← Eesti

3-2-1-84-10

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

§ 313

lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkamise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Kostja esile toodud majanduse elavnemine, sellega seotud äritegevuse laienemine ja ruumivajaduse suurenemine ei ole mõjuvaks põhjuseks, mida ei olnud võimalik üürilepingu sõlmimisel ette näha. Kostja ettevõtte kasvamine on normaalne majandustegevuse kulg ega ole hageja kui üürileandja risk. Maakohus ei nõustu kostjaga, et ta ei saanud üürilepingu sõlmimisel

  1. aastal ette näha, et majanduskasv tuleb ettenägematult suur ja tema äritegevus kasvab
  2. aasta keskpaigast hüppeliselt. See kostja seisukoht ei ole asjakohane, sest põhineb eeldusel, et majanduse arengutempo on ajas muutumatu ja piiritletud. Kostja peaks olema tavapärase ettevõtjana teadlik majanduse võimalikest tõusudest ning langustest ja sellega oma võimalikes prognoosides ka arvestama. Lisaks esitas kostja ülesütlemisavalduse ajal, mil valmis tema ehitatud uus ärihoone. See asjaolu oli ilmselt ka üürilepingu ülesütlemise peamiseks põhjuseks. Hoone ehitamist oli kostja hagiavaldusest nähtuvalt planeerinud juba vähemalt
  3. aasta novembrist, seega ei saa hoone valmimist pidada erakorraliseks asjaoluks. Arvestada tuleb ka hageja kui teise lepingupoole enamkaitstud huvi, mille kohaselt ta võib eeldada, et leping kehtib kuni korralise lõppemiseni. Hageja on olnud selgelt seisukohal, et ta ei nõustu lepingu ülesütlemisega enne, kui on leidnud üüripinnale uue üürniku. Hageja huvi üürilepingu jätkamise vastu on põhjendatud sellega, et kuivõrd üürilepingu esemeks olev kinnisasi on soetatud panga finantseerimisel, siis on hagejal panga vastu igakuised kohustused. Hageja kohustuste täitmine on tagatud üürilepingu esemeks olevale kinnisasjale seatud hüpoteegiga. Kui hageja kaotab peamise üürniku ja sellest tuleneva üüritulu, on tal raske täita pangale oma kohustusi. Kui kohustusi ei täideta, on võimalik üürilepingu eseme sundmüük ning hageja kaotab oma kinnisasja omandiõiguse. Seega on hageja kindel huvi, et põhiüürnik kasutaks üüritud ruume lepingu tähtaja saabumiseni või uue üürilise leidmiseni, vastasel juhul riskib ta raskete majanduslike tagajärgedega. Eeltoodut võib pidada hageja kaalukaks huviks, mis kaalub üles kostja huvi majandustegevuse laiendamise vastu. Seda, et hageja lubas kostja ülesütlemisavaldusega nõustuda juhul, kui ta leiab uue üürniku, võib pidada kostjale vastutulekuks. Eeltoodust lähtuvalt ei saa pidada kostja väljatoodud põhjust piisavalt mõjuvaks ja erakordseks, et see annaks aluse üürileping erakorraliselt üles öelda. Majanduse hoogustumine ja langus on riskid, mille ettevõtja oma tegevuses võtab. Lisaks on hagejal kostja üüripinnal edasi hoidmiseks kaalukas majanduslik põhjus. Seda võib pidada ka hageja enamkaitstud huviks, et üürilepingut ennetähtaegselt üles ei öeldaks. Kui leping on kehtiv, võib nõuda lepingu täitmist. Maakohus tugines hagi rahuldamisel VÕS § 292 lg-le 1, § 101 lg-tele 1 ja 2, § 108 lg-le 1 ja § 113 lg-le 1, samuti tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-le
  4. Pooled ei vaidle üüri ja kõrvalkulude suuruse üle, samuti ei ole kostja vaidlustanud hageja arvestust.
  5. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  6. Tallinna Ringkonnakohus jättis
  7. märtsi
  8. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ning ei pidanud vajalikuks neid TsMS § 654 lg 6 kohaselt korrata. Ringkonnakohus leidis, et ükski apellatsioonkaebuses esitatud põhjendus ei anna alust maakohtu otsust tühistada või muuta. Apellatsioonkaebuses esitas kostja samu väiteid mis asja läbivaatamisel esimese astme kohtus ja maakohus on võtnud nende kohta põhjendatud seisukoha. Maakohus on käsitlenud esitatud asjaolusid piisava põhjalikkusega ja leidnud õigesti, et kostja ei ole tõendanud VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud aluste esinemist ja üürilepingu ülesütlemine ei olnud kehtiv. Maakohtu otsus vastab seaduses sätestatud põhjendamisnõuetele ja tõendeid on hinnatud nõuetekohaselt. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust tuvastada asjaolusid ja kohaldada materiaalõigust teisiti, kui seda tegi maakohus. Maakohus viitas õigesti VÕS § 313 lg 1 kohaselt poolte huvide kaalumisel hageja enamkaitstud huvile eeldada lepingu kehtimist kuni selle korralise lõppemiseni (lepingutähtaja saabumiseni) ning sellele, et seda hageja huvi ei kaalu üles kostja ärihuvi oma majandustegevuse laiendamise vastu. Kõik kostja viidatud asjaolud pidid talle kui ettevõtjale olema ettenähtavad juba tähtajalise üürilepingu sõlmimisel ning selliselt on kostja ise välistanud neil alustel lepingu ülesütlemise võimaluse. Kostja ei saa huvide kaalumisel tugineda ka sellele, et ruumides ei olnud statsionaarset kütet ning ta pidi seetõttu kütma ruume elektriradiaatoritega, sest kostja teadis neist asjaoludest juba üürilepingu sõlmimisel ning arvestas sellise üüripinna eripäraga. Üürilepingu ülesütlemist ei õigusta ka see, et hageja pakutud üüripind ei olnud atraktiivne ning hageja ei suutnud leida
  9. aastal kostja asemele teist üürnikku ega pakkuda ruumivajaduse kasvades kostjale sobivaid lisaruume. Tulenevalt üürisuhtest hagejal selliseid kohustusi ei olnud. Viitamine VÕS § 313 lg 1 tõlgendamisel analoogiale riigiõigusega (riik on mitmel aastal järjest muutnud lisaeelarvega aastaks kinnitatud eelarvet põhjendusega, et majanduse tõus või langus sel aastal on olnud ootamatult suur) ei ole põhjendatud. Riigieelarve muutmise võimalus on sätestatud lähtuvalt avalik-õiguslikest põhimõtetest, mis ei ole iseloomulikud tsiviilõigussuhetele, kus lähtutakse poolte võrdsuse põhimõttest. Seega ei saa ka riigi seadusega sätestatud käitumine avalik-õiguslikus suhtes olla eeskujuks eraõiguslikule õigusmõistete sisustamisele. TsMS § 631 lg 1 järgi tuleb jätta tähelepanuta apellatsioonkaebuse väited menetlusõiguse normide rikkumise kohta kostjale kohtukutse saatmisel. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
  10. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse asja alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks andmata. Ringkonnakohus andis asjas tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu ja jättis alusetult VÕS § 313 lg 1 kohaldamata. Vale on kohtute seisukoht, et majanduskasv ja sellega seotud ettevõtja äritegevuse laienemine on igal juhul ja alati ettevõtja risk, mis välistab viidatud sätte alusel lepingu ülesütlemise õiguse. Majanduse hüppeline kasv on eriolukord, mille ettenägemist lepingu sõlmimise ajal ei saanud kostjalt eeldada. Eriolukorrast tingituna tuleb mõjuva põhjuse olemasolu hindamisel jätta kõrvale tavapärased huvide kaalumise kriteeriumid (üürileandja enamkaitstud huvi eeldus) ning hinnata, kumb lepingupooltest lepingu lõpetamise tõttu tegelikult rohkem kahjustada saab. Ringkonnakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust, kui ei selgitanud, miks ei ole kostja eeltoodud väited arvestatavad. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks esitatud asjaolusid arvestades kaaluvad hageja huvid üles kostja huvi. Samuti ei ole VÕS § 313 lg 1 tõlgendamisel järgitud mõistlikkuse ja õigluse põhimõtet.
  11. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles hageja sellele vastu ning leidis, et ringkonnakohus ei ole andnud asjaoludele ebaõiget õiguslikku hinnangut ega kohaldanud valesti materiaalõiguse normi, samuti ei ole rikutud menetlusõiguse norme. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid TsMS § 692 lg 2 alusel tuleb muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikku põhjendust.
  13. Hageja nõuab kostjalt poolte sõlmitud üürilepingu täitmist (üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni lepingu lõppemiseni
  14. aprillil 2009) ning täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivist, tuginedes sellele, et kostja
  15. oktoobril 2008 esitatud avaldus üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta on tühine. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja võis üürilepingu üles öelda põhjusel, et ta vajab majanduse hoogustumisest tingitud majandustegevuse kiire kasvu tõttu suuremat üüripinda.
  16. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS §-s 196, üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib erisättena VÕS §
  17. Viimati viidatud sätte lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on sama sätte järgi mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohtu praktika järgi eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt Riigikohtu
  18. mai
  19. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 14). Kolleegium lisab, et viidatud sätte eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus. Samuti on kolleegium selgitanud,

§ 313

lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus, ning diskretsiooniotsuse sisu saavad kõrgema astme kohtud kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire (vt Riigikohtu

  1. jaanuari
  2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-07, p 21). Kolleegiumi arvates ei ole kohtud otsuse tegemisel diskretsiooni piire ületanud. Ka ei nõustu kolleegium kassatsioonkaebuse väidetega, et kohtud kohaldasid vääralt VÕS § 313 lg-t 1 ja rikkusid TsMS § 436 lg-s 2 ja 654 lg-s 5 kohtuotsuse põhjendavale osale esitatud nõudeid. Ringkonnakohtu otsuse lõppjäreldus on õige, kuid kolleegium peab vajalikuks muuta ja täiendada osaliselt vaidlustatud otsuse põhjendusi.
  3. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et kohtuotsuste põhjendustest võib järeldada, et kohtute seisukoha järgi on majanduse kasv ja sellega seotud ettevõtja äritegevuse laienemine igal juhul ja alati ettevõtja risk, mis välistab VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise õiguse. Nii selgitab maakohus, et kostja tuginemine ettenägematule majandustõusule ei ole asjakohane, sest põhineb eeldusel, et majanduse arengutempo on ajas muutumatu ning piiritletud ning majanduse hoogustumine ja langus on riskid, mille ettevõtja oma tegevuses võtab. Iseenesest õige on järeldus, et majandus on pidevas muutumises. Majanduse normaalset toimimisviisi iseloomustab tsüklilisus, st selle aktiivsuse suurenemine ja vähenemine. Samas ei välista kolleegium võimalust, et majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal, võib olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul. Kolleegium nõustub kohtutega, et praeguses asjas ei ole kostja selliseid tema jaoks ettenägematuid asjaolusid esile toonud.
  4. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud ringkonnakohtu järeldus,

§ 313

lg 1 kohaselt tuleb kaaluda kostja huvi oma majandustegevuse laiendamise vastu, millega kaasnes suurem ruumivajadus (kui kostjale ettenähtav asjaolu), hageja huviga üürilepingu jätkamise vastu. Kolleegium viitab Riigikohtu selgitusele,

§ 313

lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks. Samas ei ole selle sätte alusel välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest (vt Riigikohtu

  1. oktoobri
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 13 ja otsus tsiviilasjas nr 3-21-62-04, p 13). Seega võib kostja kui üürniku vajadus suurema üüripinna järele põhimõtteliselt olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt hageja huvi üürilepingu jätkamise vastu. Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuse väitega, et kohtud ei ole põhjendanud, miks on hageja huvi kostja huvist kaalukam. Samuti ei jaga kolleegium kostja arusaama "enamkaitstud huvi" tähendusest ja selle erinevast kohaldamisest sõltuvalt konkreetsetest asjaoludest. Eespool viidatud riigikohtu senise praktika kohaselt on VÕS § 313 lg 1 kohaldamisel möödapääsmatu poolte huvide kaalumine ning üürilepingu ülesütlemise aluseks on vaid see, kui ülesütleva poole huvid ületavad ülekaalukalt teise poole huvi. See, et kohtud nimetavad hageja huvi enamkaitstuks (ilmselt lähtudes sellest, et hageja saab seaduse kohaselt eeldada lepingu kehtimist selle korralise lõppemiseni), ei muuda ebaõigeks kohtute lõppjäreldust. Sisuliselt on kohtud analüüsinud mõlema lepingupoole olukorda ja asunud põhjendatult seisukohale, et kostja huvi leping lõpetada ei kaalu üles hageja huvi lepingut jätkata.
  3. Kuivõrd tuvastatud asjaoludel on üürilepingu ülesütlemine tühine (üürileping on kehtiv), on hagejal õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st kohtud leidsid õigesti, et hageja saab nõuda kostjalt lepingu täitmist. Lisaks on põhjendatud hageja nõue kostja vastu lepingu täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise saamiseks. Arvestades, et üürileping on kehtiv, ei ole võimalik kvalifitseerida sellist nõuet kahju hüvitamise nõudeks (vt ka Riigikohtu
  4. mai
  5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 14). Kolleegium märgib täiendavalt, et tsiviilasjades nr 3-2-1-37-09 ja nr 3-2-1-62-04 tehtud otsustes (vastavalt p-d 21 ja 18) on kolleegium selgitanud õiguslikke tagajärgi ka olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Sellisel juhul toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Ainuüksi lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel aga sellist kahju hüvitamise kohustust endaga kaasa ei too.
  6. Kuna ringkonnakohtu otsuse resolutsioon jääb muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata, tuleb menetluskulud Riigikohtus jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Menetluskulude jaotuse osas esimese astme kohtus ja ringkonnakohtus jääb muutmata ringkonnakohtu otsus. Pooled võivad TsMS § 174 lg 1 kohaselt nõuda oma menetluskulude rahalist kindlaksmääramist Tartu Maakohtult 30 päeva jooksul alates Riigikohtu otsuse jõustumisest.
  7. Kuna kolleegium jätab kassatsioonkaebuse rahuldamata, tuleb TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata kostja tasutud kautsjon riigituludesse. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Jaak Luik

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.