Obsah (5)

§ 101§ 113§ 329§ 197§ 325

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-139-12 Otsuse kuupäev Tartu, 28. november 2012. a Kohtukoosseis Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Ja

) § 196 lg 3 järgi esitatud mõistliku aja jooksul. Omanik on

1. mail 2010 koostatud ülesütlemisavalduses märkinud, et sai hageja lepingurikkumisest (allüürile andmine omaniku loata) teada
2. aasta alguses. Ülesütlemisavalduse esitamist ca 4,5 kuud pärast lepingurikkumisest teadasaamist, ei saa pidada mõistlikuks ajaks. Kuivõrd üürileping kehtib, kehtib ka poolte sõlmitud allüürileping. Hagejal on õigus nõuda kostjalt

§ 101lg 1 p 1 järgi lepingulise kohustuse täitmist.

Kostjal tuleb hagejale tasuda 99 432 krooni 46 senti, samuti sissenõutavaks muutunud viivis

§ 113

lg 1 järgi 33 449 krooni 15 senti (kokku 132 881 krooni 61 senti ehk 8492 eurot 68 senti) ning viivis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 järgi kuni põhinõude täitmiseni. Hagi rahuldamine välistab vastuhagi rahuldamise.

1. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule või jätta uue otsusega hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
3. märtsi
4. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus rahuldas vastuhagi ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja põhivõlgnevuse 2468 eurot 29 senti, seisuga
5. märts 2012 sissenõutavaks muutunud viivise 322 eurot 55 senti ning alates
6. märtsist 2012 viivise

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras iga viivitatud päeva eest kuni põhinõude täitmiseni. Ringkonnakohus leidis, et maakohus rikkus asja lahendamisel oluliselt menetlusõiguse norme. Ringkonnakohtu arvates asus maakohus menetlusõiguse norme rikkudes lahendama hageja ja omaniku vahelist vaidlust üürilepingu ülesütlemise kehtivuse üle. Sellist õigussuhte (või selle puudumise) tuvastamise nõuet kohtumenetluses ei ole. Samuti tuvastas maakohus üürisuhte olemasolu menetluses, kus teine suhte osaline ei ole menetlusse poolena kaasatud. Lepingu ülesütlemine on õigussuhte kujundamine ning vaidlust selle üle, kas lepingupooltel on kehtiv õigussuhe, on võimalik lahendada vaid selliselt, et menetluses osalevad pooltena mõlemad (kõik) õigussuhte pooled. Praeguses asjas ei piisanud vaid sellest, et tuvastatud asjaoludel on omanik esitanud kostja vastu valduse väljanõudmise nõude. Tuvastada tuli ka see, kas allüürileping on lõppenud või mitte. Kuivõrd pooled leppisid allüürilepingus kokku, et allüürileping lõppeb üürilepingu lõppedes, on vaidluse lahendamisel oluline ka selle tuvastamine, kas üürileping on lõppenud või mitte. Esitatud tõenditest nähtuvalt on üürileping lõppenud 31. mail 2010. Omanik teatas 14. mai 2010. a kirjaga kostjale, et üürileping lõppeb 31. mail 2010, ja nõudis valduse üleandmist või ajutise üürilepingu sõlmimist. Omanik informeeris kostjat, et ta oli avaldanud tahet üürileping üles öelda 12. mai 2010 avalduses, mis edastati hageja esindajale e-kirja manusena. Samad asjaolud tõi omanik esile ka kohtumenetluses. Samuti nähtub teave üüri- ja allüürilepingu lõppemise asjaoludest kostja 5. juuni 2010. a nõudest hagejale, mille kättesaamist 2010. a juuli alguses hageja esindaja kohtumenetluses kinnitas. Omaniku 12. mai 2010. a avalduse sai hageja esindaja kätte ka 4. jaanuaril 2011 praeguses kohtumenetluses kostja 15. novembri 2010. a menetlusdokumendi lisana. Hageja ei ole

§ 329lg-s 1 sätestatud korras ülesütlemist vaidlustanud.

Eeltoodust järeldub, et omanik on üürilepingu hagejaga kehtivalt üles öelnud. Allüürilepingu p 1.4 järgi lõppes samal kuupäeval ka allüürileping ja kostjal ei ole lepingujärgset kohustust tasuda hagejale üüri ja kõrvalkulusid alates 1. juunist 2010. Kostjal on hageja vastu rahaline nõue, mida ta saab tasaarvestada (

§ 197lg 2).

Kostja tasus allüürilepingu p 2.6 järgi hagejale tagatisrahana 44 061 krooni 20 senti. Allüürilepingu p 2.8 järgi tuli tagatisraha tagastada kahe kuu möödumisel lepingu lõppemisest juhul, kui allüürileandja ei ole esitanud allüürniku vastu lepingust tulenevat nõuet. Allüürileping lõppes

1. mail
2. Seisuga
3. juuli 2010 ei olnud hageja kostja vastu lepingust tulenevat nõuet esitanud. Seega pidi ta kostjale tagatisraha tagastama. Kuna hageja pole seda teinud, on kostjal hageja vastu tagatisraha nõudeõigus, millest sai tasaarvestada võlgnevuse 5440 krooni 85 senti arve nr 11 alusel, mida kostja tunnistas. Kuna pole tõendatud, et hagejal on kostja vastu suurem rahaline nõue kui 5440 krooni 85 senti, siis ei olnud hagiavalduses kirjeldatud viisil tasaarvestuse tegemine seaduslik ning hagejal tuleb kostjale tagastada 38 620 krooni 35 senti (2468 eurot 29 senti). Hagejal on õigus saada

§ 113lg 1 järgi sissenõutavaks muutunud viivist 322 eurot 55 senti ja viivist Ts

MS § 367 järgi kuni põhinõude täitmiseni. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsuse. Ringkonnakohus leidis valesti, et maakohus asus menetlusõiguse norme rikkudes lahendama sisulist vaidlust ülesütlemise kehtivuse üle. Maakohus ei lahendanud vaidlust kujundusõiguse teostamise sisulise õiguspärasuse üle, vaid tuvastas asjas tähtsa asjaolu, et ülesütlemisavaldust ei ole hagejale kätte toimetatud, mistõttu see on tühine. Ringkonnakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust ja ei hinnanud tõendeid nõuetekohaselt, kui asus seisukohale, et üürileping lõppes
2. mail
3. Asjas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et üürilepingu ülesütlemise avaldus oleks hagejale kätte toimetatud. Kui tahteavaldust (ülesütlemisavaldus) pole saajale kätte toimetatud, toob see kaasa ülesütlemisavalduse tühisuse (

§ 325

). Samuti pole ringkonnakohus hinnanud üürisuhte jätkumist kinnitavaid üüriarveid ja nende tasumist kinnitavaid tõendeid. Ringkonnakohus leidis valesti, et hageja pidanuks

§ 329järgi ülesütlemisavalduse vaidlustama.

Viidatud säte asjas ei kohaldu, sest see käib eluruumi ülesütlemise kohta.

1. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kostja sellele vastu ning leidis, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.
2. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kolmas isik kaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
4. Pooled vaidlevad selle üle, kas nendevaheline allüürileping on kehtiv või lõppenud ning kas sellest tulenevalt on hagejal kostja vastu üüri, kõrvalkulude ja viivise nõue ning kostjal hageja vastu tagatisraha tagastamise ja viivise nõue. Maakohus rahuldas hageja nõude ja jättis kostja vastuhagi rahuldamata, tuginedes sellele, et tuvastatud asjaoludel on allüürileping kehtiv. Ringkonnakohus asus vastupidisele seisukohale, leides, et allüürileping on lõppenud, ning jättis sellest tulenevalt hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi.
5. Kolleegium märgib, et ringkonnakohus on lahendanud ebaõigesti küsimuse sellest, kas praeguses menetluses saab hinnata hageja ja omaniku sõlmitud üürilepingu kehtivust. Põhjendatud on ringkonnakohtu seisukoht, et üürilepingu lõppemine iseenesest ei too kaasa allüürilepingu lõppemist. Nii on ka Riigikohus selgitanud, et allkasutusleping võib pärast kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui lepingupooled ei leppinud kokku, et see lõppeb kasutuslepingu lõppedes (vt Riigikohtu
6. juuni
7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 12). Tuvastatud asjaoludel sõltus vaidlusaluse allüürilepingu kehtivus üürilepingu kehtivusest. Nii sätestati allüürilepingus kokkulepe, et vaatamata lepingu p-s 1.3 märgitud tähtajale lõpeb üürilepingu lõppemisel samast päevast ka allüürileping. Seega on pooltevahelise vaidluse lahendamisel tähtsust sellel, kas üürileping on lõppenud või mitte, nagu õigesti leidis ka ringkonnakohus. Järgnevalt asus ringkonnakohus tuvastama üürilepingu lõppemise eeldusi, leides, et üürileping on nõuetekohaselt üles öeldud ja seega lõppenud. Samas heitis ringkonnakohus maakohtule ette, et kohus on menetlusõiguse norme rikkudes otsustanud üürilepingu kehtivuse üle. Samuti on ekslikud ringkonnakohtu järeldused, et üürilepingu lõppemise üle otsustamine on välistatud seetõttu, et sellist nõuet ei ole menetluses esitatud ning üürilepingu sõlminud omanik ei ole praeguses vaidluses pooleks. Kolleegiumi arvates tuli tuvastatud asjaoludel allüürilepingu kehtivuse üle peetavas vaidluses hinnata ühe asjaoluna ka üürilepingu ülesütlemise kehtivust (selle formaalseid ja materiaalseid eeldusi), sest sellest sõltus hageja ja kostja nõuete lahendamine. Nimetatud asjaolu tuleb hinnata sõltumata sellest, kas üürilepingu teine pool kaasatakse menetlusse või mitte.
8. Lepingu lõppemiseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Hageja tugineb oma nõudes sellele, et üürileping ei ole kehtivalt üles öeldud, mistõttu kehtib ka allüürileping. Kostja vastuväitel on omanik hagejaga sõlmitud üürilepingu kehtivalt üles öelnud, mis toob kaasa ka allüürilepingu lõppemise. Kohtud asusid üürilepingu ülesütlemise formaalsete eelduste (ülesütlemisavalduse esitamine lepingu teisele poolele) tuvastamisel vastupidisele seisukohale. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja väitega, et üürilepingu ülesütlemise avaldust ei ole hagejale kätte toimetatud ja et R. Kaasik ei olnud hageja esindaja, rikkudes sellega TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat otsuse põhjendamise kohustust.

§ 325

lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ülesütlemine kui tahteavaldus tuleb lepingu teisele poolele kätte anda. TsÜS § 69 lg 1 esimese lause kohaselt muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus (sh nt lepingu ülesütlemine) kehtivaks kättesaamisega. TsÜS § 69 lg 3 esimese lause kohaselt loetakse lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole põhjendanud ka seda, millest ta järeldas, et R. Kaasik oli hageja esindaja. Seega on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta ja hindamata hageja väited, mis on olulised, et tuvastada üürilepingu ülesütlemise formaalsete eelduste olemasolu. Kui asja uuel läbivaatamisel tuvastatakse, et ülesütlemise formaalsed eeldused ei ole täidetud, on üürileping kehtiv. Juhul aga, kui ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud, on vaja kontrollida ka ülesütlemise materiaalseid eeldusi. Sellisel juhul tuleb asjas tuvastada, kas pooled vaidlevad ka ülesütlemise sisulise õiguspärasuse üle. 16. Kolleegium juhib tähelepanu ka ringkonnakohtu ekslikule seisukohale, nagu oleks asjas tähtsust sellel, et hageja on omaniku ülesütlemisavalduse kätte saanud kohtumenetluses, kuid ei ole seda

§ 329lg-s 1 sätestatud korras vaidlustanud.

Lepingut ei saa üles öelda kohtumenetluses tagasiulatuvalt. Kui hagiavalduse esitamise seisuga ei olnud hageja üürilepingu ülesütlemise teadet saanud, siis ei olnud omanik üürilepingut kehtivalt üles öelnud (vt selle kohta ka Riigikohtu 20. detsembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 19). Kolleegium nõustub ka kassatsioonkaebuse väitega, et

§ 329

asjas ei kohaldu, sest see sätestab eluruumi üürilepingu hea usu põhimõttega vastuolus ülesütlemise vaidlustamise korra.

1. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel eeltooduga arvestades tuvastada, kas üürileping on lõppenud ülesütlemisega. Juhul kui asja uuel arutamisel tuvastatakse, et üürileping ei lõppenud ülesütlemisega, siis ei lõppenud ka allüürileping ja hageja nõue tuleb rahuldada. Kostja vastuhagi ei oleks sel juhul võimalik rahuldada. Juhul kui tuvastatud asjaoludel on üürileping lõppenud, siis on lõppenud ka allüürileping. Sel juhul tuleb hagi jätta rahuldamata ja rahuldada kostja vastuhagi. Allüürilepingu lõppemist (ja sellest tulenevat kostja kohustuse lõppemist tasuda allüüri ja kõrvalkulusid) ei saa järeldada asjaolust, et omanik on nõudnud kostjalt vaidlusaluse üüripinna valduse üleandmist ja sõlminud üürilepingu kostjaga.
2. Lähtudes TsMS § 173 lg 3 teisest lausest, jätab kolleegium menetluskulude jaotuse poolte vahel ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
3. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb hagejale TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kautsjon tagastada. Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Jaak Luik