RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbiv

) § 88 lg 1 sätestab, et kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing on tühine. Riigikohtu määruses nr 3-2-1-48-04 on ülaltoodud sätete alusel järeldatud, et selline käsutuskeeldu rikkuv käsutus küll formaalselt kehtib, kuid sellel pole materiaalõiguslikku tagajärge, sest selle alusel ei saa teha kannet kinnistusraamatusse. Tähtsust ei oma asjaolu, et tegemist on ajaliselt varem kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi realiseerimisega täitemenetluses. Käsutusõigust piiraval keelumärkel ei ole kinnisasjaõiguste suhtes järjekohasuhet. Kuna hüpoteegikanne on kantud kinnistusraamatusse enne käsutamise keelumärget, siis ei takista

§ 88lg 2 järgi käsutamise keelumärge hüpoteegi realiseerimist.

Pealegi ei annaks käsutamise keelamine mingit eelisõigust kinnisasja arvel nõuete rahuldamisel, st hüpoteegiga tagatud nõuded täidetaks nagunii esimeses järjekorras.

1. Kohtutäitur esitas määruse peale määruskaebuse, milles taotles kohtunikuabi määruse tühistamist ja kandeavalduse rahuldamist.
2. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle kohtunikule. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle Tartu Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tartu Ringkonnakohus jättis
4. oktoobri
5. a määrusega maakohtu määruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus kohtutäituri kanda. Kohtunikuabi on kohaldanud õigesti materiaalõigust ning kandeavalduse rahuldamata jätmisel tõlgendanud õigesti Riigikohtu lahendites nr 3-2-1-48-04 ja nr 3-2-1-79-06 märgitud seisukohti. Tulenevalt

§ 88

lg-st 1 ja AÕS § 63 lg-st 2 ei ole mitme erineva keelumärke kandmine kinnistusraamatuse lubatud ning

§ 88

lg 2 ei sätesta sellele eriregulatsiooni, nagu ekslikult leiab kohtutäitur.

§ 88

lg 2 sätestab eriregulatsiooni enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele. Kuna hüpoteegiga tagatud nõude põhjal sundtäitmise alustamist ja selle korraldamist saab lugeda asjaõiguse teostamiseks

§ 88

lg 2 tähenduses, siis ei takista hüpoteegi realiseerimiseks täitemenetluse korraldamist ja selle tulemusena toimunud omaniku vahetust käsutuskeelu olemasolu kinnistusraamatus, kui see on seatud sinna pärast hüpoteegikannet. Hüpoteegikanne on tehtud kinnistusraamatusse 6. detsembril 2007 ja keelumärge 29. juulil 2009. Seega on kohtutäituril sõltumata 29. juuli 2009. a keelumärkest

§ 88

lg 2 alusel õigus asjaõigust teostada (täitemenetluse käigus hüpoteek realiseerida) ning kohtutäitur on põhjendamatult esitanud avalduse veel ühe keelumärke kinnistusraamatusse kandmiseks. Põhjendatud ei ole kohtutäituri väide, et teise keelumärke kinnistusraamatusse kandmata jätmisega saavad kahjustatud sissenõudja huvid. Sissenõudja huvid on tagatud registriosa IV jakku esimesele järjekohale kantud hüpoteegiga. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 6. Kohtutäitur esitas Riigikohtule määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse ja kohtunikuabi määruse tühistada ja teha uue määruse, millega kandeavaldus rahuldada. Määruskaebuse kohaselt on ringkonnakohus valesti tõlgendanud

§ 88

lg-d 1 ja 2 ning AÕS § 63 lg-t 2.

§ 88

lg 2 sätestab eriregulatsiooni, mille kohaselt võib kohtutäitur juhul, kui täitemenetlus toimub enne käsutuskeelu seadmist kinnisasjale seatud asjaõiguse realiseerimiseks, taotleda käsutamise keelumärke sissekandmist kinnistusraamatusse. Praegusel juhul tuleb esimese järjekoha hüpoteegiga tagatud nõude põhjal sundtäitmise alustamist ning sellise sundtäitmise korraldamist lugeda asjaõiguse teostamiseks

§ 88lg 2 tähenduses.

Tulenevalt täitemenetluse seadustiku (TMS) § 142 lg-st 1 ja § 145 lg-st 1 peab kohtutäitur kinnisasja arestimiseks kirjutama üles kinnisasja ja selle päraldised ning muud esemed, millele ulatub hüpoteek, keelama nende käsutamise ja laskma kinnistusraamatusse kanda kinnistu käsutamise keelumärke. Kehtivast õigusest ei tulene, et mitmel kohtutäituril oleks keelatud kinnisasja arestida. TMS § 142 lg 1 ja § 145 lg 1 alusel kinnistusraamatusse kinnistu käsutamise keelamise kohta keelumärke kanda laskmine ei ole üksnes kohtutäituri formaalne kohustus, vaid sellise keelumärke kandmine on ka vajalik, tagamaks õigustatud isiku (praegusel juhul esimese järjekoha hüpoteegipidaja) kasuks seatud käsutuskeelu teatavakstegemise kolmandatele isikutele ning vältimaks hüpoteegi realiseerimisel tekkida võivaid takistusi. Laiemalt teenib käsutuskeelu kinnistusraamatusse kandmine sundtäitmise eesmärgi saavutamist. Hüpoteegi realiseerimine võib osutuda raskendatuks või sundtäitmiseks esitatud hüpoteegiga tagatud nõude täiel määral täitmine osutuda võimatuks juhul, kui kohtutäitur R. Sepa ja Hansa Investments OÜ kasuks seatud kinnisasja käsutamise keelumärge mingil põhjusel kustutatakse. Sellisel juhul ei nähtu kinnistusraamatust AS-i SEB Pank kasuks kehtivat käsutamise keelumärget ning ei ole välistatud, et võlgnik kinnisasja siiski käsutab. Kui formaalselt kantakse kinnistusraamatusse uueks kinnisasja omanikuks kolmas isik, ei ole võimalik hüpoteegi realiseerimiseks alustatud täitemenetlust jätkata, sest kinnisasja formaalne uus omanik ei ole alustatud täitemenetluses võlgnik. AÕS § 63 lg 2 alusel ei ole kinnistusraamatu "lukustamine" absoluutne, erand tuleneb

§ 88lgst 2.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

1. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada ning maakohtu ja ringkonnakohtu määrused tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel (koostoimes §-ga 695) tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu, mis võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi. Asi tuleb TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel saata Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kohtutäituri avalduse alusel kande tegemise otsustamiseks.
2. Kolleegiumi arvates on kohtud jätnud ebaõigesti rahuldamata kohtutäituri avalduse kinnistusraamatusse keelumärke kandmiseks. Riigikohus on nt
3. aprillil 2004 tsiviilasjas nr 3-2-1-48-04 tehtud määruse p-s 14,
4. oktoobril
5. a tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 tehtud määruse p-s 22 ja
6. veebruaril 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1140-07 tehtud otsuse p-s 42 leidnud, et mitme keelumärke kandmine kinnistusraamatusse erinevate isikute kasuks ei ole

§ 88lg-st 1 ja AÕS § 63 lg-st 2 tulenevalt võimalik.

Samas on Riigikohus viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 (p 23) ka märkinud, et

§ 88

lg 2 eriregulatsiooni kohaselt on võimalik hüpoteegi alusel täitemenetluse toiminguid teha ka juhul, mil hüpoteek on kinnisasjale seatud enne käsutuskeelu sissekandmist.

§ 88

lg 2 sätestatu kohaselt ei kohaldu

§ 88

lg 1 (mille kohaselt on mh tühine käsutuskeeldu rikkuv täitemenetluses tehtud käsutus) enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele. Ka praegusel juhul on kohtutäitur alustanud täitemenetlust enne keelumärget kinnistusraamatusse sisse kantud hüpoteegi sundtäitmiseks. Kolleegiumi arvates on sel juhul lubatud kanda asjaõiguse teostamise ehk täitemenetluse korraldamise tagamiseks kinnistusraamatusse kohtutäituri avalduse alusel keelumärge. AÕS § 63 lg 2 sätestab, et keelumärge keelab vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Riigikohus on eespool viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07 nt leidnud ka, et lubatav on mitme keelumärke kinnistusraamatusse kandmine, kui seda tehakse ühe isiku kasuks.

1. Ka täitemenetluse seadustik kohustab kohtutäiturit esitama kinnisasja täitemenetluses maakohtu kinnistusosakonnale avalduse kinnisasja käsutamise keelumärke kandmiseks kinnistusraamatusse. Keelumärke sissekandmine on TMS § 142 lg 1 kohaselt üks osa kinnisasja arestimisest. Täpsemalt reguleerib keelumärke sissekandmist TMS §
2. Käesoleva otsuse p-de 10 ja 11 kohaselt ei kahjustaks kohtutäituri kasuks sissekantud keelumärke kustutamine ja kinnisasja võõrandamine küll hüpoteegipidaja õigusi, kuid võib põhjustada täitemenetluses viivituse, sest kohtutäiturile on vaja tõendada võlgniku õigusjärglus ning kinnisasja uuel omanikul on õigus esitada hüpoteegipidajale vastuväiteid. Seetõttu on põhjendatud praegusel juhul teise keelumärke sissekandmine täitemenetluse tõhususe huvides.
3. Määruskaebuse esitaja väidab, et tema taotletav keelumärge kaitseks hüpoteegipidaja huve juhul, kui kinnisasi pärast praegu sissekantud keelumärke kustutamist võõrandatakse. Kolleegiumi arvates ei kahjusta kinnisasja võimalik käsutamine praegusel juhul hüpoteegipidaja õigusi. Asja materjalides oleva kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on kinnisasja igakordne omanik kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Järelikult oleks kohustatud kohesele sundtäitmisele alluma ka isik, kes ostaks kinnisasja selle praeguselt omanikult (täitemenetluse võlgnikult). TMS § 18 lg 1 kohaselt, kui täitedokument kehtib ka seal märgitud sissenõudja või võlgniku õigusjärglase kohta, võtab kohtutäitur täitedokumendi täitmisele, kui õigusjärglus on kohtutäiturile tõendatud kohtulahendiga, avaliku registri väljavõttega või notariaalselt tõestatud dokumendiga. Kinnistusraamatu väljavõtte järgi on võimalik üheselt järeldada, et praegusel juhul on täitedokumendiks TMS § 2 lg 1 p-s 19 nimetatud notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. TMS § 2 lg 2 kohaselt kehtib p-s 19 nimetatud kokkulepe kinnisasja omaniku õigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui selle kohta on tehtud märge kinnistusraamatusse. Selline märge on tehtud. Seega kehtib see täitedokument nimetatud sätete järgi ka võlgniku õigusjärglase suhtes ja kohtutäitur võib jätkata täitemenetlust, kui avaliku registri väljavõttega on tõendatud kinnisasja omaniku vahetumine. Lahendada on vaja siiski küsimus, kas hüpoteegiga koormatud kinnisasja võõrandamisel kehtib kinnisasja omandaja kui võlgniku õigusjärglase suhtes ka tagatiskokkulepe, millega määratakse kindlaks nõuded, mida hüpoteek tagab. Riigikohus on
4. novembril 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08 tehtud otsuse p-s 12 leidnud järgmist: "Hüpoteek ei eelda asjaõigusena AÕS § 325 lg 4 järgi tagatava nõude olemasolu, st see on tagatava nõude suhtes mitteaktsessoorne. Siiski on hüpoteegi mitteaktsessoorsus oluliselt piiratud hüpoteegi realiseerimisel. Nimelt annab hüpoteek AÕS § 325 lg 1 järgi hüpoteegipidajale õiguse rahuldada panditud kinnisasja arvel hüpoteegiga tagatud nõue. Ka võib hüpoteegipidaja nõuda AÕS § 352 lg 1 järgi hüpoteegi alusel sundtäitmist üksnes juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta (vt hüpoteegi realiseerimise kohta ka Riigikohtu
5. oktoobri
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06 (p-d 13-16). Seega ei anna hüpoteek asjaõigusena hüpoteegipidajale abstraktset õigust nõuda täitemenetluses kinnisasja müümist. Seda saab ta nõuda üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks." Pärast kinnisasja võõrandamist oleks õiguslikult lahutatud kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepe (mis kehtib TMS § 2 lg 1 p 19 ja lg 2 ning § 18 alusel võlgniku eriõigusjärglase suhtes, kui õigusjärglus on tõendatud) ning tagatiskokkulepe, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega. Kolleegium tõlgendab eespool nimetatud asjaõigusseaduse ja täitemenetluse seadustiku sätteid nende koostoimes ning hüpoteegi kui krediiditurul toimiva asjaõigusliku põhitagatise põhimõtteid arvestades nii, et TMS § 2 lg 1 p 19 hõlmab ka tagatiskokkulepet. AÕS § 346 lg 2 kohaselt peab ka tagatiskokkulepe olema notariaalselt tõestatud. Üldjuhul on hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkulepe, kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepe ning tagatiskokkulepe vormistatud ühes notariaalselt tõestatud lepingudokumendis. Seega vastutab võlgniku eriõigusjärglane ostetud kinnisasjaga nõude maksmata jätmise eest hüpoteegisumma ulatuses, nagu oleks vastutanud ka täitemenetluse võlgnik ise. Vastasel korral oleks krediidituru normaalne toimimine takistatud.
7. Võlgniku eriõigusjärglase õigusi kaitseb AÕS § 351 lg
8. Selle sätte kohaselt võib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, esitada hüpoteegiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. Ta võib vastuväiteid esitada ka siis, kui võlgnik nõudele vastu ei vaidle. Riigikohus on
9. jaanuaril 2009 tsiviilasjas nr 3-2-1-153-09 tehtud otsuse ps 25 leidnud, et selliseid vastuväiteid võib esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga TMS § 221 alusel. Viidatud lahend tunnustab õigust esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga ka vastuväide viivise või intressi suurusele. Lisaks on Riigikohus
10. oktoobril 2006 tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06 tehtud otsuse p-s 17 tunnustanud kinnisasja omaniku (pantija) õigust lõpetada hüpoteegipidaja nõue võlgniku vastu ka tasaarvestusega VÕS § 197 järgi, kui talle kuulub nõue hüpoteegipidaja vastu.
11. Kolleegium peab õiguse ühetaolise kohaldamise huvides vajalikuks märkida, et otsuse p-s 11 esitatud seisukohad võlgniku vastuväidete kohta kehtivad ka juhul, mil juba algselt ei lange kokku kinnisasja omanik (pantija) ja võlaõiguslikult kohustatud isik. See on juhus, mil üks isik annab nõusoleku talle kuuluva kinnisasja koormamiseks hüpoteegiga sellise nõude tagamiseks, mille eest võlaõiguslikult vastutab teine isik. Samuti on võlausaldajal võimalik esitada TMS § 2 lg 1 p 19 kohane täitedokument kohtutäiturile, kui võlaõiguslikult vastutav võlgnik oma kohustusi ei täida, ja nõuda võla katteks kinnisasja müümist. Tagatiskokkulepe määratleb, millise nõude täitmata jätmise eest vastutab kinnisasja omanik oma kinnisasjaga. Kolleegium märgib lisaks seda, et kuna hüpoteek asjaõigusena ei anna hüpoteegipidajale abstraktset õigust nõuda täitemenetluses kinnisasja müümist (vt eespool viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10408), siis on täitemenetluse eeldusena vajalik kohtutäiturile esitada ka hüpoteegiga tagatud nõuet ja selle suurust tõendavad dokumendid. Hüpoteegi alusel toimuv täitemenetlus ei ole nõudest sõltumatu.
12. Eespool nimetatud põhjustel tuleb ringkonnakohtu määrus tühistada. TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel tuleb tühistada ka maakohtu määrus. Tsiviilasi tuleb saata Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kohtutäituri avalduse alusel kande tegemise otsustamiseks. Tambet Tampuu, Henn Jõks, Jaak Luik