← Eesti

3-2-1-45-13

Obsah (11)§ 613§ 477§ 476§ 654§ 701§ 475§ 198§ 442§ 3§ 173§ 149

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 3-2-1-45-13 Määruse kuupäev Tartu, 8. mai 2013. a Kohtukoosseis Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik Kohtuasi AS KTK OV

) § 613 lg 2 järgi lahendada hagita menetluses, sest avaldaja taotleb kaasomandi esemeks oleva maa kasutuskorra kindlaksmääramist. Maakohus asus seisukohale, et tulenevalt vaidluse esemest saab menetluses arvestada üksnes menetlusosaliste kaasomandis olevaid eluruume, kaasomandi esemeks olevaid ühiskasutuses olevaid ruume ja menetlusosaliste kaasomandi esemeks olevat maad puudutavaid kasutuskorra tingimusi. Lepingukavandi p-s 2.1 sisalduvad tingimused hõlmavad kogu kinnistut, sealhulgas ka kinnisasja oluliseks osaks olevat ehitist. Asjassepuutuvad on lepingukavandi p-d 2.1.2 ja 2.1.4, mis näevad ette kinnisasja kasutamise, kulude kandmise ja vilja saamise regulatsiooni. Neid tingimusi tuleb kasutuskorras arvesse võtta. Asjas omavad tähendust ka kavandi p-d 2.1.6–2.1.8, sest need käsitlevad muu hulgas seda, kuidas ehitada kaasomandi esemeks olevale maale (p 2.1.6), millistel tingimustel paigaldada kaasomandi esemeks olevale maale reklaame ja esemeid, mis muutuvad kinnisasja oluliseks osaks (p 2.1.7) ja kuidas saab üks korteriomanik kasutada ja vallata teise korteriomaniku ainukasutuses olevat maad (p 2.1.8). Viidatud punktid ei ole asjassepuutuvad osas, milles neid soovitakse kohaldada ka kinnisasja oluliseks osaks olevale ehitisele, sest

§ 613

lg 2 järgi ei lahenda kohus asju, mis puudutavad ehitist või selle osi, mis ei ole ühiskasutuses, või korteriomandi reaalosa, mis ei ole kaasomandis. Asjassepuutuv ei ole lepingukavandi p 2.1.5, mis sisaldab menetlusosaliste kinnitust, et neil on ainukasutusse taotletavale maale juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Lepingukavandi p 2.2 sisaldab kokkuleppeid korteriomandite reaalosade ja ehitise kasutamise korra kohta. Seetõttu on p 2.2 käsitatav korteriomandiseaduse (KOS) § 12 lg-s 1 sätestatud kokkuleppena. Seaduse järgi ei ole korteriomanikul õigust nõuda teiselt korteriomanikult korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva kokkuleppe sõlmimist. Korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleeritud korteriomanike ühisusest tulenevate õiguste ja kohustustega. Selles osas, milles korteriomanike kaasomandi eseme kasutamine ei ole reguleeritud ühisusest tulenevate õigussuhetega, reguleerib pooltevahelisi õigussuhteid asjaõigusseadus (AÕS §d 71–79). Kaasomandi eseme kasutuskorra kindlaksmääramist AÕS alusel on korteriomanikul õigus nõuda siis, kui ei ole tegemist KOS-s sätestatud tavakasutusega. Tavakasutusega ei ole üldjuhul tegemist juhul, kui soovitakse määrata kindlaks ühiskasutuses olevate ruumide või kaasomandi esemeks oleva maa kasutamise korda. Lepingukavandi p-s 2.2 esitatud tingimused ei reguleeri ühiskasutuses olevate ruumide või kaasomandi esemeks oleva maa kasutamise korda. Lepingukavandi p-d 2.3 ja 3 ei sisalda kaasomandi kasutamise korda, sest neist ei nähtu, kuidas kasutatakse kaasomandi esemeks olevat maad või ühiskasutuses olevaid ruume ja millised õigused ning kohustused on korteriomanikel konkreetsete kinnisasja osade suhtes. Seetõttu ei ole need kokkulepped asjassepuutuvad. Puudutatud isik on osutanud sellele, et kohus ei ole asja lahendamisel seotud menetlusosaliste taotlustega. Kohtu hinnangul tõlgendab puudutatud isik

§ 477lg-t 7 liiga laialt.

Viidatud norm sätestab uurimispõhimõtte hagita menetluses. See tähendab, et kohus võib ise tuvastada asjaolusid ja kohaldada õigust sõltumata sellest, milline on avaldaja või puudutatud isiku arvamus. Samas ei tähenda uurimispõhimõte seda, et kohtul oleks õigus asuda lahendama hagita asja omal algatusel siis, kui selle võib algatada ainult õigustatud isiku avalduse alusel (

§ 476

lg 2).

§ 613lg-te 1 ja 2 kohaselt algatab kohus menetluse avalduse alusel.

See tähendab, et konkreetse asja liigi ja sellest tulenevad menetluse piirid (nt kasutuskorra määramine, korteriomanike ühisusest ja kaasomandi esemest tulenevate asjade lahendamine) määrab kindlaks menetluse algatanud avaldus. Kui avaldaja on soovinud maa kasutuskorra kindlaks määrata, peab kohus määrama kindlaks asja kasutamise korra, mitte lahendama korteriomanikevahelisi nõudeid, mis tulenevad korteriomanike ühisusest.

§ 477

lg 2 ja

§ 613

lg 3 annavad seejuures kohtule võimaluse mitte arvestada kasutuskorra määramisel menetlusosaliste arvamustega. Eeltoodud põhjustel tuleb puudutatud isiku soovitud tingimused, mis on sätestatud lepingukavandi pdes 2.2, 2.3 ja 3, jätta kasutuskorra kindlaksmääramisel arvesse võtmata.

  1. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse osaliselt tühistada ja teha uus määrus, millega määrata korteriomandite kasutuskord lepingukavandi tingimuste järgi, asendades avaldaja tahteavalduse kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistamiseks kohtumäärusega.
  2. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  3. Tallinna Ringkonnakohus muutis
  4. novembri
  5. a määrusega maakohtu määruse põhjendusi, kuid jättis resolutsiooni muutmata. Puudutatud isiku määruskaebuse jättis ringkonnakohus rahuldamata. Määruskaebuse menetlusega seotud menetluskulud jättis kohus puudutatud isiku kanda. Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt on ekslik maakohtu seisukoht, et praegune vaidlus tuleb lahendada hagita menetluses

§ 613lg 2 järgi.

Avaldaja ja puudutatud isik lõpetasid tsiviilasjas nr 2-05-22985 sõlmitud kompromissiga kinnisasja kaasomandi ja moodustasid kaks korteriomandit. Sellega asendus kinnisasja senine asjaõigusseaduse kaasomandi sätetest tulenenud õiguslik režiim korteriomandiseadusest tuleneva õigusliku režiimiga. Asjaõigusseadus kohaldub seega vaid küsimustes, mida korteriomandiseadus ei reguleeri. Korteriomanikud valitsevad korteriomandeid ühisusena kokkuleppe või korteriomandiseaduses ettenähtud ulatuses enamuse otsuste alusel. Seega on praeguse tsiviilasja esemeks korteriomaniku avaldus, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi. Järelikult tuleb vaidlus lahendada hagita menetluses

§ 613lg 1 p 1 alusel korteriomandiseaduse sätete järgi.

Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu lahendi põhjendustest jätta välja osa, milles kohus märkis, et ei lahenda asja, mis puudutab ehitist või selle osi, mis ei ole ühiskasutuses, või korteriomandi reaalosa, mis ei ole kaasomandis. Kuna maakohus faktiliselt siiski lähtus lisaks asjaõigusseadusele ka korteriomandiseadusest, siis ei toonud väära menetlusõiguse sätte kohaldamine kaasa ebaõiget lahendit. Maakohus eksis ka selles, nagu ei saaks puudutatud isiku täiendavaid ettepanekuid kasutuskorra määramisel arvesse võtta, kuna viimane ei esitanud iseseisvat avaldust hagita menetluse algatamiseks. Kohus peab võtma kaasomandi eseme valitsemisega seotud asjaolude kindlaksmääramisel arvesse võimalikult paljude (võimalusel kõigi) puudutatud isikute seisukohti, et oleks tagatud kõigi korteriomanike (kaasomanike) ühiste huvide, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaolude arvestamine. Samas nähtub maakohtu lahendist, et kohus siiski analüüsis puudutatud isiku ettepanekuid. Õige on maakohtu seisukoht, et puudutatud isiku taotletav lepingukavandi p 2.1.5 ei reguleeri kaasomandi kasutamist, mistõttu ei ole asjakohane selle kandmine kinnistusraamatusse. Tegemist on faktilise olukorra kinnitamisega. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et omanike vahel oleks juurdepääsuteede üle erimeelsusi. Lepingukavandi p-d 2.2.1–2.2.6 käsitlevad omandite valitsemist seaduse kohaselt – kohaldada tuleb KOS § 10 lg-t 1, § 11 lg 1 p 1–3 ja § 16 lg-t 1, vajadusel ka AÕS § 75 lg-t

  1. Seadust dubleerivaid asjaolusid ei ole vajadust kinnistusraamatusse kanda. Punktide 2.3.1–2.3.3 ja 3.1 sisu väljub korteriomandite valitsemisega seotud võimalike kokkulepete piiridest korteriomandiseaduse mõttes. AÕS § 76 korteriomandite lõpetamisele ei kohaldu. Korteriomandite lõppemist reguleerib KOS §
  2. Korteriomandite reaalosade kasutamisele ei laiene
  3. aastal tolleaegsete kaasomanike vahel sõlmitud kokkulepe ja seega ei ole puudutatud isikul õigust nõuda ps 2.2.7 väljendatud kokkuleppe sõlmimist. Korteriomandi reaalosa kasutamist reguleerivad KOS § 10 lg 1 ja § 11 lg 1 p
  4. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
  5. Määruskaebuses palub puudutatud isik tühistada maa- ja ringkonnakohtu määrused ulatuses, milles kohus ei määranud Tallinnas Lootsi 11 asuvate korteriomandite kasutuskorda lepingukavandi tingimuste järgi. Puudutatud isik palub teha selles osas uue määruse, millega määrata korteriomandite kasutuskord lepingukavandi tingimuste kohaselt, asendades kohtumäärusega avaldaja tahteavalduse kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5) ning nimetatud kaasomanike kokkuleppe kinnistamiseks (kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse märkuse tegemiseks, kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 8). Alternatiivselt palub puudutatud isik tühistada ringkonnakohtu määruse ulatuses, milles ringkonnakohus jättis tühistamata maakohtu otsuse osas, millega maakohus ei määranud korteriomandite kasutuskorda lepingukavandi tingimuste kohaselt, ja saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Menetluskulud palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda. Määruskaebuse kohaselt rikkusid kohtud diskretsiooniõigust ning

§ 654

lg-st 5, § 463 lg-st 2 ja § 442 lg-st 8 tulenevat kohtulahendi põhjendamise kohustust. Ringkonnakohtu määrus ei sisalda põhjendusi, miks kohus ei nõustu puudutatud isiku seisukohtadega. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et lepingukavandi p 2.1.5, mille kohaselt menetlusosalised kinnitavad, et neil on lepingu esemetele nr 1 ja 2 juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, ei reguleeri korteriomandite kasutamist. Korteriomandi juurde kuulub mõttelise osana ka kinnistu ja juurdepääs kinnistule on osa korteriomandi kasutamisest. Avaldaja ei ole selle sätte lisamisele esitanud sisulisi vastuväited ja on põhjendamatult soovinud jätta selle küsimuse kasutuskorraga reguleerimata. Ringkonnakohus on asunud ekslikule seisukohale, et lepingukavandi p-d 2.2.1–2.2.6 käsitlevad kaasomandi valitsemist seaduse kohaselt. Viidatud punktid lähtuvad küll seaduse regulatsioonist, kuid täpsustavad seadust oluliselt ja vähendavad sellega tulevaste võimalike vaidluste riski. Põhjendatud ja vajalik on lepingukavandi p-s 2.2.1 sisalduva kokkuleppe lisamine kasutuskorda. Viidatud punkt on sõnastatud järgmiselt: Pool ja nende õigusjärglased kohustub(vad) mitte takistama teisel poolel ja nende õigusjärglastel elektrienergia kasutamist. Kumbki pool ja tema õigusjärglased tasub(vad) tema (nende) poolt tarbitud elektrienergia eest vastavale elektrienergia müüjale vastavalt tema (nende) poolt tarbitud elektrienergia kogusele, mis tuvastatakse poole ja nende õigusjärglaste vastavate elektrienergia näitude abil. Kui eelnimetatud kokkulepet kasutuskorda ei lisata, võivad korteriomanikud hakata takistama teise korteriomaniku elektrikasutust. Põhjendatud on, et kumbki korteriomanik sõlmib ise elektrienergia müüjaga lepingu ja kannab sellega seotud kulud. Samuti on põhjendatud ja vajalik lepingukavandi p-s 2.2.2 sisalduva kokkuleppe lisamine kasutuskorda: Pool ja nende õigusjärglased kohustub (kohustuvad) mitte takistama teisel poolel veeja kanalisatsiooniteenuse kasutamist. Kumbki pool ja tema õigusjärglased tasub(vad) tema (nende) poolt tarbitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest vastavalt tema (nende) poolt tarbitule, mis tuvastatakse poole ja nende õigusjärglaste vastavate veenäitude abil. Viidatud kokkuleppe lisamine kasutuskorda on vajalik, sest see reguleerib korteriomanikevahelisi suhteid, mis puudutavad kinnistu kasutamist, ja paneb mõlemale poolele kohustuse, mille täitmine tagab vee- ja kanalisatsiooniteenuste probleemideta kasutamise. Lepingukavandi p 2.2.3 on sõnastatud järgmiselt: Pool ja nende õigusjärglased kohustub (kohustuvad) mitte takistama teise poole poolt olemasolevate andmesidekaablite kasutamist, mis läbivad teise poole ja nende õigusjärglaste korteriomandi reaalosa. Kumbki pool ja tema õigusjärglane tasub tema (nende) poolt tarbitud andmesideteenuste eest vastavalt tema ja tema õigusjärglase poolt tarbitule. Ka selle kokkuleppe lisamine kasutuskorda on oluline, kuna see kinnitaks avaldaja õigust kasutada Elioni valguskaablit, mis on avalduse kohaselt paigaldatud üksnes avaldaja ja tema kontserni vajadusi silmas pidades. Puudutatud isik kinnitab, et tal ei ole huvi nimetatud andmesidekaabli kasutamise vastu. Põhjendatud on ka p-s 2.2.4 sätestatud kokkuleppe lisamine kasutuskorda: Kumbki pool ja tema õigusjärglane tellib ise teenused seoses tema ja tema õigusjärglase poolt kasutatava korteriomandiga ning tasub tema ja tema õigusjärglase poolt tellitud teenuste eest. Niisugune kokkulepe on oluline suhetes kolmandate isikutega, et vältida vaidlusi, kui teenus soodustab ekslikult näiteks teist korteriomanikku või kui arve kinnistul tehtud tööde eest esitatakse ekslikult teisele korteriomanikule. Kokkuleppega on võimalik reguleerida kasutuskorrast tulenevaid suhteid kolmandate isikutega ja vältida arusaamatusi isikutega, kes ei pruugi olla teadlikud kasutuskorrast või korteriomanike kokkulepetest. Samuti on vajalik täiendada kasutuskorda lepingukavandi p-ga 2.2.5: Pooled ja nende õigusjärglased kohustuvad kõik nende korteriomandi reaalosa või ehitise mõttelise osa remondiplaanid ja ümberehitused teineteisega kooskõlastama ning saama enne remondi teostamist või ümberehituse tegemist selleks teise poole või nende õigusjärglaste kirjalikus vormis nõusoleku. Pool ja tema õigusjärglane ei või kirjaliku nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda. Selle punkti lisamine korteriomanike kokkuleppesse on vajalik, et vältida selliste ehitusprojektide esitamist kohalikule omavalitsusele ning ehituslubade väljastamist, mille alusel ehitamiseks ei anna teine pool nõusolekut või vaidlustab hiljem ehitusloa. Kasutuskorda tuleks täiendada ka lepingukavandi p-ga 2.2.6, mille järgi: Pool ja tema õigusjärglane, kes soovib kasutada teise poole või tema õigusjärglase korteriomandi reaalosa või mõttelist osa, et teenindada enda korteriomandi reaalosa või selle mõttelist osa (näiteks vedada uusi tehnovõrke või rajatisi), kohustub selleks saama eelnevalt teise poole või tema õigusjärglase kirjaliku nõusoleku. Pool ja tema õigusjärglane ei või kirjaliku nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda. Kuna ehitis on korteriomandi osana kaasomandis, on ilmne, et tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamine võib mõjutada teise poole huvisid, mistõttu on vaja näha ette reeglid selle kohta, millal on võimalik tehnovõrke või -rajatisi ehitada. Samuti on oluline kokku leppida, et korteriomanik või tema õigusjärglane ei või nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda. Oluline on lisada kasutuskorda ka lepingukavandi p 2.2.7, mis on sõnastatud järgmiselt: 2.2.7. Arvestades kinnistul asuva ehitise osas 15. detsembril 1995. aastal sõlmitud kaasomanike lepingut ja selles kokkulepitud tingimusi ning vajadust kasutada korteriomandit vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, kohustuvad Lepingu eseme I ja Lepingu eseme II igakordsed omanikud võimaldama kinnistul asuva ehitise teisel ja kolmandal korrusel olevas korteriomandite reaalosasid ühendavas seinas uste kasutamist tulekahju korral vastavalt tuletõrje-eeskirjadele. Kohus saab panna avaldajale kohustusi, mis ta on endale varasema lepinguga võtnud. Korteriomanikevahelises suhtes tuleb lähtuda ka tavadest ja seega muu hulgas 15. detsembril 1995 sõlmitud kaasomanike lepingust ja selle tingimustest. Ringkonnakohus asus ekslikule seisukohale, et lepingukavandi p-d 2.3.1–2.3.3 väljuvad korteriomandite valitsemisega seotud võimalike kokkulepete piiridest. Kohus peab kaasomandi kasutuskorra määramisel lähtuma mõistlikkuse ja hea usu põhimõtetest ja arvestama muu hulgas kõigi kaasomanike ühiseid huve, kaasomandi mõtteliste osade suurust, senist kasutuskorda, pooltevahelisi suheteid jm olulisi asjaolusid. Seega ei ole kohtu diskretsioon piiratud korteriomandiseaduses sätestatud võimalike kaasomanike kokkulepetega ja kohus saab reguleerida kasutuskorda ka muul mõistlikul viisil (

§ 613lg 3).

Eelnevast tulenevalt on vajalik lisada kasutuskorra kokkuleppesse lepingukavandi p 2.3.1: Pooled ja nende õigusjärglased on käesolevaga kooskõlas korteriomandiseaduse § 8 lg-ga 1 kokku leppinud, et nad korraldavad kaasomandi esemega seotud õigussuhteid erinevalt korteriomandiseaduses sätestatust ning et nad ei moodusta korteriühistut. Korteriühistu moodustamine looks võimaluse algatada uusi kohtuvaidlusi. Tulevaste võimalike kohtuvaidluste vältimiseks ja õigusrahu tagamiseks tuleb kasutuskorras sätestada, et korteriühistut ei moodustata. Samuti on põhjendatud lepingukavandi p 2.3.2 lisamine kasutuskorda järgmises sõnastuses: Pooled ja nende õigusjärglased on kokku leppinud, et mistahes otsuse vastuvõtmiseks, mis soovitakse vastu võtta korteriomandiseaduses või asjaõigusseaduses kaasomandit puudutavate sätete alusel, on vaja mõlema korteriomaniku kirjalikku nõusolekut. Võimalike tulevaste vaidluste vältimiseks on vaja kokku leppida, et kumbki pool ei saa võtta vastu mistahes otsust korteriomandi kaasomandi osa kohta ilma teise poole nõusolekuta. Selline kokkulepe on mõlema korteriomaniku huvides. Kasutuskorda tuleks lisada ka lepingukavandi p 2.3.3: Pooled ja nende õigusjärglased välistavad kooskõlas asjaõigusseaduse § 76 lg-ga 2 kaasomandi jagamise nõudeõiguse. Kuigi korteriomandite lõpetamine toimub KOS §-s 6 sätestatud viisil, ei välista see võimalust, et korteriomanik esitab hagi kaasomandi lõpetamiseks KOS § 1 lg 1 ja AÕS § 76 lg 2 alusel ja nõuab teise korteriomaniku tahteavalduse asendamist. Kuna poolte vahel on umbes 10 aastat kestnud vaidlus kaasomandi valitsemise ja jagamise üle ja pooled saavutasid kohtumenetluses kompromissi, oleks ebamõistlik säilitada võimalus esitada uus hagi ja jätkata vaidlust, mis on juba lõppenud kompromissiga. 8. Avaldaja vaidleb puudutatud isiku määruskaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Puudutatud isiku soov reguleerida kaasomanike kokkuleppega küsimusi, mis on juba reguleeritud seadusega, on põhjendamatu. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb

§ 701

lg 3 teise lause alusel tühistada osas, milles ringkonnakohus jättis jõusse maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis rahuldamata puudutatud isiku taotluse lisada kaasomandi kasutuskorda lepingukavandi punktid 2.2.1–2.2.7 ja 2.3.2 Selles osas tuleb asi saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Osas, milles ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis lepingukavandi punktid 2.1.5, 2.3.1 ja 2.3.3 kasutuskorda lisamata, jääb ringkonnakohtu määrus muutmata, arvestades Riigikohtu määruses toodud põhjendusi. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

  1. Esmalt käsitleb kolleegium kaasomandi kasutuskorra määramise menetlusõiguslikke aspekte (I), seejärel kasutuskorra sisu puudutavaid üldisi küsimusi (II). Edasi analüüsib kolleegium puudutatud isiku taotletud kasutuskorra tingimusi ja annab ringkonnakohtule juhised asja uueks läbivaatamiseks (III). Lõpuks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (IV). I
  2. Kassatsiooniastmes vaieldakse selle üle, kas puudutatud isiku taotletavaid sätteid on võimalik lisada kasutuskorda, kui avaldaja avalduse alusel on algatatud korteriomandite juurde kaasomandi mõtteliste osadena kuuluva maa kasutuskorra kindlaksmääramise menetlus. Maakohus leidis, et selleks, et taotleda täiendavate kokkulepete lisamist kasutuskorda, oleks puudutatud isik pidanud esitama iseseisva avalduse, mida kohus oleks saanud menetleda koos avaldaja avaldusega. Ringkonnakohus seevastu asus seisukohale, et puudutatud isik ei pidanud esitama eraldi avaldust ja maakohus võis kasutuskorra määramisel võtta arvesse ka puudutatud isiku seisukohana vormistatud menetlusdokumendis esitatud taotlusi. 12.

§ 475

lg 1 p 13 kohaselt on korteriomandi ja kaasomandi asjad hagita asjade üks liike.

§ 613

lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis KOS § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis KOS § 14 järgi on esitatud korteriomandit võõrandama kohustamiseks.

§ 613

lg 2 järgi lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Nende sätete järgi lahendatakse ka korteriomanike vaidlused, mis tulenevad kaasomandis olevate ruumide või maa kasutuskorra kindlaksmääramisest. Hagita menetluses on kohtul

§ 198

lg 1 p 2 ja § 477 alusel kohustus kaasata menetlusse kõik asjast puudutatud isikud ja selgitada välja kõigi seisukohad (vt ka Riigikohtu

  1. jaanuari
  2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 13). Eelnevast tulenevalt on õige ringkonnakohtu seisukoht, et maakohus võis puudutatud isiku esitatud kasutuskorra täiendamise taotlust asja lahendamisel arvesse võtta ja puudutatud isik ei pidanud selleks esitama eraldi avaldust. Menetlusökonoomia põhimõttest lähtuvalt oleks põhjendamatu, kui kohus ei saaks kaasomandi esemeks oleva maa kasutuskorra kindlaksmääramisel ilma puudutatud isiku iseseisva avalduseta käsitleda ka puudutatud isiku ettepanekuid ja kaaluda korteriomanditega seotud muude kokkulepete kasutuskorda lisamist. Kui puudutatud isik esitab ettepanekud kasutuskorra täiendamiseks, peab kohus neid taotlusi arvestama ja nende arvestamine ei ole avalduse piiride ületamine. II
  3. Maakohus võttis puudutatud isiku taotlust arvesse osaliselt ja lisas kasutuskorda tingimuse, mille kohaselt korteriomanik on kohustatud kandma kulusid ja vastutust, mis on seotud tema ainukasutuses oleva kaasomandi esemeks oleva maaga ja selle oluliste osade valdamise ja kasutamisega, ning tal ei ole õigust nõuda teistelt korteriomanikelt nimetatud kulude ja vastutuse hüvitamist (maakohtu määruse resolutsiooni p 2.3). Samuti lisas maakohus kasutuskorda tingimuse, mille kohaselt korteriomanikul on ainuõigus viljale, mis tuleneb tema ainukasutuses olevast kaasomandi esemeks olevast maast (maakohtu määruse resolutsiooni p 2.4). Ülejäänud sätted, mille lisamist puudutatud isik taotles, jättis maakohus kasutuskorrast välja, kuna leidis, et praeguses menetluses saaks käsitleda vaid neid tingimusi, mis puudutavad menetlusosaliste kaasomandis olevaid ruume ja kaasomandi esemeks olevat maad. Ringkonnakohus jättis maakohtu määruse muutmata, leides, et osa taotletavatest tingimustest dubleerib seadust, osa aga väljub korteriomandite valitsemisega seotud võimalike kokkulepete piiridest. Kassatsiooniastmes vaidlevad menetlusosalised seega lepingukavandi p-des 2.1.5, 2.2.1–2.2.7 ja 2.3.1–2.3.3 sisalduvate kokkulepete kaasomandi kasutuskorda lisamise võimalikkuse ja vajalikkuse üle.
  4. Kolleegium kordab oma varasemat seisukohta, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades kõigi oluliste asjaoludega (vt ka Riigikohtu
  5. veebruari
  6. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12;
  7. aprilli
  8. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13;
  9. veebruari
  10. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-121-05, p 42;
  11. aprilli
  12. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Tulenevalt

§ 477

lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. 15. Kolleegium märgib, et kokkulepe, mida avaldaja või puudutatud isik soovib kasutuskorda lisada, peab esmalt olema lubatav, st kooskõlas seaduses sätestatud võimalustega. Lisaks eelnevale peab kokkulepe selleks, et seda saaks lisada kasutuskorda, erinema seaduses sätestatust kas oma sisu või suhete reguleerimise detailsusastme poolest. KOS § 8 lg 2 kohaselt kehtivad seadusest kõrvalekalduvad kokkulepped korteriomaniku õigusjärglase suhtes vaid juhul, kui need on kantud kinnistusraamatusse. Eelnevast tulenevalt on õige ringkonnakohtu seisukoht, et seadusesätteid dubleerivate tingimuste kasutuskorda lisamine ei ole vajalik. Seaduse dubleerimiseks ei saa pidada aga olukorda, kus kaasomanikud soovivad seaduses sätestatud üldreeglit täpsustada. Seadust täpsustava tingimuse kasutuskorda lisamisest ei või kohus keelduda põhjendusega, et seaduses on üldised reeglid nagunii juba ette nähtud. Kolleegium rõhutab, et kuna kaasomandi esemega seotud kokkulepped tehakse kinnistusraamatusse kandmisega nähtavaks kolmandatele isikutele ja kehtivad seega muu hulgas ka esialgsete korteriomanike õigusjärglaste suhtes, siis peavad kokkuleppe tingimused olema sõnastatud selliselt, et need oleksid objektiivselt arusaadavad ja üheselt mõistetavad. Kolleegium kordab oma varasemat seisukohta, et kinnisasja kasutuskorda määrava kohtulahendi resolutsioon peab

§ 442

lg 5 teise lause järgi olema üheselt arusaadav ja täidetav ka otsuse ülejäänud tekstita (vt nt Riigikohtu

  1. veebruari
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42). Kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad, ülevaatlikud ja realiseeritavad ega või olla vastuolulised (vt Riigikohtu
  3. aprilli
  4. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 10;
  5. veebruari
  6. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 13; viidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 20).
  7. Lisaks peab kokkuleppe taotlejal olema taotletava kokkuleppe vastu õigustatud huvi.

§ 3

lg 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega peab puudutatud isik praegusel juhul suutma põhjendada, milles seisneb tema õigustatud huvi taotletavate lepingukavandi sätete kasutuskorda lisamise vastu. Õigustatud huvi peab olema väljendatud konkreetselt, mitte abstraktse vajadusena kõikvõimalikke tulevasi vaidlusi ära hoida. Kolleegium märgib, et puudutatud isikul säilib võimalus pöörduda olukorra muutudes uuesti kohtusse ja taotleda vajaliku küsimuse reguleerimist. Sarnaselt kinnisasjale juurdepääsuõigusega võib asjaolude muutumisel nõuda kohtult ka varem määratud kasutuskorra muutmist (vt nt Riigikohtu

  1. veebruari
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42).
  3. Seega saab kohus kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise menetluses hinnata taotletava kokkuleppe lubatavust, selgust ja puudutatud isiku õiguslikku huvi sellise kokkuleppe nõudmiseks. Lisaks saab kohus hinnata seda, kas taotletav kokkulepe on mõistlik ega piira liigselt korteriomanike õigusi reaalosa ainukasutusel. Nimelt võib korteriomanik KOS § 10 lg 1 kohaselt korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. III
  4. Alljärgnevalt käsitleb kolleegium puudutatud isiku taotletud kasutuskorra üksikuid tingimusi ja annab ringkonnakohtule juhised asja uueks läbivaatamiseks.
  5. Lepingukavandi p-s 2.1.5 sätestatu kohta leidis ringkonnakohus õigesti, et tegemist on faktilise olukorra kinnitamisega, mistõttu ei ole asjakohane selle kandmine kinnistusraamatusse kasutuskorra osana.
  6. Punktides 2.2.1–2.2.3 sisalduvaid võimalikke kasutuskorra tingimusi tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel aga täiendavalt analüüsida. Kolleegium leiab, et osas, milles eelnimetatud sätted sisaldavad korteriomaniku kohustust mitte takistada teisel korteriomanikul kasutada elektrienergiat, vee- ja kanalisatsiooniteenuseid ning andmesidekaableid, on tegemist korteriomanike kinnitustega, mille lisamine kasutuskorda ei ole vajalik, sest selline kohustus on korteriomanikel sõltumata sellest, kas niisugune säte on kasutuskorda lisatud või mitte. Muus osas tuleb kohtul aga p-des 2.2.1–2.2.3 sisalduvate tingimuste sisu täpsustada, andes puudutatud isikule võimaluse põhjendada, miks vastava tingimuse lisamine on vajalik. Määruskaebuses sisalduvad üldised viited sellele, et tulevikus võivad kaasomanike vahel tekkida vaidlused, ei põhjenda kolleegiumi arvates piisavalt puudutatud isiku õigustatud huvi ega kokkuleppe kasutuskorda lisamise vajadust.
  7. Kolleegium leiab, et asja uuel läbivaatamisel tuleb täpsustada ka p-s 2.2.4 sisalduva tingimuse sisu ja selgitada välja, kas puudutatud isik peab silmas reaalosaga, korteriomaniku ainukasutuses oleva maaga või ühises kasutuses olevate hoone osadega seotud teenuste tellimist. Sõltuvalt sellest saab võtta seisukoha taotletava tingimuse lubatavuse ja vajalikkuse kohta. Kolleegium peab vajalikuks märkida ka seda, et maakohus arvestas osaliselt puudutatud isiku taotlust ja määras
  8. septembri
  9. a määruse resolutsiooni p-s 2.3, et korteriomanik on kohustatud kandma kulusid ja vastutust, mis on seotud tema ainukasutuses oleva kaasomandi esemeks oleva maaga ja selle oluliste osade valdamise ja kasutamisega ning tal ei ole õigust nõuda teiselt korteriomanikult nimetatud kulude ega vastutuse hüvitamist. Seega tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas ja mil määral võib puudutatud isiku taotlus olla juba hõlmatud eelnimetatud kasutuskorra tingimusega, mida menetlusosalised ei ole vaidlustanud.
  10. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et lepingukavandi p 2.2.5 käsitleb korteriomandite valitsemist seaduse järgi ja seetõttu ei ole vaja seda kasutuskorda lisada. Kolleegiumi arvates ei tulene seadusest, et korteriomanikud peavad korteriomandi reaalosa ümberehitused teineteisega kooskõlastama ning saama enne remondi või ümberehituse tegemist selleks teise korteriomaniku või tema õigusjärglase kirjaliku nõusoleku. Samuti ei tulene seadusest kohustust mitte keelduda põhjendamatult kirjaliku nõusoleku andmisest. Kolleegium möönab, et teatud tingimustel võivad sellised kokkulepped olla lubatavad. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas puudutatud isiku eespool nimetatud taotlus on mõistlik ja kooskõlas põhimõttega, et korteriomanik võib korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega (KOS § 10 lg 1). Seega peaks puudutatud isik suutma põhjendada oma õigustatud huvi taotletava kokkuleppe lisamiseks, mis peab olema konkreetne ja kinnistusraamatusse kantuna äratuntav ka kolmandatele isikutele.
  11. Lepingukavandi p-s 2.2.6 sätestatu tuleneb osaliselt seadusest ja asjaolust, et maakohtu määrusega on kaasomandi esemeks oleva maa kasutuskord kindlaks määratud ja menetlusosalised ei ole seda vaidlustanud. Seadusest ja maakohtu määruse vaidlustamata osast ei tulene aga see, millistel tingimustel on korteriomanikul õigus nõuda teise korteriomaniku ainukasutuses oleva kaasomandiosa kasutamist. Iseenesest võivad korteriomanikud kaasomandi kasutuskorraga selliseid küsimusi reguleerida. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul puudutatud isiku taotlust täpsustada, selgitada välja puudutatud isiku õigustatud huvi ja hinnata taotluse põhjendatust.
  12. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul kolleegiumi arvates kaaluda ja hinnata ka lepingukavandi p 2.2.7 sisu ja selle kasutuskorda lisamise vajadust. Selleks tuleb välja selgitada faktiline olukord ja puudutatud isiku õigustatud huvi. Kui ringkonnakohus leiab, et taotletava kokkuleppe lisamine on põhjendatud, tuleb selle sisu täpsustada. Korteriomandite reaalosasid eraldavate uste kasutamise tingimused tulekahju korral võivad olla kasutuskorra esemeks. Kokkuleppe kasutuskorda lisamise nõudmisel ei saa küll otseselt tugineda
  13. aastal sõlmitud lepingule, kuid varasemaid kokkuleppeid ja senist kasutuskorda saab kohus kasutuskorra kindlaksmääramisel koos teiste asjaoludega arvesse võtta.
  14. Lisaks eelnevale on puudutatud isik soovinud lisada kasutuskorda lepingukavandi p-s 2.3.1 sisalduva kokkuleppe, mille kohaselt välistavad korteriomanikud võimaluse moodustada korteriomandite valitsemiseks korteriühistu. Ringkonnakohus leidis, et niisugust tingimust ei saa kasutuskorda lisada põhjusel, et selle sisu väljub korteriomandite valitsemisega seotud võimalikest kokkulepetest korteriomandiseaduse mõttes. KOS § 8 lg 1 teise lause järgi võivad korteriomanikud otsustada asutada korteriühistu korteriühistuseaduse (KÜS) nõuete kohaselt. KÜS § 3 lg 1 esimese lause järgi toimub korteriühistu asutamine mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist. Praegusel juhul on korteriomanditeks jagatud kinnisasjal kaks korteriomanikku. Seega ei ole korteriühistu moodustamine puudutatud isiku tahte vastaselt võimalik ja kolleegiumi arvates ei ole lepingukavandi p-s 2.3.1 sisalduva tingimuse kasutuskorda lisamine põhjendatud.
  15. Lisaks on puudutatud isik soovinud täiendada kasutuskorda lepingukavandi p-ga 2.3.2, mille kohaselt on korteriomanike (kaasomanike) mistahes otsuse vastuvõtmiseks vaja mõlema korteriomaniku kirjalikku nõusolekut. AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. KOS § 8 lg 3 võimaldab teatud otsuseid võtta vastu häälteenamusega ja KOS § 19 lg 1 esimese lause järgi on igal korteriomanikul talle kuuluvate korteriomandite arvust sõltumata üks hääl. Kuna kinnisasjal on moodustatud kaks korteriomandit, siis eeldab korteriomanike otsus mõlema korteriomaniku nõusolekut. Selles osas tuleneb puudutatud isiku taotletu seadusest. Küll aga ei tulene seadusest kõigi kaasomanike kokkulepete kirjalik vorminõue. KOS § 17 lg 1 kohaselt võetakse korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. KOS § 18 lg 6 esimese lause järgi tuleb üldkoosoleku otsus protokollida, seega on korteriomanike üldkoosoleku otsusele seaduses sätestatud kirjaliku vormi nõue. KOS § 17 lg 3 kohaselt võib otsuse teha ka ilma üldkoosolekut kokku kutsumata, kui otsuse kohta on kõigi korteriomanike kirjalik seisukoht. Eelnevast tulenevalt saavad korteriomanikud korteriomandiseadusest tulenevalt teha otsuseid üldkoosolekul või kirjalikul hääletusel. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatud kokkulepetele ei ole aga seaduses vorminõuet kehtestatud. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas taotletav otsuste ja kokkulepete kirjalik vorminõue on põhjendatud.
  16. Õige on ringkonnakohtu seisukoht, et puudutatud isiku taotletavat tingimust, mille kohaselt tuleks kaasomandi kasutuskorraga välistada kaasomandi jagamise nõudeõigus AÕS § 76 lg 2 järgi (lepingukavandi p 2.3.3), ei saa kinnistusraamatusse kanda. KOS § 6 lg 1 järgi lõpeb korteriomand kinnistusraamatu kande kustutamisega või korteriomandite registriosade sulgemisega. Registriosade sulgemise korral lõpevad korteriomandile seatud asjaõigused. Korteriomandi kõigi registriosade sulgemine võib toimuda KOS § 6 lg 2 p-des 1–3 sätestatud juhtudel ehk kas kõigi korteriomanike notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel, enamiku korteriomanike notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel, kui hoone on täielikult kasutuskõlbmatuks muutunud, või isiku notariaalselt tõestatud avalduse alusel, kui ta on omandanud kõik korteriomandid. Asjaõigusseaduse kaasomandi lõpetamise alused korteriomandi lõppemisele ei kohaldu.
  17. Kokkuvõtvalt märgib kolleegium, et ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel lepingukavandi p-de 2.2.1–2.2.7 ja 2.3.2 kasutuskorda lisamise vajadust hinnata ja kaaluda. Eelnev ei tähenda, et puudutatud isiku taotlused tuleks tingimata rahuldada. Kohus peab muu hulgas välja selgitama puudutatud isiku õigustatud huvi ja vajaduse taotletavat õigussuhet puudutatud isiku soovitud viisil reguleerida. Õigustatud huvi olemasolu korral tuleb poolte huve kaaludes otsustada tingimuste vajalikkuse üle. IV
  18. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule osaliselt uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus

§ 173lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada.

30. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb puudutatud isikule

§ 149lg 4 esimese lause alusel tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Jaak Luik

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.