Riigikohtunike Tõnu Antoni, Peeter Jerofejevi ja Villu Kõve eriarvamus Riigikohtu üldkogu 18. juuni 2013. a otsuse kohta kohtuasjas nr 3-2-1-169-12, mille punktidega 1-6 on ühinenud ka riigikohtunik I

§ 30

on kohtuasja asjaoludest lähtudes põhiseaduspärane ja et määruskaebus tuli jätta tervikuna rahuldamata. 2. Meie arvates hindas üldkogu

§ 30

liiga kitsalt, põhjendades sätte põhiseaduspärasust vaid sellega, et notar tegi projekti koostades tööd, arvestatud tasu ei ole ebamõistlikult suur ja tehinguosalised olid isikud, kelle jaoks kinnisvaraga seonduv ei ole võõras (vt määruse p-d 56 ja 57). Ebamäärane on üldkogu vihje, et muu asja lahendamisel võib regulatsioon osutuda siiski põhiseadusega vastuolus olevaks (vt määruse p-d 57, 58 ja 67). Määruse p-des 52 jj on põhjendamatult käsitletud üksnes notari tasu kui sellise põhiseaduspärasust tehingu projekti koostamise eest, mitte aga selle tasu arvestamise põhimõtte põhiseaduspärasust.

§ 30

kohaldamisel tekkiv põhiline küsimus on aga nimelt see, kas põhiseaduspärane on siduda notari tasu suurus tehingu tõestamise tasu ja seeläbi tehinguväärtusega ning kuidas seda tehinguväärtust määrata, kui tehingu tegemiseni ei jõutud.

1. Me ei vaidlusta vajadust näha notarile ette tasu tehtud töö eest ka juhul, kui tehing jääb tõestamata, kuid selline tasu peab olema tehtud tööga ja sellega kaasneda võiva vastutusega proportsioonis. Jäika tasuarvestust ei saa õigustada notari muu tegevuse ristsubsideerimise vajadusega, nagu leidis üldkogu enamus (vt määruse p 56). Meie arvates ei ole tehingu tõestamata jäämisel tasu arvestamine jäigalt tehingu tõestamise tasu ja seeläbi tehinguväärtuse alusel põhiseaduspärane. Notari pakutav ja poolte vastusooritus ei ole sel juhul tasakaalus. Tehingu tõestamisega kaasneb notari isiklik vastutus tehingust tekkida võiva kahju eest, mis õigustab tehinguväärtusest sõltuvat tasu, st mida suurema rahalise väärtusega on tehing, seda suuremad riskid võivad sellest tehinguosalistele ja seeläbi ka notarile tuleneda. Tehinguprojekti koostamisega ei kaasne notarile võrreldavaid riske, seega ei ole ka põhjendatud arvestada tehinguprojekti koostamise eest tasu võimaliku tulevase tehingu tehinguväärtuse järgi. Põhiseaduspärane võiks olla arvestada notari tasu tehinguprojekti koostamise eest tunnitasuna või muul kulupõhisel alusel.
2. Tehinguväärtus on põhimõtteliselt sobimatu alus tõestamata tehingu eest tasu määramiseks. Olukorras, kus pooled tehinguni ei jõua, saab tegelikku tehinguväärtust üksnes oletada, seega on vähemalt raskendatud ka

§ 30järgi tasu arvestamine poolena "tehingu tõestamise tasust".

Kui pooled peavad alles läbirääkimisi kinnisasja müügihinna või kinnisasja koormava hüpoteegi summa üle, ei ole põhjust väita, et mingil läbirääkimisetapil esialgsena nimetatud summa ongi aluseks tehinguväärtusele ja seega notari tasule. Praeguses asjas tunnistas notar (põhjendades selgitamise ärajäämist) oma vastuses kaebusele ka ise, et pooled ei olnud veel jõudnud lõplikult kokkuleppele tehinguväärtuses.

§ 3

lg 1 järgi on tehinguväärtuse määramise aluseks notariaaltoimingu objektiks oleva asja või õiguse väärtus toimingu tegemise ajal ja sama paragrahvi lõike 2 järgi loetakse asja või õiguse väärtuseks notariaaltoimingut taotlevate isikute avaldatud asja või õiguse hind. Kuigi

§ 3

lg 3 annab aluse määrata tehinguväärtus maa maksustamishinna, kinnistus​raamatusse kantud hüpoteegi suuruse, asja või õiguse kindlustussumma või muude usaldusväärsete andmete alusel, saab tehinguväärtuse selliselt määrata ainult juhul, kui notariaaltoimingut taotleva isiku avaldatud asja või õiguse hind on väiksem kui asja või õiguse harilik väärtus. Seega ei sobi tehinguväärtus ka viidatud sätetest lähtuvalt tõestamata tehingu eest tasu määramiseks. 5. Meie arvates ei ole asja lahendamisel tähtsust, kas tehinguosaliste puhul oli tegemist juriidiliste isikutega ning kas ja kuivõrd olid nad kinnisvaratehingutes kogenud või millisel põhjusel avaldajad notari juures tehingu tegemisest keeldusid (vt määruse p-d 57 ja 58). Seadus ei näe ette

§ 30

kohaldamisel erisusi erinevatele isikutele.

§ 30

põhiseaduspärasuse hindamisel tulnuks anda hinnang normis sisalduvale põhiseadusvastasele kriteeriumile tasu suuruse määramiseks, lähtudes tehingu tõestamise tasust (ja seega tehinguväärtusest). Meie arvates võib ka 583 eurot 72 senti olla ebaproportsionaalne tasu võimalikule tüüplepingule vastava projekti printimise eest. Arvestada tulnuks ka seda, et notari tasu arve on täitedokument, st notar koostab selle ühepoolselt ega pea sarnaselt teiste rahalise nõude omajatega ise kohtus hagi korras tõendama nõude olemasolu, vaid kohtusse peavad pöörduma isikud, kelle suhtes arve koostati, ja hakkama tõendama, et see nõue on ebaõige. Seega on notari tasu määramisest tulenev riive avaldajatele intensiivne – notar otsustab enda kasuks sissenõutava summa sisuliselt ühepoolselt enda määratud kriteeriumite alusel.

1. Notari roll tehingu tõestamisel on mh tehinguosaliste tegeliku tahte tuvastamine ja nende hoiatamine võimalike tehinguga kaasnevate negatiivsete tagajärgede eest (vt nt Riigikohtu
2. mai
3. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-49-03, p 36). Notar peab seda funktsiooni täitma korralikult ja erapooletult ka siis, kui tema selgituste tulemusena tehinguosalised tehingu tegemisest loobuvad. Selline loobumine ei tohi olla muudetud tasu maksmise kohustuse tõttu selliseks, et isikud teevad tehingu ainuüksi selle n-ö kasutu tasu maksmise hirmus. Vastasel juhul on tegemist lepinguvabaduse ebaproportsionaalse piiranguga. Notaril ei ole õigust ega põhjust uskuda, et tema juurde tulnud isikud tingimata ka tema juures tehingu tõestama peavad.
4. Kui määruse põhjendustest tuleneb üldiselt, et notaril on õigus saada tasu koostatud tehingu projekti eest

§ 30

alusel ehk ametitoiminguna, siis määruse p-des 62-66 on võrdsuspõhiõiguse kontekstis asutud seisukohale, et tegelikult saab notar arvestada tehinguprojekti tõestamise eest tasu ka ametiteenusena kokkuleppe alusel, tuginedes

§-le

1. Samas ei ole nimetatud sätete rakendusalasid piiritletud, mis võib tekitada täiendavat segadust nende kohaldamisel, eriti kui üldkogu enamuse käsitlus on vastuolus väljakujunenud praktikaga, millele viitab Notarite Koda oma arvamuses, märkides, et notariaalakti projekti koostamine ei ole õigusnõustamise teenuse osutamine (vt määruse p 35).
2. Me ei nõustu ka üldkogu enamuse arusaamaga, et kuigi notar rikkus projektilt tasu arvestamisest tehinguosalist teavitamata jättes selgitamiskohustust, ei ole sellel tähendust põhjusel, et tegemist on kinnisvara käibes kogenud isikutega, kellele selline tasu ei saanud tulla üllatusena, kuid tarbijate puhul võinuks tulemus olla teistsugune (vt määruse p 70). Seadus ei anna selliseks vaheteoks alust. Põhjendamatu on seetõttu ka tehingu tõestanud notari arusaam, et tavapäraselt notariaalsetes tehingutes kogenud osalejatele notari tasu olemasolu ja arvestamise aluseid tehingu ettevalmistamist alustades ei peagi selgitama ja ainult vajadusel tehakse seda arve tutvustamisel. Sel juhul tekib küsimus, mille järgi otsustab notar selle üle, kes on notariaalsetes tehingutes kogenud. Leiame, et

§ 39

lg-st 1 tulenev selgitamiskohustuse täitmine ei saa sõltuda notariaaltoimingut taotleva isiku kogemustest. Isiku pöördumisel notari poole notariaaltoimingu tegemiseks peab notar kohe selgitama notari tasu maksmise tingimusi. Tõnu Anton, Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Ivo Pilving