtud seadust valesti kohaldanud, jõudes seetõttu vale lõpptulemuseni. Eeltoodud rikkumine viis kohtud valele seisukohale, et kostja II ei vastuta hageja ees. Tähtsust ei oma, kas ühisomanik nimetab ennast müüjaks või müüja abikaasaks. Lepingupooleks on mõlemad ühisvara võõrandajad. PKS § 17 lg-s 3 sätestatud teise abikaasa nõusoleku eeldus kehtib ka kõigi müügi oluliste tingimuste kohta.

1. Kostjad vaidlesid kassatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Nad leidsid, et hageja nõue on tõendamata. Hageja esitas kahju hüvitamise nõude, sest soovis saada hoone väidetavate puuduste parandamise eest hüvitist. Samas ei ole hageja tegelikult puudusi parandanud ega selleks kulutusi teinud ning on menetluses kinnitanud, et ta ei kõrvalda puudusi korteriomandi edasivõõrandamise tõttu. Seega on hagi põhjendamatu. Kostjal II puudub hagejaga võlasuhe, mistõttu jätsid kohtud hagi tema vastu õigesti rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata. TsMS § 692 lg 2 alusel tuleb muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikku põhjendust.
3. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad vastutavad hageja ees lepingu rikkumisega kahju tekitamise eest. Kassatsioonkaebuse kohaselt leidis ringkonnakohus ebaõigesti, et pooled sõlmisid müügi- ja töövõtulepingu tunnustele vastava segalepingu ning et kostja II ei vastuta selle lepingu rikkumise eest.
4. Kolleegium nõustub hagejaga selles, et ringkonnakohus on valesti leidnud, et poolte sõlmitud lepingule kohalduvad nii müügi- kui ka töövõtulepingut reguleerivad võlaõigusseaduse sätted.

§ 208

lg-s 1 sätestatud müügilepingu mõiste järgi kohustub müüja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Müügilepingu kohta sätestatut kohaldatakse sama paragrahvi 2. lõike kohaselt ka lepingutele, mis on sõlmitud valmistatava asja tellimiseks, v.a juhul, kui tellija andis teisele lepingupoolele olulise osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist. Müügilepingu sätteid ei kohaldata lepingutele, mille puhul suurem osa lepingupoole kohustustest, kes asja muretseb, seisneb töö tegemises või muu teenuse osutamises. Kolleegium rõhutab, et lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb

§ 29

lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb arvestada

§ 29lg 5 p-des 4-6 märgitud asjaoludega (vt Riigikohtu 18.

juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 12). Eelkõige tuleb

§ 29lg 5 p 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki.

Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid lepingu, mille esemeks oleva korteriomandi reaalosaks on pooleliolevas paariselamus asuv eluruum. Kostja võttis lepinguga kohustuse anda korteriomand kostjale. Kolleegiumi arvates on vaidlusaluse lepingu eesmärgiks asja müük

§ 208lg 1 järgi.

Asjaolu, et lepinguga kohustus kostja ehitama hoone, milles asuv korteriomand oli lepingu esemeks, ei tähenda, et osaliselt kohalduvad lepingule

§ 208lg 2 teise lause alusel töövõtulepingu sätted.

Kolleegium leiab, et kui lepingu eesmärgiks on valmistatava asja müük, tuleb

§ 208lg 2 esimese lause alusel eeldada, et pooled sõlmisid müügilepingu. Seega peab vastupidist väitev lepingupool Ts

MS § 230 lg 1 järgi tõendama, et tegemist on muu, nt töövõtulepinguga. Praegusel juhul on ringkonnakohus pannud hagejale kohustuse tõendada, et pooled sõlmisid müügilepingu, jagades sellega poolte tõendamiskoormise valesti. Vaatamata asjaolule, et ringkonnakohus on ebaõigesti lugenud lepingu segalepinguks, on ringkonnakohtu otsuse resolutsioon õige. Müügi- ja töövõtulepingut reguleerivad sätted on lepingu eseme puuduste tõttu tekkiva vastutuse osas sarnased, mistõttu ei oleks asjas tuvastatud asjaoludele müügilepingu sätete kohaldamine toonud kaasa teistsugust kohtuotsust. 12. Kuna asjas ei kohaldu töövõtulepingut reguleerivad sätted, on ringkonnakohus mh tuginenud valesti

§ 644

lg-le 3, mille kohaselt, kui tellija ei teata töövõtjale töö lepingutingimustele mittevastavusest õigel ajal või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul töö lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või tellija töö lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib tellija siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et töövõtja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Samad tagajärjed on sätestatud

§ 220

lg-s 3 juhuks, kui ostja ei teata müüjale nõuetekohaselt asja lepingutingimustele mittevastavusest. Sõltumata asja üle vaatamata jätmisest või lepingutingimustele mittevastavusest õigel ajal teatamata jätmisest võib ostja tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele üksnes

§ 221lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud juhtudel.

Hageja ei ole ei varasemas kohtumenetluses ega kassatsioonkaebuses tuginenud eelviidatud sätetes nimetatud alustele. 13. Ebaõige on ka ringkonnakohtu tuginemine

§ 646lg-le 6.

Kohaldatav on analoogne müügilepingu säte,

§ 222

lg 6, mille järgi ostja kaotab õiguse nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui ta ei nõua seda müüjalt üheaegselt teatega asja lepingutingimustele mittevastavuse kohta või mõistliku aja jooksul pärast teate esitamist, välja arvatud juhul, kui müüja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus on iseenesest õigesti leidnud seda, et ehitusvigade parandamise kulude hüvitamise nõude välistab asjaolu, et hageja ei ole neid kulutusi kandnud. Kolleegium täpsustab, et ringkonnakohtu seisukoht käib üksnes kohustuse täitmise nõude kohta (

§ 222lg 5 ja § 646 lg 5).

Müüdud või tellitud asja puuduse kõrvaldamise kulude eelnevat hüvitamist on ostjal või tellijal õigus nõuda

§ 101

lg 1 p 3, § 103 ja § 115 alusel ka kahjuhüvitisena täitmise asemel (vt Riigikohtu

1. oktoobri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26;
3. septembri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-08, p 11;
5. juuni
6. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-45-08, p 14 ja
7. veebruari
8. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-148-08, p 13). Kuna käesolevas asjas hageja ei teatanud müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest ega ole seejuures tuginenud

§ 221

lg 1 p-des 1 või 2 nimetatud asjaoludele ja teatamata jätmine ei olnud vabandatav (vt käesoleva otsuse p 12), siis ei ole tal muu hulgas õigus nõuda kostjalt I kahju hüvitamist täitmise asemel.

1. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega selles, et kostja II ei vastuta hageja ees. Kostja II vastutus hageja ees oleks võimalik juhul, kui kohtud oleksid tuvastanud, et kostja I vastutab hageja ees. Kostja II võimalik vastutus tuleneb PKS § 20 lg-st 2, mille kohaselt vastutavad perekonna huvides võetud varalise kohustuse eest abikaasad ühisvaraga ja mõlema abikaasa lahusvaraga. Riigikohtu varasema seisukoha järgi on perekonna huvides võetud kohustuse tuvastamisel oluline, et kohustus oleks võetud faktiliselt perekonna huvides. Ühise vastutuse tekkimiseks ei pea teine abikaasa olema tingimata teadlik võetud kohustusest (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
2. septembri
3. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-82-05 ja
4. märtsi
5. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-13-07). Praegusel juhul ei ole hageja väitnud ega tõendanud, et kostja I müügilepinguga võetud kohustus oli võetud kostjate perekonna huvides. Seega ei olnud kohtutel alust hinnata seda, kas kostja II võiks vastutada oma varaga hageja ees PKS § 20 lg-st 2 tulenevalt.
6. Ringkonnakohus leidis, et maakohus tuvastas kahju suuruse TsMS § 233 lg 1 järgi ebaõigesti. Kuna hageja ei ole vaidlustanud ringkonnakohtu otsust selles osas, siis ei ole kolleegiumil õigust hinnata, kas ringkonnakohtu seisukohad on õiged. Kolleegium peab siiski vajalikuks märkida, et maakohus eksis, kui pidas hüvitatavaks kahjuks kinnistu väärtuse vähenemist. Hageja ei ole sellist liiki kahju hüvitamist nõudnud.
7. Ringkonnakohus jättis kostja II menetluskulud hageja kanda ning ülejäänud menetluskuludest 99,5% hageja ja 0,5% kostja I kanda. Kolleegium jätab ringkonnakohtu menetluskulude jaotuse TsMS § 173 lg 3 esimese lause alusel muutmata. Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätab kolleegium TsMS § 171 lg 1 järgi kassatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon arvatakse TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Tambet Tampuu