RIIGIKOHUS HALDUSKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine RESOLUTSIOON Eesti Vabariigi nimel

§-13 ettenähtud tagamiskohustus sarnaneb varem planeerimis- ja ehitusseaduse §-s 47 sisaldunud tagamiskohustusele, mille kohta Riigikohtu halduskolleegium on märkinud

1. oktoobri
2. a otsuses nr 3-3-1-35-04, et see kohustus on täidetud, kui detailplaneeringukohased teed ja tehnovõrgud on ehituslikult lõpetatud. Selle kohustuse võib täita ka ehitusloa taotlejaga või muude isikutega teede ja tehnovõrkude väljaehitamist puudutavate kokkulepete sõlmimise ja täitmise kaudu. Seega saab tagamiskohustus EhS § 13 tähenduses lugeda täidetuks, kui detailplaneeringukohased rajatised on ehituslikult lõpetatud ja selle kohustuse lepinguga planeeringu tellijale üleandmisel on võimalik lepingus ette näha õiguskaitsevahendid lepingu täitmise tagamiseks; 5) Riigikohtu halduskolleegiumi
3. jaanuari
4. a otsuses asjas nr 3-3-1-66-08 rõhutati,

§ 13

piirdub üksnes detailplaneeringujärgsete infrastruktuuri objektide rajamise kohustuse sätestamisega. Kui Rae valla poolt detailplaneeringu tellijale lepinguga üleantavate tööde maht ei vasta detailplaneeringule, ei saa kohalik omavalitsus detailplaneeringut kehtestamata jätta motiivil, et isik keeldub planeeringujärgsete kohustuste ülevõtmiseks lepingu sõlmimisest. Sellisel juhul ei ole selge ka otseselt detailplaneeringuga seonduvate valla rahaliste kohustuste ulatus ning selliste vahendite puudumise argumendi kaalukus detailplaneeringu kehtestamata jätmise otsustamisel. Kohtule esitatud notariaalse lepingu projektis EhS §-s 13 sätestatud kohustuste üleandmiseks ja võlaõigusliku kokkuleppe ühishüpoteegi seadmiseks p-s 3 on arendajal ka mitmed kohustused, mis ei vasta detailplaneeringule (p-d 3.4.3 ja 3.4.9). Lõhe kinnistu detailplaneering ei näe ette arendaja kohustust osaleda sadeveedrenaaži väljaehitamisel ja rekonstrueerimisel ka selles osas, mis ei jää detailplaneeringualale. Seetõttu ei saa vald jätta detailplaneeringut kehtestamata motiivil, et isik keeldub planeeringujärgsete kohustuste ülevõtmiseks lepingu sõlmimisest; 6) keeldumist põhjendati ka sellega, et arendaja ei ole nõus sõlmima lepingut avalikku huvi kandva objekti finantseerimiseks ja vald ei suuda tagada lisanduvate vallakodanike vajadusi lasteaia- ja koolikohtade järele, arendajal lasub kohustus anda omapoolne panus ka sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamiseks, mis on planeeringu kehtestamise oluliseks eelduseks. Lepingu projekti p 3.4.4 kohaselt peab arendaja finantseerima Lagedi alevi lasteaia või spordihoone ehitust 1 800 000 krooniga ja omandiõigust finantseeritavale objektile arendajal ei teki. Põhiseaduse § 154 lg 1 kohaselt otsustavad ja korraldavad kõiki kohaliku elu küsimusi kohalikud omavalitsused, kes tegutsevad seaduse alusel iseseisvalt. KOKS § 6 lg 1 kohaselt peab kohalik omavalitsus oma territooriumil korraldama territoriaalplaneerimist. Vastavalt PlanS § 4 lg-le 2 on planeerimisalase tegevuse korraldamine valla või linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses. Vastavalt KOKS § 3 p-le 2 ja 3 rajaneb kohalik omavalitsus järgmistel põhimõtetel: igaühe seaduslike õiguste ja vabaduste kohustuste tagamine valla ja linna ning seaduste järgimine oma ülesannete ja kohustuste täitmisel. Seega on kohalik omavalitsusüksus ka planeerimisalase tegevuse korraldamisel seotud seaduslikkuse põhimõttega. Rae Vallavolikogu vaidlustatud otsuses ei ole märgitud õiguslikku alust, millest tuleneb kohalikule omavalitsusele territoriaalplaneerimise korraldamise õigus nõuda detailplaneeringu tellijalt kohustus seda teha, ning ka vastustaja on nõustunud sellega, et õigusaktidest ei tulene arendaja kohustust finantseerida sotsiaalobjekti ehitamist. Kuna puudub õiguslik alus nõuda detailplaneeringu tellijalt kohaliku omavalitsuse sotsiaalobjekti finantseerimist, on õigusvastane detailplaneeringu kehtestamata jätmine motiivil, et OÜ Agenor Haldus ei ole nõustunud sõlmima poole õigusi ja kohustusi reguleerivat notariaalset lepingut avalikku huvi kandva objekti finantseerimiseks; 7) vastavalt HMS §-le 54 on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt, andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Käesoleval juhul puudub õiguslik alus nõuda detailplaneeringu tellijalt kohaliku omavalitsuse sotsiaalobjekti finantseerimist, samuti on vastustaja läbi poolte õigusi ja kohustusi reguleeriva notariaalse lepingu laiendavalt tõlgendanud EhS § 13, nõudes kaebajalt EhS §-s 13 sätestamata ja detailplaneeringule mittevastavate tööde tegemist ja vastustajale üleandmist. Samuti ei ole kaalutlusõiguse teostamisel arvestatud asjaoluga, et kaebaja on tegelikult nõustunud EhS §-s 13 sätestatud kohustused vallalt üle võtma. Rae Vallavolikogu

1. märtsi
2. a otsus nr 372 on juba nendel põhjustel õigusvastane, mistõttu puudub vajadus võtta seisukoht kaebuse ülejäänud põhjenduste osas; 8) kuna planeeringu kehtestamise otsustamisel teostab kohalik omavalitsus planeerimisdiskretsiooni, ei saa kohus teha vastustajale konkreetse sisuga ettekirjutust, kohus saab vaid teha ettekirjutuse detailplaneeringu kehtestamise osas uue otsuse tegemiseks.
3. Rae Vallavolikogu esitas
4. juulil
5. a Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles taotles halduskohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta OÜ Agenor kaebus rahuldamata ning menetluskulud jätta kaebaja kanda. Väited olid järgmised: 1) üldjuhul võib vahendite olemasolu või puudumine detailplaneeringu täitmisega seonduvate kulude katmiseks olla kohalikul omavalitsusel teada juba detailplaneeringu menetlemise algatamisel. Kuid praegusel juhul ei ole tegemist sellise olukorraga, mida vald pidi ette nägema detailplaneeringu algatamisel
6. aastal. Siis tegeleti intensiivse kinnisvaraarendusega ja valla ette polnud kerkinud probleemid seoses sellega, et mitmed arendusprojektid jäid hiljem lõpetamata ja mitmed arendajad ei täitnud endale lepinguga võetud kohustusi. Ka OÜ Agenor Haldus suhtes oli vallal usaldus kadunud eeskätt selle tõttu, et varasema arendusprojekti puhul jättis ta, vaatamata kirjalikule lepingule, oma kohustused täitmata. Sellele arendajale ei ole antud detailplaneering esimene arendusprojekt ning ta oli teadlik ka teiste arendajate detailplaneeringute suhtes esitatud ja esitatavate tingimustega ning kokkulepetega. Isik, kelle põhitegevuseks on kinnisvara arendamine, pidi ka mõistlikult eeldama, et kohalik omavalitsus soovib anda EhS §-s 13 ettenähtud kohustused üle arendajale ning et vastava kokkuleppe mittesõlmimine võib saada takistuseks detailplaneeringu kehtestamisele. Rae vallal endal puuduvad vahendid infrastruktuuri arendamiseks ning teede ja tehnovõrkude rajamiseks; 2) õige on see, et arendaja nõustus EhS § 13 alusel võtma endale kohustuse infrastruktuuri väljaehitamiseks. Kuid halduskohus jättis tähelepanuta selle, et kaebaja ei olnud nõus lepinguga võetavate kohustuste täitmise tagamiseks sõlmima vallaga kokkulepet garantii andmiseks ja hüpoteegi seadmiseks, mille realiseerimine oleks tulnud kõne alla vaid juhul, kui arendaja oleks jätnud oma kohustused täitmata; 3) halduskohus märkis otsuses, et vald on seadnud arendajale detailplaneeringu kehtestamise eeldusena kohustused, mis ei vasta detailplaneeringule - p 3.4.3 ja p 3.4.
7. Kuid kaebaja ei ole neid lepingupunkte vallale esitatud kirjas vaidlustanud. Kohtule esitatud kaebuses viitas ta nendele punktidele vaid illustreerival eesmärgil. Seetõttu puudus kohtul alus nende punktidega seotud asjaolusid otsuses käsitleda. Seda tehes väljus kohus kaebuse piiridest; 4) nõustuda tuleb halduskohtu selles, et õigusaktidest ei tulene arendaja kohustust finantseerida sotsiaalobjekti ehitamist. Kuid volikogu otsusest ei tulenegi, et volikogu keeldus planeeringu kehtestamisest põhjusel, et arendaja ei ole nõus finantseerima sotsiaalobjekti ehitamist. Keelduti sellepärast, et valla arengukava ei näe ette antud piirkonna elamuehituse eelisarendamist ja vallal ei ole
8. a eelarves ette nähtud rahalisi vahendeid Lõhe kinnistu detailplaneeringu realiseerimisega kaasneva sotsiaalinfrastruktuuri väljaehitamiseks. Arendajale tehti ettepanek võtta osaliselt sotsiaalobjekti finantseerimine enda peale. Otsuses tehtud viide planeeringu realiseerimisega kaasneva 36 leibkonna juurdetulekule täiendab põhjendust, et nimetatud objektide vajaduse tingib otseselt arendaja enda arendustegevus. Valla poolt ei ole mõeldav rahaliste kohustuse võtmine, mille puudub eelarves kate; 5) detailplaneeringu kehtestamisest keelduti ülekaaluka avaliku huvi ja kolmandate isikute huvi tõttu, mis kaalusid üles arendaja erahuvid, ning vallal vastavate rahaliste vahendite puudumise tõttu; 6) EhS § 13 tähenduses saab tagamiskohustuse lugeda täidetuks siis, kui detailplaneeringujärgsed rajatised on ehituslikult lõpetatud. Selle kohustuse lepinguga tellijale üleandmisel on võimalik lepingus ette näha õiguskaitsevahendid lepingu täitmise tagamiseks. Arendaja nende õiguskaitsevahenditega ei nõustunud. Seetõttu ei ole alust järelduseks, et arendaja oli nõus EhS §-st 13 tulenevate kohustuste ülevõtmisega.
9. OÜ Agenor vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Väär on väide, et arendaja ei soovinud üle võtta EhS §-s 13 ettenähtud kohustusi. Arendaja oli nõus kohustused üle võtma ja kandma kulutused. Volikogul puudus alus keelduda planeeringu kehtestamisest põhjendusega, et valla eelarves pole ette nähtud raha detailplaneeringujärgse infrastruktuuri rajamiseks. Arendaja ei olnud nõus sõlmima vallaga lepingut põhjusel, et sellega oleks ta suurendanud oma kohustusi võrreldes EhS §-s 13 sätestatuga. Planeeringuala asub elamuehituseks arendatavas piirkonnas. Arendaja ei ole jätnud varasemaid kohustusi täitmata, seda kinnitab kohtule esitatud tõend.
10. Tallinna Ringkonnakohtu
11. detsembri
12. a otsusega haldusasjas nr 3-08-625 rahuldati Rae Vallavolikogu apellatsioonkaebus, tühistati halduskohtu otsus ja tehti uus otsus, millega jäeti OÜ Agenor kaebus rahuldamata. Ringkonnakohus mõistis Rae Vallavolikogu kasuks OÜ-lt Agenor välja menetluskulud 250 krooni. Ringkonnakohtu põhjendused olid järgmised: 1) PlanS § 24 lg 3 sätestab, et detailplaneeringu, mille koostamise üle ei teostata järelevalvet, samuti maavanema poolt heakskiidetud detailplaneeringu kehtestab kohalik omavalitsus. Sellega on andnud seadusandja kohalikule omavalitsusele laia kaalutlusõiguse eesmärgil, et kohalik omavalitsus kaaluks omavahel avalikku ja erahuvi ning langetaks kaalumise tulemusel õige ja õiglase otsuse. Riigikohtu halduskolleegiumi
13. jaanuari
14. a otsuses asjas nr 3-3-1-66-08 märgiti, et lõppastmes tuleb kohalikul omavalitsusel võtta seisukoht, kas esineb ülekaalukas avalik huvi, mis põhjendab detailplaneeringu mittekehtestamist ja kui seda ei esine, tuleb detailplaneering kehtestada. Riigikohus märkis veel, et ülekaalukaks avalikuks huviks detailplaneeringu kehtestamata jätmisel võib olla planeeringu realiseerimiseks rahaliste vahendite puudumine. Kuid seda eeskätt juhul, kui detailplaneeringu algatamisel polnud kohalikul omavalitsusel võimalik vastavaid kulutusi ette näha; 2) EhS § 13 sätestab, et detailplaneeringujärgse avalikult kasutatava tee ja haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Seega seaduse järgi peab infrastruktuuri väljaehitamist finantseerima kohalik omavalitsus, kui detailplaneeringu koostaja ja kohaliku omavalitsuse vahel puudub teistsugune kokkulepe. Infrastruktuuri rahastamise kohustuse panemine huvitatud isikule peab toimima enne planeeringu koostamisele asumist, et välistada olukorda, kus selline kohustus tuleb huvitatud isikule üllatusena. Seoses juba kantud detailplaneeringu koostamise kuludega on detailplaneeringu menetlusele tagasikäigu andmine seotud kahjuga ja seetõttu majanduslikult ebamõistlik; 3) OÜ Agenor väitis kaebuses, et lepingu sõlmimise nõudmine detailplaneeringu kehtestamise tingimusena tuli talle üllatuslikuna. Kuid kaebaja ei ole esitanud vastuväiteid valla selgitustele, et antud juhul ei olnud tegemist arendaja jaoks esimese arendusprojektiga Rae vallas, sama arendajaga on sõlmitud taolisi lepinguid ka varem. Arendaja oli algusest peale teadlik, et detailplaneering algatatakse vaid pidades silmas perspektiivi ja et temaga sõlmitakse hiljem leping infrastruktuuri väljaehitamiseks. Seetõttu ei saa volikogu otsuse tühistamise põhjuseks olla asjaolu, et lepingu projekt esitati kaebajale alles pärast detailplaneeringu vastuvõtmist; 4) volikogu otsuse tühistamist ei too kaasa ka asjaolu, kui EhS §-s 13 nimetatud kokkuleppe sõlmimise vajadust ei otsustanud vallavolikogu või vallavalitsus enne detailplaneeringu algatamist. Selline rikkumine ei saa tuua vallale kaasa kohustuste panemist, mille täitmiseks tal raha ei ole. Ringkonnakohus nõustub vallavolikoguga,

§ 13

alusel lepingu sõlmimisel peab kohalik omavalitsus arvestama oma eelarvega ja sellega, et lepingu sõlmimine ei kahjustaks valla teiste avalike ülesannete täitmise võimalusi. Sel põhjusel on kohalik omavalitsus õigustatud jätma kehtestamata detailplaneeringu, millest tulenevad talle kohustused, mida ta ilmselgelt täita ei suuda. Kuna selline otsus toob kaasa detailplaneeringut finantseerinud isiku huvide intensiivse riive, peab otsus veenma, et kõigi detailplaneeringust puudutatud isikute huve on enne otsuse langetamist piisavalt kaalutud ja arvestatud; 5) ringkonnakohus on seisukohal, et käesoleval juhtumil võttis volikogu otsustamisel arvesse asjakohaseid kaalutlusi, ta on kaalunud avalikku ja kaebaja huvi ning võtnud vastu põhjendatud ning igakülgselt kaalutletud otsuse. Kaebaja omandiõigust ja ettevõtlusvabadust detailplaneeringu kehtestamata jätmisega küll piiratakse, kuid selline piirang on seaduses ette nähtud (otsustusõiguse detailplaneeringu kehtestamata jätmiseks annab PlanS § 24 lg 3 ja õiguse infrastruktuuri väljaehitamise kulude üleandmiseks EhS § 13) ja proportsionaalne; 6) volikogu jättis detailplaneeringu kehtestamata tuginedes avalikele huvidele. Kuigi kaebaja väitis, et on nõus sõlmima vallaga EhS § 13 kohase kohustuste ülevõtmise lepingu, ei nõustunud ta lepingueelsetel läbirääkimistel rajama infrastruktuuri enne elamute ehitamiseks ehituslubade andmist ja andma kohustuste täitmise tagamiseks tagatist. Samuti ei olnud ta nõus osalema avalikku huvi kandva objekti finantseerimises; 7) volikogu otsuses on selgitatud lepingusse nimetatud tingimuste (p-d 3.4.4, 3.4.16 ja 4) sisseviimise põhjusi: arendaja ehitustegevuse tulemusena tuleb valda juurde 36 leibkonda, seoses kinnisvarabuumi langusega on mitmed arendusprojektid jäetud lõpetamata, mitmed arendajad on jätnud endale lepingutega võetud kohustused täitmata, valla eelarves puudub reaalne kate uute tehnovõrkude ja rajatiste ning teede väljaehitamiseks, samuti lasteaiakohtade ja sportimisvõimaluste rajamiseks. Enne elamute püstitamist krunte teenindavate tehnovõrkude- ja rajatiste väljaehitamise ning lepingu esemeks oleva kinnistu jagamise tulemusel osadele kinnistutele ühishüpoteegi seadmise nõuete esitamisega (p-d 3.4.16 ja 4) ei ole vald taotlenud kaebaja poolt suuremas mahus kohustuste ülevõtmist, kui näeb ette EhS § 13; 8) kaebaja väidab, et on nõus võtma endale infrastruktuuri väljaehitamise kohustuse EhS § 13 alusel ja kandma vastavad kulutused. Tagamiskohustuse saab lugeda EhS § 13 tähenduses täidetuks, kui detailplaneeringukohased rajatised on ehituslikult lõpetatud. Selle kohustuse lepinguga tellijale üleandmisel on võimalik lepingus ette näha ka õiguskaitsevahendid lepingu täitmise tagamiseks. Seda eesmärki kannabki lepingu projekti p 4. Valla poolt kaebajale seatud nõue, et tuleb anda garantii lepinguga ülevõetavate kohustuste tagamiseks, ei ole õigusaktidega vastuolus ja on lubatav; 9) volikogu põhjendas enne elamute ehitamiseks ehituslubade andmist kommunikatsioonide väljaehitamise vajadust eesmärgiga vältida olukorda, kus elamud on valmis ehitatud, elanikud sisse kolinud, kuid teed, trassid jne on jäetud arendaja poolt lõplikult välja ehitamata. See kohustus tuleb siis täita vallal, kelle eelarves aga raha selleks ette nähtud ei ole. Tegemist on asjakohase kaalutlusega ja olulist tähendust ei oma siinjuures asjaolu, kas kaebaja ise on jätnud mõne varasema kohustuse täitmata. Kaebaja esitas vastuväite vaid teede eelneva väljaehitamise osas. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et küsimus sellest, kas teed peavad olema enne elamute ehitamiseks ehituslubade andmist lõplikult välja ehitatud või, vältimaks raskemate veokitega teekatte lõhkumist, kaetakse tee asfaltkattega pärast elamute valmimist, on läbirääkimiste ja kokkuleppe küsimus. Selliste tingimuste ettenägemine lepingus ei ole samuti õigusaktidega vastuolus; 10) pooled ei vaidle selle üle,

§-st 13 ei tulene arendajale sotsiaalobjekti rajamise finantseerimise kohustust (p 3.4.4 - arendaja finantseerib Lagedi alevi lasteaia või spordihoone ehitust 1 800 000 krooniga). Volikogu ei olegi seda kaebajalt nõudnud. Volikogu põhjendas otsuses, et valla territooriumil toimub ulatuslik arendustegevus, mille käigus rajatakse uusi elamu- ja äripiirkondi ja ka kaebaja poolt tehtava elamuehituse läbi tuleb valda juurde 36 leibkonda, mis suurendab survet tehnilisele ja sotsiaalsele infrastruktuurile. Vald ei suuda tagada lisanduvate vallakodanike vajadusi lasteaia- ja koolikohtade järele. Mõeldav ei ole valla poolt rahaliste kohustuste võtmine, mille puudub rahaline kate. Seega oli volikogu kaalutluseks rahaliste vahendite puudumine. Volikogu otsusest ei järeldu, et keelduti põhjusel, et arendaja ei olnud nõus avaliku huvi kandva objekti finantseerimisega. Volikogu keeldus põhjusel, et planeeringu realiseerimisel ei suuda vald tagada sotsiaalse ja tehnilise infrastruktuuri väljaehitamist; 11) volikogu otsus on piisavalt motiveeritud ja otsus on kohtu poolt kontrollitav. Kaebaja esitas vallale vastuväiteid vaid lepinguprojekti p-de 3.4.4, 3.4.16 ja 4 kohta. Ülejäänud punktide vajalikkust ei olnud volikogul kaalutlusotsuses põhjendada. Volikogu ei ole detailplaneeringu kehtestamisest keeldunud põhjusel, et kaebaja ei ole nõus kergliiklustee rajamiseks kinnistut moodustama ja selle tasuta vallale võõrandama, et kaebaja ei ole nõus osalema sadeveedrenaaži väljaehitamisel ja rekonstrueerimisel selles osas, mis ei jää detailplaneeringu alale. Volikogu keeldus põhjusel, et kaebaja ei olnud nõus andma garantiisid ülevõetavate kohustuste täitmise tagamiseks ning volikogule esitatud detailplaneeringu kehtestamisel ei ole vallal võimalik tagada sotsiaalse ja tehnilise infrastruktuuri väljaehitamist. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

1. OÜ Agenor kassatsioonkaebuses palutakse ringkonnakohtu otsus tühistada ja jätta jõusse halduskohtu otsus. Alternatiivina palutakse tühistada ringkonnakohtu otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Samuti palutakse välja mõista vallavolikogult menetluskulud kassaatori kasuks. Väited on järgmised: 1) EhS §-st 13 tuleneva infrastruktuuri rahastamise kohustuse panemine planeeringust huvitatud isikule peab toimuma enne planeeringu koostamisele asumist, et välistada olukorda, kus see tuleb talle üllatusena; 2) väär on ringkonnakohtu järeldus, et kuna kaebaja ei esitanud vastuväiteid valla selgitustele (et arendajal ei ole see esimene arendusprojekt, lepinguid on sõlmitud ka varem, ta on algusest peale teadlik, et detailplaneering algatatakse silmas pidades perspektiivi, et arendajaga sõlmitakse hiljem leping infrastruktuuri väljaehitamiseks), siis ei saa volikogu otsuse tühistamise põhjuseks olla asjaolu, et lepingu projekt esitati kaebajale alles pärast detailplaneeringu vastuvõtmist. Vald ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et ta teatas enne
2. juulit
3. a arendajale lepingu sõlmimise vajadusest. Selline leping tuli arendajale üllatusena; 3) asjaolu, et tegemist ei olnud esimese arendusprojektiga, ei anna alust väita, et arendaja oli teadlik sellest, et detailplaneeringu kehtestamise eeldusena sõlmitakse temaga infrastruktuuri väljaehitamise leping. Kui infrastruktuuri väljaehitamist arendajalt nõutakse, on see olnud arendajale teada juba planeeringu koostamisele asumisel. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et arendajale esitatud lepingu projekt väljus infrastruktuuri väljaehitamise kohustustest. Kui vald oleks avaldanud arendajale sellised rahastamise kohustused enne planeeringu koostamisele asumist, ei oleks arendaja Lõhe kinnistu planeeringut alustanud; 4) vald ei ole arendajaga planeeringutaotluse läbivaatamisel läbi rääkinud planeeringuga kaasnevate kulutuste katmise tingimuste üle. Läbirääkimisi hakati pidama kohustuste ülevõtmise lepingu sõlmimiseks alles
4. a suvel, s.o pärast detailplaneeringu vastuvõtmist; 5) ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti PlanS § 24 lg 3 ja Ehs §
5. Arendaja oli nõus üle võtma EhS §-s 13 tulenevad kohustused ja kandma ka kõik sellega seotud kulud. Seetõttu puudus vallal alus keelduda detailplaneeringu kehtestamisest põhjusel, et
6. a eelarves ei ole ette nähtud rahalisi vahendeid detailplaneeringujärgse infrastruktuuri rajamiseks; 6) väär on ringkonnakohtu järeldus, et ühishüpoteegi seadmise nõude esitamisega ei ole vald taotlenud arendaja poolt suuremas mahus kohustuste ülevõtmist kui näeb ette EhS §
7. Vald nõudis hüpoteegi seadmist summas 6 000 000 krooni. See summa tagab ka sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamise. Arendaja vaidles hüpoteegi seadmisele vastu, sest vallal ei ole arendaja vastu nõudeid sellises summas, kuna detailplaneeringujärgse infrastruktuuri väljaehitamise kulud on oluliselt väiksemad. Arendaja tegi vallale ettepaneku, et hüpoteek asuks teisel järjekohal pärast panka või kohustuste tagamiseks oleks muud tagatised kui hüpoteek sellele maatükile. Hiljem pakkus arendaja välja hüpoteegi vähendamise 2 000 000 kroonini. Vald sellega ei nõustunud; 7) väär on ringkonnakohtu seisukoht, et volikogu ei nõudnud sotsiaalobjekti rajamise finantseerimise kohustust EhS § 13 alusel. Volikogu otsuses tugineti EhS §-le 13, lepingu eelnõu pealkirjas ja sisus on samuti viide EhS §-le
8. Volikogu otsusest tuleneb,

§ 13

alusel on vallal võimalik arendajale üle anda nii detailplaneeringus ettenähtud tehnilise infrastruktuuri objektide kui ka sotsiaalse infrastruktuuri objektide väljaehitamise kohustus; 8) ringkonnakohus kohaldas valesti HMS § 4 lg-le 2, leides, et otsus on piisavalt kaalutletud ja õiguspärane. Volikogu otsuses ei ole hinnatud otsuse mõju arendaja omandiõigusele ja ettevõtlusvabadusele. Ringkonnakohus kohaldas valesti ka PlanS § 24 lg-t 3 ja EhS §

1. Volikogu ei ole teostanud diskretsiooniõigust vastavalt seadusele, ta on väljunud diskretsioonipiiridest ja otsus on kaalutlusvigadega. PlanS § 24 lg 2 kohaselt on planeerimisalase tegevuse korraldamine valla territooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses. KOKS § 3 p-dest 2 ja 3 tuleneb, et planeerimisalases tegevuses on kohalik omavalitsus seotud seaduslikkuse põhimõttega. PlanS § 24 lg 3 kohaselt kehtestab planeeringu kohalik omavalitsus. Kuid see säte ei anna võimalust piirata isiku õigusi ja panna talle kohustusi seadusliku aluseta. Volikogu otsuses, millega keelduti detailplaneeringu kehtestamisest, ei ole märgitud sellist õiguslikku alust, millest tuleneks vallale õigus nõuda detailplaneeringu tellijalt sotsiaalse infrastruktuuri objektide ehituse finantseerimist ja panna talle kohustus seda teha; 9) kui valla poolt detailplaneeringu tellijale lepinguga üleantavate kohustuste maht ei vasta vastuvõetud detailplaneeringule, siis ei saa vald jätta detailplaneeringut kehtestamata motiivil, et arendaja keeldub planeeringujärgsete kohustuste ülevõtmiseks lepingu sõlmimisest; 10) piirkonda tuleb juurde 36 leibkonda, need inimesed on samal ajal ka uued maksumaksjad, kellelt laekuvate maksude kaudu hakkab toimima lisanduvate elanike vajadusteks sotsiaalse infrastruktuuri arendamine. See piirkond on üldplaneeringu järgi ette nähtud elamuehituseks ja antud detailplaneeringu kehtestamine järgiks valla arengukava ka laiemas plaanis; 11) ringkonnakohus rikkus TsMS § 654 lg-t 5, sest ei võtnud seisukohta kaebaja väite kohta, et vald rikkus võrdse kohtlemise printsiipi, kui osadelt arendajatelt nõuab nn sotsiaalse infrastruktuuri maksu maksmist planeeringu kehtestamise eeldusena, aga osadelt ei nõua. Kassaator esitas ringkonnakohtule näitena kolm lepingut, kus vald ei ole arendajatelt nõudnud üldse raha sotsiaalobjektide ehitamiseks.
2. Rae Vallavolikogu kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele palutakse jätta kaebus rahuldamata ja jõusse ringkonnakohtu otsus. Vastuses esitatakse vastuväited kassatsioonkaebusele. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Käesoleva vaidluse lahendamise üheks oluliseks eelduseks on EhS § 13 tõlgendamine. EhS § 13 sätestab, et detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg-s 1 nimetatakse omavalitsusüksuse ülesannetena muu hulgas ka kanalisatsiooni ja heakorra korraldamist, territoriaalplaneerimist ning valla teede ja linnatänavate korrashoidu, juhul kui need ülesanded ei ole seadusega antud kellegi teise täita. Sellest tulenevalt võib pidada EhS §-s 13 nimetatud üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamist kohaliku omavalitsuse ülesanneteks, kui nende täitmine ei ole seadusega antud kellegi teise täita. Kuid KOKS § 6 lg-s 1 ei märgita otseselt avalikult kasutatava tee ehitamise kohustust. Samas on KOKS § 6 lg-s 3 sätestatud, et omavalitsusüksus otsustab ja korraldab neid kohaliku elu küsimusi, mis on talle pandud teiste seadustega (p 1) või mis ei ole seadusega antud kellegi teise otsustada ja korraldada (p 2). Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi
4. jaanuari
5. a otsuses asjas nr 3-4-1-9-06 (p 20) leiti,

§-st 13 tulenev kohustus tagada detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni kujutab endast olemuslikult kohaliku omavalitsuse omapädevusse kuuluvat ülesannet KOKS § 6 lg 3 p 1 mõttes. Sama otsuse p-s 31 leiti,

§-s 13 ettenähtud kohaliku omavalitsuse tagamiskohustus sarnaneb varem planeerimis- ja ehitusseaduse §-s 47 sisaldunud tagamiskohustusele, mille kohta Riigikohtu halduskolleegium on märkinud, et see kohustus on täidetud, kui detailplaneeringukohased teed ja tehnovõrgud on ehituslikult lõpetatud. Selle kohustuse võib täita ka ehitusloa taotlejaga või muude isikutega teede ja tehnovõrkude väljaehitamist puudutavate kokkulepete sõlmimise ja täitmise kaudu (halduskolleegiumi 29. oktoobri 2004. a otsus asjas nr 3-3-1-1-35-04). 14. Kuna tegemist on olemuslikult kohaliku omavalitsuse omapädevusse kuuluva ülesandega, siis on kolleegium seisukohal,

§ 13

eeldab, et juba detailplaneeringu algatamise staadiumis lahendab kohalik omavalitsus koos detailplaneeringu taotlejaga küsimuse, kes teostab nimetatud teede ning tehnovõrkude ja -rajatiste väljaehitamise ning kes kannab vastavad kulud. Kohalikul omavalitsusel tuleb detailplaneeringutaotluse läbivaatamisel kaaluda, millised kulutused võivad kaasneda detailplaneeringu täitmisega ja läbi rääkida planeeringu tellijaga kulutuste katmise tingimused. Ka nimetatud tingimustest võib sõltuda see, kas kohalik omavalitsus algatab detailplaneeringu või ei ole see võimalik. Näiteks olukorras, kus detailplaneeringu taotleja ei ole nõus vastavate tööde eest tasuma ja kohalikul omavalitsusel puudub selleks võimalus, võib kohalik omavalitsus põhjendatult keelduda detailplaneeringu algatamisest. Kui detailplaneeringu algatamise taotlemise staadiumis ei ole kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu taotleja jõudnud kokkuleppele ning vastavate kulutuste kandmist taotleja poolt ei ole kohalik omavalitsus märkinud oma kirjalikus seisukohas, mis on taotlejale edastatud, tuleb eeldada,

§-s 13 märgitud tagamiskohustuse alusel on vastavate tööde tegemine ja selle eest tasumine kohaliku omavalitsuse ülesanne. Kolleegium märgib, et kokkuleppe EhS §-s 13 sätestatud tööde teostamiseks ja rahastamiseks võib kohalik omavalitsus sõlmida detailplaneeringu taotlejaga ka hiljem. Kui aga detailplaneeringu taotleja ei ole siis nõus kokkuleppe tingimustega, peab kohalik omavalitsus ikkagi vastavad tööd tegema ja nende eest tasuma või arvestama planeeringu kehtestamata jätmisel võimalusega, et tal tuleb hüvitada planeeringu taotleja detailplaneeringu koostamisel kantud kulud. Kui kohalik omavalitsus on võtnud endale EhS §-s 13 märgitud tööde teostamise ja rahastamise kohustuse, kuid mingitel ootamatutel asjaoludel tekivad kohalikul omavalitsusel takistused selle kohustuse täitmisel, siis võib detailplaneeringu kehtestamata jätmine olla põhjendatud ja õiguspärane. Seejuures peab kohalik omavalitsus esitama asjakohased põhjendused ja kaalutlused ootamatute asjaolude ja takistuste kohta. Käesolevas asjas on kohtud tuvastanud, et Rae vald ei ole detailplaneeringu taotluse läbivaatamisel läbi rääkinud ja kokku leppinud detailplaneeringu tellija OÜ-ga Agenor Haldus selles, kes teostab EhS §-s 13 nimetatud teede ning tehnovõrkude ja -rajatiste väljaehitamise ning kes kannab sellega kaasnevad kulud. Oma seisukohast pole Rae vald OÜ-d Agenor Haldus teavitanud.

1. Rae Vallavalitsuse poolt ettevalmistatud notariaalse lepingu projektis sisaldusid muu hulgas OÜle Agenor Haldus pandud sellised kohustused, nagu Lagedi alevi lasteaia või spordihoone finantseerimine, detailplaneeringuga ettenähtud kergliiklustee rajamiseks kinnistu moodustamine ja selle võõrandamine vallale tasuta, osalemine sadeveedrenaaži väljaehitamisel ning rekonstrueerimisel ka selles osas, mis ei jää detailplaneeringualale. Kolleegium nõustub, et Rae valla poolt arendajale pandud kohustustele vastavad objektid asuvad mõnel juhul väljaspool planeeringuala. See aga ei tähenda, et need kohustused juba seetõttu ei vasta detailplaneeringule või pole sellega seotud. Detailplaneeringualale tuleb rajatavad teed ja tehnovõrgud ühendada väljaspool detailplaneeringuala asuvate rajatistega, neid vajadusel ka ümber ehitades. Ka sotsiaalobjektide ehitamine võib olla otseselt seotud elanike arvu märkimisväärse ja hüppelise kasvuga planeeringualal. Kolleegium rõhutab, et juba detailplaneeringu algatamise staadiumis peab kohalik omavalitsus detailplaneeringu taotlejaga kokku leppima ning otsustama nii EhS §-s 13 sätestatud tööde teostamise ja finantseerimise tingimused kui vajaduse korral ka muud tingimused, sh sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamise ja rahastamise.
2. Kolleegium on seisukohal, et kassaator märkis juba kaebuses halduskohtule, et lepingu sõlmimine pärast detailplaneeringu vastuvõtmist tuli talle üllatusena. Tallinna Halduskohtu otsuses loeti see väide tõendatuks. Halduskohus märkis, et eeltoodust tulenevalt on alusetu Rae vallavolikogu väide, et arendaja oli algusest peale teadlik, et detailplaneering algatatakse vaid silmas pidades perspektiivi, et arendajaga sõlmitakse hiljem ka leping tehnorajatiste ja -võrkude ning teede ehitamiseks. Kaebaja vaidles vastu ka apellatsioonkaebusele, kus Rae vald väitis järjekindlalt, et kaebaja pidi lepingu sõlmimisest olema teadlik juba detailplaneeringu algatamisest peale, sest selliseid lepinguid oli kaebajaga sõlmitud ka varem. Kolleegiumile jääb selgusetuks, kuidas jõudis ringkonnakohus järeldusele, et kaebaja ei vaielnud valla selgitustele vastu, ja kuidas sai ringkonnakohus lugeda sellega tõendatuks, et kaebaja oli algusest peale teadlik lepingu sõlmimise nõudest.
3. Kolleegium leiab, et väär on ringkonnakohtu seisukoht, et hüpoteegi seadmise nõude esitamisega ei ole vald taotlenud kaebaja poolt kohustuste ülevõtmist suuremas mahus, kui näeb ette EhS §
4. Lepingu projekti p-s 4.2 on ette nähtud, et hüpoteegiga on tagatud kõik lepingust tulenevad valla nõuded arendaja vastu, sh ka need nõuded, mis ei ole seotud detailplaneeringualaga.
5. Kolleegiumi arvates on ebaõige ka ringkonnakohtu see seisukoht, et Rae Vallavolikogu ei ole nõudnud OÜ-lt Agenor sotsiaalobjekti rajamise kohustust EhS § 13 alusel. Rae Vallavolikogu otsuses detailplaneeringu mittekehtestamise kohta märgitakse: "See tähendab, et lisaks detailplaneeringuala siseste ja seda teenindavate juurdepääsuteede, tänavate jms väljaehitamise kohustuse täitmisele lasub arendajal kohustus anda omapoolne panus ka sotsiaalse infrastruktuuri välja ehitamiseks, mis on detailplaneeringu kehtestamise oluliseks eelduseks." Vallavolikogu nimetatud otsus sisaldab mitmeid viiteid sellele lepingu projektile. Lepingu projekt kannab pealkirja "Ehitusseaduse §-s 13 sätestatud kohustuste üleandmise leping ja võlaõiguslik kokkulepe ühishüpoteegi seadmiseks", mis sisaldab ka arendaja kohustust sotsiaalobjektide rajamise finantseerimiseks. Vallavolikogu vaidlustatud otsust tuleb käsitleda koos märgitud lepingu projektiga.
6. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti HMS § 4 lg-t 2, leides, et vallavolikogu otsus on piisavalt kaalutletud ja õiguspärane. HMS § 4 lg 2 sätestab kaalutlusõiguse teostamise nõuded: kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituste piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Ringkonnakohus leidis, et Rae Vallavolikogu on teostanud kaalutlusõigust õiguspäraselt. Ringkonnakohus luges põhiliseks argumendiks seda, et vald ei suuda detailplaneeringu kehtestamisel tagada sotsiaalse ja tehnilise infrastruktuuri väljaehitamist, sest tal puudub selleks raha. Käesolev detailplaneering võeti vastu
7. juulil
8. Sama aasta sügisel hakati koostama valla
9. aasta eelarvet. Lepingu projektist tulenevalt ei kavatsenudki Rae vald
10. a eelarves vastavaid kulutusi ette näha. Kolleegium möönab, et ülekaalukaks avalikuks huviks detailplaneeringu kehtestamata jätmisel võib olla planeeringu realiseerimiseks rahaliste vahendite puudumine, kuid selline olukord esineb eeskätt juhul, kui detailplaneeringu algatamisel ei olnud vallal võimalik vastavaid kulutusi ette näha. Seetõttu on Rae Vallavolikogu väide vallal rahaliste vahendite puudumise kohta paljasõnaline. Rae Vallavolikogu on jätnud arvestamata kaebaja huvidega, näiteks nende kuludega, mida kaebaja kandis seoses detailplaneeringu koostamisega. Vallavolikogu ei ole välja toonud ühtegi kaalukat argumenti, mis viitaks olukorra muutumisele ajavahemikus alates detailplaneeringu algatamisest kuni planeeringu mittekehtestamiseni.
11. Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et OÜ Agenor kassatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. Tallinna Ringkonnakohtu
12. detsembri
13. a otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusnormi rikkumise tõttu. Jõusse tuleb jätta Tallinna Halduskohtu
14. juuni
15. a otsus, täiendades seda käesoleva otsuse põhjendustega.
16. Seoses OÜ Agenor kaebuse rahuldamisega mõistab kolleegium Rae Vallavolikogult OÜ Agenor kasuks välja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud 14 400 krooni ja kassatsioonimenetluses kantud menetluskulud 14 800 krooni, kokku 29 200 krooni. Tallinna Halduskohtu viidatud otsusega oli OÜ Agenor kasuks välja mõistetud esimeses astmes kantud menetluskulud 22 736 krooni. Kautsjon kuulub tagastamisele. Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Harri Salmann