RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) § 97 lg-s 1 sätestatu.

§ 97

lg 1 sõnastusest tulenevalt saab nimetatud sätet rakendada eelkõige pikaajaliste kestvuslepingute puhul. Sellele viitab eelkõige see, et oluline muutus peab kaasnema lepingupoolte kohustuste vahekorras ehk lepingust peavad tulenema mõlemale lepingupoolele jätkuvad kohustused. Praeguses asjas ei vaielda selle üle, et hageja on lepingust tulenevad kohustused täitnud ja kinnistu omand on kostjale üle läinud. Ei vaielda selle üle, et kui hageja andis kostjale kinnistu omandi üle, oli kinnistu väärtus sama mis müügilepingus märgitud müügihind. Seega omandas kostja kinnistu müügilepingus märgitud väärtusega.

§ 97

lg 1 eesmärgiks ei ole soodustada lepingute täitmata jätmist olukorras, kus pärast ühe poole kohustuste täitmist selgub aja möödudes teisele poolele, et ta on teinud ebasoodsa tehingu.

1. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus jätta uue otsusega hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning jätta menetluskulud hageja kanda. Hageja palus jätta kaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus jättis
3. mai
4. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus ei korranud TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu otsuse põhjendusi. Ekslik on kostja väide, et maakohus tuvastas 1 600 000 krooni tasumisega seotud asjaolud valesti. Maakohus hindas esitatud tõendeid õigesti ning tuvastas, et kostja ei tasunud
5. oktoobril 2007 hagejale 1 600 000 krooni üle kandes osaliselt
6. oktoobril 2007 sõlmitud kinnistu müügilepingus märgitud ostuhinda. Maakohus analüüsis kohtule esitatud tõendeid äärmise põhjalikkusega ning tegi nende põhjal õige järelduse. Kohtu veendumuse kohaselt ei ole loogiline, et pooled oleksid jätnud notariaalse lepingu sõlmimisel
7. oktoobril 2007 selles nimetamata, et osa ostuhinnast on juba tasutud. Pealegi nähtub lepingust (punkt 3.2), et pooled leppisid eraldi kokku, et ostuhinna 3 345 000 krooni tasub kostja hagejale (alles) hiljemalt
8. septembril
9. Siinkohal ei ole vähetähtis ka asjaolu, et samal päeval, s.o
10. oktoobril 2007 sõlmisid hageja ja A. Sillaorg hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt seati A. Sillaoru omandis olevale kinnistule hageja kasuks 4 000 000 krooni suurune hüpoteek, tagamaks poolte vahel
11. oktoobril 2007 sõlmitud müügilepingust tulenevaid hageja nõudeid kostja vastu (juba hüpoteegisumma suurus viitab asjaolule, et kostja ei olnud ostuhinda selleks ajaks ka osaliselt tasunud). Kostja ja temaga seotud isiku H. I. Saare ütlusi hindas maakohus kogumis teiste tõenditega ning tegi nende põhjal õige järelduse. Maakohus märkis põhjendatult, et tunnistaja väide, et ta ei ole hagejaga laenulepingut sõlminud, on vastuolus juba üksnes tunnistaja enda ja hageja
12. oktoobril 2007 sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepinguga, millega seati hageja kinnistule tunnistaja kasuks 1 600 000 krooni suurune hüpoteek, millega lepingu kohaselt (p 3.2.1) tagati nimetatud isikute vahelisest
13. oktoobril 2007 sõlmitud laenulepingust tulenevaid hüpoteegipidaja nõudeid hageja vastu. Maakohus tugines õigesti tunnistaja ütluste ebausaldusväärsusele, kuna need ei olnud kooskõlas muude tõenditega, ega pidanud seetõttu võimalikuks neid arvestada. Pealegi nähtus tunnistaja ütlustest tema ja tema osalusel tegutseva äriühingu OÜ Baltic Machine Trade tihe seos kostjaga. Kõnealused isikud on teinud mitmeid tehinguid.
14. märtsi
15. a vastuses kostja vastuväidetele (ja vastuhagile) vaidles hageja vastu kostja väitele, et viimane on talle
16. oktoobril 2007 sõlmitud lepingu alusel tasunud 1 600 000 krooni, ning esitas oma sellekohased seisukohad ja tõendid, millest nähtuvalt ei ole kostja tasunud lepingu järgi tasumisele kuuluvast summast ühtegi osa ning võlgneb hagejale kogu lepingujärgse müügihinna 3 345 000 krooni (ja lisanduva viivise). Hageja lisas vastusele muu hulgas ka
17. oktoobri
18. a laenulepingu ja
19. oktoobri
20. a täitmise kviitungi.
21. aprillil 2009 esitas kostja hageja vastuse kohta enda seisukoha, milles on jätkuvalt arvamusel, et ta on tasunud vaidlusaluse kinnistu eest hagejale enne lepingu sõlmimist 1 600 000 krooni ega olnud teadlik hageja ja H. I. Saare vahelisest laenusuhtest, ning palus tunnistajana üle kuulata H. I. Saare.
22. mail 2009 toimunud korraldaval kohtuistungil tegi maakohus kostjale ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. Kostja esindaja väitel ei puuduta hageja ja H. I. Saare omavahelised suhted (tehingud) kostjat, kuna kostja maksis raha kinnistu eest, mitte aga nende isikute vahelise laenulepingu täitmiseks. Hageja, soovides selgitada kostja ja H. I. Saare vahelisi kokkuleppeid, palus kostjal esitada oma pangakontode väljavõtted, et näha, kust sai kostja raha, mille hagejale üle kandis.
23. mail 2009 teatas kostja esindaja kohtule ekirjaga, et kostja ei soovi oma pangakonto liikumisi avaldada. Ühtlasi kinnitas ta, et ei ole saanud H. I. Saarelt 1 600 000 krooni (ning lisas panga kinnituse, et see isik ei ole tema kontole ülekandeid teinud).
24. juuni
25. a määrusega kohustas maakohus kostjat esitama oma pangakontode väljevõtted ajavahemiku
26. mai 2007 kuni
27. oktoober 2007 kohta.
28. juulil 2009 saatis kostja nõutud väljavõtted. Neist nähtuvalt on OÜ Baltic Machine Trade kandnud kostjale üle septembrisoktoobris 2007 kokku 4 350 000 krooni. Samal perioodil tasus kostja Klaukse tee 1 kinnistu eest müüjale 2 750 000 krooni (mille müüs edasi H. I. Saare abikaasale) ning
29. oktoobril 2007 kandis üle hagejale 1 600 000 krooni (kokku seega 4 350 000 krooni). Kuigi tunnistaja H. I. Saar eitas osalust Rohuneeme tee 118 kinnistu müügiprotsessis (
30. septembri
31. a istungi protokoll), tunnistas ta, et �vahendas kontakti". Samas möönis ta, et on vaidlusaluse tehingu tõttu suhelnud hageja esindajaga, seda väidetavalt küll hinna alandamise küsimuses. Ühtlasi avaldas ta, et ostis hagejalt teise kinnistu (Klaukse tee 1), mille oli enne enda nimele vormistanud kostja ning mille hiljem omandas tunnistaja abikaasa. Selgituse kohaselt oli kinnistu ostmiseks vaja kostja vahendust, kuna tunnistaja kui firma juhataja (nii tunnistaja kui ka tema abikaasa on mõlemad äriühingu juhatuses) ei tohtinud kinnistut osta (kuna raha on välja laenatud äriühingust). Teistsugust järeldust ei võimaldanud maakohtul teha kostja vande all antud seletus. Maakohus märkis õigesti, et kostja ei soovinud oma seletuses kohtule selgitada, millistel asjaoludel toimusid raha ülekanded H. I. Saarega seotud äriühingust kostja pangakontole. See, et kostja märkis
32. oktoobri
33. a pangaülekande selgituses lisaks
34. oktoobri
35. a lepingule ka viite Rohuneeme tee 118 kinnistule, võib viidata pigem kostja ja H. I. Saare vahelistele kokkulepetele või tulevikus kavatsetavatele tehingutele. Ringkonnakohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et puudub loogiline selgitus, miks laenuandja H. I. Saar pidi laenu andmiseks kasutama vahendajana kostjat. Tunnistaja, kes küll laenu andmist eitas, selgitas, et oma firma kaudu ei olnud tal võimalik isiklikes huvides tehinguid teha, mistõttu kasutaski ta kostja vahendust. Kuigi nimetatud isik eitas oma huvi Rohuneeme tee 118 kinnistu vastu, kinnitas ta teise kinnistu ostmisel eeltoodud põhjusel kostja kasutamist. Seega võib ülekandes Rohuneeme tee 118 kinnistule tehtud viitel olla kohtule teadmata põhjendusi. Praeguse vaidluse lahendamist need ei mõjuta. Maakohus tuvastas õigesti, et vaidlusaluse ülekande puhul oli tegemist H. I. Saare kohustuse täitmisega. Kolleegium ei nõustu kostja väitega, et hageja nõue on täitemenetlusest tulenevalt vähenenud 870 000 krooni võrra. Hageja põhjendusel nõudiski ta hagis ostuhinda vaid osaliselt, arvestades, et osa laekub täitemenetlusest. See, et hageja nõuab hagis tasumata ostuhinnast vaid osa tasumist, ei lõpetanud hageja ülejäänud nõuet. Hagihind koos täitemenetluses saaduga ei ületa ostuhinda. Vastuhagi rahuldamiseks ei olnud maakohtul alust. Ka selles osas on maakohus oma otsust piisavalt põhjendanud. Maakohus kohaldas materiaalõiguse normi õigesti. Kinnistu omandamise tehing tehti 2007, kostja kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse
36. novembril
37. Asjaolu, et kinnisvarahinnad hakkasid pärast seda langema, ei saanud mõjutada juba omandatud kinnisvara hinda. See, et ostuhinna maksmiseks lepiti kokku hilisem tähtaeg, ei andnud alust vastuhagis sisalduvat nõuet rahuldada. Kostja taotlus nõuda välja
38. oktoobri
39. a laenulepingu ja täitmise kviitungi originaalid, ei ole põhjendatud. Maakohus märkis õigesti, et tunnistaja H. I. Saare ütlused laenulepingu ja sellega seotud dokumentide võltsituse kohta on kummutatud tema enda sõlmitud hüpoteegi seadmise lepinguga. Ka oli see väide maakohtule teada ning kohus on seda arvestanud. Maakohus märkis õigesti, et hageja ja H. I. Saare vaheline laenusuhe on tõendatud dokumentaalsete tõenditega. Pealegi on kostja ise maakohtu istungil väitnud, et hageja ja H. I. Saare vahelistel tehingutel ei ole asjas tähtsust. Tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 jäävad apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
40. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Seadusest ei tulene ringkonnakohtu seisukoht, et

§ 97ei saa kohaldada, kuna kinnistu omand on hagejale üle läinud.

Kohtud on rikkunud tõendite igakülgse ja täieliku hindamise kohustust, lugedes võltsimiskahtlusega koopiatele ja kaudsetele tõenditele tuginedes tõendatuks, et H. I. Saar andis

1. oktoobril 2007 kostja vahendusel hagejale 1 600 000 krooni laenu ja hageja tagastas laenu kõigest kaks päeva hiljem. Selline tagastamine peaks olema seotud mingi erakordse asjaoluga, mida hageja ei ole selgitanud. Kohtud jätsid välja selgitamata väidetava laenusuhte asjaolud. Sealhulgas ei ole kohtud andnud hinnangut hageja advokaadi
2. oktoobril 2007 notarile saadetud. Selle kirja p-st 2 ja eelviimasest lõigust nähtub, et hageja ja H. I. Saare
3. oktoobri
4. a hüpoteegi seadmise leping on olemuselt kostjale müüdud kinnistu müügilepingu sõlmimise tagatis. Kinnistu müügihinna tasumist kohtutäituri vahendusel tuleb arvestada hagi läbivaatamisel. Hageja väitis, et täitemenetluses saadu võrra vähenes tema nõude see osa, mida ta kohtule ei esitanud. Ringkonnakohus nõustus sellega ning on sisuliselt asunud seisukohale, et hageja kohtule esitamata jäänud nõue on põhjendatud nõue.
5. Hageja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
6. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu. Lisaks ringkonnakohtu otsusele tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 teise lause alusel tühistada ka maakohtu otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
7. Asjas tuleb lahendada küsimus, kas on täidetud

§ 97

kohaldamise eeldused, mis annavad ühele lepingupoolele (kostjale) õiguse nõuda sõlmitud müügilepingu muutmist.

§ 97kohaldamise eeldusi on Riigikohus käsitlenud 27.

oktoobri

1. a otsuses tsiviilasjas nr 32-1-76-
2. Nimetatud otsuses leidis Riigikohus mh, et

§ 97

näeb äärmiselt erandlikel juhtudel ette lepingu muutmise nõude või võimaluse lepingust taganeda või leping üles öelda lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumise korral.

§ 97

lg 1 näeb ette õiguse esitada lepingu muutmise nõue, kui pärast lepingu sõlmimist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutunud ja sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus väheneb oluliselt. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele peavad esinema kõik

§ 97lg-s 2 sätestatud alused.

Viidatud sätetest on võimalik teha ühene järeldus, et seadusandja tahe on olnud võimaldada

§ 97kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel.

Vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks. 12. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, et juhul kui üks lepingupool on oma müügilepingujärgse kohustuse täitnud (andnud üle müüdud asja omandi), kuid teisele lepingupoolele on lepinguga antud võimalus tasuda ostuhind hiljem, ei ole võimalik

§ 97kohaldada.

Kolleegiumi arvates ei välista

§ 97eesmärk ka sellisel juhul nimetatud sätte kohaldamist.

Samuti on kolleegium seisukohal, et müügilepingu korral on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulgas

§ 97

lg 1 tähenduses üldjuhul poolte ühine arusaam sellest, et müüdava asja väärtus stabiilses majanduskeskkonnas oluliselt ei muutu. Kinnisasja väärtuse olulise muutumise korral on võimalik

§ 97kohaldada.

Kohtute ekslik seisukoht

§ 97kohaldamata jätmise kohta võis tuua kaasa ebaõige kohtulahendi. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada. Ts

MS § 692 lg 5 teise lause alusel tuleb tühistada ka maakohtu otsus ning asi tuleb uueks läbivaatamiseks tagasi saata maakohtule. 13. Asja uuel läbivaatamisel peavad kohtud mh juhinduma järgnevast. Lähtuvalt

§ 97

ebaõigest kohaldamata jätmisest ei ole kohtud võrrelnud müüdud kinnistu muutunud väärtust lepingus kokkulepitud hinnaga, et kindlaks teha lepingupoolte kohustuste vahekorra muutumise olulisus. Riigikohus on eelviidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10 leidnud, et õiglase otsuse tegemiseks ja teiste TsMS §-s 2 sätestatud eesmärkide saavutamiseks tuleb kinnisasja muutunud väärtust (mis võib olla kohtumenetluse ajal nii tõusnud kui ka langenud) hinnata poolte esitatud tõendite alusel võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Kui kohtud jõuavad järeldusele, et tegemist on lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumisega, tuleb lepingu muutmiseks tuvastada

§ 97lg 2 eelduste olemasolu.

Kolleegium on seisukohal, et

§ 97

lg 2 p 3 kohaldamisel tuleb muu hulgas arvestada sellega, et kostjale võimaldati ostuhind tasuda peaaegu aasta aega pärast müügilepingu sõlmimist, ja sellega, et kostjale anti omand üle peaaegu kohe pärast müügilepingu sõlmimist. Seetõttu peaks sellistel juhtudel just ostja kandma üldjuhul

§ 97lg 2 p-s 3 sätestatud riisikot.

Kohtutel tuleks analüüsida ka seda, kas Eestis toimunud kinnisvarahindade languse tingis vaid Ameerika Ühendriikide pangandusest alguse saanud kriis või oli kinnisvarahindade langus vähemalt osaliselt tingitud ka Eestis tegutsevate krediidiasutuste laenupoliitikast, mis soodustas küllaltki madalate nõudmiste esitamist laenusoovijatele ja seega nn kinnisvaramulli tekkimist. Kui kinnisvarahindade langus oli tingitud ka Eesti sisemistest majandustingimustest, siis on suurem tõenäosus, et ostja võis mõistlikult võttes arvata, et kinnisvarahinnad võivad langeda ning seega asjaolud võivad muutuda (

§ 97lg 2 p 1).

1. Iseenesest õige on kassatsioonkaebuse väide, et kohtud ei ole hinnanud vastuvõetud tõendit hageja advokaadi
2. oktoobri
3. a e-kirja notarile (I kd, tl 230). Kohtud ei ole märkinud, et esineks mõni TsMS 238 lg-tes 1-3 sätestatud asjaolu, mis võimaldaks mainitud vastuvõetud tõendi hindamata jätta. Asja uuel läbivaatamisel tuleb anda hinnang ka sellele tõendile. Ülejäänud osas märgib kolleegium, et Riigikohus ei saa TsMS § 688 lg-tes 3-5 sätestatud asjaolude hindamise keelu tõttu anda hinnangut sellele, kas kohtud on jõudnud 1 600 000 krooni tasumise asjaolude kohta õigele järeldusele. Kolleegiumi hinnangul ei ole kohtud asjaolude tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme. Kolleegium märgib, et TsMS § 232 lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus kõiki tõendeid igakülgselt. TsMS § 238 lg 5 võimaldab kohtul jätta tõendi selle hindamise järel arvestamata, kui see on ilmselt ebausaldusväärne. Seega võisid kohtud hinnata mh kostja vande all antud seletust ja tunnistaja ütlusi ebausaldusväärseteks, kui need olid vastuolus asjas esitatud dokumentaalsete tõenditega.
4. Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus on sisuliselt asunud seisukohale, et hageja kohtule esitamata jäänud nõue on põhjendatud nõue. Hagejal on õigus otsustada, kui suure osa nõudest ta kohtule lahendamiseks esitab. Praegusel juhul on hageja esitanud kohtule 2 000 000 krooni suuruse osa 3 345 000 krooni suurusest nõudest. Kuna hageja nõuet on kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt taganud hüpoteek A. Sillaoru kinnistule, siis oli hagejal õigus pöörduda hüpoteegi täitmiseks kohtutäituri poole, ta ei pidanud esitama nõuet kohtule. Riigikohus on
5. oktoobril 2006 tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06 tehtud otsuse p-s 14 leidnud, et hüpoteegipidajale ei ole üldjuhul mõistlik võimaldada hüpoteegi realiseerimise nõude maksmapanekut hagimenetluses, kui ta võib kohe esitada täitemenetluse algatamise avalduse, st kui on olemas nn kohese sundtäitmise kokkulepe. Vastasel juhul koormataks menetlusosalisi ja kohtuid menetlusega asjatult. Sel juhul võib kohese sundtäitmise kokkulepe TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi olla hagi menetlusse võtmata jätmise aluseks või TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi hagi läbi vaatamata jätmise aluseks, sest sellise nõude puhul võib puududa vajadus õiguskaitse järele. Praegusel juhul on kohtud tuvastanud, et hüpoteegiga koormatud kinnistu müüdi täitemenetluses 870 000 krooniga. Kohtud on kostjalt välja mõistnud 2 000 000 krooni. Seega ei ole kohtud ületanud haginõude piire ning hageja nõue ei ole rahuldatud üleliigses ulatuses.
6. Kolleegium juhib ringkonnakohtu tähelepanu asjaolule, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon on menetluskulude jaotamise osas puudulik. Kui otsuse põhjendavas osas on ringkonnakohus märkinud, et apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta kostja kanda, siis otsuse resolutsioonis on üksnes sõnad: "Apellatsioonimenetluse kulud jätta".
7. Menetluskulude jaotus määratakse TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest.
8. Kostja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Kostja eest on kautsjoni tasunud H. I. Saar. Kostja on TsMS § 149 lg 8 kolmanda lause alusel Riigikohtule teatanud, et kautsjon tuleb kassatsioonkaebuse rahuldamise korral tagastada selle tasunud isikule. Tambet Tampuu, Henn Jõks, Jaak Luik