Obsah (7)

§ 313§ 335§ 316§ 116§ 186§ 296§ 196

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) § 277 lg 2 alusel õiguse teostada

§-s 278 sätestatud õigusi isegi juhul, kui üleantud ruumid oleksid olnud puudustega. Üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. Hageja võlgnes

1. mail 2008 kostjale 218 735 krooni ja 41 senti põhivõlga ja 6285 krooni ja 54 senti viivist. Leping ei piiranud kostja õigust leping üles öelda, vaid täiendas seaduses sätestatud võimalust lepingu p-s 14.3 ettenähtuga. Kuna üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, ei pidanud kostja hagejat teavitama lepingu rikkumisest. Ülesütlemine on kehtiv, sest avaldus on nõuetekohane. Olukorras, kus hageja ei tasunud ühtegi üürimakset tähtaegselt ning jättis tasumata kahe kuu üüri ja kommunaalmaksed ning ühe kuu eest tasus need osaliselt, ei saa mõlemapoolseid huve kaaludes eeldada, et kostja jätkaks lepingu täitmist.
2. Kostja esitas
3. oktoobril 2008 hageja vastu vastuhagi üürivõla ja viivise väljamõistmiseks. Vastuhagi kohaselt tegi kostja
4. mail 2008 hagejale

§ 313

lg 1 alusel üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, milles teatas, et ütleb lepingu üles alates

1. maist
2. Üürilepingu p 14.2 kohaselt võisid pooled lepingu üles öelda nii lepingus kui ka seaduses sätestatud alustel. Lepingu ülesütlemine on kehtiv. Kostja võib nõuda hagejalt üüri ja kõrvalkulude tasumist üürilepingu alusel kuni lepingu ülesütlemiseni ja pärast lepingu ülesütlemist. Üürilepingu järgi oli hagejal kohustus tasuda kostjale iga kuu üüri I korruse ja keldrikorruse ruumide eest kokku 67 381 krooni + käibemaks ning kõrvalkulud. Lepingu järgi võis kostja nõuda hagejalt viivist 0,1% tasumata summast iga viivitatud kalendripäeva eest kuni võla tasumiseni. Lepingu ülesütlemise ajal oli hageja üürivõlg 218 735 krooni ja 41 senti ja viivisevõlg 6 285 krooni ja 54 senti.

§ 335

järgi võib üürileandja nõuda üürnikult kahjuhüvitisena kokkulepitud üüri, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi. Hageja ei ole kostjale ruume tagastanud. Vastuhagi esitamise ajal oli hageja üürivõlg kokku 537 817 krooni ja 62 senti ning sissenõutavaks muutunud viivis kokku 44 518 krooni ja 5 senti. 4. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Hageja kasutas

§-st 296 tulenevat õigust keelduda üüri maksmisest, mitte ei rikkunud üürilepingut. Kauplemisloa taotlemise võimatus on käsitatav puudusena, mis ilmnes pärast üürilepingu sõlmimist ja ruumide üleandmist. Hageja kontrollis enne lepingu sõlmimist kinnistusraamatust, et kinnistu, millel hoone asub, on ärimaa. Hageja ei pidanud eeldama, et kostja üürib ja annab üüritud ruumid üle hoones, millel puudub kasutusluba, st annab üle asja, mida ei saa kasutada lepingus kokkulepitud otstarbel. Hageja ei saa taotleda hoonele kasutusluba. Hageja on nõudnud kostjalt puuduse kõrvaldamist nii enne kohtusse pöördumist kui ka kohtumenetluse ajal. Asja puudus ei piira asja sihtotstarbelist kasutamist, vaid välistab selle. Seega oli hagejal õigus keelduda üüri maksmisest, mistõttu ei ole üüri tasumata jätmine käsitatav üürilepingu rikkumisena. Hageja üüris kostjalt ruume eesmärgiga kasutada neid kauplusena, selleks vajab hageja kauplemisluba, elektrit ja sideühendust. Kui kohus leiab, et kostjal on õigus nõuda üüri, siis ei saa see olla suurem, kui 55-60 krooni/m2. Hageja kasutab ruume tavapäratute tingimustega laona, kuna neis ei ole elektrit. 5. Harju Maakohus jättis 19. mai 2009. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi osaliselt. Maakohtu otsuse kohaselt sõlmisid pooled 3. juulil 2007 äriruumide üürilepingu tähtajaga 10 aastat arvates ruumide valduse üürnikule üleandmise päevast. 12. oktoobri 2007. a üleandmisevastuvõtmise aktiga võttis hageja üüritud ruumide valduse kostjalt üle. 10. aprillil 2008 täpsustasid pooled lepingusse märgitud ruumide suurust. 23. mail 2008 esitas hageja kostjale kirjaliku avalduse üüri maksmata jätmise kohta. 28. mail 2008 ütles kostja hagejale üürilepingu erakorraliselt üles alates 31. maist 2008 üürivõla tõttu

§ 316lg 1 p 1 alusel.

Hageja teadis enne ruumide vastuvõtmist, et hoonel ei ole kasutusluba. Ruumide üleandmisevastuvõtmise aktis ei ole hageja jätnud endale õigust tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele.

1. aprillil 2008 allkirjastasid pooled üürilepingu lisa, millest ei nähtu, et hageja oleks esitanud kostjale pretensiooni ruumide kasutamise võimatuse tõttu alates
2. a märtsist. Hageja teatas kostjale alles
3. mail 2008, et ei maksa alates sama aasta märtsikuust üüri. Üüri maksmisest keeldumise avalduses tugines hageja asjaolule, et ta ei saanud hoone kasutusloa puudumise tõttu uut kauplemisluba, mistõttu ei ole ta alates
4. a märtsist saanud ruume kasutada üürilepingus kokkulepitud otstarbel. Üüri maksmisest keeldumise avalduse esitamine kaks kuud hiljem ei ole õiguste heauskne kasutamine. Vaatamata sellele, et ruumide sihtotstarbeline kasutamine oli kasutusloa puudumise tõttu takistatud, kasutas hageja üüriruume kauplusena ning teenindas seal kliente kuni
5. maini
6. Kuna hageja teadis ruume vastu võttes, et hoonel ei ole kasutusluba, kuid võttis ruumid vastu ja kasutas neid pool aastat üürilepingus kokkulepitud otstarbel, on hageja kaotanud õiguse tugineda ruumide lepingutingimustele mittevastavusele. Seetõttu ei olnud hagejal
7. mail 2008 õigust üüri maksmisest keelduda. Kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles põhjusel, et hageja on kostjale võlgu ning kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema poole huve kaaludes ei saa mõistlikult eeldada, et hageja jätkaks lepingu täitmist. Kuna hagejal ei olnud õigust keelduda üüri maksmisest, oli ta kostjale enne ülesütlemisavalduse esitamist võlgu kahe kuu üüri ja kõrvalkulud täies ulatuses, ühe kuu üüri olulises osas ning kolme kuu kõrvalkulud. Kuna hageja oli
8. mail 2008 kostjale teatanud, et ei tasu üüri kuni hoonele kasutusloa saamiseni, ei pidanud kostja

§ 116lg 2 p 4 alusel lepingu rikkumise kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega määrama.

Kostja andis hagejale võla tasumiseks aega 31. maini 2008, kuid ei sidunud lepingu ülesütlemist võla tasumisega. Seetõttu ei ole vaja hinnata võla tasumiseks antud tähtaja mõistlikkust. Üürilepingu ülesütlemiseks on täidetud

§ 316lg 1 p-s 1 sätestatud materiaalsed eeldused.

Kostja e-posti teel saadetud ülesütlemisavaldus võimaldab selle kirjalikku taasesitamist väljatrükina ning avaldus sisaldab poolte nimesid. Seega vastab ülesütlemisavaldus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 78 lg-s 3 ja §-s 79 kirjalikule tahteavaldusele esitatavatele nõuetele. Hageja on eposti teel saadetud ülesütlemisavalduse kätte saanud. Üürieseme aadressi puudumine avalduses ei takistanud hagejal mõistmast, et kostja ütles üles vaidlusaluste ruumide üürilepingu. Kuna üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, on üürileping

§ 186p 7 järgi lõppenud 31.

mail

1. Vastuhagis toodud sissenõutavaks muutunud üürivõla ja ruumide alusetu kasutamise eest kahjuhüvitisena väljamõistetava üüri suurus on ekslik. Seetõttu tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutunud üüri ja ruumide aluseta kasutamise eest hüvitist vähem, kui hagiavalduses taotletud. Pärast üürilepingu ülesütlemist ei olnud kostjal enam kohustust tagada hagejale ruumide lepingus kokkulepitud otstarbel kasutamise tingimusi, sh elektrit. Seetõttu ei mõjuta pärast üürilepingu lõppemist ruumide kasutamise eest kahjuhüvitisena nõutava tasu suurust asjaolu, et alates
2. juunist 2008 ei olnud nendes ruumides elektrit. Pärast lepingu lõppemist ei saanud hageja enam kasutada üürniku õigust alandada üüri. Kuna

§-s 335 sätestatu ei anna kostjale õigust nõuda kahjuhüvitiselt viivist lepingus kokkulepitud määras, saab ta pärast üürilepingu lõppemist nõutavalt kahjuhüvitiselt nõuda viivist seaduses sätestatud määras.

1. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata.
2. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
4. jaanuari
5. a otsusega maakohtu otsuse. Osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata, tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega tuvastas, et üürilepingu ülesütlemine on tühine. Osas, millega maakohus rahuldas vastuhagi, saatis ringkonnakohus asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole üürilepingu ülesütlemine kehtiv, sest hageja ei olnud viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtajal tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega

§ 316lg 1 p 1 järgi, millele tugines kostja üürilepingu ülesütlemisel.

Üürilepingu ülesütlemise avaldus sisaldab üüri ja kõrvalkulude võlga mh

1. a maikuu eest, mille tasumise tähtaeg oli alles pärast üürilepingu ülesütlemist. Seega ei saanud hageja võlgneda kolme kuu üüri ega kõrvalkulusid üürilepingu ülesütlemise päeval ega ka lepingu lõppemise päeval. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse vastuhagi osas. Vastuhagi menetlemisel pidi maakohus välja selgitama, ka hageja sai pärast üürilepingu ülesütlemist ruume kasutada sihtotstarbel ning kas on tehtud takistusi ruumide kasutamiseks elektri väljalülitamise teel. Maakohus leidis valesti, et pärast üürilepingu ülesütlemist ei pidanud kostja kindlustama hagejat elektriga. Pooled vaidlesid üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse üle, mistõttu kostja ei võinud takistada hagejal vaidluse ajal ruume kasutada. Kuna üürilepingu ülesütlemine on tühine, oli hagejal õigus üüritud ruume kasutada. Kuna hageja ei saanud ruume kasutada kauplusena, kuid valdust ei vabastanud, pidi maakohus välja selgitama, milliseks otstarbeks hageja ruume tegelikult kasutas ja sai kasutada. Maakohus ei ole analüüsinud hageja väiteid, et tal on õigus tasuda üüri suuruses, mida makstakse laoruumide kasutamise eest. Vastuhagi menetlemisel peab maakohus pooltega arutama, kas kostja võib nõuda hagejalt kahju hüvitamist juhul, kui üürileping kehtib. Maakohus leidis õigesti, et hageja ei käitunud heauskselt, kui keeldus mais 2008 ka märtsi üüri tasumisest. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
2. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ja jätta jõusse maakohtu otsuse või saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohus on valesti leidnud, et ülesütlemine on tühine. Asjaolu, et kostja tugines ülesütlemisavalduses eelkõige

§ 316

lg 1 p-le 1, ei võtnud ringkonnakohtult kohustust kontrollida, kas üürilepingu ülesütlemiseks esines mõjuv põhjus

§ 313lg 1 järgi.

Kostja viitas

§ 313

lg-le 1 kui üürilepingu ülesütlemise alusele ülesütlemisavalduses, vastuses hagile ja ka apellatsioonkaebuses. Hageja ei olnud üüriruumide kasutamise algusest arvates kuni ülesütlemisavalduse esitamiseni tasunud kostjale mitte ühtegi arvet tähtaegselt. Olukorras, kus hageja avaldas, et ta keeldub üüri tasumisest alates 2008. a märtsist, ei saanud kostjalt kõiki asjaolusid ja mõlemapoolseid huve kaaludes eeldada, et ta jätkab üürilepingu täitmist, kui hageja ei tasu võlga talle antud tähtpäevaks. Ringkonnakohus jättis valesti kohaldamata

§ 335

. Kuna hagejal ei olnud alates üürilepingu ülesütlemisest õigust ruume vallata ja kasutada, kohustus hageja tasuma kostjale üüri kahjuhüvitisena samadel alustel, kui ta oleks kohustunud maksma üüri üürilepingu kehtivuse korral. 10. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohus leidis õigesti, et kostjal ei olnud õigust üürilepingut üles öelda. Kostja ei esitanud hagejale üürilepingule vastavat teadet, milles oleks nõudnud üürilepingu rikkumise kõrvaldamist. Seega ei olnud kostjal õigust lepingut üles öelda ilma rikkumise kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega andmata. Kostja saatis hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse pärast hagejalt üüri maksmisest keeldumise avalduse saamist. Ülesütlemisavaldus ei vasta nõuetele, sest selles ei ole märgitud üürieset ega üürilepingu lõppemise päeva. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemise avalduses märkinud, millised on ülesütlemise muud mõjuvad põhjused peale väidetava üürivõla. Üüri või kõrvalkulude arve tähtaegselt tasumata jätmine ei ole mõjuvaks põhjuseks, et üürileping ette teatamata üles öelda. Hageja ei kaotanud

§ 296lg-st 1 tulenevat õigust keelduda üüri maksmisest.

Hoone kasutusloa puudumise tõttu ei saanud hageja ruumi sihtotstarbel kasutada. Selleks, et vältida vastuolu seaduse nõuetega, lõpetas hageja puuduse ilmnemisel ruumide kasutamise kauplusena. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

1. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb hagi osas TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Kooskõlas TsMS § 691 p-ga 4 tuleb selles osas tühistada ka maakohtu otsus ning saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
2. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: pooled sõlmisid
3. juulil 2007 äriruumide üürilepingu, mille otstarbeks oli kaupluse- ja teenindusruumide pidamine; pooled allkirjastasid
4. oktoobril 2007 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti, milles hageja kinnitas, et ruumid vastavad üürilepingule, st on valmis sihtotstarbeliseks kasutamiseks; hageja esitas
5. mail 2008 kostjale üüri maksmisest keeldumise (üüri alandamise) avalduse, milles keeldus üüri tasumisest alates märtsist 2008 kuni hoone kasutusloa väljastamiseni, kuna hoonel ei ole kasutusluba; kostja ütles
6. mail 2008 üürilepingu erakorraliselt üles, sest hageja on kostjale võlgu ning kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huve kaaludes ei saa eeldada, et hageja jätkaks lepingu täitmist, ning nõudis, et ruumid vabastataks hiljemalt
7. mail 2008; hageja kasutas üüriruume kauplusena veel maikuus
9. Pooled vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas kostja võis üürilepingu üles öelda üüri ja kõrvakulude maksmata jätmise tõttu

§ 313lg 1 alusel.

Kostja ei vaidlusta kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse järeldust, et üürilepingu ülesütlemine

§ 316lg 1 p 1 alusel ei olnud põhjendatud ja on seega tühine.

Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse järeldus ülesütlemise põhjendamatusest

§ 316

lg 1 p 1 alusel on õige, kuid kontrollimata vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemise põhjendatust

§ 313

lg 1, s.o erakorralise ülesütlemise üldalusel, ei saanud ringkonnakohus teha järeldust üürilepingu ülesütlemise tühisuse kohta.

§ 313

lg 1 järgi võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema poole huve kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist. Kostja on viidanud

§ 313

lg-le 1 kui üürilepingu ülesütlemise alusele ülesütlemisavalduses, vastuses hagile ja ka apellatsioonkaebuses, märkides, et hageja ei ole algusest peale maksnud ühtegi arvet õigel ajal vaatamata kostja iganädalastele nõudmistele tasuda üür. TsMS § 442 lg 8 järgi märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millel on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. TsMS § 654 lg 4 järgi märgib ringkonnakohus otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Sama paragrahvi lõike 5 järgi peab kohus võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi esitaud faktiliste ja õiguslike väidete kohta, muu hulgas seletama lühidalt, miks üks või teine asjaolu ei oma asja lahendamisel tähendust. Kui ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuses ja teeb uue otsuse, siis tuleb tal võtta otsuse seisukoht poolte maakohtu menetluses esitatud kõikide väidete ja vastuväidete kohta. Kohtud on jätnud kostja need väited tähelepanuta ja ei ole ülesütlemise põhjendatust

§ 313lg 1 alusel analüüsinud ega hinnanud.

Seega on kohtud rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Kolleegium leiab, et kuna vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemise tühisust

§ 313lg 1 alusel ei ole hinnanud ka maakohus, siis tuleb tühistada ka maakohtu otsus.

Asja uuel arutamisel peab maakohus kontrollima, kas kostjal oli alust üürilepingut erakorraliselt üles öelda

§ 313lg 1 alusel.

Kolleegium viitab siinjuures ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

1. mai
2. a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04 (p 14), milles kolleegium leidis, et

§ 313

lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. 14. Kui kohus otsustab, kas kostja võis üürilepingu üles öelda, peab kohus võtma põhjendatud seisukoha ka selle kohta, kas kostjal oli kohustus enne üürilepingu ülesütlemist anda hagejale täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks. Kolleegium märgib, et

§ 313

lg 3 järgi ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.

§ 116

lg 2 p 4 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist juhul, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Sama paragrahvi neljanda lõike kohaselt, kui oluliselt rikutakse kestvuslepingut, võib kahjustatud lepingupool selle

§ 196

järgi üles öelda.

§ 196

lg 1 järgi võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib

§ 196

lg 2 kohaselt lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaega ei ole vaja määrata

§ 116lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel.

15. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsust, millega tühistati maakohtu otsus vastuhagi osas, ei ole põhjust tühistada, sest selles osas on asi saadetud samuti maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium märgib siiski, et kuna ringkonnakohtu juhised vastuhagi uuesti läbivaatamiseks lähtuvad ringkonnakohtu seisukohast, et üürilepingu ülesütlemine on tühine ja leping kehtib, tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel, arvestades seda, et nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus hagi osas on tühistatud, vastuhagi samuti uuesti täies mahus läbi vaadata. Vastuseks kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et kuna ringkonnakohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv, ei pidanud ringkonnakohus kohaldama

§ 335

. Nimetatud paragrahv kohaldub üksnes juhul, kui üürileping on lõppenud (sh kehtivalt üles öeldud).

1. Kuna asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada.
2. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kostjale tagastada. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Lea Laarmaa