Obsah (4)

§ 226§ 641§ 571§ 64

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbiv

) § 182 lg-s 1 sätestatud keelu eesmärk on välistada võimalus, et servituudi osadeks jagamise tagajärjel võib osutuda võimatuks servituuti teostada. Seega võiks servituudi sisust tulenevalt olla jagamine lubatav.

§ 226

lg 2 järgi on seadusandja selgelt ja ühemõtteliselt määranud, et kui isikliku kasutusõiguse esemeks on tehnovõrk või -rajatis, siis ei ole isikliku kasutusõiguse üleandmiseks või koormamiseks kinnisasja omaniku nõusolekut vaja. Kuna isikliku kasutusõiguse jagamist koormatud kinnisasja omaniku nõusolekuta sätestatud ei ole, siis on isikliku kasutusõiguse jagamiseks vaja kinnistute nr 10667702 ja nr 4237002 omanike nõusolekuid. Kuna isikliku kasutusõiguse sisuna soovitakse kinnistusraamatusse kanda viiteid isikliku kasutusõiguse seadmise lepingute punktidele ning sellega muutub viidatav tekst kande osaks, siis ei ole praegusel juhul kinnistamisavalduses taotletud kannete sisu üheselt mõistetav.

1. Harju Maakohus andis
2. aprilli
3. a määrusega TsMS § 595 lg 3 alusel kande tegemise tagasi kohtunikuabile. Maakohus leidis, et isiklike kasutusõiguste jagamine on lubatud, kuid kinnistamisavalduses taotletu tulemusel tekkivate isiklike kasutusõiguste kohta kannete tegemine ei ole ebaselguse tõttu lubatav kinnistute nr 10667702, nr 4237002 ja nr 6939602 suhtes. Seetõttu tuleb eemaldada erinevat mõistmist võimaldav teksti osa kandest. Kuna kinnisasja koormava asjaõiguse sisu muutmiseks on

§ 641

järgi nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, siis tuleks esitada koormatud kinnistute nr 10667702 ja nr 4237002 omanike ja teise poole vormikohane kokkulepe ja kinnistamisavaldus.

1. Kohtunikuabi jättis
2. juuni
3. a määrusega kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lg 5 esimese lause järgi kinnistamisavalduse kinnistute nr 10667702, nr 4237002 osas rahuldamata, sest avaldaja ei ole kõrvaldanud puudust (ei ole esitanud kinnistute omanike ja avaldaja kokkulepet ning kinnistamisavaldust) kohtunikuabi
4. aprilli
5. a määrusega antud tähtajaks. Kinnistu nr 6939602 osas tuleb kinnistamisavaldus (punkt 3.2) jätta muutmata, sest kinnistamisavalduses taotletud kande sisu on ebaselge. Kuna kinnistamisavaldus jäetakse rahuldamata isiklike kasutusõiguste jagamise osas, siis ei saa rahuldada ka kinnistamisavaldust jagamise tulemusel tekkinud kasutusõiguste võõrandamise kohta. Kohtunikuabi määruse põhjenduste kohaselt on kohtunikuabi TsMS § 595 lg 3 järgi seotud kohtuniku seisukohaga.
6. Avaldaja esitas kohtunikuabi
7. juuni
8. a määruse peale määruskaebuse osas, milles jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata, ja palus tühistada kandemääruse ning teha uus määrus või saata see tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebuse kohaselt on väär maakohtu seisukoht, et kandes viitamisega muutub viidatav tekst kande osaks. Sellist juriidilist tagajärge ei anna viitele asjaõigusseadus ega kinnistusraamatuseadus.

§ 571

järgi võib asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmisel õiguse sisu täpsustamiseks viidata kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevatele dokumentidele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 24 p 1 kohaselt sisaldub kandes asjaõiguse põhisisu. Kui analüüsida taotletud kandeid ja viiteid aluslepingutele, on selge, et aluslepingud sätestavad abstraktselt tehnorajatistega seotud kasutaja ning maaomaniku õigusi ja kohustusi, sõltumata sellest, mis liiki tehnorajatist talutakse (kas veevarustuse torustikku, kanalisatsiooni või gaasitorustikku) õigused ja kohustused on samad ning kasutusõiguse ala ja tehnovõrkude asukoht ei muutu. Kui kompleksse kasutusõiguse jagamisel on igas osakasutusõiguse kandes nn eriosana toodud, millist tehnovõrku selle kasutusõiguse alusel talutakse, ja muus osas kohaldub nn üldosana kompleksse kasutusõiguse leping, siis ei saa sellisest mitmeks jaotunud kandest ebaselgust mõistlikul tõlgendamisel tekkida. Kaalutlusotsust tehes peaks kohus arvestama käibevajadusi ning käibe- ning õigusökonoomia põhimõtet. Tehnovõrkude üleandmiseks ja kasutusõiguste jagamiseks taaskord maaomanike kaasamine ei ole ökonoomne ning toob kaasa käibeosaliste kulude olulise kasvu. Üks tehnovõrk võib asuda kümnetel ja sadadel kinnistutel ning kõigi omanike menetlusse kaasamine oleks ebaproportsionaalne. Maaomanik ei pruugi ka nõusolekut anda, mistõttu jääb avalike huvide vastaselt kogu tehnovõrk üle andmata. Tehnorajatiste käibevõimelisust on seadusandja erinormina silmas pidanud, kui on

§ 226

lg-s 2 sätestanud, et tehnorajatise kasutusõiguse võõrandamiseks ei ole vaja maaomaniku nõusolekut. Kande tegemata jätmine võimaliku ebaselguse tõttu ei ole kooskõlas ka menetlusõiguse normidega, kuna KRS § 46 lg 1 kohaselt peab kohtunikuabi üksnes välja selgitama, kas kinnistamiseks on esitatud nõutavad vormikohased dokumendid ja kas kinnistusraamatusse kantud õigusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Üksnes neil alustel saab kohtunikuabi keelduda kande tegemisest. Kohtunikuabi on nõudnud isikliku kasutusõiguse muutmiseks asjaõiguslepingu (käsutustehingu) esitamist, kuid

1. jaanuari
2. a tehingu pooled pole soovinud isikliku kasutusõiguse sisu muuta. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel Tallinna Ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohus jättis
4. septembri
5. a määrusega kohtunikuabi määruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus kohtunikuabi määruse põhjendustega. Kohtunikuabi on põhjendanud, miks ei ole võimalik kannet teha, ning keeldunud kande tegemisest. Kohtunikuabi ei ole rikkunud KRS § 46 lg-t
6. Kuna kinnisasja koormava asjaõiguse sisu muutmiseks on

§ 64

¹ järgi nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ning sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, siis tulnuks esitada koormatud kinnistute nr 10667702 ja nr 4237002 omanike ja avaldaja vormikohane kokkulepe ja kinnistamisavaldus. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 6. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu määruse osas, milles ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu seisukohtadega, ning teha uus määrus, mille kohaselt on lubatud isiklike kasutusõiguste jagamine, ilma et selle tulemusena tekiks kinnistusraamatus ebaselgus. Seetõttu ei ole jagamiseks vaja kasutusõiguse sisu muuta ning kinnistu omanikku kinnistamismenetlusse kaasata. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt võib üks tehnovõrk asuda eri kinnistutel. Kõikide kinnistute omanike kaasamine kinnistamismenetlusse oleks ebaproportsionaalne. Kandeid ja alusdokumente tuleb mõistlikult tõlgendada (sh võlaõigusseaduse § 29 alusel). Tehnorajatiste käibevõimelisust ning vajadust selle järele on ka seadusandja erinormina silmas pidanud, sätestades

§ 226

lg-s 2, et tehnorajatise kasutusõiguse võõrandamiseks ei ole vaja maaomaniku nõusolekut. Ebaõige on kohtute seisukoht, et kandes viitamisega muutub viidatav tekst kande osaks. Sellist juriidilist tagajärge ei anna viitele ei asjaõigusseadus ega ka kinnistusraamatuseadus.

§ 571sätestab, et kande alusdokumendile võib viidata asjaõiguse sisu täpsustamiseks.

KRS § 24 p 1 kohaselt sisaldub kandes asjaõiguse põhisisu ja sama sätte p 2 kohaselt võib viide seda sisu üksnes täpsustada. Seega ei tohi viidatavat teksti sõna-sõnalt lugeda kande osaks, vaid kannet ja viidatavat lepingut tuleb koosmõjus lugeda ja tõlgendada. Kompleksservituudi jagamisel ja kinnistusraamatu kandes lepingu tekstile viitamisel ei teki segadust, kuna lepingu tekst sobib reguleerima poolte suhteid sõltumata tehnorajatise kasutamise otstarbest. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

1. Kolleegium leiab, et maakohtu ja ringkonnakohtu määrused tuleb TsMS § 691 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel (koostoimes §-ga 695) tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega jäeti rahuldamata kinnistamisavalduse p 3.2 kinnistusregistri osasse nr 6939602 kantud isiklike kasutusõiguste jagamise kohta. Nimetatud osas tuleb kinnistamisavaldus TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel saata Harju Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks. Muus osas jätab kolleegium määruskaebuse TsMS § 691 p 1 ja § 695 järgi rahuldamata. Riigikohtule esitas määruskaebuse Tallinna notar Priidu Pärna. Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et notariaadiseaduse § 30 lg 21 järgi koostab ja esitab notar osalejate soovil ametitoiminguga seoses osalejate nimel määruskaebusi ja vaideid registripidaja tegevuse vaidlustamiseks ning esindab osalejaid seoses ametitoiminguga, kui tõestatud tehing kuulub registrisse kandmisele. Seega ei saa notar olla praeguses asjas menetlusosaline. Menetlusosaliseks on avaldaja ning notar on tema esindaja.
2. Esmalt peatub kolleegium kinnistamisavalduse p-de 3.1 ja 3.3 alusel kinnistusregistri osadesse nr 10667702 ja nr 4237002 isikliku kasutusõiguse jagamise kohta kande tegemise avaldusel. Kolleegium nõustub kohtute seisukohaga, et kinnisasja koormava asjaõiguse sisu muutmine

§ 641

järgi eeldab õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepet.

§ 641

järgi on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kinnistusraamatus kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on KRS § 341 lg 1 järgi vajalik selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kolleegium jääb 31. jaanuaril 2007 tsiviilasjas nr 3-2-1-144-06 tehtud otsuse p-s 10 väljendatu juurde, et tegemist on kinnistusraamatuõiguse ühe keskse põhimõttega, millega tagatakse, et kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks.

§ 226

lg 2 teeb selles põhimõttes erandi puhuks, kui isikliku kasutusõiguse esemeks on tehnovõrk või -rajatis. Sellisel juhul ei ole isikliku kasutusõiguse üleandmiseks või koormamiseks vaja kinnisasja omaniku nõusolekut. Kinnisasja omaniku nõusolek ei ole aga

§ 226

lg-s 2 nimetatud juhtudel vajalik üksnes siis, kui kasutusõiguse üleandja üleantava õiguse sisu ei muuda: kui kasutusõigus antakse tervikuna üle või seda koormatakse. Sellisel juhul ei muutu midagi võlgnetavas kohustuses ja omaniku kaitset vajavad huvid jäävad samaks. Isikliku kasutusõiguse jagamine erineb siiski kasutusõiguse võõrandamisest. Kasutusõiguse üleandmisel läheb üle kogu õigus, jagamisel tekkivad derivatiivselt aga uued õigused, mille sisu peab olema juba isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse iseloomust tulenevalt väga selgelt määratletud. Seega ei ole isiklike kasutusõiguste jagamine üksikuteks õigusteks võimalik ilma kinnisasja omaniku nõusolekuta. Kinnisasja omaniku nõusolek on isikliku kasutusõiguse jagamisel ka põhjendatud, sest kinnisasja igakordne omanik peab teadma, millise sisuga õigus tema kinnisasja koormab. Eeltoodust tulenevalt jätsid kohtud õigesti rahuldamata kinnistute omanike nõusoleku puudumise tõttu rahuldamata kinnistusregistri osadesse nr 10667702 ja nr 4237002 isikliku kasutusõiguse jagamise kohta kande tegemise avaldused.

1. Järgnevalt käsitleb kolleegium avaldaja nõuet kinnistamisavalduse p 3.2 alusel kinnistusregistri ossa nr 6939602 isikliku kasutusõiguse jagamise kohta kande tegemise avaldust. Erinevalt teistest kinnistamisavalduses loetletud kinnistutest on avaldaja ja kinnistu nr 6939602 omanik kokku leppinud isikliku kasutusõiguse sisu muutmises ja paluvad maakohtu kinnistusosakonnal teha kanded isikliku kasutusõiguse jagamise kohta. Kohtunikuabi on jätnud isikliku kasutusõiguse jagamise kohta kinnistusraamatusse kande tegemata, sest taotletud kannete sisu on ebaselge. Avaldaja leidis maakohtu määruse peale esitatud määruskaebuses, et mitmeks jaotunud kanne ei ole selle mõistlikul tõlgendamisel ebaselge. Ringkonnakohus ei ole avaldaja määruskaebuses esitatud vastuväidetele tähelepanu pööranud. Kolleegium leiab, et kohtud ei ole kinnistusregistri ossa nr 6939602 tehtava kande osas kinnistamisavaldust rahuldamata jättes arusaadavalt põhjendanud, miks ei ole kande sisu üheselt mõistetav. Selgitada olnuks vaja näiteks seda, mille poolest taotletud kande sisu on ebaselgem kandest, mille asendamist taotleti. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et kui kinnistusraamatu kandes on viide võlaõiguslikule alusdokumendile, peab viimane olema üheselt mõistetav. Iseenesest on küll õige määruskaebuse väide, et kui pooltevahelisele võlasuhtele tehakse viide kinnistusraamatus, ei loo see juurde uusi asjaõigusi (vt Riigikohtu
2. novembri
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-08, p 11). Praegusel juhul on tegemist asjaõiguse sisu täpsustavate sätetega, millega antakse võlaõiguslikule kokkuleppele asjaõiguslik tähendus. Seetõttu peaks kinnistusraamatus kajastatu olema selge. Kolleegium kordab eelnimetatud otsuse p-s 13 väljendatut, et juhul, kui isikliku kasutusõiguse sisu ei ole täielikult väljendatud kinnistusraamatu kandes, vaid tuleneb kandes tehtud viite tõttu ka alusdokumendist, tuleb kohtunikuabil kontrollida ka alusdokumenti ja iga viidatava lepingupunkti juures otsustada, kas taotletud õiguslikud tagajärjed saavad olla kinnistusraamatusse kantava asjaõiguse sisuks või mitte.
4. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada hageja määruskaebuselt tasutud kautsjon. Peeter Jerofejev, Jaak Luik, Tambet Tampuu