Obsah (5)

§ 158§ 160§ 156§ 159§ 138

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbiv

) § 158 lg 3 aluse nõuda kogu kinnistut koormava hilisema eelmärke kustutamist. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 8. Kohtutäitur ja ostja esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles paluvad tühistada ringkonnakohtu määruse täies ulatuses ja kohtunikuabi määruse osas, millega jäeti eelmärked kustutamata, ning uue määrusega eelmärked kustutada. Määruskaebuse järgi on kohtud vääralt kohaldanud

§ 158lg-t 3 ja § 160 lg-t 2 ning kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341.

Swedbank AS-i kasuks seatud hüpoteekidel oli järjekoht enne eelmärget. Sissenõudja nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad

§ 158

lg 3 esimese lause järgi pakkumise parimaks tunnistamisega ning enampakkumisel võõrandatud kinnisasja kaasomandiosalt tuleb kustutada kõik sissenõudja nõudest järjekohas tagapool olevad õigused. Sellest tulenevalt lõpeb pakkumise parimaks tunnistamisega ka eelmärke toime enampakkumisel võõrandatud kaasomandiosa suhtes. Nõudes Skanska nõusolekut, kohaldasid kohtud vääralt

§ 158lg-t 3 ja § 160 lg-t 2.

Märke teksti täiendamine selliselt, et märke tekstist nähtub, et märge ei koorma avaldaja I kaasomandiosa, ei kahjusta Skanska õigusi. Seega on kohtud Skanska nõusolekut nõudes vääralt kohaldanud ka KRS §

1. Ringkonnakohtu seisukoht, et kinnistu kaasomandi osa koormava hüpoteegi realiseerimine annab alust nõuda kogu kinnistut koormava hüpoteegi järel oleva eelmärke kustutamist tervelt kinnistult, paneb põhjendamatult halba olukorda eelmärkega õigustatud isiku. Lisaks seatakse täitemenetluse tulemus sõltuvusse kolmanda isiku tahtest, kes ei ole täitemenetlusega seotud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 6 ja § 695 alusel (nende koostoimes) tühistada ostja määruskaebuse lahendamise osas ja ostja määruskaebus kohtunikuabi määruse peale tuleb jätta läbi vaatamata. Muus osas tuleb TsMS § 692 lg 2 ja § 695 alusel (nende koostoimes) täiendada ringkonnakohtu määruse põhjendusi. Kohtutäituri määruskaebus jääb rahuldamata.
3. Määruskaebuse nii maakohtu kohtunikuabi määruse kui ka ringkonnakohtu määruse peale on esitanud ühiselt kohtutäitur ja ostja, neid on esindanud kinnistamisavalduse tõestanud notar. Notaril on praeguses asjas esindusõigus nii notariaadiseaduse enne
4. juulit 2010 kehtinud § 30 lg 2 p 2 kui ka kehtiva § 30 lg 2 p 2 ja lg 21 järgi, aga ka TsMS § 593 lg 4 järgi. Lähtudes TsMS § 218 lg 5 kolmandast lausest, võib notar esindada menetlusosalisi hagita menetluses ka Riigikohtus.
5. Kohtulikku registrisse tehakse üldjuhul kandeid üksnes kinnistamisavalduse alusel (TsMS § 593 lg 1). Kandeavalduse saab esitada isik, kellele on see õigus seaduse järgi antud (TsMS § 593 lg 2). Kinnistamisavalduse esitamise õigus on KRS § 34 lg 1 järgi isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Enampakkumisel täitemenetluses kinnisasja võõrandamise korral tehakse sellega seotud kanded kinnistusraamatusse kohtutäituri avalduse alusel (

§ 160lg 1).

Seda ei muuda ka uue omaniku sissekandmise avalduse lugemine ostja avalduseks

§ 160lg 1 teise lause (enne 1.

jaanuari 2010 kehtinud redaktsioonis) järgi. Sama regulatsioon sisaldub ka kehtiva

§ 160lg-tes 11 ja 12. Määruskaebuse saab maakohtu määruse peale esitada Ts

MS § 660 lg 1 järgi üksnes juhul, kui kaebuse esitamine on seaduse järgi lubatud. Määruse peale, millega kinnistamisavaldus jäetakse rahuldamata, saab kaevata üksnes avaldaja (TsMS § 599 esimene lause, § 660 lg 4, § 696 lg 4).

1. Praeguses asjas on kandeavalduse vaidlusaluste eelmärgete kustutamiseks kinnistute mõttelistelt osadelt kinnistusosakonnale esitanud kohtutäitur (vt tl 23-25). Seega võis üksnes tema esitada kandemääruse peale määruskaebuse osas, milles avaldus jäeti rahuldamata. Ostjal määruskaebuse esitamise õigust ei ole, kuna tema ei ole asjas avaldaja. Seetõttu on kohtud menetlenud ostja määruskaebust alusetult. Sel põhjusel tuleb ringkonnakohtu määrus tühistada osas, millega lahendati ostja määruskaebus maakohtu kohtunikuabi määruse peale ja see määruskaebus tuleb jätta läbi vaatamata.
2. Nagu juba märgitud, tehakse kinnistusraamatusse kandeid üldjuhul üksnes õigustatud isiku esitatud kinnistamisavalduse alusel (vt määruse p 11). Täitemenetluses enampakkumisel võlgniku kinnisasja võõrandamisel tekib ostjal omand kinnisasjale enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega (

§ 156

). Ostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmise avalduse esitab kohtutäitur (

§ 160lg 1).

Kande tegemiseks ei ole vajalik senise omaniku nõusolek (

§ 160lg 2, KRS § 341 lg 7).

Kinnisasja täitemenetluses müügi korral lõpevad

§ 158

lg-te 1 ja 3 järgi sissenõudja nõudest järjekohas tagapool olevad õigused, v.a

§ 158lg-s 4 ettenähtud servituudid.

Kokkuleppel ostjaga võib lõppevad õigused jätta

§ 159alusel ka püsima.

Lõppenud õigused võib

§ 160lg 1 järgi kohtutäituri avalduse alusel kinnistusraamatust kustutada.

Õiguste omajate nõusolekut kustutamiseks

§ 160lg 2 ja KRS § 341 lg 7 järgi vaja esitada ei ole.

Kui kinnistu kohta kinnistusraamatusse kantud eelmärge on järjekohas (vt AÕS §-d 59 ja 591, KRS § 30) tagapool hüpoteeki, mille alusel toimub sundtäitmine, tuleb eelmärge kohtutäituri avalduse alusel kustutada. Selliselt tagatakse, et hüpoteegipidaja õigusi hilisemate kinnistusraamatu kannetega kinnisasja tagatisväärtuse vähendamise teel ei kahjustataks. 14. Põhimõtteliselt kehtib eelnev nii juhul, kui sundtäitmine toimub kinnisasja suhtes, kui ka juhul, mil sundtäitmine toimub üksnes kinnisasja mõttelise osa suhtes, kuna ka sellele saab pöörata sissenõude (AÕS § 73 lg 1,

§ 138lg 2).

Samuti saab kinnisasja kaasomandi osale seada hüpoteegi (AÕS § 277 lg 4, § 325 lg 2). Seega saab kohtutäituri avalduse alusel kustutada ka sundtäitmisel võõrandatud kinnistu kaasomandiosa koormava eelmärke.

1. Kaasomandis oleva kinnisasja eripäraks on siiski see, et lisaks neile kuuluvate kaasomandi osade käsutamisele (AÕS § 73 lg 1) võivad kaasomanikud käsutada ühiselt ka kinnisasja tervikuna, mh seda tervikuna koormata (AÕS § 74 lg 1). Sellest õigusest ei saa kaasomanikud hüpoteegipidaja suhtes loobuda (AÕS § 337 lg 1). Seega võib tekkida olukord, kus kinnisasja kaasomanikud koormavad pärast seda, kui mõni kaasomanik on oma mõttelist osa hüpoteegiga koormanud, ka kinnisasja tervikuna, mh seavad kinnisasjale nt eelmärke mingi võlaõigusliku nõude tagamiseks (vt ka AÕS § 63 lg 1 p 1) või servituudi. Sellises olukorras ei saa aga kitsendada järjekohas eespool oleva hüpoteegipidaja õigusi, st hüpoteegi realiseerimisel täitemenetluses tuleb täituri avalduse alusel kustutada ka kinnisasja tervikuna koormavad õigused, mis on järjekohas tagapool, nagu õigustatult leidis ka ringkonnakohus.
2. Kolleegium nõustub kohtutega ka selles, et kogu kinnistut koormava asjaõiguse või asjaõigusliku toimega eelmärke sisu ei saa muuta puudutatud isikute nõusolekuta, isegi kui on alus kohtutäituri avalduse alusel õiguse kinnistusraamatust kustutamiseks. Kinnisasja tervikuna koormava õiguse nö kustutamine ühelt kaasomandi osalt on kolleegiumi arvates sisuliselt õiguse muutmine. Kinnistut koormava asjaõiguse sisu muutmiseks on AÕS § 641 järgi vajalik õigustatud isiku ja teise poole vaheline asjaõigusleping ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Kande muutmiseks on KRS § 341 lg 1 järgi vajalik isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Kinnisasja või asjaõigust puudutava märke muutmisel on KRS § 341 lg 2 p 6 järgi puudutatud isikud märke järgi õigustatud isikud, samuti isikud, kes omavad asjaõigust märkest tulenevale õigusele. Seaduses ei ole ette nähtud, et ka pärast täitemenetlust võiks kohtutäitur esitada kinnistusraamatusse kantud õiguste muutmise avalduse. See on ka põhjendatud, kuna nt kinnisasja kaasomanike ühise müügilepingu sõlmimisel kolmandast isikust ostjaga ja sellest tuleneva omandiõiguse üleandmise nõude täitmise tagamiseks eelmärke kandmisel kinnistusraamatusse ei ole ühe kaasomandi osa sundtäitmisel realiseerimisel järjekohas varasema hüpoteegi täitmiseks nagunii võimalik asjaõiguslikult varasemat olukorda saavutada (vt AÕS § 63 lg-d 3-5), kui ostja on taganud eelmärkega kogu kinnisasja omandamise nõuet. Kui sellises olukorras võimaldada eelmärke kustutamist üksnes ühelt kaasomandi osalt, ei ühtiks eelmärge enam sellega tagatava nõudega. Sellises olukorras on võimalik üksnes eelmärke säilitamine tervikuna või kustutamine. Samasugune olukord on nt kinnisasja tervikuna koormava kasutusvalduse seadmisel pärast kaasomandi osa hüpoteegiga koormamist.
3. Eelneva põhjal ei saa kohtutäituri kandeavaldust rahuldada osas, milles on palutud kustutada eelmärge võlgniku kaasomandiosalt, st kohtud on asja sisuliselt õigesti lahendanud. Kohtutäituril on õigus esitada uus avaldus kinnisasja koormava eelmärke kustutamiseks tervikuna. Alternatiivina võib esitada avalduse eelmärke sisu muutmiseks. Sellise kande tegemiseks on KRS § 341 lg 2 p 6 järgi vajalik märke järgi õigustatud isiku (Tallinna linna) nõusolek, samuti teise kaasomaniku (Skanska) tahteavaldus (avaldus või nõusolek). Selles osas tuleb ringkonnakohtu määruse põhjendusi täiendada.
4. Riigikohtule esitatud määruskaebuselt on tasutud kautsjonit kahel korral, kokku 1600 krooni. Lähtudes TsMS § 140 lg 2 teisest lausest, tuli kautsjonit maksta 400 krooni. See kehtib TsMS § 137 lg 3 alusel ka juhul, kui kaebeõigus olnuks lisaks kohtutäiturile ka ostjal, kuna nende kaebuse ese on identne. Kohtutäituri kaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvab kolleegium tasutud kautsjonist 400 krooni TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. Enamtasutud kautsjon 1200 krooni tuleb TsMS § 149 lg 7 alusel tagastada.
5. Menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 ja § 172 lg 2 järgi kohtutäituri kanda. Menetlusosalised võivad TsMS § 174 lg 1 kohaselt nõuda oma menetluskulude rahalist kindlaksmääramist Harju Maakohtult 30 päeva jooksul alates Riigikohtu määruse jõustumisest. Ants Kull, Villu Kõve, Jaak Luik