RIIGIKOHUS HALDUSKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine Kohtuistungil osalenud isikud Eesti

) § 9 lg 4 p 3 kohaselt on ehitusõigus hoonete suurim ehitusalune pind. Detailplaneeringut tuleb aga tõlgendada selle kehtestamise ajal kehtinud õigusnormidest lähtuvalt. Elamu ja sauna ehitusalune pind on 280 m

1. Ehitusprojektiga kavandatu näol on aga tegemist ehitiste kompleksiga, mis moodustavad ühtse terviku. Muruterrassi koos müüridega tuleb käsitada ehitisena, kuna see hõlmab prügikonteinerite hoiukoha, tõstetud maapinnas asub maaküttesüsteemi osa, muldkeha toestamiseks on projekteeritud tugimüür, muldkeha ühendab hooneid ning võimaldab elamule treppideta juurdepääsu. Asjaolu, et see rajatis täidab ka haljastuse funktsiooni, ei anna alust käsitada seda lihtsalt muruna. Seega ületab ehitiste alune pind ilmselgelt detailplaneeringuga lubatut. Samuti on oluliselt ületatud krundi täisehituse protsenti. Isegi kui planeerimis- ja ehitusseadust mitte kohaldada, oleks muruterrassile kui rajatisele vaja taotleda ehitusluba. Kavandatud müüride kõrgus olemaolevast maapinnast on üle 5 m. Seetõttu oleks ka müüriosa eraldi käsitledes tegemist ehitusluba nõudva rajatise, mitte väikeehitisega. 3.
2. Kuna soklikorrus ei ole käsitatav suletud tehnilise keldrina, vaid korrusena, tuleb ka seda ehitise suletud brutopinna arvutamisel arvestada. Brutopind on seega 591,9 m2, mis on vastuolus detailplaneeringus ettenähtuga (maksimaalne lubatud 560 m2). Ehitusloa järgne suletud netopind 453,3 m2 ei vasta ehitusprojektist tulenevale, mis on 462,5 m
3. 3.
4. Kavandatav hoone mõjub Mähe-Kaasiku teelt vaadatuna kolmekorruselisena. Naaberkinnistuid eraldab lisaks võrkaiale ca 5 m kõrgune betoonmüür, mis tekitab liigselt täisehitatuse mulje. Krundi pinda on oluliselt tõstetud praktiliselt kogu kinnistu ulatuses. Esitatud fotodelt ei nähtu, et piirkonnas asuks teisi ehitisi, mis asuksid kõrgendikel või mida naaberkinnistuilt vaadatuna ümbritseks kõrge betoonmüür, mis moodustab poolkinnise territooriumi. Detailplaneeringus ettenähtud piirete lahendus tagab ümbritseva metsa ja rohelusega kokkusulava üldmulje. Kuigi müüri ei ole käsitletud kinnistu piirdena, jätab valitud lahendus mulje topeltpiirdest. Haldusorgan ei ole põhjendanud kaalutlusõiguse teostamist kavandatud lahenduse sobivuse kohta piirkonnas väljakujunenud ehitustavadega. Ehitustavadega arvestamise nõue sisaldub ka Tallinna linna ehitusmääruse § 24 p-s 2 ja § 3 lg-s 1 ning EhS § 3 lg-s
5. 3.
6. Kuna maapinna tõstmine ei ole lubatav, ei oma ehitusloa õiguspärasuse koha pealt tähtsust, kas projektis toodu on maapinna olulist tõstmist arvestades piisav, et vältida pinnavee valgumist naaberkinnistutele. Esitatud tõenditest tulenevalt ei saa aga järeldada, et maapinna olulises mahus tõstmine ei mõjuta naaberkinnistute pinnaveerežiimi.
7. Halduskohtu otsusele esitasid apellatsioonkaebused Tallinna Linnaplaneerimise Amet ja kolmas isik Tõnis Sildmäe. 4.
8. TLPA leidis, viidates detailplaneeringu seletuskirja p-le 5, et detailplaneering võimaldab maapinna täitmist eeldusel, et säilib olemasolev kõrghaljastus. Maapinna tõstmiseks ei olegi detailplaneering vajalik, see lahendatakse ehitusprojektiga. Halduskohtu otsusest ei nähtu, millisest maapinna keskmisest kõrgusest kohus lähtus, asudes seisukohale, et soklikorruse lagi on maapinnast kõrgemal kui 2 m. TLPA leiab, et kinnistu maapinna keskmiseks kõrguseks on +3,5 m, soklikorruse lagi on aga kõrgusel +5,4 m. Seega ei ole tegemist kolmekorruselise hoonega. Elamu ehitamisel on enesestmõistetav, et rajatakse ka trassid, prügikonteinerite hoiukohad, parkimiskohad, käigurajad jms. Detailplaneeringu mõte ei ole arvestada ehitusaluse pinna sisse ka kõiki rajatisi. Muruterrass ei ole ehitis. Tallinna Linnavolikogu
9. septembri
10. a otsusega nr 179 kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneering defineerib mõiste "krundi täisehitatuse protsent" - selleks on hoonete aluse pinna suhe krundi pindalasse. Seega vastab ehitusprojekt liigilt kõrgemale planeeringule. Ehitusprojekt ja ehitusluba ei ole elamu suletud netopinna osas vastuolulised - ehitusprojektis on elamu esimese korruse netopinnale lisatud ka sauna netopind 9,2 m
11. Halduskohus on ise asunud kaalutlusõigust teostama, leides, et kavandatav elamu ei sobi piirkonda. Ehitusprojekti on kooskõlastanud Pirita Linnaosa Valitsuse arhitekt. TLPA on ehitusloa väljastamise põhjendused ja kaalutlused esitanud
12. jaanuari
13. a kirjas nr 3-4/325, millega halduskohus ei ole arvestanud. Ehitusprojekti lahendus välistab sadevete valgumise naaberkinnistuile. Kohus mõistis vastustajalt vääralt välja kaebajate kulutused dokumentaalse tõendi - teistkordse ekspertarvamuse ehitusloa vastavusest detailplaneeringule - saamiseks. Selles on sisuliselt korratud esimeses arvamuses esitatut. Menetluskulude jaotamisel pole arvestatud seda, et esindajakulud hõlmasid ka M. Lembra esindamist, kelle kaebus jäi rahuldamata. 4.
14. T. Sildmäe leidis lisaks TLPA apellatsioonkaebuses esitatud argumentidele, et kohtuotsusest ei nähtu tema ja kaebajate huvide ja kohustuste tasakaalustatud kaalumist. Naabritel puudub õiguspärane ootus ning ülekaalukas huvi selleks, et nende senine vaade üle tühja krundi või senine valguse hulk säiliks. Ei selgu, miks peaks apellant oma kinnistule hoone püstitamisel arvestama sellega, milline see mõnele naabrile võib paista. Kinnistu ei asu miljööväärtuse kaitsealal.

§ 9ei sätesta detailplaneeringu ülesandena maapinna täitmise reguleerimist.

Ehituseks lubatud alale võib püstitada kõiki rajatisi, mis ei ole detailplaneeringuga keelatud. Mähe-Kaasiku tee 26 krunt on hetkel valdavalt madalam kui seda ümbritsevad krundid. Otstarbekas on võtta maapinnaks tinglik joon, mis seob kõrguslikult Mähe-Kaasiku tee ja Merivälja tee 61 kinnistu maapinna. Sellest tinglikust joonest arvestades on maapinda tõstetud L-kujulise hoone "õndlas" 1,6 m ja saunaosa ümber 0,8 m. Kaasaegne aiakujundus hõlmabki erinevaid maastikku kujundavaid võtteid. Kruntide piirile on plaanis rajada aiale väike betoonist sokkel kõrgusega maapinnast 10 cm, mis väldiks nii vete valgumist kui ka umbrohtu levimist. Kohus on põhjendamatult soklikorruse kõrguse arvutamisel arvestanud olemasolevat maapinna madalaimat kõrgust. Arvestada tuleks olukorda pärast elamu valmimist. Kohtu käsitluse kohaselt kujutab tõstetud maapinna osa endast ehitist. Selle järgi ei olekski võimalik maaküttesüsteemi rajada. Ei selgu, kuidas maaküttesüsteem kaebajate õigusi rikub. Alusetu on kohtu seisukoht, et ehitusprojekt ei taga pinnasevee äravoolu - projekti on kooskõlastanud muu hulgas Tallinna Kommunaalamet, AS Tallinna Vesi ja OÜ Geoloogiakeskus, samuti on esitatud vastavad tehnilised tingimused. Ehitise suletud brutopinnal kui näitajal ei ole kehtiva õiguse kohaselt tähendust.

1. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas
2. novembri
3. a otsusega apellatsioonkaebused ja tühistas halduskohtu otsuse osas, millega kaebused rahuldati. 5.
4. Ringkonnakohus leidis, et naaberkinnistute omanike õiguste rikkumine pole tõendatud. Pelgalt miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine pole subjektiivsed õigused, mida ehitusloa tühistamise menetluses saaks kaitsta. Tuvastada tuleb, kas ehitusloa realiseerimisega kaasneksid naabrite õigustele tagajärjed, mis tooksid kaasa õigusnormides sätestatud piirnormide ületamise või mõju naabrite privaatsusele. Kehtivast õigusest ei ole tuletatav isiku õigus keskkonnanäitajate piirväärtusi mitteületavate häiringute ärahoidmiseks. Samuti saaks naabrite õigusi rikkuda elukeskkonna muutmine ulatuslikul määral. Asjaõigusseaduse
5. peatüki
6. jao
7. jaotise sätted ei keela naabrite vaadet või valguse levimist piiravate ehitiste püstitamist. Õhu levimise takistamine pole usutav. Kui kaebajad väidavad oma õiguste rikkumist vaate halvenemise ja valguse ning privaatsuse vähenemise tõttu, peaksid nad osutama sellise põhjendatud huvi või subjektiivse õiguse õiguslikule alusele (Riigikohtu halduskolleegiumi määrus asjas nr 3-3-1-3-06). Seda kaebajad teinud ei ole. 5.
8. Halduskohus pidi välja selgitama, kas pinnavesi võib lubamatult valguda T. Lembra kinnistule. Ringkonnakohtu hinnangul võib oht vee valgumiseks üle kinnistu piiri realiseeruda üksnes sademete suure hulga korral või lume sulamisel ning ka sellisel juhul on tõenäoline, et vesi valguks vähemalt osaliselt edasi Mähe-Kaasiku tee 28 kinnistule. Vaidlustatud aktid ei kohusta kinnistute piirile 0,1 m kõrguse sokliga piirdeaeda püstitama. Seetõttu ei ole välistatud, et pinnavesi naabri õigusi kahjustab, kuid tõendid ei kinnita, et selline kahjustamine oleks oluline või vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Ehitusluba ja kirjalikku nõusolekut ei muuda pinnavee valgumise võimalus üle kinnistu piiri õigusvastaseks ka seetõttu, et vee valgumist on võimalik ära hoida teiste abinõudega, nt drenaaži paigaldamisega. 5.
9. Eeltoodust järeldas ringkonnakohus, et ehitusluba ei riku kaebajate õigusi ega piira nende vabadusi, mistõttu kohus ei pea hindama, kas vaidlustatud aktid olid õiguspärased, sh kooskõlas detailplaneeringuga. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
10. T. Lembra, J. Lillemägi, H. Tammeveski ja K. Soo esitasid kassatsioonkaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus vääralt kohaldanud EhS § 24 lg 1 p
11. Ringkonnakohtu lahendus, mis eitab naabrite kaebeõigust, tekitab küsimuse, milline tähendus kehtival detailplaneeringul üldse on ning kes saab vaidlustada haldusorgani tegevust, kui ehitusluba antakse detailplaneeringut eirates. Ringkonnakohtu lahendus ei taga põhiseadusest tuleneva efektiivse õiguskaitse põhimõtte järgimist. Tühistamiskaebuse keelamine tähendab seda, et naabritel ei oleks võimalik või oleks väga keeruline ka haldusorganilt kahju hüvitamist taotleda. Kaebajatel on detailplaneeringust tulenev subjektiivne õigus, et ehitusloa andmisel järgitaks detailplaneeringut. Kehtivat detailplaneeringut saab küll muuta, kuid selleks on planeerimisseaduses ette nähtud menetlus, milles kaebajad saaksid osaleda ning oma õigusi kaitsta. Detailplaneeringu eiramine on vastuolus ka kohaliku omavalitsuse sisese pädevuse jaotusega - kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse kohaselt on detailplaneeringute kehtestamine ja kehtetuks tunnistamine volikogu pädevuses. Ringkonnakohtu otsuse põhjendustes viidatud Riigikohtu lahendites käsitletud asjaolud erinesid oluliselt käesoleva asja asjaoludest. Riigikohus on näiteks asjas nr 3-3-1-25-02 tunnustanud ehitusnormidest ja planeeringust tulenevaid subjektiivseid õigusi. Asjas nr 3-3-1-64-02 leidis Riigikohus, et naaber peab taluma ehitisi, mis on planeeringuga lubatud, sobivad ümbruskonda ja on õiguspärased. Üksnes asjaõigusseaduse normidest lähtumine ei ole piisav. Jättes kontrollimata vaidlustatud aktide sisulise õiguspärasuse, rikkus ringkonnakohus oluliselt menetlusnorme. Ringkonnakohtu järelduskäik selle kohta, et pinnavesi ei kahjusta oluliselt Mähe-Kaasiku tee 24 kinnistut, ei ole jälgitav ega tõendatud. Ringkonnakohtu järeldus, et sadevesi liigub edasi MäheKaasiku tee 28 kinnistule, on üllatav. Seejuures pidanuks kohus arvestama seda, et kaebaja T. Lembra on ka Mähe-Kaasiku tee 28 kinnistu kaasomanik.
12. TLPA leiab kassatsioonkaebusele esitatud vastuses, et ringkonnakohtu otsus on piisavalt põhjendatud ja õige. Kuna halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 7 lg 1 nõuded ei olnud praegusel juhul täidetud, ei pidanudki kohus hindama ehitusloa kooskõla detailplaneeringuga. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et naaberkinnistute omanike õiguste rikkumine ei ole tõendatud. Ringkonnakohus on õigesti viidanud Riigikohtu lahenditele asjades nr 3-3-1-3-06 ja 3-3-1-29-
13. TLPA jääb ka oma varasemate seisukohtade juurde, mille kohaselt ehitusluba vastab detailplaneeringule. Ehitusprojekti lahendus välistab sadevete valgumise naaberkinnistuile.
14. T. Sildmäe palub vastuses kassatsioonkaebusele samuti kassatsioonkaebused rahuldamata jätta. Vastuses jääb T. Sildmäe ringkonnakohtule esitatud apellatsioonkaebuses toodud põhjenduste juurde. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15. Riigikohus käsitleb esmalt kaebajate kaebeõigust (I osa), seejärel vaidlustatud aktide sisulist õiguspärasust (II osa) ning viimaks jaotab menetluskulud (III osa). I
16. Ringkonnakohus jättis T. Lembra, J. Lillemäe, H. Tammeveski ja K. Soo kaebused rahuldamata, leides, et vaidlustatud ehitusluba ei riku nende õigusi. Riigikohus ringkonnakohtu selle seisukohaga ei nõustu. Kaebajad on ehitusloa ja kirjaliku nõusoleku vaidlustanud ennekõike põhjusel, et leiavad selle olevat vastuolus detailplaneeringuga. Kaebeõiguse kontrollimiseks tuleb selgitada, kas kaebuses väidetav vastuolu detailplaneeringuga on olemas ja kas on rikutud kaebajate subjektiivseid õigusi. Kaebajad leiavad, et detailplaneeringu rikkumise tõttu halveneb oluliselt vaade nende kinnistuilt, väheneb valguse juurdepääs ning tekib oht sadevete valgumiseks kinnistuile. Need argumendid taanduvad omandiõiguse kaitsele - nii valguse ligipääsu, vaate kui ka kinnistute pinnaveerežiimi olulise halvenemise korral väheneks kaebajate kinnistute väärtus (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi
17. mai
18. a otsus asjas nr 3-3-1-25-02, p 21,
19. novembri
20. a otsus asjas nr 3-3-1-64-02, p 16, ja
21. juuni
22. a otsus asjas nr 3-3-1-42-03, p 18). Riigikohus leiab, et arvestades kavandatava ehitustegevuse iseloomu (mis hõlmab mh pinnase olulist tõstmist ja sisehoovi ümber kõrge müüri rajamist) ning kaebajate kinnistute vahetut lähedust, on kaebajate omandiõiguse rikkumise oht reaalne.
23. Riigikohus on selgitanud, et esmajoones peab tiheasustusalal asuvate naaberkinnisasjade omanike vahelised huvikonfliktid seoses ehitamisega lahendama detailplaneering (
24. juuni
25. a otsus asjas nr 3-3-1-42-03, p 19). Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse (
26. novembri
27. a otsus asjas nr 3-3-1-64-02, p 17). Riigikohus leiab, et käesolevas asjas väidetavalt rikutud ehitusnormid ja detailplaneeringu nõuded, mis puudutavad maapinna tõstmise ja müüri rajamise lubatavust, kavandatava elamu korruselisust, kinnistu täisehituse protsenti ning elamu vastavust piirkonna ehitustavaga, kaitsevad kaebajate kui piirinaabrite omandiõigust.
28. Kolleegium selgitab, et T. Lembra, J. Lillemäe, H. Tammeveski ja K. Soo kaebustes märgitud asjaolud erinevad määravalt ringkonnakohtu otsuses viidatud haldusasjade asjaoludest nr 3-3-1-29-10 ja 3-3-1-3-
29. Asjas nr 3-3-1-29-10 oli vaidlustatud kahe korteri väljaehitamine olemasoleva hoone pööningukorrusele, mistõttu ei olnud enam võimalik vaielda hoone suuruse või sobivuse üle ega ka valguse ja vaate varjamise üle, vaid üksnes selle üle, milliseid mõjutusi tooks kaasa kahe korteri lisandumine ja kuivõrd need võiksid rikkuda kaebaja õigusi. Riigikohus leidis seejuures, et pelgalt miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine pole subjektiivsed õigused, mida isik saaks kaitsta ehitusloa tühistamise menetluses (vt halduskolleegiumi
30. mai
31. a otsuse p-d 21 ja 31). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde. Praegusel juhul ei ole aga tegemist pelgalt miljöö ja olemasoleva elukeskkonna kaitsmiseks esitatud kaebusega, vaid kaebusega omandiõiguse kaitseks. Esialgse õiguskaitse kohaldamise otsustamisel
32. märtsil 2006 tehtud määrusest asjas nr 3-3-1-3-06 ei saa teha järeldust, et vaate halvenemine ning privaatsuse ja kinnistule langeva loomuliku valguse vähenemine ilma vastavasisulise servituudi olemasoluta ei saa ühelgi juhul naabri õigusi rikkuda. Selliseid väiteid tuleb igal üksikul juhul hinnata ning selgitada, kas negatiivsete mõjude olemus ja intensiivsus on selline, millega kaasneb omandiõiguse riive, ning kas kehtivad õigusnormid ja planeeringud kaitsevad konkreetsete kaebajate omandiõigust. Asjaoludele haldusasjas nr 3-3-1-3-06 esialgse õiguskaitse kohaldamise menetluses esialgset hinnangut andes leidis Riigikohus, et kaebusest ei nähtu, et rikutud oleks kaebaja õiguslikult kaitstavaid huve või õigusi, mistõttu kaebus on perspektiivitu (määruse p 9). Praeguses asjas on olukord aga vastupidine (vt p-d 10 ja 11).
33. Kuna T. Lembral, J. Lillemäel, H. Tammeveskil ja K. Sool on kaebeõigus, tuleb kontrollida vaidlustatud ehitusloa ja kirjaliku nõusoleku õiguspärasust. II
34. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas Tallinna Linnavolikogu
35. mai
36. a otsusega nr 123 kehtestatud "Merivälja tee 76 kinnistu detailplaneeringust" tuleneb keeld tõsta kinnistu pinnast ehitusprojektiga kavandatud ulatuses. Detailplaneeringu joonisel (toimiku I kd, leht 207) on MäheKaasiku tee 26 krundile märgitud kõrgusmärgid vahemikus +2,91 kuni +3,
37. Samad kõrgusmärgid on kajastatud
38. aastal tehtud mõõdistamise tulemusel koostatud geodeetilisel plaanil (toimiku I kd, leht 88). Ehitusprojekti asendiplaani kohaselt tõstetakse krundi keskosa maapinda osalt kõrguseni +4,80, osalt kõrguseni +5,
39. Krundi pinna tõstmine nende kõrgusmärkideni hõlmab toimikus oleva asendiplaani järgi kinnistust vähemalt poolt. Vähemal määral on pinnast tõstetud ka mujal (halduskohtu hinnangul on krundi pinda oluliselt tõstetud praktiliselt kogu kinnistu ulatuses (halduskohtu otsuse p 8.6)). Kaebajatele kuuluvate kinnistute kõrgusmärgid jäävad ühe erandiga allapoole suurusest +4,0 (Mähe-Kaasiku tee 30 kinnistule on geodeetilisel plaanil märgitud kõrguspunkt +3,52; Merivälja tee 61 kinnistule kõrguspunktid +3,50, +3,84, +3,94, +3,92, +3,72, +3,69, +3,89 ja +3,85; Mähe-Kaasiku tee 24 kinnistule kõrguspunktid +3,64, 2x+3,85, 3x+3,86 ja +4,03). Seega kavandatakse ehitusprojektiga kinnistu maapinna ulatuslikku tõstmist oluliselt kõrgemale naaberkinnistute maapinnast. Maapinna tõstmise mõju naabrite õigustele tuleb hinnata koosmõjus maapinna toestamiseks kavandatava tugimüüriga. Ehitusloa saanud ehitusprojekt näeb maapinna toestamiseks ette tugimüüri rajamise, mis ulatub ka tõstetud pinnasetasandist oluliselt kõrgemale (ehitusprojekti jooniste järgi on müüri kõrgus 3 m arvates maapinnast kõrgusmärgiga +5,00, vt toimiku I kd, lehed 141 ja 142) ja moodustab krundi põhja- ja idaküljes variseinad. Betoonist seintes asetsevad suured matistatud klaasiga kaetud avad. Halduskohtu hinnangul on elamu ja sauna vahelise tugimüüri kõrgus olemasolevast maapinnast üle viie meetri (halduskohtu otsuse p 8.4), müüri pikkuseks on ca 40 m. Müür-varisein ümbritseb ehitusala kahest küljest, müüri põhjapoolsest osast 8,2 m kaugusel paikneb Mähe-Kaasiku tee 30 elamu (asendiplaan toimiku I kd, leht 143) ja idapoolse osa lähistele jääb Merivälja tee 61 (asendiplaani kohaselt "ehitatav") elamu.
40. EhS § 2 lg 1 kohaselt on ehitis aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. Rajatise mõistet selgitab EhS § 2 lg 3: mis tahes ehitis, mis ei ole hoone, on rajatis. Funktsionaalselt koos toimivatest rajatistest koosnevat ehituslikku kompleksi võib käsitleda ehitusseaduse tähenduses ühe rajatisena. Rajatis on muu hulgas ka mere või siseveekogu põhja süvendamise teel rajatud laevakanal, seikluspark, mänguväljak. Kolleegium nõustub halduskohtuga, et tõstetud pinnas koos müüridega moodustab praegustel asjaoludel ühtse rajatise. Tegemist on inimtegevuse tulemusel ehitatud ja aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud tervikliku asjaga. Müüri funktsiooniks on nii tõstetud pinnase toestamine kui koostoimes pinnase tõstmisel moodustuva muruterrassiga ("terrassiks" on tõstetud krundiosa nimetatud ka ehitusprojekti arhitektuurses seletuskirjas) liiklusmüra varjestamine ja privaatsuse tagamine (vt ehitusprojekti arhitektuurne seletuskiri, toimiku I kd, leht 33). Seega on müüri ja tõstetud pinnase näol tegemist funktsionaalselt koos toimivate rajatistega.
41. Merivälja tee 76 detailplaneeringu joonisel on igale krundile märgitud planeeringuala mõõdistamise tulemusena leitud maapinna olemasolevad kõrgusmärgid. Positsioonil nr 8 asuvale üldja transpordimaa krundile, kuhu kavandati detailplaneeringuga tee rajamist, on märgitud ka projekteeritavad kõrgusmärgid. Detailplaneeringu seletuskiri sisaldab alapunkti 5 "Tänavad ja vertikaalplaneerimine", milles seisab: "Teede vertikaalplaneerimisel on lähtutud vana ja uue Merivälja tee kõrgusest ning olemasoleva maapinna kõrgusest, eesmärgiga vältida elamukruntidel suuri täitemahte, sest eesmärgiks on maksimaalselt säilitada olemasolevat kõrghaljastust." See lause selgitab planeeringus teede vertikaalplaneerimisel kasutatud metoodikat, kuid ei reguleeri maapinna tõstmise võimalikkust elamukruntidel. 17.

§ 9lg 2 loetleb detailplaneeringu ülesanded.

Maapinna kõrguse projekteerimist nende ülesannete hulgas otseselt loetletud pole. Küll aga seondub maapinna tõstmise küsimus haljastuse ja heakorrastuse põhimõtetega, mille määramine on detailplaneeringu üks ülesanne (

§ 9

lg 2 p 5).

§ 9

lg 4 p 4 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks hoonete suurima lubatud kõrguse määramine. Maapinna kõrgus on oluline ka hoonete korruselisuse määramisel. Nii detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud EV Ehitusministeeriumi

1. juuni
2. a käskkirja nr 63 "Hoonete näitajad ja nende arvutamise eeskirjad" p-st 2.5 kui praegu kehtiva majandus- ja kommunikatsiooniministri
3. detsembri
4. a määruse nr 69 "Ehitise tehniliste andmete loetelu" § 22 lg-st 2 tulenevalt on soklikorruse korruseks lugemisel määravaks selle lae kõrgus keskmisest ümbritsevast maapinnast. Ka selle üle otsustamisel, kas tegemist on väikeehitisega, lähtutakse muu hulgas ehitise kõrgusest maapinnast (EhS § 15 lg 1 p 1). Seega sõltuvad ka mitmed krundi ehitusõiguse olulised näitajad maapinna kõrgusest.
5. Kolleegium möönab, et igasugune maapinna tõstmine detailplaneeringus reguleerimist ei vaja ega mõjuta ka naaberkinnisasjade omanike õigusi. Vastuolu detailplaneeringuga tekib aga juhul, kui pinnast tõstetakse detailplaneeringu koostamisel aluseks võetud pinnasekõrgusega võrreldes määral, mis võib hakata oluliselt mõjutama detailplaneeringuga ja ehitusseadusega reguleeritud ehitusõiguse näitajaid. Naabrite õiguste kaitse aspektist on seejuures oluline ka see, kui palju tõstetakse maapinda naaberkinnistutega võrreldes ning kas ja kuidas mõjutab see nende kinnistute olukorda. Kolleegium leiab, vastavalt käesoleva otsuse punktis 14 märgitule, et praegusel juhul on pinnase tõstmist kavandatud määral, mis eeldaks vastavasisulise regulatsiooni olemasolu kehtestatud detailplaneeringus. Kuna kehtivas detailplaneeringus maapinna sellist tõstmist ette nähtud ei ole, on ehitusprojekt selles osas detailplaneeringuga vastuolus. Kolleegium nõustub kaebajatega, et maapinna tõstmine koosmõjus kõrgete tugimüür-variseinte rajamisega halvendab valguse ligipääsu nende kinnistuile ja vaadet kinnistuilt, samuti suurendab pinnavee nende kinnistuile valgumise ohtu ja piirab nende kinnistute kasutamise võimalusi, ning vähendab seega nende kinnistute väärtust. Seega kaasneb detailplaneeringu rikkumisega kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumine.
6. EhS § 22 lg 1 p 1 kohaselt hõlmab ehitise püstitamiseks antud ehitusluba ka ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi. Kavandatav muruterrass koos tugimüür-variseinaga moodustavad koos elamuga ühtse kompleksi, tegemist on elamu teenindamiseks vajaliku rajatisega. Vaidlustatud ehitusloaga anti seega luba ka rajatise ehitamiseks. Kuna kavandatav rajatis on vastuolus detailplaneeringuga, on ehitusluba õigusvastane.
7. Detailplaneeringu seletuskirja p 4.1 kohaselt on krunte eraldavaks piirdeks ette nähtud võrkpiire. Kolleegium nõustub halduskohtu seisukohaga, et kõrged betoonist ja mattklaasist müürid moodustavad koos krundi piirile rajatava piirdeaiaga topeltpiirde ning on ka seetõttu vastuolus detailplaneeringuga.
8. Kuna kolleegium tuvastas ehitusloa õigusvastasuse eeltoodud põhjendustel, ei pea kolleegium vajalikuks käsitleda elamu korruselisuse küsimust. Elamu korruselisus sõltub soklikorruse kõrgusest ümbritsevast keskmisest maapinnast (vt detailplaneeringu kehtestamisel ajal kehtinud EV Ehitusministeeriumi
9. juuni
10. a käskkirja nr 63 p 2.5). Soklikorruse kõrguse ja olemasoleva keskmise maapinna kõrguse tuvastamine eeldaks tõendite hindamist, milleks Riigikohtul HKMS § 229 lg 2 esimese lause kohaselt pädevus puudub. Soklikorruse lugemisest korruseks sõltub ka see, kas kavandatava elamu suletud brutopind ületab detailplaneeringuga ettenähtut. Kolleegium märgib, et kuigi kehtiv õigus enam "suletud brutopinna" mõistet ei kasuta, on ehitusloa detailplaneeringuga kooskõlalisuse kontrollimiseks endiselt võimalik see näitaja välja arvutada, lähtudes mõistele EV Ehitusministeeriumi
11. juuni
12. a käskkirja nr 63 p 3.3 alapunktis 3.2 antud sisust.
13. Kolleegium nõustub halduskohtu järeldusega, et detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud õigusnormide kohaselt tuli lubatud maksimaalse ehitusaluse pinna sisse arvestada ka rajatiste alune pind (vt planeerimis- ja ehitusseaduse § 9 lg 2 p 2, lg 4 p 3, § 38 lg-d 1 ja 3), mistõttu detailplaneeringus märgitud maksimaalne lubatud ehitusalune pind 280 m2 hõlmab nii hooneid kui rajatisi. Ehitusaluse pinna piirangu eesmärgiks on krundi liigse täisehitatuse vältimine eelkõige visuaalsest aspektist. Kuna näiteks juurdepääsuteede ning elamu juurde väikese parkimisplatsi rajamine seda eesmärki ei kahjusta ning üldreeglina ei riku ka naabrite õigusi, puudub vajadus selliste rajatiste planeeringujärgse ehitusaluse pinna sisse arvestamiseks. Praegusel juhul on aga kavandatud lubatud ehitusalust pinda oluliselt ületava rajatise (muruterrass koos tugimüüride-variseintega) ehitamine, mis on vastuolus krundi täisehitamise vältimise eesmärgiga ning rikub naabrite õigusi. Seega toob ehitusloa vastuolu planeeringuga ka selles osas kaasa ehitusloa tühistamise.
14. Halduskohus on õigesti viidanud EhS § 3 lg-le
15. EhS § 3 lõike 1 kohaselt peab ehitis olema projekteeritud hea ehitustava kohaselt. Riigikohtu kriminaalkolleegium on selgitanud, et "hea ehitustava" on määratlemata õigusmõiste, mille sisustamine jääb kohtu kaalutlusõiguse piiresse (
16. märts 2010, nr 3-1-1-7-10, p 7.1). Hea ehitustava hõlmab nõuet, et ehitis sobiks ümbritseva keskkonnaga. Piirkonda sobimatu hoone ehitamine halvendab vaadet naaberkinnistuilt ning võib seega vähendada naaberkinnistute väärtust (vaate ja kinnistu väärtuse seotuse kohta vt ka käesoleva otsuse p-s 10 toodud viiteid Riigikohtu lahenditele). Seega on EhS § 3 lg 1 eesmärgiga hõlmatud ka naaberkinnistute omanike omandiõiguse kaitse. Halduskohus leidis, et praegusel juhul ei ole küsimus hoonete arhitektuursete stiilide sobimatuses, vaid selles, et ehitusprojektiga kavandatud arhitektuurne lahendus tervikuna (hooned koos pinnase tõstmise ja tugimüüride-variseintega) jätab massiivse mulje, nagu oleks krunt praktiliselt kogu ulatuses täis ehitatud, mistõttu ei saa ilmselgelt väita, et tegemist oleks vaid teataval määral ümbritsevast erineva arhitektuurse lahendusega. Kolleegium nõustub selle hinnanguga. Eeltoodud hinnang ei tähenda, et kohus saaks ise asuda hindama ehitise sobivust ümbruskonda, mida halduskohus pole ka teinud. Küll aga tähendab see järeldus seda, et TLPA-l oleks ehitusloa andmisel tulnud analüüsida ja põhjendada kavandatava ehitustegevuse vastavust heale ehitustavale.
17. Halduskohus leidis, et menetlusosaliste seisukohad seoses pinnavee ärajuhtimise probleemi lahendusega omavad ennekõike tähendust kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumise hindamise kontekstis. Kuna krundi maapinna tõstmine lubatud ei olnud, ei ole aga ehitusloa sisulise õiguspärasuse seisukohalt oluline, kas projektis toodud lahendus on maapinna olulist tõstmist arvestades piisav, et vältida liigse pinnavee valgumist naaberkinnistuile. Kolleegium nõustub halduskohtu lähenemisega.
18. Eeltoodud põhjendustest tulenevalt on ehitusluba objektiivselt õigusvastane ning selle alusel lubatud ehitiste püstitamine rikuks ka kaebajate subjektiivseid õigusi. Seetõttu tuleb ehitusluba tühistada. Tühistada tuleb ka sauna püstitamiseks antud kirjalik nõusolek, kuna saun moodustab ülejäänud ehitiste ja rajatistega seotud kompleksi ning sauna ehitamine on kavandatud maapinna tõstmise eeldusel (asendiplaani kohaselt on maapinna kõrgusmärgiks sauna juures +4,80). III
19. Riigikohus tühistab ringkonnakohtu otsuse ja jätab halduskohtu otsuse muutmata. Vastavalt HKMS § 109 lg-le 4 käsitleb Riigikohus järgnevalt menetluskulude jaotust.
20. Halduskohus leidis, et menetluskulusid on kandnud J. Lillemägi (6178,82 eurot) ja T. Lembra (5991,35 eurot). Menetluskuludeks halduskohtus olid õigusabikulu ja dokumentaalsete tõendite (kaks eriteadmistega isikute arvamust) saamise kulu. Dokumentaalsete tõendite saamiseks tehtud kulutused mõistis halduskohus TLPA-lt välja terves ulatuses - J. Lillemäe kasuks 1782,78 eurot ja T. Lembra kasuks 2394,60 eurot. Õigusabi eest tasus J. Lillemägi 4396,04 eurot ja T. Lembra 3596,75 eurot. Kuna asjas esitatud materjalid olid ühised, vähendas halduskohus asja keerukust ja mahtu arvestades mõlema kaebaja õigusabikulu võrdse suuruseni. Kohus leidis, et põhjendatud õigusabikuluna tuleb vastustajalt mõlema kaebaja kasuks välja mõista 1800 eurot. TLPA vaidles apellatsioonkaebuses menetluskulude sellisele jaotusele vastu. Dokumentaalsete tõendite saamise kulude osas leidis TLPA, et teise eksperdiarvamuse tellimine ja esitamine ei olnud asja lahendamiseks vajalik. Teises arvamuses on sisuliselt korratud esimeses arvamuses toodut ja refereeritud TLPA ja kolmanda isiku seisukohtades esitatut. Õigusabikulude osas leidis TLPA, et kuigi menetluskulusid tasusid T. Lembra ja J. Lillemägi, on ilmselge, et kulud on kantud kaebuste ning seisukohtade ettevalmistamise eest tervikuna, st ka M. Lembra kaebuse eest, mille halduskohus jättis rahuldamata. Samuti kulus kohtuistungil märkimisväärne aeg (ja seega ka esindaja õigusabi) arutelule M. Lembra kaebeõiguse üle. Apellatsioonkaebusele esitatud vastuses leiavad kaebajad, et teine (N. Nõmme ja T. Laessoni) eksperdiarvamus oli asjassepuutuv ja selle abil teostasid kaebajad oma kohustust tõendada kohtus oma ehitustehnilist laadi seisukohti.
21. HKMS § 285 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne seadustiku jõustumist tehtud menetlustoimingute korral menetluskulude jaotusele ja nende väljamõistmisele kuni
22. detsembrini 2011 kehtinud halduskohtumenetluse seadustikku (edaspidi HKMS v.r). HKMS v.r § 83 lg 3 p 2 kohaselt kuuluvad asja läbivaatamise kulude hulka dokumentaalse tõendi saamise kulud. Dokumentaalseks tõendiks on ka menetlusosaliste poolt kohtule esitatud eriteadmistega isikute arvamused (HKMS v.r § 16 lg 1 kaudu kohalduv tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 272 lg 2). HKMS v.r § 93 lg 5 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Riigikohus leiab, et ka teise eriteadmistega isikute seisukoha saamisele tehtud kulutused olid vajalikud ja põhjendatud. Esimese arvamuse on koostanud arhitekt E. Urbel, teise koostöös ehitusinsener N. Nõmme ja ehitusõigusele spetsialiseerunud jurist T. Laesson. Teises arvamuses on esitatud esimesega võrreldes lisaargumente ning põhjendatud suurema detailsusega mitmeid esimeses arvamuses esitatud väiteid. Halduskohus on otsuses asjaolude väljaselgitamisel viidanud korduvalt mõlemale arvamusele. Seega on halduskohus vastustajalt õigesti välja mõistnud ka teise arvamuse saamiseks tehtud kulutused.
23. HKMS v.r § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuigi advokaat esindas halduskohtumenetluses ka M. Lembrat, kelle kaebus jäeti rahuldamata, nähtub kuludokumentidelt, et õigusabikulusid kandsid üksnes J. Lillemägi ja T. Lembra, kelle kaebused Riigikohus rahuldab. Seetõttu ei mõjuta M. Lembra kaebuse rahuldamata jätmine väljamõistetavate õigusabikulude suurust. Eeltoodust tulenevalt jätab Riigikohus halduskohtu otsuse muutmata ka menetluskulude jaotamise osas.
24. Apellatsiooniastmes taotles J. Lillemägi õigusabikulude väljamõistmist 2125,13 euro ulatuses, sealjuures 50% (1062,56 eurot) ulatuses TLPA-lt ja 50% ulatuses kolmandalt isikult T. Sildmäelt. T. Lembra taotles õigusabikulude 1738,75 eurot väljamõistmist samuti 50% (869,37 eurot) ulatuses TLPA-lt ja 50% ulatuses T. Sildmäelt. Esitatud on menetluskulude nimekiri ja kulude kandmist tõendavad dokumendid (toimiku III kd, lehed 67-72). Ka need menetluskulud on kantud enne halduskohtumenetluse seadustiku uue redaktsiooni jõustumist. Riigikohus on HKMS v.r kohaldamisel selgitanud, et kuna § 92 lg 7 sätestab vaid kolmandate isikute menetluskulude hüvitamise, kuid mitte kohustuse hüvitada vastaspoole menetluskulusid, siis ei laiene kolmandatele isikutele need sätted, mis reguleerivad vastaspoole menetluskulude kandmist (
25. märtsi
26. a otsus asjas nr 3-3-1-3-11, p 15). Seega on kaebajad ekslikult pidanud võimalikuks õigusabikulude väljamõistmist kolmandalt isikult. Toimiku materjalidest ei nähtu, et ringkonnakohus oleks selgitanud kaebajatele nende taotluse ekslikkust. Riigikohus leiab, et sellises olukorras saab kohus menetluskulude väljamõistmise taotlust tõlgendada ning mõista seda menetluskulude täies ulatuses vastustajalt väljamõistmise taotlusena. Kolleegium leidis
27. novembri
28. a otsuses asjas nr 3-3-1-63-10 (p 31), et põhjendatud menetluskulud apellatsiooniastmes ei saa reeglina olla suuremad kui esimese astme kohtus. Kuna halduskohus leidis, et põhjendatud õigusabikulud I astme menetluses olid 2 x 1800 eurot, ei saa apellatsiooniastme õigusabikulud seda summat ületada. Arvesse tuleb võtta ka seda, et apellatsiooniastme õigusabi piirdus TLPA ja T. Sildmäe apellatsioonkaebustele vastamisega ja ringkonnakohtu istungil osalemisega. Apellatsiooniastmes taotletud õigusabikulud moodustavad ligikaudu poole J. Lillemäe ja T. Lembra poolt esimese astme kohtus taotletud summadest. Kolleegium peab seetõttu apellatsiooniastmes kantud menetluskuludest põhjendatuks 1/2 suurust osa summast, mida halduskohus hindas põhjendatuks esimese astme menetluses, seega mõlema kaebaja osas 1800 : 2 = 900 eurot.
29. Kassatsioonimenetluses esitasid kaebajad taotluse õigusabikulude TLPA-lt väljamõistmiseks T. Lembra kasuks 1583,64 eurot ja J. Lillemäe kasuks 1935,56 eurot. Esitatud on menetluskulude nimekiri ja kulude tasumist tõendavad dokumendid. Kolleegium on leidnud, et analoogselt apellatsiooniastmega ei saa reeglina ka kassatsiooniastme menetluskulud olla suuremad kui apellatsiooniastmes (
30. veebruari
31. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-90-10, p 21). Kolleegium peab seetõttu põhjendatuks mõista apellatsiooniastme õigusabikuludena välja nii T. Lembra kui J. Lillemäe kasuks 900 eurot.
32. Eeltoodust tulenevalt tuleb TLPA-lt apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskuludena välja mõista T. Lembra kasuks 1800 eurot (900 + 900 eurot) ja J. Lillemäe kasuks 1800 eurot (900 + 900 eurot). Tõnu Anton, Ivo Pilving, Jüri Põld