Obsah (7)

§ 94§ 6§ 92§ 68§ 90§ 98§ 99

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) § 94 lg 4 järgi tehingu tühistada, kui teine pool pettusest teadis või pidi teadma. Maakohus, tuginedes esitatud ja tuvastatud asjaoludele ning hinnanud tõendeid kogumis, leidis, et hageja tühistas tehingud põhjendatult. Kohtukuludena mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja riigilõivu 60 krooni ja õigusabikulude katteks 20 600 krooni. Lisaks mõistis maakohus kostjalt riigituludesse asja läbivaatamiskuludena hagimaterjali posti- ja paljundamiskulud 834 krooni 60 senti.

1. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Hageja palus jätta kaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Kolmandad isikud apellatsioonkaebuse kohta seisukohta ei avaldanud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas
3. juuni
4. a otsusega apellatsioonkaebuse ning tühistas maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja riigilõivu 5000 krooni ja õigusabikuludena 50 000 krooni. Ringkonnakohtu otsuse järgi peab kohtuotsus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 1 järgi olema seaduslik ja põhjendatud. Maakohus ei ole pooltevahelise võlasuhte tegelike asjaolude tuvastamise vajadusele ega hageja tõendamiskohustusele tähelepanu pööranud ning on teinud seetõttu seadusele mittevastava kohtulahendi. Hageja on esitanud nõude tuvastada kostja kohustus anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Nõude alusena tugineb hageja pettusele, mille pani toime kolmanda isikuna A. Laurus. Hageja nõude konstruktsiooni kohaselt on tegemist hageja kui tehingu poole äratuntava eksimusega, mille põhjustas A. Laurus ja millest kostja tehingu teise poolena teadis (

§ 94lg-d 1, 2 ja 4 ning § 95).

Kuna hageja on soovinud tehingu tühistamisel tugineda pettusele, lasub hagejal esmalt kohustus tõendada, et kolmas isik pani toime pettuse. Isegi kui lähtuda maakohtu otsuses sisuliselt põhjendamata jäetud eeldusest, et A. Laurus pani kolmanda isikuna toime pettuse, et kallutada hagejat oma kinnistule kostja kasuks hüpoteeki seadma, lasub hagejal tehingu tühistamisel lisaks kohustus tõendada, et kostja oli pettusest teadlik või pidi sellest teadlik olema. Seda, et kostja oli kolmanda isiku korraldatud pettusest teadlik, kinnitavad hageja arvates asjaolud, et kostjale pidi olema teada A. Lauruse võimetus tasuda varasemaid laene, kuna kostja on tegev Osaühingu (OÜ) Ettur juhatuses. OÜ Ettur oli hageja väitel seotud Kohila alevis asuvale kinnistule hüpoteegi seadmisega, et võimaldada A. Laurusel võtta laenu 375 950 krooni. OÜ-le Ettur oli väidetavalt teada, et A. Laurus nimetatud laenu ei tagastanud ning kinnistu omanik J. Tammiste ja tema abikaasa pidid kinnistu loovutama OÜ-le Ettur. Samuti oli OÜ-le Ettur hageja väitel teada, et A. Laurus oli seotud võlgadega, mille tagajärjel seati hüpoteek E. Kukkuri korteriomandile Tallinnas, mille tulemusena kõnealune korteriomand läks üle OÜ-le Ettur. Seega pidi ka kostja olema hageja hinnangul kursis A. Lauruse isikuomaduste ja rahaliste probleemidega, millest tulnuks kostjal hüpoteegi seadmisel hagejat teavitada. Samuti viitavad kostja teadmisele hageja väitel asjaolud, et

1. juuni
2. a hüpoteegi seadmise leping ja
3. juuni
4. a hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise leping sõlmiti kiirustades, hagejal ei võimaldatud tutvuda tagatavate laenulepingutega, hagejal ei olnud teavet laenusumma tegelikult laenusaajatele üleandmise kohta ning kostja ei ole nõudnud laenusaajatelt laenu tagastamist. Hageja ja maakohus on jätnud tähelepanuta, et kostja ja A. Lauruse väidetavad suhted ning OÜ-ga Ettur seotud tehingud ja neil põhinevad asjaolud pärinevad pooltevahelise hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisega ja hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu sõlmimisega võrreldes hilisemast ajast. Pooled sõlmisid hüpoteegi seadmise lepingu
5. juunil 2004 ja hüpoteegiga tagatud nõuete muutmise lepingu
6. juunil 2004, kostja on aga OÜ Ettur juhatuse liige alles alates
7. juulist
8. Samuti pärinevad hageja viidatud J. Tammiste ja E. Kukkuri tehingud ja nendega seotud asjaolud ajast, mis järgnes pooltevaheliste lepingute sõlmimisele. Meelevaldsed on hageja püüdlused siduda ajaliselt oluliselt hiljem toimunud tehinguid ja sündmusi vaidlusaluste laenulepingute sõlmimise eelsesse olustikku ja kujundada sellest tulenevalt järeldusi, nagu oleks kostja pidanud olema teadlik asjaolust, et A. Laurus ei kavatse võetud laenu nõuetekohaselt tagastada. Ühtegi tõendit selliste järelduste kinnitamiseks kohtule esitatud ei ole. Ainus hageja esiletoodud asjaolu, mis puudutab vaidlusaluste hüpoteekide seadmisele eelnevat aega, on hageja väide, et kostja kui laenuandja vahendajaks oli tema äripartner H. Rosin, kes suhtles A. Laurusega juba
9. aastast. Nimetatud väide on aga paljasõnaline ega seostu väidetava kostja teadmisega sellest, et A. Laurus hagejat pettis. Kostja poolt laenulepingute täitmist on kinnitanud kolmandad isikud oma ütlustega ja allkirjadega laenulepingutel. Hageja väitele, et kostja ei ole nõudnud laenusaajatelt laenude tagastamist, on kostja vastu vaielnud. Õige on seejuures kostja viide TsMS § 229 lg-le 2, mille kohaselt on tõendiks poole vande all antud seletus. Seetõttu on maakohus ekslikult rajanud oma järeldused hageja seletusele, mis ei ole antud vande all. Kuna eeltoodu alusel ei ole tõendeid selle kohta, et kostjal oli enne hageja poolt kinnistule hüpoteegi seadmist infot A. Lauruse isikuomaduste, varalise seisu või makseharjumuste kohta, puudub alus väiteks, et kostja teadis või pidi olema hageja väidetavast petmisest teadlik (

§ 94lg 4 esimene lause).

Samuti ei ole A. Laurus omandanud hageja kinnistule kostja kasuks hüpoteegi seadmisega mingeid õigusi (

§ 94lg 4 teine lause).

Ühtegi tõendit ega mõistetavat selgitust ei ole hageja esile toonud ka selle kohta, miks hageja ei saanud notari juures sõlmitud tehingute kohta piisavat teavet. Puudub ka selgitus, mis takistas hagejal uurida enne hüpoteegi seadmist laenusaajate tausta, tagatavate laenulepingute sisu või muid hageja jaoks tagantjärele aktuaalseks muutunud asjaolusid. Hageja otsus jätta nimetatud asjaolud asjatundmatusest, hoolimatusest või usaldusest kolmanda isiku L. Väljataga vastu tähelepanuta, oli hageja valik, mille eest ei saa kostja vastutada. Lisaks on nimetatud asjaolude seostamine kostja teadmisega pettusest mõistatuslik. Hüpoteegilepingu allkirjastamisega on hageja väljendanud selget tahet leping kokkulepitud tingimustel sõlmida ja seetõttu on hüpoteegi seadmise lepingud kehtivad ja neid tuleb täita. Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist (

§ 6

lg 4) lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. Käsutustehinguna on asjaõigusleping õiguslikult neutraalne ning hageja esitatud asjaolud ei anna alust arvata, et täidetud oleksid kinnisasja hüpoteegiga koormamise asjaõiguslepingu tühistamise materiaalsed eeldused. Üldjuhul ei tule kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu (

§ 92

või 94 alusel), kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut. Tagatislepingu tühisus saab seetõttu tuua kaasa üksnes pandi tagastusnõude alusetu rikastumise sätete järgi. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (TsMSRS) § 3 järgi tuleb enne

1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 46 p 1, § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 1 alusel mõista hagejalt kostja kasuks välja menetluskuludena apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 5000 krooni ja õigusabikuludest 45 000 krooni. Arvestades vaidluse keerukust, esindaja tehtud töö mahtu ja vajalikkust ning tegelike õigusabikulude suurust, on nimetatud ulatuses õigusabikulude väljamõistmine põhjendatud. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
2. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus. Kassatsioonkaebuse kohaselt tuleb

§ 94

lg 4 teise lause alusel anda hinnang sellele, kas pettuse toime pannud kolmandad isikud omandasid õigusi. Pettuse tulemusel jäi L. Väljatagale tema sõnul alles tema kodu, A. Laurus sai väidetavalt laenu. Hüpoteegi seadmise leping oli vahetult seotud laenulepinguga, mille järgi olid hüvede saajateks kolmandad isikud. Asjaolusid kogumis hinnates tuleb lugeda tõendatuks, et L. Väljataga laenu ei saanud ja kostja oli sellest teadlik. Laenuleping on näilik ja rahatu. Kui A. Laurus raha sai, ei kasutatud seda hagejale kirjeldatud eesmärgil, st L. Väljataga tütre kinnistule seatud hüpoteegi kustutamiseks. Ei saa nõustuda ringkonnakohtu järeldusega, et hüpoteegilepingu allkirjastamisega on hageja väljendanud oma selget tahet ja seetõttu on hüpoteegi seadmise lepingud kehtivad. H. Rosin ja kostja pidid olema teadlikud A. Lauruse rahalistest probleemidest. H. Rosin oli OÜ Ettur juhatuse liige alates

1. maist
2. Kostjal oleks pidanud tekkima kahtlus, et laenu ei kasutata selle tavalisel eesmärgil. Kostja poolt hageja teadmatuses hoidmine võlanõuete suurenemisest ei ole kooskõlas heade kommetega. Kolmandate isikute vastu on alustatud kriminaalmenetlust.
3. Kostja esindaja edastas Riigikohtule e-kirjaga
4. jaanuaril 2010 kell 17:37 (saatmise aeg) vastuse, milles palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ning taotluse, et hagejalt mõistetaks kostja kasuks välja kohtukuludena kokku 77 974 krooni 50 senti. Riigikohus oli määranud kostjale kassatsioonkaebusele vastamise tähtpäeva
5. novembri
6. Avalduste ja seisukohtade esitamise määras Riigikohus hiljemalt
7. jaanuaril 2010 kella 11:30-ks. Seega saabusid vastus ja taotlus Riigikohtusse hilinenult ja jäävad TsMS § 331 lg 1 alusel tähelepanuta.
8. Kolmandad isikud ei ole kassatsioonkaebuse kohta seisukohta avaldanud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada kohtukulude väljamõistmise osas. Kolleegium määrab uue kohtukulude jaotuse ning mõistab hagejalt kostja kasuks välja riigilõivu 5000 krooni ja õigusabikulud 45 000 krooni. Ülejäänud osas jätab kolleegium ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata.
10. Kolleegium märgib esmalt, et hageja esitas hagi hüpoteegi kustutamiseks, hilisemas nõude täpsustuses palus aga lugeda tuvastatuks kostja kohustuse anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks (vt käesoleva otsuse p 1; I kd, tl 131). Ta ei esitanud kahte erinevat nõuet, nagu võib järeldada ringkonnakohtu otsuse sissejuhatusest.
11. Hagist ega kohtuotsustest ei ilmne, millisel õiguslikul alusel hageja taotleb kostja nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist. Hageja arvates annab talle selle õiguse hüpoteegilepingu (ja selle muudatuse) tühistamine. Hageja väidab nimelt hagis, et ta on avaldusega tühistanud
12. juunil 2004 sõlmitud kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu ning
13. juunil 2004 sõlmitud hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu. Seejuures ei ole hageja eristanud nimetatud lepingudokumentides sisalduvaid hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingut ja kinnistamisavaldust ning kokkulepet hüpoteegiga tagatavate nõuete kohta (tagatiskokkulepe). Kolleegium märgib seejuures, et kinnistamisavaldus kui formaalne taotlus kinnistusraamatu pidajale ei ole tühistatav sarnaselt tehinguga.
14. Esitatud asjaolud võimaldavad järeldada alternatiivselt nõude kahte võimalikku materiaalõiguslikku alust sõltuvalt sellest, mis lepingu on hageja enda arvates tühistanud. Esiteks tuleb kõne alla asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1, kui hüpoteegikande aluseks olev asjaõigusleping on kehtetu tühistamise tõttu ja taotletakse kinnistusraamatu parandamiseks kostja kui puudutatud isiku nõusolekut (

§ 68lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 alusel).

Kehtiv kinnistusraamatukanne kinnistu asjaõigusega koormamiseks eeldab AÕS § 641 järgi kande alusena ka kehtivat asjaõiguslepingut. Kui hageja tühistas kehtivalt hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu, on see

§ 90

lg 1 teise lause järgi algusest peale kehtetu ja hüpoteegikanne oleks seetõttu tehtud õigusliku aluseta. Sel juhul võiks hageja nõuda ebaõige hüpoteegikande kustutamist AÕS § 65 lg 1 alusel. Teiseks on võimalik nõuet hinnata

§ 90

lg 2 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 järgse alusetust rikastumisest tuleneva väljaandmise nõudena kostja asjaõiguslepingu sõlmimise tahteavalduse asendamiseks hüpoteegi kustutamiseks (AÕS § 330,

§ 68lg 5 ja TMS § 184 lg 1 alusel) (vt nt ka Riigikohtu 13.

veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 16). Selle eelduseks on, et hüpoteegi seadmise asjaõigusleping kehtib, kuid hageja on kehtivalt tühistanud tagatiskokkuleppe (võlaõiguslik kokkulepe hüpoteegiga tagatavate nõuete kohta). Sel juhul võiks hageja kolleegiumi arvates tugineda ka AÕS § 349 lg-le 1 ning nõuda kostjalt hüpoteegi kustutamiseks (või endale ülekandmiseks) nõusolekut, kuna tagatavaid nõudeid ei tekkinud. Kolleegium märgib seejuures, et

§ 68lg 5 (ja TMS § 184 lg 1) alusel saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse.

Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga.

1. Vaidluse all ei ole järgmised olulised asjaolud:
2. a juunis pöördus hageja poole L. Väljataga, kes kallutas teda seadma kinnistule hüpoteeki üheks kuuks oma tütre kinnistu eest suurema müügihinna saamise eesmärgil; L. Väljataga pöördumise hageja poole ajendas A. Laurus; hageja ei olnud teadlik kolmandate isikute tegelikest motiividest hageja kinnistu hüpoteegiga koormamise suhtes;
3. juunil 2004 sõlmisid kostja ja kolmandad isikud laenulepingu, mille p 1.1 alusel pidi kostja andma kolmandatele isikutele laenu 400 000 krooni;
4. juunil 2004 sõlmisid hageja ja kostja Rapla notar Raul Joametsa büroos viimase tõestatuna kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille p 4.2 järgi pidi hageja kinnistule kantama kostja kasuks esimesele vabale järjekohale 900 000 krooni suurune hüpoteek ning p 2.2 järgi tagas hüpoteek kõiki kostja nõudeid kolmandate isikute vastu, mis tulenevad
5. juunil 2004 sõlmitud laenulepingust;
6. juunil 2004 allkirjastasid kolmandad isikud ja R. Nool (L. Väljataga tütar) nn garantiikirja hageja kasuks, milles lubasid tagada kõik hageja kinnistule seatava hüpoteegiga kaasnevad ja endaga seotud nõuded oma varaga või vara müügist saadava rahaga;
7. juunil 2004 sõlmisid kostja ja kolmandad isikud laenulepingu, mille p 1.1 alusel pidi kostja andma kolmandatele isikutele laenu 160 000 krooni;
8. juunil 2004 sõlmisid hageja ja kostja taas notar R. Joametsa büroos viimase tõestatuna hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, mille p 2.1 järgi muudeti
9. juuni
10. a notariaalselt tõestatud lepingu p 2.2 selliselt, et hageja kinnistule seatud hüpoteegiga tagataks ka laenulepingu lisast (s.o
11. juuni
12. a laenulepingust) tulenevaid nõudeid, ning p 3.1 järgi võeti tagasi
13. juuni
14. a lepingus sisalduv kinnistamisavaldus ja paluti see uuesti menetlusse võtta; hageja kinnistule kanti kostja kasuks 900 000 kroonise summaga hüpoteek; hageja ja kostja kohtusid ja suhtlesid esimest korda
15. juunil 2004 R. Joametsa büroos; kostja on OÜ Ettur juhatuse liige alates
16. juulist 2004;
17. aprillil 2005 jõudis kostjani hageja (notari vahendusel esitatud) avaldus
18. ja
19. juuni
20. a notariaalselt tõestatud (lepingudokumentide) tühistamiseks pettuse tõttu; kostja on hüpoteegi realiseerimiseks lasknud hageja vastu alustada täitemenetluse (900 000 krooni sisenõudmiseks; täitmisteade I kd, tl 152), mis on maakohtu hagi tagamise määrusega peatatud.
21. Kostja ei eita tehingute tühistamise formaalsete eelduste täitmist, mh et temani on jõudnud nõutav tühistamise avaldus (

§ 98

lg 1) ja et tühistamine oli tähtaegne (

§ 99

). Kolleegium märgib, et tehingu tühistamiseks peavad olema aga täidetud ka materiaalsed eeldused. Hageja on menetluses tuginenud tühistamise alusena üksnes pettusele (

§ 94

). Tehingu tühistamise avalduse tuginemine eksimusele või pettusele on avalduse õigusliku hindamise küsimus, mille puhul ei ole kohus poolte hinnanguga seotud. Üldjuhul sisalduvad pettuse alusel tehingu tühistamise avalduses ka eksimuse alusel tehingu tühistamise asjaolud, st kui esitatud asjaolud ei anna alust tühistada tehingut pettuse alusel, võivad need siiski anda aluse tühistada tehing eksimuse alusel. 19. Pettus on

§ 94

lg 1 järgi isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Pettuse aluseks võib

§ 94

lg 2 järgi olla ka hea usu põhimõtte vastane asjaoludest teatamata jätmine või kontrollimata andmete esitamine tõestena. Hagist võib aru saada, et hageja näeb enda eksitusse viimist alljärgnevas: hagejale väideti, et hüpoteeki vajatakse L. Väljataga tütre kinnistu müügi paremaks korraldamiseks ja üksnes kuuks ajaks, hüpoteegiga tagatavad nõuded pidid saama rahuldatud L. Väljataga tütre kinnistu müügist saadud rahast; hüpoteegiga tagatud laenulepingu alusel ei tehtud kolmandatele isikutele makseid või kui ka tehti, ei ole need laenu tagasi maksnud - lepingute eesmärgiks oli A. Lauruse ja kostja koos tegutsemise tulemusena saavutada võimalus hüpoteegi realiseerimiseks ja selle vahendusel hageja kinnistu arvel raha (või kinnistu enese) omandamiseks. Hageja ei ole väitnud, et teda oleks petnud kostja. Hageja arvates petsid teda kolmandad isikud, kuid kostja oli pettusest teadlik. Seejuures jääb hageja positsioonist ebaselgeks, milles näeb ta konkreetselt A. Lauruse osa pettuses. Hageja väidetel kallutas teda lepinguid sõlmima L. Väljataga, kes avaldas tehingute kohta ebaõigeid asjaolusid. Kuigi menetlusosaliste väidetest võib järeldada, et enne lepingute sõlmimist suhtles hagejaga ka A. Laurus, ei ole tuvastatud, et ka tema oleks esitanud hagejale valeandmeid, kuigi ta mõjutas väidetavalt omakorda L. Väljataga. Seejuures tuleb arvestada, et hageja enda väitel nõustus ta tagama just L. Väljataga võlga. Siiski võib järeldada, et hageja heidab A. Laurusele esmajoones ette

§ 94lg 2 järgi laenu puudutavatest olulistest asjaoludest teatamata jätmist.

20. Riigikohus on leidnud, et üldjuhul ei tule kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu (

§ 92

või 94 alusel), kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut (vt Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 38). Hageja ei ole esile toonud asjaolusid selle kohta, et ta oleks eksinud hüpoteegi kui asjaõiguse seadmise suhtes, küll aga selles osas, mis puudutab hüpoteegiga tagatavaid nõudeid. Seega näeb hageja enda petmist just hüpoteegi aluseks oleva võlaõigusliku tagatiskokkuleppe suhtes. Seetõttu ei kaasnenud lepingu(dokumentide) tühistamise avaldusega ka hüpoteegi aluseks oleva asjaõiguslepingu kehtetus. Sel põhjusel ei saa rääkida hüpoteegikande ebaõigsusest ja hagi jäeti AÕS § 65 lg 1 alusel õigesti rahuldamata. 21. Hageja tugines menetluses läbivalt

§ 94

lg 4 esimesele lausele, väites, et teda petsid lepinguid sõlmides kolmandad isikud, kuid kostja oli pettusest teadlik. Kolleegiumi arvates võivad hageja esitatud asjaolud tõendatuse korral olla

§ 94

lg-te 1 ja 2 ning § 95 järgi põhimõtteliselt aluseks lepingute tühistamiseks pettuse tõttu. Samas on ringkonnakohus neid väiteid hinnanud ja leidnud, et isegi kui kolmandad isikud hagejat petsid, ei olnud kostja kui laenuandja ja hüpoteegipidaja sellest teadlik. Tuvastatud ei ole mh sellist sidet A. Lauruse ja kostja vahel, mis võimaldanuks A. Lauruse tegevuse ja teadmise n-ö üle kanda kostjale. Kassatsioonkaebuse väited ei võimalda kolleegiumi arvates järeldada, et ringkonnakohus oleks tõendite hindamisel menetlusnorme rikkunud. Riigikohus on TsMS § 688 lg 4 järgi seotud alama astme kohtute tuvastatud faktiliste asjaoludega ega uuri TsMS § 688 lg 5 järgi ise tõendeid. Seega on ringkonnakohtu otsus põhjendatud ka

§ 94

lg 4 esimesele lausele tuginedes, st hagejal ei olnud õigust lepinguid sellele sättele tuginedes tühistada. 22. Tehingu võib

§ 94

lg 4 teisele lausele tuginedes tühistada ka juhul, kui teine pool pettusest ei tea, kuid tehingu alusel omandas õiguse pettuse toimepannud kolmas isik. Ringkonnakohus on otsuses leidnud, et A. Laurus ei ole kostja kasuks hüpoteegi seadmisega hageja kinnistule mingeid õigusi omandanud. See on iseenesest õige, kuid ei välista, et õiguse omandas kolmas isik tagatislepinguga, mitte hüpoteegi seadmisega. Esmapilgul võib tagatiskokkuleppele, millega kinnistu omanik kohustub oma kinnistule seatud hüpoteegi vahendusel tagama kinnistuga kolmanda isiku võlga, tõepoolest nimetatud sätte kohaldamine kõne alla tulla. Hageja väitel sai A. Laurus tagatud laenulepingu alusel laenu (kuigi teisalt tugineb hageja ka laenulepingu rahatusele) ning L. Väljatagale jäi alles tema kodu (kuigi ebaselgeks jääb, milles see seisnes). Siiski ei tulenenud tagatislepingust kolmandatele isikutele vahetult mingeid õigusi. Need said tuleneda laenulepingu(te)st. Seos tagatislepinguga ja võimaliku kolmandate isikute toimepandud pettusega jääb kolleegiumi arvates aga seejuures liiga kaugeks, et õigustada tagatiskokkuleppe tühistamist ja seega kokkuvõttes ka hüpoteegi kustutamist hüpoteegipidaja suhtes, kes pettusest ei teadnud ega pidanudki teadma. Sätte laiendav tõlgendus võiks tähendada muu hulgas, et kõik laenuandjad peaksid enne laenu andmist juhul, kui laenu tagab kolmanda isiku varale seatud pant, kontrollima detailselt laenuvõtja ja pantija vahelist suhet ja kandma sellest tulenevaid riske. See paneks laenuandjale aga tihti teostamatu (või vähemalt ebaproportsionaalse) kohustuse ja võiks olla takistuseks reaalkrediidi turu toimimisele tervikuna. Eelneva põhjal on ringkonnakohtu otsus põhjendatud ka

§ 94lg 4 teisele lausele tuginedes.

23. Kolleegiumi arvates ei oleks võimalik hagi rahuldada ka pettuse asemel hageja eksimusele tuginedes (

§ 92alusel).

Eksimuse alusel tehingu tühistamise aluseks saavad üldjuhul sarnaselt pettusega olla teise poole esitatud ebaõiged asjaolud või asjaolude esitamata jätmine (

§ 92lg 3 p-d 1 ja 2).

Seda ei ole kostja kohta aga tuvastatud. Erinevalt pettusest (

§ 94

lg 4) ei näe eksimuse regulatsioon ette võimalust tühistada tehing ainuüksi kolmanda isiku põhjustatud eksimuse tõttu. Kuigi teoreetiliselt võiks hageja esitatud asjaolud mahutada

§ 92

lg 3 p-s 3 ettenähtud "jagatud eksimuse" alla, ei saa kolleegiumi arvates eeldada, et sellisel juhul peaks eksimuse riski kandma hüpoteegipidaja. Seetõttu ei ole lepingu tühistamine eksimusele tuginedes lubatud

§ 92lg 5 alusel. 24. Ts

MS § 442 lg 5 järgi lahendab kohus otsuse resolutsiooniga mh rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Harju Maakohus on

1. oktoobri
2. a määrusega hagi tagamise korras peatanud täitemenetluse kinnistu suhtes (I kd, tl 155-156). Otsuse resolutsioonis ei ole aga ei maakohus ega ringkonnakohus järginud TsMS § 442 lg 5 nõudeid ega lahendanud määratud hagi tagamise abinõu küsimust. Kuna hagi jääb käesoleva otsusega lõplikult rahuldamata, tuleb maakohtu hagi tagamise määrus, millega määrati hagi tagamise abinõuna täitemenetluse peatamine, TsMS § 386 lg 4 esimese lause kohaselt tühistada. Käesolev otsus on täitemenetluse uuendamise alus TMS § 47 lg 2 mõttes.
3. Kinnistu suhtes toimuva täitemenetluse kohta märgib kolleegium järgmist. TMS § 221 lg 1 järgi võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Riigikohus on
4. juunil 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08 tehtud määruse p-s 16 leidnud, et seda hagi iseloomustab materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja sissenõudja vahel, mis puudutab täitedokumendis dokumenteeritud nõuet. AÕS § 351 lg 3 esimese lause järgi võib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik (praegusel juhul hageja) esitada hüpoteegiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. Selliseid vastuväiteid on võimalik esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga. Riigikohus on
5. jaanuari
6. a määruse tsiviilasjas nr 3-2-1-134-07 p-s 11 tunnustanud võlgniku õigust esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi ka juhul, kui võlgniku vastuväide (käendajana) seisnes selles, et laenuandja ei olnud laenusaajale laenusummat andnud. Sellisele väitele on hagiavalduses tuginenud ka hageja (vähemalt L. Väljataga suhtes), kohtud ei ole tuvastanud, kas laenusummad kolmandatele isikutele ka tegelikult anti. Nimetatud vastuväide on hagejal soovi korral võimalik esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga. Kui selgub, et hüpoteegiga tagatavat nõuet ei ole, võib hageja nõuda ka hüpoteegi enda nimele kandmist või kustutamist AÕS § 349 lg 1 alusel. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga on võimalik taotleda ka viivise vähendamist. Riigikohus on
7. juunil 2009 tsiviilasjas nr 3-2-1-64-09 tehtud määruse p-s 9 leidnud, et üheks materiaalõiguslikuks vastuväiteks, millega põhjendada TMS § 221 lg 1 alusel esitatavat hagi, võib olla ka ebamõistlikult suur leppetrahv VÕS § 162 lg 1 järgi. VÕS § 113 lg 8 sätestab, et VÕS § 162 kohaldub ka viivise suhtes. Kuna praegusel juhul ei ole täitedokumendiks kohtulahend, ei kohaldu ka TMS § 221 lg-s 2 sätestatud piirang. Samuti on võimalik vaidlustada intressi suurust. Riigikohus on
8. jaanuari
9. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-137-06 (p 17) leidnud, et alates laenu tagastamise kohustuse sissenõutavaks muutumisest kaotab intressi arvestamine õigusliku aluse ning edasi tuleb kõne alla üksnes viivise või kahju hüvitise arvestamine laenu tagastamiskohustuse täitmisega viivitamise eest.
10. Kolleegium märgib samuti, et VÕS § 173 lg 3 p 1 järgi läheb laenuandja (kostja) nõue laen tagastada üle isikule, kelle vara müüakse täitemenetluses võlgniku (laenusaajad, kolmandad isikud) vastu esitatud nõude täitmiseks. Hagejal võib olla võimalik esitada nõue kolmandate isikute ja R. Noole vastu ka
11. juuni
12. a garantiikirja põhjal. Garantiikirja võib selle olemusest lähtuvalt käsitada võlatunnistusena ja/või käendusena. Lisaks võib kõne alla tulla hüpoteegi seadmise aluseks olnud lepingud tõestanud notar R. Joametsa vastutus hageja ees notariaadiseaduse § 14 (
13. a juunis kehtinud redaktsioonis) järgi. Tõestamisseaduse § 18 lg 1 järgi selgitab notar välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar hoolitseb selle eest, et välistatakse eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Kui notaril tekib kahtlus tehingu seadusele ja osalejate tegelikule tahtele vastavuse kohta, arutab ta tõestamisseaduse § 18 lg 2 järgi selle osalejatega läbi. Kui notar kahtleb tehingu kehtivuses ja osalejad nõuavad sellele vaatamata tõestamist, märgib notar oma selgituse ja selle kohta esitatud osalejate põhjendused notariaalakti.
14. Kolleegiumi arvates määrasid kohtud vääralt hagi hinna. TsMS § 123 järgi võetakse tsiviilasja hinna arvestamisel aluseks hagi esitamise aeg. TsMS § 137 lg 1 järgi on apellatsioon- või kassatsioonkaebuse esitamisel asja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust (vt ka Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-06, p 26). Ringkonnakohus on hagi hinnaks märkinud 25 000 krooni, lugedes hagi ilmselt TsMS § 132 lg 1 alusel mittevaraliseks. Sarnaselt on hagihinda käsitlenud maakohus. Kolleegium sellega ei nõustu. Hageja eesmärgiks on tema kinnistule kantud hüpoteegi kustutamine, st oma vara koormavast varalisest õigusest vabanemine. Kuna asja lahendamisel ei ole selgeks tehtud, kas hüpoteek tagab reaalset nõuet, saab kolleegium lähtuda maksimaalsest võimalikust summast, mis hüpoteegi alusel on võimalik rahuldada, st hüpoteegisummast 900 000 krooni (vt ka Riigikohtu
15. novembri
16. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1104-08, p 22). Enne
17. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 48 lg 1 p 2 järgi oli tegemist nn vara hagiga ning hagihind oli kolleegiumi arvates määratav hüpoteegisummaga. Riigikohus muudab TsMS § 137 lg 11 alusel hagihinda. Hagihinnaks kõigis kohtuastmetes on 900 000 krooni.
18. Kolleegium märgib, et ringkonnakohtu otsus on vastuoluline väljamõistetud õigusabikulude osas. Ringkonnakohtu otsuse põhjendava osa (p 47) kohaselt peab ringkonnakohus õigeks mõista hagejalt kostja kasuks välja õigusabikulud 45 000 krooni ja riigilõivu 5000 krooni. Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni kohaselt on hagejalt aga välja mõistetud õigusabikulud 50 000 krooni. Menetluskulude jaotamisele ja väljamõistmisele tuleb TsMSRS § 3 järgi praegusel juhul kohaldada varem kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Enne
19. jaanuari
20. a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt saanuks hagejalt kostja kasuks õigusabikuludena välja mõista maksimaalselt 5% hagi rahuldamata jäetud osast, seega maksimaalselt 45 000 krooni. Seega ei saaks kolleegium ka sõltumata kostja vastuse ja kohtukulude nimekirja hilinemisest rohkem õigusabikulusid kostjalt välja mõista. Seetõttu tuleb TsMS § 692 lg 4 esimese ja teise lause ning TsMS § 669 lg 1 p 5 alusel ringkonnakohtu otsus osaliselt tühistada. Kolleegium peab võimalikuks mõista uue otsusega hagejalt kostja kasuks välja 45 000 krooni õigusabikulusid ja 5000 krooni riigilõivu.
21. Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb hageja tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. Tambet Tampuu, Henn Jõks, Villu Kõve