← Eesti

3-3-1-19-12

RIIGIKOHUS HALDUSKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine Eesti Vabariigi nimel 3-3-1-19-12

  1. mai 2012 Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Ivo Pilving OÜ Parem Kallas kaebus Pärnu Linnavalitsuse
  2. mai
  3. a korralduse nr 448 p 1 tühistamiseks Rääma 19c kinnistu omandamise hinna osas ja linnavalitsuse kohustamiseks tegema selles osas kahe kuu jooksul uue otsuse Tallinna Ringkonnakohtu
  4. detsembri
  5. a otsus haldusasjas nr 3-06-1296 Pärnu Linnavalitsuse kassatsioonkaebus Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON Jätta Pärnu Linnavalitsuse kassatsioonkaebus rahuldamata. Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu
  6. detsembri
  7. a otsuse resolutsioon haldusasjas nr 3-06-
  8. Asendada ringkonnakohtu otsuse põhjendused käesoleva otsuse põhjendustega. Mõista Pärnu Linnavalitsuselt OÜ Parem Kallas kasuks välja õigusabikulud 720 eurot. Arvata kautsjon riigituludesse. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
  9. Pärnu Linnavolikogu kehtestas
  10. juuni
  11. a otsusega nr 48 Rääma 19 territooriumi detailplaneeringu, millega kavandati seni 100% tootmismaa sihtotstarbega Rääma 19 kinnistu elamukruntideks jagamine ja Rääma tänava laiendamine magistraaltänavaks. Pärnu Linnavalitsus määras
  12. augusti
  13. a korraldusega nr 1020 detailplaneeringu alusel kinnistu uueks sihtotstarbeks 85% ulatuses väikeelamumaa ja 15% ulatuses transpordimaa.
  14. mail 2002 andis kinnistu senine omanik A. Sorokin selle mitterahalise sissemaksena üle OÜ-le Parem Kallas. Kinnistu jagati detailplaneeringust lähtuvalt kümneks elamukrundiks ja üheks transpordimaa krundiks (2102 m2). Viimane kanti kinnistusraamatusse
  15. septembril 2002 ja sai aadressiks Rääma 19c. OÜ Parem Kallas esitas halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse kohustamiseks Rääma 19c kinnistu moodustamisega seotud kulutuste hüvitamiseks.
  16. oktoobril 2006 lõpetas halduskohus selle haldusasja (nr 3-04-475) menetluse poolte vahel sõlmitud kompromissi kinnitamisega. Kompromisslepingu kohaselt hüvitas linnavalitsus kaebajale Rääma 19c kinnistu moodustamisega seotud kulud 172 484 krooni ja 7 senti.
  17. augustil 2004 esitas OÜ Parem Kallas halduskohtule kaebuse Pärnu linna kohustamiseks Rääma 19c omandamiseks. Asjas nr 3-04-249 tegi lõppotsuse Tallinna Ringkonnakohus, kes
  18. veebruari
  19. a otsusega kohustas Pärnu linna kinnistu võõrandamise otsustamiseks kahe kuu jooksul.
  20. Pärnu Linnavalitsus otsustas
  21. mai
  22. a korraldusega nr 448 omandada Rääma 19c kinnistu hinnaga 105 000 krooni. Otsust põhjendati järgmiselt. Haldusasjas nr 3-04-249 jõustunud kohtuotsuse kohaselt ei ole Pärnu Linnavalitsus kinnistu omandamise hinna määramisel kohustatud lähtuma maa turuväärtusest elamumaana, mistõttu on põhjendatud kaaluda kas tootmis- või transpordimaa sihtotstarbest lähtumist. Arco Vara
  23. a eksperdihinnangu kohaselt on Rääma 19c turuväärtus tootmismaana 580 000 krooni ja transpordimaana 105 000 krooni. Tootmismaa hinna aluseks võtmine poleks põhjendatud, kuna tulenevalt
  24. septembril 2001 kehtestatud Pärnu linna üldplaneeringust ei oleks kinnistu sihtotstarbeks saanud jääda tootmismaa. Seega ei võeta omanikult ära võimalust kasutada kinnistut tootmismaana. Rääma 19c omandamisel oli OÜ Parem Kallas teadlik, et kinnistu sihtotstarbeks on elamu- ja transpordimaa ja et kinnistu jagatakse, nii et tekib transpordimaa kinnistu. Seega ei saanud OÜ-l tekkida õiguspärast ootust, et talle makstakse transpordimaa kinnistu eest hüvitist elamumaa või tootmismaa sihtotstarbest lähtuvalt.
  25. OÜ Parem Kallas esitas halduskohtule kaebuse korralduse nr 448 p 1 tühistamiseks osas, mis käsitleb kinnistu omandamise hinda. OÜ Parem Kallas palus linna kohustada uue otsuse tegemiseks kinnistu omandamise hinna osas kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kaebaja leidis, et Pärnu linn ei määranud omandatava kinnistu eest õiglast tasu. Linn on vääralt tuginenud
  26. aastal tehtud eksperdihinnangule, mille alusel määratud hind ei vasta kinnistu turuväärtusele korralduse andmise ajal. Linn ei ole kogunud asjakohaseid tõendeid kinnistu õiglase hinna määramiseks. Ka ei antud kaebajale enne korralduse vastuvõtmist võimalust oma seisukoha esitamiseks. Korraldus on nõuetekohaselt põhjendamata. Kohtumenetluse kestel esitatud täiendavates seisukohtades leidis kaebaja, et kinnistu hind peaks hõlmama selle soetamiseks kantud kulusid (110 016 krooni), kompensatsiooni omandist ilmajäämise eest (2 917 691 krooni ja 20 senti), kahju seoses Rääma 19 elamumaakruntide koormamisega teeservituutidega (2 723 351 krooni) ning juurdepääsuteede väljaehitamisega (429 815 krooni ja 31 senti), kulutusi Rääma 19c parendustele ja korrashoiule 20082010 (49 153 krooni ja 70 senti), kinnistu osas kuni selle linna poolt omandamiseni tasutud avalikud maksud (ajavahemikul 2007-2011 tasutud maamaks 7358 krooni ja 22 senti) - kõik kokku 6 237 379 krooni ja 43 senti.
  27. jaanuari
  28. a istungil täpsustas kaebaja oma kohustamisnõuet, paludes kohtul kohustada Pärnu Linnavalitsust kinnistu omandamise tasu suuruse üle otsustamisel arvestama eeltoodud põhimõtteid.
  29. Tallinna Halduskohus jättis
  30. aprilli
  31. a otsusega haldusasjas nr 3-06-1269 kaebuse rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt nähti vastavalt detailplaneeringule ette kinnistuosa kasutamine avalikul otstarbel Rääma tänava laiendamiseks. Tekkis vajadus kinnistuosa võõrandamiseks, millest Pärnu linn kinnistu omanikku A. Sorokinit detailplaneeringu menetluse ajal ka informeeris.
  32. mail 2002 omandas OÜ Parem Kallas kinnistu A. Sorokinilt mitterahalise sissemaksena. Määravaks on küsimus, kas linna poolt määratud hind 105 000 krooni, mille puhul on lähtutud transpordimaa sihtotstarbest, on õiglane ja piisav. Kohtumenetluses teostatud ekspertiisidest järeldub, et Rääma 19c kuju ja asukohta arvestades on selle parimaks võimalikuks kasutuseks jätkuv kasutamine transpordimaana. Transpordimaa kinnistul aga turuväärtus puudub. Selle järelduseni jõudmisel on lähtutud turuväärtuse definitsioonist vara hindamise standardis EV 875-3:
  33. Kuna objektil turuväärtus puudub, tuleb selgitada, kas kinnistu omandamise hind võib olla suurem kui 105 000 krooni tulenevalt selle hüvitusväärtusest. Hüvitamisel võidakse vara hindamise standardi kohaselt arvestada vara asendamise, remontimise ja ülesehitamise kulusid, kahjudega seonduvalt saamata jäänud tulu, samuti kaasnevaid ühekordse või püsiva iseloomuga kahjusid. Hüvitusväärtuse määramisel kasutatakse nii turu-, tulu- kui kulupõhist lähenemist ning tuginetakse osapoolte kokkulepitud põhimõtetele. Eksperdid uurisid analoogsetes situatsioonides toimunud võõrandamistehinguid ning leidsid, et enamikul juhtudest toimub võõrandamine tasuta või sümboolse tasu eest. Seetõttu on poolte kokkuleppel põhinev hüvitise maksmine suhestatav ainult kinnistuomaniku poolt võõrandatavale kinnistule tehtud parenduste hüvitamise kontekstis. Hüvitamiskõlbulike parenduste kontekstis tuleb aga arvestada haldusasjas nr 3-04-475 sõlmitud kompromisslepinguga, millega linn hüvitas OÜ-le Parem Kallas Rääma 19c kinnistu moodustamisega seotud avalikes huvides tehtud kulud 172 484 krooni 7 senti. Kompromisslepingu kohaselt kohustus OÜ Parem Kallas mitte esitama edaspidi samu või muid nõudeid, mis tal võivad olla Pärnu linna vastu tulenevalt kaebuses esitatud asjaoludest. Seega kohustus OÜ mitte nõudma Pärnu linnalt rohkem kinnistu moodustamisega seotud kulude liike, mille koosseis kompromisslepingus loetleti. Kaebaja loetletud kulud seoses kinnistu soetamise ja äralõigetega elamukruntidest kuuluvad omandikaotusega seotud kulude kategooriasse, mille nõudmine on ekspertarvamuste põhjal põhjendamatu. Teeservituutide seadmise kulud kuuluvad kompromisslepingus loetletud Rääma 19 detailplaneeringu koostamise kulude alla. Lisaks ei põhjusta Rääma 19c võõrandamine Rääma 19 jagamisel moodustatud kümnel elamukrundil servituudialade tekkimist ega mõjuta nende ulatust. Juurdepääsuteed elamukruntidele ehitas kaebaja aga välja elamukruntide kasutamise parendamiseks olukorras, kus Rääma 19c maaüksusele oli juba selle OÜ Parem Kallas poolt omandamise ajaks antud Rääma tänava laiendamiseks vajalik transpordimaa funktsioon, seega ei kuulu need kulud hüvitamisväärtuse hulka. Kuna OÜ Parem Kallas omandas nii elamukrundid kui Rääma 19c maaüksuse konkreetsete sihtotstarvetega kruntidena, saab omand, millest ta ilma jääb, olla ainult seesama transpordimaa koos kõigi olemasolevate käsutus- ja kasutuspiirangutega. Kinnistu hooldamisega seonduvad kulud ning maamaks
  34. aastast on kaetud linna määratud 105 000 krooni suuruse hüvitisega. Võimalikud menetluslikud ja vormilised rikkumised ei saa haldusmenetluse seaduse §-st 58 tulenevalt tuua kaasa vaidlustatud otsuse tühistamist, kuna ei saanud mõjutada asja otsustamist. Kaebajal oli võimalus omal algatusel oma seisukohti esitada nii haldus- kui kohtumenetluses. Kaebaja väited ei ole aga vastustaja positsiooni muutnud.
  35. OÜ Parem Kallas esitas apellatsioonkaebuse, milles palus halduskohtu otsuse tühistada ja kaebuse rahuldada. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei vastanud halduskohus kaebaja väitele, et Rääma 19c väärtus tulnuks teha kindlaks vaidlustatud korralduse andmise aja seisuga. Õiglaseks hüvitiseks ei saa pidada kinnistu turuväärtust
  36. a seisuga. Kaebaja ei nõustu kohtu järeldusega, et kinnistul turuväärtus puudub. Igal esemel on tsiviilseadustiku üldosa seadusest tulenevalt harilik väärtus. Ka planeerimisseaduse (PlanS) § 30 ei näe ette tasuta omandamist. Ekspertarvamustes on tuginetud mittevõrreldavatele juhtumitele - kui maa-ala arendusprojekti käigus planeeritakse ja sealjuures ehitatakse välja sõiduteed ja parklad, on arusaadav arendaja soov need KOV-le kas tasuta või sümboolse tasu eest üle anda. Antud juhul aga kavandati Rääma tänava laiendamine avalikes huvides. Omanik nõustus selle lahendusega, kuna oli teadlik, et temale sellega põhjustatavad ebamugavused hüvitatakse. Kohus pole põhjendanud, miks ei võiks kinnistu turuväärtuseks olla vähemalt selle maksustamishind (seda on võimalikuks pidanud Arco Vara hindaja). Maksustamishind leitakse maa hindamise seaduse alusel, mille § 2 kohaselt on hindamise eesmärgiks maa hariliku väärtuse leidmine. Vaidlustatud korralduses on omandamishinda 105 000 krooni samuti põhjendatud hindamisaktiga, millega määrati kindlaks kinnistu turuväärtus. Tegemist võis olla aga kinnistu turuväärtusega
  37. aastal, mitte korralduse andmise ajal. Õiglase hinna määramine on õiguslik küsimus, mille lahendamisel ei saa tugineda üksnes kinnisvara hindamise ekspertide arvamustele. KOV-l on õiglase tasu määramisel lai kaalutlusruum. Kui üldtunnustatud vara hindamise meetodid ei võimalda õiglase hüvitise suurust määrata, tuleb lähtuda muudest meetoditest. Kaebaja ei nõustu kohtu käsitlusega, et omandas Rääma 19c maaüksuse juba detailplaneeringu järgi kindlaks määratud sihtotstarvetega kruntidena ning saab seetõttu ilma jääda üksnes transpordimaast. Transpordimaa sihtotstarbega Rääma 19c kinnistu kanti kinnistusraamatusse alles pärast selle omandamist kaebaja poolt. Kaebaja ei nõustu ka, et tema poolt kinnistu hüvitusväärtusesse arvatud kulud on kaetud haldusasjas nr 3-04-475 sõlmitud kompromissiga. Kompromiss käsitles selle sõlmimise ajaks kantud Rääma 19c kinnistu moodustamise kulusid. Kaebaja jäi oma seisukoha juurde, et hüvitada tuleks halduskohtule esitatud kaebuse täienduses loetletud kulutused ja kahju. Vastustaja ei andnud kaebajale haldusmenetluses võimalust oma arvamuse esitamiseks ja nimetatud kulutuste väljatoomiseks.
  38. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas
  39. detsembri
  40. a otsusega OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebuse ja tühistas halduskohtu otsuse. Kohus tühistas vaidlustatud Pärnu Linnavalitsuse korralduse p 1 kinnistu omandamise tasu osas ja tegi Pärnu Linnavalitsusele ettekirjutuse kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest otsuse tegemiseks Rääma 19c omandamise õiglase tasu osas. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt pole poolte vahel vaidlust selles, et täidetud on PlanS § 30 tingimused ning vastustaja on kohustatud maksma kaebajale kinnistu võõrandamise eest kohest ja õiglast tasu korralduse andmise aja seisuga. Tulenevalt Tallinna Ringkonnakohtu otsusest haldusasjas nr 3-04-249 ei saa vaidlust olla ka selles, et vastustaja ei pidanud õiglase tasu määramisel lähtuma kinnistu turuväärtusest elamumaana. Vaidlus on selles, kas 105 000 krooni on õiglane tasu ja mida tasu suuruse kindlaksmääramisel tuleks arvestada. Kohtumenetluse kestel on läbi viidud kolm ekspertiisi, milles on hinnatud kinnistu väärtust ekspertiiside tegemise aja seisuga. Õiglase tasu suurus tuli aga kindlaks teha korralduse andmise aja seisuga, kuna kontrolli all on
  41. mai
  42. a korralduse õiguspärasus. Seega on põhjendamatud ka kaebaja väited, millega soovitakse õiglase tasu hulka arvata pärast seda kuupäeva tehtud kulutusi. Planeerimisseadus ei defineeri õiglase tasu mõistet. Kohese ja õiglase tasu väljendit kasutatakse aga ka kinnisasja sundvõõrandamise regulatsioonis. Sundvõõrandamisel lähtutakse kinnisasja harilikust väärtusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Seega ei saanud õiglane tasu olla madalam kinnistu harilikust väärtusest vaidlustatud korralduse vastuvõtmise aja seisuga. Õiglane tasu on universaalne mõiste ega sõltu sellest, millise menetluse tulemusena see välja mõistetakse. Õiglase tasu suuruse võivad pooled ka kokku leppida. Seega võib KOV kasutada maa hariliku väärtuse leidmiseks ka maa hindamise seaduse ja selle alusel vastu võetud korra alusel teostatud hindamise tulemusi. Põhjendatud on vaidlustatud korralduse järeldus, et praeguse juhtumi asjaolusid arvestades ei tulnud lähtuda kinnistu väärtusest tootmismaana. Kuna õiglase tasu kindlaksmääramine võib toimuda mitte üksnes maa hariliku väärtuse kaudu ning hüvitusväärtuse määramisel võidakse muu hulgas arvestada vara parendamise kulusid ja kahjusid, tuginedes osapoolte kokkulepitavatele põhimõtetele, siis ei tohtinud vastustaja piirduda üksnes kaebaja informeerimisega
  43. mai
  44. a kirjaga kinnistu omandamisest hinnaga 105 000 krooni, vaid oleks pidanud andma talle võimaluse esitada kinnistu omandamise hinna kohta oma arvamus ja vastuväited. Sel juhul oleks vastustaja saanud korralduses põhjendada, miks õiglase tasu kindlaksmääramisel ei tule arvestada kaebaja poolt kohtumenetluses esile toodud kulutusi ja kahjusid. Ärakuulamisõiguse rikkumine ja korralduse põhjendamispuudujäägid tingivad vaidlustatud korralduse tühistamise. Ringkonnakohus märkis veel, et haldusasjas nr 3-04-475 sõlmitud kompromissiga ei loobunud kaebaja õiglase tasu nõudmisest PlanS § 30 alusel. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
  45. Pärnu Linnavalitsus esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ning jõusse jätta halduskohtu otsus. Kassaator ei nõustu ringkonnakohtuga, et kohtumenetluses tehtud ekspertiisidele ei saa tugineda, kuna nendes uuriti Rääma 19c väärtust ekspertiisi tegemise aja seisuga. Viimase ekspertiisi (komisjoniekspertiisi) tulemus, mille kohaselt Rääma 19c kinnistul puudub turuväärtus, laieneb ka
  46. a seisule. Ekspertiisis on tuginetud turuinformatsioonile perioodist 2005-
  47. Samuti ei ole
  48. aastast muutunud õiguslik ja faktiline võimalus kasutada kinnistut muuks kui transpordimaaks. Ka hüvitusväärtuse sisustamine ekspertide poolt kajastab kinnistu väärtust nii vaidlustatud korralduse vastuvõtmise kui ekspertiisi tegemise aja seisuga. Ringkonnakohus pole võtnud seisukohta Pärnu LV väite osas, et oluline on, et OÜ Parem Kallas omandas kinnistu pärast detailplaneeringu vastuvõtmist. Seega saab OÜ Parem Kallas ilma jääda üksnes transpordimaast. Eristada tuleb isikut, kelle õigusi planeeringu kehtestamisega vahetult kahjustati, isikust, kes omandab kinnistu juba sellel kehtiva planeeringuga. Ringkonnakohus ei ole võtnud seisukohta kohustamiskaebuse selle osa kohta, mis puudutab kaebaja taotlust kohustada Pärnu LV-d lähtuma tasu suuruse määramisel konkreetsetest kaebaja nimetatud alustest. Kohus oleks pidanud andma hinnangu kaebaja välja toodud õiglase tasu arvutamise aluste põhjendatusele. Ärakuulamisõiguse osas leitakse kassatsioonkaebuses, et diskussioon ja vaidlused Rääma 19c hüvitusväärtuse osas on toimunud juba mitmes kohtumenetluses, seega on kaebajal olnud piisavalt võimalusi oma seisukohtade esitamiseks.
  49. juulil
  50. a Pärnu linnale esitatud taotluses tugines OÜ Parem Kallas
  51. aastal koostatud eksperdihinnangule, mille kohaselt Rääma 19c kinnistu eraldamisega seoses jäi tal saamata tulu 712 000 krooni, mille kaebaja leidiski olevat õiglase tasu. Haldusasja nr 3-04-249 raames esitas kaebaja eksperdihinnangu
  52. aastast, millest tulenevalt oli saamata jäänud tulu suuruseks 946 000 krooni. Seejärel jõustus aga ringkonnakohtu otsus, mis välistas kinnistu turuväärtuse määramisel elamumaa sihtotstarbest lähtumise. Tootmismaa sihtotstarbest lähtumine polnud samuti põhjendatud, kuna Pärnu üldplaneering välistas kinnistu edasise kasutamise tootmismaana. Eeltoodust järeldas linn, et üle jääb vaid transpordimaa turuväärtusest lähtumine. Sealjuures lähtus ka kaebaja oma taotlustes just turuväärtusest, mingite muude kulutuste ja kahju hüvitamist kaebaja enne käesoleva asja kohtumenetlust nõudnud ei ole.
  53. mail 2006 edastas linn kaebajale teate, mille kohaselt esitatakse linnavalitsuse istungile vastuvõtmiseks haldusakti eelnõu, mille kohaselt omandab Pärnu linn kinnistu 105 000 krooni eest. Kaebaja edastatud teatele ei reageerinud. Kõike eeltoodut arvestades leiab kassaator, et kaebajal oli piisavalt võimalusi oma seisukohtade ja vastuväidete esitamiseks.
  54. OÜ Parem Kallas esitas kassatsioonkaebusele vastuse, milles palub kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata jätta. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  55. Rääma 19 detailplaneeringu kehtestamise ajal
  56. juunil 2001 kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 30 lg 5 kohustas kohalikku omavalitsust võõrandama kinnisasja selle omaniku nõudel kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detailplaneeringuga nähakse ette kinnisasja kasutamine avalikul otstarbel, piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. Planeeringu elluviimiseks oli võimalik kohaldada ka sundvõõrandamist kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (KASVS) ettenähtud alustel (PES § 31). Samasisulise regulatsiooni kehtestas
  57. jaanuarist 2003 jõustunud planeerimisseadus. Nii kinnistu võõrandamisel planeeringu kehtestamise tagajärjel kui kinnistu sundvõõrandamisel on nõutav kinnisasja omanikule kohese ja õiglase tasu või hüvitise maksmine. Riigikohtu praktika kohaselt on õiglane hüvitis omandi sundvõõrandamise korral reeglina asja harilik väärtus ehk selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hüvitise suurus võib turuhinnast erineda vaid erandlikel juhtudel (vt Riigikohtu üldkogu
  58. märtsi
  59. a otsus asjas nr 3-2-1-59-04, p-d 18, 19 ja 22 ja neis viidatud lahendid). Riigikohus on praktika kujundamisel tuginenud ka Euroopa Inimõiguste Kohtu seisukohtadele.
  60. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et Pärnu Linnavolikogu
  61. juuni
  62. a otsusega nr 48 kehtestatud detailplaneeringuga nähti ette A. Sorokinile kuulunud Rääma 19 kinnistu osaline kasutamine avalikul otstarbel Rääma tänava laiendamiseks. Vaidlus puudub ka selles, et Rääma tänava laiendus kavandati üksnes avalikes, mitte kinnistuomaniku huvides (vt Pärnu Linnavalitsuse esindaja selgitused halduskohtu istungil
  63. jaanuaril 2011, toimiku kd 3, leht 166), mistõttu on kinnistu võõrandamisel asjakohane selle eest tasumine kinnistu turuväärtuse ulatuses. Kinnistuomanikule makstava õiglase tasu (kinnistu turuväärtuse) suurus sõltub sellest, milline maa sihtotstarve võetakse aluseks kinnistu turuväärtuse leidmisel, samuti sellest, millise ajahetke seisuga kinnistu turuväärtus kindlaks määratakse. Lisaks tuleb selgitada, millist tähendust omab õiglase tasu suuruse määramisel asjaolu, et kinnistu omanik on pärast planeeringu kehtestamist vahetunud.
  64. Riigikohus leiab, et praegusel juhul ei mõjuta linna kohustust omandada planeeringuga avalikuks kasutamiseks määratud kinnistuosa õiglase hinna eest asjaolu, et kinnistu omanik pärast planeeringu kehtestamist muutus. A. Sorokin andis kinnistu
  65. mail 2002 mitterahalise sissemaksena üle OÜ-le Parem Kallas, mille juhatuse liikmeks ta ise on ning mille kaudu ta on korraldanud Rääma 19 ja sellest eraldatud Rääma 19c transpordimaa kinnistu arendamist ja asjaajamist (vt OÜ Parem Kallas esindaja selgitused Tallinna Halduskohtu istungil, toimiku kd 1, leht 224). Rääma 19 kinnistu anti üle enne sellest Rääma 19c kinnistu eraldamist, seega enne, kui kinnistuomanikul tekkis reaalne võimalus avalikuks kasutamiseks määratud kinnistuosa linnale võõrandada. Analoogselt HKMS § 30 lõikega 1 saab sellises olukorras kinnistu omandamise nõude lugeda täies ulatuses koos kinnistuga üle läinuks OÜ-le Parem Kallas.
  66. Riigikohus ei nõustu Pärnu Linnavalitsuse ja ringkonnakohtu seisukohaga, mille kohaselt Rääma 19c kinnistu turuväärtuse leidmisel ei tulnud lähtuda maa turuväärtusest tootmismaana. PES § 30 lg 5 p-st 2 ja PlanS § 30 p-st 2 nähtuvalt on omandamisnõudega hüvitatavaks väärtuseks just kinnisasja senine kasutus. Kinnistu omaniku omandiõigust riivati detailplaneeringuga, mille alusel maa-ala, millel senini oli tootmismaa sihtotstarve, määrati kasutamiseks avalikul otstarbel Rääma tänava laienduseks. Seega jäi kinnistu omanik detailplaneeringu kehtestamise hetkel ilma võimalusest kasutada maad tootmismaana ning maa eest õiglase tasu määramisel tuleb lähtuda tootmismaa sihtotstarbest. Kuna enne detailplaneeringu kehtestamist ei olnud tegemist elamumaaga, pole praegusel juhul põhjendatud lähtuda maa turuväärtusest elamumaana.
  67. Riigikohus rõhutab, et õiglase tasu määramisel planeeringu kehtestamisest tuleneva omandamisnõude menetluses ei saa lähtuda asjaoludest, mis tekkisid planeeringu kehtestamisega või selle tagajärjel, antud juhul Rääma 19c kinnistu kujust, suurusest ning transpordimaa sihtotstarbest. Selline lähenemine ei tagaks õiglast hüvitist omandiõigusesse sekkumise eest. Sellega seoses selgitab Riigikohus veel, et kuna praegune Rääma 19c kinnistu moodustas detailplaneeringu kehtestamise hetkel osa suuremast Rääma 19 kinnistust, ei saa selle turuväärtuse leidmisel lähtuda selle praegusest suurusest ja kujust. Rääma 19c kinnistu turuväärtuse määramiseks tuleb välja selgitada kogu endise Rääma 19 tootmismaa kinnistu turuväärtus ning arvutada siis sellest praeguse Rääma 19c kinnistu suurusele (2102 m2) vastava osa väärtus.
  68. Järgnevalt tuleb selgitada, millise ajahetke seisu tuleks arvestada detailplaneeringuga avalikuks kasutamiseks määratud maa turuväärtuse leidmisel. Riigikohus leiab, et kuna kinnistuomaniku omandiõiguse riive tulenes detailplaneeringust, tuleb tasu suuruse määramisel arvestada detailplaneeringu kehtestamise aja seisu. Piirang kinnisasja senisele kasutamisele jõustub õiguslikult detailplaneeringu kehtestamise hetkest, seda isegi juhul, kui reaalsuses koheselt midagi ilma täiendavate aktide vastuvõtmiseta ei muutu. Ka PES § 30 lg 5 p 2 ning PlanS § 30 p 1 nimetavad kasutuse piirangu alusena just detailplaneeringut. Lähtuda ei saa analoogiast KASVS § 16 lg-ga 1, kuna sundvõõrandamise menetluses tuleneb omandiõiguse riive sundvõõrandamise otsusest. Riigikohus märgib, et kui Pärnu Linnavalitsus on omandamisnõude menetlemisega õigusvastaselt viivitanud ning OÜ-le Parem Kallas on seetõttu tekkinud kahju, on tegemist eraldiseisva toiminguga ning võimaliku kahju hüvitamise küsimust ei saa lahendada vaidluses kinnistu omandamise õiglase tasu üle.
  69. Eeltoodust tulenevalt leiab Riigikohus, et õiglaseks tasuks Rääma 19c kinnistu omandamisel on Rääma 19c kinnistu suurusele vastava osa väärtus tootmismaa sihtotstarbega endise Rääma 19 kinnistu turuväärtusest
  70. juuni
  71. a seisuga. Kuna Pärnu Linnavalitsus ei ole tasu määramisel nimetatud alustest lähtunud, tuleb OÜ Parem Kallas kaebus rahuldada ning Pärnu Linnavalitsuse
  72. mai
  73. a korralduse nr 448 p 1 tühistada. Kohtumenetluses läbi viidud ekspertiisidega ei ole välja selgitatud õiglast tasu eelnimetatud tingimustest lähtuvalt, mistõttu Riigikohus ei saa ise otsustada õiglase tasu suuruse üle. See tuleb välja selgitada Pärnu Linnavalitsusel kahe kuu jooksul Riigikohtu otsuse jõustumisest arvates. Riigikohus jätab seega ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni muutmata ning Pärnu Linnavalitsuse kassatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused asendab Riigikohus käesoleva otsuse põhjendustega (halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 230 lg 5 p 6).
  74. Ringkonnakohus mõistis Pärnu Linnavalitsuselt OÜ Parem Kallas kasuks välja menetluskulud 10 000 eurot ja 15 senti. Ekspertide (Riho Lubi, Kaarel Sahk ja Toivo Ratassepp) kasuks mõistis ringkonnakohus Pärnu Linnavalitsuselt välja igaühele 160 eurot. Lisaks nimetatud kuludele tuleb jaotada ka kassatsiooniastme menetluskulud. OÜ Parem Kallas esitas Riigikohtule taotluse õigusabikulude 720 eurot väljamõistmiseks. Taotlusega koos on esitatud menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 2 alusel rahuldab Riigikohus OÜ Parem Kallas taotluse ja mõistab taotletud kulud Pärnu Linnavalitsuselt OÜ Parem Kallas kasuks välja. Pärnu Linnavalitsuse kassatsioonkaebuse esitamisel tasutud kautsjon arvatakse HKMS § 107 lg 4 viimase lause alusel riigituludesse. Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Ivo Pilving

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.