RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) § 316 lg-s 1 toodud alused üürilepingu ülesütlemiseks. Kostja tugines ülesütlemisel eelkõige

§ 316lg 1 p-le 1.

Hageja väited üürilepingu eseme puuduste kohta on pahatahtlikud ja otsitud. Mitte ükski hageja välja toodud viga ei ole selline puudus, mis takistaks hagejal üürilepingu eset sihtotstarbeliselt kasutada. Tegemist oli pisipuudustega, millest enamik oli enne hageja üüri alandamise avalduse esitamist likvideeritud. Üürilepingu p 6.6 kohaselt võis üüri alandada üksnes üüripinna või selle kasutamise tingimuste olulisel halvenemisel asjaolude tõttu, mis ei sõltu üürnikust.

1. Tartu Maakohus rahuldas
2. juuni
3. a otsusega hagi ja tuvastas, et kostja üürilepingu ülesütlemine on tühine. Maakohus leidis, et pooled vaidlevad selle üle, kas üürile antud ruumid on puudustega, kas hagejal oli seetõttu õigus üüri alandada ning milliste kommunaalteenuste eest peab hageja tasuma. Nendest asjaoludest oleneb, kas hageja oli kostjale
4. jaanuari
5. a seisuga üüri võlgu nii palju, et kostjal oli alus üürileping üles öelda. Kumbki pool ei ole kohtule esitanud nõuet lahendada need küsimused kohtumenetluses. Kuna poolte vahel on lahendamata vaidlus nii üüri suuruse kui ka kommunaalteenuste üle, ei ole usaldusväärselt tõendatud, et hageja on kostjale võlgu kolme kuu üüri ja kommunaalteenuste maksed.
6. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
7. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8. Tartu Ringkonnakohus jättis
9. detsembri
10. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata. Ringkonnakohus muutis osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga, et kuna poolte vahel on lahendamata vaidlus nii üüri kui ka kommunaalteenuste suuruse üle, ei ole usaldusväärselt tõendatud

§ 316lg-s 1 sätestatud mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Selleks, et kindlaks teha, kas üürilepingu ülesütlemine on põhjendatud, tuli maakohtul anda hinnang üüri alandamisele. Üüripinna üleandmise aktist ja selle lisast nähtub, et üüritud ruumid anti hagejale üle puudustega. Kostja kohustus likvideerima puudused

1. aprilliks
2. a. See tõendab, et hageja tahe oli võtta üürile puudusteta asi. Samuti saab järeldada kostja antud kinnitusest puudused kohe kõrvaldada, et hageja jättis asja vastuvõtmisel endale puudusele tuginemise õiguse juhuks, kui kostja neid tähtaegselt ei kõrvalda. Sellega on täidetud

§-s 278 ja § 296 lg-s 2 sätestatud eeldused üüri alandamiseks. Üüripinna üleandmise aktis ja üüri alandamise avaldusele lisatud puuduste loetelus on kohviku ventilatsiooni ja õhu jahutuse puudused sellised, mille tõttu

§ 296lg 2 järgi võis üüri alandada.

Ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et need puudused ei ole üürilepingu p-s 6.6 nimetatud puudusteks. Üürilepingu objektist tulenevalt on tegemist puudustega, mis vähendavad asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalust, ning kostja ei ole vastupidist tõendanud. Üüri saab alandada

§ 112

alusel, kusjuures kohase ja mittekohase täitmise väärtus määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kohustuse mittekohase täitmise väärtuse ja kohase täitmise väärtuse kindlaksmääramise eeldustena tuleb tuvastada üüriobjekti kasutamisel tegelikult valitsenud olukord ja olukord, milles oli kokku lepitud üürilepingus. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kuivõrd üüri alandamise avalduses märgituist olid

§ 296

lg 2 kohaselt puudusteks ainult kohviku ventilatsiooni ja õhu jahutuse puudused, tuleb asjaolusid arvestades määrata, et üürnikul oli õigus alandada üüri alates

1. juulist
2. a 20% võrra tasumisele kuuluvast üürist. Üürilepingu p 4.3 järgi pidi hageja maksma üüri igas kuus kostja esitatavate arvete alusel jooksva kuu
3. kuupäevaks ning üürilepingu p 5.6 järgi pidi hageja tasuma talle vahendatud kommunaalteenuste eest kümne tööpäeva jooksul arve saamisest. Hagejale esitatud arvetest ja apellatsioonkaebusele lisatud võlgnevuse arvestusest nähtub, et kostja märkis üüri ja kommunaalteenuste tasu ühele arvele ja nõudis arvete maksmist 10 päeva jooksul. Ka lähtus ta võlgnevuse arvestamisel 10-päevasest maksetähtajast. Hageja esitatud võlgnevuse arvestusest järeldub, et ka hageja nõustus 10-päevase maksetähtajaga. Sellest saab järeldada, et lepingu täitmise käigus leppisid pooled kokku, et üüri ja kommunaalteenuste eest tuleb maksta arvel märgitud tähtajaks. Seetõttu on põhjendamatu kostja seisukoht, et
4. jaanuari
5. a arve nr A786 maksmise tähtaeg oli
6. jaanuar
7. a ja hageja oli
8. jaanuaril
9. a selle arve maksmisega viivituses. Kostja ei ole tõendanud, et
10. a jaanuaris leppisid pooled kokku erinevas tasumise tähtajas. Ringkonnakohtu istungil kinnitas kostja, et

§ 316

lg 1 p-s 1 ettenähtud kolme üksteisele järgneva maksetähtpäeva kindlakstegemisel, mil üürnik oli tasumisega viivituses, tuleb lähtuda arvetest nr A700, A751 ja A786, st

1. a novembri ja detsembri ning
2. a arvetest. Arvestades seda, et hagejal oli õigus alandada üüri 20% ja viimase arve tasumise tähtpäev ei olnud
3. jaanuaril
4. a veel saabunud, oli hagejal
5. jaanuari
6. a seisuga üüri ja kõrvalkulude eest tasumata 17 803 krooni, mis ei ole

§ 316

lg 1 p 1 tähenduses viivituses olemine sellel perioodil maksta tuleva summa olulise osa maksmisega.

§ 316

lg 1 p 1 kohaldamiseks peab üürniku võlg ületama kahe kuu üüri ja kõrvalkulude summa. Ka üürniku eelnevate perioodide võlgnevused ei anna alust

§ 316

lg 1 p 1 kohaselt üürilepingut üles öelda.

§ 316

lg 1 p 2 järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu üüri summa, ning sama lõike p 3 järgi siis, kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu kõrvalkulude summa. Apellatsioonkaebusele lisatud võlgnevuse arvestusest ja hageja makstud üüri ja kommunaalkulude arvestusest nähtub, et hageja võlgnevused maksmata üüri või kommunaalteenuste eest ei anna alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks

§ 316lg 1 p 2 või 3 järgi.

Seega ei olnud kostjal

1. jaanuaril
2. a ühtegi

§ 316lg 1 p-des 1, 2 ja 3 sätestatud alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub selle tühistada ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus on valesti kohaldanud

§ 112lg-t 1 ning rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (Ts

MS) § 654 lg-t 4, asudes põhjendamatult seisukohale, et hagejal oli õigus alandada üüri 20% võrra.

§ 112

lg 1 kohaselt võib mittekohase täitmise vastu võtnud lepingupool alandada hinda võrdeliselt kohase täitmise väärtuse suhtele mittekohase täitmise väärtusesse. Hageja ei olnud esitanud ühtegi tõendit mittekohase täitmise väärtuse kohta ega olnud tõendanud

§ 112

lg 1 kolmanda lause kohaldamise eeldusena ka seda, et kohase ja mittekohase täitmise väärtust ei ole võimalik kindlaks teha. Ringkonnakohus on jätnud hindamata üürilepingu p 6.6, mille kohaselt võis üüri alandada üksnes üüripinna või selle kasutamise tingimuste olulise halvenemise korral. See üürilepingu punkt kitsendab üüri alandamise võimalusi võrreldes

§ 296lg-ga 2.

Hageja ei ole tõendanud, et üürilepingu eseme kasutamine oleks olnud oluliselt häiritud. Hageja on ruumide üleandmise aktis kinnitanud, et ta on ruumid üle vaadanud ning ruumid on seisukorras, mis võimaldab neid kasutada üüripinnana. Ringkonnakohus ei ole praeguses asjas põhjendanud, miks ta asus seisukohale, et oluline osa

§ 316lg 1 p 1 tähenduses on vähemalt 2/3.

Hageja on pidevalt hilinenud maksetega ja tasunud üüri kokkulepitust vähem. Seda, kui suur on

§ 316

lg 1 p 1 tähenduses oluline osa, tuleb hinnata kaasusepõhiselt lähtudes kõikidest asjaoludest, sh võlgniku üldisest maksekäitumisest. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 654 lg-t 4 ka sellega, et ei põhjendanud, millisel õiguslikul alusel asus ta seisukohale, et pooled muutsid lepingu täitmise käigus üüri maksmise tähtpäeva. Ringkonnakohus asetas TsMS § 230 lg-t 1 rikkudes vastupidise tõendamiskoormuse kostjale. Maakohus tuvastas, et üüri maksmise tähtpäev tuleneb üürilepingu p-st 4.

1. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks tuleb asjaolusid ümber hinnata. Ringkonnakohus tugines uue kokkuleppe tuvastamisel üksnes arvetele. Riigikohtu praktika kohaselt ei loo arved või muud raamatupidamisdokumendid iseenesest tsiviilõiguslikke kohustusi ning lepingut saab muuta poolte kokkuleppel. Ringkonnakohus ei ole vastanud ühelegi kostja apellatsioonimenetluses esitatud väitele hageja võla suuruse, selle ajalise kujunemise ega seoste kohta ülesütlemise õiguslike alustega. Ringkonnakohtu otsus on selles osas oluliselt põhjendamata. Ringkonnakohus on jätnud tuvastamata hageja üürilepingust tuleneva võla suuruse üürilepingu ülesütlemise ajal.
2. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
4. Pooled vaidlevad üürilepingu erakorralise ülesütlemise eelduste üle, eelkõige selle üle, kas kostja võis

§ 316

lg 1 p 1 alusel üürilepingu üles öelda ja kas hageja oli üürilepingu ülesütlemise ajal viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Hageja väidab, et ta alandas üüri ja seetõttu ei olnud

§ 316lg 1 p 1 kohaldamise eeldused täidetud.

Kostja leiab, et hagejal ei olnud õigust üüri alandada. Seega pidid kohtud asja lahendamisel mh tuvastama, kas hagejal oli õigus alandada üüri. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on selle hindamisel, kas ja kui palju oli hagejal õigus üüri alandada, rikkunud menetlusõiguse norme ja kohaldanud valesti materiaalõigust. Kuna maakohus üüri alandamise kohta sisuliselt seisukohta ei võtnud, tuleb tühistada ka maakohtu otsus. 11. TsMS § 654 lg 5 kohaselt peab kohus võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete kohta. Kostja on tuginenud sellele, et üürilepingu p 6.6 kohaselt võis üüri alandada üksnes üüripinna või selle kasutamise tingimuste olulisel halvenemisel asjaolude tõttu, mis ei sõltu üürnikust. Ringkonnakohus asus seisukohale, et ei ole põhjendatud kostja väited, et kohviku ventilatsiooni ja õhu jahutuse puudused ei ole puudusteks, mis üürilepingu p 6.6 kohaselt võimaldavad üüri alandada. Ringkonnakohus oma seisukohta ei põhjendanud. Ringkonnakohus leidis vaid, et üürilepingu objektist tulenevalt on tegemist puudustega, mis vähendavad asja sihtotstarbele vastavat kasutamist. Seega kohaldas ringkonnakohus

§ 296lg-t 2, mitte üürilepingu p 6.6.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta seisukoht, kas üürilepingu p-ga 6.6 piirati hageja õigust üüri alandada võrreldes

§ 296

lg-s 2 sätestatuga, ning kui piirati, siis kas kokkulepe kehtib ja kas sellisel juhul oli hagejal õigus üüri alandada. 12.

§ 112

lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus) (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-135-05, p 20). Erandina võib juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha,

§ 112

lg 1 kolmanda lause kohaselt kohase ja mittekohase täitmise väärtuse otsustada asjaolusid arvestades kohus. Praeguses asjas ei ole ringkonnakohus kindlaks teinud kohase ja mittekohase täitmise väärtusi. Neid asjaolusid pidi TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hageja. Ringkonnakohtus pole tuvastatud ka seda, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha. Ka seda asjaolu pidi tõendama hageja (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12). Juhul kui maakohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab, et hagejal oli õigus üüri alandada, tuleb võtta seisukoht, kas hageja on tõendatud üürilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtused või tõendanud seda, et neid väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha. Juhul kui kohase ja mittekohase täitmise väärtus on võimalik kindlaks teha, kuid hageja ei ole neid asjaolusid tõendanud, tuleb asuda seisukohale, et hageja pidi tasuma üüri lepingus kokku lepitud suuruses.
3. Kolleegium nõustub kostjaga, et "oluline osa"

§ 316

lg 1 p 1 mõttes on määratlemata õigusmõiste ning seda tuleb hinnata iga juhtumi eripära silmas pidades. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, millistest asjaoludest lähtudes ta leidis, et

§ 316lg 1 p 1 kohaldamiseks peab hageja võlg ületama kahe kuu summa.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul tuvastada, kui suur oli hageja igal maksetähtpäeval tasuda tuleva üüri ja kõrvalkulude võlg, ning võtta põhjendatud seisukoht selle kohta, kas hageja oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega.

1. Pooled vaidlevad ka selle üle, millal oli
2. jaanuaril
3. a esitatud arve maksmise tähtpäev. Ringkonnakohus leidis, et pooled lähtusid 10-päevasest maksetähtajast, kuid asus samas seisukohale, et pooled leppisid lepingu täitmise käigus kokku üüri ja kommunaalteenuste eest maksmises kostja esitatud arvetel märgitud tähtaja jooksul. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel võtma põhjendatud seisukoha hageja ringkonnakohtu istungil (III kd, tl 36) esitatud väite kohta, et
4. jaanuari
5. a arve tasumise tähtajaks vähemalt kommunaalteenuste puhul oli pooltevahelises suhtes 10 päeva.
6. Kolleegium märgib lisaks, et üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta. Tagatisraha eesmärgiks on tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selle eesmärgiga ei oleks kooskõlas see, kui üürileandja saaks üürilepingu üles öelda alles siis, kui üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg ületab tagatisraha suurust

§ 316lg-s 1 toodud määras. 16. Kostja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle Ts

MS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. 17. Menetluskulude jaotus poolte vahel tuleb lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest. Ants Kull, Villu Kõve, Lea Laarmaa