← Eesti

3-2-1-149-10

Obsah (9)§ 477§ 654§ 695§ 691§ 613§ 456§ 351§ 149§ 173

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 3-2-1-149-10 Määruse kuupäev Tartu, 16. veebruar 2011. a Kohtukoosseis Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu Kohtuas

) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

  1. Tallinna Ringkonnakohus jättis maakohtu määruse
  2. juuni
  3. a määrusega muutmata ja määruskaebuse rahuldamata.

§ 477

lg 5 kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega hinnangutega nendele asjaoludele. Maakohus jättis põhjendatult rahuldamata avaldaja taotluse keelata puudutatud isiku pereliikmetel korterit kasutada ja seal viibida ilma kaasomanike kirjaliku nõusolekuta. Ebaõige on määruskaebuse väide, nagu oleks maakohus pidanud kinnitama avaldaja ja puudutatud isiku sellekohase kokkuleppe, kuna puudutatud isik ei vaielnud sellele avaldaja nõudele vastu. Samuti on ebaõige määruskaebuse väide, et kohus oleks pidanud kinnitama poolte kokkuleppe veearvestite paigaldamiseks.

§ 477lg 6 teise lause kohaselt võivad menetlusosalised hagita menetluses sõlmida kompromissi, kuid nad ei ole seda teinud. Seega ei 4

(11)3-2-1-149-10 saanud kohus kompromissi kinnitada. Ka hüvitise nõude jättis kohus õigesti rahuldamata. Asja materjalist ei järeldu, et puudutatud isik oleks nõustunud avaldajale hüvitist maksma. Samuti on põhjendatud maakohtu seisukoht, et puudutatud isikul tuleb lubada olemasolevate lemmikloomade pidamist, kuid uute loomade võtmine on lubatud üksnes kaasomanike kirjalikul nõusolekul. Korteriühistu liikmeks määras maakohus põhjendatult puudutatud isiku, kes on vaidlusaluses korteris järjepidevalt elanud ning seetõttu korteriga seotud suuremal määral kui avaldaja, kes aastaid seal ei ela. Määruskaebuse väited ei anna alust teha teistsuguseid järeldusi, kui tegi maakohus. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles leidis, et ringkonnakohus jättis põhjendamatult ja ebaseaduslikult läbi vaatamata osa määruskaebusest.

§ 654

lg 5 kohaselt peab kohus võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete kohta. Avaldaja palus tühistada ringkonnakohtu määruse ja teha asjas uue määruse, millega rahuldada avaldaja nõuded. Määruskaebuse kohaselt lahendas ringkonnakohus valesti avaldaja taotluse, milles avaldaja palus keelata teiste isikute viibimine korteris ja nendel isikutel korteri kasutamise kaasomanike kirjaliku nõusolekuta. Ringkonnakohus ei märkinud seadust, mida ta kohaldas, asudes seisukohale, et puudutatud isikul on õigus majutada pereliikmeid või anda korter allkasutusse. AÕS § 74 sätestab, et kaasomandis olevat asja võib koormata üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohtu praktika järgi ei ole kaasomandi kasutamise õiguse andmine ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta lubatud (tsiviilasjad nr 3-2-1-90-03 ja nr 3-2-1-85-07). Ringkonnakohus jättis ebaõigesti rahuldamata avaldaja taotluse mõista puudutatud isikult välja suurema pinna kasutamise eest hüvitis 327 krooni kuus alates

  1. veebruarist
  2. Avaldaja esitas selle nõude AÕS § 71 lg 2 alusel. Kohtud asusid seisukohale, et avaldaja nõuet ei saa rahuldada, kuna juhul, kui ruumide koosseisust ja paiknemisest tulenevalt on otstarbekas, et kui üks kaasomanik kasutab suurema pindalaga ruume, kui vastab tema osa suurusele, ei ole ta kohustatud teisele kaasomanikule tasuma hüvitist. Ringkonnakohus tõlgendas AÕS § 71 lg-t 2 ebaseaduslikult. Vale on ringkonnakohtu seisukoht, et juhul kui avaldaja ei ole rahul oma kaasomandi osaga, siis on tal õigus esitada kaasomandi lõpetamise nõue. Tulenevalt Riigikohtu lahendist tsiviilasjas nr 3-2-1143-04 on ringkonnakohtu seisukoht vastuolus seadusega. Avaldajal on õigus AÕS § 71 lg 2 alusel saada hüvitist selle eest, et puudutatud isik kasutab kaasomandi osast suuremat pinda. Ringkonnakohus jättis ekslikult rahuldamata avaldaja taotluse nimetada teda korteriühistu liikmeks. Vale on ringkonnakohtu seisukoht, et avaldaja ei ela korteris ja ta ei ole väljendanud soovi korterisse tagasi kolida. Avaldaja kinnitas menetluses, et ta elab korteris, kuid üüris oma osa välja ajutiselt puudutatud isiku pahatahtliku tegevuse tõttu. Ringkonnakohus jättis põhjendamatult uurimata avaldaja esitatud tõendid selle asjaolu kohta. Korteriühistuseadusest ei tulene, et korteriühistu liige peab olema seotud korteriga ja tema korteriühistu liikme õiguste kasutamine on seetõttu tõhusam. Selleks, et üks kahest korteriomanikust astuks korteriühistu liikmeks, peab ta esitama tahteavalduse. Puudutatud isik ei ole sellist tahteavaldust esitanud. Ringkonnakohus jättis ebaõigesti rahuldamata avaldaja taotluse selle kohta, et korteris kasside, koerte ja muude lemmikloomade pidamine ilma kõikide kaasomanike kirjaliku nõusolekuta on keelatud. Kuigi avaldaja ei ole nõus kasside pidamisega korteris, on puudutatud isikul neli kassi. Tallinna linna koerte ja kasside pidamise eeskirja järgi võib kaasomandis olevas korteris looma pidada kõigi korteris elavate täisealiste isikute nõusolekul. Samuti on lemmiklooma pidamine kaasomandi koormamine ja selleks on vaja kõikide kaasomanike kokkulepet. Ringkonnakohtu määrus õigustab puudutatud isiku tegevust selliselt, et kassidel on lubatud vabalt ringi liikuda kõikides korteri ruumides, ohustades sellega avaldaja tervist. 5

(11)3-2-1-149-10 Ringkonnakohus jättis ekslikult rahuldamata avaldaja taotluse veearvestite paigaldamise kohta. Avaldaja leidis, et vee ja kanalisatsioonikulude arvutamisel peab lähtuma veearvesti näidust, mis annab kaasomanikele võimaluse maksta vee eest vastavalt faktilisele tarbimisele. Ringkonnakohus leidis, et veearvestite paigaldamine ei pruugi koos kaasnevate kulutustega olla vastavuses tekkivast "autonoomiast" saadava kasuga. Ringkonnakohtu määruse järgi peab avaldaja tasuma vee eest, mida ta ei tarbi. Ringkonnakohus ei viita tõenditele, kust tuleneks, et veearvestite paigaldamine ei ole majanduslikult otstarbekas. Olukorras, kus puudutatud isik oli nõus veearvesti paigaldamisega, ei olnud kohtul alust jätta avaldaja taotlus rahuldamata. Avaldaja palus tühistada ringkonnakohtu määruse ja maakohtu määruse resolutsiooni p-d 2.2, 2.4 ja 3, teha asjas uus määrus, millega rahuldada avaldaja määruskaebuses esitatud nõuded, ja määrata korteri kasutuskord allkirjeldatud viisil:
  1. Korteris võivad viibida ja korterit kasutada ainult kaasomanikud V. B ja Z. Žirnakova. Teised isikud ei või korteris viibida ja korterit kasutada ilma kõikide kaasomanike kirjaliku nõusolekuta. Erandiks on politsei, päästeameti, avariiteenuste firmade töötajad ning korteriühistu Xxxxx xxx xx/xx esindajad ja töötajad nende ülesannete täitmisel.
  2. Mõista Z. Žirnakovalt kaasomandi osast 2,441 m2 võrra suurema pinna kasutamise eest V. B kasuks kuni kohtumääruse tegemiseni välja hüvitis 134 krooni ruutmeetri eest kuus (ilma kommunaalteenusteta) alates päevast, millal avaldaja sai kaasomanikuks, s.o 327 krooni kuus alates
  3. veebruarist
  5. Korteris ei või suitsetada ning kasse, koeri ja muid lemmikloomi pidada ilma kõikide kaasomanike kirjaliku nõusolekuta.
  6. Vee- ja kanalisatsioonikulude arvutamisel lähtutakse veearvesti näidust. Iga kaasomanik tarvitab vett tema kasutuses oleva veearvesti kaudu, mis on ühendatud korteri üldveearvestiga. Korteri üldveearvesti on korteriühistu liikmest kaasomaniku ainukasutuses. Ilma veearvestita vee tarbimine on keelatud. Korteri veearvestid ja veetorustik on kaasomanike kaasomand. Korteri köögis ja vannitoas tarbivad kaasomanikud vett nende omandis ja kaasomanike ainukasutuses olevatest eraldi paigaldatud segistitest. Kaasomaniku vee- ja kanalisatsioonikulude suurus tehakse kindlaks tema kasutuses oleva veearvesti näidu alusel, välja arvatud WC vee- ja kanalisatsioonikulud. WC vee- ja kanalisatsioonikulud tehakse kindlaks eraldi paigaldatud WC veearvesti näidu alusel, mis on ühendatud korteri üldveearvestiga. WC vee ja kanalisatsiooni eest tasutavate maksete suuruse kindlaksmääramisel jagatakse kulud kaasomanike vahel, lähtudes kaasomanike ja koos nendega elavate kolmandate isikute arvust.
  7. Korteriühistu Xxxxx xxx xx/xx liikmeks on korteri nr xx kaasomanikest V. B.
  8. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu. Ta leidis, et avaldaja valetab määruskaebuses. Avaldaja ei ela vaidlusaluses korteris. Puudutatud isik ei ole nõus avaldajale hüvitist maksma. Arusaamatu on avaldaja nõue, et puudutatud isiku perekonnaliikmed ei tohi korteris elada. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  9. Kolleegium leiab, et nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu määrused tuleb

§ 695

ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega kohtud jätsid rahuldamata avaldaja taotluse puudutatud isikult hüvitise saamiseks, osas, millega kohtud jätsid rahuldamata avaldaja taotluse reguleerida kaasomandi kasutuskorras korteris kolmandate isikute viibimist, vee- ja kanalisatsioonikulude kindlakstegemist ja nende jagamist kaasomanike vahel, osas, millega kohtud lubasid korteris pidada olemasolevaid lemmikloomi, ning osas, millega kohtud jagasid menetluskulud. Asi tuleb tühistatud osas

§ 691p 4 ja § 695 järgi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ülejäänud osas tuleb 6

(11)3-2-1-149-10 kohtute määrused

§ 691p 1 ja § 695 järgi jätta muutmata.

Määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt. 10. Kolleegium selgitab kõigepealt, et kohtud on asja õigesti menetlenud hagita menetluses. Nimelt sätestatakse

§ 613

lg 1 p-s 1, et kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis korteriomandiseaduse § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis korteriomandiseaduse § 14 järgi on esitatud korteriomandit võõrandama kohustamiseks.

§ 613

lg 2 järgi lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Nende sätete järgi tuleb hagita menetluses lahendada muu hulgas ka kaasomanike vaidlused korteriühistu liikme määramise üle KÜS § 5 lg 5 alusel ja kaasomaniku hüvitisnõude AÕS § 71 lg 2 alusel.

  1. Pooled ei vaidle enam ruumide välja kujunenud kasutamise korra üle. Samuti ei vaidle pooled enam selle üle, et korteriühistu esitatud arved, välja arvatud vee- ja kanalisatsioonikulud, jaotatakse kaasomanike vahel proportsionaalselt nende kasutatavale korteri pinnale, s.o avaldaja 28,637 m2 ja puudutatud isik 47,613 m
  2. Samuti ei vaidle pooled enam selle üle, et korterisse ei või ilma kõikide kaasomanike kirjaliku nõusolekuta tuua pärast
  3. maid 2010 uusi lemmikloomi. Kuna pooled ei esitanud nimetatud osas maakohtu määruse peale määruskaebust, siis on maakohtu määrus selles osas jõustunud

§ 456lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 järgi.

Kuigi kohtud rahuldasid avaldaja taotluse lubada korteris suitsetada üksnes kaasomanike kirjalikul loal, on avaldaja selles osas siiski esitanud määruskaebuse nii ringkonnakohtule kui ka Riigikohtule. Kuna avaldaja ilmselgelt eksis, arvates, et tema taotlus suitsetamise piirangu osas on jäetud rahuldamata, siis jätab kolleegium määruskaebuse selles osas rahuldamata ning maakohtu ja ringkonnakohtu määruse muutmata.

  1. Avaldaja esitas kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise menetluses nõude määrata teda korteriühistu liikmeks. Siinkohal peab kolleegium vajalikuks selgitada järgmist. Maakohus on õigesti märkinud, et korteriühistu liikmeõiguste kasutamise määramisel tuleb lähtuda KÜS §-st
  2. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest nendevahelise kirjaliku kokkuleppe alusel. Sama sätte järgi lahendab kohus korteriomanike vaidlused liikmeks astumise üle. Määruskaebuses on avaldaja vaidlustanud selle, et kohtud määrasid korteriühistu liikmeks puudutatud isiku.

§ 613

lg 3 järgi lähtub kohtunik seaduse, korteriomanike kokkuleppe või otsusega reguleerimata küsimustes kaalutlusõigusest. See säte kohaldub kolleegiumi arvates analoogia alusel ka kaasomanike omavaheliste vaidluste suhtes. Kolleegium leiab, et kohtud ei ole kaalutlusõiguse rakendamisel seadust rikkunud, mistõttu tuleb kohtute määrused korteriühistu liikme kindlaksmääramise osas jätta muutmata. Kolleegium ei nõustu avaldajaga selles, et korteriühistu liikmeks astumiseks oleks pidanud puudutatud isik esitama tahteavalduse. Tulenevalt KÜS § 5 lg-st 1 on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistuseaduses sätestatud korras. Tulenevalt KÜS §-st 5 on korteriomandi omanikud automaatselt nõustunud liikmesusega korteriühistus ja korteriühistusse astumiseks ei pea esitama tahteavaldust (KÜS § 5 lg 2 ja lg 3). Kolleegium on varasemas praktikas analüüsinud KÜS § 17 lg-t 1 ja § 5 lg-t 1 ning leidnud, et erastatud korteri omanikud on igal juhul 7

(11)3-2-1-149-10 korteriühistu liikmeks, kui ühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistuseaduses sätestatud korras (vt Riigikohtu
  1. detsembri
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-99;
  3. märtsi
  4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-22-00 ja
  5. jaanuari
  6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-05, p 13). Kolleegiumi arvates on KÜS § 5 lg 5 eesmärgiks lahendada küsimus, kellel on korteriühistu üldkoosolekul hääleõigus, kui korteriomand on mitme isiku kaasomandis, kuivõrd KÜS § 11 lg 1 kohaselt annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti, ning KÜS § 101 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige (vt Riigikohtu
  7. detsembri
  8. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-124-10, p 19).
  9. Maakohtu ja ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada osas, millega kohtud jätsid rahuldamata avaldaja hüvitisnõude. Maakohus, tõlgendades AÕS § 71 lg-t 2 ja § 72 lg-t 1 koostoimes leidis, et kui ruumide koosseisust ja paiknemisest tulenevalt on otstarbekas, et üks kaasomanik kasutab suurema pindalaga ruume, kui vastab tema osa suurusele, siis saabki kumbki kaasomanik tema osale vastavat osa ühisest viljast. Lisaks asus maakohus seisukohale, et kui ruumide koosseisust ja paiknemisest tulenevalt on otstarbekas, et üks kaasomanik kasutab suurema pindalaga ruume, kui vastab tema osa suurusele, ei ole ta kohustatud teisele kaasomanikule tasuma hüvitist. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendusega ja asus seisukohale, et hüvitise nõude jättis maakohus õigesti rahuldamata. Avaldaja leidis, et ringkonnakohus kohaldas valesti materiaalõiguse normi ja tal on õigus AÕS § 71 lg 2 alusel saada hüvitist selle eest, et puudutatud isik kasutab kaasomandi osast suuremat pinda. Kolleegium on varasemas praktikas leidnud, et AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue. Kasutuseeliseks on ka see, kui kostja kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat pinda (vt Riigikohtu
  10. detsembri
  11. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 12). Sama seisukohta on kolleegium kinnitanud ka varem, nt
  12. detsembri
  13. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04, milles kolleegium nõustus kohtute käsitlusega AÕS § 71 lg 2 ja § 72 lg 2 kohta ning märkis, et ka TsÜS § 62 lg-st 4 tuleneb kaasomaniku õigus saada vilja kogu ajavahemiku eest, mil teine kaasomanik oma kaasomandi osast suuremat pinda kasutas.
  14. oktoobri
  15. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-111-97 märkis kolleegium järgmist: "Elamu planeeringust sõltuvalt kasutavad kaks kaasomanikku (kostjat) suuremat pinda, kui on neile mõtteliselt kuuluv osa ühises elamus. Kasuks, mille kostjad saavad, on kaasomandis olevas elamus nende osale vastavast suurema kasuliku pinna kasutamine. Seega saavad nad kaasomandisuhtest alusetult tulu, mis ei vasta nende osale ühises asjas. Kuna seadus näeb ette, et kaasomaniku (selles vaidluses hageja) osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada, ei või vähendada, siis tuleb tunnustada hageja õigust saada kostjalt tasu hagejale kuuluva vara kasutamise eest. Seejuures ei olene tasu saamise õigus sellest, kas kostjad ise said renti kolmandatelt isikutelt." Siiski võib kohus jätta AÕS § 71 lg 2 kohaldamata ja eelnimetatud hüvitisnõude rahuldamata, kui hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (vt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 6). Näiteks võib, sõltuvalt juhtumi asjaoludest, kaasomaniku hüvitisnõue olla vastuolus hea usu põhimõttega juhul, kui ta nõuab hüvitist tagantjärele olukorras, kus teine kaasomanik võis mõistlikult võttes hüvitisnõude esitanud kaasomaniku käitumisest aru saada, et kaasomanikud on sõlminud vaikimisi kokkuleppe, mille järgi hüvitist ei nõuta, või et kaasomanik ei kavatse hüvitisnõuet esitada (vt ka Riigikohtu
  16. detsembri
  17. a otsus nr 3-2-1-137-10, p-d 1314).
  18. Maakohtu ja ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada ka osas, millega kohtud jätsid rahuldamata avaldaja taotluse reguleerida kaasomandi kasutuskorras korteris kolmandate isikute viibimist ning vee- ja kanalisatsioonikulude kindlakstegemist ja nende jagamist kaasomanike vahel ning lubasid 8
(11)3-2-1-149-10 korteris pidada olemasolevaid lemmikloomi. Selles osas ei ole kohtud avalduse rahuldamata jätmist piisavalt põhjendanud, ei ole arvestanud materiaalõiguses sätestatuga ning on teinud otsustused olukorras, kus avaldus oli ebaselge.
  1. Kaasomandi kasutuskorraga, mis otsustatakse AÕS § 72 lg 1 järgi kas kaasomanike kokkuleppel või häälteenamusega, saab reguleerida kõiki kaasomanike tegevusi kaasomanike ühiskasutuses olevates ruumides. Muu hulgas võib kaasomandi kasutuskorra esemeks olla ka lemmikloomade pidamine ühiskasutuses olevates ruumides ja kolmandatel isikutel ühiskasutuses olevates ruumides viibida lubamine. Kaasomandi kasutuskorraga võidakse reguleerida ka seda, kuidas kaasomanikud jagavad kaasomandi kasutamisest tekkivaid kulusid (sh kommunaalkulusid) ning korraldavad omavahelises suhtes nende kulude arvestust, sh viiviste maksmist. Juhul kui kaasomanikud ei jõua kasutuskorras kokkuleppele või kui ei ole võimalik teha AÕS § 72 lg 1 järgi kaasomanike enamuse otsust kasutuskorra kohta, siis on kaasomanikul õigus pöörduda hagita asja avaldusega kohtusse ja taotleda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist. Selline õigus on kaasomanikul ka juhul, kui kaasomanike enamuse otsusega kindlaksmääratud kasutuskord rikub tema kui kaasomaniku õigust (vt Riigikohtu
  2. aprilli
  3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-00 ja
  4. veebruari
  5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 23). Kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel on kohtul laialdane diskretsiooniõigus, mille alusel tehtud otsustus peab olema igakülgselt põhjendatud. Kaasomandisse kuuluva, kinnisasja oluliseks osaks oleva elamu kasutuskorra kindlaksmääramisel ei ole kohus seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel hagis või vastuväidetes taotletud kasutusviisidega (vt Riigikohtu
  6. veebruari
  7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42). Kohus peab kaasomandi kasutuskorra määramisel lähtuma mõistlikkuse ja hea usu põhimõtetest ja arvestama muu hulgas kõigi kaasomanike ühiseid huve, kaasomandi mõtteliste osade suurust, senist kasutuskorda, pooltevahelisi suheteid jm olulisi asjaolusid AÕS § 72 järgi (vt Riigikohtu
  8. veebruari
  9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42;
  10. aprilli
  11. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13 ja
  12. jaanuari
  13. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 11). Kaasomandi kasutuskord peab olema kooskõlas seadustega ning heade kommetega. Kolleegium rõhutab, et kaasomandi kasutuskorra kohta tehtav kohtulahend ei ole täitedokumendiks, mille alusel oleks kaasomanikul õigus algatada kasutuskorda rikkuvate kaasomanike vastu sundtäitmise menetlust kasutuskorra rikkumise tõkestamiseks. Kohtuotsus kasutuskorra kindlaksmääramise kohta asendab tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 järgi kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduse (vt Riigikohtu
  14. jaanuari
  15. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1151-10, p 11). Kaasomandi kasutuskorra järgimist saab kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 alusel. Kaasomandi kasutuskorra rikkumisega tekitatud kahju tuleb hüvitada VÕS § 115 ning § 127 jj alusel. Samas võimaldavad AÕS § 72 lg 5 ja

§ 613

lg 1 p 1 ja lg 2 kaasomanikust korteriomanikule õiguse esitada hagita menetluse avalduse, kohustamaks kaasomanikku lõpetama mingi tegevuse kaasomanike ühiskasutuses olevates ruumides (sh lemmikloomade pidamise või nende ruumide kolmandatele isikutele kasutada andmise) ilma et oleks kindlaks määratud nende ruumide kasutuskorda (st kaasomanike otsust, kaasomanike kokkulepet või seda asendavat kohtuotsust). Sellise avalduse võib kohus rahuldada, ilma et ta määraks kindlaks kaasomandi kasutuskorra. Juhul kui kaasomandi kasutuskorra järgi on kaasomanikel osa kaasomandi hulka kuuluvate ruumide ainukasutusõigus (osavaldus), siis selles osas võivad kaasomanikud piirangutes küll kokku leppida, kuid mitte teha seda AÕS § 72 lg 1 järgi häälteenamusega otsustades ega taotleda selles osas kohtulahendit. Erandina sellest reeglist võivad kaasomanikud häälteenamusega otsustada või taotleda kohtult kasutuskorras kindlaks määrata kaasomaniku osavaldusest tulenevate kahjulike 9

(11)3-2-1-149-10 mõjutuste (nt müra, hais, vibratsioon jne) keeld või piirangud. See reegel ei piira ka kaasomandi kasutuskorras kaasomaniku osavaldusse sekkumise võimaldamist olukorras, mis on vajalik kaasomandis oleva asja säilimise tagamiseks ja korrapäraseks majandamiseks. Kaasomaniku tegevus tema ainukasutuses olevates ruumides, sh seal lemmikloomade pidamine ja kolmandatel isikutel elamise lubamine, ei tohi rikkuda teiste kaasomanike õigusi. Kaasomanikul on õigus sõltumata sellest, kas kaasomandi kasutuskord talle selleks õiguse annab või mitte, nõuda teiselt kaasomanikult rikkumise lõpetamist või sellest hoidumist AÕS § 72 lg 5 järgi. Sellisel juhul peab olema tõendatud õiguste rikkumine ja selle kordumise oht või oht, et rikkumine võib tulevikus aset leida. Analoogia alusel VÕS § 1055 lg-ga 2 võib kohus otsustada, et kaasomanik peab rikkumist taluma, saades selle eest hüvitist. Hea usu põhimõttest tulenevalt vastutab kaasomanik AÕS § 72 lg 5 järgi ka kolmandate isikute eest, kes viibivad tema loal tema ainukasutuses olevates ruumides. Seega võib kaasomanik nõuda, et teine kaasomanik tagaks, et kolmandad isikud lõpetaks õigusrikkumised ja hoiduks nendest. Kaasomandi kasutuskorraga ei saa reguleerida kaasomanike ja kolmandate isikute vahelisi suhteid, sh suhteid kaasomanike ning korteriühistu vahel. Samas ei ole välistatud muud kokkulepped kaasomanike ja kolmandate isikute vahel, millega reguleeritakse poolte õigusi ja kohustusi, mis tulenevad kaasomandi kasutamisest. 16. Kohtute põhjendused avalduse osalise rahuldamata jätmise kohta (käesoleva määruse p-s 15 nimetatud vaidlusküsimustes) on kolleegiumi arvates ebapiisavad oma üldsõnalisuse tõttu. Kohtud pidid enne asja lahendamist selgitama, kas avaldaja taotles üksnes kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist või ka oma õiguste rikkumise lõpetamist või sellest hoidumist AÕS § 72 lg 5 järgi. Samuti pidid kohtud selgitama, kas avaldaja soovis saada kaitset puudutatud isiku tegevuse vastu vaid ühiskasutuses olevates ruumides või ka ruumides, mis on puudutatud isiku ainukasutuses. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus

§ 351

lg-test 1 ja 2 tulenevalt neid asjaolusid selgitama ja asja lahendades hindama, kas esinevad kõik ühe või teise avalduse rahuldamise eeldused vastavalt eespool toodud seisukohtadele (vt käesoleva määruse p 15). Muu hulgas peab kohus lähtuma kolleegiumi varasemast seisukohast, et kohus ei ole seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel hagita asja avalduses või vastuväidetes taotletud kasutusviisidega (vt Riigikohtu

  1. veebruari
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42). Asja uuel läbivaatamisel saab maakohus kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise avaldust rahuldada üksnes osas, milles avaldaja soovib piirata korteris kolmandate isikute viibimist ja korteri üldkasutatavates ruumides olemasolevate lemmikloomade pidamist. Avalduse rahuldamise korral asendab tehtud kohtulahend kaasomanike kokkulepet. Selle kokkuleppe rikkumise korral on kaasomanikul õigus nõuda kokkuleppe täitmist ja/või kahju hüvitamist. Vee- ja kanalisatsiooniteenuse osas saab kohus määrata kindlaks üksnes kaasomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi. Väär on kohtute seisukoht, et puudub vajadus muuta korteriühistu maksete tasumise korraldust, sest sellel ei ole eeliseid seadusest tuleneva regulatsiooni ees. Nimelt reguleerib seadus väga üldiselt (vt VÕS § 69), kuidas kaasomanikud solidaarvõlgnikena (vt Riigikohtu
  3. detsembri
  4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-124-10, p 19) peavad omavahelises suhtes korraldama solidaarkohustuse täitmist. Lisaks kaasomandi kasutuskorra taotlusele võib avaldaja taotleda, et puudutatud isik lõpetaks kahjustava tegevuse, mis võib tuleneda kolmandate isikute viibimisest ja/või lemmikloomade pidamisest puudutatud isiku ainukasutuses olevates ruumides.
  5. Kolleegium märgib, et ehkki kohtud leidsid, et puudutatud isik võib ilma avaldaja nõusolekuta majutada korterisse pereliikmeid, ei ole seda märgitud maakohtu määruse resolutsioonis, millega 10

(11)3-2-1-149-10 maakohus määras kindlaks kaasomandi kasutuskorra. Samas on kohtud jätnud andmata hinnangu avaldaja taotlusele, et kasutuskorras tuleks kindlaks määrata ka muude (kui puudutatud isiku pereliikmete) kolmandate isikute korteris viibimine. Kohtute seisukohta, et puudutatud isik võib ilma avaldaja nõusolekuta majutada korterisse pereliikmeid, on vaja asja uuel läbivaatamisel täpsustada. Esiteks tuleb kasutuskorras piiritleda isikute ring, keda kaasomanikud peavad pereliikmeteks. Teiseks tuleb arvestada kolleegiumi eeltoodud seisukohaga (vt käesoleva määruse p 15), et kohtulahendiga saab seada piiranguid kolmandate isikute (sh kaasomaniku pereliikmed) majutamisele ainult kaasomanike üldkasutuses olevate ruumide kasutust puudutavas osas ning et kaasomanikult saab nõuda tema ainukasutuses olevates ruumides viibivatest kolmandatest isikutest lähtuvate kahjulike mõjutuste kõrvaldamist. Kolleegium leiab, et kaasomandis oleva asja koormamiseks AÕS § 74 järgi ei ole see, kui kaasomanik võimaldab lepingu või muu kokkuleppe alusel kolmandal isikul kasutada kaasomaniku ainukasutuses olevaid ruume. Teiste kaasomanike õigusi võib riivata see, kui kolmandad isikud kasutavad lisaks kaasomaniku osavalduses olevatele ruumidele kaasomanike ühiskasutuses olevaid ruume ja selle osasid (nt kraanikauss). Ka selline riive ei kujuta endast kaasomandis oleva asja koormamist AÕS § 74 järgi. Kolleegiumi arvates puudub vajadus kaasomandi kasutuskorras sätestada keeldu koormata kaasomandis olevat asja ilma kaasomanike kokkuleppeta, sest selline keeld on sätestatud AÕS §-s 74 ja selle keelu rikkumise korral on kaasomanikul (sõltumata kaasomandi kasutuskorras sätestatust) õigus nõuda kaasomanikult rikkumise kõrvaldamist AÕS § 72 lg 5 alusel (vt käesoleva määruse p 15). 18. Avaldaja määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle

§ 149lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon.

19. Kuna asi saadetakse maakohtule osaliselt uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus

§ 173lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada. Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Tambet Tampuu 11

(11)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.