Obsah (6)

§ 11§ 1§ 8§ 15§ 10§ 13

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

tja) vastu. Hageja palus kohustada

tjat võimaldama hagejal vahetada

tja korteriomandi piiresse jääv küttesüsteemi torustik ja mõista

tjalt välja 1611 krooni. Hagiavalduse järgi on

tja Tartus Mõisavahe 7-xx asuva korteriomandi (korter) omanik. Hageja liikmete üldkoosolek otsustas

1. aprilli
2. a otsusega vahetada maja keskküttesüsteemi.
3. juunil 2008 täpsustas üldkoosolek tehtavate tööde mahtu.

tja ei ole üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud.

1. juuni
2. a koosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Hageja üldkoosoleku otsuse alusel vahetas Splitter Osaühing (töövõtja) majas keskküttetorustiku.

tja keelas enda korteris tööde tegemise, kuna vanad torud on kinni ehitatud ja torude vahetamine rikuks korteri. Korteriomanik peab mõistlikult arvestama asjaoluga, et ka kaasomandi ese vajab hooldust ja remonti ning mõistlik ei ole vana küttetorustikku kinni ehitada.

tja keeldumine tööde tegemise võimaldamisest on korteriomandiseaduse (

) § 13 lg 1 p 3 ja korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 4 alusel õigusvastane ja tõi kaasa vajaduse teha lisatöid. Töövõtja hinnapakkumise järgi maksavad

tja tegevuse tõttu tehtavad lisatööd 1611 krooni. 2.

tja vaidles hagile vastu ja palus lisaks kaasata menetlusse kolmanda isikuna

tja poolel korteri ühisomanik Niina Ozerova.

tja leidis, et kui hageja liikmete üldkoosolek 19. juunil 2008 ka toimus, rikuti oluliselt selle kokkukutsumise korda, kuna

tjale koosolekust ja selle päevakorrast ei teatatud. Kaasomandi säilimiseks ei ole vaja vahetada torustikku, tegemist ei ole elamu tavapärase majandamisega.

tja on teinud oma korteris vajalikud renoveerimistööd. Hageja nõuab hüpoteetilise kahju hüvitamist kulude eest, mida ta ei ole veel kandnud.

1. Tartu Maakohus kaasas N. Ozerova
2. oktoobri
3. a määrusega menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna

tja poolel. Kolmas isik vaidles samuti hagile vastu, jagades

tja seisukohti.

1. Tartu Maakohus rahuldas
2. märtsi
3. a otsusega hagi ning kohustas

tjat võimaldama oma korteris vahetada keskküttesüsteemi torustiku ja mõistis

tjalt välja 1611 krooni. Menetluskulud jättis maakohus

tja kanda. Maakohtu otsuse järgi on

tja korteri omanik ja seega hageja liige, mistõttu tuleb kohaldada korteriühistuseadust. Küttesüsteemi renoveerimistööd on hooldustööd KÜS § 151 lg 1 tähenduses. Amortiseerunud küttesüsteem on ohtlik tervele majale, mistõttu otsustas hageja üldkoosolek õigesti küttesüsteemi renoveerida.

tjal ei ole KÜS § 13 lg 4 järgi õigust keelduda täitmast üldkoosoleku otsust ja keelata teha korteris töid. Asjakohane ei ole

tja väide, et

1. juunil 2008 toimunud üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline. Üldkoosolek otsustas küttesüsteemi vahetada juba
2. aprillil 2007,

tja ei ole seda otsust vaidlustanud.

tja tekitas hagejale vanade ja uute torude ühendamise vajaduse tõttu otsest varalist kahju, mis tuleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 alusel hüvitada. Hageja üldkoosoleku otsus küttesüsteemi renoveerimise kohta tehti

tjale teatavaks ja

tja pidi tehniku korterisse laskma. Kahju hüvitamise nõude eeldused on täidetud, objektiivseid põhjusi kohustuse rikkumiseks ei ole.

tja keeldus õigusvastaselt korteris keskküttesüsteemi vahetamisest, mistõttu on ta kohustatud hüvitama hagejale tekitatud kahju 1611 krooni. 5.

tja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kolmas isik apellatsioonkaebuse kohta kirjalikku seisukohta ei avaldanud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 6. Tartu Ringkonnakohus jättis 18. aprilli 2011. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jättis menetluskulud

tja kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega pidanud vajalikuks neid korrata. Hageja üldkoosolek kinnitas 17. aprillil 2007 majandustegevuse aastakava ja otsustas alustada keskküttesüsteemi renoveerimist. Keskküttesüsteemi renoveerimine on majandamiskulu KÜS § 151 mõttes ning hageja üldkoosoleku otsus keskküttesüsteemi renoveerimise kohta on kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 alusel

tjale kohustuslik. Seega ei tohi

tja keelata vahetada oma korteris keskküttesüsteemi torustikku.

tjal on

§ 11

lg 1 p 3 järgi kohustus korteriomanikuna võimaldada korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Keskküttesüsteemi torustik on

§ 1

lg 2 järgi kaasomandi esemeks ning

tja peab selle korrashoiuks võimaldama teistel isikutel kasutada talle kuuluva korteriomandi reaalosa. Kuna tegemist on kaasomandi esemega ja olemas oli hageja otsus torustiku vahetamise kohta, ei ole asjakohane

tja väide, et tema korterit läbiv torustik on tehniliselt korras ja seda ei ole vaja vahetada. Maakohus mõistis õigesti

tjalt välja kahju hüvitamiseks 1611 krooni.

tja rikkus seadusest tulenevat kohustust, kui ei võimaldanud kasutada korteriomandi reaalosa teistel isikutel, kuigi see oli vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Hagejal on õigus esitada kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 lg 1 alusel. Hageja kahju tekkis sellest, et

tja ei lubanud oma korteris keskküttesüsteemi torustiku vahetust, mis tõi kaasa lisatööde tegemise vajaduse. Kahju suurus on tõendatud töövõtja hinnapakkumisega. Tekkinud kahju on põhjuslikus seoses

tja kohustuse rikkumisega. Asjas ei kohaldu VÕS § 115 lg 2, sest hageja ei ole nõudnud kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7.

tja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks alama astme kohtule.

tja arvates rikkusid kohtud tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise kohustust ning kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet. Kohtud on jätnud põhjendamata järelduse, et keskküttesüsteemi vahetamata jätmine

tja korteris takistab maja soojavarustust ja on ohuks kogu majale ning et

tja korteris olevad küttesüsteemi osad on amortiseerunud. Hageja ei ole neid asjaolusid tõendanud. Kohtud tuvastasid valesti, et hageja üldkoosolek otsustas maja küttesüsteemi renoveerimisel vahetada kõikides korterites torud koos radiaatoritega. Ringkonnakohus on üldkoosoleku otsuse kehtivuse hindamisel jätnud tähelepanuta KÜS § 1 lg 2 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg 1, kui ei ole arvestanud, et hageja üldkoosoleku otsus on vastuolus heade kommetega, sest sellega kohustatakse

tjat võimaldama korteris ehitustöid, kuigi ta on sarnased tööd juba oma korteris teinud. Otsustest ei selgu, millistele asjaoludele ja tõenditele tuginedes järeldasid kohtud, et hagejale tekkis kahju, mille

tja peab hüvitama. Elamu küttesüsteemi vahetusest põhjustatud kuludest ei saa

tja korteriga seotud kulusid lugeda kahjuks.

1. Hageja ei ole Riigikohtule kaebuse kohta seisukohta esitanud.
2. Kolmas isik toetas kassatsioonkaebust ja jagas

tja seisukohti.

2. detsembri
3. a määrusega andis asja lahendanud kohtukoosseis asja lahendamiseks Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
4. Kolleegium jätab kassatsioonkaebuse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 1 alusel rahuldamata ja kohtute otsused muutmata.
5. Kolleegium käsitleb esmalt vaidluse eset (I) ning nõude lahendamise üldisi eeldusi ja korteriomanikevahelist õigussuhet (II). Edasi analüüsib kolleegium hageja nõuet kohustada

tjat võimaldama torustiku vahetamist (III) ja kahju hüvitamise nõuet (IV). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (V). I 13. Vaidluse all ei ole järgmised olulised asjaolud:

tja on vaidlusaluses elamus asuva korteri (ühis)omanik ja hageja elamut majandav korteriühistu,

tja on hageja liige; hageja liikmete üldkoosolek on otsustanud vahetada elamus keskküttetorustiku;

tja ei võimaldanud keskküttetorustiku vahetamisega tegelenud töövõtjal siseneda oma korterisse seal torude vahetamiseks. 14. Hageja on menetluses olnud järgmistel põhiseisukohtadel: hageja liikmete üldkoosoleku otsus(ed) keskküttetorustiku vahetuse kohta on

tjale kohustuslik(ud) ja

tja keeldumine torude vahetamise võimaldamisest oma korteris on õigusvastane;

tja keeldumise tõttu tuli (või tuleb) teha lisatöid, mille kulud peab hüvitama

tja. 15.

tja on menetluses olnud järgmistel põhiseisukohtadel: hageja liikmete üldkoosolek ei ole torude vahetamise otsust kehtivalt vastu võtnud; torustiku vahetamine ei ole kaasomandi säilimiseks vajalik; hageja ei ole kulusid veel kandnud, pealegi ei ole selge, kuidas

tja kahju põhjustas. 16. Kohtud on hagi rahuldanud järgmistel olulistel põhjendustel:

tja ei või KÜS § 13 lg 4 ja

§ 11

lg 1 p 3 järgi keelduda hageja liikmete üldkoosoleku otsuse täitmisest ja takistada korteris tööde tegemist, kuna elamu küttesüsteemi kui kaasomandi eseme renoveerimistööd on hooldustööd (majandamiskulud) KÜS § 151 lg 1 mõttes ja

tja ei ole vaidlustanud hageja liikmete üldkoosoleku

1. aprilli
2. a otsust, milles otsustati küttesüsteem vahetada; hageja kahju hüvitamise nõue tuleb rahuldada VÕS § 115 lg 1 alusel, kuna

tja keeldus õigusvastaselt korteris keskküttetorustiku vahetamisest, kulud on tingitud

tja käitumise tõttu tekkinud vajadusest ühendada vanad ja uued torud. II

1. Kolleegium peab vajalikuks asja lahendamise eeldusena käsitleda esmalt kortermaja valitsemist ja majandamist ja korteriomanikevahelist õigussuhet ning seda puudutavat Riigikohtu senist praktikat üldiselt.
2. Korteriomanikud võivad valitseda kortereid ühisusena kokkuleppe või seaduses ettenähtud ulatuses enamuse otsuse alusel (vt

§-d 8-23). Korteriomandiseaduses reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile

§ 1

lg 1 teise lause järgi asjaõigusseaduse (AÕS) kinnisomandi sätteid, st esmajoones AÕS § 71-79 kaasomandi kohta. Lähtudes

§ 8

lg 1 esimesest lausest, § 12 lg-st 1 ja § 16 lg 1 esimesest lausest, võivad korteriomanikud elamu valitsemise ja kasutamise korraldamisel sõlmida põhimõtteliselt igasuguseid kokkuleppeid, kui seadus seda ei välista. Korteriomanike kui kaasomanike kokkulepete kehtivust tuleb hinnata tehingu kehtivuse üldsätete järgi, st eelkõige tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 jj alusel. 19. Tavakasutuse ja tavapärase valitsemise piires võivad korteriomanikud

§ 11

lg 1, § 12 lg 2 ning § 15 lg-te 3 ja 6 järgi otsustada küsimusi ka häälteenamusega. Kui korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel tehakse korteriomanike otsus häälteenamusega, kehtib otsus

§ 8

lg 3 järgi ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. Otsuse kehtetuks tunnistamist saab

§ 15

lg 4 järgi nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu jooksul, välja arvatud siis, kui otsus läheb vastuollu õigusnormiga, millest ei saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda. See tähendab, et seaduse järgi nõutavat korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused ning lähtuda tuleb seadusest, mitte ei tule sellist otsust vaidlustada (vt Riigikohtu

1. veebruari
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-10, p-d 11, 12). Seega on korteriomanike otsuse kehtivuseks ja täitmiseks vajalik järgmiste tingimuste täitmine: otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses; küsimuse võis lahendada korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel häälteenamusega; otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega; otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka

§ 15lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud.

20. Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsevad nad

§ 8lg 1 teise lause järgi kaasomandi eset esmajoones korteriühistuseaduse järgi.

Sel juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemisele

§ 8

lg 1 kolmanda lause järgi korteriomandiseadust niivõrd, kui see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega (vt ka nt Riigikohtu

1. juuni
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7604, p 24). Korteriühistu liikmeks on KÜS § 5 lg 1 esimese lause järgi kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud (vt ka Riigikohtu
3. veebruari
4. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 12). Kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, võetakse KÜS § 5 lg 5 esimese lause järgi korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord nähakse korteriühistu olemasolul KÜS § 4 lg 2 järgi ette korteriühistu põhikirjas.
5. Korteriühistu liikmete otsused võetakse vastu liikmete üldkoosolekul. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub KÜS § 13 lg 1 järgi otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Korteriühistu liikmel on KÜS § 13 lg 3 järgi õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (vt KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Riigikohus on viidatud sätete alusel korduvalt leidnud, et kui korteriühistu liige ei ole ühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud, on see talle täitmiseks kohustuslik (vt nt Riigikohtu
6. novembri
7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 11;
8. juuni
9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15). Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest kui tehingust tulenevad õigused ja kohustused ka neile korteriühistu liikmetele, kes otsuse vastuvõtmisel ei osalenud või hääletasid selle vastu. Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt ka nt Riigikohtu
10. oktoobri
11. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8;
12. jaanuari
13. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10;
14. juuli
15. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10). Korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes KÜS § 1 lg 2 järgi mittetulundusühingute seaduse sätteid (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15). Üldkoosoleku otsus on MTÜS § 241 lg 1 esimese lause järgi tühine mh siis, kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele.
16. Eelneva (vt otsuse p-d 20 ja 21) järgi on korteriühistu otsuse täitmine korteriühistu liikmele kohustuslik eelkõige järgmiste tingimuste täitmisel: otsustatud küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses, st otsustatud on elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine; küsimuse võis lahendada häälteenamusega; otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega; otsus ei ole tühine, eelkõige kui otsuse vastuvõtnud liikmete üldkoosolekul ei ole rikutud kokkukutsumise korda ja otsus ei ole vastuolus heade kommetega; otsust ei ole KÜS § 13 lg 3 alusel kehtetuks tunnistatud.
17. Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka Riigikohtu
18. oktoobri
19. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-11, p 13). Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Korteriühistu kui juriidilise isiku liikmetele kehtib täiendavalt TsÜS § 32, mille järgi juriidilise isiku liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Korteriühistu liikmele võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu
20. oktoobri
21. a määrus tsiviilasjas nr 32-1-97-11, p 35;
22. märtsi
23. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-10, p 31). Kolleegium märgib, et korteriühistuta majas võib sarnane kohustus tuleneda korteriomanikele mh AÕS § 72 lg-st
24. Vajalik tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimese lause alusel.
25. Kolleegium märgib lisaks, et ka nõuetekohaselt vastuvõetud otsuse täitmine võib erandlikel asjaoludel olla täielikult või osaliselt nii korteriühistuga kui ka selleta valitsetavas kortermajas eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda (vt ka Riigikohtu
26. mai
27. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p 16; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 11). See võib mh tähendada, et otsuse vastu hääletanud korteriomanikult ei saa vähemalt tervikuna nõuda enamuse otsusel tehtud muude kui vajalike kulutuste hüvitamist, kui majanduslikel või muudel põhjustel ei saa temalt kulude kandmist täies ulatuses eeldada, kuna see tooks talle kaasa rasked tagajärjed.
28. Riigikohus on korteriühistu õigusi analüüsides korduvalt leidnud, et korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt nt Riigikohtu
29. veebruari
30. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04, p 23;
31. septembri
32. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17;
33. novembri
34. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-06, p 10;
35. oktoobri
36. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-85-07, p 15). Muu hulgas on Riigikohus leidnud, et korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 26). Seega on hagejal hagi esitamise õigus. III
37. Hageja nõuab

tja kohustamist võimaldada hagejal vahetada

tja korteriomandi reaalosa piiresse jääv küttesüsteemi torustik. Haginõude alusena tugineb hageja KÜS § 13 lg-le 4, nõudes korteriühistu liikmete otsuse kui tehingu täitmist. Haginõude õiguslik alus võib olla ka VÕS § 108 lg 2 esimene lause. 27. Lähtudes

§ 1

lg-st 2 ja §-st 2, kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandisse (vt ka nt Riigikohtu

1. mai
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 13;
3. jaanuari
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-05, p 14;
5. aprilli
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-08, p 13). Seega kuulub vaidlusalune keskküttetorustik elamu korteriomanike kaasomandisse, sõltumata sellest, et see läbib

tja korteriomandi reaalosa. 28. Pooled ei vaidle selle üle, et korteriomanikud ei ole keskküttetorustiku vahetamises kokku leppinud, vaid otsuse on teinud korteriühistu liikmete üldkoosolek häälteenamusega. Nagu kolleegium märkis (vt otsuse p-d 20-22), on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulud KÜS-i tähenduses on KÜS § 151 lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja remondiks. Eluruumi hoolduseks loetakse KÜS § 151 lg 2 esimese lause järgi töid, millega mh hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras, eluruumi remondiks aga KÜS § 151 lg 2 teise lause järgi ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib KÜS § 151 lg 2 kolmanda lause järgi tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on elamu tehnosüsteemide korrashoidmine (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 25; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 18). Kolleegium järeldab viidatud sätetest, et korteriühistu pädevuses ei ole häälteenamusega otsustada mitte üksnes vajalike kulude tegemist TsÜS § 63 p 1 mõttes. Eelkõige KÜS § 151 lg 2 kolmandat lauset arvestades tuleb KÜS § 13 lg-t 4 tõlgendada selliselt, et häälteenamusega võib otsustada ka kulutuste tegemise elamule, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes. See ei tähenda, et häälteenamusega saaks otsustada kõigi kasulike kulutuste tegemist, vaid kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka. Kuna keskküttetorustiku asendamist saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks KÜS § 151 lg 2 mõttes, on see remondina häälteenamusega lahendatav ka siis, kui tegemist ei ole vajaliku kulutusega TsÜS § 63 p 1 mõttes. Eelneva tõttu võib kortermaja keskküttetorustiku vahetamist lugeda küsimuseks, mille võis otsustada hageja liikmete üldkoosolek häälteenamusega, sõltumata sellest, kas torustik oli amortiseerunud.

tja ei ole väitnud, et tegemist oleks toredusliku või ebamõistliku kulutusega.

1. Kohtuotsuste järgi otsustas hageja liikmete üldkoosolek
2. aprillil 2007 hakata renoveerima elamu keskküttesüsteemi (tl 39). Toimikust nähtub, et
3. juunil 2008 on hageja liikmete üldkoosolek otsust täpsustanud, protokolli on mh märgitud järgmist: "Kes on poolt torud ainult vahetada. Remont tubades tuleb teha omal kulul. Poolt kõik

tja ei ole nõudnud kummagi otsuse tühistamist ja neid ei ole kehtetuks tunnistatud. 30.

tja on menetluses väitnud, et oluliselt rikuti hageja liikmete

1. juuni
2. a üldkoosoleku kokkukutsumise korda, mistõttu on seal vastu võetud otsused KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS § 241 lg 1 esimese lause järgi tühised. Kohtud sisuliselt seda vastuväidet ei analüüsinud, leides, et keskküttesüsteemi renoveerimine otsustati juba
3. aprillil 2007 ja seda otsust

tja ei vaidlustanud. Iseenesest ei ole selline põhjendus korrektne, kuna just

1. juunil 2008 täpsustati, kuidas renoveerimine toimub, palju see maksab ja millised kohustused sellest korteriühistu liikmetele tulenevad, pealegi tugines hageja haginõuet esitades eelkõige just
2. juuni
3. a otsusele (vt tl 5). Seega pidanuks vähemalt maakohus andma

tja vastuväitele sisulise hinnangu. Samas ei ole

tja apellatsioonkaebuses (vt tl 93-95) ega selgelt ka kassatsioonkaebuses (vt tl 142-148) seda kohtutele ette heitnud ja tegemist ei ole rikkumisega, mille tõttu kolleegium peaks tühistama kohtute otsused TsMS § 692 lg 4 või 5 alusel. Isegi kui kassatsioonkaebust tõlgendada selliselt, et

tja on kohtutele ette heitnud tema koosoleku kokkukutsumise korda puudutavatele väidetele vastamata jätmist, ei saa kassatsioonkaebust TsMS § 668 lg 5 järgi esitada ringkonnakohtu otsuse peale osas, milles maakohtu otsust apellatsioonkaebusega ei vaidlustatud. Väide

1. juuni
2. a otsuse vastuvõtnud üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise kohta sisaldub ka kolmanda isiku Riigikohtule esitatud seisukohas, kuid see jääb tähelepanuta juba ainuüksi seetõttu, et kassatsioonkaebus ja selle võimalik laiendus tuleb ka kolmandal isikul esitada kassatsioonitähtaja jooksul (vt TsMS § 674).
3. Kassatsioonkaebuses on

tja väitnud, et hageja liikmete üldkoosoleku

1. juuni
2. a otsus on vastuolus heade kommetega, ja tuginenud selles osas KÜS § 1 lg-le 2 ja MTÜS § 241 lg 1 esimesele lausele. Kolleegium märgib, et kaasomandis oleva küttetorustiku asendamine kui kaasomanike otsus ei saa olla heade kommetega vastuolus ainuüksi

tja viidatud põhjusel, et teda kohustatakse taluma korteris ehitustöid, kui ta on sarnased tööd juba teinud. Kaasomanikel on õigus otsustada, kuidas kaasomandis oleva varaga käituda, ja ainuüksi mõne kaasomaniku huvide riivamine ei muuda otsust vastuolus olevaks heade kommetega. Riigikohus on leidnud, et heade kommete vastasus üldkoosoleku otsuse tühisuse alusena eeldab konkreetsete asjaolude esitamist ja kohtus tuvastamist (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 13). 32. Kolleegium märkis eespool, et ka korteriomanike seadusliku otsuse täitmine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui see on mõne korteriomanikust ühistu liikme suhtes ebaproportsionaalne (vt otsuse p 24). Esitatud ja tuvastatud asjaoludel kolleegium asjas sellist ebaproportsionaalsust ei näe.

tja pidi arvestama, et küttesüsteem on kaasomandis ja kaasomanikud ühiselt otsustavad, mida sellega teha. Seetõttu ei saa tema väidetud ehitustöid korteris (eelkõige radiaatorite vahetus, torude kinniehitamine) lugeda selliseks, mis annaks aluse lugeda hageja otsuse täitmist

tja suhtes vastuolus olevaks hea usu põhimõttega.

§ 10

lg 1 kohaselt ei saa korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega.

tja ei ole vastuväitena nõudnud ehitustöödega seotud kulude hüvitamist (vt ka otsuse p 35). Küttesüsteemi renoveerimisega seotud ühiste kulutuste kandmine ei ole vaidluse esemeks.

1. Maakohus on otsuses märkinud: "Kohus on seisukohal, et küttesüsteemi renoveerimistööd kuuluvad KÜS § 151 lõikes 1 nimetatud hooldustööde alla. Amortiseerunud küttesüsteem kujutab endast ohtu kogu majale. Sellest tulenevalt on üldkoosolek õigustatult 17.04.
2. a. võtnud vastu otsuse küttesüsteemi renoveerimiseks.". Kolleegium nõustub

tjaga, et maakohtu otsusest on võimalik järeldada sisuliselt põhjendamata seisukohta, nagu oleks majas küttesüsteem amortiseerunud ja kujutaks ohtu kogu majale. Ringkonnakohus küttesüsteemi seisundi kohta seisukohta ei võtnud. Selliselt võib nõustuda

tjaga, et kohtud ei ole seisukohta nõuetekohaselt põhjendanud. Samas ei sidunud maakohus oma seisukohta kolleegiumi arvates vaidlusaluse majaga, vaid põhjendas sellega üldiselt KÜS § 151 lg 1 tõlgendamist. Kohtud ei käsitlenud küttesüsteemi seisukorda elamus, kuna hagi on rahuldatud esmajoones põhjusel, et küttesüsteemi asendamise oli otsustanud kehtivalt hageja liikmete üldkoosolek ja

tja peab seda otsust täitma. Kuna KÜS § 151 lg 2 järgi võib korteriühistu otsustada häälteenamusega ka amortiseerimata küttesüsteemi uuendamise, ei ole sellel küsimusel asja lahendamisel kolleegiumi arvates ka tähtsust (vt otsuse p 28). Kohtud ei ole pealegi leidnud, et küttetorustik asendatakse koos radiaatoritega. Kolleegium märgib, et amortiseerunud küttesüsteemi vahetamist saab vähemalt üldjuhul lugeda vajalikuks kulutuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes, mis juhul on korteriomanikul

§ 15

lg 2 järgi õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. See kehtib nii korteriühistuga kui ka ühistuta majas. Sama põhimõte tuleneb kaasomandi kohta üldiselt ka AÕS § 72 lg-st

1. Riigikohus on leidnud, et ka ehitise amortiseerunud veetorustiku remontimine on vajalik toiming AÕS § 72 lg 4 mõttes (vt Riigikohtu
2. novembri
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-114-06, p 18).
4. Eelnevast (vt otsuse p-d 27-33) nähtub, et kohtud on õigesti asunud seisukohale, et hageja on kehtivalt otsustanud elamus küttetorustiku vahetamise ning see otsus on

tjale KÜS § 13 lg-st 4 lähtudes täitmiseks kohustuslik. Vaidlusalust õigussuhet arvestades on põhjendatud kohustada

tjat täitma talumiskohustust natuuras VÕS § 108 lg 2 esimese lause kohaselt, seda välistavaid asjaolusid ei esine. Seega peab

tja hageja kehtivat otsust täitma ja võimaldama oma korteris küttetorud vahetada. 35. Kolleegium peatub ka

tja korteris tehtavate ehitustöödega seotud kulude kandmise küsimusel, millele

tja on viidanud, kuigi ta ei ole kulutuste hüvitamist nõudnud. Kolleegium käsitleb seadusjärgset regulatsiooni, mitte korteriomanike võimalikku otsust jätta korterisisesed kulud korteriomanike endi kanda. Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel (vt KÜS § 151 lg 1,

§ 13lg 1 esimene lause, AÕS § 75 lg 1).

Sellest järeldab kolleegium, et põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude hüvitamist ei saa nõuda. Tulevase nõudena, mis sõltub ehitustööde tegemisest, on võimalik kulutuste hüvitamise nõue seotud ehitustöid taluma kohustava nõudega ning võimalik on keelduda ehitustööde talumisest enne, kui kulud on hüvitatud või hüvitamine kindel. Sel juhul tuleks kõne alla ka VÕS § 110 lg 5 alusel kohustuste vastastikune täitmine.

tja ei ole aga sellele tuginenud. IV 36. Hageja nõuab

tjalt ka 102 euro 96 sendi (1611 krooni) väljamõistmist. See raha on hageja väitel

tja korterisiseste keskküttetorude vahetamise takistamisest tingitud hageja lisakulud. Hageja nõuab seega enda liikmete üldkoosoleku otsuse rikkumisest tingitud kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel. 37. Kolleegium leidis eespool, et

tjal on kohustus võimaldada oma korteris keskküttetorustiku vahetus (vt otsuse p 34). Pooled ei vaidle selle üle, et

tja oma korteris selleks vajalikke ehitustöid teha ei lubanud, rikkudes seega hageja liikmete üldkoosoleku otsusest tulenevat kohustust. Korteriühistu liikme kui korteriomaniku vastutusest vabanemise hindamisel kohaldub kolleegiumi arvates ka korteriühistu olemasolul juhul, kui korteriühistu liige rikub ühistu üldkoosoleku otsusest tulenevat kohustust,

§ 11

lg 3 esimene lause, mille järgi ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 10).

tja vastutust välistavaid asjaolusid ei ole tuvastatud ning

tja ei ole neid ka esitanud. 38. Hageja nõuab küttetorude kavandatust

tja tegevuse tõttu erinevast ühendamisest tingitud lisakulude hüvitamist. Ringkonnakohtu otsusest järeldub, et töövõtja on teinud uue ja vana torustiku vahele üleminekud ja hageja kandnud sellega seotud kulud. Need kulud on paratamatud maja küttesüsteemi toimimise ajutiseks tagamiseks vaidluse ajal

tjaga, kuid muutuvad asjatuks küttesüsteemi

tja korteri piires projektikohaseks muutmisel. Kolleegiumi arvates saab selliseid kulusid lugeda

tja tegevusest tingitud kahjuks (lisakuludeks) nii VÕS § 127 lg-te 1, 2 ja 4 kui ka § 128 lg 3 mõttes ja hüvitis on

tjalt õigesti välja mõistetud. Lisakulud ei ole korteriomanike ühiselt kantavad majandamiskulud. V 39. Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kassatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 järgi

tja kui kassaatori kanda.

tja kanda jäävad menetluskulud ka alama astme kohtutes. Kolmanda isiku menetluskulud jäävad TsMS § 167 lg 2 esimese lause järgi tema enda kanda.

1. Hageja võib TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates Riigikohtu otsuse jõustumisest.
2. Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause järgi riigituludesse. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu