) § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Kuna hageja oli ostmise ajal hoone seisukorrast teadlik, ei ole kostja müügilepingut oluliselt rikkunud ning hagejal ei ole alust lepingust taganeda. Kuivõrd müügilepingust taganemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud, ei toonud hageja taganemisavaldus kaasa õiguslikke tagajärgi. Sellest tulenevalt on hageja nõuded alusetud. Lisaks on kahjuhüvitise nõue osaliselt tõendamata ja põhjendamata. Hageja ei ole tõendanud, et kasutas ostetud ehitusmaterjale vaidlusaluse hoone parendamiseks. Samuti on tõendamata kulutused elamus tehtud töödele. Tõendamata on ka õigusabikulude kandmine. Hageja tellitud eksperdiarvamust ei ole koostanud erapooletu ekspert, sest ekspert on arvamuses lisaks ehitusalastele järeldustele andnud ka juriidilisi ja psühholoogilisi hinnanguid. Arvamuses on varjatud puudustena märgitud ka sellised puudused, mis olid hagejale teada ja mille eest kostja ei vastuta.
lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimise ajal lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Väidetavad varjatud puudused tulid ilmsiks alles ehitise konstruktsioonide avamisel. Kostja oli juba alustanud elamu remonti. Kostja sõnul ei pakkunud ta hoonet ise müügiks, vaid hageja pöördus selle ostmiseks ise tema poole. Kostja selgitas hagejale, et majas on vaja teha ulatuslik remont. Seega pidi hageja teadma, millises seisukorras ehitise ta ostab. Maakohtu tellitud eksperdiarvamusega tuvastati, et hoonet on võimalik parandada puuduste kõrvaldamisega, millega muutub elamu sihtotstarbel kasutatavaks. See tähendab, et hageja oleks pidanud andma kostjale kooskõlas
Hageja ei ole tõendanud, et ta tegi kostjale ettepaneku puudused kõrvaldada. Hageja on avaldanud soovi tagastada hoone avatud konstruktsioonidega, samuti soovib ta kostjalt lisaks müügihinna tagastamisele kahjuhüvitist ja suuri viivitusintresse. Seega olnuks tähtaja andmine vajalik, sest kohustust rikkunud lepingupoolele toob lepingust taganemine kaasa olulist kahju. Kostja oli alustanud hoone remonti, olles veendunud, et seda on võimalik remondiga viia seisundisse, mis võimaldab seda kasutada elamuna. Sellest kavatsusest oli kostja rääkinud ka hagejale. Kostja ei saanud ette näha olukorda, et hageja peatab remondi ja otsustab kinnistu tagastada ehitise remondi aeganõudvaks ja tülikaks muutumise tõttu. Kuna tunnistajad, kes aitasid hagejal remonti teha, ei soovinud töö eest raha, ei saanud remont olla kulukas. Tõendina ei saa arvestada hageja tellitud tehnilise ekspertiisi käigus koostatud eksperdiarvamust, sest ekspert ei ole hinnangu andmisel tegutsenud erapooletult ja on andnud õiguslikke hinnanguid, mis ei kuulu tema pädevusse. Eksperdi järeldused on emotsionaalsed ning on ilmne, et ehitise seisukorda püütakse näidata halvemana tegelikust. Seda tõendab riiklikult tunnustatud eksperdi koostatud hinnang. Seega ei ole hageja müügilepingust taganemine õigustatud. 4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Maakohus on valesti sisustanud
lg-t 1 ning jätnud ebaõigesti kohaldamata
Kui puudus oli olemas asja üleandmisel, ei ole oluline, millal see ilmsiks tuli. Maakohus pidanuks kohaldama
lg 2 p 2 ja sedastama, et kui pooltel ka puudus selge kokkulepe selle kohta, kas elamu on kasutuskõlbulik, siis pidanuks kinnistul asuv elamu ikkagi sobima elamuna kasutamiseks, sest tegemist on otstarbega, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Maakohus ei põhjenda, millise õigusnormi põhjal asus ta seisukohale, et taganemisõiguse tekkimise kaalumisel tuleb hinnata, kas lepingut rikkunud poole jaoks ei too lepingust taganemine kaasa ebaproportsionaalselt raskeid tagajärgi. Põhjendatud ei ole viide
lg-le 4, sest hageja tugineb eelkõige elamu varjatud puudustele kui olulisele lepingurikkumisele ja asjas ei ole tõendatud ega väidetud, et eksperdi tuvastatud varjatud puudustest oleks hageja kinnistu ostmisel teadnud. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et
lg 1 on erinorm, mis üksnes laiendab
Maakohus on otsuse rajanud peamiselt
Maakohus ei ole otsuses märkinud, milliste tõendite alusel on ta teinud enamiku otsuses sisalduvaid järeldusi. Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõigust, rajades otsuse kostja ütlustele. Maakohus on põhjendamatult jätnud tõendina arvestamata hagiavalduse lisa nr
lg 1 teine lause, mille kohaselt, kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Hageja ei ole tõendanud
Tõendatud ei ole, et kostja soovis hagejale müüa osaliselt mädanenud vööga ja põrandataladega elamut ning jättis teadlikult neist puudustest teatamata. Hageja ei toonud välja asjaolusid, mille alusel tema arvates saaks kostjale rasket hooletust ette heita. Hageja ei andnud kostjale tähtaega lepingu kohaseks täitmiseks. Eksperdiarvamusega on tõendatud, et hoone alaliselt elamuna kasutamiseks tuleb selle puudused kõrvaldada, st mädanenud kandekonstruktsioonid vahetada. Sama tõendiga on ka tõendatud, et kuigi need on kõrvaldatavad puudused, on lõpptulemuse saavutamine kulukas, minnes hagejale maksma enam kui pool juba tasutud müügihinnast. Seega jääb hageja oluliselt ilma sellest, mida ta õigustatult lootis saada. Hageja enne müügilepingu sõlmimist tellitud kinnistu turuväärtuse hinnangust nähtub, et poolte kokku lepitud müügihind on selle kinnistu keskmine turuväärtus. Kinnisvara asjatundja on selgitanud, et hinnangus märgitud turuväärtus kehtib eeldusel, et objektil ei olnud selle ülevaatamise ajal varjatud puudusi. Tõendatud on, et asi oli varjatud puudustega. Seega ei ole põhjendatud kostja väide, et hoone seisukord väljendus hinnas. Kostja see väide on vastuolus tema enda väitega, et ta ei olnud ilmnenud puuduste olemasolust teadlik. Mõistliku inimesena oli kostjal võimalik ette näha, et kui elamul avastatakse olulisi varjatud puudusi, võib see olla tema oluliseks lepingurikkumiseks. Kostja ei ole väitnud, et ta kannaks hageja lepingust taganemisega ebamõistlikult suurt kahju, ega ole toonud välja asjaolusid, mille alusel saaks sellise kahju tekkimise lugeda tõendatuks (
Õige ei ole kostja seisukoht, et ta ei vastuta asjaolude tõttu, mis on sätestatud
Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et lepingu sõlmimisel hageja teadis või pidi teadma, et kinnistul asuva elamu alumine ja ülemine vöö ning I korruse põrandatalad on osaliselt mädanenud. Menetluse käigus kinnitas kostja, et temagi ei teadnud neist asjaoludest.
lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asi eraldi üle vaadata üksnes juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Asjaolud, et hageja ise tegi kostjale ettepaneku kinnistu talle müüa, ta käis enne müügilepingu sõlmimist korduvalt asja vaatamas ning et tal võimaldati sellega tutvuda, ei tõenda iseenesest, et hageja teadis ilmnenud puudustest juba valduse saamisel. Kuna hagejal oli õigus müügilepingust taganeda ning kostja ei ole talle lepingu alusel tasutud müügihinda tagastanud, tuleb hageja müügihinna tagastamise nõue
Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi müügihinna tasumisest alates. Viivitusintressi arvutusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Kuna maakohus ei ole hageja kahju hüvitamise nõuet lahendanud, tuleb hageja kahjuhüvitise nõude osas saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsuse. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei kohaldu asjas
lg 2 p 1, kuna hageja sai enda omandisse hoonestatud kinnistu ja hageja on endiselt asja omanik. Ringkonnakohtu järeldus, et elamu renoveerimine ja puuduste kõrvaldamine läheb kallimaks, kui hageja oskas arvestada, ei tähenda, et hageja jäi millestki ilma. Hageja on endiselt kinnistu omanik ja eksperdiarvamuse kohaselt on selle puudused võimalik kõrvaldada.
lg 2 p 1 kohaldamise eelduseks on asjaolu, et lepingu eesmärk on jäänud suures osas saavutamata ega ole eeldatavalt enam saavutatav. Ringkonnakohtu põhjendused on vastuolulised, kuna tuvastades, et kostja ei soovinud müüa mädanenud vöö ja põrandataladega elamut ja jättis neist teadlikult hageja teavitamata ning et tõendatud ei ole, et kostja puudustest üldse teadis, on ringkonnakohus siiski järeldanud, et mõistliku inimesena oli kostjal võimalik ette näha, et kui elamul avastatakse olulisi varjatud puudusi, võib see olla oluliseks lepingurikkumiseks. Kuna hageja ei tuginenud taganemisavalduses
Ringkonnakohus ei ole arvestanud asjaoluga, et lepingust taganemise avalduse kohaselt on hageja tuginenud eelkõige
lg 5 mõttele, mille kohaselt muutub iga asjal lasuv puudus oluliseks, kui müüja ei paranda seda etteantud tähtaja jooksul. Kohus on tuvastanud, et hageja ei andnud kostjale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, nagu taganemise avalduses on ebaõigesti viidatud. Hageja soovis kohe lepingust taganeda, mitte lasta puudusi parandada. Ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis ei sisaldu hageja kohustust kinnistu omand kostjale tagasi anda. Ringkonnakohus on intressinõude ekslikult rahuldanud. Hageja võib
alusel intressi nõuda
§-s 94 sätestatud määras üksnes müügilepingu sõlmimisest kuni taganemisavalduse tegemiseni.
lg 1 mõtte kohaselt arvestatakse tagastatavalt rahalt intressi kuni raha tagastamise kohustuse sissenõutavaks muutumiseni. Seejärel asendub
§-s 94 ettenähtud intressimäär
§s 113 sätestatud viivisega. Hageja ei ole
§-s 113 sätestatud viivitusintressinõuet esitanud.
§-s 189 sätestatud intressi ei saa arvestada kuni põhinõude täitmiseni (TsMS § 367). Vale on ka ringkonnakohtu otsustus intressimäära osas, sest intress, mis on määratud kulgema kuni põhinõude tasumiseni, on määratud
8. Hageja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata. Kostja väide, et ringkonnakohus kohaldas valesti
Selle sätte kohaldamise aluseks olevad puudused ilmnesid alles elamu konstruktsioonide avamisel. Seega ei saanud hageja puudustest teada enne müügilepingu sõlmimist. Kuna müügilepingu esemeks olev elamu pidi vastama keskmisele kvaliteedile ja olema elamiskõlblik, ei arvestanud hageja elamu varjatud puudustega ja müügihind ei vasta oluliste varjatud puudustega eseme hinnale. Kuna hageja viitas
lg 2 p-le 1 juba hagiavalduses ja kostja vastas sellele väitele, ei saa selle sätte kohaldamine olla kostjale üllatuslik. Ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et hageja ei pidanud andma kostjale täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks.
lg 1 viimase lause järgi on põhjendatud hageja intressinõue müügihinnalt alates 10. maist 2006, st müügilepingu sõlmimisest. Ringkonnakohus juhindus põhjendatult
Kuna intressimäär vastab kostja viidatud nn kasutusintressi määrale, on ringkonnakohus selle nõude õigesti rahuldanud. Isegi kui lugeda intressi pärast müügihinna tagastamise nõude sissenõutavaks muutumist viiviseks, on kohus hageja nõude õigesti rahuldanud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
lg 2 p 1 alusel taganeda ilma kostjale puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega andmata. Samuti vaidlevad pooled viivitusintressi väljamõistmise üle. Ringkonnakohus tuvastas tsiviilasja läbivaatamisel asja lahendamiseks järgmised olulised asjaolud: hagejale müüdud kinnistul asuv ehitis on varjatud puudustega; puudused on kõrvaldatavad; kostja ei rikkunud müügilepingut tahtlikult või raske hooletuse tõttu; hageja ei andnud kostjale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. 11. Kolleegium leiab, et asjaolude tuvastamisel ei ole ringkonnakohus rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme. Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et lepingupool võib
lg 1 järgi lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud.
lg 2 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist mh järgmistel juhtudel: kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, v.a juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud (p 1); kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu (p 3); teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust
§-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida (p 5). Kolleegium nõustub ringkonnakohtu tuvastatuga, et hageja jäi olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, kuna kinnistu hind vastas keskmisele sama piirkonna samaväärse kinnistu väärtusele, kuid ehitis oli ulatuslike varjatud puudustega. Ringkonnakohus on kooskõlas TsMS § 654 lg-tega 4 ja 5 põhjendanud oma järeldust, et hageja nõue müügihinna tagastamiseks ja viivise saamiseks tuleb rahuldada
12. Kolleegium märgib, et juhul, kui lepingupool taganeb
alusel lepingust seetõttu, et asi on puudustega, on kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganemine lubatud üldjuhul üksnes siis, kui lepingupool on andnud teisele lepingupoolele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks (
). Ilma kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata võib kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganeda erandjuhul. Selliseks erandiks võib olla nt asjaolu, et rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida (
Praegusel juhul on ringkonnakohus pidanud selliseks erandlikuks asjaoluks puuduste kõrvaldamise äärmist kulukust võrreldes kinnistu hinnaga. Kolleegium selgitab, et otsustades, kas lepingust taganemine eeldab täitmiseks täiendava tähtaja andmist või mitte, teeb kohus kummagi poole huve kaaludes diskretsiooniotsuse. Kohtu diskretsiooniotsusesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Praegusel juhul ei ole ringkonnakohus diskretsioonipiire ületanud. 13. Asjaolust, et hageja ei tuginenud taganemisavalduses
lg 2 p-le 1, ei saa järeldada, et kohus kohaldas seda sätet kostjale üllatuslikult. Kuna hageja tugines sellele sättele hagiavalduses, oli kostjal võimalus esitada sellele vastuväited maakohtus. Seega ei ole ringkonnakohus rikkunud TsMS § 436 lg-t 4 ja § 351 lg-t 1. 14.
lg 1 esimese lause kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist (või üleantu väärtuse hüvitamist
lg 2 järgi) ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist (hüvitama saadud kasutuseelise), kui ta tagastab kõik üleantu. Praegusel juhul ei ole kostja nõudnud hagejalt kinnisasja tagasi. Samuti ei ole ta väitnud, et ta on müügihinna hagejale tagastanud. Seega ei saanud ringkonnakohus kohustada hagejat andma kostjale üle kinnisasja. Ringkonnakohtu otsus vastab TsMS § 651 lg-s 1, § 654 lg-s 5 ning § 442 lg-tes 5 ja 8 sätestatule. 15.
lg 1 teise lause järgi peavad lepingupooled täitma taganemisest tulenevad kohustused ühel ajal, kusjuures vastavalt kohaldatakse
§-s 111 sätestatut. Sama lõike kolmanda lause järgi tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates. Eeltoodust tulenevalt peab kostja tagastama hageja makstud ostuhinna koos sellelt arvestatud intressiga
§-s 94 sätestatud määras.
lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Seega on õige kostja väide, et tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumisest asendub intressinõue
§-s 113 ettenähtud viivisega.
lg 1 teise lause järgi loetakse viivise määraks sama seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kohustus muutub
Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust (
Kuna müügilepingust taganemisel tekkiva müügihinna tagastamise kohustuse täitmise tähtpäev ei ole kindlaks määratud, peab müüja
lg 3 järgi täitma kohustuse ning ostja võib
lg 7 kolmanda lause järgi nõuda selle kohustuse täitmist kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul. Seega muutub taganemise korral hageja nõue sissenõutavaks mõistliku aja jooksul pärast lepingust taganemist (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
Nimetatud sättele viitas hageja ka hagiavalduses. Kuna ringkonnakohtu väljamõistetud viivise määr 2,25% on väiksem
lg-s 1 sätestatud määrast ja ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole kostja esitanud vastuväiteid hageja intressi aritmeetilisele arvutusele, on ringkonnakohus õigesti mõistnud kostjalt välja tagastatavalt müügihinnalt tasutava intressi ja viivise.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.