← Eesti

3-3-1-54-10

RIIGIKOHUS HALDUSKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine Kohtuistungil osalenud isikud Eesti

) § 2 lg 1 tähenduses. Seetõttu ei ole hoones paiknev korteriomand mitteeluruumina erastamise objektiks ja seda pole võimalik AS-le Control erastada. Küll aga on AS-l Control võimalik osaleda Pärnu Linnavalitsuse korraldatud kirjalikul enampakkumisel. 2. AS Control kaebuses Tallinna Halduskohtule taotleti tühistada Riia mnt 28 mitteeluruumide erastamisest keeldumine; kohustada Pärnu Linnavalitsust kahe kuu jooksul vaatama uuesti üle AS Control avaldus mitteeluruumide erastamiseks; nõuda välja linnavalitsuselt Riia mnt 28 mitteeluruumi erastamisega seotud dokumendid. AS Control kaebuse põhjenduste kohaselt on erastamine põhjendamatult ja õigusvastaselt viibinud ning erastamisest keeldumine on õigusvastane. Riia mnt 28 hoones oli erastamise avalduse esitamise ajal kuus korterit, kaupluseruumid ja katlamaja. Eluruumide pind oli kokku 271,7 m2 ja mitteeluruumide pindala 251,6 m2, seega ületas vaidlusaluses hoones avalduse esitamise ajal eluruumide pind mitteeluruumide pinna. Katlamaja üldpinnaga 69,9 m2 oli elamu teenindamiseks vajalik abiruum

§ 2lg 3 mõttes ja seda ei saa arvestada elamu mõiste defineerimisel.

Seega on Riia mnt 28 asuv hoone elamu mitteeluruumide erastamise seaduse mõttes.

  1. juulil 1993 anti vaidlusalused kaupluseruumid koos elamufondiga munitsipaalomandisse. Mitteeluruumide erastamise seadus jõustus
  2. juunil 1995 ja seega olid vaidlusalused ruumid kohaliku omavalitsusüksuse omandis seaduse jõustumise ajal ja on erastamise objektiks. Pärnu linn on loonud kaebajale vale ettekujutuse, et erastamisavaldusega tegeletakse. Linnavolikogu
  3. septembri
  4. a otsusega nr 65 määrati kindlaks erastamisele mittekuuluvad eluruumid, Riia mnt 28 nende hulgas polnud.
  5. Tallinna Halduskohtu
  6. detsembri
  7. a otsusega asjas nr 3-08-636 jäeti AS Control kaebus rahuldamata järgmistel põhjendustel: a) Pärnu linn teavitas T. Vaherit hooneregistri vastusest
  8. novembril
  9. Pole tõendatud, et kaebaja pöördus vaidlusaluste mitteeluruumide erastamise küsimuses aastate jooksul korduvalt linnavalitsuse poole ja talle loodi mitme aasta vältel ettekujutus, et asjaga tegeldakse. Üheselt arusaadav on T. Vaheri
  10. jaanuari 2008 erastamisküsimuses pöördumine, millele linnavalitsus saatis
  11. märtsil 2008 vastuse; b)

§ 2

lg 4 annab kohalikule omavalitsusele õiguse määrata mitteeluruumid, mida ei erastata mõjuvatel põhjustel üldistes huvides, otsusega, mis avaldatakse. Asjaolu, et Pärnu Linnavolikogu määras kindlaks erastamisele mittekuuluvad mitteeluruumid ei tähenda, et kohaliku omavalitsusüksuse omandis olevad ülejäänud mitteeluruumid kuuluvad igal juhul erastamisele Seega ei saanud AS-l Control tekkida õiguspärast ootust volikogu

  1. septembri
  2. a otsusest nr 65; c) kaebaja arvates tuleb ruumidele anda hinnang mitteeluruumide erastamise seaduse jõustumise ajal
  3. juulil 1995 kehtinud seisuga, mil ei eksisteerinud juriidilises mõttes soojussõlme ruume. Kohus leiab aga, et erastamisobjektile saab anda hinnangu erastamisavalduse esitamisest, mitte mitteeluruumide erastamise seaduse vastuvõtmisest arvates. Avaldus erastamiseks esitati
  4. novembril
  5. Eluruumide pind peab olema vähemalt võrdne mitteeluruumide pinnaga, et olla elamu

§ 2lg 1 mõttes.

  1. detsembri
  2. a teatise alusel oli eluruumide pind kokku 271,7 m2 ja mitteeluruumid 321 m.2 Hooneregistri teatist pole vaidlustatud. Eeltoodust tulenevalt ei ole Riia mnt 28 asuv mitteeluruum erastamise objektiks; d)

§ 2

lg 3 mõttes ei ole mitteeluruumiks elamu teenindamiseks, ühiseks või individuaalseks kasutamiseks ettenähtud abiruumid, mida erastatakse vastavalt eluruumide erastamise seadusele (EES). EES § 3 lg 1 on erastamise objektiks elamu või korter ja lg 3 alusel abiruumid. M8 ja M7 ei ole ühegi korteriomandi osaks, ei ole ettenähtud korteriomanikele erastamiseks ja ei erastatud ka muu osa koosseisus, M8 (soojussõlm-katlamaja) ei ole abiruumiks;

  1. e)Pärnu Linnavalitsuse 25. veebruari 2008. a korraldust enampakkumise kohta ei ole vaidlustatud, see on jõustunud. AS Control osales enampakkumisel ja võitis selle. Järelikult sai kaebaja kauplusena kasutatud mitteeluruumide omanikuks enampakkumise teel. 4. AS Control apellatsioonkaebuses paluti tühistada halduskohtu otsus ning teha uus otsus, millega rahuldada kaebus ja kohustada linnavalitsust läbi vaatama AS Control poolt 30. novembril 2001 esitatud mitteeluruumide erastamisavaldus või saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Apellatsioonkaebust põhjendati järgmiselt:
  2. a)kohus rikkus menetlusnorme. Kaebuses taotleti linnavalitsuse kohustamist vaadata läbi erastamisavaldus kahe kuu jooksul, kuid kohtuotsuses ei ole seda taotlust käsitletud. Kui kohtule oli kaebaja taotlus ebaselge, pidi ta halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 19 lg 7 järgi välja selgitama kaebaja tegeliku taotluse;
  3. b)Pärnu Linnavalitsus ei ole seitsme aasta jooksul AS Control avaldust lahendanud. Apellant on pöördunud linnavalitsuse poole nii telefoni kui ka e-kirja teel. AS-l Control on tekkinud õiguspärane ootus avalduse lahendamisele mõistliku aja jooksul. Linnavalitsus oleks pidanud vastavalt haldusmenetluse seaduse (HMS) §-dele 55, 56 ja 57 andma haldusakti, mitte piirduma e-posti teel vastamisega;
  4. c)AS Control osalemine kaupluseruumide enampakkumisel oli tingitud soovist hoida ära nende võõrandamine kolmandatele isikutele ning ei tähenda erastamisavaldusest loobumist või küsimuses kompromissi saavutamist linnavalitsusega. Halduskohus on vastuolus kinnisasja omandamise regulatsiooniga leidnud, nagu oleks apellant saanud enampakkumise võitmisega mitteeluruumide omanikuks.
  5. d)vaidluse keskseks küsimuseks on, kas Riia mnt 28 asuv hoone on käsitatav elamuna mitteeluruumide erastamise seaduse tähenduses. Ka ehitisregistri andmete kohaselt on Riia mnt 28 hoone kuue korteriga elamu-kauplus. Katlamaja on abihoone ega kuulu mitteeluruumide nimekirja

§ 2lg 2 tähenduses, teenindab elamut (ainult Riia mnt 28 elamut).

Kuigi abihoone on kinnistatud korteriomandina, ei oma see tähtsust. AS Control omandas katlamaja AS-lt Pärnu Soojus ja pidi võõrandama edasi korteriühistule. Tuleb lähtuda katlamaja sisulisest funktsioonist, mitte omandivormist. AS Control polnud hooneregistri teatisest teadlik, ei saanud seda kohtus vaidlustada, liiatigi pole see ka õigusakt. 5. Pärnu Linnavalitsus palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja esitas järgmised vastuväited:

  1. a)AS Control ei vaidlustanud erastamisest keeldumise otsust selle menetlus- või vorminõuete rikkumise tõttu, vaid materiaalõiguse rikkumise või ebaõige tõlgendamise tõttu. Kaebuses on küll väidetud, et erastamisavalduse lahendamine viibis ebamõistlikult kaua, kuid ei eitatud erastamisavaldust lahendava otsuse olemasolu. Erastamisest keeldumist käsitati kui olemuselt vaidlustatavat haldusakti. Apellant väidab apellatsioonkaebuses esmakordselt, et vastustaja ei ole väljastanud nõuetekohast haldusakti, muutes seega vaidlustatud kohtuotsuses menetletud kaebuse nõudeid. Erastamisest keeldumise otsuses on kirjeldatud asjaolusid, miks ei olnud võimalik rahuldada AS Control esitatud erastamise taotlust, samuti on viidatud ka vastavatele õigusnormidele. Kuivõrd tegemist ei ole kaalutlusotsusega, siis ei nõua HMS ka kaalutluste haldusaktis kirjapanemist. Erastamisest keeldumise otsuses puudub küll vaidlustamisviide haldusakti vaidlustamise võimaluste kohta, kuid vastavalt HMS § 57 lg-le 3 ei mõjuta vaidlustamisviite puudumine haldusakti kehtivust;
  2. b)kuigi korteriomand M7 näol on tegemist mitteeluruumiga, ei asu see mitteeluruum elamus

§ 2

lg 1 tähenduses, st Riia mnt 28 hoones ületab mitteeluruumide üldpind eluruumide üldpinna. Ehitisregistris on Riia mnt 28 hoone kohta avaldatud järgmised andmed. Hoone kasulikku pinda on kokku 634 m², millest: - elamispinda 152,9 m²; abiruumide pinda 118,8 m²; üldkasutatavat pinda 40,8 m²; - mitteeluruumide pinda 251,6 m² (s.o kauplus); 69,9 m² (katlamaja). Eluruumide pind kokku on 271,7 m² (s.o elamispind + abiruumide pind). Mitteeluruumide pind on kokku 321,5 m². Üldkasutatav pind on 40,8 m². Seega on ehitisregistris selgelt eristatud mitteeluruumid, mille hulka on arvatud ka katlamaja, ning elamispinna juurde kuuluvate abiruumide pind, mille hulka ei ole arvestatud katlamaja, vaid muud hoones paiknevad ruumid;

  1. c)enne mitteeluruumi erastamist tuleb mitteeluruum kanda ehitisregistrisse (endine hooneregister). Riia mnt 28 hoone katlamaja anti riigivarana munitsipaalomandisse üleandmise aktiga nr 18/01/186. Pärnu Linnavalitsuse 31. jaanuari 1997 korraldusega nr 151-p otsustati väljastada Riia mnt 28 asuvale ja ME Pärnu Soojus bilansis olevale katlamajale kasutusluba, mida edaspidi määrati kasutada soojussõlmena. Nimetatud kasutusloaga nähti ette Riia mnt 28 katlamaja alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina. Kasutusluba väljastati 14. veebruaril 1997. Katlamaja ei saa abiruumide hulka lugeda, kuna sellisel juhul peaks see kuuluma mõtteliste osadena erastatud eluruumide koosseisu. Katlamaja on hiljemalt 6. detsembril 2000 omaette mitteeluruumina kantud hooneregistrisse ning alates 17. oktoobrist 2003 korteriomandina kinnistusraamatusse. AS Control ei ole vaidlustanud ehitisregistri ja kinnistusraamatu kandeid. Tähendust ei oma, millises katlamaja kasutusotstarbes AS Control ja korteriühistu kokku leppisid. Kokkulepe on sõlmitud 25. augustil 2006, ehk enne seda, kui AS Control katlamaja omanikuks sai, st kokkulepe on sõlmitud eseme suhtes, mille käsutusõigus AS-l Control üldse puudus. 6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 9. veebruari 2010. a otsusega haldusasjas nr 3-08-636 AS Control apellatsioonkaebuse rahuldamata, Tallinna Halduskohtu otsuse muutmata ja AS Control menetluskulud tema enda kanda. Oma otsust põhjendas ringkonnakohus järgmiselt:
  2. a)11. märtsil 2008 e-postiga kaebuse esitajale saadetud linnavalitsuse majandusosakonna juhataja kiri on ringkonnakohtu arvates käsitatav linnavalitsuse otsustusena jätta rahuldamata AS Control avaldus mitteeluruumi erastamiseks. Seega ei ole kohus tõlgendanud kaebust ebaõigesti;
  3. b)vaidlust ei ole selles, et kuigi AS Control on tunnistatud Riia mnt 28 kaupluseruumide enampakkumise võitjaks, ei ole ostu-müügilepingut sõlmitud ning ruumide omand AS-le Control üle läinud. Seega on ekslik halduskohtu järeldus, et kaebaja sai kauplusena kasutatud mitteeluruumide omanikuks enampakkumise teel. Kohustamisnõue ei ole muutunud sisutuks;
  4. c)1. jaanuaril 2010 jõustunud riigivaraseaduse (RVS) §-ga 130 tunnistati mitteeluruumide erastamise seadus kehtetuks. Seega ei kehti käesoleval hetkel enam seadus, millele tuginedes nõuab AS Control vaidlusaluse mitteeluruumi erastamist. Uues riigivaraseaduses nähti ette ka omandireformi läbiviimise rakendussäte: § 105, mis sätestab, et kui riigivara suhtes on omandireform ja maareform lõpetamata, siis kohaldatakse kuni menetluste lõppemiseni Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduses (ORAS) ja maareformi seaduses (MaaRS) ning nende alusel kehtestatud õigusaktides sätestatut. See rakendussäte ei ole käesoleval juhul kohaldatav. Vaidlusaluse mitteeluruumi näol pole tegemist riigivaraga riigivaraseaduse tähenduses, sest see kinnisasi ei kuulu riigile, vaid selle omanikuna on kinnistusraamatusse kantud Pärnu linn. Seda, et seadusandja ei ole ette näinud võimalust jätkata mitteeluruumide erastamist pärast 1. jaanuari 2010, näitab ka riigivaraseaduse eelnõu algataja seletuskiri, milles märgitakse, et on täielikult lõpetatud riigivara erastamine erastamisseaduse ja mitteeluruumide erastamine mitteeluruumide erastamise seaduse alusel. Järelikult puudub AS-l Control käesoleval hetkel õigus nõuda mitteeluruumi erastamist sõltumata sellest, kas erastamisest keeldumine 11. märtsil 2008 vastas tol ajal kehtivatele õigustloovatele aktidele. Kohustamiskaebuse rahuldamise võimatust olukorras, kus menetluse ajal on langenud ära õigus toimingu sooritamist nõuda, käsitles Riigikohus 14. detsembri 2009. a otsuses asjas nr 3-3-1-77-09, leides, et lahendit poleks ilmselgelt võimalik täita;
  5. d)AS Control kaebeõigust tühistada Pärnu Linnavalitsuse 11. märtsi 2008. a haldusakt tuleb vastavalt HKMS § 7 lg 1 alusel kontrollida kaebuse esitamise aja seisuga ning selle haldusakti õiguspärasust haldusakti andmise aja seisuga. Seejuures on määrava tähtsusega, kas hoone oli elamu

§ 2lg 1 tähenduses.

Selleks pidi olema eluruumide üldpind vähemalt võrdne mitteeluruumidega, kusjuures oluline on, kas katlamaja-soojussõlm oli mitteeluruum

§ 2

lg 2 tähenduses või abiruum

§ 2lg 3 tähenduses.

Iseenesest on õige, et riikliku hooneregistri (või hilisema ehitisregistri) teatises sisalduv teave, et mingi ruum on käsitatav mitteeluruumina, ei ole õiguslikult siduv. Seetõttu on asjakohatu halduskohtu tõdemus, et kaebuse esitaja ei ole vaidlustanud hooneregistri 6. detsembri 2000. a teatist; e)

§ 2

lg-d 2 ja 3 lähtuvad mitteeluruumi ja abiruumi piiritlemisel eelkõige ruumi funktsioonist - kas see piirneb elamu teenindamise ja elanike ühise või individuaalse kasutamisega.

§ 2

lgst 2 ilmneb, et tähtsust omab, kuidas määratlevad ruumi funktsiooni haldusaktid - ehitusprojekt, kasutusluba või valla- või linnavalitsuse load, mis puudutavad mitteeluruumi kasutamist. Tähtsust omavad ka kohaliku omavalitsuse otsustused eluruumide erastamise menetluses. Erastamisavalduse lahendamisel tuleb lähtuda avalduse suhtes otsuse langetamise aja õiguslikust ja faktilisest olustikust. Erastamisavalduse lahendamise ajal tuli lähtuda olukorrast, mis oli kujunenud Riia mnt 28 ruumide erastamise järgselt. Menetlusosaliste vahel puudub vaidlus selles, et korteriomandite seadmisel Riia mnt 28 eluruumide baasil ei arvatud soojussõlme ruumi erastatavate korteriomandite mõtteliste osade koosseisu. Soojussõlme ruum on kinnistusraamatusse kantud eraldiseisva korteriomandi reaalosaks. Sellises olukorras ei saa enam väita, nagu oleks soojussõlme ruumi näol

§ 2lg-st 3 tulenevalt tegemist abiruumiga.

Olukord ei olnud teistsugune ka erastamisavalduse esitamise ajal. Tõenditest (riigivara munitsipaalomandisse üleandmise akt ja selle lisad, linnavalitsuse väited halduskohtu istungil,

  1. a välja antud kasutusluba munitsipaalettevõtte Pärnu Soojus bilansis olevale hoonele aadressil Riia mnt 28) nähtub, et Riia mnt 28 hoone külge "Pärnu Soojusvõrkude" poolt 1980-ndatel aastatel ehitatud katlamaja eesmärgiks ei olnud pelgalt Riia mnt 28 hoone teenindamine, vaid kui naabrusse oleks ehitatud ka teisi hooneid, oleks seda saanud kasutada ka nende hoonete jaoks. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS
  2. AS Control kassatsioonkaebuses palutakse tühistada Tallinna Halduskohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsused, saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule ja mõista välja Pärnu Linnavalitsuselt AS Control kasuks kõikides menetlusastmetes kantud menetluskulud. AS Control põhjendab oma kassatsioonkaebust järgmiselt: a) ringkonnakohus on ebaõigesti järeldanud, et AS-l Control puudub seadusandluse muutmise tõttu erastamisõigus. Vastavalt RVS §-le 105 kohaldatakse siis, kui omandireform ja maareform on lõpetamata, omandireformi aluste seaduses ja maareformi seaduses sätestatut. ORAS § 3 lg 2 p 2 kohaselt on erastamine riigi omandis või munitsipaalomandisse antud vara tasu eest või tasuta eraomandisse andmine. Viimati nimetatud punktist ilmneb, et ka munitsipaalomandisse antud vara on enamasti erastamise objektiks. Samuti tuleneb ORAS § 3 mõttest, et kogu omandireformi aluste seaduse objektiks olev vara on algselt käsitletav riigivarana. ORAS § 5 lg 1 alusel on omandireformi kohustatud subjektiks riik ja teised isikud, kes seaduse järgi on kohustatud õigustatud subjektidele vara tagastama, kompenseerima, tasu eest või tasuta üle andma. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt teevad kohalikud omavalitsused seaduse alusel ettenähtud toiminguid.

§ 4

lg 1 on mitteeluruumi erastamise kohustatud subjektiks EES § 6 p-des 1-3 nimetatud eluruumide erastamise kohustatud subjekt, milledeks on ka kohalik omavalitsus. Riigivaraseaduse eelnõu juurde koostatud seletuskirjast tuleneb, et seadusandja on küll lähtunud eeldusest, et kõik vastavad erastamistoimingud on praktikas lõpule viidud, kuid seadusandja tahe ei olnud mitte lõpetada või kehtetuks tunnistada varasemat eluruumide või mitteeluruumide erastamise õigustatud subjekti õigust erastamisele. Seadusandja tahe jätkata seni lõpetamata erastamismenetlus väljendub ka RVS §-s 105. Eluruumide erastamise seadus ja mitteeluruumide erastamise seadus on antud omandireformi aluste seaduse alusel. Vaidlusaluse mitteeluruumi näol on tegemist (algselt) riigivaraga, mille suhtes ei ole omandireform lõppenud. Vastasel juhul tunnustaks kohtupraktika olukorda, kus linnavalitsuse ebamõistlik venitamine toob kaasa erastamisõiguse kaotamise;

  1. b)ringkonnakohus on teinud Riigikohtu lahendist ebaõiged järeldused. Praegu kehtiv seadusandlus ei takista Pärnu Linnavalitsusel AS Control erastamisavalduse uut läbivaatamist. Ringkonnakohus on ekslikult samastanud Riigikohtu otsuses kajastatud asjaolude muutmise seadusandluse muutmisega;
  2. c)ringkonnakohus on ekslikult segi ajanud erastamisavalduse uue läbivaatamise taotluse ja erastamisavalduse rahuldamise taotluse. Erastamisavalduse uus läbivaatamine on jätkuvalt võimalik, isegi kui seadusandlus erastamist ei lubaks. AS Control palus halduskohtule esitatud kaebuses avaldus uuesti läbi vaadata, mitte erastamistaotlus rahuldada;
  3. d)alama astme kohtud ei ole pööranud piisavat tähelepanu küsimusele, kas vaidlusalune keeldumiskiri vastab erastamisavalduse lahendamiseks haldusaktile esitatavatele nõuetele või mitte. AS Control rõhutas apellatsioonimenetluses, et kui e-kirjas väljendatud keeldumine pole käsitatav haldusaktina, tuleb see toiminguna õigusvastaseks tunnistada;
  4. e)eelnevate aastate jooksul välja kujunenud õiguslik olustik andis AS-le Control õigusliku usalduse, et Riia mnt 28 moodustatakse korteriomandid ja ta saab enda kasutuses oleva mitteeluruumi erastada. AS Control on paljundusmasinate remondiga tegelev ettevõtja, mitte soojuse tootja, soojussõlme pole tal enda majandustegevuses vaja, selle ta omandas ainult ajutiselt eesmärgiga see korteriühistule üle anda. AS Control kokkulepe korteriühistuga näeb ette soojussõlme kasutamist vaid elamu teenindamiseks;
  5. f)kinnistusraamatu ja maakatastri kohaselt moodustavad vähemalt poole hoone Riia mnt 28 pinnast eluruumid. Maakatastrisse kantud sihtotstarbe kohaselt on korterelamumaa 50%, ärimaa 40% ja tootmishoonete maa 10%;
  6. g)soojussõlm ei teeninda ühtki teist elamut peale Riia mnt 28, lähtuda tuleb tegelikest oludest, mitte oletustest või kunagistest plaanidest;
  7. h)AS-l Control polnud alust teiste korteriomandite moodustamist vaidlustada, sest see ei rikkunud otseselt tema õigust mitteeluruumi erastamisele, ka polnud ta teiste erastamiskoosseisudest teadlik;
  8. i)erastamisavalduse lahendamisel tuli lähtuda eelkõige avalduse esitamise aja õiguslikust olustikust ja sel hetkel kehtiva seaduse mõttest;
  9. j)vaidlusaluse mitteeluruumi enampakkumise pakkumisi ei ole avatud ja võtja ei ole selgunud, seega pole AS Control vaidlusaluse mitteeluruumi omanik. 8. Pärnu linn (linnavalitsuse kaudu) palub jätta AS Control kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu otsus muutmata. Vastustaja jääb oma eelnevas menetluses esitatud seisukohtade juurde. Riigikohtu istungil jäid pooled oma seisukohtade juurde. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 9. Esmalt võtab kolleegium seisukoha küsimuses, kas 1. jaanuaril 2010 jõustunud riigivaraseadus võimaldab erastamismenetlusi jätkata ka praegusel juhul, kus vaidluse objektiks on munitsipaalomandis olev mitteeluruum. Seejärel analüüsib kolleegium, kas AS Control kohustamiskaebuse lahendamisel tuleks erandina lähtuda kohtuotsuse tegemise ajal esinevatest asjaoludest. Järgmisena võtab kolleegium tühistamiskaebuse osas seisukoha, kas Pärnu Linnavalitsuse vaidlustatud kiri vastab haldusakti tunnustele ning kas Pärnu Linnavalitsusel tuli lähtuda avalduse esitamise ajal või avalduse lahendamise ajal kehtivast õigusest. 10. Ringkonnakohus leidis, et kuivõrd 1. jaanuaril 2010 jõustunud RVS §-ga 130 tunnistati

kehtetuks, ei kehti enam seadus, millele tuginedes saaks nõuda vaidlusaluse mitteeluruumi erastamist. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et RVS § 105, mis sätestab omandireformi läbiviimise rakendussätte, on kohaldatav vaid riigivara osas. Vaidlusaluse mitteeluruumi näol pole aga tegemist riigivaraga, sest see kuulub Pärnu linnale, kes on omanikuna kantud kinnistusraamatusse. Järelikult puudub AS-l Control õigus nõuda mitteeluruumi erastamist. Kolleegium rõhutab, et mitteeluruumide erastamine ei ole enam võimalik. Ka riigivaraseaduse eelnõu seletuskirjast nähtub seadusandja tahe mitte jätkata mitteeluruumide erastamist pärast

  1. jaanuari
  2. Seletuskirjas märgitakse, et riigivara erastamine erastamisseaduse ja mitteeluruumide erastamine mitteeluruumide erastamise seaduse alusel on täielikult lõpetatud, mistõttu on mõistlik tunnistada kehtetuks vastavad sätted erastamisseaduses ja mitteeluruumide erastamise seadus tervikuna.
  3. Kolleegium leiab, et ka selles asjas kuulub kohaldamisele Riigikohtu praktika, mille järgi võib kohustamiskaebuse lahendamisel erandina lähtuda kohtuotsuse tegemise ajal esinevatest asjaoludest, sest kohustamisnõude rahuldamine tooks kaasa kohtulahendi, mida ei ole muutunud asjaolude tõttu ilmselgelt võimalik täita (Riigikohtu
  4. detsembri
  5. a otsus asjas nr 3-3-1-56-08, p 22;
  6. detsembri
  7. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-77-09, p 11;
  8. detsembri
  9. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-5-09, p 44). Kuivõrd Pärnu Linnavalitsusel pole enam võimalik AS Control erastamisavaldust uuesti läbi vaadata, on kohustamiskaebuse rahuldamine võimatu.
  10. AS Control arvates ei ole alama astme kohtud pööranud piisavat tähelepanu küsimusele, kas Pärnu Linnavalitsuse vaidlusalune keeldumiskiri vastab haldusakti nõuetele või mitte ja lisanud, et kui e-kirjas väljendatud keeldumine ei ole käsitatav haldusaktina, siis tuleb see toiminguna õigusvastaseks tunnistada. HKMS § 26 lg 1 p 1 kohaselt võib kohus õigusvastase haldusakti tühistada, kuid toimingu puhul võib halduskohus sama paragrahvi sama lõike punkti 3 kohaselt selle õigusvastaseks tunnistada. Riigikohus on
  11. juuni
  12. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-32-04 (p 10) leidnud järgmist: "EES § 12 lg 1 kohaselt vormistatakse eluruumi erastamine õigustatud subjekti ja kohustatud subjekti vahel sõlmitava ostu-müügi lepinguga. Eluruumide erastamise seadus ega Eluruumide erastamise kord ei sätesta, et enne erastatava eluruumi ostu-müügi lepingu sõlmimist peab erastamise kohustatud subjekt andma haldusakti erastamise kohta. /.../ Üldjuhul vormistatakse avalik-õiguslikud üksikjuhtumi reguleerimisele suunatud tahteavaldused haldusaktina. Erastamise kohustatud subjektil ei ole küll kohustust vormistada erastamise otsustust haldusaktina, kuid Riigikohtu halduskolleegium on eelnevat arvestades sellegipoolest seisukohal, et oma olemuselt on selline otsustus käsitletav haldusaktina ka siis, kui otsustus on jäetud kirjalikult vormistamata." HMS § 52 kohaselt on haldusakt haldusorgani poolt haldusülesannete täitmisel avalik-õiguslikus suhtes üksikjuhtumi reguleerimiseks antud, isiku õiguste või kohustuste tekitamisele, muutmisele või lõpetamisele suunatud korraldus, otsus, ettekirjutus, käskkiri või muu õigusakt. HMS § 55 kohaselt peab haldusakt olema selge ja üheselt mõistetav. See antakse kirjalikus vormis, kui seaduse või määrusega ei ole sätestatud teisiti. HMS § 55 lg 3 sätestab, et kirjalikus vormis võib haldusakti anda ka elektrooniliselt, kui adressaat on sellega nõus ja haldusakt ei kuulu avaldamisele. Elektroonilise haldusakti suhtes kohaldatakse kirjalikule haldusaktile esitatavaid nõudeid, arvestades dokumendi elektroonilisest vormist tingitud erisusi. HMS § 55 lg 4 kohaselt märgitakse kirjalikus haldusaktis selle andnud haldusorgani nimetus, haldusorgani juhi või tema volitatud isiku nimi ja allkiri, haldusakti väljaandmise aeg ning muud õigusaktiga ettenähtud andmed. Vaidlusalune kiri edastati AS-le Control elektrooniliselt
  13. märtsil 2008 linnavara peaspetsialisti poolt, sellel oli allkirjaõigusliku isikuna märgitud majandusosakonna juhataja, kirjal puudus kuupäev ja kirja number ning võimalik vaidlustamisviide (HMS § 57). Küll aga sisaldas kiri erastamise võimatuse põhjendust ja viidet õiguslikule alusele (HMS § 56). Kirjas selgitati võimalust osaleda enampakkumisel. Haldusaktiks on kohtupraktikas peetud iga otsustust, mis vastab HKMS § 4 lg 1 tunnustele ning haldusaktiga võib olla tegemist sellest sõltumata, kas see on vormistatud haldusaktidele sätestatud nõudeid järgides (vt nt Riigikohtu
  14. detsembri
  15. a otsuse haldusasjas nr 3-3-1-15-01 p 37;
  16. jaanuari
  17. a otsuse haldusasjas nr 3-3-1-85-08 p 22). Kolleegium märgib, et kuigi Pärnu Linnavalitsuse majandusosakonna juhataja
  18. märtsi
  19. a kirjas esineb mitmeid haldusakti vormistamise puudusi, vastab see põhijoontes haldusakti tunnustele ja on käsitatav linnavalitsuse otsustusena jätta rahuldamata AS Control avaldus mitteeluruumi erastamiseks.
  20. Kolleegiumi arvates leidis ringkonnakohus õigesti, et vaidlusaluse küsimuse lahendamisel tuli lähtuda mitte mitteeluruumide erastamise seaduse jõustumise aja seadusest, vaid erastamisavalduse lahendamise aja seadusest. Kolleegium märgib, et erastamisavalduse lahendamisel tuleb üldjuhul lähtuda avalduse suhtes otsuse langetamise aja materiaalõiguslikust ja faktilisest olustikust. Üksnes juhul, kui haldusmenetlust reguleerivad õigusnormid muutuvad menetluse ajal, kohaldatakse vastavalt HMS § 5 lg-le 5 menetluse alguses kehtinud õigusnorme.
  21. Praeguses vaidluses sõltub AS Control tühistamiskaebuse lahendamine eelkõige sellest, kuidas tõlgendada

§ 2

lg-d 1-3.

§ 2lg 1 kohaselt on erastamise objektiks elamus asuv mitteeluruum.

Elamuks loetakse hoonet, milles asuvate eluruumide üldpind on vähemalt võrdne selles hoones asuvate mitteeluruumide üldpinnaga. Pärnu Linnavalitsus ja kohtud leidsid, et Riia mnt 28 näol ei ole tegemist elamuga

§ 2

lg 1 tähenduses ja seega pole vaidlusalune korter mitteeluruumina erastamise objektiks. Sellisele tulemuseni jõuti, kuivõrd Riia mnt 28 hoones moodustab eluruumide üldpind 271,7 m² ja mitte-eluruumide üldpind 321,5 m².

  1. Riia mnt 28 hoones oli erastamise avalduse esitamise ajal (
  2. aastal) kuus korterit, kaupluseruumid ja katlamaja. Korterite pind oli kokku 271,7 m2 ja kaupluseruumide pind 251,6 m2, soojussõlm-katlamaja pind oli 69,9 m².
  3. a hooneregistri väljavõttes on Riia mnt 28 hoone korterite pind arvestatud eluruumide pinnana, kaupluseruumid ja soojussõlm (katlamaja) mitteeluruumina (toimiku lk 12). Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et hooneregistri teatises sisalduv teave ei ole õiguslikult siduv ja halduskohtu tõdemus selle vaidlustamata jätmisest on asjakohatu. 16.

§ 2

lg 2 mõttes loetakse mitteeluruumideks elamutes paiknevaid kontoriruume, kultuurhariduslikke ruume, ateljeesid (loominguliste töötajate tööruume), kaubandusruume, kommunaal-elutarbelisi ruume, laoruume, tööstusruume ja muid elamutes paiknevaid ruume, mis on vastavalt ehitus- (ümberehitus-)projektile või Eesti Vabariigi elamuseaduse § 3 teise lõike kohaselt kohaliku omavalitsuse otsusele ette nähtud alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina ja on kantud hooneregistrisse. Korteriomandiseaduse (KOS) kohaselt võib mitteeluruum moodustada korteriomandi. KOS § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand ehitise reaalosa omand, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist. KOS § 2 lg 1 sätestab, et korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.

  2. aastal moodustati Riia mnt 28 hoones erastatud eluruumide, kaupluseruumide ja soojussõlme-katlamaja baasil korteriomandid. Korterite erastamise ajal korteriomandite mõttelise osana soojussõlme-katlamaja ei erastatud. Ühe korteriomandi reaalosaks on kinnistusraamatu andmetel
  3. juuni
  4. a kinnistamisavalduse alusel kantud mitteeluruum M8 üldpinnaga 69,9 m2 (soojussõlm-katlamaja). Selle korteriomandi on
  5. oktoobril 2006 AS-lt Pärnu Soojus omandanud AS Control. Soojussõlm-katlamaja on eraldi korteriomandina kantud kinnistusraamatusse. Kaupluseruumid on samuti
  6. aastal kantud kinnistusraamatusse korteriomandina, omanikuks Pärnu linn. Nimetatud korteriomandite moodustamist ei ole kohtus vaidlustatud. Tulenevalt eelnevast leiab kolleegium, et asja lahendamisel ei oma tähtsust kassaatori väited Riia mnt 28 katastriüksuse sihtotstarbe ja soojussõlme-katlamaja tegeliku funktsiooni kohta ning AS Control kokkulepe soojussõlm-katlamaja osas Riia mnt 28 korteriomandite esindajatega, mis sõlmiti enne katlamaja omandamist AS-lt Pärnu Soojus.
  7. Kolleegium leiab, et kuivõrd katlamaja-soojussõlm oli kinnistusraamatusse kantud mitteeluruumist korteriomandina (eraldiseisva korteriomandi reaalosana) ja selle üle puudub menetlusosaliste vahel vaidlus, siis on ilmselge, et soojussõlm-katlamaja on mitteeluruum, mitte eluruumi abiruum.

§ 2lg-t 3 ei ole praeguses olukorras võimalik kohaldada.

19. Seetõttu keeldus Pärnu Linnavalitsus õiguspäraselt Riia mnt 28 ruumide mitteeluruumidena erastamisest. Kassatsioonkaebus jääb rahuldamata. Kuna Riigikohus ei tee otsust kassaatori kasuks, jääb rahuldamata ka AS Control esindaja taotlus kassatsioonimenetluse kulude 32 080 krooni väljamõistmiseks vastustajalt. Menetluskulud jäävad menetlusosaliste kanda. Kautsjon tuleb arvata riigituludesse. Tõnu Anton, Julia Laffranque, Harri Salmann

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.