Obsah (4)

§ 189§ 97§ 188§ 8

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) § 97 lg 5 alusel müügilepingust taganema ja palus lugeda esitatud hagiavaldus ühtlasi müügilepingust taganemise avalduseks. Tulenevalt avalduse vormiga seotud kostja vastuväitest esitas hageja 3. aprillil 2009 ka notariaalselt tõestatud taganemisavalduse. Hageja arvates peab kostja tagastama müügilepingu alusel tasutud müügihinna osa (3 953 000 krooni) ning maksma

§ 189lg 1 alusel nimetatud summalt intressi raha saamisest kuni tasumiseni.

1. mai
2. a seisuga võlgneb kostja hagejale 325 683 krooni 28 senti intressi
3. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta see rahuldamata. Kostja arvates ei ole müügileping lõppenud, sest taganemise eeldused ei ole täidetud. Taganemisavaldus ei ole notariaalselt tõestatud, nagu on kokku lepitud müügilepingu p-s 5.
4. Pärast hagi esitamist tehtud notariaalselt tõestatud taganemisavaldust ei saa võtta hagi aluseks olevaks asjaoluks. Samuti ei ole hageja tõendanud, et ostuhinna tasumise kohustuse täitmise ajaks (
5. oktoober 2007) oli poolte kohustuste tasakaal oluliselt muutunud. Ostueseme väärtus
6. oktoobril 2007 oli 57 000 000 krooni. Hageja pikaaegse ettevõtluskogemusega juhataja Jüri Vips oleks pidanud tegema mõistliku järelduse peatselt saabuva kriisi kohta. Hageja ei ole teinud lepingu muutmise ettepanekut ja kasutab taganemisõigust pahauskselt. Hageja käitumine on ka vastuoluline. Ühelt poolt on hageja jätnud kostjapoolsele müügilepingu muutmise ettepanekule reageerimata ning ei ole ka ise kostjale sellist ettepanekut teinud, teisalt on ta väitnud, et müügilepingu muutmine ei ole võimalik kostjast tuleneval põhjusel. Kostja on nõustunud nii ostuhinna tasumist pikendama kui ka võimalusega tasuda see osade kaupa.
7. Maakohus tagas
8. jaanuaril
9. a hageja taotlusel hagi ja seadis kostjale kuuluvale kinnisasja mõttelisele osale hageja kasuks kohtuliku hüpoteegi. Tallinna Ringkonnakohus jättis
10. juuni
11. a määrusega maakohtu määruse muutmata ja kostja määruskaebuse rahuldamata. Riigikohus ei võtnud
12. novembril 2009 kostja määruskaebust ringkonnakohtu määruse peale menetlusse.
13. Harju Maakohus rahuldas
14. jaanuari
15. a otsusega hagi, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 270 005 eurot 89 senti, ja jättis menetluskulud kostja kanda. Hagi tagamiseks seatud kohtuliku hüpoteegi jättis maakohus kehtima kohtuotsuse täitmiseni. Otsuse järgi on lepingu aluseks olnud asjaolud pärast müügilepingu sõlmimist oluliselt muutunud. Lepingueseme turuväärtus on vähenenud enam kui 50%, mida saab pidada väga oluliseks lepinguliste kohustuste tasakaalu muutuseks, ja lepingu täitmine on muutunud hagejale äärmiselt kahjulikuks. Kohustuste tasakaalu tuleb hinnata võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga (mitte lepingu täitmise aja seisuga). Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei saanud kinnisasja turuväärtuse muutumist mõjutada (

§ 97

lg 2 p 2) ning et turuväärtuse sellisest muutumisest teades ei oleks hageja müügilepingut sõlminud või oleks teinud seda teistsugustel tingimustel (

§ 97lg 2 p 4).

Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoludeks ei ole müügilepingu finantseerimise tingimused. Asjaolu, et hagejal polnud objektiivsetel põhjustel võimalik ostuhinda tasuda, ei anna alust kohaldada

§ 97lg-t 5.

Hageja ei pidanud asjaolude muutumist

§ 97lg 2 p 1 mõttes mõistlikult ette nägema.

Üldteada on, et saabuvat üleilmset finants- ja majanduskriisi ega selle ulatust ei osata prognoosida. Eesti Panga

1. a lõpu prognoosid ja ka varasemad prognoosid ennustasid majanduskasvu jätkumist. Ebamõistlik on eeldada, et hageja kui Eesti ettevõtja pidanuks juba
2. a detsembris või hiljemalt
3. a mais ette nägema
4. aastal saabuvat üleilmset majanduskriisi ning kinnisvarahindade sedavõrd ulatuslikku langust. Kostja väide, et hageja pidi kinnisvarahindade langust ette nägema, on vastuolus tema enda esitatud eksperthinnangus kajastatuga. Hageja ei kanna üksi asjaolude muutumise riisikot

§ 97lg 2 p 3 mõttes.

Hageja endise juhatuse liikme J. Vipsi ütluste järgi pikendati ostuhinna tasumise tähtaega, et hageja saaks tehingu rahastamiseks müüa kinnisasjad Pärnus ja Tallinnas. Neid kinnisasju aga kokkulepitud ajaks müüa ei õnnestunud. Kostjaga lepiti kokku, et ta talub seda olukorda ning hageja maksab viivist. Hageja maksis ajavahemikus

1. novembrist 2007 kuni
2. augustini 2008 kostjale kokku 4 320 243 krooni 60 senti.
3. a suve algusest (seega ajast, kui oli selge majanduslanguse ulatus ja ilmnes lepinguliste kohustuste ebavõrdsus) on pooled vahetanud seisukohti lepingu täitmisel esile kerkinud probleemide lahendamise kohta. Kostja ei eita, et esitas lepingu täitmise nõude hagejale alles
4. detsembril 2008, nõudes lepingu täitmist ja ostuhinna tasumist
5. jaanuariks
6. Kuigi hageja ei ole sõnaselgelt teinud kostjale ostuhinna alandamise ettepanekuid, olid tema ettepanekud tingitud kinnisasja turuväärtuse ja kohustuste tasakaalu muutumisest. Ettepanekute eesmärk oli, et hageja saaks tegutseda kinnisasja vaidlusaluses osal, mis oli planeeritud Viimsi Kaubanduskeskuse territooriumi osaks. Kostja vastas ettepanekutele eitavalt. Kostja esitas hagejale
7. a sügisel ettepaneku muuta müügilepingut maksegraafiku kokkuleppimise teel, kuid sellist kokkulepet ei sõlmitud. Kostja ei ole kinnitanud, et ta oleks olnud nõus müügilepingus ettenähtud hinda alandama, kui selline ettepanek oleks tehtud. Tunnistajate ütlustest nähtub, et kostja soovis kinnisasja müüa ja saada selle eest lepingus ettenähtud hinda. Olukorras, kus kinnisasja turuväärtus oli lepingust taganemise ajaks vähenenud 50%, langus jätkus pärast hagi esitamist ning praeguseks on turuväärtus vähenenud üle 60%, ei ole lepingu muutmine

§ 97lg 5 mõttes mõistlik.

Seetõttu on hageja hagist taganemine

§ 97

lg 5 alusel õigustatud, vaatamata sellele, et ta ei ole kostjalt varem sõnaselgelt ostuhinna vähendamist nõudnud. Hageja on müügilepingust kehtivalt taganenud. Hageja esitas kostja vastuväitest teada saades (kostja vastus edastati hagejale

1. märtsil 2009) viivitamata (
2. aprillil 2009) notariaalselt tõestatud taganemisavalduse. Lepingu muutmise võimatus sai hagejale selgeks kostja
3. detsembri
4. a lepingu täitmise nõudekirjast. Neli kuud hiljem esitatud taganemisavaldus on asjaolusid arvestades esitatud taganemise aluse tekkimisest mõistliku aja jooksul. Pooled ei vaidle, et kostja on nii hagiavalduses sisalduva kui ka notariaalselt tõestatud taganemisavalduse kätte saanud. Seega on taganemisavalduse võimalik formaalne puudus ära langenud. Hageja nõue ettemaksuna tasutud ostuhinna osa (3 953 000 krooni ehk 252 642 euro 75 sendi) tagastamiseks tuleb

§ 189lg 1 järgi rahuldada.

Hageja ei ole lepingu alusel midagi saanud, kinnisasja mõttelise osa valduse üleminek oli seotud asjaõiguslepingu sõlmimisega. Intressi tuleb

§ 189lg 1 viimase lause järgi hakata arvestama alates raha saamisest ehk 30.

juunist 2007 kuni raha tagastamise kohustuse sissenõutavaks muutumiseni. Viivisenõuet ei ole hageja esitanud. Arvestades kostja vastuväiteid hageja hagiavaldusega taganemise vormi kohta, samuti summa suurust, on mõistlikult vajalik aeg ostuhinna osa tagastamiseks maksimaalselt üks kuu notariaalse taganemisavalduse esitamisest. Seega muutus intressinõue sissenõutavaks

1. mail
2. Intress on, lähtudes Eesti Panga avaldatud teadetest, ajavahemiku
3. juuni 2007 kuni
4. mai 2009 eest 271 674 krooni 06 senti (17 363 eurot 14 senti).
5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Hageja palus jätta maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas
7. mai
8. a otsusega apellatsioonkaebuse osaliselt, muutes maakohtu otsust üksnes menetluskulude jaotuse osas ning jättis 98,3% maakohtu menetluses kantud kuludest kostja kanda. Apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus kostja kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega korranud neid. Kaebuses viidatud ebatäpsused kohtulahendit ei mõjuta. Vaidluse esemeks (hagi aluseks) olevad asjaolud on maakohus tuvastanud õigesti ja teinud nende põhjal õige järelduse. Maakohus ei rikkunud asja lahendamisel menetlusõiguse norme ning käsitles kõiki nõudeid, tuvastades lepingu lõppemise kui hagi aluseks oleva asjaolu, mida ei pidanud märkima kohtuotsuse resolutsioonis. Pealegi ei riku see kostja õigusi. Ka ei ületanud maakohus hagi piire, kui mõistis kostjalt välja põhivõla koos intressiga. Väljamõistetud intressi kujunemist on otsuses piisavalt põhjendatud. Kohtul ei olnud alust arvata põhivõlast maha käibemaksu, kuna tegemata jäänud tehingult ei ole kohustust tasuda käibemaksu. Maakohus tuvastas õigesti, et müügileping on taganemise tõttu lõppenud. Maakohus ei pidanud asjaolude muutumise hindamisel lähtuma kohustuse täitmise ajast, s.o
9. oktoobrist
10. Asjaõiguslepingu sõlmimine lükkus edasi poolte vaikival kokkuleppel, mistõttu lepingus sisaldunud aega ei saa aluseks võtta

§ 97tähenduses.

Kohustuste vahekorra muutumist tuli hinnata võrdluses lepingu taganemise aja, s.o

1. a alguse seisuga. Hinnalanguse arvestamisel lähtus maakohus eeldusest, et müügieseme väärtuseks müügilepingu sõlmimise ajal oli lepingus märgitud hind. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et müügieseme harilik väärtus (turuväärtus) erines esmase müügilepingu sõlmimise ja lepingu ülevõtmise ajal (vastavalt
2. detsember 2006 ja
3. mai 2007) oluliselt lepingus märgitud müügihinnast. Maakohus tegi õige järelduse, et kinnisvara väärtuse olulise muutumise tõttu oli hagejal õigus müügilepingust taganeda, sest müügilepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulgas on üldjuhul ka poolte ühine arusaam, et müüdava asja väärtus stabiilses majanduskeskkonnas oluliselt ei muutu. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele tuvastas maakohus õigesti, et asjas esinesid

§ 97lg-s 2 sätestatud alused.

Kinnisvaraturu mastaapset hinnalangust ei olnud 2007. a-l võimalik ette näha, sh ei saanud seda ette näha hageja juhatuse liige. Muutusi ei olnud võimalik mõjutada ja asjaolude muutumise riisikot ei saa panna kohustatud isikule. Muutusi teades ei oleks mõistlik isik ostutehingut teinud. Kuigi

§ 97

annab kahjustatud poolele eelkõige õiguse nõuda lepingu muutmist, oli praegusel juhul õigustatud taganemine. Majanduskriisi ja sellega seotud kinnisvarahindade hüppelist langust ei saanud hageja ette näha ega pidanudki ette nägema. Seega ei saa ta ka kanda lepingu aluseks olevate asjaolude muutumise riisikot

§ 97lg 2 p 3 tähenduses.

Maakohtu otsust tuleb muuta menetluskulude jaotuse osas. Maakohus ei arvestanud, et intressinõudest (344 723 krooni 26 senti) jäi osa rahuldamata, seega rahuldati hagi osaliselt, kokku jäi rahuldamata ca 1,7%. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Kostja esitas Riigikohtule kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks arutamiseks ringkonnakohtule. Kostja väitel kohaldas ringkonnakohus valesti

§ 97

lg 2 p 1, kui jättis arvestamata, et hageja ei olnud tavaline ettevõtja, vaid ettevõtja, kelle majandus- ja kutsetegevus oli seotud kinnisvara arendamisega. Hagejale pidid kinnisvaraturuga seotud hinnatõusud ja -langused olema teada ja etteaimatavad. Ka ei arvestatud tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10 esitatud Riigikohtu seisukohtadega. Ringkonnakohus kohaldas valesti

§ 97

lg 2 p 3, kui jättis selles sätestatud eelduse olemasoluks vajalikud asjaolud tuvastamata. Kohtuotsuses ei ole viidatud lepingupunktile või seadusesättele, millest tuleneks järeldus, et müügilepingu eseme turuväärtuse muutumise riisikot peaks kandma müüja (hageja). Selline riskijaotus on tuletatud asjaoludest, mis kujunesid pärast hageja lepingurikkumist. Olukord, kus lepingupoole õigusrikkumine võimaldab tal kahjulikuks muutunud lepingust vabaneda, on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Ringkonnakohus kohaldas valesti

§ 97

lg-t 5, kui ei arvestanud, et sätte kohaldamiseks tuleb tuvastada, et lepingu muutmine oleks kostja suhtes ebamõistlik. Sellist eeldust ei ole tuvastatud. hageja ei ole teinud hinna muutmise ettepanekut ja kostja ei ole hinna muutmisest keeldunud. Ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse norme, kui jättis oma seisukohad

§ 97eeltoodud sätete kohaldamisel põhjendamata. Ringkonnakohus rikkus oluliselt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (Ts

MS) § 162 lg-t 4, kui jättis menetluskulud kostja kanda. Isegi kui hagi tuleks rahuldada, oleks kostjalt menetluskulude väljamõistmine äärmiselt ebaõiglane. Menetluskulud tulnuks jätta poolte endi kanda.

1. Hageja palub jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegiumi arvates tuleb nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus TsMS § 691 p 5 alusel tühistada tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu andmise tõttu, st materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu (TsMS § 692 lg 1 p 1). Kolleegiumil on võimalik teha uus otsus ja jätta hagi tervikuna rahuldamata. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.
3. Kolleegium käsitleb esmalt vaidluse eset (I). Seejärel annab hinnangu kassatsioonkaebuse väidetele (II) ja lõpetuseks teeb menetluslikud otsustused (III). I
4. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:
5. detsembril 2006 sõlmiti müügileping, mille järgi müüs kostja ABC-le müügieseme hinnaga 67 000 000 krooni (käibemaksuta);
6. mai
7. a kokkuleppe järgi võttis hageja üle müügilepingust tulenevad ABC kui ostja õigused ja kohustused; müügiese ei ole läinud hageja omandisse ega ole sõlmitud ka selleks vajalikku asjaõiguslepingut; hageja on tasunud ostuhinnast 3 350 000 krooni (käibemaksuga 3 953 000 krooni), tasumata on 63 650 000 krooni (käibemaksuta), mis tuli lepingu järgi maksta asjaõiguslepingu sõlmimiseks kokku lepitud päevaks, s.o
8. oktoobriks 2007;
9. detsembril 2008 nõudis kostja hagejalt ostuhinna maksmist
10. jaanuariks
12. Hageja menetluses esitatud põhiseisukohad on järgmised: müügieseme väärtus on pärast lepingu sõlmimist oluliselt vähenenud ja poolte kohustuste tasakaal seetõttu oluliselt hageja kahjuks muutunud; kostja ei ole nõustunud hageja ettepanekutega viia poolte kohustused tasakaalu, mistõttu on hageja müügilepingust

§ 97lg 5 alusel taganenud.

1. Kostja arvates ei ole müügileping lõppenud peamiselt järgmistel põhjustel: hagi aluseks olev taganemisavaldus ei ole notariaalselt tõestatud; hageja ei ole tõendanud, et ostuhinna tasumise kohustuse täitmise ajaks (
2. oktoober 2007), oli kohustuste tasakaal oluliselt muutunud; hageja kui kinnisvaraarendaja pidi kinnisvarahindade langust ette nägema; hageja ei ole teinud lepingu muutmise ettepanekuid; müügieseme turuväärtuse muutumise riski peab kandma hageja kui ostja.
3. Kohtud rahuldasid hagi põhiosas järgmiste põhjendustega: lepingu aluseks olevad asjaolud on oluliselt muutunud, kuna müügieseme väärtus on vähenenud müügilepingujärgse hinnaga võrreldes üle 50%; hageja ei saanud müügieseme väärtuse muutumist mõjutada ja väärtuse sellisest muutumisest teades ei oleks ta müügilepingut sõlminud või oleks teinud seda teistsugustel tingimustel; hageja ei saanud kinnisvarahindade sedavõrd ulatuslikku langust mõistlikult ette näha; hageja ei kanna asjaolude muutumise riisikot, kuna kostjaga lepiti kokku, et ta talub ostuhinna maksmata jätmist ja hageja maksab viivist (asjaõiguslepingu sõlmimine lükati edasi poolte vaikival kokkuleppel), ning hageja ei pidanud ette nägema majanduskriisi ja kinnisvarahindade hüppelist langust; lepingu muutmine ei oleks mõistlik, kuna müügieseme turuväärtus on vähenenud üle 60% ja kostja ei ole kinnitanud, et ta oleks nõustunud hinda alandama, kui ettepanek oleks tehtud; hageja taganemisavaldus on esitatud õigel ajal ja võimalik vormipuudus on kõrvaldatud; tasutud 3 953 000 krooni (252 642 eurot 75 senti) tuleb hagejale tagastada, sest hageja ei ole midagi vastu saanud; intressinõue rahuldatakse ajavahemiku
4. juuni 2007 kuni
5. mai 2009 eest 271 674 krooni 6 sendi (17 363 euro 14 sendi) ulatuses. II
6. Hageja esitas kostja vastu kolm nõuet, paludes: tuvastada müügilepingu lõppemine hageja taganemise alusel; mõista kostjalt välja 252 642 eurot 75 senti (3 953 000 krooni); mõista kostjalt välja intress 252 642 euro 75 sendi (3 953 000 krooni) kasutamise eest alates
7. detsembrist 2006 kuni raha maksmiseni. Hageja nõuete rahuldamise eelduseks on see, et müügileping on taganemise tõttu lõppenud.
8. Taganemise alusena on hageja nimetanud

§ 97lg-t 5.

See säte võimaldab erandlikult lepingust taganeda, kui on alus lepingu muutmiseks, kuid muutmine ei oleks võimalik või ei oleks teise poole suhtes mõistlik. Enne lepingust taganemist ei ole vaja nõuda lepingu muutmist. Lepingust võib taganeda selleks üldiselt ettenähtud korras (

§ 188jj), kui vastavad eeldused on täidetud (vt ka Riigikohtu 26.

oktoobri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 12). Kehtivaks taganemiseks

§ 97

alusel peavad seega olema täidetud nii taganemise formaalsed eeldused kui ka sisulised eeldused

§ 97

järgi: lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud on muutunud pärast lepingu sõlmimist (

§ 97

lg 1; vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 11); asjaolude muutumisega on kaasnenud poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud on suurenenud oluliselt või teiselt poolelt lepinguga saadava väärtus vähenenud oluliselt (

§ 97

lg 1); kahjustatud pool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda

§ 97

lg 2 p 1); kahjustatud pool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada (

§ 97

lg 2 p 2); asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud pool (

§ 97

lg 2 p 3); kahjustatud pool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel (

§ 97

lg 2 p 4); asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine võimalik või ei oleks see teise poole suhtes mõistlik (

§ 97lg 5).

17. Kohtud on praeguses asjas näinud müügilepingu aluseks olnud asjaolude muutumist müügieseme väärtuse olulises vähenemises pärast lepingu sõlmimist, kuid enne ostuhinna tasumist. Kolleegium möönab, et müügieseme väärtus ja kinnisvarahindade üldine seis müügilepingu sõlmimise ajal, võisid olla asjaolud, millest pooled lepingutingimustes kokku leppides lähtusid (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 15). Pooled ei ole seda kahtluse alla seadnud. Seega on täidetud esimene

§ 97lg-st 1 tulenev tingimus lepingust taganemiseks.

18. Kolleegium märgib, et kohtud on õigesti leidnud, et asjaolude muutumiseks

§ 97

lg 1 mõttes ei saa vähemalt üldjuhul olla see, et ostja ei leia võimalust ostu finantseerida (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 13). 19. Maakohus leidis, et asjaolude muutumist tuleb

§ 97

lg 1 mõttes hinnata võimalikult kohtuotsuse tegemise seisuga, ringkonnakohus aga, et müügilepingust taganemise seisuga. Need seisukohad on ebatäpsed ja täpsustada on vaja ka Riigikohtu varasemas praktikas (vt otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 15;

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-10, p 13) selle kohta väljendatut. Asja õigeks lahendamiseks on vaja kohustuste väärtus võimalikult kohtulahendi tegemise aja seisuga kindlaks teha eelkõige kestvuslepingu puhul, kui seda tahetakse tulevikku suunatult muuta. Teiste lepingute, eelkõige täitmata müügilepingu puhul (vt ka otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-10, p 12) tuleb

§ 97

lg 1 järgse kohustuse muutumise ajana hinnata kokkulepitud täitmise aega, st lepingu muutmist võib nõuda või lepingust taganeda üksnes muudatuse tulemusena, mis on toimunud lepingu sõlmimise ja ettenähtud täitmise aja vahepeal. Lepingu ettenähtud ajal täitmata jätmine (s.o lepingu rikkumine) ei saa õigustada lepingu muutmist ega lepingust taganemist. Seega ei ole lepingu muutmise ega sellest taganemise õigust, kui asjaolud muutusid või poolte kohustuste vahekord muutus pärast lepingu täitmise, nt ostuhinna tasumise aega. Kui kohustuste väärtus oli lepingu täitmise ajaks aga juba muutunud, saab lepingu muutmisel arvestada ka hilisemat väärtuse muutumist. Näiteks kui hind kohtuvaidluse ajal jälle tõuseb, saab seda kohtuotsuse tegemisel arvesse võtta. 20. Kohtud on leidnud, et kinnisvarahindade alanemise tõttu on hageja kohustus (maksta kokkulepitud ostuhind) muutunud talle oluliselt koormavaks, kuna müügieseme väärtus on oluliselt (vähemalt 50%) vähenenud. Kuigi kohtud ei ole poolte kohustuste vahekorra muutumist kohustuse täitmise aja seisuga kindlaks teinud (vt otsuse p 19), ei ole kohustuste vahekorra olulist muutumist kassatsioonimenetluses kahtluse alla seatud. Kolleegium märgib, et kuigi kohtud ei ole kindlaks teinud ka kohustuste vahekorra muutumise täpset ulatust, ei ole see

§ 97

lg-st 5 tuleneva lepingust taganemise õiguse kindlakstegemiseks iseenesest määrav. Piisab, kui tehakse kindlaks kohustuste vahekorra muutumise suurusjärk. Seda on kohtud ka teinud ja seda järeldust ei ole kassatsioonimenetluses kahtluse alla seatud. Seega on täidetud ka teine

§ 97lg-st 1 tulenev tingimus lepingust taganemiseks.

21. Kassatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud ka kohtute seisukohta, et hageja kui kahjustatud pool ei saanud müügieseme turuväärtuse olulist vähenemist (asjaolude muutumist) mõjutada ning ei oleks sellest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Seega on täidetud ka

§ 97lg 2 p-des 2 ja 4 sätestatud tingimused lepingust taganemiseks.

22. Kolleegiumi arvates välistab lepingust taganemise ja seega ka hageja nõude rahuldamise aga

§ 97

lg 2 p 3, mille järgi on lepingu muutmise nõue või lepingust taganemine õigustatud üksnes juhul, kui asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 13). Kolleegium nõustub hagejaga, et riskijaotust ei saa tuletada lepingu rikkumise ajale järgnevast ajavahemikust, vaid see peab tulenema seadusest või lepingust enesest. Asjaolude muutumisest tulenevat riski, et lepingust tulenevate kohustuste täitmine muutub koormavamaks ja kallimaks, kannab lepingu puhul reeglina võlgnik, kui pooled ei ole leppinud kokku teisiti. Sõlmitud leping on

§ 8lg 2 järgi pooltele täitmiseks kohustuslik.

Kui poolte kokkuleppel võimaldatakse ostjal tasuda ostuhind pärast lepingu sõlmimist, on üldjuhul tegemist ostjale soodsa tingimusega ning hinnakõikumise riski lepingu sõlmimise ja täitmise aja vahel peab kandma seetõttu tema (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-10, p 13). Vastasel juhul saaks ostja n-ö spekuleerida ja otsustada alles täitmise aja saabudes, kas ta ostueset tegelikult soovib. Selline õigus peaks ostjal aga olema üksnes poolte kokkuleppel. Kolleegium ei näe põhjust, miks peaks ostja, kes tasub ostuhinna lepingu sõlmimisel, olema

§ 97

tähenduses halvemas olukorras ostjast, kes saab ostuhinna tasumiseks rohkem aega. Hinna muutumise riski panekut kostjale kui müüjale ei saa õigustada see, et kostja talus hagejapoolset maksetähtaja ületamist ja hageja maksis viivitamise eest raha. Vastutulekut lepingut rikkunud hagejale ei pea tõlgendama kostja kahjuks. Ka ei õigusta riski panekut kostjale see, et hageja ei saanud kinnisvarahindade langust ette näha. 23. Kuna hageja lepingust taganemise eelduseks oli mh

§ 97

lg 2 p 3 tingimuse täitmine ning seda tuvastatud asjaoludel täidetud ei ole, on taganemine lubamatu ja hageja taganemisavaldus seega tähenduseta. See välistab omakorda hageja kõigi nõuete rahuldamise. Kolleegiumil on võimalik teha kohtute tuvastatud asjaolude põhjal uus otsus, tühistades kohtute otsused, ja jätta hagi uue otsusega rahuldamata. Kohtud ei ole otsuste tegemisel oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi, mis takistaks uue otsuse tegemist. 24. Kolleegium märgib lisaks, et ei näe tuvastatud asjaoludel alust heita kohtutele ette

§ 97

lg 2 p 1 väära tõlgendamist või kohaldamist, kui kohtud leidsid, et hageja ei pidanud ette nägema sedavõrd ulatuslikku müügieseme väärtuse vähenemist. Kolleegium ei näe ka olulisi menetlusõiguse normide rikkumisi sellele seisukohale jõudmisel. 25. Kolleegium nõustub kostjaga, et kohtulahenditest ei ole võimalik üheselt aru saada, miks tuleb

§ 97lg 5 alusel eelistada lepingust taganemist lepingu muutmisele.

Viidatud säte eelistab selgelt lepingu muutmist sellest taganemisele ning võimaldab lepingust taganeda vaid juhul, kui selle muutmine ei ole võimalik või ei oleks teise lepingupoole (s.o kostja) suhtes mõistlik (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 12). Viimasel juhul tähendab see, et teiselt poolelt ei saa eeldada muudetud lepingu täitmise jätkamist ja õigem on leping lõpetada. Kohtuotsustest saab järeldada, et kohtud pidasid lepingu muutmist ebamõistlikuks, kuna müügieseme väärtus on erakordselt vähenenud. Seejuures ei ole aga tuvastatud, et lepingu muutmine oleks ebamõistlik just kostja kui teise lepingupoole suhtes, nagu nõuab

§ 97lg 5.

1. Kolleegium märgib lisaks, et maakohus tuvastas otsuse põhjendavas osas müügilepingu lõppemise hageja taganemise alusel, kuid ei märkinud seda resolutsioonis. Õige on ringkonnakohtu seisukoht, et kui tegemist on hagi aluseks olnud asjaoluga, ei pea seda otsuse resolutsioonis märkima. Ekslik on aga sealt tehtav järeldus, et seda ei tule teha ka siis, kui hageja on esitanud eraldi tuvastusnõude (tuvastushagi) asjaolu tuvastamiseks TsMS § 368 lg 1 mõttes. Kahtluse korral pidanuks kohus selgitama, kas hageja soovib asjaolu tuvastamist otsuse resolutsioonis. Samas ei mõjutanud see asja lahendamist ja tegemist ei ole olulise menetlusõiguse normi rikkumisega. III
2. Kolleegium märgib, et ringkonnakohus määras otsuses vääralt asja hinnaks apellatsioonimenetluses 252 642 eurot 75 senti ja seda tuleb TsMS § 137 lg 11 alusel muuta. Maakohtus oli asja hind TsMS § 124 lg 1 esimese lause, § 133 lg 2 ja § 134 lg 3 alusel võrdne hageja rahalise põhinõudega 252 642 eurot 75 senti (3 953 000 krooni), nagu maakohus ka otsuses õigesti märkis. Kuna maakohus mõistis kostjalt koos põhinõudega välja ka intressi, st kokku 270 005 eurot 89 senti, ja kostja vaidlustas maakohtu otsust ka selles osas, on asja hind apellatsioonimenetluses TsMS § 137 lg-te 1 ja 4 alusel 270 005 eurot 89 senti.
3. Asja hind on kassatsioonimenetluses TsMS § 137 lg 1 järgi sama kui apellatsioonimenetluses, s.o 270 005 eurot 89 senti.
4. Kuna asja menetlus lõpeb Riigikohtus, määrab kolleegium TsMS § 173 lg 3 esimese lause alusel kindlaks menetluskulude jaotuse. Kuna kostja kassatsioonkaebus rahuldatakse ja hagi jääb tervikuna rahuldamata, kannab menetluskulud kõigis kohtuastmetes TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel hageja. Hageja võib TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates Riigikohtu otsuse jõustumisest.
5. Kolleegium märgib vastuseks kostjale, et ei nõustu, et hagi rahuldamise korral tulnuks menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda. Sedavõrd erandlikke asjaolusid praeguses asjas ei esinenud (vt ka Riigikohtu
6. jaanuari
7. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-10, p 10).
8. Kuna hagi jääb rahuldamata, tuleb hagi tagamine TsMS § 386 lg 4 esimese lause alusel tühistada.
9. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Henn Jõks, Villu Kõve, Tambet Tampuu