RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt kohaldatakse enne

1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates
2. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut.

§ 12

lg-s 1 sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne

1. juulit
2. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne
3. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Pärast lepingutähtaja möödumist
4. oktoobril 2006 jätkasid kostjad eluruumi kasutamist ning hageja ei esitanud tahteavaldust lepinguliste suhete lõpetamiseks või muutmiseks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg 2 kohaselt, kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. VÕS § 393 lg-te 1 ja 3 järgi peab kasutaja kasutusse antud eseme kasutustähtaja lõppemisel tagastama. Kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud ja see ei tulene eseme kasutamise eesmärgist, võib kasutusse andja lepingu üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast lepingu sõlmimist. Kuna eluruumi tasuta kasutamise lepingu kestuseks oli viis aastat ja kumbki lepingupool ei teatanud vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutus tasuta kasutamise leping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Hageja esitas
5. mail 2007 kostjale I kirjaliku nõude eluruumi vabastamiseks
6. juunist
7. VÕS § 195 lg-te 1 ja 3 järgi ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kui lepingupool võib seaduse või lepingu kohaselt lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud lepingu (kestvusleping), mis on sõlmitud tähtajatult, võib kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti (korraline ülesütlemine). Eluruumi kasutamise aega ei olnud pooled kindlaks määratud ning see ei tulene ka eluruumi kasutamise eesmärgist. Seega oli hageja
8. mai
9. a avaldus eluruumi tasuta kasutamise lepingu ülesütlemiseks kehtiv. Kestvusleping (tasuta kasutamise leping) on mõistliku etteteatamistähtajaga üles öeldud
10. juunist 2007 ning kostjad kasutavad eluruumi pärast ülesütlemise tähtaega õigusliku aluseta. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-te 1 ja 2 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.

§ 15lg 4 järgi ei või isikut, kes kasutas enne 1.

juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne

1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. ES § 58 lg-te 1 ja 2 järgi on tööandja eluruum määratud isiku majutamiseks, kes on eluruumi omaniku või valdajaga töö- või teenistussuhetes. Tööandja eluruumi kasutamiseks sõlmib tööandja temaga töö- või teenistussuhetes oleva isikuga töötamise ajaks kirjaliku üürilepingu, milles peab olema märgitud, et lepingu esemeks on tööandja eluruum. ES § 60 lg 4 p 1 kohaselt ei saa tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat. Kostjaga I
2. jaanuaril
3. a sõlmitud tööandja eluruumi kasutamise üürileping lõppes kostja I teenistussuhte lõppemisega
4. oktoobril
5. Sellel ajal hageja kostjat I ja tema perekonnaliikmeid tööandja eluruumist välja ei tõstnud, vaid võimaldas kostjatel kasutada eluruumi ka edaspidi tasuta kasutamise lepingu alusel. Sellega oli hageja täitnud tingimuse, et tööandja eluruumist ei saa välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat. Sisuliselt tähendab see nõuet tagada töötajale või teenistujale, kes on olnud ametis üle kümne aasta, õigusliku aluse säilitamine eluruumi kasutamiseks. Selliselt täitis hageja kohustuse anda kostjale I kasutamiseks eluruum, mida kostjad kasutasid tasuta kasutamise lepingu alusel. Tasuta kasutamise leping muutus
6. oktoobril 2006 tähtajatuks. Hageja kasutas oma seaduslikku õigust leping üles öelda. Põhjendatud ei ole kostja väide, et tööandja on kohustatud andma eluruumi üle kümne aasta tööandja juures töötanud inimesele eluks ajaks.
7. Kostja I esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8. Tartu Ringkonnakohus rahuldas
9. novembri
10. a määrusega Riigi Kinnisvara AS-i taotluse lubada viimasel astuda menetlusse hagejana Eesti Vabariigi (Justiitsministeeriumi kaudu) eriõigusjärglasena tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 211 lg 1 alusel. Riigi Kinnisvara AS ja riik Justiitsministeeriumi kaudu sõlmisid
11. mail 2009 lepingu vaidlusaluse korteriomandi omandiõiguse ülekandmiseks Riigi Kinnisvara AS-ile ja
12. juunil 2009 kanti Riigi Kinnisvara AS kinnistusraamatusse kõnesoleva korteriomandi omanikuna.
13. Tartu Ringkonnakohus jättis
14. detsembri
15. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Kuna ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus on vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud, siis esimese astme kohtu põhjendustega nõustudes ei pidanud ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg 6 sätetega vajalikuks neid oma otsuses korrata. Maakohus on õigesti hinnanud tõendeid ja kohaldanud materiaalõiguse norme, leides järgmist: 1) hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürileping tööandja eluruumi kasutamiseks lõppes
16. oktoobril 2001 kooskõlas ES § 60 lg-ga 1 seoses kostja I kohtuniku ametist tagandamise tõttu; 2) pärast tööandja eluruumi üürilepingu lõppemist
17. oktoobril 2001 tekkis poolte vahel eluruumi kasutamisel ES § 28 lg 3 ja § 31 lg-te 1 ja 2 (redaktsioon kehtis
18. oktoobrini 2001) järgi uus õigussuhe, mille aluseks oli eluruumi tasuta kasutamise leping tähtajaga viis aastat, s.o kuni
19. oktoober 2006; 3) tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 4 ja analoogia alusel VÕS § 310 lg-ga 2 muutus eluruumi tasuta kasutamise leping viie aastase tähtaja möödumisel tähtajatuks; 4) hageja on eluruumi tasuta kasutamise lepingu kehtivalt üles öelnud
20. mail
21. a tehtud avaldusega VÕS § 393 lg 1 ja § 195 lg-te 1-3 alusel; 5) kostjad tuleb vaidlusalusest eluruumist välja tõsta, kuna nad valdavad
22. juunist 2007 eluruumi ilma õigusliku aluseta. Väär on kostja I arusaam, et

§ 15

lg 4 välistab kestvalt hageja kui korteriomandi omaniku võimaluse kostjat I ja tema perekonnaliikmeid vaidlusalusest eluruumist ilma teist eluruumi vastu andmata välja tõsta.

§ 15lg 4 sätestab, et isikut, kes kasutas enne 1.

juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Ringkonnakohus leidis, et seadusandja kehtestas ES § 60 lg-s 4 toodud erandi, mis jäi muutumatuks

§ 15

lg 4 kohaselt ka võlaõigusseaduse jõustumisel, eesmärgiga tagada selles sättes toodud isikutele eluruumi edasine kasutamine tavalise üürilepingu või ka tasuta varakasutussuhte alusel, mis töösuhte kehtivusest enam ei sõltu. Samas ei pidanud seadusandja silmas seda, et ES § 60 lg-s 4 nimetatud isiku suhtes ei saaks edaspidi kasutuslepingut seaduses sätestatud alustel üles öelda ning lepingu lõppemisel teda ning tema perekonnaliikmeid kasutatavast eluruumist teist eluruumi vastu andmata välja tõsta. Maakohus tuvastas õigesti, et kostjaga I sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingu lõppemisel 16. oktoobril 2001 täitis hageja oma ES § 60 lg 4 p-st 1 tuleneva kohustuse, võimaldades kostjal I ja tema perekonnaliikmetel sama eluruumi edasi kasutada tasuta varakasutuslepingu alusel. Kuna

§ 15

lg 4 ei välista selles nimetatud isikute väljatõstmist võlaõigusseaduses sätestatud alustel ja korras, ilma et eluruumi omanikul tekkiks kohustus anda väljatõstetavatele vastu teine eluruum, ning praegusel juhul on kostjate valdusõigus lõppenud kasutuslepingu lõppemisega

1. juunist 2007, siis on maakohus põhjendatult hagi AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel rahuldanud. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
2. Kostja I esitas kassatsioonkaebuse. Tema arvates on ringkonnakohus valesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme. ES § 60 lg 4 järgi ei saa eluruumist välja tõsta isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat. Ringkonnakohus leidis valesti, et kostja I väide, et temale ja tema perele teenistuskorteri andmine oli vajalik tema üleviimise tõttu Narva Linnakohtusse, on alusetu. Üleviimise tõttu Narva Linnakohtusse pidi kostja I loobuma oma erastatud korterist KohtlaJärvel. Ebaselge on kohtute tõlgendus ES §-dele 28 ja 31, mille kohaselt muutus eluruumi üürileping viieaastaseks lepinguks. ES § 31 lg 1 kehtib ainult kirjaliku üürilepingu kohta. Võlaõigusseaduse jõustumisel hakkas tööandja eluruumiga seotud küsimusi reguleerima võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seadus.

§ 15

saab tõlgendada üksnes selliselt, et pikka aega tööandja juures töötanud inimesele tagatakse eluruumi olemasolu ka pärast töölt või teenistusest lahkumist. Kohtute viited AÕS § 80 lg-tele 1 ja 2 on alusetud. Lisaks leiab kostja I, et seoses vaidlusobjekti üleandmise tõttu Justiitsministeeriumi valdusest Riigi Kinnisvara AS-i omandisse, on oluliselt muutunud hagi alus ja asi tuleb lõpetada. 8. Riigi Kinnisvara AS vaidles kassatsioonkaebusele vastu. Nii ES kui ka

seovad teise eluruumi vastuandmise kohustuse selgelt üürniku tööandja eluruumist väljatõstmisega. Kostjate kasutuses olev eluruum ei ole 16. oktoobrist 2001 enam tööandja eluruum. Pooled olid sõlminud tavalise eluruumi üüri- või tasuta kasutamise lepingu ja seega ei kohaldu eluruumist väljatõstmisele ES § 60 lg 4 ega

§ 15lg 4.

Vastupidine tõlgendus viib vastuoluni põhiseaduse §-s 32 sätestatud põhimõttega, mille kohaselt on igaühel õigus oma omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kostja tõlgendusega nõustumine tähendaks seda, et tööandjast üürileandjal ei ole pärast töösuhte lõppemist üldse võimalik talle kuuluvat eluruumi enda kasutusse tagasi saada. Seejuures ei ole üürileandjal õigust eluruumi kasutamise eest ka üüri küsida, kuna üürisuhe on koos töösuhtega lõppenud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 9. Kolleegium leiab, et nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 5 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja asi tuleb saata TsMS § 691 p 4 alusel samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Vaidlust ei ole, et kostja I oli kohtunikuna töötanud ametist tagandamise hetkel üle kümne aasta. Pooled vaidlevad selle üle, kuidas tõlgendada

§ 15lg-t 4.

Selle sätte järgi ei saa isikut, kes kasutas enne

1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne
2. juulit 2002 ES § 60 lgs 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Kostjad on seisukohal, et ES § 60 lg 4 p 1 järgi on neil õigus vaidlusalust eluruumi edasi kasutada, kuna töösuhte lõppemise ajaks oli kostja I kohtunikuna töötanud üle kümne aasta ja tema väljatõstmise korral tuleb talle vastu anda teine elamispind. Kohtud leidsid, et kostjad tuleb vaidlusalusest eluruumist välja tõsta, kuna hageja on eluruumi tasuta kasutamise lepingu kehtivalt üles öelnud
3. mail 2007 tehtud avaldusega VÕS § 393 lg 1 ja § 195 lg-te 1-3 alusel. Kolleegium sellise seisukohaga ei nõustu ja põhjendab seda järgnevalt. 10.

§ 15lg 4 rakendumiseks ei pidanud 1.

juuli 2002 seisuga olema pooltel kehtivat tööandja eluruumi üürilepingut. Piisas, kui isik kasutas enne viidatud kuupäeva tööandja eluruumi. Samuti ei pidanud pooltel olema vahetult enne 1. juulit 2002 või sel kuupäeval ja/või pärast seda kuupäeva kehtivat töösuhet, vaid piisas, kui üürnik vastas selle kuupäeva seisuga ES § 60 lg-s 4 sätestatud ühele tingimustest. Kolleegiumi arvates ei nähtu

§ 15lg 4 sõnastusest see, et selle rakendamiseks pidi üürnik seisuga 1.

juuli 2002 kasutama eluruumi tööandja eluruumi üürilepingu alusel ja et tal pidi sama kuupäeva seisuga olema kehtiv töösuhe talle eluruumi üürinud tööandjaga. Kolleegium leiab, et seadusandja ei soovinud võlaõigusseaduse jõustumisel muuta senikehtinud regulatsiooni nii oluliselt, et võtta isikutelt, kelle õigused eluruumile olid seni tagatud elamuseadusega, ära tagatised, mis nad olid juba välja teeninud ja millele oli neil alust loota. Kehtima jäi sama õiguslik olukord, mis oli sätestatud kuni

1. juulini 2002 kehtinud ES § 60 lg-s
2. Kostja I kasutas tööandja eluruumi ja oli selle kasutusõiguse saamisel teadlik, et kui ta töötab kohtunikuna vähemalt kümme aastat, on talle tagatud eluruumi kasutamise õigus seni, kuni ta seda vajab, ja teda ei saa üürileandja algatusel välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata.
3. Kolleegium leiab, et kohtud on eelviidatud materiaalõiguse norme ebaõigesti tõlgendades valesti määratlenud kostja I õigusliku seisundi vaidlusaluse eluruumi suhtes pärast ametist tagandamist. Kolleegium ei nõustu kohtute käsitlusega, et pärast tööandja eluruumi kasutamise üürilepingu lõppemist kasutasid kostjad eluruumi tasuta kasutamise lepingu alusel. Kuigi kostja I tagandati kohtuniku ametist
4. oktoobril 2001 ja töösuhet Justiitsministeeriumiga sellest ajast ei olnud, ei kaotanud kostja I siiski sellega õigust kasutada vaidlusalust eluruumi. Poolte vahel tekkis
5. oktoobrist 2001 üürisuhe seaduse alusel ja tulenevalt sellest üürisuhtest oli kostjal I õigus eluruumi kasutada. Tulenevalt

§ 15

lg 4 mõttest ("Isikut, [---] ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata") tekkis kostjal I õigus kasutada vaidlusalust eluruumi seni, kuni talle ei pakuta vastu teist eluruumi. Kolleegium märgib täpsustavalt, et selline seaduse alusel eluruumi kasutusõigus tekkis ainult kostjal I, sest

§ 15lg 4 räägib isikust, kes kasutas tööandja eluruumi töötajana.

Kostja I perekonnaliikmete kasutusõigus vaidlusalusele eluruumile sõltub kostja I kasutusõigusest, s.t perekonnaliikmetel iseseisvat kasutusõigust ei ole. Mis puutub tasusse sellise seaduse alusel tekkinud eluruumi kasutamise eest, siis kolleegium leiab, et üürileandja on õigustatud nõudma eluruumi kasutamise tasu ka pärast töösuhte lõpetamist. Analoogia korras tuleb rakendada VÕS § 335, mille järgi võib üürileandja nõuda pärast üürisuhte lõpetamist kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse eluruumi puhul tavaline.

§ 15

lg 4 alusel eluruumi kasutusõiguse olemasolu ei tähenda siiski seda, et sellist kasutusõigust ei saaks erakorraliselt üles öelda võlaõigusseaduses sätestatud alustel. Kuigi tegemist ei ole lepingulise üürisuhtega, võib üürileandja sellise kasutusõiguse erakorraliselt üles öelda analoogia korras näiteks juhul, kui üürnik on viivituses üüri ja/või kõrvalkulude maksmisega VÕS § 316 lg-s 1 sätestatud ulatuses.

1. Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et ei maakohus ega ringkonnakohus ei ole seisukohta võtnud hageja alternatiivse nõude kohta, milles hageja leidis, et kehtiv on
2. mai 2007 üürilepingu ülesütlemine VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel, kuna kostja on olnud üüri tasumisega viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval. Kolleegium märgib, et kuigi tegemist ei ole lepingulise üürisuhtega, on vaidlusaluse üürisuhte lõpetamine võimalik (vt käesoleva otsuse p 11). Hageja nõudis ka üürivõlgnevuse tasumist.
3. jaanuari
4. a avalduses märkis hageja üürivõlgnevuse suuruseks 9485 krooni.
5. märtsi 2008 eelistungil loobus hageja võlgnevuse tasumise nõudest ja maakohus lõpetas selles osas menetluse. Maakohus ega ka ringkonnakohus ei lõpetanud menetlust osas, mis puudutas VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel esitatud ülesütlemisavalduse kehtivust, kuid ei ole selle kohta seisukohta võtnud. Eeltoodust järelduvalt leiab kolleegium, et asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule ja asja uuel arutamisel tuleb maakohtul esitatud asjaolusid ja tõendeid hinnates teha järeldus eluruumi kasutuse ülesütlemise kehtivuse kohta.
6. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et kuna ringkonnakohtu otsuse on vaidlustanud ainult üks kolmest kostjast, kostja I, siis teiste kostjate suhtes on Viru Maakohtu otsus seega jõustunud. Kolleegium märgib, et TsMS § 207 lg 3 järgi see nii ei ole. Selle sätte järgi, kui vaidlusalust õigussuhet saab tuvastada üksnes kõigi kaashagejate või -kostjate suhtes ühiselt ja kas või üks kaashageja või -kostja esitab kaebuse, kehtivad tema toimingud ka teiste kaashagejate või kostjate suhtes. Sama kinnitab kassatsioonimenetluse kohta TsMS § 680 lg 2 kolmas lause (vt selle kohta ka Riigikohtu
7. veebruari
8. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 17 ja
9. veebruari
10. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 17). Üürnike perekonnaliikmete õigus vallata nimetaud eluruumi tuleneb üürniku õigusest valdusele. Juhul kui esitatakse hagi eluruumi vabastamiseks üürniku ja tema perekonnaliikmete vastu, on nad kaaskostjateks TsMS § 207 lg 3 järgi.
11. Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.
12. Kostja I kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu