Obsah (11)

§ 113§ 175§ 116§ 114§ 189§ 108§ 127§ 29§ 106§ 111§ 192

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

§ 113

lg-s 1 sätestatud määras viivise põhinõudelt 57 520 eurot 48 senti (900 000 krooni) alates

1. märtsist 2010 kuni põhinõude täitmiseni. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta nimetatud viivisenõuded rahuldamata.
2. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
3. Kassatsioonkaebus rahuldada.
4. Menetluskuludest kõigis kohtuastmetes (sh kassatsiooniastmes) jätta 20% solidaarselt hagejate kanda ja 80% solidaarselt kostjate kanda. Kolmanda isiku menetluskulud jätta tema enda kanda.
5. Tagastada Advokaadibüroo Küllike Namm OÜ-le
6. jaanuaril 2012 Artur Antropovi kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 106 (ükssada kuus) eurot 68 senti ja
7. veebruaril 2012 tasutud kautsjon 575 (viissada seitsekümmend viis) eurot 21 senti, kokku 681 (kuussada kaheksakümmend üks) eurot 89 senti. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
8. Anti Kesamaa (hageja I) ja Külli Kariste (hageja II) esitasid
9. detsembril 2008 Harju Maakohtule hagi, milles palusid Artur Antropovilt (kostja I) ja Meelis Niinelt (kostja II) solidaarselt välja mõista lepingutasu 900 000 krooni, leppetrahvi 40 000 krooni, kahju kantud notaritasu ja riigilõivu näol 8560 krooni 10 senti, kahju tasutud kodulaenuintressidena 28 191 krooni 11 senti, pangale tasutud intressid 23 497 krooni 28 senti, viivise
10. märtsi 2010 seisuga 174 343 krooni 89 senti ja viivise tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 alusel kuni põhinõude täitmiseni. Harju Maakohus kaasas
11. aprilli
12. a määrusega menetlusse kostjate poolel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna Aktsiaseltsi L&H (varasema ärinimega AS Linnakujunduse Büroo, edaspidi kolmas isik).
13. Hagiavalduse kohaselt olid kostjad Rae vallas Järveküla küla Saarma tee 10 asuva kinnistu kaasomanikud. Hagi kohaselt sõlmisid hageja I ja kostjad
14. jaanuaril 2008 kinnistu müügilepingu (leping I).
15. veebruaril 2008 muudeti müügilepingut nii, et hageja II võttis müügilepingu osaliselt üle, saades õiguse nõuda kostjatelt lepingueseme poole mõttelise osa omandi ülekandmist. Sama
16. veebruari
17. a lepinguga leppisid hagejad, kostjad, AS Sampo Pank ja kolmas isik kokku ka kinnistu ühishüpoteegiga koormamise, isikliku kasutusõiguse seadmise ja sõlmisid asjaõiguslepingud (leping II). Kinnistu müügihind oli 900 000 krooni, mis on kostjatele tasutud. Hagi esitamise ajaks ei olnud kostjad täitnud lepingu I p-s 5.6 võetud kohustusi. Kinnistu piirile ei olnud rajatud kõvakattega teed, tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitorustike ning sidekaablite liitumispunkte ning ei olnud tasutud vee- ja kanalisatsioonitorustike ja elektri kuni 16 A liitumistasusid. Hagejad teatasid
18. juuli
19. a lepingust taganemise avalduses, et kuna müüjad on nimetatud kohustused täitmata jätnud, soovivad nad lepingutest taganeda. Hagejad soovisid saada tagasi kinnistu müügihinna ja leppetrahvi 40 000 krooni. Enne taganemise avaldust andsid hagejad kostjatele mõistliku aja puuduste kõrvaldamiseks.
20. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja I leidis, et hagejate
21. juuli 2008 taganemisavaldus on tühine. Kostja I ei ole rikkunud lepingu I p-s 5.6 sätestatud kohustusi. Kostjad kohustusid üksnes korraldama kommunikatsioonide rajamise võimalikkuse. Hagejad ei ole kostjatele andnud täiendavat tähtaega tee väljaehitamiseks. Tee välja ehitamata jätmine ei ole oluline lepingurikkumine, mis annaks aluse taganemiseks. Pooled leppisid lepingu I p-s 8.5 kokku, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt rahasummalt intressi ei maksta. Juhul kui taganemine oli õiguspärane, tekiks hagejatel kohustus tagastada kinnistu omand. Hagejad on kinnistu koormanud kolmandate isikute õigusega (sh 975 000 krooni suuruse hüpoteegiga), mistõttu on hagejad kohustatud hüvitama kostjatele üleantu väärtuse 900 000 krooni. Tasaarvestus välistab hagejate nõude, kuna vastastikused nõuded on tasaarvestuse tulemusel kattuvas ulatuses lõppenud. Kostja II leidis, et kostjate kohustuseks lepingu I järgi oli kommunikatsiooni rajamise korraldamine kuni krundi piiridel olevate liitumispunktideni. Lepingus II sätestatud kohustus tee välja ehitada ei olnud taganemisavalduse tegemise ajaks täidetud. Samas ei ole õige hagejate väide, et juurdepääsu kinnistu piirini ei ole tagatud. Hagejad leiavad meelevaldselt, et killustikkattega tee puudumine tähendab juurdepääsu puudumist kinnistule. Tulenevalt lepingu I p-dest 8.3 ja 8.1 oli hagejatel võimalik taganeda ja nõuda leppetrahvi ainult kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Lepingu I p 8.5 järgi on välistatud ka intressinõue. See, et kolmas isik viivitab tee väljaehitamise kohustuse täitmisega, ei saa olla oluliseks lepingurikkumiseks. Hagejad ei ole määranud tähtaega puuduse kõrvaldamiseks. Kostja II soovis kasutada oma õigust keelduda hagejatele lepingute I ja II alusel saadu tagastamisest, kuni hagejad ei ole tagastanud kostjale II lepingute I ja II alusel endale üleantut.
22. Kolmas isik leidis, et teda on kaasatud põhjendamatult, kuna kostjatel ei saa kolmanda isiku vastu olla nõudeid. Kostjad ja kolmas isik on
23. aprilli 2008 arenduslepingus kokku leppinud, et kumbki pool ei vastuta teise poolt endale kolmandate isikute vastu võetud kohustuste kohase täitmise eest.
24. Harju Maakohus rahuldas
25. novembri 2010 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja 900 000 krooni (57 520 eurot 48 senti), kahjuhüvitise 60 248 krooni 40 senti (3850 eurot 57 senti) ja viivise 166 925 krooni (10 668 eurot 45 senti) ning võlaõigusseaduse (

) § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise alates

1. märtsist 2010 kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus leidis, et hagejate leppetrahvinõue ei ole põhjendatud. Maakohus kohustas kostjat I andma tahteavaldust hagejaga I asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega hageja I annab temale kuuluva kinnistu omandi üle kostjale I. Maakohus kohustas kostjat II andma tahteavalduse hagejaga II asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega hageja II annab temale kuuluva kinnistu omandi üle kostjale II. Samuti kohustas maakohus kostjaid andma tahteavalduse, millega kustutatakse hagejate omandit tõendav kinnistusraamatu kanne ja kantakse kinnistu omanikena sisse kostjad võrsetes mõttelistes osades, s.o kumbki 1/2 omanikuna. Hagejate menetluskuludest jättis maakohus 90% solidaarselt kostjate kanda, kostjate ja kolmanda isiku menetluskulud nende enda kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt vaidlevad pooled kõigepealt selle üle, kas kostjad pidid kommunikatsiooni olemasoluks tegema kõik mõistlikult võimaliku või pidid nad oma tegutsemisega saavutama tulemuse, st kommunikatsioonide ja tee olemasolu. Maakohus leidis, et kostjad pidid saama aru hagejate soovist rajada kinnistule elamu. Lepingu p-s 5.1.1 sätestatud kostjate kohustust tuleb mõista nii, et kostjate kohustuseks oli saavutada tulemus: kokkulepitud ajal kõvakattega tee rajamine, tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja sidetrasside liitumispunktide olemasolu. Liitumistasud sisaldusid tasutud ostuhinnas. Asjakohased ei ole kostjate väited, et hagejad jätsid kolmanda isikuga lepingu I p-s 5.7.1 märgitud lepingu sõlmimata. Tunnistaja ütluste kohaselt osteti kostjatelt maaüksusel olevatest kinnistutest ainult üks, ostjateks olid hagejad, seetõttu alustati uuesti kommunikatsioonide projekteerimisega. Asjas on tõendamata, et kohalik omavalitsus kinnitas ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni projekti ja andis nõusoleku ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni rajamiseks. Tõendamata on kostjate väited, et kommunikatsioone ei ehitatud välja, kuna hagejad jätsid kolmanda isikuga sõlmimata arenduslepingu. Tunnistaja ütlustest nähtuvalt leidis kostja II
2. a augustis-septembris, et hagejate lepingutest taganemine oli põhjendatud, tagasitäitmine jäi notari juures vormistamata, kuna kostja I ei ilmunud notari juurde. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostjate kohustused on kolmandale isikule üle läinud. Kostjad möönavad väites, et nende kohustus on kolmandale isikule üle läinud, et tööde tegemise kohustus oli vähemalt algselt kostjate kohustus.

§ 175

lg 2 järgi võib kolmas isik võlgniku kohustuse üle võtta ka võlgnikuga sõlmitud lepingu alusel, kuid kohustus läheb üle üksnes tingimusel, et võlausaldaja sellega nõustub. Lepingu II p 5.1.2 järgi oli hagejatel kohustus tasuda kostjatele 800 000 krooni kolme pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest, müüjad palusid selle summa lepingus märgitud osades üle kanda kolmandale isikule, sh 78 520 krooni kolmanda isiku arvelduskontole.

§ 175

lg 1 järgi võib kolmas isik võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel üle võtta võlgniku kohustuse nii, et kolmas isik astub senise võlgniku asemele. Hagejad ja kolmas isik ei ole lepingut sõlminud. Pooled ei vaidle selle üle, et tsentraalseid vee-, kanalisatsiooni- ja sidetorustikke ei ole rajatud, kõvakattega teed ei ole, kommunikatsioonidega liitumise tasusid ei ole tasutud. Seega asus kohus seisukohale, et kostjad on rikkunud hagejatega sõlmitud lepinguid. Lepingust taganemiseks peab teine lepingupool olema lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud

§ 116

lg 1 järgi.

§ 116

lg 1 p 5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist ka siis, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust

§-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida.

1. juuli 2008 kirjas teatas hageja I kostjatele, et lepingut ei ole kohaselt täidetud. Hageja osutas õigusele lepingust taganeda ja andis selgituste esitamiseks aega
2. juulini
3. Kirja sõnastusest nähtuvalt ei andnud hageja kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega

§ 114mõttes.

Kuna hagejad ei saanud elamut ehitada, kostjad jätsid kommunikatsioonid rajamata, samas oli hagejatel kohustus kinnisasja müügisumma finantseerijale tasuda iga kuu laenumakseid ning intressi, on tõendatud oluline lepingurikkumine

§ 116lg 2 p 2 järgi.

Samuti on tõendatud oluline lepingurikkumine

§ 116lg 2 p 4 järgi, kuivõrd vastuseks hageja I 3.

juuli 2008 kirjale teatas ainult kolmanda isiku esindaja, et ehitusprojektides tehakse olulisi muudatusi, seejärel alustatakse kooskõlastamist vajalikes ametkondades ning seejärel alustatakse ehitustöödega (I kd, tl 136). Kostjad kirjale selgitust ei andnud, tähtaega, millal kommunikatsioonid valmivad, hagejatele ei teatatud.

§ 189

lg 1 järgi võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma ühel ajal, vastavalt kohaldatakse

§-s 111 sätestatut. Lepingu II p 5.1.1 järgi tasusid hagejad kostjatele kinnistu müügihinna 900 000 krooni, mis tuleb kostjatel tagastada. Kostjad on keeldunud nimetatud summat hagejatele tagastamast, kuivõrd lepinguga II seati kinnistule hüpoteek ja isiklik kasutusõigus. Asjale lisatud Danske Bank AS Eesti Filiaali kinnituse järgi on hüpoteegipidaja nõus hüpoteegi kustutama, kui kostjatelt on kinnistu müügisumma deponeeritud notari deposiitkontole. Hagejad on kinnitanud oma valmisolekut kinnistu, mis on vabastatud kolmandate isikute õigustest, tagastada. Kolmas isik ei ole keeldunud isikliku kasutusõiguse kustutamisest vaidlusaluselt kinnistult. Kostjatele on korduvalt pakutud tehingu tegemiseks notari aegu. Kostjate väide oma kohustuste täitmisest keeldumise õiguse kohta ei vasta mõistlikkuse ja hea usu põhimõttele. Hagejad on esitanud kinnistu kostjate kaasomandisse jätmise nõude, mis sisuliselt on omandi tagasikandmise nõue, st hagetakse tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja nõusolekut kinnistusraamatu kande tegemiseks. Hagejate nõue on põhjendatud.

§ 108

lg 2 esimese lause kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. TsÜS § 68 lg 5 järgi, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Hagejatel on õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja omandi tagasikandmist, kuivõrd kinnistusraamatusse kantud kinnistu omanikena võivad neil lasuda avalik-õiguslikud kohustused, mh näiteks maamaksu tasumise kohustus. Põhjendatud on hagejate kahju hüvitamise nõue, mis koosneb kinnistu ostusumma finantseerijaga sõlmitud laenulepingu järgsetest intressimaksetest ning kinnistu omandamiseks tasutud riigilõivust ning notaritasust.

§ 127

lg 2 alusel peab võlgnik lepingurikkumise tõttu võlausaldajale kasutult tehtud kulutused hüvitama. Lepingu I p-dest 8.1 ja 8.3 nähtub, et leppetrahvi nõudeõigus on seotud asjaoluga, kui ostja taganeb müügilepingust enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Hagejad taganesid müügilepingust pärast asjaõiguslepingu sõlmimist, seega ei ole leppetrahvinõue põhjendatud. Hagejate viivisearvestusest nähtuvalt on hagejad arvestanud viivist tagastamisele kuuluvalt müügihinnalt 900 000 krooni ja hagejate arvates tasumisele kuuluvalt leppetrahvilt 40 000 krooni seadusjärgses määras. Hagejad on viivist arvestanud lepingutest taganemisest. Eeltoodust tulenevalt on hagejate nõue 900 000 krooni saamiseks põhjendatud, kuid hagejate leppetrahvinõue ei ole põhjendatud. Arvestades hagejate esitatud viivisenõuet ning asjaolu, et kostjad ei ole viivisearvestuse aluseks olevatele elementidele vastu vaielnud, tuleb hagejate viivisenõue rahuldada osaliselt. TsMS §-st 367 juhindudes tuleb rahuldada ka hagejate nõue ning mõista kostjatelt solidaarselt välja

§ 113lg-s 1 sätestatud määras viivis põhinõudelt, s.o 900 000 kroonilt alates 17.

märtsist 2010 kuni põhinõude tasumiseni.

1. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid otsuse osaliselt tühistada ja teha tühistatud osas uue otsuse ning jätta hagi osas, mille maakohus rahuldas, rahuldamata ning jätta menetluskulud hagejate kanda. Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
3. detsembri
4. a otsusega maakohtu otsuse osas, milles maakohus mõistis kostjatelt välja kahjuhüvitise ega ole kohtuotsuse resolutsioonis seadnud kostjate kohustuse täitmist sõltuvusse hagejate kinnistu omandiõiguse ülekandmisega, ja tegi selles osas uue otsuse, seades väljamõistetud summade täitmise sõltuvusse hagejate poolt koormatisevaba kinnisasja omandiõiguse ülekandmisest kostjatele ja jättes kahju hüvitamise nõude rahuldamata. Müügihinna ja viivise väljamõistmise ning tahteavaldusi andma kohustamise nõude osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Samuti muutis ringkonnakohus menetluskulude jaotust ning jättis maaja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest TsMS § 163 lg 1 ning § 173 lg 3 alusel hagejate kanda solidaarselt 15% ja kostjate kanda solidaarselt 85%. Kolmanda isiku menetluskulud jäid tema enda kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt jõustus maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel osas, milles maakohus jättis hagejate nõude 40 000 krooni suuruse leppetrahvi saamiseks rahuldamata. Maakohus on tõlgendanud õigesti lepinguid ja asunud õiguspäraselt seisukohale, et kostjatele pidi olema arusaadav ja äratuntav hagejate soov rajada ostetud kinnistule elamu. Maakohus ei jätnud lepingu tõlgendamisel

§ 29lg-t 5 tähelepanuta ega kohaldanud sätet vääralt.

Hagejad on põhjendanud, milline kostjate lepingu rikkumine oli aluseks lepingust taganemisele ja et neile oli lepingu täitmine olulise tähtsusega. Maakohus on õigesti tuvastanud, et tegemist oli kostjate olulise lepingurikkumisega ja hagejatel oli alust lepingust taganeda ilma täiendavat tähtaega määramata. Kostjatel oli lepingu järgi kohustus saavutada tulemus, st kokkulepitud ajal kõvakattega tee rajamine ning tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja sidetorustike liitumispunktide olemasolu, mida tõendab lepingusse liitumistasude lisamine. Kostjate lepinguliste kohustuste täitmata jätmine oli oluline lepingurikkumine

§ 116lg 2 mõttes ning seega on lepingust taganemine põhjendatud.

Asjaolu, et tegelikult pidi liitumise võimalikuks tegema kolmas isik, ei muuda kostjate kohustusi hagejate vastu, sest tegemist ei olnud kohustustega, mida kostjad oleksid pidanud seadusest, tehingust või kohustuse iseloomust tulenevalt täitma isiklikult. Kolmas isik ei astunud võlgniku asemele lepingusse. Lepingust ei nähtu ja sellele ei ole pooled tuginenud, et nad oleksid leppinud lepingus sätestatust erinevalt kokku poolte õigustes ja kohustustes ning lepingust taganemise täiendavates alustes. Kostjad ei tõendanud oma väidet, et nad ei ehitatud kommunikatsioone välja seetõttu, et hagejad ei esitanud projekte. Teede ja kommunikatsioonide rajamine ei eelda elamu ja selle eriosade projektide olemasolu, vaid need kohandatakse rajatud kommunikatsioonidele vastavateks. Tegemist oli uusarenduspiirkonnaga, kus esmalt projekteeritakse ning rajatakse teed ja kommunikatsioonid. Poolte sõlmitud leping on lõppenud hagejate lepingust taganemisega ja lepingu täitmise võlasuhe on muutunud

§ 189

lg 1 alusel lepingu tagasitäitmise võlasuhteks.

§ 189

lg 1 järgi lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Hagejatel on õigus saada kostjatelt tagasi kostjatele tasutud ostuhind ja müügihinna väljamõistmise on maakohus õigesti lahendanud. Maakohus on ekslikult leidnud, et 28. veebruaril 2008 sõlmitud lepingu pooleks oli ka hüpoteegipidaja ja et hüpoteegiga tagati laenulepingust tulenevad nõuded, kostjatele pidi olema ettenähtav, et lepingust taganemise korral tekib hagejatele kahju tehtud kulutustena (riigilõiv, notaritasu, intress), kokku 60 248 krooni 40 senti. Lepingu rikkumisega iseenesest adekvaatses kausaalseoses olev kahju tuleb hüvitada

§ 127

lg 2 kohaselt üksnes juhul, kui selle kahju ärahoidmine oli selle kohustuse eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Riigilõivu ja notaritasu 8560 krooni 10 sendi ning kodulaenuintressi 51 588 krooni 39 sendi väljamõistmiseks ei ole alust. Kostja I väitel ei ole hagejate viivisenõudel õiguslikku alust, kuna lepingu p-s 8.5 leppisid müüjad ja ostja kokku, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt rahasummalt intressi ei maksta. Hagejad on põhjendanud, et nad ei olegi lepingust tulenevalt nõudnud kasutusintressi, vaid alates tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumisest viivitusintressi. Maakohus on õigesti rahuldanud viivisenõude seisuga 16. märts 2010. Lisaks on lepingu p 8.5 tühine

§ 106

lg 2 alusel, kuna tühine on kokkulepe, millega välistatakse vastutus kohustuse tahtliku rikkumise puhuks. Apellatsioonkaebuses on kostjad vaidlustanud omapoolse kohustuse täitmise ja leidnud, et neil on alus keelduda, kuna 28. veebruari 2008. a lepinguga on kinnistule seatud hüpoteek ja isiklik kasutusõigus ja neil on õigus tagasi saada koormatisevaba kinnisasi.

§ 111

lg 1 kohaselt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused, võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Maakohus on otsuse põhjendustes käsitlenud kohustuste ühel ajal täitmist, kuid jätnud selle kajastamata resolutsioonis, millega maakohus rikkus TsMS § 436 lg-t

1. Nimetatud menetlusnormi rikkumine toob kaasa otsuse osalise tühistamise ja uue otsuse tegemise kohustuste samaaegset täitmist puudutavas osas. Põhjendatud ei ole kostjate vastuväited tasaarvestuse kohta, kuna tuvastamist ei leidnud TsMS § 442 lg 8 rikkumine. Tsiviilasja toimikust ei nähtu tasaarvestuse võimalust. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
2. Kostja I esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsus tühistada osas, millega kohus rahuldas hagejate viivisenõude ning mõistis kostjatelt solidaarselt välja sissenõutavaks muutunud viivise 10 668 eurot 45 senti ja

§ 113lg-s 1 sätestatud määras viivise põhinõudelt 57 520 eurot 48 senti alates 17.

märtsist 2010 kuni põhinõude täitmiseni, ning teha uue otsuse, millega jätta hagi viivise nõudes rahuldamata ning menetluskulud Riigikohtus hagejate kanda. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt peab

§ 189

lg 1 teise lause ning

§ 111lg 1 koostoimes kohaldamiseks olema leping lõppenud.

Kohtud on tuvastanud, et hagejad on lepingutest kehtivalt taganenud, seega oli tekkinud tagasitäitmise võlasuhe ning eespool viidatud sätete järgi pidid pooled kohustused täitma samal ajal. Kohtud on asunud seisukohale, et kostja I ning kostja II on põhjendatult keeldunud müügisumma tagastamisest hagejatele enne kinnistu omandiõiguse samal ajal üleandmist. Selgusetuks jääb aga, millele tuginedes on kohtud leidnud, et viivist on hagejatel õigus arvestada alates lepingutest taganemisest ning nõuda sissenõutavaks muutunud viivise ning tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise tasumist olukorras, kus kinnistu on endiselt hagejate omandis ning koormatud kolmandate isikute õigustega.

§ 113

lg 4 järgi ei pea võlgnik tasuma viivist aja eest, mil ta ei saanud kohustust täita võlausaldaja vastuvõtuviivituse tõttu, samuti aja eest, mil ta õigustatult keeldus oma kohustuse täitmisest. Kohus on teinud vastuolulise otsuse - põhinõude osas leidnud, et kohustus muutub sissenõutavaks ning tuleb täita pärast kinnistu omandiõiguse üleandmist, samas põhikohustusega aktsessoorse kõrvalnõude on kohus lugenud juba sissenõutavaks muutunuks.

1. Hagejad leiavad vastuses kassatsioonkaebusele, et see tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, milles ringkonnakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja viivise 10 668 eurot 45 senti ja viivise põhinõudelt alates
3. märtsist 2010 kuni põhinõude täitmiseni. Tühistatud osas tuleb TsMS § 691 p 5 alusel teha uus otsus, millega jätta nimetatud viivisenõuded rahuldamata. Ülejäänud osas jääb ringkonnakohtu otsus muutmata.
4. Tulenevalt TsMS § 688 lg-st 1 kontrollib Riigikohus kassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud. Kassatsioonkaebuses vaidlustab kostja I ringkonnakohtu otsuse üksnes osas, milles ringkonnakohus mõistis kostjatelt hagejate kasuks välja viivise 10 668 eurot 45 senti ja viivise põhinõudelt alates
5. märtsist 2010 kuni põhinõude täitmiseni.
6. Kolleegium selgitab esmalt menetlusosaliste ringi. Kassatsioonkaebuse ringkonnakohtu otsuse peale esitas vaid kostja I. Samas olid kostjad kinnistu kaasomanikud, mõlemale kostjale kuulus 1/2 kaasomandist.
7. jaanuari
8. a müügilepingu ese, Saarma tee 10 kinnistu oli lepingu p 4 järgi tervik, st kostjad ei kohustunud eraldi müüma kummalegi kuuluvat 1/2 mõttelist osa kinnistust, vaid hagejatele kohustuti müüma kinnistu tervikuna, s.o müüja kohustuste osas olid kostjad ühisvõlgnikud ning õiguste osas ühisvõlausaldajad. Nimetatud lepingu p-s 8.7 lepiti mh kokku, et lepingust saab taganeda ainult ühel ajal ja tervikuna (nii reguleerib ka

§ 192). Seetõttu leiab kolleegium, et tegemist on Ts

MS § 207 lg 3 järgsete kaaskostjatega, kelle suhtes saab vaidlusalust õigussuhet tuvastada üksnes ühiselt. Kostja II tuleb lugeda kaaskassaatoriks TsMS § 680 lg 2 kolmanda lause alusel ja ringkonnakohtu otsus tuleb eespool märgitud ulatuses tühistada ka kostja II suhtes. 13. Kassatsioonkaebuses tugineb kostja I

§ 113

lg-le 4, mille järgi ei pea võlgnik tasuma viivist aja eest, mil ta ei saanud kohustust täita võlausaldaja vastuvõtuviivituse tõttu, samuti aja eest, mil ta õigustatult keeldus oma kohustuse täitmisest. Seega tuleb hinnata, kas kostjatel oli õigus kasutada

§-st 111 tulenevat oma kohustuse täitmisest keeldumise õigust, st keelduda müügihinna tagastamisest, kuni neile on üle antud kinnistu (ringkonnakohtu otsuse kohaselt koormatistevaba) omand. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohtu otsus on nimetatud küsimuses vastuoluline. Ringkonnakohus on kostjatelt välja mõistnud kinnistu müügihinna ja seadnud selle kohustuse sõltuvaks hagejate kohustusest anda kostjatele üle kinnistu koormatistevaba omand. Samal ajal on ringkonnakohus aga jätnud muutmata maakohtu otsuse osas, millega kostjatelt mõisteti välja viivis. Viivise väljamõistmise sidus maakohus sellega, et kostjad olid hea usu põhimõtte vastaselt viivituses oma kohustuste täitmisega, s.o müügihinna tagastamisega. Maakohus on leidnud: "Asjas on hagejad korduvalt kinnitanud oma valmisolekut kostjatelt ostetud kinnistu, mis on vabastatud kolmandate isikute õigustest, tagastada." Sellega on kolleegiumi hinnangul tuvastatud üksnes hagejate kinnitused valmisoleku kohta, üheselt tuvastamata on aga see, kas hagejad ka tegelikult pakkusid koormatistevaba omandi üleandmist. Selline pakkumine ei tulene ei maakohtu viidatud ekirjavahetusest (I kd, tl 129-135) ega allkirjastamata lepingu kavandist (I kd, tl 124-127), milles on reguleeritud üksnes omandi tagastamine, aga ei ole puudutatud isikliku kasutusõiguse või hüpoteegi kustutamist. Kui aga kostjatel ei olnud (ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni järgi) kohustust vastu võtta koormatistega omandit, neile ei olnud tegelikult pakutud koormatistevaba omandit ja nad pidid müügihinna tagastamise kohustuse täitma samal ajal hagejate kohustusega anda neile üle kinnistu koormatisevaba omand, ei saanud kostjad olla oma kohustuse täitmisega viivituses. Seega ei olnud ka alust neilt

§ 113järgi viivist välja mõista.

1. Eespool nimetatud põhjustel tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada kostjatelt väljamõistetud viivise osas. Kolleegium peab vajalikuks märkida kohtuotsuse täidetavuse kohta järgmist. Hagejatele on ringkonnakohtu otsusega pandud vastastikune kohustus anda kostjatele üle koormatistevaba omand kostjate vastukohustusega tagastada müügihind. Sellist kohtuotsust on võimalik täita poolte kokkuleppel või ka sundtäitmise teel. Täitemenetluse seadustiku § 21 lg 1 kohaselt, kui täitedokumendi täitmine sõltub sissenõudja (s.o praegusel juhul hagejate) kohustuse samaaegsest täitmisest võlgnikule (s.o kostjatele), ei või kohtutäitur täitemenetlust alustada enne, kui sissenõudja kohustus on täidetud või kui sissenõudja või kohtutäitur on võlgnikule pakkunud sissenõudja kohustuse täitmist ja võlgnik on alusetult keeldunud täitmist vastu võtmast või muul põhjusel täitmise vastuvõtmisega viivitanud. Hagejate kohustuse täitmise pakkumine võib seisneda nt selles, et nad esitavad kohtutäiturile vajalikud kinnistamisavaldused, paluvad kostjatelt sissenõutava müügihinna kanda hüpoteegipidaja kontole või notari deposiitkontole ja esitavad ka hüpoteegipidaja nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks, kui müügihind kantakse hüpoteegipidaja kontole. Kui kostjad sellise koormatisevaba omandi üleandmise pakkumisega ei nõustu, satuvad nad viivitusse ja neilt võib nõuda viivise tasumist.
2. Kolleegium selgitab lühidalt ka lepingust taganemisel tekkiva lepingu tagasitäitmise võlasuhte olemust praeguse vaidluse asjaolude alusel. Kohtud on tuvastanud, et hagejad on kehtivalt kinnistu müügilepingust taganenud. Lepingust taganemisega muutub lepingu täitmise võlasuhe

§ 189lg 1 alusel lepingu tagasitäitmise võlasuhteks (vt ka nt Riigikohtu 20.

juuni

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 31,
2. novembri
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-11, p 25). Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool

§ 189

lg 1 esimese lause järgi nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Lepingu alusel üleantu tagastamise kohustused peavad pooled

§ 189

lg 1 teise lause alusel täitma üheaegselt, vastavalt kohaldatakse

§-s 111 sätestatut.

§-le 111 tuginemine eeldab vastastikuseid kohustusi, milleks on praegusel juhul kinnistu valduse ja omandi üleandmine, nõusoleku andmine omanikukande muutmiseks kinnistusraamatus ning müügihinna tagastamine. Selgitamist vajab üleantu tagastamine juhtudel, mil enne tagastamist on tagastatava asja füüsilises või asjaga seotud õiguslikus olukorras toimunud mingid muudatused. Nt praegusel juhul võib tagastatava kinnistu väärtus olla selle hüpoteegiga ning isikliku kasutusõigusega koormamise (kinnistusraamatu andmetel on isiklik kasutusõigus siiski 21. mail 2012 kinnistusraamatust kustutatud) tagajärjel vähenenud. Sellisel juhul võib müüjal olla ostja vastu

§ 189

lg 4 alusel asja väärtuse vähenemise hüvitamise nõue või

§ 189

lg 2 p 2 alusel tagastamise asemel väärtuse hüvitamise nõue.

§ 189

lg 4 kohaselt, kui tagastamisele või väljaandmisele kuuluv asi on halvenenud ja halvenemine ei ole tekkinud asja korrapärase kasutamise tulemusena, tuleb hüvitada asja väärtuse vähenemine.

§ 189

lg 2 p 2 kohaselt tuleb tagastamise või väljaandmise asemel hüvitada üleantu väärtus, kui lepingupool on üleantud eseme ära tarvitanud, võõrandanud, koormanud kolmanda isiku õigusega või ümber töötanud.

§ 189

lg 2 p 2 saab kohaldada mh juhul, mil asja kolmanda isiku õigusega koormamine on muutnud asja majandusliku väärtuse õigustatud isiku jaoks sisuliselt nullilähedaseks, nt asja pikaajalise ja tasuta hoonestusõigusega koormamise korral vms. Kolmanda isiku õigusega koormamine

§ 189

lg 2 p 2 tähenduses peab olema selle punkti kohaldamiseks võrdväärne teiste samas punktis nimetatud alustega, nt võõrandamisega.

§ 189

lg-t 4 saab kohaldada aga eelkõige siis, kui kolmanda isiku õigusega koormamine ei ole asja väärtust nii ulatuslikult vähendanud. Praeguses kohtumenetluses võis vähemalt kostja I seisukohtadest välja lugeda soovi tugineda

§ 189lg 2 p-le 2, kuid hiljemalt kassatsiooniastmes ei ole sellele tuginetud.

Kolleegium märgib õiguse ühetaolise kohaldamise huvides veel järgmist. Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni järgi on müügihinna hagejatele tagastamise kohustus seatud sõltuvusse hagejate poolt koormatisevaba kinnisasja omandi üleandmisest. Kinnisasja omandi koormatisevaba üleandmise kohustus ei tulene aga seadusest.

§ 189lg 1 näeb ette kohustuse tagastada lepingu alusel üleantu.

See, kuidas toimub tagastamine, sõltub lepingujärgsest sooritusest: asjade puhul toimub see omandi ja/või valduse üleandmise teel. Sooritused tuleb tagastada natuuras, nii nagu nad on tehtud. Lepingujärgse täitmise järel kahjustada saanud lepingueseme parandamise kohustust

§ 189lgst 1 ei tulene.

Seega ei oleks hagejatel iseenesest kohustust tagastada kostjatele koormatistevaba omand. Hagejad ei ole aga ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebust esitanud.

1. Kuivõrd asja menetlus lõpeb Riigikohtus, määrab kolleegium TsMS § 173 lg 3 esimese lause alusel kindlaks menetluskulude jaotuse. Kuna hagejate hagi rahuldamata jäetud osa praeguse otsusega suureneb, siis peab kolleegium TsMS § 163 lg 1 alusel võimalikuks jätta 20% menetluskuludest solidaarselt hagejate kanda ning 80% solidaarselt kostjate kanda. Pooled võivad TsMS § 174 lg 1 kohaselt nõuda oma menetluskulude rahalist kindlaksmääramist Harju Maakohtult 30 päeva jooksul alates Riigikohtu otsuse jõustumisest.
2. Kostja I kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Kolleegium märgib, et Riigikohus nõudis kostjalt I ekslikult täiendavat kautsjonit 575 eurot 21 senti. Kostja I soovis ringkonnakohtu otsuse tühistamist üksnes väljamõistetud 10 668 euro 45 sendi suuruse viivise (ja tulevikus tekkiva viivise) osas ja tasus selle eest õigesti kautsjonit 106 eurot 68 senti. Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu