Obsah (5)

§ 5§ 151§ 13§ 11§ 101

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) ja ühistu põhikirjas ettenähtud korras. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjatele kuulub Tallinnas Kopli 77 kinnistul korteriomand ning et Kopli 77 elamu korteriomanikud on asutanud korteriühistu. Seega on poolte vahel mittetulundusühingu liikmelisusel põhinev õigussuhe. Hageja nõue on seaduse ja hageja põhikirja alusel hinnatav tasunõudena kommunaalteenuse eest. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kostjate korteriomandi reaalosas on gaasiküttel põhinev küttesüsteem. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mille alusel saaks esitatud nõuet seostada kaasomandi säilitamiseks vajalike kuludega. Selliste kulutuste tegemine ei nähtu poolte esile toodud asjaoludest ega tõenditest. Poolte väited, mis on seotud

1. märtsi 2006 kavatsuste kokkuleppe täitmisega, tuleb jätta tähelepanuta, kuna neil ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust. Hageja ei ole esitanud kokkuleppe täitmise nõuet. Hageja on hagi eseme määratlenud elamus tarbitud soojusenergia tasuna, mis ei ole hinnatav kaasomandi säilitamiseks vajaliku kuluna AÕS § 75 tähenduses. Muud kulu või väidetavat kahju ei ole esile toodud ega tõendatud.
2. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada.
3. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4. Tallinna Ringkonnakohus jättis
5. aprilli
6. a (otsuses ilmselgelt ekslikult märgitud
7. a) otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et hageja üldkoosoleku
8. augusti
9. a otsusega anti põhimõtteline nõusolek kostjate korteriomandile autonoomse küttesüsteemi väljaehitamiseks. Hageja ja kostjate õiguseelneja Mger Grigorjan sõlmisid
10. märtsil 2006 kavatsuste protokolli, mille kohaselt andis hageja nõusoleku korteriomandi reaalosa üleviimiseks autonoomsele küttele. Kokkuleppe kohaselt kehtestatud tariif, sõltumata arvestuslikest soojakadudest, ei ole väiksem kui 20% proportsionaalselt elamu reaalosade pindalade vahel jagatud elamus tegelikult tarbitud soojusenergia maksumusest. Kostjad on tasunud kütte eest 20% arvetel märgitud summast. Hageja ei ole
11. märtsil 2006 kostjate õiguseelnejaga sõlmitud lepingust taganenud ega lepingut üles öelnud. Kuna hageja ei ole esitanud nõudeid tulenevalt
12. märtsi 2006 kavatsuste kokkuleppest, siis ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust kokkuleppe täitmist puudutavatel hageja väidetel. Kostjad on tõendanud, et nad ei tarbi soojusenergiat teiste korteriomanikega võrdses mahus. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad tarbiksid soojusenergiat rohkem, kui
13. märtsi 2006 kavatsuste kokkuleppes on kokku lepitud. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
14. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub selle tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hageja leiab, et ringkonnakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-t 5, jättes oma otsuse olulises osas põhjendamata. Samuti on ringkonnakohus kohaldanud valesti materiaalõigust. Asjaõigusseadusest, korteriomandiseadusest ja korteriühistuseadusest tuleneb, et soojaarvete esitamisel tuleb lähtuda korteriomandite pindalast, mitte tegelikust soojatarbimisest. Teistsugune kord tuleks korteriomanikel eraldi kokku leppida. Kohtud on asunud ekslikult vastupidisele seisukohale. Ka hageja põhikirja kohaselt lähtutakse sooja eest makstava summa kindlaksmääramisel korteri üldpinna suurusest.
15. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Kostjad leiavad, et on olemas kehtiv üldkoosoleku otsus nende korteriomandi küttesüsteemi eraldamise kohta maja üldisest küttesüsteemist. Samuti on nende õiguseelneja ja hageja vahel sõlmitud sellekohane kokkulepe, millega võetud kohustused on kostjate õiguseelneja täitnud.

§ 5

lg 5 kohaselt võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule. Seega ei saa pidada hageja liikmeteks kõiki kostjaid. Hageja ei ole ühtegi kostjat oma liikmeks võtnud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

1. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2. Pooled vaidlevad selle üle, mille alusel ja kui palju peavad kostjad küttekulude eest tasuma.

§ 151

lg 1 kohaselt on majandamiskuludeks korteriühistuseaduse kohaselt mh tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Tasu kütte eest on seega korteriühistuseaduse mõttes majandamiskulu ning juhul, kui korteriühistu põhikirjas ei ole märgitud teisiti, tuleb selle eest tasuda, lähtudes korteriomandi reaalosa pindalast. Praeguses asjas ei ole hageja põhikirjas kütte eest tasumisel ette nähtud

§ 151lg-s 1 sätestatust erinevat regulatsiooni.

Samas ei tähenda see, et juhul, kui korteriühistu otsusega on kindlaks määratud seadusest ja põhikirjast erinev majandamiskulude eest tasumise kord, oleks see korteriühistu otsus tühine. Juhul kui sellist otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv ning

§ 13

lg 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

1. juuni
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10). Praeguses asjas on kostja väitnud, et selline otsus on olemas.
3. Kolleegium leiab, et nii maakohus kui ka ringkonnakohus on oluliselt rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust, mis tuleneb TsMS § 442 lg-st 8 ja § 654 lg-st
4. Hageja on esitanud hagi kostjate vastu, nõudes küttekulude eest tasumist. Kostjad on esitanud hageja nõudele vastuväite, et tulenevalt hageja üldkoosoleku otsusest ja seda täpsustavast hageja ning kostjate õiguseelneja vahel sõlmitud kokkuleppest tuli neil kütte eest maksta 20% ulatuses. Kohtud on sellest vastuväitest lähtuvalt jätnud hagi rahuldamata. Kohtud on jätnud põhjendamatult tähelepanuta hageja väited, et kokkuleppes nimetatud madalamat tariifi tuli rakendada alles pärast kokkuleppes nimetatud tingimuste täitmist. Need tingimused on aga täitmata. Seega on kostja väitnud, et kütte eest madalama tasu kehtestamine on seotud edasilükkava tingimusega, mis ei ole veel saabunud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul tõlgendada hageja üldkoosoleku otsust ja hageja ning kostjate õiguseelneja vahelist kokkulepet ning võtta seisukoht, kas ja millises ulatuses on need tingimuslikud tehingud, mis on tehtud edasilükkava tingimusega. Juhul kui tegemist on tingimuslike tehingutega, tuleb tuvastada, kas tingimus(ed), mille saabumisel kostjad võisid kütte eest madalama tariifi alusel tasuda, on saabunud.
5. Kostjad on väitnud, et hageja ei saa neilt kõigilt küttekulude eest tasumist nõuda, kuna

§ 5

lg 5 kohaselt võetakse korteriühistu liikmeks üks korteriomanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule. Kolleegium sellega ei nõustu ja leiab, et

§ 5lg-t 5 tuleb tõlgendada lähtuvalt selle sätte eesmärgist.

Kolleegiumi arvates on selle sätte eesmärgiks lahendada

imus, kellel on korteriühistu üldkoosolekul hääleõigus, kui korteriomand on mitme isiku kaasomandis, kuivõrd

§ 11

lg 1 kohaselt annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti, ning

§ 101

kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige.

§ 5

lg 5 eesmärgiks ei ole vabastada kaasomanikest korteriomanikke majandamiskulude tasumise kohustusest olukorras, kus nad ei ole kokku leppinud, kes neist on korteriühistu liige. Majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda

§ 5

lg-s 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis.

1. Kolleegium leiab ka, et kostja IV ei ole menetlusse kaasatud nõuetekohaselt. Tegemist on TsMS § 669 lg 1 p 2 kohaselt olulise menetlusõiguse normi rikkumisega. Praeguses asjas on hageja algselt esitanud kolm eraldi hagi kostjate I-III vastu, mis maakohtu määrusega on liidetud ühte menetlusse. Pärast menetluste liitmist on hageja esitanud hagiavalduse tervikteksti, kus kostjana on märgitud ka kostja IV. Kohtud ei ole sellele tähelepanu pööranud, vaid on jätkanud menetlust, mh ka kostja IV suhtes. Olukorras, kus hageja leiab, et hagi ei ole esitatud kõigi isikute vastu, kes on vaidlustatud õigussuhte osalised, võib ta TsMS § 208 lg 2 alusel taotleda kohtult kostja kaasamist. Sellisel juhul peab kohus lahendama kostja kaasamise taotluse määrusega. Praeguses asjas maakohus sellist määrust teinud ei ole ja seega ei ole kostjat IV menetlusse õiguspäraselt kaasatud. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus lahendama kostja IV menetlusse kaasamise.
2. Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon.
3. Menetluskulude jaotus poolte vahel tuleb lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest. Tambet Tampuu, Henn Jõks, Jaak Luik