RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) § 18 lg 1 sätestas üheselt, et kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni võib seda vara üürile anda üksnes tähtajatult ning tähtajatule üürilepingule ei kohaldu

§ 121

. Hageja pidi olema teadlik, et tema eluruumi elanikuks registreerimise ajaks oli kostja õiguseellane esitanud avalduse hoone tagastamiseks ning toimus tagastamismenetlus. Hageja oli teadlik Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud otsusest haldusasjas nr II-3144/00, millega tuvastati, et õigustatud subjekt muutis

1. a oma tahteavaldust ja soovis vara tagastamist. Halduskohtumenetlusse oli kolmanda isikuna kaasatud ka hageja. Hageja pidi üürilepingut sõlmides teadma, et tegemist on omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud varaga, mida võidakse õigusjärgsele omanikule tagastada. Hoone õigusjärgsele omanikule tagastamise ajal ei elanud eluruumis keegi. Ka praegusel ajal ei ela selles eluruumis keegi. Maja kostjale üleandmise ajal oli korteris välja lülitatud elekter ja vesi, korter oli lõhutud ja muudetud elamiskõlbmatuks. Hageja on kostjale teatanud, et ta ei tarbi kommunaalteenuseid.
2. Harju Maakohus jättis
3. jaanuari
4. a otsusega hagi rahuldamata. Ühtlasi jättis maakohus hageja kanda maakohtus kantud menetluskulud. Maakohtu otsuse kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas hagejaga sõlmiti
5. a tähtajaline üürileping, mis võis lepingu järgi pikeneda samaks tähtajaks, või sõlmiti vastuolus sellel ajal kehtinud

§ 18lg-ga 1 tähtajaline üürileping esimest korda 1998.

Pooled ei vaidle selle üle, et linnaosavalitsuse korraldusel vormistati hagejale eluruumi asustamise tõend ning hageja kasutas eluruumi alates

1. a õiguslikul alusel. Kuna üüri suurus määrati Vabariigi Valitsuse kehtestatud aluste ja metoodika järgi, ei olnud vaja sõlmida kirjalikku üürilepingut. Seega on tõenäoline, et
2. a hagejaga kirjalikku üürilepingut ei vormistatud. Samas ei ole üüri suurust kokku lepitud ka
3. a kirjalikus üürilepingus. Hageja ei ole väitnud, et temaga sõlmiti 1994 suuline üürileping, ega esitanud tõendeid üürisuhte tingimuste tõendamiseks. Samuti ei ole hageja esitanud kohtule väidetavat
4. a kirjalikku lepingut. Hageja üürilepingute sõlmimisega seotud väited on vastuolulised. Hageja väitel ei ole
5. a sõlmitud kirjalikku lepingut säilinud ning
6. a allkirjastati parandatud redaktsiooniga kirjalik tähtajaline üürileping, mis asendas esialgse lepingu.
7. märtsil 1998 sõlmitud leping on vormistatud Tallinna Linnavalitsuse
8. septembri
9. a määrusega nr 308 kinnitatud eluruumi üürilepingu blanketile, millele on käsitsi juurde kirjutatud poolte, üürilepingu sõlmimise alusdokumendi ja eluruumi andmed ning lepingu tähtaeg. Seega oli lepingublankett täpselt samal kujul olemas ka väidetavalt
10. a üürilepingu sõlmimise ajal.
11. a vormistatud leping saab väidetavast varasemast lepingust erineda üksnes tähtaja poolest. Selle üürilepinguga anti hageja kasutusse ühiskorteri kolm tuba. Kuna üürilepingu uue redaktsiooni allkirjastamine oli hageja väitel vajalik tingimuste täpsustamiseks ja seaduse nõuetega kooskõlla viimiseks, kuid muid tingimusi peale üürilepingu lõpptähtaja ei ole lepingublanketil muudetud, tuleb järeldada, et varem kirjalikku üürilepingut ei sõlmitud.
12. märtsil 1998 sõlmiti eluruumi üürileping viieks aastaks, s.o tähtajaga
13. märts
14. Kuna lepingu blankett on
15. aastast olnud samasugune, pidi ka
16. a väidetavalt sõlmitud tähtajaline kirjalik leping sisaldama samu tingimusi. Seega oleks ka
17. a leping tähtaja lõppemisel pikenenud järgmiseks viieks aastaks. Hageja ei ole tõendanud, milliseks tähtajaks sõlmiti
18. a leping. Kuna hageja väitel üksnes täpsustati
19. a lepingu tingimusi, pidanuks ka
20. a leping olema sõlmitud viieaastase tähtajaga. Hageja ei ole põhjendanud, miks oli eluruumi elama asumisest kolme aasta möödumisel vaja lepingu tähtaeg uuesti määrata. Eeltoodu tõendab, et üürisuhe vormistati kirjalikult esimest korda
21. märtsil 1998 ja määrati üürilepingu tähtaeg. Juhul kui
22. a oleks sõlmitud kirjalik tähtajaline leping, tuleks
23. a üürileping lugeda uueks lepinguks, sest selle üürilepingu p 2.4 järgi loetakse leping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool ei teata lepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest. Kuna Tallinna linn ei ole soovinud lepingu automaatset pikenemist, vaid esitas hagejale allkirjastamiseks lepingu, millel puudub viide varasemale lepingule, on tegemist uue lepinguga. Varasema üürilepingu puudumist tõendab ka asjaolu, et
24. a üürilepingu aluseks on Tallinna Linnavalitsuse
25. juuni
26. a korraldus nr 265 ja vahetusorder nr
28. a üürilepingus ei ole viidet varasemale lepingule. Seega on
29. a sõlmitud leping ainus kirjalik üürileping, mis sõlmiti hagejale antud eluruumi asustamistõendi alusel.
30. märtsil
31. a oli elamu tagastamise otsustamine pooleli.
32. septembril 1995 tunnistati Xxxxxx xxx ehitiste ja krundi õigustatud subjektiks kostja õiguseellane R-A. Galins. Asjas kohaldub
33. märtsil 1997 jõustunud

§ 18

lg 1, mille kohaselt kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni võib vara valdaja seda rentida või muul viisil valdusesse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid on nõus tähtajalise suhtega. Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et kostja või tema õiguseelneja oleksid andnud nõusoleku tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks. Tõendatud ei ole, et õigustatud subjekt oleks andnud notariaalselt tõestatud nõusoleku sõlmida 12. märtsil 1998 tähtajaline leping. Seega on 1998. a sõlmitud üürileping vastuolus lepingu sõlmimise ajal kehtinud

§ 18lg-ga 1. Seadusega vastuolus olev tehing on enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (Ts

ÜS) § 66 lg 2 järgi tühine, v.a kui seadust ei ole rikutud oluliselt. Õigusvastaselt võõrandatud vara kasutusse andmisele piirangute seadmise eesmärk on vältida vara koormamist uute nn eelisüürilepingutega õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamise ajal, kuid võimaldada siiski ruumide kasutamist. Seadusandja on pidanud vajalikuks õigustatud subjektide kaitseks määrata, et kuni vara tagastamise otsustamiseni võib vara kasutamiseks sõlmida üksnes tähtajatuid üürilepinguid. Tähtajatutele üürilepingutele ei laiene

§-s 121 sätestatud üürilepingu pikenemise kord ning lepingud saab lõpetada kolmekuulise etteteatamisega. Seega tähtajalise lepingu sõlmimise keeldu rikkudes sõlmitud üürileping toob õigusvastaselt võõrandatud vara tagasisaajale kaasa kohustuse taluda pärast vara tagasisaamist üürilepingut, mille lõpetamise võimalused on tähtajatu üürilepinguga võrreldes piiratumad. Seega on tähtajalise lepingu sõlmimise keelu rikkumine oluline seaduse rikkumine. TsÜS § 68 järgi ei too tehingu ühe osa kehtetus kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Kuna enne

1. a üürilepingu sõlmimist kasutas hageja eluruumi kirjaliku lepinguta, oleksid pooled sõlminud üürilepingu ka tähtaja tingimuseta. Hageja ei ole aastaid kasutanud Xxxxxx xxx-xx asuvat eluruumi ega tasunud kommunaalteenuste eest. Eluruumis ei ole elektrit ega vett ning eluruum on muudetud kasutamiskõlbmatuks. Hageja elab aastaid teises kohas.
2. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldada hagi.
3. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4. Tallinna Ringkonnakohus jättis
5. juuni
6. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole tõendatud, et
7. a sõlmiti hagejaga kirjalik tähtajaline eluruumi üürileping ning et
8. a üürileping sõlmiti vajaduse tõttu täpsustada üürilepingu tingimusi ja viia need kooskõlla seaduse nõuetega. Hagejaga sõlmiti kirjalik üürileping esimest korda
9. märtsil
10. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud

§ 18

lg 1 järgi võis omandireformi objektiks olevat õigusvastaselt võõrandatud vara kuni tagastamise küsimuse lahendamiseni, sh kohtuvaidluste lõppemiseni, anda üürile üksnes tähtajatult. Sellised üürilepingud ei olnud üürilepinguteks

§ 121

tähenduses.

§ 18

lg-s 1 sätestatud keeldu rikkuvate üürilepingute kokkulepped, mis näevad ette üürilepingu tähtajalisuse, on tühised ning üürilepingut tuleb käsitada tähtajatuna. Tagastamise lahendamiseni võis

§ 18

lg 1 järgi anda eluruumi tähtajalisele üürile üksnes juhul, kui õigustatud subjekt oli nõus tähtajalise üürilepingu sõlmimisega. Praegusel juhul ei ole õigustatud subjekt andnud notariaalselt tõestatud nõusolekut hagejaga tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks. Õige ei ole hageja seisukoht, et õigustatud subjekti nõusolekut ei olnud

1. a üürilepingu sõlmimiseks vaja. Eeltoodu tõttu ei ole õige ka hageja väide, et
2. a alanud üürileping jätkus
3. a. Kuna hageja ja Tallinna linn sõlmisid
4. märtsil 1998 uue üürilepingu, millega lõpetasid samade poolte vahel sama eluruumi võimalikud varasemad üürisuhted, ning
5. märtsil 1998 kehtinud

§ 18

lg 1 kohaselt oli eluruumi tähtajalise üürilepingu sõlmimine seadusega vastuolus, on üürilepingu tähtajalisust sätestav kokkulepe tühine. Seetõttu ei saa kohus tuvastada hageja ja kostja üürilepingu tähtajalisust. Isegi juhul, kui hageja ja Tallinna linn olid enne

1. märtsi
2. a sõlminud sama eluruumi kasutamiseks üürilepingu, lõppes see
3. märtsi
4. a üürilepingu sõlmimisega. Varasema üürisuhte asjaolud ei ole praeguse vaidluse lahendamisel olulised. Õige ei ole hageja väide, et üürisuhe on tähtajaline, sest kostja allkirjastas elamu üleandmisevastuvõtmise akti. Akti allkirjastamine ei muuda üürisuhet tähtajaliseks. Akti allkirjastamisega kinnitas kostja, et võtab üle hagejaga sõlmitud üürilepingu. Kostjale sai üürileping üle minna sellisena, nagu see kehtis. Akti allkirjastamisel ei saanud olla lepingut muutvat tähendust. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
5. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei või kohus otsust tehes TsMS § 436 lg 4 järgi tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Kohtud ei ole välja selgitanud hageja õiguslikku huvi, kuid on samas leidnud, et pooled oleksid üürilepingu sõlminud ka tähtaja tingimuseta. Ilma hageja õiguslikku huvi välja selgitamata ei saanud kohus järeldada, et hageja oleks
6. a sõlminud üürilepingu ka ilma tühise sätteta. Selles, et pooled oleksid üürilepingu sõlminud ka ilma tähtaja tingimuseta, ei ole hageja saanud ka oma seisukohta avaldada. Kohtud on valesti leidnud, et
7. a ei sõlmitud hagejaga tähtajalist üürilepingut. Tähtajaline üürileping sõlmiti hagejaga
8. juulil 1994, s.o ajal, kui seadusega ei olnud keelatud tähtajaliste üürilepingute sõlmimine.

§ 18lg-st 1 ei tulenenud, et 1994.

a ei saanud sõlmida tähtajalisi üürilepinguid, mistõttu on hagejaga

1. a sõlmitud üürileping tähtajaline. Alates
2. märtsist 1997 jõustunud

§ 18lg 1 ei lõpetanud hageja üürilepingu tähtajalisust.

Isegi kui 1998. a üürilepingu p 2.1 on tühine vastuolu tõttu

§ 18lg-ga 1, ei muuda see üürilepingut automaatselt tähtajatuks.

Sellisel juhul tuleb lähtuda

1. a üürilepingu tähtajalisusest, mis tuleneb sel ajal kehtinud seadusest ning mis ei olnud vastuolus
2. a kehtinud

§ 18lg-ga 1.

Kohtud on valesti tõlgendanud

1. märtsil 1998 sõlmitud kirjalikku üürilepingut. Kohtud ei ole arvestanud enne
2. juulit 2002 kehtinud TsÜS §-s 64 sätestatuga, mis eeldab poolte tegeliku tahte väljaselgitamist.
3. a sõlmitud üürilepingut ei vormistatud hageja initsiatiivil. Seega ei ole õige eeldada, et hageja tahe oli kaotada oma üürilepingu tähtajalisus ning jääda ilma

§-s 121 sätestatud garantiidest (nn eelisüürilepingust). Õige ei ole kohtute seisukoht, et isegi kui hageja ja Tallinna linn sõlmisid enne

1. a sama eluruumi kasutamiseks üürilepingu, lõppes see
2. märtsil 1998 üürilepingu sõlmimisega ning enne seda kuupäeva olnud üürisuhte asjaolud ei ole olulised.
3. a sõlmitud üürileping ei sisalda
4. a üürisuhte (üürilepingu) lõpetamise kokkulepet. Üürilepingus on viide, et selle üürilepingu sõlmisid lepingu pooled linnaosa valitsuse
5. juuni
6. a korralduse nr 265 ja vahetusorderi nr 1105 alusel. Arvestades hageja õigustatud huvi tähtajalise üürilepingu vastu, ei oleks hageja sõlminud
7. a üürilepingut, teades, et ta kaotab sellega

§-s 121 sätestatud garantiid. 8. Kostja leiab, et kassatsioonkaebus on põhjendamata, ning vaidleb sellele vastu. Kostja arvates tuleb kassatsioonkaebus jätta rahuldamata. Põhjendamata on hageja väide, et kaevatav otsus tuleb tühistada, kuna kohus ei andnud temale võimalust esitada põhjendusi ja tõendeid TsÜS § 68 kohaldamiseks vajalike asjaolude kohta. Hagejat esindas nii üürikomisjonis kui ka esimese ja teise astme kohtus pädev jurist. Kostja oli kogu üürivaidluse ajal järjekindlalt seisukohal, et üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 68 järgi ei toonud tehingu ühe osa kehtetus kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Põhjendatud ei ole ka hageja väide, et kohtud kohaldasid valesti

§ 18lg-t 1.

Hageja ei ole tõendanud, et temaga sõlmiti ajavahemikus

1. juunist 1994 kuni
2. septembrini 1995 üürileping. Kuna hageja teadis või pidi teadma, et elamu võidakse tagastada teisele isikule ega kuulu seetõttu erastamisele, ei saanud tal tekkida ootust eriõiguste või -tagatiste saamiseks. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
4. Hagiavalduses esiletoodud asjaolude kohaselt kasutab hageja alates
5. juulist 1994 Tallinnas Xxxxxx xxx asuvat korterit nr xx samal kuupäeval sõlmitud üürilepingu alusel.
6. märtsil 1998 sõlmis hageja Tallinna linnaga sama eluruumi kasutamiseks kirjaliku üürilepingu.
7. detsembril 2006 tagastati Xxxxxx xxx asuv elamu kostja õiguseellasele kui õigusjärgsele omanikule.
8. mail 2007 anti tagastatud vara üle kostjale. Hageja palub tunnustada
9. juulil 1994 sõlmitud üürilepingu ja
10. märtsil 1998 sõlmitud üürilepingu tähtajalisust.
11. Kolleegium ei nõustu kohtute järeldustega, et hagejaga sõlmiti üürileping esimest korda
12. märtsil 1998 ning et isegi juhul, kui hagejaga oli sõlmitud sama eluruumi kohta varasem leping, siis lõppes see
13. märtsil 1998 üürilepingu sõlmimisega ja varasema üürisuhte asjaolud ei oma tähtsust. Toimiku materjalidest nähtub, et hageja ei ole avaldanud, et
14. märtsi
15. a leping on täiesti uus leping, mis lõpetas varasema lepingu. Hageja väitel hilisema lepinguga üksnes täpsustati
16. a alanud üürisuhte tingimusi ja hageja on alates
17. aastast katkematult kasutanud vaidlusalust eluruumi. Samuti nähtub
18. märtsi
19. a lepingust, et selles on viide Tallinna Kesklinna Valitsuse
20. juuni
21. a korraldusele nr
22. Kohtud ei ole põhjendanud, miks neid asjaolusid ei tule arvestada üürilepingu sõlmimise ja tähtajalisuse kindlakstegemisel. Kolleegiumi arvates ei ole kohtud
23. juuli
24. a lepingu käsitlemisel arvestanud ka sellega, et enne tsiviilseadustiku üldosa seaduse jõustumist
25. septembril 1994 võis üürisuhe põhineda suulisel üürilepingul. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja valdas alates
26. juulist 1994 kostja eluruumi õiguslikul alusel. Kolleegium jääb
27. aprillil
28. a tsiviilasjas nr 3-2-1-28-06 tehtud otsuses p-s 11 avaldatud seisukoha juurde, et enne
29. septembrit 1994 kehtinud tsiviilkoodeksi § 49 järgi ei olnud eluruumi üürileping tühine alates
30. juulist
31. a kehtinud ES § 31 lg-s 1 sätestatud eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi nõude järgimata jätmise tõttu, sest ES § 31 lg 1 ei näinud kirjaliku vormi nõude rikkumise tagajärjena ette eluruumi üürilepingu tühisust.
32. septembril 1994 jõustunud TsÜS § 93 lg 1 kohaselt oli seaduses sätestatud kohustusliku lihtkirjaliku vormi nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulenenud teisiti. See reegel ei olnud kolleegiumi arvates siiski absoluutne, sest seaduses sätestatud vorminõude eesmärgist võis tuleneda, et vorminõude rikkumine ei pea kaasa tooma tehingu tühisust. Kolleegium leidis tsiviilasjas nr 3-2-1-28-06 tehtud otsuses, et ka pärast
33. septembrit 1994 ei olnud ES § 31 lg 1 eesmärgiks kaasa tuua muus kui kirjalikus (või kirjalikus ja notariaalselt tõestatud) vormis sõlmitud eluruumi üürilepingu tühisust ning järelikult kehtisid ka alates
34. septembrist
35. a sõlmitud suulised eluruumi üürilepingud. Kolleegium leiab, et kohtud on jätnud tähelepanuta ka selle, et
36. a hagejaga sõlmitud üürileping oli tähtajaline lepingu sõlmimise ajal kehtinud ES § 31 lg 2 järgi. Sellest sättest tulenevalt oli üürileping tähtajaline leping isegi juhul, kui lepingus ei olnud tähtaega määratud. Viimasel juhul loeti üürileping sõlmituks viieks aastaks. Seega juhul, kui üürileping sõlmiti
37. juulil
38. a, tuli see seaduse järgi lugeda sõlmituks tähtajalisena viieks aastaks, s.o kuni
39. juulini
41. Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et eraldi võetuna on
42. a üürilepingus sätestatud tingimus lepingu tähtaja kohta (lepingu p 2.1) tühine alates
43. märtsist 1997 kehtiva

§ 18lg 1 neljanda lause alusel.

Selle sätte järgi oli kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni vara valdajatel õigus seda rentida või muul viisil valdusse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid olid nõus tähtajalise suhtega. Kohtud ei ole tuvastanud õigustatud subjekti nõusolekut või selle puudumist. Pooled ei ole aga ka vaielnud selle üle, et 1998. a üürilepingu tähtaja kohta ei olnud õigustatud subjekti nõusolekut. Seetõttu järeldasid kohtud iseenesest õigesti, et eraldi võetuna ei saanud 12. märtsil 1998 sõlmitud üürileping

§ 18lg 1 neljanda lause tõttu olla tähtajaline.

Samas juhul, kui tähtajaline üürileping sõlmiti

1. juulil 1994 ja see pikenes alates
2. juulist 1999 viieks aastaks ES § 32 lg 2 järgi, siis ei ole üürilepingu tähtajalisuse ja kehtivuse jaoks tähtsust
3. märtsi
4. a lepingus märgitud tühisel tähtaja tingimusel.
5. Kui vaidlusalune üürileping oli alates
6. juulist 1994 tähtajaline, siis ei ole põhjendatud ringkonnakohtu seisukoht, et üürilepingule ei kohaldu

§ 121. Hageja tugineb sellele, et 26.

juulil 1994 sõlmiti tähtajaline üürileping, mis vormistati ja mida täpsustati kirjalikult

1. märtsil
2. Selle üürilepingu p-s 2.4 leppisid pooled kokku, et leping pikeneb viieks aastaks juhul, kui enne lepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. Kolleegium leiab, et iseenesest ja eraldi võetuna on

§ 18lg 1 neljanda lause alusel tühine ka 12.

märtsi 1998 lepingu p 2.

1. Samas juhul, kui tähtajaline üürileping sõlmiti
2. juulil 1994 ja see pikenes alates
3. juulist 1999 viieks aastaks ES § 32 lg 2 järgi, siis ei oma ka see
4. märtsi 1998 lepingu p-s 2.4 märgitud tühine tingimus üürilepingu tähtajalisuse ja kehtivuse jaoks tähtsust. Alates
5. juulist 2002 kehtiv võlaõigusseadus (VÕS) ei sätestanud enam üldise reeglina üürilepingu seaduse alusel tähtajalist pikenemist nii nagu varem kehtinud ES §
6. Vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürileping muutub VÕS § 310 lg 2 järgi tähtaja möödumisel tähtajatuks, kui kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Selle tulemusena muutus hagejaga väidetavalt
7. juulil 1994 sõlmitud üürileping tähtajatuks alates
8. juulist
10. märtsil 1997 jõustunud

§ 18

lg 1 viienda lause järgi ei kohaldata

§ 121sätteid tähtajatu üürilepingu suhtes.

Kolleegium leiab, et see ei kehti nende kehtivate üürilepingute kohta, mis sõlmiti enne 2. märtsi 1997, olid tähtajalised seadusest tulenevalt ja muutusid tähtaja lõppemisel pärast võlaõigusseaduse jõustumist VÕS § 310 lg 1 või 2 järgi tähtajatuks.

§ 18

lg 1 viienda lausega sätestatud tingimus on otseselt seotud

§ 18

lg 1 neljandas lauses sätestatud tingimusega, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni on vara valdajatel õigus seda rentida või muul viisil valdusse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid on nõus tähtajalise suhtega.

§ 18

lg 1 neljanda lause mõtte järgi mõjutab see üksnes neid kasutuslepinguid, mis sõlmitakse pärast

1. märtsi
2. Nimetatud sättele tagasiulatuvat jõudu sätestatud ei ole. Seega saab

§ 18

lg 1 neljandat ja viiendat lauset koos tõlgendades järeldada, et

§ 121

sätteid ei kohaldata ainult nende tähtajatute üürilepingute suhtes, mis sõlmiti pärast

1. märtsi
2. Kehtivatele üürilepingutele, mis olid sõlmitud enne
3. märtsi 1997 ja muutusid tähtajatuteks VÕS § 310 lg 1 või 2 alusel, kohaldub

§ 121

lg 1, mille järgi elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama kõiki asjaolusid ja tegema otsuse kõiki tuvastatud asjaolusid arvestades. 14. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada. Kassatsioonikautsjon tuleb TsMS § 149 lg 4 kolmanda lause alusel kostjale tagastada. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu